TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
Juzgado Tercero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.-
Maturín, 04 de Octubre de 2.011.-
201° y 152°

EXP. N° 3364.-

Estando en la oportunidad legal para sentenciar, este Tribunal pasa a realizarlo de la siguiente manera:

PRIMERA

En cumplimiento con lo establecido en los ordinales 1° y 2° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se establece:

Las partes, sus apoderados y la acción deducida.

1.- Las partes en este juicio son:
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de Mayo de 1.997, anotada bajo el Nro. 43, Tomo A-6Tro.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanas RUTH BRITO BETANCOURT, MARIANELA HERDE MARCANO y NANCY GARCÍA DE FARIAS, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.372, 49.371 y 57.513, respectivamente; carácter este el cual se desprende de instrumento poder cursante en autos del folio ocho (8) al folio diez (10).-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., inscrita en por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 23 de Octubre de 2.009, bajo el Nro. 40, Tomo 55-ARM, y el ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.029.151, y de este domicilio, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSÉ OSBEL DOMÍNGUEZ OLIVEROS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 106.724, carácter este que se desprende de instrumento poder cursante en autos del folio sesenta y tres (63) al folio sesenta y seis (66).-
2.- La acción deducida es: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SEGUNDA

De conformidad con lo consagrado en el ordinal 3° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se establece lo siguiente:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 13 de Mayo de 2.011, compareció por ante este Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en funciones de Distribuidor, la abogada en ejercicio MARIANELA HERDE MARCANO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., e interpuso formalmente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y el ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador, todos supra identificados; recayendo por distribución en este mismo Juzgado en fecha 17 de Mayo de 2.011.-

La Apoderada Judicial de la parte actora sustenta la presente demanda alegando lo que el Tribunal resume de la manera siguiente: Comienza su narración afirmando que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, de fecha 16 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que su representada Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., en la persona de su Director ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, todos identificados, el cual tiene por objeto dos (2) inmuebles constituidos por dos (2) Locales Comerciales, distinguidos con los números y letras B2-03 y B2-04, ubicados en el Sector Noroeste del Complejo Comercial situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, vía que conduce Maturín-Temblador, a la altura de la entrada del Rincón de Monagas, que forma parte de la mayor extensión, situado en el denominado Cancinerio, jurisdicción del Municipio San Simón del Municipio Maturín del Estado Monagas, asimismo, manifestó que el aludido contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco (5) años fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2.010 hasta el 30 de Agosto de 2.015, comprometiéndose la Arrendataria a cancelar los gastos mensuales de mantenimiento del edificio segunda etapa C.C La Cascada a la Administradora. Continúa alegando la mencionada apoderada judicial que en el referido contrato se estableció que la falta de pago de una (1) mensualidad correspondiente a los gastos de mantenimiento del edificio daría derecho a la Arrendadora de solicitar la Resolución o el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento con la respectiva indemnización por daños y perjuicios, siendo el caso que aún cuando es obligación de la Arrendataria cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, ésta no ha cumplido con el pago de los meses de Septiembre de 2.010 a razón de TRECE MIL SETECIENTOS TRECE BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 13.713,36); Octubre de 2.010 a razón de TRECE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 13.218,54); Noviembre de 2.010 a razón de DOCE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON UN CÉNTIMO (Bs. 12.362,01); Diciembre de 2.010 a razón de TRECE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMO (Bs. 13.244,81); Enero de 2.011 a razón de DIEZ MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.600,39); Febrero de 2.011 a razón de DOCE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 12.233,21); Marzo de 2.011 a razón de DOCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 12.594,73) y Abril de 2.011 a razón de TRECE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13.836,93), cantidades que ascienden a un total de CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98); y es por todas las circunstancias anteriormente expuestas, que acude ante este autoridad a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y al ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador, para que convengan o en su defecto sea condenado por el Tribunal cancelar las cantidades siguientes: PRIMERO: CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98), por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivado de los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio adeudados. SEGUNDO: Las costas del proceso. Asimismo solicitó Medida Preventiva de Embargo.-

La demanda fue admitida en fecha 20 de Mayo de 2.011, tal y como consta en autos al folio veinte (20), en consecuencia se ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda. En cuanto a la medida preventiva de embargo solicitada por la parte actora en su escrito libelar, en fecha 17 de Junio de 2.011 este Tribunal, Decretó la misma, por considerar que se encontraban llenos los extremos exigidos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se evidencia al folio catorce (14) del Cuaderno de Medidas del presente expediente.-

En fecha 22 de Julio de 2.011, comparece el abogado en ejercicio, JOSÉ OSBEL DOMÍNGUEZ OLIVEROS, actuando en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual expreso lo siguiente: “De conformidad con lo establecido en los artículos 216 y 217 del Código de Procedimiento Civil, doy por notificada a la demandada en el presente procedimiento”; tal y como se evidencia al folio sesenta y dos (62) del presente expediente, materializándose de esta forma la citación de la demandada de autos en el presente Juicio.-

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, (27/07/2.011) el apoderado judicial de la parte accionada manifestó ser cierto que su representada adeudare los conceptos explanados en el libelo de demanda, en virtud de que la demandante no entregó formalmente las facturas correspondientes a los gastos de cada mes, ni las acta de asamblea debidamente inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios, ni las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble, asimismo señala que si bien es cierto que su representada se comprometió a cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, también es cierto que la administradora está incumpliendo con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que establecieron cuotas a su libre albedrío y realizaron mejoras de las cosas comunes sin ser consultado a los propietarios y arrendadores siendo su costo no justificado. Continúa arguyendo el mencionado apoderado judicial que su representada en fecha 29 de Junio de 2.011 hizo entrega a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., de dos (2) cheques de gerencia signados bajo los Nros. 79006231 y 39006232, del Banco Mercantil, por las cantidades de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 38.825,36) y TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00), respectivamente, constituyendo un monto total de SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 72.425,36), los cuales fueron debidamente cobrados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., así como también consignó por ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Punceres, Bolívar, Piar y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, Cheque de Gerencia signado bajo el Nro. 90006512, del Banco Mercantil, por la cantidad DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 16.653,12), a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., del cual se desprende que su representada ha cancelado hasta la fecha la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48), por concepto de gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, teniendo una diferencia por cancelar de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50), correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A 12%) y al Impuesto sobre la Renta (I.S.L.R). De igual forma el aludido apoderado judicial niega, rechaza y contradice que su representada deba cancelar a la demandante de autos las costas del proceso, pues en el escrito fueron calculadas en base al 30% lo cual corresponde a los honorarios profesionales de abogado; tal y como se evidencia del folio sesenta y nueve (69) al folio setenta y dos (72) del presente expediente.-

En autos consta, que durante el lapso probatorio (Del 28 de Julio de 2.011 hasta el 20 de Septiembre de 2.011) ambas partes contendientes consignaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron debidamente agregados y admitidos, tal y como se desprende de autos del folio noventa y ocho (98) al folio ciento veintidós (122).-

En fecha 27 de Septiembre de 2.011, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, este Tribunal por motivos preferenciales y de conformidad con el artículo 251 del Código in comento, DIFIRIÓ la sentencia a dictarse en el presente Juicio, la cual sería emitida y publicada dentro de los cinco (5) días de Despacho siguientes.-

En los términos antes expuestos quedó planteada la controversia; pasando de seguida este Tribunal a sentenciar la presente causa con los elementos contentivos en autos.-

TERCERA

En debido acatamiento a lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se expresan los:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN

Comenzaremos por realizar una breve delimitación de los hechos controvertidos y admitidos en la presente causa, los cuales nos establecerán las bases necesarias para el análisis y valoración de las pruebas aportadas.-

CAPITULO I:
HECHOS ADMITIDOS, CONTROVERTIDOS Y CARGA DE LA PRUEBA

Del análisis que esta Sentenciadora realizó del escrito de demanda y de la contestación a la misma, le permiten concluir que la controversia por lo que respecta a la parte actora, versa principalmente en el supuesto incumplimiento por parte de la demandada de una de sus obligaciones principales, como es el cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, y con fundamentó en este supuesto, demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes en el presente Juicio, así como también la indemnización de los daños y perjuicios derivados del mismo; mientras que, por lo que respecta a la accionada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial convino en que su representada adeudaba los conceptos explanados en el libelo de demanda, en virtud de que la demandante no entregó formalmente las facturas correspondientes a los gastos de cada mes, asimismo señaló que si bien es cierto que su representada se comprometió a cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, también es cierto que la administradora está incumpliendo con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que establecieron cuotas a su libre albedrío y realizaron mejoras de las cosas comunes sin ser consultado a los propietarios y arrendadores siendo su costo no justificado. Continuo arguyendo el mencionado apoderado judicial que su representada en fecha 29 de Junio de 2.011 hizo entrega a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., de dos (2) cheques de gerencia signados bajo los Nros. 79006231 y 39006232, del Banco Mercantil, por las cantidades de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 38.825,36) y TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00), respectivamente, constituyendo un monto total de SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 72.425,36), los cuales fueron debidamente cobrados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., así como también consignó por ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Punceres, Bolívar, Piar y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, Cheque de Gerencia signado bajo el Nro. 90006512, del Banco Mercantil, por la cantidad DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 16.653,12), a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., el cual fue remitido a este Despacho Judicial bajo Oficio Nro. 495-11, de fecha 01 de Agosto de 2.011, cursante al folio dieciocho (18) del Cuaderno de Medida del presente expediente, del cual se desprende que su representada ha cancelado hasta la fecha la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48), por concepto de gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, teniendo una diferencia por cancelar de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50), correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A 12%) y al Impuesto sobre la Renta (I.S.L.R).-
En el caso de autos el actor acompañó su escrito libelar Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, de fecha 16 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, evidenciándose la existencia de la relación arrendaticia entre las partes contendientes en la presente causa, quedando así establecido, la obligación de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y del ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contraídas, de cumplir con cada una de las cláusulas establecidas en el Contrato de Arrendamiento antes mencionado.-
El artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. En el caso de autos la actora acompañó a su escrito libelar Contrato de Arrendamiento, suscrito entre ambas partes, el cual no fue desconocido en su oportunidad legal por la parte demandada, sino que por el contrario lo reconoció, manifestando textualmente lo siguiente: “(…) Si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento específicamente en la cláusula “SEXTA” que mi representada se comprometía a cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, correspondiente a las cuotas de los locales B2-03 y B2-04 y cuyo porcentaje es del 2.259% y 2.190%, para un total de 4.449% (…)” En tal sentido, se tiene como hecho cierto para este Tribunal, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes contendientes en la presente causa, quedando establecido, sin lugar a dudas la obligación de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y del ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador, de cancelar a la parte actora los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio reclamados de la forma en que fueron convenidos, en consecuencia de ello, le corresponderá a la misma probar su solvencia en relación a los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio denunciados insolutos.-

CAPITULO II:
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

A).- Ambas partes contendientes en el presente Juicio, promovieron el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el merito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se decide.-

B).- La parte actora en el presente Juicio acompañó a su escrito libelar copias certificadas de Contrato de Arrendamiento autenticado, cursantes en autos del folio once (11) al folio diecinueve (19): Dicho contrato se encuentra autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, de fecha 16 de Junio de 2.010, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio. Ahora bien, del análisis que esta Juzgadora ha realizado a dicho instrumento se desprende lo siguiente: 1.- Que ambas partes contendientes celebraron contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto dos (2) inmuebles constituidos por dos (2) Locales Comerciales, distinguidos con los números y letras B2-03 y B2-04, ubicados en el Sector Noroeste del Complejo Comercial situado en el Kilómetro 03, de la Carretera del Sur de Maturín, vía que conduce Maturín-Temblador, a la altura de la entrada del Rincón de Monagas, que forma parte de la mayor extensión, situado en el denominado Cancinerio, jurisdicción del Municipio San Simón del Municipio Maturín del Estado Monagas 2.- Que el tiempo de vigencia de dicho contrato es de cinco (5) años, contados a partir del 01 de Septiembre de 2.010 hasta el 30 de Agosto de 2.015. 3.- Que la Arrendataria se comprometió a cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio correspondiente a la alícuota de los locales B2-03 y B2-04, cuyo porcentaje es del 2.259% y 2.190%, para un total de 4.449% de los gastos mensuales del edificio Segunda Etapa C.C La Cascada, y que se genera y se cobra por mensualidades vencidas. 4.- Que la falta de pago de una (1) mensualidad correspondiente a los gastos de mantenimiento del edificio dará lugar a la Arrendadora a pedir la resolución del contrato de arrendamiento. 5.- Que la Arrendataria tiene la obligación de cumplir a cabalidad con todas las disposiciones legales aplicables a su giro comercial. 6.- Que el ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, supra identificado, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas las obligaciones contraídas por la Arrendataria. Y así se decide.-

C).- La parte actora promovió Facturas de Gastos Generales Mensuales de Mantenimiento del Edificio, tal y como se evidencia en los folios ciento dos (102), ciento cuatro (104), ciento seis (106), ciento ocho (108), ciento diez (110), ciento doce (112), ciento catorce (114) y ciento dieciséis (116) del presente expediente; Al respecto, observa esta Juzgadora que dichos instrumentos consisten en ocho (8) facturas, identificadas de las siguiente manera: 1. Factura N° 385, correspondiente al mes de Septiembre de 2.010, por la cantidad de TRECE MIL SETECIENTOS TRECE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 13.713,37). 2. Factura N° 430, correspondiente al mes de Octubre de 2.010, por la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 13.218,55). 3. Factura N° 470, correspondiente al mes de Noviembre de 2.010, por la cantidad de DOCE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON UN CÉNTIMO (Bs. 12.362,01). 4. Factura N° 510, correspondiente al mes de Diciembre de 2.010, por la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 13.244,81). 5. Factura N° 551, correspondiente al mes de Enero de 2.011, por la cantidad de DIEZ MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 10.600,39). 6. Factura N° 596, correspondiente al mes de Febrero de 2.011, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 12.233,21). 7. Factura N° 640, correspondiente al mes de Marzo de 2.011, por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 12.594,73). 8. Factura N° 685, correspondiente al mes de Abril de 2.011, por la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13.836,93); todas expedidas por el Condominio II Etapa Ciudad Comercial La Cascada Maturín a nombre de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A.; de las cuales se constata el monto adeudado por concepto de gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, contados a partir del mes de Septiembre de 2.010 hasta el mes de Abril de 2.011, resultando un total de CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98). Asimismo se evidencia que en las aludidas facturas se calcula sobre el monto adeudado solo el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) no así el Impuesto sobre la Renta (I.S.L.R). Y así se decide.-

D).- Durante el Lapso probatorio la parte actora promovió copia simple de impresión de movimientos de cuenta corriente del Banco Mercantil, tal y como consta al folio ciento dieciocho (118). De tal documento se desprende que en la Cuenta Corriente Nro. 10373339355, a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., se realizó un deposito en fecha 29 de Junio de 2.001, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 72.425,36), cantidad ésta la cual la parte demandante conviene en descontar del monto total de la obligación que dio origen al presente Juicio. Y así se decide.-

E).- La parte demandada en el presente Juicio acompañó a su escrito de contestación copias simples de Cheques de Gerencia certificadas, cursantes en autos en los folios ochenta y tres (83), ochenta y ocho (88) y ochenta y nueve (89). Al respecto, observa esta Juzgadora que dichos instrumentos consisten en tres (3) Cheques de Gerencia, identificados de las siguiente manera: 1. Cheque de Gerencia N° 79006231, de fecha 29 de Junio de 2.011, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 38.825,36). 2. Cheque de Gerencia N° 39006232, de fecha 29 de Junio de 2.011, por la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00). 3. Cheque de Gerencia N° 90006512, de fecha 14 de Julio de 2.011, por la cantidad de DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 16.653,12), todos del Banco Mercantil, emitidos por orden del ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., sumando un total de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48). Y así se decide.-

F).- La parte actora promovió la Prueba de Informes de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue debidamente admitida por este Tribunal en fecha 20 de Septiembre de 2.011, librándose los correspondientes oficios al Banco Mercantil y al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Punceres, Bolívar, Piar y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; al respecto, observa esta Sentenciadora, que vencido como fue el lapso probatorio en el presente Juicio, no se recibieron por ante este Juzgado las resultas correspondientes a dicha prueba, en tal sentido, no existen elementos en autos que valorar al respecto, y así se decide.-

CAPITULO III:
CONCLUSIÓN

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Señala la doctrina que el Condominio, “es una organización sin fines de lucro, cuyo objetivo es percibir los pagos de los copropietarios o coarrendatarios para aplicarlos al mantenimiento, conservación y embellecimiento del edificio o local, para mantener y aumentar la calidad de vida de los residentes”. Entendiéndose, que tales gastos se derivan de la conservación, reparación y mantenimiento de dichos bienes y a sus mejoras y reformas; de los impuestos y tasas y demás contribuciones que graven el inmueble; de las erogaciones determinadas en la ley o por las asambleas de propietarios, tal y como se desprende del primero aparte del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del tenor siguiente: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos (…).”

De allí la importancia de pagar a tiempo los gastos mensuales de mantenimiento o condominio, ya que la morosidad es un enemigo mortal que atenta contra la conservación de las cosas comunes a todos los propietarios o arrendatarios.-

En el presente caso, la abogada en ejercicio, MARIANELA HERDE MARCANO, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., parte actora en el presente Juicio, demandó con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y al ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador, alegando el supuesto incumplimiento por parte de la demandada de autos de su obligación principal como lo es el cancelar los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.011, los cuales ascienden a un monto total de CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98). En la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial de la parte demandada, convino en que su representada adeudaba los conceptos explanados en el libelo de demanda, alegando que la demandante no entregó formalmente las facturas correspondientes a los gastos de cada mes, asimismo manifestó que su representada en fecha 29 de Junio de 2.011 hizo entrega a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., de dos (2) cheques de gerencia signados bajo los Nros. 79006231 y 39006232, del Banco Mercantil, por las cantidades de TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 38.825,36) y TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00), respectivamente, constituyendo un monto total de SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 72.425,36), así como también consignó por ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Punceres, Bolívar, Piar y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, Cheque de Gerencia signado bajo el Nro. 90006512, del Banco Mercantil, por la cantidad DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 16.653,12), el cual fue remitido a este Despacho Judicial bajo Oficio Nro. 495-11, de fecha 01 de Agosto de 2.011, cursante al folio dieciocho (18) del Cuaderno de Medida del presente expediente, del cual se desprende que su representada ha cancelado hasta la fecha la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48), por concepto de gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio, teniendo una diferencia por cancelar de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50), correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A 12%) y al Impuesto sobre la Renta (I.S.L.R). Ahora bien, tal y como se desprende de la Cláusula Sexta de contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, la Arrendataria, Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., se comprometió a cancelar los Gastos Generales mensuales de mantenimiento del edificio, siendo que la falta de pago en una (1) mensualidad daría derecho a la Arrendadora, Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., de pedir la resolución o el cumplimiento del contrato suscrito y siendo que de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos; resulta evidente para esta Juzgadora que para el momento en el cual el apoderado judicial de la parte demandada, entregó los primeros dos Cheques de Gerencia (29/06/11) ya se encontraba insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones; no obstante la parte accionante en su escrito libelar reclama la cantidad de CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98), por concepto de las mensualidad insolutas, de los cuales hasta la presente fecha ya han sido cancelados por la accionada de autos la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48), adeudando solo la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50), monto éste que según el apoderado judicial de la parte demandada, debe descontar a la parte accionante Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., pues corresponden al impuesto sobre la renta (I.S.L.R) y al impuesto al valor agregado (I.V.A). Con respecto a este punto en particular, quien aquí suscribe considera necesario hacer ciertas consideraciones:

El artículo 1º de la ley de Impuesto sobre la Renta establece lo siguiente: “los enriquecimientos anuales netos y disponibles, obtenidos en dinero o en especie, causarán impuestos según las normas establecidas en la presente ley…”

De la norma supra transcrita, se aclara el punto de que si la comunidad de propietarios o arrendatarios de cualquier edificio o centro comercial es un contribuyente que debe pagar Impuesto sobre la renta o no, ya que la condición para el pago de este impuesto es el enriquecimiento neto, es decir, aquel enriquecimiento que signifique un aumento de patrimonio resultante de restar los ingresos brutos de los costos y deducciones legales. En tal sentido, tenemos que señalar que la comunidad de propietarios en Propiedad Horizontal no efectúan actos de comercio alguno que genere algún tipo de enriquecimiento neto o lucro, ya que es una entidad sin fines de lucro, cuya actividad solo se limita a administrar y conservar las áreas comunes y sufraga tales actividades de los aportes que efectúan los copropietarios de acuerdo a los porcentajes establecidos en su Documento de Condominio, mal pudiera entonces, la parte demandada de auto retener un impuesto que no se aplica al pago del mantenimiento del edificio o condominio.-

Con relación al cobro del Impuesto al valor Agregado (I.V.A), cuando en el edificio o centro comercial, hay locales o espacios comunes destinados legalmente a ser alquilados, los recibos que se emitan para cobrar estos alquileres sí deben contener el cobro del Impuesto al Valor Agregado y la factura que cobre este impuesto, debe llenar los requisitos legales y formales establecidos en Providencia N° 257 que establece las Normas Generales de Emisión de facturas y otros documentos. Siendo que en el presente caso, la parte accionada, debe pagar las facturas emitida por la Administradora Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., íntegramente, y posteriormente con las copias de las facturas podrá hacer las deducciones correspondientes.-

De todo lo anteriormente expuesto, para este Tribunal ha quedado demostrado, sin lugar a dudas la obligación de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., y del ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, en su doble carácter de Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador, de cancelar íntegramente a la parte actora los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio reclamados de la forma en que fueron convenidos, de los cuales hasta la presente fecha han sido cancelados por la parte accionada la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48), adeudando solo la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50); Por tanto, siendo que de autos existe prueba suficiente de la obligación que tiene el demandado de cancelar las cantidades de dinero adeudadas a la parte actora, y que dicha cantidad hasta la presente fecha ha sido cancelada casi en su totalidad, considera esta Sentenciadora que la presente acción debe prosperar parcialmente, y así se decide.-

CUARTA

En cumplimiento con lo establecido en los ordinales 5° y 6° del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se establece lo siguiente:

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 1.354, 1.363, 1.364 del Código Civil, 444, 506, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BAYTOR-2000, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de Mayo de 1.997, anotada bajo el Nro. 43, Tomo A-6Tro, en contra de la Sociedad Mercantil RON & SAZÓN, RESTAURANTE Y CAFÉ, S.A., inscrita en por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 23 de Octubre de 2.009, bajo el Nro. 40, Tomo 55-ARM, y el ciudadano RANDY RAFAEL AZAN LÓPEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.029.151, y de este domicilio, en su doble carácter como Director de la supra identificada empresa y fiador solidario y principal pagador; en consecuencia:

 PRIMERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.725,50), como monto restante de la cantidad de CIENTO UN MIL OCHOCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 101.803,98), cantidad derivada de los gastos generales mensuales de mantenimiento del edificio adeudados, de los cuales hasta la presente fecha ya han sido cancelados por la accionada de autos la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.078, 48).-

Publíquese, Regístrese, Diarícese, Déjese Copia debidamente Certificada.-

No hay condenatoria en costas debido a la particularidad del fallo.-

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, a los Cuatro (04) días del mes de Octubre del año Dos Mil Once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. MARIA PATETE BRIZUELA.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. INDIRA RAMNARINE MARVAL.-

En esta misma fecha siendo las 03:10 P.M., se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva. Conste.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. INDIRA RAMNARINE MARVAL.-

MPB/IRM/Maria E.-
Exp. N° 3364.-