TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinte (20) de abril de dos mil doce (2012)
201º y 153º

PARTE ACTORA PEDRO VARGAS PONCE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.559.795.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA CONSTANZA CASTILLO Y ELISSET DIAZ GUIA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.168 Y 123.529, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: FEDERICO GARCÍA BALESTRINI, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.967.699.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ENRIQUE ROSAS NASH Y MINERVA ADRIANA ROSAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.458 y 71.760, respectivamente.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2010-003356
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por PEDRO VARGAS PONCE en contra de FEDERICO GARCÍA BALESTRINI.-
En fecha 11 de agosto de 2010, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, (URDD), libelo de demanda presentado por la parte demandante.-
Mediante auto de fecha 12 de agosto de 2010, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, librándose la compulsa de citación en fecha 05-10-2010.
Habiendo sido imposible la citación personal de la demandada, se ordenó su citación mediante la fórmula de carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, habiéndose cumplido la última formalidad en fecha 23-11-2010.
En fecha 03 de diciembre de 2010, compareció el ciudadano Federico García Balestrini, parte demandada, asistido por el abogado Enrique Rosas Nash, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.458 y se dio por citado, asimismo otorgó poder apud-acta al abogado antes mencionado.-
En fecha 07 de diciembre de 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
En la oportunidad de la audiencia de juicio, el Tribunal dictó sentencia conforme a los siguientes términos:

II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:

Alegan las apoderadas judiciales de la parte actora, que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización. Que el apartamento está distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del mencionado Edificio. Que su mandante suscribió en fecha 01 de marzo de 2009, contrato de arrendamiento con el ciudadano FEDERICO GARCIA BALESTRINI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.967.699, sobre el inmueble antes descrito, que en la cláusula segunda se estableció que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 300,00, ha ser cancelado por el arrendatario en mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes.-
Que el tiempo de duración fue de un (01) año prorrogable, a partir del 01 de marzo de 2009 hasta el 01 de marzo de 2010.-
Alega la parte actora que en fecha 24 de febrero de 2010, su representado le notificó a el arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, solicitándole la entrega del inmueble en las misma y buenas condiciones en que lo recibió, y que el contrato vencía el 01 de marzo de 2010 y que a partir de esa fecha comenzaría a transcurrir el periodo de la prórroga legal. Que desde el 01 de abril de 2010, el arrendatario ha dejado de cancelar los meses correspondientes del mes de abril 2010 hasta el mes de agosto de 2010, a razón de Bs.F 300,00, para un total de BS.F 1.500,00, y que continúa ocupando el inmueble, por lo que demanda al arrendatario en lo siguiente Primero: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01-03-2009, por falta de pago de las pensiones de alquiler y hacer entrega del inmueble. Segundo: En pagar por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria la cantidad de BS. F 1.500,00, por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas a razón de BS. F 300,00.- Tercero: En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria, los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble. Cuarto: En pagar los intereses moratorios causados por atraso en el pago de las pensiones insolutas.- Quinto: En pagar las cantidades de dinero que resulten de una experticia complementaria. Sexto: En pagar las costas y costos del juicio.-
Por último solicitó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del juicio y estimó su demanda en la cantidad de BS. F 1.500,00.-

Alegatos de la parte demandada:
La parte demandada en su escrito de contestación negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de su partes.
Negó que su representado haya sido notificado ya que no se cumplieron los requisitos establecidos en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la recepción personal de la misma ya que no consta en autos la firma autógrafa de su representado en confirmación de recepción.-
Que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado por la no notificación del arrendatario. Que existen contratos de arrendamientos consecutivos con el demandante desde el año 1990, que existe una relación arrendaticia de veinte (20) años consecutivos, relación ésta que no ha sido interrumpida ni suspendida.- Alega demás, que en cuanto a la prórroga legal de seis meses, niega la misma por cuanto existe un contrato de arrendamiento indeterminado y que en caso negado que fuera procedente la expiración del contrato, en dicho caso la prorroga legal sería de tres (03) años.
Señala que existen contratos de arrendamientos consecutivos con el demandante desde el año 1990 hasta fecha, estando suscritos los primeros por la señora Blanca de PONCE, madre del como representante del propietario del demandante.
Negó el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato, según el cual su representado no ha cancelado los cánones de arrendamientos de abril 2010 hasta agosto de 2010, alegando que su representado ha cancelado puntualmente en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de lo cual fue debidamente notificado el demandante.- Negó y se opuso a la petición de la medida cautelar de secuestro por improcedente, por cuanto su representado está al día en los pagos de dichos cánones.-

III
MOTIVA

DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia del documento de propiedad del inmueble identificado como apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización. protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, de fecha 02-12-1977, bajo el N° 37, protocolo 1°, así como Liberación de hipoteca del mismo- El Tribunal, toda vez que no fueron impugnadas las copias las tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, quedando demostrado con el mismo, que el demandante es el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.
• Original de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre FEDERICO GARCÍA Y PEDRO VARGAS PONCE, de fecha 01-03-2009, cuyo objeto es el inmueble propiedad de la parte actora identificado como: apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización. -El tribunal lo tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de procedimiento civil, toda vez que no fue desconocido ni tachado de falso por la parte demandada, otorgándosele valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo la relación arrendaticia existente entre las partes, asi como las obligaciones y la naturaleza del contrato, Y ASI SE DECIDE
• Original de una notificación realizada en fecha 24-02-2010, al ciudadano FEDERICO GARCIA, por el Notario Público Tercero del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde se le manifiesta la voluntad de no prorrogar el contrato por parte del arrendador, y que la prórroga legal correría desde el o1 de marzo de 2010, fecha de vencimiento del contrato.- El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que no fue tachado de falso por la contraparte, Y ASI SE DECIDE.
• Prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue evacuada, y donde consta que el demandado apertura expediente de consignaciones a favor de Blanca Ponce de Vargas desde el 04 de junio de 2004 hasta diciembre 2010. El tribunal le otorga valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre FEDERICO GARCÍA BALESTRINI Y PEDRO VARGAS PONCE, ASI COMO ENTRE FDERICO GARCÍA BALESTRINI Y BLANCA PONCE E VARGAS, de los años 1990, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999,2001 y 2010 (marcados (A1,A2,A3,A4,A5,A6,A7,A8,Y,A9-folios 73-154) El tribunal les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código de procedimiento Civil, toda vez que no fueron desconocidos ni tachados de falso por la contraparte, quedando demostrado con los mismos el tiempo de la relación locativa, y así se decide.
• Recibos de depósitos bancarios a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial a favor de pedro vargas y recibos de pagos. Todos correspondientes a las fechas de marzo 1991 a marzo de 2010. El tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, todoa vez que no fueron ni desconocidos ni tachados de falsos por el adversario, Y ASI SE DECIDE.
• ORIGINAL DE UNA LETRA DE CAMBIO DE FECHA 01-05-1992 POR UN MONTO DE BS. 7.000,00
• ORIGINAL DE UNA LETRA DE CAMBIO DE FECHA 01-07-1990, POR UN MONTO DE BS. 4.500,00, vencimiento el 01-01-1991.-
• ORIGINAL DE UNA LETRA DE CAMBIO DE FECHA 01-07-1990, POR UN MONTO DE BS. 4.500,00, vencimiento el 01-02-1991.-
El tribunal desecha del proceso las letras de cambio señaladas por no aportar nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
• Original de una constancia de asistencia a la Dirección de Inquilinato de fecha 22-03-2010.- El tribunal desecha del proceso la prueba por impertinente, al no aportar nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
• Copia certificada del expediente signado bajo el Nª 20047242, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa FEDERICO GUILLERMO GARCIA BALLESTRINI a favor de BLANCA PONCE DE VARGAS Y PEDRO VARGAS, a razón de Bs.300,oo BOLIVARES mensuales . El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la presente acción la parte actora PEDRO VARGAS PONCE, pretende la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que suscribió con el ciudadano FEDERICO GARCÍA BALESTRINI, cuyo objeto es el inmueble identificado como: apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización, toda vez que señala que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde abril 2010 hasta agosto de 2010, ambos inclusive, a razón de Bs.300,oo mensuales, debiendo un total de Bs.1.500,oo.-
Por su parte el demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Negó que su representado haya sido notificado sobre la no prórroga del contrato y aduce que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado por la no notificación del arrendatario.- Negó que adeude los cánones de arrendamiento de los meses de abril de 2010 hasta agosto de 2010, en virtud de que ha pagado puntualmente los mismos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.-
Que en cuanto a la prórroga legal de seis meses, negó la misma por cuanto existe un contrato de arrendamiento indeterminado y que en caso negado que fuera procedente la expiración del contrato, en dicho caso la prórroga legal sería de tres (03) años.-

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De las pruebas traídas a los autos por ambas partes se desprende que la naturaleza de la relación arrendaticia es a tiempo determinada, toda vez, que aunque tiene más de veinte años la relación arrendaticia y varios contratos por delante, tal y como se desprende del contrato cuya resolución se pide y de los contratos anteriores que trajo el demandado, los cuales han sido de naturaleza determinada, asimismo de la notificación realizada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta, a la cual este tribunal le otorgó valor probatorio toda vez que no fue tachada de falsa, se desprende que se le notificó al inquilino antes de que venciera el contrato de arrendamiento la no prórroga del contrato de arrendamiento a su vencimiento en fecha 01 de marzo de 2010, y siendo que del mismo contrato de arrendamiento que fue valorado por este tribunal también se desprende que la relación arrendaticia entre las partes comenzó el 30 de junio de 1990, es decir, tiene una vigencia de más de diez (10) años, le correspondía según el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la interposición de la demanda y el curso del juicio, un lapso de tres (03) años de prórroga legal que comenzaba a correr desde el vencimiento del contrato, vale decir, desde el 01 de marzo de 2010, Y ASI SE ESTABLECE.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así como el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 01 de marzo de 2009, y la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento realizada por Notaría Pública, los cuales fueron valorados por esta juzgadora, quedando demostrado con los mismos la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones y la naturaleza del contrato. Asimismo promovió prueba de Informes al juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, quedando demostrada la existencia de las consignaciones.
Además de ello, con la copia simple del expediente de consignaciones, en el cual constan la cantidad de consignaciones efectuadas por la arrendataria-demandada, así como los montos y las fechas de consignación, quedó demostrado que los meses demandados insolutos: marzo y abril de 2007, fueron consignados de manera extemporánea por la arrendataria, pues según la cláusula segunda del contrato los pagos deben realizarse por mensualidades adelantadas y, según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tienen los arrendatarios luego del vencimiento de la mensualidad quince (15) días continuos para consignar la mensualidad respectiva, desprendiéndose de las copias que la consignación fue realizada el 11 de julio de 2007, resultando pues, evidentemente extemporánea por tardía dicha consignación, considerándose insolvente a la arrendataria con respecto dichas mensualidades, y así se decide.
Dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Por su parte, el demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que estaba solvente en los meses demandados para lo cual acompañó legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, así como los respectivos depósitos recibidos por el Juzgado y, recibos privados, de varios años, de los cuales esta juzgadora sólo va a analizar exhaustivamente las consignaciones realizadas de los meses demandados insolutos, es decir, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, y así se establece.
La cláusula segunda del contrato de marras, señala que las mensualidades deberán ser canceladas en forma adelantada dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Asimismo señala el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (subrayado del Tribunal).
Ahora bien del análisis de todas y cada una de las consignaciones realizadas y demandadas insolutas, observa esta juzgadora, que el mes de abril de 2010 fue depositado el 21 de abril de 2010; el mes de mayo de 2010 fue depositado el 20 de mayo de 2010, el mes de junio de 2010 fue depositado el 23 de junio de 2010; el mes de julio de 2010 fue depositado el 27 de julio de 2010 y; el mes de agosto de 2010 fue depositado el 03 de octubre de 2010, es decir, menos el mes de mayo de 2010, según la norma de la Ley y la cláusula del contrato de arrendamiento todas fueron realizadas en forma extemporánea por tardías conforme a la cláusula y normativa transcritas, debiendo haber realizado dichas consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mes disfrutado, es decir, hasta el día veinte (20) razón por la cual, considera esta juzgadora que dichas consignaciones no están legítimamente efectuadas, no pudiendo considerarse solvente al inquilino con respecto a dichos meses demandados, solo se encuentra solvente el inquilino demandado en lo que respecta al mes de mayo de 2010, lo que desencadena en un incumplimiento por parte del inquilino-demandado de una de sus obligaciones principales establecidas en la Ley sustantiva, artículo 1.592 del Código Civil que dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora declarar procedente en derecho la presente acción Y ASI SE DECIDE.
Asimismo, con respecto a los pedimentos de la actora en el pago por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria, los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, así como en pagar los intereses moratorios causados por atraso en el pago de las pensiones insolutas y en pagar las cantidades de dinero que resulten de una experticia complementaria, el tribunal niega tales pedimentos toda vez que no le es dable condenar al pago al demandado de los siguientes meses que se venzan distintos a los demandados pues, este no podría defenderse en el presente juicio de tales alegatos. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la tasa de interés que debe pagar el inquilino moroso en el pago de los cánones de arrendamiento, que es el aplicable en el caso de marras, no siendo invocado en este juicio. Tampoco es dable la experticia complementaria solicitada, pues como arriba se dijo la Ley contempla los intereses aplicables en el caso de atraso en el pago de los cánones, Y ASI SE ESTABLECE.
v
DISPOSITIVO
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO. En consecuencia se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de marzo de 2009, cuyo objeto es el inmueble identificado como apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el siguiente bien inmueble apartamento que forma parte del Edificio denominado EL CACIQUE ubicado en la Avenida Caroní, Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas, construido sobre la parcela N° 201, de dicha Urbanización, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Pagarle a la parte actora la suma de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.200,oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, junio, julio y agosto de 2010, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.200,oo), mensuales.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veinte (20) días del mes de abril de Dos Mil Doce (2012). 201 Años de la Independencia y 153 Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,
IDALINA PATRICIA GONCALVES
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:20 P.M.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES