TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, Veintiséis (26) días del mes de Abril del año dos mil doce (2012)
Año: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

PARTE DEMANDANTE: VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-631.833.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE DOMINGO LOPEZ VERA, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 153.930.

PARTE DEMANDADA: LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.863.259.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IBRAHIM QUINTERO SILVA, LUZETI DIAS DE HERNANDEZ E HILDA DIAZ, abogados en ejercicio y de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.631, 22.097 y 18.521 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2011-002611.

- I -

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 8 de Diciembre de 2011, por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió junto con los documentos que lo acompañan, por Secretaría en fecha 9 de Diciembre de 2011, según sello de recibo que cursa al anverso del folio 1.
Mediante auto dictado en fecha 16 de Enero de 2012, este Tribunal admitió la demanda a través del trámite del procedimiento breve, establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadana Lisbeth Josefina Castillo Burgos, para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa respectiva.-
En fecha 9 de Febrero de 2012, compareció la parte actora, asistida del Abogado José Domingo López Vera, a quien le otorgo en ese acto poder apud acta y consignó las copias simples para la elaboración de la compulsa, asimismo pago los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
La secretaria de este Juzgado en fecha 1º de Marzo de 2012, dejó constancia de haber librado la compulsa de citación y de su remisión a la Unidad de Alguacilazgo.
Compareció el 15 de Marzo de 2012, por ante este Tribunal el ciudadano Juan García, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana Lisbeth Castillo Burgos parte demandada en el presente asunto.
En fecha 19 de Marzo de 2012, compareció la ciudadana Lisbeth Josefina Castillo Burgos, asistida por el Abogado Luis Hernández Valera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.241 a quien le otorgo poder apud acta, y dio contestación a la demanda.
En fecha 21 de Marzo de 2012, compareció la parte demandada abogado Luis Hernández, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.241, quien presentó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 26 de Marzo de 2012, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 30 de Marzo de 2012, el abogado José López, actuando como apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción pruebas.
Mediante auto de fecha 3 de Abril de 2012, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva.
Siendo la oportunidad procesal para dictar la Sentencia de merito en la presente causa, este Tribunal por auto de fecha 12 de Abril de 2012, difirió la misma por treinta (30) días continuos, en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de Abril de 2012, se dicto auto para mejor proveer y se insto a la parte demandante para que consignara el documento de propiedad del bien inmueble objeto de la Resolución de Contrato que se demanda; siendo consignado el mismo por la parte demandante en fecha 20 de Abril de 2012.
- II -
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN
La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada, en fecha 20 de Diciembre de 2006, sobre el local comercial, distinguido con la letra y numero P-20-B situado en el nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Distrito Capital, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 21 de Junio de dos mil siete (2007), anotado bajo el número 11, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones.
Que el canon de arrendamiento convenido en dicho contrato en la cláusula segunda fue por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), el cual la arrendataria se obligó a pagar con puntualidad los treinta de cada mes, concediéndole un plazo de los primeros cinco (5) días del mes siguiente para cumplir su obligación y que el canon de arrendamiento se aumentaría cada año según el ajuste inflacionario y devaluación del Bolívar que determine el Banco Central de Venezuela.
Que en la cláusula cuarta de dicho contrato las partes estipularon el plazo de duración del contrato que sería por cinco (5) años renovables y en caso de un acuerdo para seguir ocupando el local, discutirían las condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, por lo menos con treinta días de anticipación a la finalización del presente contrato.
Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2010 a razón de Tres Mil Setecientos Treinta y Uno con 62/100 (Bs. 3.731,62), cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre de 2011, a razón de Cuatro Mil Trescientos Siete con 28/100 (Bs. 4.307,29) cada uno, monto este que asciende a la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE CON 63/100 (Bs. 110.159,63) y que el incremento del canon de arrendamiento corresponde al ajuste inflacionario del año respectivo por el Banco Central de Venezuela.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.592, del Código Civil Venezolano; en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones antes expuestas y de conformidad con los artículos antes referidos, demanda a la ciudadana Lisbeth Josefina Castillo Burgos, para que convenga o en caso contrario, sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento que comenzó a regir en fecha 20 de Diciembre de 2006 y notariado en fecha 21de Junio de 2007, sobre el inmueble distinguido con la letra y número P-20-B, situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal El Valle, Parroquia El Valle, Distrito Capital y en la consecuente entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria, como indemnización por el uso del inmueble arrendado la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE CON 63/100 BOLÍVARES (Bs. 110.159,63) monto de los cánones de arrendamientos dejados de pagar oportunamente, desde Julio de 2009 hasta Noviembre de 2011, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, según el ajuste inflacionario correspondiente que determine el Banco Central de Venezuela para el año respectivo; y TERCERO: Los costos y costas del presente proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE CON 63/100 BOLÍVARES (Bs. 110.159,63), equivalentes a MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON CUARENTA Y SEIS (1449,46) UNIDADES TRIBUTARIAS.
Siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, compareció la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS, parte demandada, asistida en ese acto por el Abogado LUIS HERNANDEZ VALERA y presentó escrito de contestación a la demanda.
Ahora bien, en su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada señalo que es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre el bien inmueble descrito en el libelo de la demanda.
También alegó que es cierto que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, y de igual manera los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, y por último el canon correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2012.
Que los pagos que realizaba su mandante los efectuaban de manera extraordinaria pagando en efectivo y consignó recibos de pago.
Que los meses de Julio a Octubre de 2009 le fueron entregados al ciudadano Alfredo Eduardo Mosquera Zambrano.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda.
Alegó que no es cierto que la actora le participó el aumento correspondiente al ajuste inflacionario del año respectivo indicado en el Banco Central de Venezuela y solicitó se tenga como canon de arrendamiento el monto de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00).
Negó el pago de los daños y perjuicios a que hace mención la demandada correspondiente a los últimos tres años.
Negó, rechazó y contradijo que la demandante, pueda solicitar la Resolución de Contrato, por cuanto la misma en reiteradas oportunidades en presencia de testigos le manifestó que le informaría cuando debía realizarle los pagos, es decir que obviara los pagos.
Alega la demandada que la demandante no probó la existencia de la obligación alegada en el libelo de la demanda.
Señaló la demandada que el contrato de arrendamiento se recondujo, en conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.
Alegó la demandada que la demandante debió proponer la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y no por RESOLUCION DE CONTRATO tal y como la propuso y solicitó la acumulación contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Por último solicitó se declare SIN LUGAR la presente demanda.
En la oportunidad procesal de promover pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho, consignando escrito de promoción de pruebas.
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda, pasa a resolver los siguientes puntos previos, expuestos por la parte demandada en su escrito de contestación.
PUNTO PREVIO DE LA IMPUGNACIÓN DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO.
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo dicho por la parte actora referente al ajuste inflacionario del año respectivo indicado por el Banco Central de Venezuela, siendo que no se le participó ni por escrito ni de manera verbal, y así como tampoco constaba en autos la existencia de acuerdo alguno entre las partes, también negó el pago por indemnización por daños y perjuicios a que hace menciona la demandante, ya que en ningún momento especificó el aumento de los cánones de arrendamientos correspondientes a los últimos tres años 2009, 2010 y 2011, respectivamente de la siguiente manera: AÑO 2009: En Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) comprendidos desde el mes de Julio al mes de Diciembre de 2009. AÑO 2010: En TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 3.731,62) comprendidos desde el mes de Enero a Diciembre de 2010; AÑO 2011: En CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLIVARES (Bs. 4.307,00) comprendidos desde el mes de Enero a Noviembre de 2011.
Al respecto alegó la parte demandante lo siguiente que consta a los autos contrato de arrendamiento celebrado entre las partes donde se estableció en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento se aumentaría cada año según el ajuste inflacionario y devaluación del Bolívar que determine el Banco Central de Venezuela, también señaló que el contrato de arrendamiento es de obligatorio cumplimiento para las partes, ya que goza del consentimiento voluntario dado para celebrarlo y que dichas obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que mal puede alegar la demandada que no se le participó el aumento correspondiente de los cánones y para demostrar que la parte demandada si tenía conocimiento de dicho aumento consignó a los autos con las letras E y F donde efectúo el pago de la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2009.
El Tribunal para resolver observa lo siguiente:
Se hace necesario copiar textualmente lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y consignado a los autos desde el folio 6 al 9, el cual es del tenor siguiente:

“…SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), que la ARRENDATARIA se obliga a pagar con puntualidad los treinta de cada mes concediéndosele un plazo de los primeros cinco (5) días del mes siguiente para cumplir con esa obligación; el canon de arrendamiento se aumentará cada año según el ajuste inflacionario y devaluación del Bolívar que determine el Banco Central de Venezuela, de no haber acuerdo entre las partes…”

Ahora bien, el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano establece lo siguiente:

“…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención…”

El artículo 1.592 del Código Civil, dispone:
"El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…omissis…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

De seguidas este Tribunal, luego de examinar las cláusulas antes transcritas, pudo determinar que por cuanto el aumento del canon de arrendamiento a que hace mención la parte demandada, se encuentra estipulado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula segunda, por tal motivo al momento de las partes suscribir el mismo aceptó las clausulas en el contenidas, de tal manera que con esa actuación se tiene como notificada la parte demandada, por lo que debe tenerse como cumplido ese requisito. Así se declara.
En conclusión, demostrado plenamente como ha sido el aumento de los cánones de arrendamiento, no queda lugar a dudas de que ha quedado plenamente demostrada la legitimación de los montos demandados; por lo que este Tribunal considera que la presente defensa perentoria opuesta por la demandada no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
PUNTO PREVIO REFERENTE AL MOTIVO DE LA DEMANDA.
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo que la demandante solicitara la Resolución de Contrato de Arrendamiento y que en la oportunidad procesal correspondiente promovería testigos para desvirtuar sus dichos.
A tal oposición señalo el actor que lo alegado por la demandante referente al motivo de la demanda y a la acumulación de las pretensiones, alega que no existe tal acumulación por cuanto la acción principal es la Resolución de Contrato y de manera subsidiaria solicitó el pago como indemnización por el uso del inmueble, lo cual no se encuadra con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Vistas las legaciones de las partes el Tribunal para resolver observa:
Se hace necesario copiar textualmente lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y consignado a los autos desde el folio 6 al 9, el cual es del tenor siguiente:

CLAUSULA CUARTA.
“…El plazo de duración del presente contrato será de cinco (5) años renovables. En caso de un acuerdo para seguir ocupando el local, se discutirán las condiciones para un nuevo contrato de arrendamiento, por lo menos con treinta días de anticipación a la finalización del presente contrato…”.

CLAUSULA QUINTA.
“…El presente contrato de Arrendamiento empezará a regir el día veinte (20) de Diciembre de 2006 el cual concluirá el veinte (20) de Diciembre de 2011…”

AHORA BIEN, EL ARTÍCULO 1.167 DEL CÓDIGO CIVIL, DISPONE LO SIGUIENTE:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la
otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Del análisis de la norma legal ut supra transcrita se desprende que nuestro legislador se refiere de manera amplia a todos los contratos bilaterales, pudiendo solicitarse, como principio general, judicialmente la ejecución o la resolución de éstos en caso de incumplimiento de una de las partes, acciones éstas por supuesto alternativas a elección del demandante; no obstante del análisis del contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento parcialmente transcrita, al aplicarla al presente caso, se infiere que ésta encuadra en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud que al momento de la interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento no se encontraba vencido, por lo tanto no esta excluido de la acción resolutoria, es decir, se podrá pedir la resolución de un contrato bilateral verbal o por escrito a tiempo determinado cuando se encuentre vigente el mismo, aplicándose con preferencia al respecto las disposiciones de este instrumento legal; razón por la cual en virtud que en el presente proceso se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado conforme a lo anteriormente señalado, se hace necesario desechar el pedimento efectuado por la parte demandada por no encontrarse ajustada a derecho. ASI SE DECIDE.

Decidido como ha sido el punto previo, el Tribunal pasa a analizar las demás pruebas aportadas por las partes al proceso.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
1.- Contrato de Arrendamiento (copias simples) suscrito por las partes en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21/06/2007, número 11, Tomo 31, el cual corre inserto a los folios desde el seis (6) al nueve (9) del presente expediente, que al no haber sido desconocido ni tachado en la forma legal en la oportunidad procesal correspondiente por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse por reconocido por estar revestido de fe pública en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y que puede ser traído al proceso de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.
Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrado que entre la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA y la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS; existe una relación arrendaticia constituida por el local comercial distinguido con la letra y número P-20-B situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal del Valle, Parroquia el Valle del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como se tiene como aceptada dicha relación ya que la misma fue admitida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así se decide.
2.- Documento de Propiedad (Original) del bien inmueble (local comercial) que se demanda, registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, en fecha 17 de Septiembre de 2004, bajo el N° 12, del Tomo 19, Protocolo Primero; el cual constituye una copia certificada de un documento público de los indicados en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Con dicho instrumento ha quedado plenamente demostrado que la demandante, ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, es la propietaria del inmueble (local comercial) cuya Resolución se demanda y el cual es la causa pretendí de la demanda. Así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1.- Copias de Recibos de Pagos identificados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, de fechas 26 de Abril de 2007, 4 de Junio de 2008, 22 de Julio de 2008, 27 de Octubre de 2008, 11 de Mayo de 2009 y 08 de Octubre de 2009; por la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.800,000,00), CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 4.590,00), TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3000,00) y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) correspondientes el primero a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007; el segundo Marzo y Abril de 2008, el tercero Mayo y Junio de 2008, el cuarto Julio y Agosto de 2008, el Cuarto Abril de 2009 y el quinto Mayo y Junio de 2009, a favor del arrendador. Ahora bien, en relación dichos recibos de pago esta Juzgadora pudo evidenciar que los mismos no corresponden a los meses adeudados, por tal motivo se DESECHAN con fundamento en la norma citada en concordancia con el artículo 509 eiusdem. Así se decide.

2.- Copia Simple de Documento Poder, otorgado por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA, al ciudadano ALFREDO EDUARDO MOSQUERA ZAMBRANO; instrumento éste que emana de un tercero que no es parte en este proceso ni causahabiente de las mismas y que no fue ratificado por ese tercero a través de la prueba testimonial según lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que este Tribunal lo desecha con fundamento en la norma citada en concordancia con el artículo 509 eiusdem. Así se decide.

- I I I-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Con respecto a lo alegado por la parte demandada referente a la acumulación de las pretensiones, se señala lo siguiente:
Establecido lo anterior, considera esta Juzgadora menester citar en este estado el análisis explanado por el doctrinario patrio José Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, (págs. 52 y 53), lo relativo al contrato de arrendamiento en cuanto a su ejecución y a si le resulta al mismo aplicable o no en razón de ello, la acción resolutoria:
“Frente a esta categoría se distingue otro grupo de contratos llamados de ejecución continuada o tracto sucesivo, en los cuales el contrato sólo logra el efecto perseguido con su celebración mediante la “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse la ejecución del contrato “en el tiempo” no es algo accidental, sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar. Este género de contrato comporta o ejecución sin interrupción o ejecuciones periódicas. Ejemplos: el contrato de trabajo, el arrendamiento, la sociedad, la cuenta corriente. (Omissis) Las principales consecuencias prácticas de esta disposición son, entre otras, las siguientes: Se ha pretendido que a los contratos de tracto sucesivo no puede aplicárseles el principio del efecto retroactivo de la acción resolutoria, sino que por el contrario la resolución obra en ellos ex nunc (desde ahora), de modo que la ejecución ya realizada o las prestaciones ya efectuadas persisten como algo definitivo e irrevocable. Esta irretroactividad se debe a que cada acto de ejecución es autónomo. En cambio, en los contratos de ejecución instantánea la acción resolutoria opera ex tunc (desde entonces) y las cosas deben reponerse al estado anterior a la celebración del contrato”.

Analizadas las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que la parte demandada no produjo prueba fehaciente de sus afirmaciones de hechos formuladas por lo tanto se hace aplicable la norma contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que lo alegado por la parte actora debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado, como en efecto, se declara.-
La demandante pide la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en las cláusulas contractuales y en las normas legales indicadas en el planteamiento de la litis desarrollado en el cuerpo de este fallo, por lo que se hace aplicable las disposiciones del Código Civil que se transcriben a continuación:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes...omissis...”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
Articulo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:....omissis... 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Cabe destacar, lo siguiente: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE” - Tomo II - Nº 467 - p. 434).
En este orden de ideas se tiene entonces, que al considerarse al demandado insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses señalados en el libelo de la demanda, en los términos convenidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, incumplió dicha disposición contractual y una de sus obligaciones principales preceptuada en el ordinal 2º del artículo 1.592 eiusdem. Así se decide.-
La parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, la obligación que contrajo la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que ésta no demostró en modo alguno el pago ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de la resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia, que este pedimento deba prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.-
En el caso subjudice la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado ha sido originada por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento a que se obligó el arrendatario demandado en la cláusula segunda del contrato, así como por el evidente incumplimiento de numerosas cláusulas del mismo, sobre el inmueble objeto del contrato; por lo tanto, se subsume al supuesto de hecho previsto en la norma transcrita, trayendo como consecuencia que esta petición de la demandante deba prosperar en derecho y como consecuencia de lo anterior de conformidad con el articulo 1167 del Código Civil se declara RESUELTO el contrato de marras. Así se decide.-
Cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada como en efecto se declara. Así se decide.-
- I V -
DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana VICTORIA JOSEFINA ZAMBRANO LOPENZA contra la ciudadana LISBETH JOSEFINA CASTILLO BURGOS.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por las partes en litigio, el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21/06/2007, número 11, Tomo 31, el cual corre inserto a los folios desde el seis (6) al nueve (9) del presente expediente; sobre un inmueble constituido por: un local comercial distinguido con la letra y numero P-20-B situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal del Valle; y, como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
i) Entregar a la parte actora el inmueble arrendado; un local comercial distinguido con la letra y número P-20-B situado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, en la Avenida Intercomunal del Valle totalmente libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación y aseo en las que le fuera entregado.
ii) Pagar a la parte demandante la cantidad CIENTO DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 110.159,63) correspondientes a la sumatoria de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, a razón de Tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2010 a razón de Tres Mil Setecientos Treinta y Uno con 62/100 (Bs. 3.731,62), cada uno; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre de 2011, a razón de Cuatro Mil Trescientos Siete con 28/100 (Bs. 4.307,29) cada uno por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, según el ajuste inflacionario correspondiente que determine el Banco Central de Venezuela para el año respectivo monto este que habrá de ser calculado mediante experticia complementaria del fallo.
TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber vencimiento total en el presente proceso, tal como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, según lo prevén los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de Abril del año dos mil doce (2.012). Año 201º de la Independencia y 153º de la Federación.