TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta instancia superior procedentes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra decisión definitiva de fecha 06 de octubre de 2011, dictada por el Juzgado anteriormente identificado, en el expediente No. 22.474 (Nomenclatura de ese Juzgado).
Dichas actuaciones fueron recibidas en esta alzada según nota estampada por la secretaria en fecha 18 de mayo de 2012 (folio 271), constante de una (01) pieza contentiva de doscientos setenta (270) folios útiles.
Posteriormente, este juzgado fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido dicho lapso, se estableció que el tribunal sentenciaría la causa dentro de los treinta (30) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem (Folio 272).

II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 06 de octubre de 2011, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, dictó decisión inserta a los folios doscientos cincuenta y cinco al doscientos sesenta y cuatro (255 al 264) del presente expediente, mediante la cual dispuso entre otras cosas lo siguiente:
“(…) Previa a la contestación al fondo de la demanda, los co-demandados oponen la cuestión previa consagrada en el numeral (rectius: ordinal) 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“La caducidad de la acción”, alegando que la fecha de registro de la venta del inmueble (local comercial) objeto del presente litigio, tenemos que fue en fecha 10 de abril de 2008, ante la Oficina de Registro Publico (sic) de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua, bajo el numero (sic) 34, folios 252 al 260, protocolo primero, Tomo 2, segundo trimestre de ese año; y no fue sino hasta el diez y seis (16) de enero de Dos (sic) Mil (sic) Nueve (sic), cuando la hoy parte actora inicio (sic) la presente a acción por retracto legal y así pedimos sea declarado por este tribunal en sentencia definitiva”.

Ahora bien, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, siendo que el presente concepto es el estipulado por la misma ley especial, pero para que se pueda proceder el ejercicio de este derecho es necesario ciertos requisitos entre los cuales tenemos, que el arrendatario tenga mas (sic) de dos años como tal y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera la violación del derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenia (sic) derecho.

En el caso de marras, se celebro (sic) el contrato de arrendamiento del local en fecha 01 de septiembre de 2001, la venta se efectuó en fecha 10 de Abril de 2008 y se demando (sic) en fecha 16 de enero de 2009, alegando entonces la parte demandada la caducidad de la acción.

Siendo entonces que quien aquí decide, apegada al criterio Jurisprudencial (sic) y reiterado emitido por la Sala de Casación Civil, específicamente expediente N°: AA20-C-2007-000165 en sentencia 851, de fechas (sic) 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrado: (sic) Yris Armenia Peña Espinoza, en la cual establece:

“En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden publico (sic) y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (articulo (sic) 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer este, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedo demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas (sic) recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)”

Entonces, analizando el caso concreto que nos ocupa, se observa claramente de las actuaciones que conforman el presente expediente que transcurrió con creces el lapso de cuarenta días contados desde el día 10 de Abril de 2008, fecha en que se efectuó la venta del inmueble, hasta el día 16 de enero de 2009, fecha en que la actora arrendataria presenta la demanda de retracto legal Arrendaticio, motivo por el cual es forzoso para quien aquí decide declarar la caducidad de la acción. Así se decide.
III

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal de primera (sic) Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito (sic), Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Aragua, Administrando Justicia en nombre de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A., representado por su presidente el ciudadano Juan Carlos Teixeira de Abreu, y los ciudadanos GUIDO PATRICIO FLEURIEL SEPULVEDA, titular de la cedula (sic) de identidad N°: 13.240.975 y su esposa Maria (sic) Cecilia Berdugo de Fleuriel, titular de la cedula (sic) de identidad N°: 13.520.344, referida a la caducidad de la acción de Retracto Legal Arrendaticio. SEGUNDO: En virtud de que la presente sentencia es dictada en el lapso legal y las partes están a derecho no se ordena la notificación. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora (…)”

III. DE LA APELACIÓN
Mediante diligencia de fecha 07 de octubre de 2011 (Folio 266), el abogado JUAN CORSO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, interpuso recurso de apelación contra decisión definitiva dictada en fecha 06 de octubre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, y señaló únicamente lo siguiente:
“(…) APELO de la sentencia de fecha seis (06) de octubre de 2.011, que cursa desde el folio 255 al 264 del presente expediente. Solicitud que realizo a los fines legales consiguientes. Es todo (…)”

IV. DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE RECURRENTE
En fecha 18 de junio de 2012 el abogado CESAR CAMPOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de informe ante esta Alzada el cual riela a los folios doscientos setenta y tres al doscientos ochenta y dos (273 al 282) del presente expediente, donde indicó entre otras cosas lo siguiente:
“(…) el Abogado en ejercicio GILBERTO REYES KINZLER (…) quien alega ser apoderado judicial de la sociedad (sic) Mercantil “COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A” y GUIDO PATRICIO FLEURIEL SEPULVEDA, plenamente identificados en autos, carece de cualidad por cuanto el instrumento poder que le fue sustituido por el ciudadano co-demandado, JORGE CARLOS FLEURIEL SEPULVEDAM en fecha 11 de Agosto (sic) de 2.011, por ante la Notaria (sic) Pública de la (sic) Victoria asentado bajo el Nro. 10, Tomo 129 de los libros llevados por ante esa Notaria (sic), el cual riela del folio 213 al 215, se evidencia que el mismo es insuficiente, ya que no enumera de manera taxativa las facultades que le han sido sustituidas (…)
De este Articulo (sic) se desprende que la notificación de venta debe realizarse mediante documento autentico (sic), indicando el precio, condiciones y modalidades de la negociación, lo cual es a todas luces se evidencia que no fue cumplido por el arrendador.
Por lo cual resultan totalmente incongruente el hecho que la parte demandada pretenda tomar como válida una notificación realizada a mi representada en fecha 29 de Mayo (sic) de 2.006, la cual no cumple con los requisitos establecidos en el Artículo (sic) 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (Rectius: Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), la cual riela en el folio 220 de la presente causa, peor aún dicha notificación no fue debidamente autenticada y desde esa fecha hasta la venta del inmueble; transcurrieron con creces los 180 días de (sic) calendarios, y por ende el arrendador tenía la obligación de realizar una nueva notificación de venta tal y como lo establece el Artículo (sic) de la Ley (…)
De todo lo anteriormente narrado, se evidencia que mi representada tiene la preferencia ofertiva, no estaba debidamente notificada, y por ende el arrendador debió cumplir con todo el articulado antes señalado y notificar a mi representada mediante documento autenticado con los requisitos exigidos por la ley (…)
Aunado a todo lo anteriormente expuesto, es totalmente contradictorio, la existencia de la Caducidad (sic) de la Acción (sic), si mi representada para el día 10 de Abril (sic) de 2.008, fecha en que se protocoliza el documento de venta por ante el Registro Público de los Municipios Rivas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado (sic) Aragua, bajo el Nro. 34, Folios 252 al 260, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre de ese año, no tenía conocimiento de la venta del inmueble objeto de la presente controversia, por lo cual se interpone la Acción (Rectius: demanda) de Retracto Legal por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito (sic), Bancario y protección de la Circunscripción Judicial del Estado al momento de tener conocimiento de dicha venta (…)”

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, cumplidos los lapsos de ley, y estando en la oportunidad para decidir la presente causa, este tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
Las presentes actuaciones versan sobre demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta en fecha 16 de enero de 2009 por la ciudadana MILDRED MERCEDES AMARO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.815.014, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil BARQUERO TOURS C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 47, Tomo 687-A, en fecha 12 de mayo de 1995, debidamente asistida por el abogado ALEJANDRO PUCCINI, Inpreabogado No. 15.105. (Folios 1 al 4 y vtos)
En fecha 30 de enero de 2009 el juzgado a quo admitió la presente demanda. (Folio 30)
En fecha 11 de agosto de 2011 la parte demandada contestó la presente demanda. (Folios 206 al 212)
En fecha 30 de septiembre de 2011 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 239 y vto)
En fecha 03 de octubre de 2011 la parte demandada promovió sus medios probatorios y el juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folios 240 al 249)
En fecha 06 de octubre de 2011 el juzgado a quo dictó sentencia definitiva. (Folios 255 al 263)
En fecha 07 de octubre de 2011 la parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia emitida. (Folio 266)
Ahora bien, descrito cada uno de los hechos relevantes acaecidos en el Tribunal de la causa, y visto que la parte recurrente apeló genéricamente de la decisión definitiva dictada por el juzgado a quo, resulta forzoso para quien decide entrar a conocer y analizar el fondo del asunto debatido, tomando en consideración todas las circunstancias de hecho y derecho a los fines de formar una decisión. Así se declara.
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
La parte demandante en su libelo de demanda alegó lo siguiente:
-Que “(…) En fecha 01 de Septiembre (sic) de 2011, mi representada BARQUERO TOUR C.A., (sic) celebró formal Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) con el Ciudadano (sic) GUIDO FLEURIEL SEPULVEDA (…) sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local (sic) Comercial, (sic) distinguido con el No. A-44, con su Puesto (sic) de Estacionamiento (sic) No. 180, ubicado en la Calle (sic) Carabobo, Planta (sic) Baja (sic) del Centro Comercial Victoria Center, en esta ciudad de La Victoria, Estado (sic) Aragua (…)”
-Que “(…) cuyo Contrato (sic)se renovó el 01 de Julio (sic) de 2004, incrementando el cánon de Arrendamiento (sic)a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs.- 300.00,oo), lo cual fué (sic) su única modificación sustancial (…)”
-Que “(…) Desde el día 01 de Septiembre (sic) de 2001, hasta la fecha de la introducción de esta Demanda, (sic) La (sic) Inquilina (sic) BARQUERO TOURS C.A., (sic) ha cumplido de manera puntual y religiosa con lo (sic)pagos de los cánones de arrendamiento dentro de la relación contractual- arrendaticia (sic) celebrada con el ARRENDADOR.- (sic) Es decir, durante OCHENTA Y OCHO (88) meses que ha durado este Contrato (sic) de tracto sucesivo, la inquilina ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento (…)”
-Que “(…) en fecha 10 de Abril (sic) de 2008, estando plenamente vigente el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) a que he hecho referencia; estando mi representada BARQUERO TOURS C.A., (sic) solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento, el ciudadano JORGE CARLOS FLEURIEL SEPULVEDA (…) con el carácter de Apoderado (sic)del ARRENDADOR (sic)(GUIDOFLEURIEL SEPULVEDA) y de su cónyuge (Sra. Maria (sic) Cecilia Berdugo de Fleuriel ) dio en Venta (sic) a la Sociedad Mercantil COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A (…) el Local (sic) Comercial (sic) que ocupa legítimamente en condición de arrendataria mi representada (…)”
-Que “(…) El Documento (sic) mediante el cual el ARRENDADOR y/o sy APODERADO (sic) “vendieron” el Local (sic) Comercial que ocupa mi representada, quedó Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios, Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, en fecha 10 de Abril (sic) de 2008, asentado bajo el No. 34, Folios 252 al 260, Protocolo Primero, Tomo 2º, Segundo Trimestre del año 2008 (…)”

La actora fundamentó su demanda en los artículos 42, 43 y 44 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ello pidió: i) Que se declare disuelto el contrato compra venta del inmueble supra identificado; ii) Que se condene a los demandados a que le vendan el inmueble arrendado; iii) Que el precio de la venta debe ser CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000); y iv) Que los demandados paguen las costas procesales.

Por su parte, la demandada de autos, al momento de contestar la demanda señaló entre otras cosas lo siguiente:

-Que “(…) OPONGO a la actora “LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY” (…) si observamos le (sic) fecha del registro de la venta del inmueble (local comercial) objeto del presente litigio, tenemos que fue en fecha 10 de Abril (sic) de 2008, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Ríbas, (sic) Rvenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua, bajo el No. 34, Folios 252 al 260, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre de ese año; y no fue sino hasta el Diez y Seis (sic) (16) de Enero (sic) de Dos (sic)Mil (sic) Nueve (2009), cuando la hoy parte actora, inició la presente acción por retracto legal; la cual, a nuestro criterio, SE ENCUENTRA EVIDENTEMENTE CADUCADA (…)”
-Que “(…) Es cierto que la sociedad mercantil BARQUERO TOURS, C.A., (sic) plenamente identificada en autos, ocupa en calidad de arrendataria, un local comercial, distinguido con el No. A-44, con su puesto de estacionamiento No. 180, ubicado en la Calle (sic) Carabobo, Planta (sic) Baja (sic) del Centro Comercial Victoria Center, en esta ciudad de La Victoria, Estado (sic) Aragua (…)”
-Que “(…) desde la fecha adquisición hasta la presente fecha, la propietaria del inmueble arrendado es la sociedad mercantil COSMETICOS PROFESIONALESCARLA, C.A (…)”
-Que “(…) la arrendataria BARQUERO TOURS, C.A., (sic) tiene más de dos años como tal (…)”
-Que “(…) [la arrendataria] Nunca ha estado solvente plenamente durante un periodo determinado, por lo que siempre ha actuado de acuerdo a su voluntad, y lo poco que ha pagado, lo ha hecho como ha querido (…)”
-Que “(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la arrendataria no haya sido notificada de la intención de venta y de la venta propiamente dicha (…)”
De esta forma, vistas las afirmaciones de hecho realizadas por la parte demandante en el escrito libelar, y el rechazo tanto genérico como específico opuesto por la demandada en su escrito de contestación, esta Alzada estima que lo procedente en la presente causa será, en principio, estudiar lo relativo a la cuestión previa opuesta, y posteriormente, de ser pertinente, analizar la totalidad de las pruebas producidas a fin de verificar la procedencia o no de lo peticionado. Así se declara.
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción.
En ese sentido, esta Alzada observa que la presente causa versa sobre demanda de retracto legal arrendaticio, y respecto a ello, es necesario indicar que el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Se desprende de la norma anteriormente citada que el arrendatario que pretenda subrogarse el derecho de propiedad del tercero adquirente del inmueble arrendado, debe interponer la demanda correspondiente dentro de los cuarenta (40) días calendario siguientes a su notificación cierta de la compra venta respectiva.
Respecto al lapso de caducidad en materia del retracto legal arrendaticio, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 260, de fecha 20/5/05, expediente. Nº 2004-000807, indicó que:
“(…) Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide.
Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide (…)” (Subrayado y negrillas de la Sala)

Es decir, resulta claro que los cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad en los casos de retracto legal arrendaticio, deben contarse a partir de que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa.
Ahora bien, en el caso de marras la parte demandada y el propio juez a quo indicaron que desde la fecha de enajenación del inmueble que ocupa la arrendataria hasta la fecha de interposición de la demanda por retracto legal arrendaticio transcurrieron más de cuarenta (40) días y que por ello se debe declarar la caducidad de la acción.
Sin embargo, tal cual lo indica la jurisprudencia anteriormente señalada, en materia de retracto legal arrendaticio, no es aplicable lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que, es impretermitible probar la fecha en la cual el arrendatario tuvo conocimiento de la venta realizada, ya que es a partir de ese momento en que comienza a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días a que se refiere el artículo 47 del Decreto-Ley ya identificado.
Así las cosas, de la revisión exhaustiva del presente expediente no se evidencia en autos que la parte adquirente del inmueble ocupado por el arrendatario aquí demandante, le haya notificado de forma alguna la compra venta realizada. Asimismo, tampoco se aprecia de modo alguno la fecha en la cual ciertamente el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación ya identificada, por ende, no es posible calcular cuántos días transcurrieron de los cuarenta (40) dispuestos en la norma para considerar caduca la acción, por lo que, le resultará forzoso a esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y pasar a analizar el fondo del asunto debatido. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS
El apoderado judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
1.- Mérito y valor favorable de los autos. En cuanto al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante, este Tribunal estima necesario advertir que ello no es un medio de prueba, sino la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, así lo asentó la Sala de Casación Social, Sentencia de fecha 17 de febrero de 2004, caso “Colegio Amanecer C.A.”:
“(…) que el mérito favorable de los autos, no es una prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que le Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte (…)”.

Por tal razón, al no tratarse de un medio probatorio, el mismo no es susceptible de ser analizado. Y así se decide.
2.- Copias simples de “comunicaciones que le efectuó el co-demandado GUIDO FLEURIEL SEPULVEDA [a su representada], a través de su apoderado en fecha 29 de mayo de 2006 y 07 de julio de 2006, donde manifestaba su intención de vender el inmueble arrendado” (Folios 220 y 221)
Respecto a las documentales anteriormente detalladas, esta Juzgadora observa que son copia simple de documentos privados, y no son de las previstas en el 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, no se les otorga valor probatorio, y se desechan del presente proceso. Así se declara.
3.- Copia simple de documento compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios, Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, en fecha 10 de abril de 2008, inserto bajo el No. 34, Folios 252 al 260, Protocolo Primero, Tomo 2º, Segundo Trimestre del año 2008.
Con relación a la documental anteriormente identificada, esta Juzgadora observa que es copia simple de documento público, la cual no fue impugnada por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio. En se sentido, se tiene como demostrado que en fecha 10 de abril de 2008 el ciudadano JORGE CARLOS FLEURIEL SEPULVEDA, en su carácter de apoderado de los ciudadanos GUIDO PATRICIO FLEURIEL SEPULVEDA y MARÍA CECILIA VERDUGO DE FLEURIEL, todos antes identificados, le vendieron pura y simplemente a la Sociedad Mercantil COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A, también identificada, un inmueble constituido por un local comercial numerado A-44, ubicado en el nivel planta baja del “Centro Comercial Victoria Center-Primera Fase de la Segunda Etapa”, el cual está ubicado en la ciudad de La Victoria, Distrito Ricaurte del Estado Aragua, denominado antiguamente “La Quebradita”, frente a la avenida Rivas Dávila. El precio de dicha venta fue la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo).
También parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió:
5.- “(…) la falta de cualidad del supuesto apoderado de la parte demandada Dr. Gilberto Reyes Kinzler, para representar al co-demandado (sic) Guido Patricio Fleuriel Sepúlveda, plenamente identificado en autos, por cuanto el instrumento poder que le fuera otorgado por el ciudadano co-demandado (sic) JORGE CARLOS FLEURIEL SEPULVEDA (…) es insuficiente, ya que no enumera de manera taxativa las facultades que le han sido sustituidas (…)”
6.- “(…) la falta de notificación oportuna –dentro de los ciento ochenta (180) días antes de haber efectuado la venta del inmueble arrendado- (…)”
Respecto a lo anterior, esta Alzada observa que tales promociones no se asocian a medio probatorio alguno, sino que, resultan ser alegatos no susceptibles de ser valorados en fase probatoria. Así se declara.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, promovió lo siguiente:
1.- Mérito y valor favorable de los autos. Respecto a ello, como se dijo supra, el mérito favorable que se desprende de los autos, no es un medio de prueba, sino la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, por lo tanto, no es susceptible de ser valorado. Así se declara.
2.- “(…) el contenido del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” Respecto a lo anterior, esta Juzgadora observa que el contenido de una norma no constituye medio probatorio alguno, por lo que, no es susceptible de ser valorado. Así se declara.
Así las cosas, valoradas la totalidad de las pruebas promovidas en el presente expediente, esta Juzgadora estima necesario hacer las siguientes observaciones:
Los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios disponen que:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Negrillas nuestras)

En ese sentido, es evidente, que para que proceda una demanda de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe demostrar que cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 42 ejusdem y que por ello tenía el derecho de preferencia ofertiva.
Dicho requisitos son:
1) Tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble arrendado.
2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y,
3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Los mencionados requisitos son concurrentes y en principio deben ser plenamente demostrados por el arrendatario que pretenda un retracto legal arrendaticio.
Ahora bien, en la presente causa resulta evidente que el actor manifestó en su libelo que es arrendatario del inmueble enajenado desde 01 de septiembre de 2001, siendo admitida posteriormente por la demandada la existencia cierta de dicha relación arrendaticia, por lo que, debe considerarse satisfecho el primer requisito de procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se declara.
Por otro lado, en cuanto a la solvencia del arrendatario, quien aquí decide observa que no se evidencia en autos recibo alguno o expediente de consignación de donde se verifique el estado de solvencia de éste. En ese sentido, es importante indicar que el demandado de autos en su escrito de contestación alegó expresamente que el arrendatario se encontraba insolvente para el momento de la realización de la compra venta del inmueble arrendado, por lo tanto, era carga de la parte demandante en conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil demostrar su solvencia, debiendo haber consignado elementos probatorios suficientes para tal efecto. En consecuencia, visto que no existe plena prueba del estado de solvencia de la parte demandante en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes, resulta inoficioso pasar a analizar el tercer y último requisito anteriormente identificado.
En ese sentido, no habiendo probado la parte actora que cumplía con los requisitos exigidos en la ley para tener derecho a la preferencia ofertiva del inmueble enajenado, quien aquí decide estima que la demanda propuesta no debe prosperar. Así se declara.
Así las cosas, este Tribunal Superior considera que lo ajustado a derecho será declarar PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA, toda vez que, debe ser revocada la decisión del juzgado a quo que declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, sin embargo, en conformidad con el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil se deberá declarar SIN LUGAR la presente demanda, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial ut supra señalado, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JUAN CORSO, Inpreabogado No. 152.152, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil BARQUERO TOURS C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 47, Tomo 687-A, en fecha 12 de mayo de 1995, representada por la ciudadana MILDRED MERCEDES AMARO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.815.014, contra la sentencia dictada en esta causa por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, en fecha 06 de octubre de 2011.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en esta causa por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, en fecha 06 de octubre de 2011. En consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346.10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado GILBERTO REYES, Inpreabogado No. 45.736, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GUIDO FLEURIEL SEPULVEDA y MARÍA CECILIA BERDUGO DE FLEURIEL, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.240.975 y V-13.520.344, respectivamente y de la Sociedad Mercantil COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de mayo de 2002, bajo el No. 27, Tomo 16-A, representada por el ciudadano JUAN CARLOS TEIXEIRA DE ABREU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.744.941.
CUARTO: SIN LUGAR la presente demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por Sociedad Mercantil BARQUERO TOURS C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el No. 47, Tomo 687-A, en fecha 12 de mayo de 1995, representada por la ciudadana MILDRED MERCEDES AMARO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.815.014, debidamente asistida por el abogado ALEJANDRO PUCCI, Inpreabogado No 15.105, contra los ciudadanos GUIDO FLEURIEL SEPULVEDA y MARÍA CECILIA BERDUGO DE FLEURIEL, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.240.975 y V-13.520.344, respectivamente, en la persona de su apoderado JORGE CARLOS FLEURIEL SEPULVEDA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.123.916, y la Sociedad Mercantil COSMETICOS PROFESIONALES CARLA C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de mayo de 2002, bajo el No. 27, Tomo 16-A, representada por el ciudadano JUAN CARLOS TEIXEIRA DE ABREU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.744.941.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: No se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso.
Publíquese, Regístrese, Déjese copia certificada y Remítase el expediente.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los tres (03) días del mes de agosto de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA.

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 03:00 pm de la tarde.-
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

CEGC/LC/
Exp. C- 17.254-12