TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 201° y 152°

DEMANDANTE: KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.967.838.
APODERADAS
JUDICIALES: MARÍA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DÍAZ GUÍA, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.168 y 123.529, en el mismo orden de mención.

DEMANDADA: ATELIER CONFIANZA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2006, bajo el Nº 5, Tomo 1442-A, representada legalmente por su Administrador y mayor accionista ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GOMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.670.221.
APODERADA
JUDICIAL: SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.067.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: 11-10631

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de junio de 2011, por la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., contra la decisión proferida en fecha 15 de octubre 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda impetrada, ordenó a la parte demandada la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital; se condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2007 hasta noviembre de 2008; se negó el pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando después de la interposición de la demanda, así como el pago de honorarios de abogados; sin imposición de costas; ordenándose la práctica de una experticia complementaria de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se determinara con precisión las cantidades a cancelar por intereses de mora e indexación, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado contra la mencionada sociedad de comercio por la demandante ciudadana KATERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, en el expediente signado con el Nº AH1C-V-2008-000146 de la nomenclatura del aludido Juzgado.
El preindicado medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto fechado 1º de julio de 2011, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 11 de julio de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 20 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 22 de julio de 2011, se le dió entrada al expediente y fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El día 27 de julio de 2011, compareció la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO en su condición de apoderada judicial de la accionada sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., y consignó escrito de alegatos constante de siete (7) folios útiles, en el cual argumentó: i) Que es cierto que la accionante inició una relación arrendaticia con el ciudadano Alberto Teixeira Gomes en fecha 15 de abril de 2005, cuya vigencia era de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, sobre un local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalente en la actualidad a la cantidad de quinientos bolívares fuertes (Bs. 500). Que el día 1º de abril de 2006 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento cuya vigencia era desde el día 1º de abril de 2006 hasta el 1º de noviembre de 2006, prorrogable automáticamente por períodos de siete (7) meses. ii) Que en fecha 20 de octubre de 2006 se creó la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., y a los fines de solicitar la patente ante la Alcaldía del Municipio Libertador era imprescindible que el contrato de arrendamiento estuviese suscrito por dicha empresa, requiriéndose a la arrendadora que suscribiera el contrato y que regiría a partir del vencimiento del anterior que era para el 1º de noviembre de 2006, el cual debía efectuarse a nombre de la empresa Atelier Confianza, C.A. y de la cual el ciudadano Alberto Teixeira Gomes es el accionista mayoritario; por lo que se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la actora, quedando plenamente establecido que existió una misma relación arrendaticia vigente desde el día 15 de abril de 2005, sólo que para los efectos de la sociedad mercantil se hizo necesario suscribir un nuevo contrato. iii) Que el día 1º de febrero de 2008, encontrándose vigente el contrato de arrendamiento, la actora le comunicó al señor Alberto Teixeira Gomes su intención de vender el inmueble y ofreciéndoselo a él, y para el caso de que él lo adquiriese el contrato de arrendamiento quedaría sin efecto y los cánones de arrendamiento de los meses febrero, marzo y abril de 2008 los cobraría del depósito que éste le había efectuado, lo que consta en la cláusula vigésima tercera del contrato de arrendamiento. Que en razón de esa circunstancia en fecha 7 de mayo de 2008, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187, se celebró un contrato de opción a compra-venta para la adquisición del inmueble, objeto de este litigio, pactándose en la cláusula segunda que la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit se comprometía a vender el inmueble en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), de cuya cantidad se pagó cien mil bolívares (Bs. 100.000) en el acto de otorgamiento del documento de opción de compra-venta, restando por pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), la cual sería cancelada en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. iv) Que en la cláusula tercera del contrato se pactó como término para la opción sesenta (60) días contados a partir de la firma del documento de opción de compra-venta, el cual sería el día 7 de julio de 2008, comprometiéndose la propietaria a tramitar todos los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo tales como solvencias de derecho de frente, agua, aseo urbano, condominio, registro de información fiscal, entre otros, los cuales se debían tramitar y obtenerlos para la fecha de expiración del término acordado. v) Que se convino en que la vendedora, a través de su abogada, se encargaría de redactar el documento de venta, por lo cual su patrocinado canceló los honorarios exigidos por la propietaria para proceder a redactar el documento definitivo de venta, otorgándose recibo de pago. vi) Que a mediados del mes de junio se pidió a la vendedora información en cuanto a los recaudos que se requerían para el otorgamiento del documento definitivo, a lo cual la vendedora manifestó que le avisaría a través de su abogada dado que aún no los había tramitado; que posteriormente el día 7 de julio de 2008, data en la cual vencía el lapso acordado en el documento de opción a compra-venta me dirigí a la oficina de la abogada de la vendedora y nuevamente solicité información respecto al documento de venta y los recaudos que habría de anexarse al documento definitivo que se introduciría en la oficina de registro, a lo que me respondió en forma negativa, alegando que aún no los tenía y que ella le avisaría a mi patrocinado, lo que no ocurrió. vii) Que de ser cierto el incumplimiento que señala la actora en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento entonces ¿hubiese suscrito con el señor Alberto Teixeira o con la empresa Atelier Confianza, C.A. un contrato de opción de compra-venta ? nada más lejos de la realidad, lo que denota que la única intención de la actora no era otra que incumplir ella con el contrato de opción a compra-venta como así lo hizo, quedándose con el dinero que recibió cuya cantidad equivale al sesenta y siete por ciento (67%) del total del precio establecido para la venta, lo cual contradice absolutamente los argumentos de la actora, constando en el documento de fecha 7 de mayo de 2008 que se entregó la aludida cantidad y que no se ha logrado la adquisición del inmueble por causas imputables a la vendedora. viii) Que en relación a lo expresado por el a quo en la decisión cuestionada en cuanto a lo que es un contrato de opción a compra-venta y una promesa bilateral de compra-venta es errónea, de conformidad con los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil, pues consta en estas actas la existencia de un contrato de compromiso de venta suscrito por las partes el día 7 de mayo de 2008 y autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187, en razón de la adquisición del inmueble constituido por un local comercial para depósito. ix) Que erró el a quo al afirmar que a lo largo del proceso la demandada insistió en que el documento era una opción de compra-venta, no resultando tal omisión de orden público procesal por lo que forzosamente debió desechar tal documental, por no guardar relación con la causa controvertida en el juicio, acogiéndose al criterio de que el contrato suscrito entre las partes fue unilateral, siendo que en el mismo las partes se obligaron a cumplir con las cláusulas allí contenidas, evidenciándose que se trata de un contrato bilateral, aunado a ello se constata de los autos que el a quo otorgó valor probatorio a la copia simple del cheque Nº 8023993188 del Banco Fondo Común, el cual posteriormente el mismo tribunal de la primera instancia señaló que no se le podía dar valor probatorio. x) Que se evidencia que no hubo incumplimiento por parte de su representado en razón del contrato de arrendamiento, sino que por el contrario existe un compromiso de venta suscrito por las partes, el cual la vendedora infringió y no es cierto que su patrocinado adeude alguna cantidad por concepto de cánones de arrendamiento, ya que como quedó demostrado dicho contrato de arrendamiento quedo sin efecto al suscribirse el compromiso de venta, por haberse transferido la propiedad al comprador conforme a la cláusula quinta de dicho compromiso, faltando solamente protocolizar el documento de venta en el Registro Inmobiliario correspondiente y el pago del saldo restante, es decir, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), razón por la cual solicita que se declare con lugar la apelación ejercida, y se revoque la decisión apelada.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar presentado en fecha 12 de noviembre de 2008, por las abogadas MARÍA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DÍAZ GUÍA actuando en su condición de apoderadas judiciales de la demandante ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, con fundamento en los hechos siguientes: Que su defendida es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, distinguido con los números y letras DS-8, situado en la Planta Libre, Sótano entre los ejes 11-2 B-D, nivel 866.25, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue adquirido por herencia del ciudadano Karl Lehofer Senior, según documento de adjudicación de bienes, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de octubre de 1997, bajo el Nº 17, Tomo 17, Protocolo Primero, cuatro trimestre del año 1997. Que el día 1º de diciembre de 2006 se suscribió contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Atelier Confianza C.A., representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes sobre el inmueble ya descrito, pactándose en la cláusula segunda del contrato como canon mensual la cantidad de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550) que debía ser cancelado por el inquilino en dinero en efectivo dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, el cual tenía vigencia desde el 1º de diciembre de 2006 hasta el 1º de diciembre de 2007, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año. Que a partir del día 1º de octubre de 2007, el inquilino no cumplió con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento dado que no canceló el canon mensual pactado, existiendo como cánones insolutos vencidos y no pagados los meses de octubre a diciembre de 2007 y de enero a noviembre de 2008, lo que arroja catorce (14) mensualidades vencidas, lo que equivale a siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700). Que su mandante agotó todas las gestiones extrajudiciales a fin de que la arrendataria cumpliera con la obligación de pago, lo que resultó infructuoso, y es por tal motivo que solicita la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1º de diciembre de 2006, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, aunado al hecho de que el arrendatario continua ocupando el inmueble, lo que ha ocasionado a su representada un perjuicio económico, y que se proceda a la entrega material del inmueble objeto de la presente acción. Que se condene al demandado a pagar por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria la cantidad de siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; a pagar por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, e igualmente los intereses moratorios causados calculados a la tasa de del uno por ciento (1%) mensual, las cantidades de dinero que resulten de la experticia complementaria del fallo, las costas procesales generadas del juicio y los honorarios de abogado.

Las abogadas libelistas invocaron como fundamentos de la acción los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, requiriendo que se citara al ciudadano Alberto Teixeira Gomes en su condición de Administrador de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., requiriéndose que se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato locativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil.

El día 10 de diciembre de 2008, la abogada ELISSETH DÍAZ GUÍA en su carácter de apoderada judicial de la demandante, mediante diligencia consignó, a los fines de ser admitida la demanda, los siguientes recaudos:

• Poder conferido por la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit, a las profesionales del derecho María Constanza Castillo y Elisseth Díaz Guía, autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2008, bajo el Nº 26, Tomo 265 de los Libros de Autenticaciones, marcado con la letra “A”.

• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y la sociedad mercantil Atelier Confianza, C.A., sobre un local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes, marcado con la letra “B”.

• Copia simple del documento de propiedad del local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado en el Registro Público de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 22 de octubre de 1997, bajo el Nº 17, Tomo 14, Protocolo Primero, cuarto trimestre del año 1997, marcado con la letra “C”.

La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 6 de abril de 2009, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 22), ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes, titular de la cédula de identidad Nº 11.670.221, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de su citación, a fin de que contestara la demanda.

Mediante diligencia de fecha 4 de mayo de 2009, la apoderada judicial de la demandante ELISSETH DÍAZ GUÍA consignó ante el a quo los fotostatos respectivos, e igualmente dejó constancia de haber entregado al ciudadano alguacil las expensas necesarias para la practica de la citación de la demandada (f. 24 al 26); evidenciándose que mediante diligencia fechada 1º de junio de 2009, esa representación ratificó la diligencia consignada en fecha 4 de mayo de 2009 en cuanto a la práctica de la citación de la demandada (f. 27 y 28).

La Secretaria del tribunal de cognición el día 16 de junio de 2009, dejó constancia de haberse librado la compulsa correspondiente a la parte demandada (f. 29).

Por diligencia de fecha 10 de julio de 2009 (f.30 al 39), el ciudadano JOSÉ CENTENO Alguacil del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifestó que el día 7 de julio de 2009 se trasladó y se constituyó en la siguiente dirección: Parque Central, Edificio El Tejar, Sótano 1, Nº DS-8, San Agustín, Caracas, a fin de citar a la parte demandada, evidenciándose que el referido local se encontraba cerrado, encontrándose un aviso del Indecu, razón por la cual le fue imposible practicar la citación y consignó a los autos la compulsa.

En fecha 14 de julio de 2009 la apoderada judicial de la demandante ELISSETH DÍAZ GUÍA solicitó se librará cartel de citación a la demandada, pedimento que fue acordado por el a quo mediante auto fechado 28 de julio de 2009, a cuyos efectos se libró cartel de citación para ser publicado en los diarios “El Nacional” y “El Universal”, con intervalo de tres (3) días entre uno y otro (f. 40 al 43).

El día 4 de agosto de 2009, la apoderada judicial de la demandante ELISSETH DÍAZ GUÍA dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, requiriendo en fecha 29 de septiembre de ese mismo año se corrigiera el aludido cartel dado que el mismo presentaba un error en el número de cédula de identidad del administrador de la empresa demandada, evidenciándose que el mismo fue corregido por auto de fecha 2 de octubre de 2009 (f.44 al 49).

El día 14 de octubre de 2009 la apoderada judicial de la demandante ELISSETH DÍAZ GUÍA, retiró el nuevo cartel de citación librado, constatándose que mediante diligencia de fecha 3 de diciembre de ese mismo año esa representación consignó dos (2) ejemplares del referido cartel publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional”, constando en autos que la secretaria del a quo el día 15 de marzo de 2010 dejó constancia que fijó el referido cartel a las puertas del inmueble ubicado en Parque Central, Edificio El Tejar, Sótano 1, Nº DS-8, San Agustín, Caracas, dándose cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.50 al 56).

En fechas 8 de abril y 21 de mayo de 2010 la representación judicial de la demandante requirió que se designara defensor judicial a la parte accionada, constatándose al folio 63 de este expediente, que el juzgado de cognición mediante auto fechado 26 de mayo de 2010 designó defensor judicial a la parte demandada al ciudadano Rafael Barrueta, quien debía comparecer al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, a fin de que manifestara su aceptación al cargo o se excusara del mismo, para lo cual se libró boleta de notificación (f. 59 al 64).

Mediante diligencia fechada 29 de junio de 2010, el ciudadano RAFAEL ARNOLDO BARROETA MUÑOZ en su condición de defensor judicial designado a la parte demandada se dió por notificado del nombramiento recaído en su persona.

El día 2 de julio de 2010 compareció ante el a quo el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GOMES, asistido por la abogada en ejercicio SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO se dió por citado en la presente acción.

Mediante escrito presentado en fecha 8 de julio de 2010, por el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GOMES, en su carácter de administrador y accionista mayoritario de la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., asistido por la abogada en ejercicio SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO (f. 70 al 75), contestó la demanda aduciendo lo siguiente: Que rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho los argumentos esgrimidos por la demandante en el libelo por no ser ciertos. Que la actora inició una relación arrendaticia con el ciudadano Alberto Teixeira Gomes el día 15 de abril de 2005, cuya vigencia era de un (1) año en razón del local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto Parque Central, Zona 1, distinguido DS-8, situado en la planta libre, sótano entre los ejes 11-2 B-D, Nivel 866.25 del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), hoy día equivalente a quinientos bolívares fuertes (Bs. 500), suscribiéndose un nuevo contrato locativo en fecha 1º de abril de 2006 cuya vigencia era hasta el día 1º de noviembre de 2006, prorrogable automáticamente por el período de siete (7) meses, evidenciándose la intención de la arrendadora de actuar y proceder de manera indebida, dado que el contrato suscrito en fecha 15 de abril de 2005 vencía el día 15 de abril de 2006; no obstante, la arrendadora suscribió un nuevo contrato con vigencia desde el día 1º de abril de 2006. Que la empresa Atelier Confianza C.A. se constituyó el día 20 de octubre de 2006 a los fines de solicitar la patente en la Alcaldía del Municipio Libertador, lo que era imprescindible para poder suscribir el contrato de arrendamiento y el cual regiría a partir del vencimiento del anterior, es decir, a partir del 1º de noviembre de 2006, donde el ciudadano Alberto Teixeira Gomes es el accionista mayoritario con más del noventa y nueve por ciento (99%) del total accionario, lo que evidencia que ha existido una misma relación arrendaticia desde el día 15 de abril de 2005.

Que niega, rechaza y contradice que a partir del día 1º de octubre de 2007 su defendida no haya pagado el canon de arrendamiento mensual, adeudándose los meses de noviembre de 2007 hasta noviembre de 2008 y los subsiguientes hasta la fecha, ya que los meses correspondientes desde octubre de 2007 hasta abril de 2008 fueron pagados a la actora, unos pagos que se hicieron en efectivo y otros en cheque, negándose la arrendadora a entregar los recibos o constancias de pago, alegando que posteriormente los entregaría lo cual nunca ocurrió; sin embargo, uno de los pagos se efectuó en cheque y por instrucciones de la arrendadora se realizó a nombre de su apoderada judicial abogada María Constanza Castillo por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300), cheque Nº 80-23993188, de fecha 8 de abril de 2008, Banco Fondo Común. Que en fecha 1º de febrero de 2008 encontrándose en plena vigencia el contrato locativo la arrendadora le comunicó al ciudadano Alberto Teixeira Gomes que quería vender el inmueble, ofreciéndole a él la compra del mismo. Asimismo manifestó que los cánones de los meses de febrero, marzo y abril de 2008 los cobraría del depósito entregado, lo cual consta en la cláusula vigésima tercera del contrato, razón por lo cual mediante documento autenticado en fecha 7 de mayo de 2008 en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187, se suscribió un contrato de opción a compra-venta para la adquisición del inmueble, estableciéndose en la cláusula segunda que la propietaria se comprometía a vender el inmueble por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), en cuyo acto se pagó la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000), quedando pendiente por pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), cantidad que sería cancelada en el acto de la firma del documento definitivo de venta y en la Oficina Subalterna de Registro respectiva. Que en la cláusula tercera del contrato se determinó como término para la opción un lapso de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción a compra-venta, vencimiento éste que se verificó el día 7 de julio de 2008, comprometiéndose la propietaria a tramitar todos los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento tales como solvencia de derecho de frente, agua, aseo urbano, registro de información fiscal, solvencia de condominio, documentos éstos que debían ser entregados antes del referido vencimiento, pactándose igualmente que sería la apoderada de la propietaria quien redactaría el documento definitivo de compra-venta; motivo por el cual el comprador procedió a cancelar los honorarios exigidos para procederse a la redacción del documento.

Que la vendedora manifestó que cualquier información que se requiriese en cuanto al documento definitivo de venta tenía que tramitarse a través de su apoderada, procediéndose a mediados del mes de junio a solicitar información acerca de los recaudos que se necesitaban para el otorgamiento del documento definitivo de venta, los cuales eran exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectiva, por lo cual se informó a su patrocinada que cuando se tuvieran los documentos avisaría dado que los mismos no habían sido solicitados, posteriormente al vencimiento del lapso acordado en el documento de opción a compra-venta su patrocinada se dirigió a la oficia de la abogada de la vendedora a solicitar nuevamente información dándose una respuesta negativa a la solicitud efectuada de entrega de documentos. Que en la cláusula quinta de la opción la vendedora se obligó a transferir la propiedad del inmueble libre de gravamen o de cualquier otro pago como impuestos nacionales, estadales o municipales, y a su vez a presentar todos los documentos necesarios para materializar el cumplimiento del contrato de opción, por lo cual entonces como puede entenderse que si su patrocinada incumplió el contrato de arrendamiento, como lo señala la demandante, la propietaria suscribiera un contrato de opción a compra-venta con la demandada o con el administrador de la misma quien es accionista mayoritario, lo cual pone en evidencia que la única intención de la actora es incumplir con el contrato de opción de compra-venta, quedándose con el dinero que recibió, cantidad que equivale al sesenta y siete por ciento (67%) del monto total establecido para la venta, lo que contradice absolutamente los argumentos de la demandante, pues consta en el referido instrumento que en fecha 7 de mayo de 2008 se le entregó la cantidad ya referida para la compra del inmueble, adquisición que no se materializó por causas imputables a la vendedora, razón por la cual solicita que se declare sin lugar la demanda incoada, con imposición de costas a la demandante.

Conjuntamente con el escrito de litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada, consignó los siguientes recaudos:

• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, sobre un local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar, Conjunto Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con vigencia de un (1) año a partir del día 15 de abril de 2005, marcado con la letra “A”.

• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, sobre el referido local comercial para depósito, con vigencia desde el 1º de abril de 2006 hasta el 1º de noviembre de 2006, marcado con la letra “B”.

• Copia simple del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2006, bajo el Nº 5, Tomo 1442-A, marcado con la letra “C”.

• Copia simple del cheque Nº 80-23993188, emitido a favor de la ciudadana María Constanza Castillo, girado contra el Banco Fondo Común Banco Universal, en fecha 8 de abril de 2008, por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300), marcado con la letra “D”.

• Copia simple del contrato de opción a compra-venta suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, respecto del local comercial para depósito ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado en fecha 7 de mayo de 2008, en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187, marcado con la letra “E”.

• Copia simple del registro de acceso a las instalaciones del edificio Cavendes de fecha 7 de julio de 2008, marcado con la letra “F”.

Se constata al folio 97 de este expediente, que mediante diligencia fechada 8 de julio de 2010 el ciudadano ALBERTO TEIXEIRA GOMES otorgó, apud acta, poder a la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, verificándose que el ciudadano Henry Carmelo Bravo, Coordinador de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que identificó al mencionado ciudadano con la cédula de identidad Nº 11.670.221, conforme lo dispone el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil (f. 97 y 98).

Las abogadas en ejercicio MARÍA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DÍAZ GUÍA, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, mediante escrito fechado 15 de julio de 2010 (f. 102 al 104) promovieron pruebas, así:

• Promovieron, ratificaron e hicieron valer el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2006, celebrado entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes.

• Promovieron e hicieron valer a favor de su mandante los siguientes documentos: 1º) Documento definitivo de compra-venta, 2º) Planilla de recaudos para la presentación de documentos ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, 3º) Planilla de solicitud de trámite emitido por la mencionada oficina de registro subalterno en fecha 19 de agosto de 2008 y 4º) Cuatro (4) planillas originales bancarias emitidas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que refleja el monto a cancelar al Servicio Autónomo.

El juzgado de cognición por auto fechado 21 de julio de 2010 (f. 112 y 113), procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte actora por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva que se dicte.

La representación judicial de la demandada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, mediante escrito fechado 21 de julio de 2010 (f. 115 al 118), promovió pruebas de la manera siguiente:

• Insistió, ratificó e hizo valer los siguientes documentos: 1º) Contrato de arrendamiento con vigencia a partir del día 15 de abril de 2005, 2º) Contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1º de abril de 2006, 3º) Contrato de arrendamiento con vigencia al 1º de diciembre de 2006, 4º) Documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., 5º) Cheque Nº 80-23993188 emitido por el Banco Fondo Común Banco Universal, en fecha 8 de abril de 2008, librado a favor de la abogada María Constanza Castillo, 6º) Contrato de opción a compra-venta suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes, autenticado en fecha 7 de mayo de 2008, en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, tomo 187, y 7º) Planilla que se firma en el edificio Cavendes para poder acceder a las oficinas de la abogada María Constanza Castillo.

• Consignó y opuso a la parte actora copia certificada de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada en fecha 29 de octubre de 2008 por el ciudadano Alberto Teixeira Gomes contra la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit, la cual cursa en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH14-V-2008-000252.

• Solicitó que se oficiara a la entidad bancaria Banco Fondo Común, a objeto de que informara al tribunal si el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, quien es o era titular de la cuenta corriente Nº 01510010924100017394, en fecha 8 de abril de 2008 emitió un cheque signado con el Nº 23993188, por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300), a favor de la ciudadana María Constanza Castillo, y que informara si dicho cheque fue cobrado y remitiese copia certificada del instrumento cambiario con el endoso correspondiente.

El tribunal de la primera instancia por auto fechado 22 de julio de 2010, procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte demandada, por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, ordenándose oficiar a la entidad bancaria Banco Fondo Común, Banco Universal (f. 147 al 149).

La representante judicial de la demandada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, a través de escrito fechado 2 de agosto de 2010 (f. 150 al 155), se opuso formalmente e impugnó las pruebas aportadas por la actora de la siguiente forma: Que se opone formalmente e impugna las pruebas aportadas por la demandante por no aportar nada a la acción, toda vez que se evidencia su mala fe ya que lejos de demostrar algún hecho cierto, lo que evidencia –a su decir- es la mala intención que siempre tuvo respecto a la venta del inmueble. Que se opone e impugna el documento acompañado con el escrito de pruebas ya que nada aporta y demuestra que efectivamente haya introducido los documentos al Registro Inmobiliario, pues pudo haberlo redactado, escrito e impreso el día anterior a la presentación del escrito de pruebas; que de haber tenido realmente la intención de otorgar el documento de venta no podía ella sola, unilateralmente, proceder a introducir el supuesto documento sin habérselo participado al comprador, sin que fuera revisado por éste, sin habérselo comunicado ni haberle entregado las solvencias correspondientes tal y como se estableció en la cláusula quinta del documento de opción a compra-venta. Que es falso el señalamiento de la actora al expresar que el día 19 de agosto de 2008 fue introducido un documento definitivo de venta suscrito el día 7 de mayo de 2007, lo que demuestra que indudablemente la demandante se contradice en su planteamiento, pues dicho documento debió ser otorgado el día 7 de julio de 2008 pero la actora jamás cumplió ni quiso cumplir con su obligación de entregar los recaudos necesarios para formalizar la negociación ante el Registro respectivo a pesar de las múltiples diligencias efectuadas por el comprador. Que se opone e impugna las pruebas de la actora cursantes a los folios 105 al 109 ambos inclusive, por haber sido consignadas en copias simples y por no aportar nada al presente juicio, y con ellas se pretende desvirtuar las verdaderas intenciones de la actora aunado a que se evidencia que la supuesta fecha de emisión de los documentos consignados fue el día 19 de agosto de 2008, cuando el documento definitivo debió ser otorgado el 7 de julio de 2008, y además demuestra que el demandado si cumplió con lo establecido en el documento de opción de compra-venta entregándosele a la actora la suma de cien mil bolívares fuertes (Bs. 100.000), razón por la cual se procedió a demandar ente el Tribunales competente. Ratifica que en los contratos de arrendamiento agregados a este expediente, se evidencia que el arrendatario era el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, luego, dado que se constituyó la empresa Atelier Confianza C.A. el día 20 de octubre de 2006 y para solicitar la patente ante la Alcaldía del Municipio Libertador fue necesario que el contrato se celebrara por la empresa, motivo por el cual se pidió a la arrendadora que se firmara el contrato el cual regiría a partir del 1º de noviembre de 2006, a nombre de la referida empresa en la cual el accionista mayoritario con más de noventa y nueve por ciento (99%) de las acciones es el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, por lo que no hay duda de que se trata de una continuación de los contratos anteriores hasta la fecha en que la arrendadora ofreció la venta del inmueble, la cual el arrendatario aceptó de común acuerdo.

Que llama la atención a esa representación la capacidad de la actora para pretender desvirtuar la verdad cuando afirma que el ciudadano Alberto Teixeira Gomes nunca acudió a las oficinas de su abogada, y es el caso que existe un comprobante de registro a las instalaciones del edificio Cavendes el día 7 de julio de 2008, ya que cada vez que el demandado se dirigía a la vendedora ésta le manifestaba que todo estaba en manos de su abogada, quien siempre le manifestaba al comprador que ella le avisaría. Que la vendedora siempre estuvo en conocimiento de que en el inmueble, objeto del contrato locativo, se llevaba a cabo la actividad comercial de la empresa Atelier Confianza C.A., razón por la cual el comprador siempre era ubicable aunado a que aportaba todos los números telefónicos del mismo; motivo por el cual pidió que se desecharan las pruebas de la accionante.

El día 2 de agosto de 2010 (f. 157), la apoderada judicial de la demandada SOL MARINA HIDALGO, pidió que se oficiara lo conducente al Banco Fondo Común, Banco Universal, a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en el auto de admisión de pruebas fechado 22 de julio de 2010 (f. 147 y 148).
Mediante diligencia fechada 3 de agosto de 2010, la apoderada judicial de la demandante Elisseth Díaz Guía, requirió que se declarara sin lugar la oposición efectuada por la accionada y que se declarara extemporánea la solicitud formulada en cuanto al oficio de la prueba de informes promovida por el demandado (f. 158 y 159).

Por auto dictado en fecha 13 de octubre de 2010, (f. 160 y 161), el juez a quo declaró improcedente la solicitud formulada por la representación judicial de la parte actora, por cuanto en este caso ninguna de las partes ejerció apelación contra los autos de admisión de pruebas cursante a los autos, conforme lo establece el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a la solicitud de que se librara oficio al Banco Fondo Común, Banco Universal la declaró improcedente, por cuanto el día 9 de julio de 2010 quedó abierto ope legis el juicio a pruebas y precluyó el día 22 de julio de 2010 (f. 160 y 161).

Cumplidos los trámites de notificación, mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada Sol Marina Hidalgo Trujillo interpuso recurso de apelación contra la decisión dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 1º de julio de 2011, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la esta Circunscripción Judicial para el sorteo de ley (f. 196 al 199).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior Segundo, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Fueron remitidas las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de junio de 2011, por la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., contra la decisión proferida en fecha 15 de octubre 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda impetrada, ordenó a la parte demandada la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Telar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital; se condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2007 hasta noviembre de 2008; se negó el pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando después de la interposición de la demanda, así como el pago de honorarios de abogados; sin imposición de costas; ordenándose la práctica de una experticia complementaria de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se determinara con precisión las cantidades a cancelar por intereses de mora e indexación. Ese fallo es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Es importante destacar aquí que cuando hablamos de contratos de Opción de Compra-Venta o de Promesa Bilateral de Compra-Venta, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones.
En el caso de autos, la parte demandada opuso como defensa la suscripción de un Contrato de Opción de Compra Venta, la cual después de analizada detalladamente sus cláusulas, considera esta Sentenciadora, con fundamento a las consideraciones precedentes y a la Sentencia de la Sala de Casación Social del 30 de abril de 2000, con ponencia de Franklin Arrieche G., caso Domingo Valladares vs. Felix Freitas M y Otros, que el referido documento, mas allá de una promesa de compra venta, resulta un documento de compra venta, toda vez, que la actora se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, que se fijó precio del inmueble, recibiendo el 66,66% del precio pactado, la demandada se obligó en comprarlo.
No obstante, a lo largo del proceso la demandada insistió en que el documento era una opción de compra venta, no resultando tal omisión de orden público procesal, no le esta dado a quien aquí decide, suplir la voluntad de la parte, por lo que forzosamente este Tribunal debe desechar este documental, por no guardar relación con la causa controvertida en el presente juicio, el cual deberá ser atacado por un juicio distinto a este. Así se decide.
…omissis…
En el caso de autos, se constata la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en este juicio. Que si bien resulta un documento privado, este no fue tachado ni desconocido por la parte accionada, por el contrario reconoció, inclusive mas allá de la fecha señalada por la parte actora, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes de esta causa. Así se decide.
…omissis…
En tal sentido para demostrar lo alegado es ese respecto, la demandada trajo a los autos un instrumentos que corre inserto en el folio 89 del expediente, de la Entidad Bancaria Fondo Común, N-23993188 por un monto de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.300,00), a favor de la apoderada de la parte demandante, sin que se evidencie del mismo el concepto de tal pago. Por ello esta sentenciadora no puede darle valor probatorio a dicho instrumento, por no ser esta la prueba idónea para demostrar haber quedado liberado de la obligación que hoy se reclama. ASI SE DECLARA.
Dicho lo anterior y no existiendo alegatos y otras pruebas que desvirtúen la insolvencia de los cánones de arrendamientos indicados en el libelo de la demanda, se debe declarar los cánones correspondientes a los meses de octubre de 2007 a noviembre de 2008, como insolutos. Así se decide.
…omissis...
De la concatenación de los hechos aquí alegados y lo probado en autos, así como lo previsto en la parcialmente transcrita Cláusula Quinta, debe este Tribunal necesariamente, declarar la procedencia en derecho de la pretensión del accionante, en consecuencia declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes del presente juicio. Así se decide.

…omissis...
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando, observa este Tribunal que dicha solicitud resulta excluyente con la pretensión de resolución de contrato, toda vez, que se entiende que al solicitar la resolución se quiere dar por terminada le relación arrendaticia, mientras que la pretensión del pago de los cánones que se sigan generando, equivale a la continuación de la relación arrendaticia, en consecuencia este Tribunal debe declarar Improcedente lo solicitado. Así se decide…” (Énfasis y subrayado de la cita).-

Fijado lo anterior, debe este Jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en la pretensión de la accionante, quien pidió la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de diciembre de 2006 con la empresa Atelier Confianza C.A., representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes, sobre un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, distinguido con los números y letras DS-8, situado en la Planta Libre, Sótano entre los ejes 11-2 B-D, nivel 866.25, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, pactándose como canon mensual la cantidad de hoy quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550), los cuales debía pagar la inquilina en dinero en efectivo dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, prorrogable automáticamente por un (1) año. Alegó la actora que a partir del día 1º de octubre de 2007, la inquilina no cumplió con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento dado que no canceló el canon mensual pactado, siendo el caso que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de octubre a diciembre de 2007 y de enero a noviembre de 2008, lo que arroja un total de catorce (14) mensualidades vencidas e insolutas, lo que equivale hoy a siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700), y que había agotado todas las gestiones extrajudiciales para que la arrendataria cumpliera con su obligación de pago, lo que resultó infructuoso, aunado al hecho de que la arrendataria continua ocupando el inmueble, lo que le ha causado un perjuicio económico, pidiendo a su vez que se le hiciera entrega material del inmueble, que se condenara a la arrendataria a pagar por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria, la cantidad de siete mil setecientos (Bs. 7.700) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos de los meses de octubre de 2007 hasta diciembre de 2007, y enero de 2008 hasta noviembre de 2008; a pagar por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria los cánones de arrendamiento que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, e igualmente los intereses moratorios causados calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, en pagar las cantidades de dinero que resultasen de la experticia complementaria del fallo y a pagar las costas procesales generadas por el presente juicio, incluyendo honorarios de abogado.

Tal pretensión aparece rechazada por la abogada en ejercicio SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, quien en la litis contestatio argumentó, que si bien es cierto existe una relación arrendaticia la cual se inició el día 15 de abril de 2005, es el caso que para el día 1º de diciembre de 2006 se había celebrado un contrato de arrendamiento con la empresa Atelier Confianza C.A., de la cual el accionista mayoritario con más del noventa y nueve por ciento (99%) de las acciones es el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, persona con la cual la arrendadora había suscrito los primitivos contratos, y en razón de ello se evidencia que la relación arrendaticia es la misma y no había sido suspendida. Que la arrendadora manifestó al señor Alberto Teixeira Gomes su voluntad de vender el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, ofreciéndoselo en venta al arrendador quien aceptó la propuesta y procedió a suscribir un contrato de opción a compra-venta, el cual fue autenticado en fecha 7 de mayo de 2008 en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187; en el cual consta que la venta se pactó en la cantidad de hoy ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), en cuyo acto se le entregó a la promitente-vendedora la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000), es decir, que dicha cantidad dineraria corresponde a más del cincuenta por ciento (50%) de la venta, adeudándose únicamente la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), la cual se entregaría en el momento de protocolizarse el documento definitivo de venta, y una vez la vendedora entregara todos los documentos respectivos, como eran las solvencias de agua, aseo, condominio, entre otras, y que el posible documento de venta debía ser revisado por el abogado del comprador, lo que nunca ocurrió; lo que contradice absolutamente los argumentos de la demandante, pues consta en el referido instrumento que en fecha 7 de mayo de 2008 se le entregó la cantidad ya referida para la compra del inmueble, adquisición que no se materializó por causas imputables a la vendedora, lo que originó que se incoara demanda contra la arrendadora por cumplimiento de contrato de opción de compra venta ante los Tribunales competentes.

La demanda fue declarada parcialmente con lugar, y únicamente recurrida por la accionada, por lo tanto, los aspectos no acordados al actor escapan del análisis de esta alzada.

Para decidir, este Juzgado Superior pasa a valorar los medios probatorios traídos al presente juicio por las partes.

DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora consignó:
• Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de diciembre de 2006, con la sociedad mercantil Atelier Confianza, C.A., sobre el bien inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, representada por su administrador ciudadano Alberto Teixeira Gomes. Respecto a dicho instrumento se observa, que se trata de un documento privado el cual en este caso no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, motivo por el cual este Tribunal lo aprecia y valora conforme a los artículos 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra que entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y la empresa Atelier Confianza, C.A., se suscribió un contrato locativo sobre el inmueble ya identificado, con fecha de vigencia de dicho contrato desde el día 1º de diciembre de 2006 hasta el día 1º de diciembre de 2007, prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año. Así se declara.

• Copia simple de documento de propiedad del local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital; protocolizado en el Registro Público de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 22 de octubre de 1.997, bajo el Nº 17, Tomo 14, Protocolo Primero, 4º Trimestre del año 1997. Con relación a este instrumento, se evidencia la adjudicación de dicho bien inmueble a la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit, por efecto de la herenca dejada por el de cujus Karl Lehofer Senior, y por cuanto tal copia no fue impugnada se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la propiedad del inmueble de la actora. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: Con el escrito de contestación a la demanda, la representante judicial de la accionada, consignó:

• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, con fecha de inicio el día 15 de abril de 2005, sobre un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital. Respecto a dicho instrumento se observa, que se trata de un documento privado el cual, en este caso, no fue impugnado ni desconocido por la demandante en la oportunidad procesal correspondiente; motivo por el cual este Tribunal lo aprecia y valora conforme a los artículos 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia que la relación locativa se celebró ab initio con el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, y luego con la persona jurídica. Así se declara.

• Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, con fecha de inicio del 1º de abril de 2006, sobre el referido inmueble. El Tribunal observa, que se trata de un documento privado el cual, en este caso, no fue impugnado ni desconocido por la parte demandante en la oportunidad procesal respectiva, del cual se evidencia que la relación locativa se celebró ab initio con el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, quien es accionista mayoritario de la empresa Atelier Confianza, C.A., siendo ésta la actual arrendataria, y se aprecia y valora conforme a los artículos 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia simple del documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2006, bajo el Nº 5, Tomo 1442-A. Dicho este instrumento revela que la empresa Atelier Confianza C.A., fue constituida el día 20 de octubre de 2006, evidenciándose que el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, titular de la cédula de identidad Nº11.670.221 es el accionista mayoritario y Administrador Único, y las facultades otorgadas a él para comprometer y obligar a la mencionada empresa; documento que se aprecia y valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia simple del cheque Nº 80-23993188, emitido a favor de la abogada María Constanza Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Catherine Cecilia Lehofer Convit, girado contra el Banco Fondo Común Banco Universal el día 8 de abril de 2008 por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300). Dicho cheque no fue tachado, desconocido ni impugnado por la accionante, no obstante el Tribunal lo desecha por impertinente dado que del contenido de dicho instrumento cambiario no se evidencia la existencia de alguna relación con los hechos que se debaten en el presente proceso. Así se declara.

• Copia simple del contrato de opción a compra-venta sobre un local comercial para depósito antes identificado, suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, autenticado en fecha 7 de mayo de 2008, en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 187. Dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandante en la oportunidad procesal respectiva y se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sus efectos serán analizados a posteriori en el cuerpo de esta decisión. Así se determina.
• Copia simple del registro de acceso a las instalaciones del edificio Cavendes de fecha 7 de julio de 2008, por parte del ciudadano Alberto Teixeira Gomes. Dicho registro de acceso al Edificio Cavendes por parte del ciudadano Alberto Teixeira Gomes, resulta ser un hecho impertinente dado que no guarda relación con los hechos que se discuten en este proceso, motivo por el cual se desecha de este juicio. Así se declara.

En este mismo orden de ideas, se hace necesario igualmente valorar los medios probatorios promovidos por las partes durante el lapso probatorio, así:

PARTE DEMANDANTE:

• Promovió, ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de diciembre de 2006 con la sociedad mercantil Atelier Confianza, C.A., y el cual fue consignado conjuntamente con el escrito libelar. El Tribunal al respecto observa, que al momento de valorarse las pruebas promovidas con el libelo, se emitió pronunciamiento con relación a dicha instrumental, y en consecuencia se ratifica lo esgrimido en cuanto a este documento. Así se declara.

• Promovió e hizo valer el documento de compra-venta que suscribieran la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, sobre el local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto se observa, que dicho instrumento no se encuentra firmado por las partes que allí se mencionan e identifican, y nada prueba con respecto a la relación arrendaticia. Así se declara.

• Promovió e hizo valer planilla de recaudos para la presentación de documentos ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Respecto a estas planillas, el Tribunal observa que las mismas no pueden considerarse medios probatorios, dado que ellas pueden ser solicitadas en cualquier momento ante los Registros competentes y no se evidencia en ellas sello alguno que demuestre la data de su emisión; aunado a ello, dichas planillas nada aportan el presente al juicio y no guardan relación alguna con los hechos discutidos en este presente proceso. Así se declara.

• Promovió e hizo valer planilla de solicitud de trámite emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de agosto de 2008. Al respecto este Tribunal observa, que en dicha solicitud no se evidencia sello, ni firma de algún funcionario adscrito a dicho Registro, aunado a que la misma nada aporta al presente juicio y no guarda relación con los hechos discutidos en este presente proceso. Así se declara.

• Promovió, evacuó e hizo valer cuatro (4) planillas bancarias emitidas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto este Juzgado observa que dichas planillas no contienen sello ni firma de algún funcionario adscrito a dicho Registro, aunado al hecho de que las mismas no aportan nada a este juicio y no guardan relación con los hechos que se debaten en este presente proceso. Así se declara.

DE LA PARTE DEMANDADA:

• Insistió, ratificó e hizo valer los contratos de arrendamiento suscritos en fechas 1º de abril de 2005, 1º de abril de 2006 y 1º de diciembre de 2006; el documento constitutivo de la sociedad mercantil Atelier Confianza C.A.; el cheque Nº 80-23993188 de fecha 8 de abril de 2008, del Banco Fondo Común a favor de la ciudadana María Constanza Castillo; el contrato de opción a compra-venta suscrito entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y el ciudadano Alberto Teixeira Gomes; y planilla de registro que obligatoriamente debía firmarse para acceder al Edificio Cavendes. El Tribunal al respecto observa, que al momento de valorarse las pruebas promovidas por la parte demandada con la contestación se emitió pronunciamiento respecto a dichas instrumentales, y en consecuencia se ratifica lo esgrimido en cuanto a tales documentos. Así se declara.

• Consignó y opuso a la parte actora copias certificadas de la demanda interpuesta en fecha 29 octubre de 2008, por el ciudadano Alberto Teixeira Gomes contra la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit, por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, la cual cursa en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH14-V-2008-000252. Dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandante en la oportunidad procesal correspondiente, las cuales se aprecian conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el Tribunal analizará sus efectos en este proceso a posteriori. Así se determina.

• Promovió prueba de informes a la entidad Banco Fondo Común, pretendiendo evidenciar que el ciudadano Alberto Teixeira Gomes, titular de la cédula de identidad Nº 11.670.221, quien fuera o es titular de la cuenta corriente Nº 01510010924100017394, en fecha 8 de abril de 2008 emitió un cheque de gerencia signado con el Nº 23993188 por la cantidad de un mil trescientos bolívares exactos (Bs. 1.300) a favor de la ciudadana María Constanza Castillo y que el referido cheque fue cobrado por la citada ciudadana procediéndose consecuencialmente a remitir la copia certificada del mismo con el endoso correspondiente. Al respecto observa este Tribunal que a pesar de que tal medio de prueba fue admitido por el juez de cognición, no consta en estos autos que dicha prueba haya sido evacuada, razón por la cual este sentenciador no puede asignarle valoración probatoria alguna. Así se declara.

Reiterando el análisis anterior, se observa:

En el sub lite, la representación judicial de la parte demandada en la litis contestatio alegó que existe un contrato de opción de compra-venta suscrito entre la ciudadana katherine Cecilia Lehofer Convit y la sociedad mercantil Atelier Confianza, C.A., sobre el local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado el día 7 de mayo de 2008 en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual anexó y se encuentra cursante desde el folio 92 al 95. Efectuada una revisión a dicho instrumento, se observa que las partes pactaron como precio del inmueble la cantidad de Bs. 150.000, de los cuales la opcionante-vendedora manifestó haber recibido la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 100.000) en dinero de curso legal y a su entera y total satisfacción, quedando un restante por cancelar de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000); los cuales serían cancelados por el opcionante-comprador en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro competente.

Ahora bien, el aludido instrumento si bien es cierto no fue impugnado ni tachado por la parte actora en la oportunidad procesal respectiva, no lo es menos que su contenido per se no logra enervar la pretensión deducida en el escrito libelar por la accionante, pues tal convención no desvirtúa en forma alguna la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en este proceso dado que la posesión que ostenta la empresa Atelier Confianza C.A. sobre el bien inmueble de marras es en su condición de arrendataria, esto es que solo tiene el uso y goce del mencionado inmueble, y el contrato de opción de compra-venta indudablemente que involucra una tradición de la propiedad de dicho inmueble. Adicional a lo expresado, la acción de resolución de un contrato de arrendamiento y la de cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta son causas distintas, las cuales deben ser decididas en juicios independientes, pues en una se debate respecto a la resolución del contrato locativo y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, mientras que en la otra se discute la transmisión del derecho de propiedad de un bien ofrecido en venta, lo cual acarrea efectos distintos, en la acción de resolución del contrato se generará para el inquilino el pago de los cánones de arrendamiento, y por vía de consecuencia la entrega del inmueble dado en arrendamiento, y con la otra la subrogación de la propiedad del bien objeto del litigio; siendo ello así forzosamente el Tribunal desecha de este proceso el aludido documento, y así se determina.
Al hilo de lo expresado, considera este jurisdicente en este punto del fallo, efectuar un detenido análisis del contrato de arrendamiento en el cual la parte actora fundamentó la acción, ello en aplicación del principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referido a que en la interpretación de los contratos, los Jueces deben atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fé, con el objeto de determinar la naturaleza de la relación locativa que lo rige, por lo que al efecto esta alzada observa:

En la cláusula segunda del contrato locativo se estableció lo siguiente:

“…CLAUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) cantidad ésta que “EL ARRENDATARIO”, se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA” por adelantado dentro de los cinco primeros cinco (5) días de cada mes, a que se refiere dicho pago. En caso de que “EL ARRENDATARIO”, no pagare el canon de arrendamiento en el lapso señalado y “LA ARRENDADORA” se viere precisada a enviar un cobrador a fin de hacer efectivo el pago del mismo, “EL ARRENDATARIO”, deberá pagar a “LA ARRENDADORA”, por concepto de gastos de cobranza, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00) por cada día de atraso, independientemente del canon de arrendamiento y los demás recargos que su mora en el pago pudieren causar. Los pagos efectuados en cheques, no causan novación y no producen efectos liberatorios, hasta tanto no sean hechos efectivos los respectivos instrumentos”. (Énfasis y subrayado de la cita).

Y en la cláusula quinta del aludido contrato se estipuló:

“CLÁUSULA QUINTA: La falta de pago de una mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que “EL ARRENDATARIO” adquiere por el presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a solicitar la rescisión del mismo, siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todos los gastos y honorarios que su atraso en el pago de la renta o por incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones aquí contraídas se causaren”. (Énfasis de la cita).

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se evidencia que el punto principal de la discusión gira en torno a la pretensión de la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2006, entre la ciudadana Katherine Cecilia Lehofer Convit y la sociedad mercantil Atelier Confianza, C.A., sobre el local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como consta del mismo contrato, alegando la accionante que la demandada incumplió con la cláusula quinta del contrato suscrito, referido al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2007 hasta diciembre de 2007, y enero de 2008 hasta noviembre de 2008, a razón de Bs. 550,oo; lo que arroja un total de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. F. 7.700).

Asimismo, se desprende en estas actas que la representación judicial de la demandada alegó en la litis contestatio que era falso que adeudara los cánones de arrendamiento de octubre de 2007 hasta diciembre de 2007, y enero de 2008 hasta noviembre de 2008 en razón de haber cancelado los mismos, aduciendo que la accionante siempre se negó a entregar los recibos de cancelación. Adujo igualmente que uno de los tantos pagos que efectuó a la actora, lo realizó a nombre de la abogada Maria Constanza Castillo, apoderada judicial de la demandante, a través de cheque Nº 80-23993188 de fecha 8 de abril de 2008, girado contra el Banco Fondo Común, por la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs. 1.300), siendo que la entrega de dicho cheque no evidencia pago por concepto de los cánones de arrendamiento; por lo que el Tribunal no le otorga valor probatorio a dicho instrumento, no constituyendo ese documento la prueba idónea para que la arrendataria demostrara haber quedado liberada de la obligación reclamada; por lo que quedó probada la relación locativa, las obligaciones del arrendador y arrendatario y la forma de pago del canon fijado, palabras mas palabras menos, ha quedado evidenciado en este caso que el accionado no probó el pago de las pensiones arrendaticias es decir, no cumplió con la carga establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen lo siguiente:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” (Énfasis de esta alzada).

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procidemental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regulara la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”.

En conclusión, debe resaltarse que la representación judicial de la sociedad mercantil accionada se limitó en la contestación a oponer un documento de opción de compra-venta y rechazó y contradijo el fondo de la demanda, arguyendo simplemente que había efectuado el pago de los cánones de arrendamiento a la accionante, unos en efectivo y otros en cheque, y que la arrendadora siempre se había negado a entregar los recibos de cancelación de dichos pagos, siendo aplicables los supuestos normativos consagrados en las disposiciones siguientes:

Artículo 1.579 del Código Civil que establece:

“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...”.

Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem dispone:

“…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

De lo anterior, se infiere que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Estatuye el artículo 1.592 del Código Civil que:

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Dichas obligaciones son del mismo tenor para los subarrendatarios, ya que al celebrar el contrato de subarrendamiento, quedan subrogados en los mismos derechos y deberes que los arrendatarios”.

Por otra parte el artículo 1.167 del Código Civil pauta:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
De la norma ya transcrita se puede definir la acción resolutoria, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación “…el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil, establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos en la relación contractual.
En relación a la pretensión deducida, se permite esta alzada traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, así:
“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:
A) Que se trate de un contrato
B) Se requiere el incumplimiento
C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
D) Se requiere la declaración judicial.
...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente...(Bola fió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” (Remarcado del autor, pp. 248, 268-269).

Así, en el sub iudice se observa que la accionante probó la relación contractual y el incumplimiento de la obligación que motivó la pretensión incoada, especialmente con apoyo en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que expresa lo siguiente: “…La falta de pago de una mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que “EL ARRENDATARIO” adquiere por el presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a solicitar la rescisión del mismo, siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todos los gastos y honorarios que su atraso en el pago de la renta o por incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones aquí contraídas se causaren”, en tanto que la sociedad mercantil accionada no aportó al proceso prueba alguna con respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2007 a diciembre de 2007, y enero de 2008 a noviembre de 2008, a razón de Bs. 550,oo cada uno, lo que constituye el incumplimiento de la obligación contraída, que por ser de tracto sucesivo conforme a la cláusula ya citada quedó probada con el contrato, correspondiéndole a la accionada demostrar su solvencia al respecto, lo cual no hizo conforme a lo ya analizado en este dictamen, por lo que resulta forzoso para este jurisdicente declarar procedente la pretensión de la actora de resolución judicial por el incumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 1º de diciembre de 2006, debiendo ser condenada la sociedad mercantil accionada a efectuar la entrega material del inmueble completamente libre de bienes y personas y efectuar el pago de la cantidad de Bs. 7.700 por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2007 hasta noviembre de 2008, ambas fechas inclusive.

En relación a la petición de la actora en el particular 4) del libelo, relativa al pago de los intereses moratorios causados por atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas a la tasa del uno por ciento (1%) mensual; el Tribunal acuerda tal petición, para ser aplicada a la cantidad de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. 7.700) desde la fecha de admisión de la demanda -6.4.2009-, exclusive, hasta la fecha del presente fallo, la cual será realizada mediante experticia complementaria del fallo conforme al previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la petición formulada por la demandante, en el particular 5) del escrito libelar referida al pago de “…cantidades de dinero que resulten de una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de procurar compensación de las cantidades hoy debidas por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago…”, el Tribunal observa que la actora no especifica en forma clara tal pedimento, amén de que tampoco indicó los parámetros que debían seguirse para tal compensación; motivo por el cual el Tribunal considera improcedente la misma, maxime cuando lo peticionado implicaría una doble indemnización al haberse acordado lo referente a los intereses moratorios, ya previamente establecidos, y así se decide.

Conforme a lo expuesto, en opinión de quien aquí decide lo ajustado a derecho en el sub examine es declarar parcialmente ha lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la demandada contra la decisión recurrida, por cuanto en este caso la accionada no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por la actora; y siendo ello así debe modificarse, con la motivación aquí expuesta la sentencia apelada, y así se hará de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 13 de junio de 2011 por la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO actuando en su condición de apoderada judicial de la demandada sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., contra la decisión proferida el 15 de octubre de 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT contra la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA C.A., ambas plenamente identificadas ut supra, por lo que se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1º de diciembre de 2006. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: 1) A efectuar a la parte actora la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del Conjunto denominado Parque Central, Zona 1, Nº DS-8, Planta Libre, Sótano, entre los ejes 11-2-B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2) Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de siete mil setecientos bolívares (Bs. 7.700) por concepto de los cánones de arrendamiento no pagados de los meses de octubre de 2007 hasta diciembre de 2008, y enero 2008 a noviembre de 2008. 3) Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, los cuales serán calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual sobre la cantidad de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. 7.700) desde la fecha de admisión de la demanda -6.4.2009-, exclusive, hasta la fecha del presente fallo, la cual será realizada mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Por la naturaleza de la decisión, no se produce especial condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil once (2011).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintitrés (23) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº 11-10631
AMJ/MCF/abc