REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 31 de octubre de dos mil once (2011)
200° y 152°
Asunto: AP31-V-2009-004000
Parte Actora: COLEGIO DE ARQUITECTOS DE VENEZUELA, constituido originalmente mediante acta de fecha 15 de abril de 1946, y posteriormente inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 28 de junio de 1966, bajo el N° 60, folio 245 Vto, Tomo 3 del Protocolo Primero, modificada en fecha 12 de mayo de 2006, bajo el N° 27, Tomo 4, Protocolo Primero.
Apoderados Judiciales de la Parte Actora: LUÍS GERARDO ASCANIO ESTEVES y CRISTINA ALBERTO PEÑA, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.317 y 66.391, respectivamente.
Parte Demandada: AUTO LAVADO VUELVA OTRA VEZ 2008, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de julio de 2008, bajo el N° 71, Tomo 79.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: abogados EFRAÍN CALDERÓN BRICEÑO y ARLENY NATHALY MUÑOZ CAICEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 121.380 y 122.763, respectivamente.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se inicia el presente proceso, mediante demanda introducida el 16 de noviembre de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de esta sede judicial, recayendo su conocimiento en este Juzgado, en virtud de distribución efectuada en esa misma fecha.
Sostiene la representación actora en el libelo de demanda, entre otros alegatos, lo siguiente:
Que su representada a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública 39º del Municipio Libertador, el 23/08/2008, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil AUTO LAVADO VUELVA OTRA VEZ 2008, C.A., un inmueble de su propiedad constituido por un terreno ubicado entre avenida Libertador y Plaza La Estrella, (boulevard Amador Bendayan), Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Capital, para ser destinado a fines comerciales.
Que el canon establecido inicialmente fue de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000).
Que la arrendataria desde el mes de mayo de 2009, ha incumplido con el pago de los cánones, adeudando hasta el mes de septiembre de 2008, la suma de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000). incumpliendo por la que pretende la resolución del referido contrato, la entrega del inmueble y el pago de dicha suma así como las pensiones que se sigan venciendo hasta la terminación del juicio.
En fecha 1º de diciembre de 2009, fue admitida la demanda, por los trámites del procedimiento breve.
A través de decisión dictada en fecha 3 de noviembre de 2010, el Tribunal anuló todas las actuaciones contenidas en el presente expediente, desde el día 1° de diciembre de 2009 y repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda.
En fecha 11 de noviembre de 2010, se admitió nuevamente la demanda, conforme a los trámites del procedimiento breve; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el acto de contestación a la demanda; y el día 23 del citado mes y año, se libró compulsa.
Mediante diligencia presentada el 9 de febrero de 2011, el Alguacil manifestó la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, consignado la respectiva compulsa. En virtud de lo cual se procedió a cumplir la misma, por vía de carteles, dejando la Secretaria constancia de haberse cumplido con las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el 13 de abril del año en curso.
En fecha 28 de abril de 2011, compareció el abogado Efraín Calderon Briceño, antes identificado, y previa consignación de poder, se dio por citado en nombre de la demandada; y el día 29 del mismo mes y año, dicha representación dio contestación en los términos siguientes:
Contradijo la demanda presentada, aduciendo violación de la cláusula décima del contrato, según la cual, en caso de expropiación por causa de utilidad pública, el mismo queda resuelto de pleno derecho.
Señaló que su representada ha pagado los cánones de arrendamiento hasta abril de 2009, tal como lo indicó la actora en el libelo; y que a partir de dicho mes, su mandante dejó de cumplir con sus obligaciones, ya que el inmueble, el 04 de mayo de 2009, fue expropiado.
Solicitó en consecuencia, se condene a la actora, al pago de Ochenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (bs. 81.250,oo), por costas procesales; y a la devolución de la suma de Treinta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 39.000), cantidad que le fuere dada en garantía como depósito, a tenor de lo previsto en la cláusula décima octava del contrato.
El día 02 de mayo de 2011, se levantó acta, haciendo constar que siendo las 9:00 a.m., oportunidad para dar contestación a la demanda, no compareció ninguna de las partes.
Abierto el juicio a pruebas, la representación actora hizo valer lo aseverado por la parte demandada, al contestar la demanda, relativo a que dejó de pagar las pensiones desde mayo de 2009. Hizo valer las documentales que rielan a los autos, promovió informes a la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines de que dicho órgano informe sobre la existencia de un procedimiento administrativo y la supuesta ocupación por parte del Consejo Comunal. Dichas pruebas fueron admitidas, librándose el oficio respectivo, bajo el No. 273-2011.
En fecha 26 de julio de 2011, se recibió oficio librado a este Juzgado, por la Dirección de Control Jurisdiccional de la Sindicatura del Municipio Libertador del Distrito Capital, por medio del cual se dio respuesta al oficio N° 273-2011 librado por este Tribunal en fecha 9 de mayo de 2011, el cual se ordenó agregó a los autos a los efectos pertinentes por auto dictado el día 27 de julio de 2011.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, con fundamento en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses transcurridos desde mayo de 2009 a septiembre de 2009, a razón cada uno, de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000,oo).
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, el día 06 de noviembre de 2009, bajo el No. 15, Tomo 457, no tachado en forma alguna, y del cual se evidencia la representación judicial de los profesionales que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece.
2.- Copia simple de documento autenticado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, el 12 de mayo de 2006, la cual al no haber sido impugnada en forma alguna por la parte demandada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna. Documento público del cual se evidencia las cláusulas estatutarias correspondiente a la sociedad civil, COLEGIO DE ARQUITECTOS DE VENEZUELA, y así se establece.
3.- Copia simple de documento autenticado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 17 de julio de 1998, bajo el No. 42, Tomo 1, protocolo 1º, la cual –igualmente- de conformidad con el citado artículo 429, se tiene como fidedigna; y de cuya lectura se determina, la propiedad que sobre el inmueble constituido por un lote de mayor extensión, ubicado en la Parroquia El Recreo, entre la avenida Libertador y calle real de Quebrada Honda, calle principal de Maripérez, callejón Corao y calle de Pila a Caujauro, de Caracas, se atribuye la parte actora, y así se establece.
4.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública 39º del Municipio Libertador, el 23 de octubre de 2008, bajo el No. 07, tomo 252, no tachado en forma alguna por la demandada; por el contrario, en los términos en que fue rendida la contestación presentada por escrito de fecha 29 de abril de 2011, se determina, su reconocimiento en lo que respecta a la relación arrendaticia alegada por el actor en la demanda. De modo pues, que a través del mencionado documento, se demuestra en juicio, que en dicha fecha, las partes celebraron contrato de arrendamiento por un inmueble propiedad de la actora, constituido por un terreno para fines comerciales, ubicado entre avenida Libertador y Plaza La Estrella (boulevard Amador Bendayán), Quebrada Honda, Municipio Libertador de Caracas, por un lapso fijo de tres (3) años, a partir del 1º de septiembre de 2008 hasta el 30 de agosto de 2011.
5.- Copias simples de documentos privados, los cuales dada su naturaleza y ser aportados en fotostato, carecen de valor probatorio alguno, por no corresponder con ninguno de los instrumentos que, conforme al citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en autos, en copia simple, por tanto este Tribunal no le da valor probatorio alguno, y así se establece.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Alegó la parte actora, la extemporaneidad de la contestación rendida, bajo el argumento de ser presentada el día siguiente a la constancia en autos de la citación y no en la oportunidad establecida en el auto que admitió la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones.
Efectivamente, consta de las actas que integran el presente expediente, que la representación de la empresa demandada, procedió a contestar la demanda, el primer día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial, al cual está adscrito este Despacho. En relación a ello, estima de importancia precisar que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia dictada en fecha 05 de octubre de 2007, estableció –entre otras cosas- lo siguiente:
“… Al interpretar el alcance de las normas anteriormente transcritas, esta Sala ha establecido mediante decisión N°337/2001que:
“El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala ‘dentro de los dos días’, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes”.
De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la
demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el
término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte
demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término.
Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas. …”. (Resaltado del Tribunal).
En tal sentido, este Tribunal atendiendo a la doctrina desarrollada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, luego de dar lectura al escrito de contestación presentado de forma anticipada por el apoderado de la demandada, al constatar que la contestación se limitó al fondo de la demanda, sin oponer ninguna cuestión previa; circunstancia por la que este Juzgado, tiene como válidamente presentada la contestación, y así se establece.
Establecida la validez de la contestación presentada, reitera este órgano, que la representación de la parte demandada, afirmó que, tal como lo argumentó la actora en el libelo, su mandante pagó los cánones en virtud del contrato, cuya resolución es accionada, hasta el mes de abril de 2009; ello en razón, de la expropiación que sobre el terreno arrendado, realizara la Alcaldía del Municipio Libertador. Haciendo valer en ese sentido, el contenido de la cláusula décima del contrato citado, pretendiendo además, la devolución de la suma dada como depósito en garantía.
Al escrito de contestación, dicha representación acompañó los siguientes documentos:
1.- Marcado con la letra “A”, Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador No. 3140-3, de fecha 04 de mayo de 2009, de cuya lectura se evidencia, el Decreto que regula la función y uso social del suelo en dicho Municipio, a fin de garantizar los derechos sociales, culturales y ambientales de sus habitantes, especialmente el derecho a una vivienda y hábitat dignos; así como promover el desarrollo social justo y equitativo, armónico e incluyente de la ciudad de Caracas.
2.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, ya previamente valorado por este Tribunal.
Abierto el juicio a pruebas, la actora produjo las siguientes:
1.- Hizo valer la confesión de la demanda al contestar, relativa a que pagó las pensiones hasta abril de 2009.
2.- Las documentales aportadas conjuntamente con el libelo, ya previamente estudiadas por este Despacho.
3.- Prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, a los fines de que indique a este Tribunal, si existe procedimiento administrativo por causa de utilidad pública, por Decreto de fecha 04 de mayo de 2009, que tenga por objeto el inmueble propiedad de la actora, así como de la supuesta ocupación previa por parte del Consejo Comunal y de su presunta acta de entrega del terreno en litigio.
Librado como fue el oficio correspondiente, consta en el expediente, que por auto de fecha 27 de julio de 2009, se agregó, el oficio No. 354-11, de fecha 22 del citado mes y año, remitido por la Sindicatura del mencionado Municipio, con sus respectivos anexos.
Revisada y leída la información suministrada, se incorporó a los autos, lo señalado a continuación:
3.1.- La existencia de dos decretos, el distinguido con el No. 40, publicado en la Gaceta Municipal No. 23140-3, de fecha 04 de mayo de 2009, relacionado con la función y uso social del suelo urbano en la jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador; y el Decreto No. 44, publicado en la Gaceta Municipal distinguida con el No. 3140-1, de fecha 10 de junio de 2009, en el cual se declara como zona especial de interés urbanístico del Municipio, el eje territorial Santa Rosa-Los Caobos, ubicado en la parroquia El Recreo. Manifestando la Sindicatura, que dicho inmueble, se encontraba en estado de abandono, en condiciones ociosas e incultas y sin ningún uso de interés social.
3.2.- Que en virtud del Decreto No. 40 de fecha 04 de mayo de 2009, y a la otra providencia administrativa antes mencionadas, con motivo del procedimiento de rescate, mediante acta de fecha 30 de abril de 2010, se procedió al rescate del inmueble en litigio, quedando en custodia del mismo, la Oficina de Desarrollo Estratégico Urbano (ODEU), adscrita a ese organismo municipal.
Atendiendo a los términos en que quedó planteada la presente controversia y analizadas todas las pruebas producidas en la misma, debe establecerse, que admitida como fue la existencia del contrato existente entre las partes así como el hecho de que el pago de los cánones en virtud de tal contrato, se realizó hasta el mes de abril de 2009, los mismos quedaron fuera del debate probatorio. Resultando así materia de controversia, y sujeta a prueba, si en dicha relación locativa, se verificó la causal resolutoria invocada relativa a la falta de pago de cánones de los meseS transcurridos desde mayo a septiembre de 2009.
Ahora bien, al haber quedado plenamente probada la relación locativa que se pretende resolver, así como el carácter de arrendataria de la empresa accionada, debe aseverarse, que conforme al artículo 1592, dentro de sus obligaciones principales se encuentra la de pagar las pensiones en los términos convenidos, que en el caso de autos, y de acuerdo a la cláusula cuarta, para el primer año comprendido entre el 1º de septiembre de 2008 hasta el 30 de agosto de 2009, era de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000), dentro de los primeros cinco días de cada mes, y así se establece.
El alegato esgrimido por la representación de la demandada, a los efectos de fundamentar la falta de pago de los citados cánones en la que incurrió, en modo alguno –desde el orden legal- justifica el incumplimiento que le ha sido atribuido, y en virtud del cual se acciona la resolutoria del contrato. Nótese, que en el escrito de contestación, dicha representación, solo se limitó a alegar que pagó hasta abril de 2009, debido a que el día 04 de mayo del citado año, el inmueble fue objeto de expropiación por parte de la Alcaldía del Municipio correspondiente.
Si bien es cierto, en actas se hizo constar, que dicha fecha se corresponde con la publicación en Gaceta Municipal, del Decreto No. 40, en el que (sin hacer referencia a inmueble alguno), se regula la función y uso social del suelo urbano en la jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador; y que fue en fecha 30 de abril de 2010, cuando a través de acta –haciendo referencia al procedimiento de rescate-, el inmueble en litigio plenamente identificado, se deja en custodia del mismo, a la Oficina de Desarrollo Estratégico Urbano (ODEU), adscrita a ese organismo municipal. No es menos cierto, que desde la fecha de celebración del contrato, el mismo –independientemente de cualquier procedimiento administrativo iniciado- el mismo mantenía plena vigencia, estando obligado los contratantes, a honrar sus respectivas obligaciones legales y contractuales, por no haber sido resuelto conforme a derecho, ya que debe establecerse que, en nuestro ordenamiento jurídico, no es concebible, la resolución unilateral de los contratos arrendaticios, como es, el del caso bajo análisis.
Siendo importante añadir, que si la arrendataria, con motivo del procedimiento administrativo iniciado con respecto al inmueble que le fuere dado en arrendamiento, se hubiera visto afectado en la ejecución del contrato, disponía de los medios, acciones y /o recursos consagrados en el ordenamiento jurídico a los efectos legales correspondientes. Situación que en modo alguno, fue tampoco aducida en el presente juicio, ya que –como se estableció previamente- la arrendataria sólo se limitó a expresar que dejó de pagar las pensiones, dada la expropiación del inmueble. Alegato que desde el orden legal, no lo exime de su deber como arrendataria de pagar los cánones.
Máxime si del propio contenido de la cláusula décima del contrato, invocada por la propia demandada al contestar la demanda, quedó establecido por los contratantes, en los supuestos en ella previstos, como lo es, expropiación por causa de utilidad pública o social, que el arrendatario desocuparía el inmueble, pagando ello canon solamente hasta ese día en que entregase las llaves del mismo, si dicha desocupación ocurriere antes del vencimiento del contrato. Entrega que tampoco fue alegada en autos ni menos aún probada durante la secuela del procedimiento.
No puede pasar por alto este Despacho, que finalmente, la demandada, en su escrito de contestación, peticiona la devolución por parte de la actora, de la suma de Treinta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 39.000), dada en depósito y garantía del contrato firmado, tal como se evidencia de la cláusula décima octava del contrato. Petición que resulta a todas luces improcedente en derecho, sea acordada a través de una defensa de fondo, como fue exigida. Ello en razón, de que a tenor de lo previsto en los artículos 21 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se impone ante la negativa sin justa causa del arrendador a reintegrar el depósito, que el arrendatario acuda ante el Juez competente a hacer valer tal derecho, a través de un procedimiento y así se establece.
Cabe acotar, respecto a la exigencia de la demandante, relativo al pago de los cánones correspondientes a los meses que se sigan venciendo a partir del mes de Septiembre de 2009, exclusive, con vista a lo acordado contractualmente, cláusula tercera, concretamente en cuanto a los parámetros que debían ser evaluados para determinar el incremento de la pensión anual, estima ante su indeterminación en cuanto al monto, que tal hecho debía ser sujeto a discusión en la presente controversia, con su respectivo material probatorio, y no que sea el Tribunal el que precise el canon a pagar por tal período, mediante la experticia complementaria solicitada por la parte acccionante, y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad COLEGIO DE ARQUITECTOS DE VENEZUELA contra la empresa mercantil AUTO LAVADO VUELVA OTRA VEZ 2008, C.A., ambos previamente identificadas. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 23 de octubre de 2008, bajo el No. 07, Tomo 252, el cual tuvo por objeto un inmueble destinado a fines comerciales, constituido por un terreno ubicado entre avenida Libertador y Plaza La Estrella, (boulevard Amador Bendayan), Quebrada Honda, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que forma parte de un terreno de mayor extensión, comprendido entre los siguientes linderos generales: Noreste, con edificio Lara; Sureste; con el edificio Táchira; Suroeste, con redoma y Noroeste; con calle sin número y avenida Libertador. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado y al pago de la suma de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000), que representa la suma dejada de pagar por concepto de los cánones correspondientes a los meses de mayo a septiembre de 2009, cada uno a razón de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000).
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de 2011.
La Jueza,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Abg. Milagros J. Salazar
En esta misma fecha, 31 de octubre de 2011, siendo la 1.27 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,
Abg. Milagros J. Salazar
|
