TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: FERNANDO FERNANDES DE ANDRADE y MARÍA FÁTIMA LESTE DE ABREU, el primero de nacionalidad portuguesa y la segunda venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros E-81.187.508 y V-8.685.940 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio INVERSIONES SUMAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 68, Tomo 998-A de fecha 08 de Diciembre de 1999 y de este domicilio, en la persona de sus representantes GEORGINA MARTIN MACIA y ELIZABETH PEREIRA DE SUMOZA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros V-7.189.449 y V-3.519.079 respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ELSY CAMACARO JUAREZ y BLADIMIR YNFANTE MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.260.473 y V-7.249.240 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros 126.241 y 48.825 respectivamente y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AMÉRICA RENDÓN MATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-587.125, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 4.262 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

EXP N° 11001

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora, la cual fue admitida por los trámites del juicio breve en fecha 10 de Enero de 2011.

En fecha 25 de Enero de 2011, se ordena aperturar Cuaderno de Medidas.

En fecha 23 de Marzo de 2011, el Alguacil consigna el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firma de la parte demandada.
En fecha 18 de Abril de 2011, la parte actora solicita la citación por cartel de la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Abril de 2011, la parte demandada se da por citado personalmente.

En fecha 27 de Abril de 2011, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 10 de Mayo de 2011, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 11 de Mayo de 2011, la parte demandada consiga escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de Mayo de 2011, se admitieron las pruebas consignadas por ambas partes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega el apoderado de la parte actora en el libelo de demanda que sus mandantes adquirieron del ciudadano HANNA GEIRGES MEJALI ATILLE, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 25, ubicado en la Planta Baja o Primer Nivel del Centro Comercial Parque San Jacinto, situado en la Urbanización San Jacinto, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua. Que el inmueble para el momento de la adquisición por parte de sus mandantes, se encontraba arrendado a la Sociedad de Comercio INVERSIONES SUMAR, C.A., mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay el 08 de Diciembre de 2004, el cual estaba previsto por un (1) año y que contractualmente sufrió sucesivas prórrogas. Que la demandada cumple irregularmente con el pago del canon de arrendamiento, el cual para la actualidad es por la cantidad de TRES MIL NOVECINETOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 3.925,00) y que lo hace a través del procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en el expediente N° 2863/08; que la arrendataria incumple de manera reiterada, libre y voluntaria con las obligaciones legales y contractuales derivadas de la relación arrendaticia, además de un abanico de irregularidades o violaciones contractuales como el incumplimiento de la obligación de hacer la entrega del local como el abandono del mismo. Que en los actuales momentos la arrendataria se encuentra en un estado de insolvencia contumaz, que adeuda el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre 2010, adeudando por concepto de pensión arrendamiento la cantidad de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 19.625,00). Que la prueba fehaciente de la insolvencia de la demandada y del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales que corrían a su cargo se hacen patente de la constancia emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de la cual se aprecia que el último pago de canon de arrendamiento efectuado por la arrendataria fue realizado en el mes de junio 2010; que por los motivos indicados y la insolvencia de la arrendataria es por lo que sus representados se han visto en la necesidad de acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de ejercer la acción que legalmente le asisten. Que demanda formal y efectivamente a la Sociedad de Comercio INVERSIONES SUMAR, C.A., representada por las ciudadanas GEORGINA MARTIN MACIA y ELIZABETH PEREIRA DE SUMOZA, para que sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado, haciendo la entrega en las mismas condiciones en que lo recibió, a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL SISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 19.625,00) por la justa indemnización por el uso del inmueble por los meses de julio, agosto, septiembre y octubre 2010, las cantidades que se sigan generando por concepto de compensación por el uso del inmueble por un monto de TRES MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 3.925,00), y que solicita se acuerde una experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar los daños y perjuicios, producto de la depreciación del Bolívar. Que solicita se decrete y se ordene practicar Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado y descrito en el libelo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte, la apoderada de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda alega que desde abril del año 2000 su representada, por medio de un contrato de arrendamiento suscrito con la administradora INVERSIONES B-01, C.A., ocupa un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 25, ubicado en la planta baja del Edificio “Centro Comercial Parque San Jacinto”, situado en la Av. Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual es propiedad del ciudadano HANNA GEORGES MEJALLI ATILLE, que sin embargo, por violación del derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado prevista en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representada interpuso demanda por retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 43 eiusdem, contra los demandantes de autos FERNANDO FERNÁNDES DE ANDRADE y MARÍA FÁTIMA LESTE DE ABREU, a los fines de subrogarse en el lugar de los compradores y en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Que esa demanda fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el 27 de noviembre de 2007, que el mismo Juzgado decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble y que aun está pendiente de decisión. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, con el fin de obtener la paralización del juicio hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión que se discute en otro proceso y que deba influir en la decisión de ésta. Que la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos establece que todas las disposiciones contenidas en dicha Ley, en beneficio de los arrendatarios, son de orden público, que en efecto, cuando la ley establece que las normas para proteger a una de las partes en una controversia son de orden público, significa que éstas no pueden ser vulneradas por convenios privados y que en caso de duda debe beneficiarse al protegido por ese interés público. Que la función del retracto legal arrendaticio es hacer cumplir la preferencia ofertiva prevista en la norma consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos y que su finalidad es el de convertir al arrendatario en propietario del inmueble, desplazando al comprador que írritamente hubiere adquirido el inmueble. Que en consecuencia, al prosperar la demanda por retracto legal arrendaticio esta demanda de desalojo, por falta de pago de cánones de arrendamiento, no tendría ningún valor jurídico por cuanto el efecto de esa sentencia sería anular la venta, con respecto a los compradores, y retrotraerla al 27 de noviembre de 2007 cuando los demandantes adquirieron el local comercial y así convertir a su representada en propietaria del mismo. Que por las razones expuestas, no hay duda alguna que la demanda por retracto legal arrendaticio debe resolverse previo a esta demanda, porque esta última depende directamente de dicha resolución y que en efecto el propietario de un inmueble no puede arrendárselo a sí mismo. Que no es cierto que su representada cumpla irregularmente con el pago del canon de arrendamiento. Que no es cierto que su representada incumpla de manera reiterada, libre y voluntaria con las obligaciones legales y contractuales derivadas de la relación arrendaticia, ni que haya cometido irregularidades o violaciones contractuales. Que no es cierto que su representada tenga la obligación de hacer entrega del local ni que haya abandonado el mismo. Que no es cierto que su representada se encuentre en estado de insolvencia contumaz, ni que tenga obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010. Que no es cierto que su representada esté obligada a cancelar indemnizaciones por presuntos daños y prejuicios no demandados ni causados y que no es cierto que deba acordarse una experticia complementaria del fallo por una corrección monetaria no demandada, por una parte y por la otra, que derive de una demanda de desalojo, como lo alega y pretende la parte actora. Que en el caso de autos el ciudadano HANNA GEORGES MEJALLI ATILLE no cumplió con su obligación de concederle la preferencia ofertiva a su representada y que además los demandantes FERNANDO FERNANDES DE ANDRADE y MARÍA FÁTIMA LESTE DE ABREU, también tenían la obligación de concederle la preferencia ofertiva a su representada INVERSIONES SUMAR, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en consecuencia, si los demandantes y su causante no han dado cumplimiento a una obligación, que es orden público como lo es la de la preferencia ofertiva, este incumplimiento libera a su representada de la obligación de cancelar canon de arrendamiento alguno, a partir del momento en que se le violaron sus derechos.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Poder original notariado. Anexo “A”, fol. 13 al 18.

2. Copia fotostática de documento de compra-venta notariado. Anexo “B”, fol. 20 al 25.

3. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento Notariado. Anexo “C”, fol. 26 al 36.

4. Certificación Arrendaticia N° 832-10 del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Anexo “D”, fol. 37 al 44.

5. Copia simple de los folios 129, 130, 131 y 132 de la consignación N° 2863, del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Anexo “E”, fol. 45 al 49.

6. Certificación Arrendaticia N° 272-11 del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, fol. 162 al 166.

7. Copia fotostática del expediente N° 46554-07 llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, fol. 168 al 189.

La parte demandada promovió:

1. Poder original notariado, fol. 98 al 100.

2. Copia fotostática del expediente N° 46554 llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Anexo “A”, fol. 107 al 154.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
-I-

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En el caso bajo estudio al momento de la contestación, la parte accionada hizo uso de sus derechos en la oportunidad legal correspondiente en la forma siguiente: opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto el artículo 346 en su ordinal 8° establece lo siguiente:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarlas promover las siguientes cuestiones previas:

8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

Ahora bien, con relación a la Prejudicialidad, es importante para esta sentenciadora traer a colación lo que al efecto nos señala el autor (LA ROCHE, Ricardo Henríquez, en su Código de Procedimiento Civil, tomo III, editorial Torino, Caracas 1996, Pág. 60) el cual establece que la Prejudicialidad es, “El juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad”

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de octubre de 2005 con ponencia del MAGISTRADO: JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, Exp. 03-3140, lo siguiente:

Debe señalar esta Sala, que en los juicios de desalojo la defensa previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede ser promovida por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, conjuntamente con las defensas de fondo, y debe ser decidida al momento de proferir el tribunal la sentencia de fondo, como punto previo, y en el caso de ser procedente, se diferirá el pronunciamiento sobre el fondo de la pretensión, con fundamento en la existencia de otro proceso, en que se dilucida un asunto independiente y distinto del que motiva el juicio en el cual se alega la prejudicialidad. En este sentido, la resolución de tal cuestión constituye un presupuesto necesario para la solución de la litis (cursivas nuestras). .

De igual forma se dejó sentado en sentencia de la Sala Política Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, de fecha 21 de Noviembre de 1996. Caso banco Provincial, lo siguiente:

…Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinadas a aquella. La mayoría de las cuestiones prejudiciales son penales, porque de estas nacen acciones civiles que pueden ser intentadas conjunta o separadamente de aquellas. Debe determinarse en el caso subjudice si ciertamente existe una cuestión prejudicial o dicho de otro modo, si la acción penal instaurada… se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido que requiera para su resolución la decisión previa de aquella… no existiendo relación directa ni indirecta entre el juicio penal y la presente demanda, no procede la cuestión previa opuesta de prejudicialidad.(cursivas nuestras).

Una vez aclarado lo referente a la prejudicialidad, corresponde a esta Juzgadora analizar los hechos alegados por las partes.

Así las cosas, tenemos que la parte accionante alegó en su libelo de demanda que pretende el desalojo de un inmueble ocupado en la actualidad por la accionada fundamentado en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay celebrado entre las partes, sin embargo señala la apoderada judicial de la demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del mencionado Código, es decir la existencia de una Cuestión Prejudicial, ya que existía un proceso anterior que debía resolverse primero; para ello la abogado consignó a favor de su mandante lo siguiente:

• Copia del libelo de la demanda y del auto de admisión del expediente N° 46554 (Nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua). Insertos en los folios 107 al 153, instrumentales que se valoran como documentos públicos y que en consecuencia surten plenos efectos en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Del análisis de las copias aportadas al proceso por la parte demandada, así como las promovidas por la arte actora, quien decide observa que efectivamente existe un proceso seguido contra los ciudadanos Fernando Fernández de Andrade y Maria Fátima Leste De Abreu, por Retracto legal, el cual no consta en autos que se encuentre definitivamente firme. Del análisis de las referidas actas se aprecia que los demandados pretenden subrogarse en la adquisición del inmueble efectuada por los aquí actores.

De tal forma que la convención que antes producía transferencia a favor de estos últimos, en caso de resultar ganancioso el retrayente, pasaría a producirla a favor de éste.

“En tal sentido, la subrogación del retrayente surtes efectos retroactivamente. En virtud del ejercicio del retracto, se considera que la cosa salió directamente del patrimonio del comunero enajenante para ingresar al patrimonio del retrayente. El retrayente se convierte en propietario tal como si él hubiera sido el primitivo adquiriente. Se reputa que el adquiriente nunca tuvo la propiedad de la cosa contraída. Por lo cual, el retrayente recibe la cosa en le mismo estado en que ella se encontraba en el patrimonio del comunero enajenante…” (Enrique Urdaneta Fontiveros, El Retracto Convencional y El Retracto Legal pág. 174).

Como se observa, de declararse con lugar el retracto, la consecuencia es que los aquí demandantes perderían su condición de propietarios, posición que asumiría el aquí demandado, por lo que dicha situación, entiende esta juzgadora si tiene intima relación con este juicio y por lo tanto es necesario la resolución de ese asunto, por lo que ha de anteceder necesariamente la decisión de la controversia sometida a una decisión de este Juzgado, y así se declara.

En conclusión, el Máximo Tribunal de la República ha sostenido, que para que exista cuestión prejudicial, es ABSOLUTAMENTE INDISPENSABLE QUE LA RELACION EXISTENTE ENTRE ELLA Y EL PLEITO PRINCIPAL SEA DE TAL INTIMIDAD QUE, por la fuerza de la lógica, su solución tiene que ser necesariamente previa a la de esta, en razón de su propia subordinación a aquella. Por tanto, lo esencial para que la prejudicialidad prospere, es que la cuestión sea de tal naturaleza que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constitución, aquella es requisito previo para la procedencia de ésta. La prejudicialidad no consiste en la existencia de dos juicios, de dos procesos conexos, sino en la existencia de un punto pendiente que influye en la decisión de la controversia.

Al respecto de las copias anteriormente mencionadas promovidas por la parte actora, quien decide constata que evidentemente debe resolverse primero el juicio llevado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil por Retracto legal de Contrato de Arrendamiento, por lo que esta cuestión previa debe prosperar, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo.