TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES.-
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación que fuera interpuesto por la abogada ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.071, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 05 de mayo de 2004, bajo el N° 59, tomo 23-A, en contra de la sentencia dictada por el mencionado Juzgado de fecha 29 de Octubre de 2009, a cargo del Juez Dr. ANIBAL HERNÁNDEZ, en la causa signada con el expediente N° 4590, nomenclatura interna de dicho Tribunal.
Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho, según nota estampada por la Secretaría el día 21 de julio de 2.010, constante de cinco (05) piezas, la primera pieza de cuatrocientos treinta y dos (432) folios útiles, la segunda pieza de trescientos cuarenta y uno (341) folios útiles, la tercera pieza de veintiocho (28) folios útiles, un cuaderno de medidas de once (11) folios útiles y un cuaderno separado de setenta y nueve (79). El Tribunal mediante auto dictado el día 28 de julio del mismo año, fijo dictar la presente decisión al décimo (10) días de despacho siguientes a dicho auto (Folio 30 de la tercera pieza).-
II.- DE LA SENTENCIA APELADA.-
En fecha 29 de Octubre de 2009, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (Folios 04 al 21 de la tercera pieza), dictó decisión donde declaró lo siguiente:
“...Comenzó este proceso por demanda presentada por lo abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA y PERKINS ROCHA CONTRERAS, inpreabogado N°s. 35.071 y 28.613, de este domicilio, actuando en su carácter de apoderados de la sociedad mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A (…) contra la sociedad mercantil: INVERSIONES 0220, C.A, (…) por cumplimiento de contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres y nulidad de cláusulas contractuales.
(…) En fecha 25 de abril de 2.006, este Juzgado dicto decisión sobre la cuestión previa de falta de jurisdicción, que fue impugnada mediante el recurso de Regulación de la Jurisdicción.
(…) Alega la parte actora, que el 17 de diciembre de 2.004, recibió la propuesta para el arrendamiento del local comercial objeto del contrato cuyo cumplimiento ser demanda, por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES 0220, C.A.,(…) que contiene las condiciones de contratación que fueron aceptadas por ella que constituyen el marco normativo fundamental aplicable a la relación arrendaticia.
(…) fijaron como canon mensual la suma de Dos Mil quinientos diecinueve con dieciséis dólares americanos ($2.519,16) contemplándose la paridad cambiaria en Un Mil seiscientos bolívares (Bs.1.600,oo) por cada dólar, y que la arrendadora se comprometió unilateralmente a mantener la oferta arrendaticia hasta el 30 de junio de 2.004 .
(…) la arrendadora pretende imponer y cobrar un canon mensual totalmente arbitrario, distinto al fijado en el pacto previo, que en todo caso tiene como limite el cambio diferencial que fije el banco Central de Venezuela.
(…) el canon debe pagarse tomando en cuenta la paridad de Bs. 1.600,oo por cada dólar y no conforme a la fluctuación de la moneda, debiendo privar la propuesta de arrendar como la reguladora de la relación arrendaticia.
(…) Siendo que en el presente caso, existe un reconocimiento expreso de la parte demandada, de que entre las partes existe una relación, vinculo o contrato de naturaleza locativa que versa sobre el inmueble objeto de la pretensión incoada por la parte actora, pero que existe divergencia en cuanto a los efectos de su “origen”, tiempo de duración y términos que lo rigen (…)
(…) la falta de cualidad de la parte actora, con fundamento en el origen de la relación arrendaticia (…).
(,,,) resulta claro para este tribunal que la demanda fue interpuesta por quien afirma ser titular de un derecho subjetivo establecido a su favor, en su posición de arrendataria, contra quien a su vez menciona como arrendador, lo cual fue reconocido por ambos, desestimándose obviamente la afirmación de que la propuesta de arrendar constituye el marco legal de la relación y valorado en tal condición al contrato de arrendamiento.
(…) se hace necesario desechar el pedimento de la demandante, en cuanto a la pretensión de que la arrendadora debe dar estricto cumplimiento a las condiciones de contratación contenidas en la propuesta de arrendar, para que se tome como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido y para a vigencia de la relación contractual, la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs.1.600,oo), pues siendo el contrato de arrendamiento el único instrumento regulador de las relaciones contractuales, rige lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato, la arrendataria queda obligada a cumplir con lo allí pactado (…)
(…) el Tribunal observa del contenido de los recibos de pago promovidos por ambas partes, que ciertamente la demandante pago los meses correspondientes al cambio de Bs. 1.920,oo por cada dólar e igualmente pago los canones una vez vigente la paridad cambiaria de Bs. 2.150,oo por cada dólar, lo que deriva en la aceptación tacita de la paridad cambiaria. De estar en desacuerdo, debió activar los mecanismos idóneos para obtener una declaración judicial en ese sentido, toda vez que el pago de la obligación en los términos del contrato, indica la aceptación implícita de la misma.
(…) solamente en los inmuebles sometidos a regulación, quedaran sujetos a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, es decir, que por argumento en contrario, lo excesos cobrados en los canones de alquileres de aquellos inmuebles no sujetos a regulación, no quedan sujetos a repetición.
De modo pues que, no estando sujeto a regulación el inmueble dado en arrendamiento, necesario es concluir que la pretensión de la actora de que se le reintegren las cantidades pagadas en exceso a la demanda, se desestima por carecer de asidero legal y no estar contemplada la situación en la ley reguladora de alquileres (…)
(…) al pedimento de que el Tribunal se pronuncie sobre la validez de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, referida a la cláusula penal dispuesta en caso de incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, con base a las consideraciones anteriormente expuestas, habiendo establecido el Tribunal en que son aplicables al arrendamiento las cláusulas contractuales aceptadas en el contrato, concluye que dicha cláusula es valida en toda su extensión y aplicabilidad, por haber sido pactada en esa forma por los contratantes con apego a la ley y orden legal ni atentar contra el orden publico y social, mantiene todo su valor y efectos jurídicos, obligando a la arrendataria a indemnizar a la arrendadora con el pago de la suma allí establecida (…)
(…) la pretensión de la actora, para que el Tribunal se pronuncie sobre la validez de la cláusula trigésima segunda del contrato, contentiva del convenio de las partes para someter al arbitraje de derecho cualquier controversia que se suscite en relación con éste, este Tribunal reitera el criterio expuesto en el fallo contentivo de la cuestión previa de falta de jurisdicción (…) en vista del carácter de orden publico de la materia arrendaticia no es posible en un contrato de arrendamiento la inclusión de una cláusula de arbitraje por medio de la cual las partes se obligan a someter sus controversias a un arbitro, ya sea de derecho o de equidad y por consiguiente, al estar involucrado el orden publico, no puede ser valida la referida cláusula arbitral, por lo que se impone declarar la nulidad de la misma (…)
(…) se declare la nulidad parcial de la Cláusula Segunda, en lo ateniente al literal b) de la misma, concerniente al canon porcentual, por traducirse la misma en la perdida del equilibrio entre las partes y por haberla impuesto la arrendadora de manera arbitraria.
(…) rigen los principios de autonomía de la voluntad y de intangibilidad del contrato, por lo que se desestiman las afirmaciones de la parte actora, y en consecuencia, se debe declarar a validez de dicha cláusula por haber sido pactada en esa forma por los contratantes con apego a la ley y por cuanto no quebrantan el orden legal ni atentar contra el orden publico y social, mantiene todo su valor y efectos jurídicos, obligando a la arrendataria a pagar el canon porcentual de que trata la misma (…)
(…) el Tribunal no emite pronunciamiento , ya que si bien es cierto que la demanda expuso los argumentos para sustentar los alegatos de la existencia de un contrato de adhesión y no de arrendamiento, promoviendo a estos efectos los medios de prueba que este Tribunal se abstiene igualmente de valorar, no es menos cierto que del estudio y análisis del petitorio igualmente de valorar, no es menos cierto que del estudio y análisis del petitorio de su demanda, no aparece pretensión alguna encaminada a obtener pronunciamiento del órgano judicial en cuanto a este renglón, que de hacerse, devendría indefectiblemente en ultrapetita y viciaría el fallo (…)
(…) Tribunal desecha todo lo alegado contenido en el libelo de la demanda, que no sea utilizado por el actor para concluir en las pretensiones deducidas, toda vez que no puede ser estudiado y resuelto por el Tribunal en atención al principio de congruencia de la sentencia (…)
(…) resulta evidente para este Tribunal que la demanda fue interpuesta por quien afirmándose titular de un derecho subjetivo establecido a su favor, en su posición de arrendataria, contra quien a su vez menciona como arrendadora, lo cual fue reconocido por ambos y que fijados los anteriores elementos, redetermina que efectivamente con los titulares de dichos derechos. Quedo demostrado que la relación locativa quedo sujeta al arbitraje, suscrito en quebrantamiento a normas de orden publico, haciéndose imperativo declarar la procedencia de la pretensión de nulidad de la cláusula que la contiene.
(…) DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A. contra la Sociedad mercantil INVERSIONES 0220, C.A (…) PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y de falta de jurisdicción del juez, con respecto a la administración publica.
SEGUNDO: Declara la NULIDAD absoluta de la CLAUSULA TRIGESIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento que estableció el arbitraje.
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de que se tome como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual la cantidad de Un Mil Seiscientas Bolívares (Bs.1.600,00) por dólar, como se pacto en la Proposición para arrendar.
CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de reintegro a la demandante de las cantidades canceladas por concepto de sobre alquileres.
QUINTO: Declara la validez de la cláusula QUINTA del Contrato de arrendamiento.
SEXTO: Declara la validez de la Cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay …” (Sic).
III.- DE LA APELACIÓN
En fecha 03 de noviembre de 2009, la abogada Ana Isabel Pérez Verduga, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada por el Juzgado de la causa, en fecha 29 de octubre de 2010 (Folio 22), esgrimiendo lo siguiente, a saber:
“…Vista la sentencia recaída en la presente causa de fecha 29 de Octubre de 2009, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente “APELO” de la misma, específicamente a los particulares Tercero, cuarto, Quinto y Sexto de la Dispositiva del fallo. Solicito la revisión de las presentes actuaciones del Tribunal Superior. Es Todo”. (Sic).

En este sentido, mediante diligencia de fecha 24 de noviembre de 2009, la parte recurrente, ratificó la apelación interpuesta mediante diligencia en fecha 03 de noviembre de 2009 (folio 24), quedando la apelación en los siguientes términos:

“…Ratifico diligencia de fecha 03 de noviembre de 2009, mediante la cual APELE de la sentencia decidida en fecha 29 de Octubre de 2009”… (Sic)”.

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, por la abogada ANA PEREZ VERDUGA, plenamente identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la de la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A, igualmente identificada, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220 C.A, identificado en autos, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres y nulidad de cláusulas contractuales (Folios 01 al 30 de la primera pieza).
Luego en fecha 19 de enero de 2006, fue admitida la presente acción, ordenándose el lapso para la contestación de la demanda (folio 116 de la pieza principal)
En fecha 12 de febrero de 2006, el alguacil dejo constancia de no haber localizado personalmente al representante legal de la sociedad demandada (Folios 153 de la pieza principal).
En fecha 17 de febrero de 2006, la apoderada actora suscribió diligencia solicitando la citación por carteles (Folios 154 de la pieza principal).
En fecha 17 de abril de 2006, la abogado Katiuska Vásquez, inpreabogado N° 83.705, consigno poder que la acredita como coapoderado de la parte demandada y a los abogados Manuel Osuna y José Igoldechaid, inscritos en el Inpreabogado najo los números 28.235 y 85.376. (Folios 167 de la pieza principal).
En fecha 20 de abril de 2006, la parte demandada mediante escrito interpuso cuestiones previas y de igual manera dieron contestación a la demanda (Folio 172 al 186 y sus vueltos de la Primera pieza).
El Tribunal A Quo en fecha 25 de abril de 2006, dicto decisión sobre la cuestión previa de falta de jurisdicción alegada, que fue impugnada mediante el recurso de Regulación de la Jurisdicción (Folios 254 al 259 de la pieza principal).
De igual manera en fecha 25 de abril de 2006, el juez a Quo ordeno la apertura del Cuaderno de Medidas y procedió a la toma de decisión, declarando improcedente la medida cautelar innominada solicitada por la parte actor (Folios 04 al 11 del cuaderno de medidas).
En diligencia de fecha 05 de mayo de 2006, la abogada Katiuska Vásquez, sustituyo el poder que la acredita como apoderado de la sociedad mercantil demandada en los abogados Carmen Yonela González, Elio Ramón Figueredo, William Perillo y Margarita Morey (Folios 262 de la pieza principal).
Mediante auto de fecha 05 de mayo de 2006, el Tribunal de la causa oyó el recurso de regulación interpuesto por la demandada, abriéndose cuaderno separado para tramitarlo (Folios 01 del cuaderno separado).
Asimismo, consta al folio 61 del cuaderno separado, auto donde el Tribunal A Quo ordeno remitir las actuaciones a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2006, se ordeno la apertura de una segunda pieza (Folio 431 de la primera pieza).
De igual forma tanto la parte actora como la demandada, en el lapso establecido por el legislador, consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
En fecha 24 de mayo de 2006, el Tribunal A Quo se transado a la dirección indicada por la parte para la realización de la inspección Ocular que fue debidamente evacuada (Folio 252 al 259 de la Segunda Pieza).
De igual forma consta al folio 274 al 277, oficio N° 268, proveniente de la Notaria Publica Segunda de Maracay de fecha 01 de noviembre de 2006, sobre la información solicitada.
En fecha 14 de diciembre de 2007, se ordeno la apertura del Cuaderno de Medidas, en el que cursan escritos y diligencias de ambas partes referidas a la medida de secuestro (Folios 01 del cuaderno de medidas).
Por otra parte, consta al folio 331 de la segunda pieza, diligencia de fecha 28 de julio de 2008, donde la parte actora solicita que el nuevo Juez se aboque al conocimiento de la causa; igualmente, consta auto de fecha 16 de septiembre de 2008 donde el Juez Provisorio Dr. Samil Edrei López se abocó al conocimiento de la causa (folio 332 de la segunda pieza).
Posteriormente, mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de la práctica de la notificación a la parte actora sobre el abocamiento del nuevo Juez (folio 334 de la segunda pieza).
Ahora bien, en fecha 13 de agosto de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, recibió el presente expediente, proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo de la redistribución de causas ordenadas según resolución N° 2009- 0011, de fecha 01 de abril de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual resuelve asignar competencia suficiente para gestionar y decidir las causas relacionadas con las materias civil y mercantil al Juzgado de Primera Instancia de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, creado mediante Resolución N°. 839, publicada en Gaceta Oficial N°. 29.696, de fecha 29 de diciembre de 1971. (Folio 339 de la segunda pieza)
Asimismo, consta al folio 390, diligencia del Alguacil donde dejó sentado que practico la notificación de la parte actora en fecha 13 de agosto de 2009, sin embargo; no señalo los datos de la persona que recibió la notificación (Folio 340 de la segunda pieza).
De igual manera en fecha 13 de agosto de 2009, el juez a Quo ordeno la apertura una tercera pieza, debido a lo voluminosa que esta e imposibilita su manejo (Folio 341).
Ahora bien, el Tribunal de la causa, en fecha 29 de octubre de 2009, dictó decisión en la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión incoada por la actora (folios 04 al 21 de la tercera pieza);
Asimismo, en fecha 03 de noviembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada en fecha 29 de octubre de 2009 (folio 22 de la tercera pieza). A tal efecto en su escrito de apelación alegó lo siguiente:
“…Vista la sentencia recaída en la presente causa de fecha 29 de Octubre de 2009, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente “APELO” de la misma, específicamente a los particulares Tercero, cuarto, Quinto y Sexto de la Dispositiva del fallo. Solicito la revisión de las presentes actuaciones del Tribunal Superior. Es Todo…” (sic)
Es importante resaltar que el objeto especifico de la apelación es provocar el nuevo estudio de la relación controvertida, sobre el cual emitió su pronunciamiento el Tribunal de primer grado de jurisdicción a los fines de que se repare el agravio sufrido por la sentencia o auto apelado, es decir, este Tribunal Superior, tiene potestad cognoscitiva por virtud del recurso ordinario de apelación a declarar con o sin lugar, pero única y exclusivamente sobre los puntos apelados.
Por lo que, ésta Superioridad determinó que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar:
- Si procede o no la pretensión de que se tome como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual la cantidad de Mil seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00) por dólar como fue pactado en la proposición de arrendamiento.
- Si es procedente o no la solicitud de reintegro a la demandante de las cantidades canceladas por concepto de sobre alquileres.
- Si es procedente o no la validez de la cláusula QUINTA del Contrato de Arrendamiento.
- Si es procedente o no la nulidad parcial de la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, debidamente notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, en fecha 10 de septiembre de 2004, inserto bajo el N° 10, Tomo 63, en lo atinente al literal “B” Canon Porcentual.
Ahora bien, éste Tribunal Superior entra a pronunciarse con relación al primer punto sometido en apelación relativo a la procedencia o no de la paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual la cantidad de Mil seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00) por dólar.
Con relación a dicho punto de apelación la parte demandante actora alego lo siguiente en su escrito de demanda (folios 01 al 30 de la primera pieza), donde señala lo siguiente:
“…las partes antes del establecimiento publico de un régimen de cambio altamente restringido, sometieron el pago del canon a una base monetaria extranjera de Un Seiscientos Bolívares por Dólar (1.600 Bs por $), lo cual fue libremente aceptado por ellas, pero también condicionaron tal pago a una especial regla de convertibilidad, que posteriormente no excedía de los limites públicos establecidos en todo el país como parangón del cambio de la moneda nacional en dólares y que era tal como lo sigue siendo hoy día- un licito pacto fijación tarifaría, mas no cambiaria.
Las partes, de mutuo acuerdo, decidieron en el pacto previo denominado “proposición de arrendar” que el valor que tendría para ellos en moneda de curso legal, los Dos Mil Quinientos Diecinueve Dólares con Dieciséis ($ 2.519,16) pactados como canon, seria el de 1.6000,00 BS (…)
(…) para la época de la firma del contrato existente una convertibilidad libre del dólar en bolívares a razón de Un Mil Novecientos Veinte Bolívares, no era razón suficientemente valida para pretender que se había modificado los términos del pacto previo, pues al establecer que los pagos en dólares se iban a realizar al “cambio del día” solo significa, al cambio vigente para las partes al momento del pago, la cual es la de 1600,00 Bs. Por dólar, porque así fue previamente pactado. Las restricciones que al principio legal de libre convertibilidad introdujo el estado Venezolano posteriormente a la firma del contrato y que hoy se encuentran vigentes, son limites inmodificables a la hora en que las partes decidan en el futuro modificar el canon arrendaticio, pero para nada afectan los pactos contractuales celebrados por las partes estableciendo paragones a cantidades menores a las señaladas por las autoridades cambiarias parea ejercer el pago de las obligaciones (…) (Sic).

De igual forma el Juez A Quo en la sentencia de fecha 29 de octubre de 2009 con relación a dicho punto de apelación, señalo lo siguiente (Folios 04 al 21 de la tercera pieza).
“… la misma actora quien manifiesta que el pacto de pago del canon en dólares, fue aceptado libremente por las partes (…) verificarse que en la cláusula Vigésima Octava, se indico que el contrato sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con este mismo objeto (…)
(…) pues siendo el contrato de arrendamiento el único instrumento regulador de las relaciones contractuales, rige lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato, la arrendataria queda obligada a cumplir con lo allí pactado, como es el de pagar el canon de arrendamiento al tipo de cambio oficial actual, que es de Bs. 2.150,oo por cada dólar, desde el día 02 de Marzo de 2.005(…)
(…) del contenido de los recibos de pago promovidos por ambas partes, que ciertamente la demanda pago los meses correspondientes al cambio de Bs. 1.920,oo por cada dólar e igualmente pago los cánones una vez vigente la paridad cambiaria de Bs. 2.150,oo por cada dólar, lo que deriva en la aceptación tacita de la paridad cambiaria. De estar en desacuerdo, debió activar los mecanismos idóneos para obtener una declaración judicial en ese sentido toda vez que el pago de la obligación en los términos del contrato, indica la aceptación implícita de la misma (…) (Sic).

Así mismo ésta Alzada considera pertinente hacer mención al concepto de paridad cambiaria, que es consideradada como la igualdad que se produce entre dos monedas cuando el tipo de cambio es tal que cantidades equivalentes de las monedas tienen el mismo valor. De igual manera, podemos indicar que la paridad cambiaria es definida como la relación de nuestra moneda de curso legal (el Bolívar) con respecto a cualquier otra; esta paridad esta regulada por el Banco Central de Venezuela, y tiene una relación directa con las variables y proyecciones macro económicas y el mantenimiento de los niveles inflacionarios. Asimismo se indica que es el Tipo de cambio oficial de una moneda por otra, por ejemplo, la paridad del dólar es el tipo de cambio de una moneda con respecto a los dólares.
Por su parte, la Sala Casación Civil en decisión N° 00283, del 31 de mayo de 2005, Exp. N° 03-001201, con ponencia de Antonio Ramírez Jiménez., con respecto al punto de apelación, señala:
“…en sentencia Nº 514 de fecha 7 de octubre de 1993, caso Laboratorios Sánalo C.A. se asentó:
“ (...) La paridad cambiaria siempre puede ser modificada por el Estado, siendo contrario a los principios que informan la actividad pública en materia monetaria el sostener que las personas naturales o jurídicas afectadas puedan invocar, en razón de las normas derogadas un derecho adquirido al tipo de cambio aplicable antes de cada modificación de la paridad cambiaria (...) la modificación de la paridad cambiaria por parte del Estado no es un hecho ilícito, sino el ejercicio lícito de una facultad soberana y, en consecuencia, es contrario a derecho reclamar divisas al tipo de cambio previsto en la normativa derogada, o pretender obtener una indemnización por haber tenido derecho a adquirir divisas a un tipo de cambio mayor. Así se declara”.
En tal sentido, resulta pertinente citar la sentencia Nro. 00469 de fecha 25 de marzo de 2003, recaída en el caso: Avianca Vs. República Bolivariana de Venezuela y otro, en la que respecto a la venta de divisas y las razones que motivan su control y administración por parte del Banco Central de Venezuela, se estableció:
“(...) la disponibilidad de divisas en poder del Banco Central de Venezuela, no es en sí misma una actividad, sino una circunstancia determinada por un variado número de factores, como aquellos que derivan de los ingresos de la República producto de su actividad petrolera, de los pagos que deba hacer de compromisos internacionales destinados a honrar la deuda pública externa, u otros factores igualmente importantes. Las actividades del Banco Central de Venezuela atienden a la centralización, control y posterior distribución de las divisas ingresadas al país, para lo cual fue facultado con ese objeto, y con la finalidad, entre otras, de no permitir la caída de las reservas internacionales, para asegurar el cumplimiento de los compromisos ya asumidos y que la política que se adopte en materia monetaria no afecte la estabilidad económica indispensable para el desarrollo y progreso del país en su conjunto y de sus habitantes en particular (...) los decretos y convenios cambiarios sucesivamente dictados durante el período 1994 – 1996 responden a una necesidad atinente a la responsabilidad del Estado, que debe preservar, mediante la adopción de políticas públicas, el desarrollo ordenado de la economía en interés de la colectividad (...) (Sic) subrayado y negrilla de ésta Alzada.

En tal virtud, el hecho de que la paridad cambiaria sufriera modificaciones siendo un menoscabo económico producido por la naturaleza misma del riesgo comercial a la que están sometidas las sociedades mercantiles en virtud de su giro, se debe ejecutar en condiciones económicas excepcionales instauradas en la sociedad donde despliegan sus negocios, riesgo que naturalmente incluye la eventual modificación de la paridad cambiaria. siendo el Estado rector en el ámbito monetario, en el cual puede variar libremente la paridad cambiaria, por ser dicha materia perteneciente al Derecho Público atinente a la soberanía del Estado, y visto que ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Sala.
En este sentido, éste Tribunal entra a valorar el material probatorio presentado por las partes, para la demostración de sus alegatos con respecto a dicho punto de apelación, en los términos siguientes:
Documentales consignadas por la parte actora junto al libelo de la demanda.
- Marcada “B”, copia simple de proposición de arrendar, de fecha 29 de septiembre de 2003 (folio 34 de la primera pieza), debidamente suscrita por las partes, donde se evidencian las condiciones por las cuales las partes se comprometen a suscribir el contrato de arrendamiento. Posteriormente en fecha 18 de mayo de 2006, la representación judicial de la actora, consignó en original dicha proposición de arrendar (folio 36 de la primera pieza).
A los fines de la valoración del documento privado antes descrito, esta Superioridad considera menester, hacer referencia a la cláusula vigésima octava (28°) contenida en el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, acompañado junto al escrito libelar marcado “C” (folios 27 al 32 y vueltos de la primera pieza, en copia simple) y (folios 37 al 42 y vueltos de la primera pieza, en original), la cual, es del tenor siguiente:
“…VIGÉSIMA OCTAVA: CONTRATO ÚNICO. LA ARRENDADORA no asume ninguna obligación que no esté convenida de manera expresa en el presente contrato, el cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con este mismo objeto. Las modificaciones al presente contrato solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes…” (Sic).

De lo antes trascrito, se observa que las partes del presente juicio a través de la convención celebrada en fecha 26 de noviembre de 2003, por ante la Notaría Publica Segunda de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 07, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, manifestaron de mutuo acuerdo sustituir todo compromiso verbal o escrito contraído con anterioridad a la autenticación de dicho contrato, por lo que, no asumen ninguna obligación que no esté expresamente prevista en la referida convención; y siendo que, la proposición de arrendar fue contraída antes ( 29 de septiembre de 2003) de la autenticación del contrato que rige la relación arrendaticia de autos, en consecuencia, quien decide no le otorga valor probatorio y la desecha del proceso. Así se decide.
- Marcado “E”, Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de septiembre de 2004, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 10, Tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 47 al 53 y sus vueltos de la primera pieza), entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de marzo de 2002, anotada bajo el N° 21, Tomo 143-A, como arrendadora, y la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 05 de mayo de 2004, anotada bajo el N° 59, Tomo 23-A, como arrendataria, dicho contrato versa sobre un local comercial distinguido con las letras y número PA-22, ubicado en el nivel Planta Alta del Centro Comercial Hyper Jumbo, situado en la Avenida Fuerzas Aéreas, cruce con la Avenida Casanova Godoy en Maracay, Estado Aragua del cual se observa lo siguiente:
“…se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual se regirá por las cláusulas siguientes:
(…) SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO. “LA ARRENDATARIA pagará a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon de arrendamiento mensual, la cantidad acordada y establecida en la siguiente forma: A) Canon fijo: “LA ARRENDATARIA” pagara a “LA ARRENDADORA”por concepto de canon fijo mensual, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE CON DIECISEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.519,01) durante el primer año de contrato. El canon de arrendamiento fijo mensual aceptados por “LA ARRENDATARIA” para el segundo año de vigencia del presente contrato es de DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE CON UN CENTIMO DE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.969,01). (…). PARÁGRAFO PRIMERO: Las cantidades indicadas en este documento (…) deberán ser pagadas en Dólares de los Estados Unidos de América o su equivalente en Bolívares al cambio del día del pago y con exclusión de cualquier otra divisa (…).
(…) QUINTA: En caso de incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento lo hará incurrir en el pago de la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 300,00) diarios, en calidad de cláusula penal (…).
(…) TRIGÉSIMA SEGUNDA: ARBITRAJE. Cualquier controversia que suscite en relación con el presente contrato será resuelta mediante arbitraje de derecho de conformidad con las leyes venezolanas en la ciudad de Maracay, en idioma “Español”…” (Sic) (Subrayado y negritas de ésta Alzada).
Como se observa, existe una relación arrendaticia entre las partes, en la cual establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación, a través de un documento público el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil señalan:
“Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.

En este sentido, esta Superioridad constató, que el contrato de arrendamiento fue presentado junto con el libelo de la demanda en original (folios 47 al 53 con sus vueltos de la primera pieza), por lo que, le correspondía a la parte demandada tacharlo, verificándose de las actuaciones, que dicho documento no fue atacado mediante la tacha en su oportunidad respectiva por el adversario, razón por la cual, esta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil , en concordancia con el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes, y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento. Así se declara.
- Marcada “D” original de factura N° 1854, emitida por Inversiones 0220, C.A., en fecha 01 de julio de 2004, a nombre de YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes de junio del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22) (Folio 288 de la segunda pieza en original y al folio 42 de la primera pieza en Copia simples).
En este sentido, se pudo constatar de las actuaciones procesales, que la documental antes identificada, se encuentra debidamente suscrita y con sello húmedo con la fecha de cancelación, y siendo que, la misma no fue desconocida por la parte demandada, es por lo que, la misma se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, analizado en líneas anteriores, haciendo plena fe del contenido de la misma para quien decide, por lo tanto, esta Alzada le otorga valor probatorio, comprobando que fue cancelado el canon de arrendamiento del mes de junio de 2004 por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22), así como también se evidencio que la base del pago de dicho canon, es la tasa de cambio vigente para la fecha de la cancelación de la factura emitida. Así se establece.
- Copia simple de factura N° 1855, emitida por Inversiones 0220, C.A., en fecha 01 de julio de 2004, a nombre de YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes de julio del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22) (Folio 44 de la primera pieza).
Ahora bien, observa esta Alzada que la instrumental arriba descrita, constituye copia simple de documento privado, las cuales no son de las copias permitidas por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
- Copia simple de Nota de crédito N° 940, emitida por Inversiones 0220, C.A., en fecha 11 de agosto de 2004, a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de descuento de un 50% por pronto pago sobre el canon de arrendamiento del mes de julio del mismo año, por la cantidad de Mil cuatrocientos sesenta y uno con once céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 1.461, 11) (Folio 45).
Ahora bien, observa esta Alzada que la instrumental arriba descrita, constituye copia simple de documento privado, las cuales no son de las copias permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
Documentales consignadas por la parte actora junto al escrito de promoción de pruebas.
- Marcada “B” Copia simple de Factura N° 1854, de fecha 1 de julio de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes Julio del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22) (Folio 42 de la primera pieza). Con respecto a dicha documental, indica esta Alzada que la misma ya fue debidamente valorada en líneas anteriores de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado de la misma que fue cancelado el canon de arrendamiento del mes de junio de 2004 por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22), así como también se comprobó que la base del pago de dicho canon, es la tasa de cambio vigente para la fecha de la cancelación de la factura emitida. Así se establece.
- Marcada “C” Original de Factura N° 3196, de fecha 1 de marzo de 2005, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes Marzo del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 289 de la primera pieza).
Ahora bien, de la documental ante señala, se pudo constatar que la misma constituye documento privado que no tiene autoría alguna, toda vez que, la misma no se encuentra debidamente firmada por ninguna de las partes del presente juicio (demandante y demandada), en consecuencia, debe ser desechada del proceso. Así se decide.
Documentales consignadas por la parte demandada junto al escrito de oposición de cuestiones previas.
- Marcada “F”, copia simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, donde consta Resolución N° 036 del 04 de abril del mismo año, emanada del Ministerio de Infraestructura (folios 214 al 218 de la primera pieza), en la cual se evidencia entre otras cosas, lo siguiente:
“…Artículo 4°. En los contratos de arrendamiento que establezcan como referencia monetaria, el tipo de cambio para la compra y venta de divisas, se aplicará el establecido por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 6° del Convenio Cambiario N° 1 de fecha 05 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.625 de la misma fecha…” (Sic).

- Marcada “G”, copia simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.649, de fecha 13 de marzo de 2003, en la cual se observa un Aviso Oficial del Ministerio de Finanzas a través del Banco Central de Venezuela, donde se procede a la corrección del convenio cambiario N° 1 de fecha 05 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.625, de fecha 05 de febrero de 2003, por errores materiales en la misma (folios 219 al 225 de la primera pieza).
En este sentido, vistas por esta Sentenciadora las documentales marcadas “F” y “G”, acompañadas por la demandada a la oposición de las cuestiones previas; estas constituyen documentos públicos, razón por la cual, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que el cambio de moneda en los contratos de arrendamiento que constituyan el tipo de cambio monetario para la compra y venta de divisas es el establecido por el Banco Central de Venezuela. Así se establece.
Documentales consignadas por la parte demandada junto al escrito de promoción de pruebas.
- Marcada “F” Copia Simple de Factura N° 1952, de fecha 2 de agosto de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes agosto del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil novecientos veintidós con veintidós céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.922.22) (Folio 172 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2115, de fecha 1 de septiembre de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes septiembre del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 173 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2280, de fecha 1 de octubre de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes octubre del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 174 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2438, de fecha 1 de noviembre de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes septiembre del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 175 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2612, de fecha 1 de diciembre de 2004, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes diciembre del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 176 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2863, de fecha 1 de enero de 2005, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes enero del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 177 de la segunda pieza).
- Copia Simple de Factura N° 2994, de fecha 1 de febrero de 2005, emitida por INVERSIONES 0220, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de canon de arrendamiento del mes febrero del mismo año, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, por la cantidad de dos mil ochocientos noventa y siete con tres céntimos de dólares de los Estados Unidos de América ($. 2.897.03) (Folio 178 de la segunda pieza).
Ahora bien, observa esta Alzada que las instrumentales arriba descritas, constituyen copias simples de documentos privados, las cuales no son de las copias permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio. Así se decide.
- Marcado “G”, copias simples de recibos N° 348 de fecha 31-08-2004, N° 511 de fecha 30-09-2004, N° 667 de fecha 31-10-2004, N° 826 de fecha 30-11-04, N° 983 de fecha 31-12-04, N° 1166 de fecha 31-01-05, N° 1333 de fecha 28-02-05, N° 1680 de fecha 31-03-05, N° 1870 de fecha 30-04-05, N° 2052 de fecha 31-05-05, N° 2249 de fecha 30-06-05, N° 2431 de fecha 31-07-05, emitidos por la ADMINISTRADORA A-340, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de gastos comunes, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, del centro comercial Hyper Jumbo. (Folios 179 al 190 de la segunda pieza).
- Marcado “H”, copias simples de recibos N° 2853 de fecha 2-07-04, N° 2854 de fecha 2-07-04, N° 3127 de fecha 3-08-04, N° 3128 de fecha 3-08-04, N° 3439 de fecha 2-09-04, N° 3440 de fecha 2-09-04, N° 3704 de fecha 4-10-04, N° 3705 de fecha 4-10-04, N° 3980 de fecha 1-11-04, N° 3981 de fecha 1-11-04, N° 4263 de fecha 1-12-04, N° 4264 de fecha 1-12-04, N° 4670 de fecha 1-01-05, N° 4671 de fecha 1-01-05, N° 4853 de fecha 1-02-05, N° 4854 de fecha 1-02-05, N° 5153 de fecha 1-03-05, N° 5154 de fecha 1-03-05, N° 5472 de fecha 1-04-05, n° 5473 de fecha 01-04-05, N° 5789 de fecha 01-05-05, N° 5790 de fecha 01-05-05, N° 6096 de fecha 01-06-05, N° 6097 de fecha 01-06-05, N° 6513 de fecha 01-07-05, N° 6514 de fecha 01-07-05, N° 6828 de fecha 01-08-05, N° 6829 de fecha 01-08-05, N° 7158 de fecha 15-09-05, N° 7159 de fecha 15-09-05, N° 7808 de fecha 01-10-05, N° 7809 de fecha 01-10-05, N° 8146 de fecha 01-11-05, N° 8147 de fecha 01-11-05, N° 8462 de fecha 01-12-05, N° 8463 de fecha 01-12-05, emitidos por la ADMINISTRADORA A-940, C.A., a nombre de YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., por concepto de gastos comunes, por un local comercial distinguido con el N° PA-21, ubicado en el nivel Planta Alta, del centro comercial Hyper Jumbo. (Folios 191 al 226 de la segunda pieza).
Quien decide observa que las referidas instrumentales Marcadas “G” y “H”, son documentos privados, presentado en copia fotostática simple de su original, por lo tanto no tiene valor probatorio alguno, toda vez, que no son las copias exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (Documento privados reconocidos o autenticas) en consecuencia, se desechan las referidas documentales del proceso. Así se establece.
Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, a fin de demostrar el presente punto de apelación referido a la procedencia o no de la paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual la cantidad de Mil seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00) por dólar, esta Sentenciadora estima necesario hacer las siguientes consideraciones:
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (Sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
Ahora bien, observa ésta Alzada que entre la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ $ BAR, C.A., parte actora, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., parte demandada, existe un vínculo jurídico emanado de un contrato de arrendamiento, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 10 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 10, Tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina, tal como lo señala la parte accionante de autos en su escrito libelar (folios 01 al 30 de la primera pieza), hecho este que fue admitido por la parte demandada en la oposición de las cuestiones previas (folios 172 al 186 y sus vueltos de la primera pieza), y constatado por ésta Alzada de las documentales acompañadas con el libelo (folios 47 al 53 de la primera pieza), por lo cual, resulta un hecho admitido y probado como se encuentra, la relación contractual alegada por el actor, referida a un contrato de arrendamiento, razón por la cual y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, cualquier cambio tendiente a rescindir un contrato, o a modificar el precio, debe ser de mutuo consentimiento entre las partes, y no de forma individual.
Por lo que, esta Alzada, observó de la revisión de las actas procesales que la representación judicial de la parte demandante, en su escrito libelar (folios 01 al 30 de la primera pieza), solicitó ante el A Quo, lo siguiente:
“…Dar estricto cumplimiento a las condiciones de contratación contenidas en el documento que marcado “B” se anexa al presente escrito, acogiéndose como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual, la cantidad Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,oo) por Dólar…” (Sic) (Subrayado de ésta Alzada).

A tenor de lo anterior, tenemos que la accionante de autos, solicita en el libelo de demanda que se reconozca como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento durante la vigencia de toda la relación contractual convenida por las partes en fecha 26 de noviembre de 2003 (folios 27 al 32 de la primera pieza), la cantidad mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,oo) hoy un bolívar con sesenta céntimos(Bs. 1,60) por dólar, y siendo que, de la revisión exhaustiva realizada por esta Alzada a las actas procesales, se constató que del contrato de arrendamiento de marras (folios 27 al 32 y sus vueltos de la primera pieza) se desprende que las partes convinieron en la cláusula vigésima octava, lo siguiente:
“…VIGÉSIMA OCTAVA: CONTRATO ÚNICO. LA ARRENDADORA no asume ninguna obligación que no esté convenida de manera expresa en el presente contrato, el cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con este mismo objeto. Las modificaciones al presente contrato sólo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes…” (Sic) (Subrayado y negritas de ésta Alzada).
Habida cuenta de lo anterior, con expresa notoriedad se desprende que a los efectos de la relación contractual surgida entre las partes en litigio, el único documento regulador de la convención suscrita entre las partes, es el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 26 de noviembre de 2003, inserto bajo el N° 07, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 27 al 32 y sus vueltos de la primera pieza), toda vez, que dicho contrato por mandato de la cláusula vigésima octava (28°) sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con ese mismo objeto, por lo tanto, la relación contractual sub examine, a todos los efectos, debe regirse por la convención celebrada a través del mutuo consentimiento otorgado por las partes ante la Notario Público Segundo de Maracay, en fecha 26 de noviembre de 2003, quedando así, sin efecto jurídico alguno entre las partes cualquier acuerdo previo al otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio (folios 27 al 32 y sus vueltos de la primera pieza), de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.59 y 1.160 del Código Civil. Así se establece.
En este mismo sentido, esta Alzada debe mencionar que tanto de la Gaceta Oficial N° 37.649 (folios 219 al 225 de la primera pieza), como de la Gaceta Oficial N° 37.667 (folios 214 al 218 de la primera pieza), se observa que, en los contratos de arrendamiento que establezcan como referencia monetaria, el tipo de cambio para la compra y venta de divisas, se debe aplicar el monto establecido por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 6 del Convenio Cambiario N° 1 de fecha 05 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.625 de esa misma fecha, por lo tanto, mal puede la parte accionante pretender que el canon de arrendamiento de toda la relación contractual (02 años) esté fijado a una tasa cambiaria, al día de hoy, de un bolívar con sesenta céntimos (Bs.F 1,60) por dólar, por cuanto, dicha pretensión colide tanto con el aviso Oficial del Ministerio de finanzas a través del banco Central de Venezuela, donde se procede a la corrección del convenio cambiario Nº 1, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.625, de fecha 05 de febrero de 2003, contenido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.649, de fecha 13 de marzo de 2003, antes aludida, como con la resolución Nº 036, del 04 de abril del mismo año, emanada del Ministerio de Infraestructura, a tenor de lo dispuesto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, supra invocada, siendo así, es de entender que las variaciones en cuanto al índice inflacionario, mes a mes, respecto a la paridad cambiaria, para las relaciones arrendatarias que adopten este sistema en Venezuela, deben acogerse única y exclusivamente a la tasa de cambio que establezca periódicamente el Banco Central de Venezuela, por lo que, la pretensión de la parte accionante de autos de que se acoja como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento durante toda la vigencia de la relación contractual, a la tasa cambiaria de Un Bolívar con sesenta céntimos (Bs.F 1,60) por dólar, resulta a todas luces improcedente. Así se establece.
A propósito de lo expuesto, quien decide considera oportuno traer a colación, el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela vigente (G.O. Nº 37.296 del 3 de octubre de 2001), que textualmente dispone:
“...Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar a la fecha de pago...”. (Negritas de esta Superioridad).
De igual mera, considera esta sentenciadora mencionar el contenido de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, la cual, establece:
“…CANON DE ARRENDAMIENTO. “LA ARRENDATARIA” pagará a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon de arrendamiento mensual, la cantidad acordada y establecida en la siguiente forma: A) Canon fijo: “LA ARRENDATARIA” pagara a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon fijo mensual la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE CON DIECISEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.519,01) durante el primer año de contrato. El canon de arrendamiento fijo mensual aceptados por “LA ARRENDATARIA” para el segundo año de vigencia del presente contrato es de DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE CON UN CENTIMO DE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.969,01). (…). PARÁGRAFO PRIMERO: Las cantidades indicadas en este documento (…) deberán ser pagadas en Dólares de los Estados Unidos de América o su equivalente en Bolívares al cambio del día del pago y con exclusión de cualquier otra divisa…” (Sic) (Subrayado y negritas de la Alzada).
De la trascripción que precede, se desprenden las condiciones establecidas, convenidas y suscritas por las partes, en el pago que debe efectuar la arrendataria (parte actora) a la arrendadora (parte demandada), por el arrendamiento del local comercial distinguido con la letra y número PA-22, ubicado en el Nivel Planta Alta del Centro Comercial Hyper Jumbo, verificándose que las cantidades allí expresadas deben ser canceladas en dólares o su equivalente en bolívares, y en este sentido convienen, que dicho pago debe hacerse al cambio del día de su cancelación, es decir, el establecido por el Banco Central de Venezuela para la compra y venta de divisas para la fecha del pago del canon de arrendamiento.
Es importante señalar, que de las facturas anteriormente valoradas, insertas a los folios cuarenta y dos (42) al cuarenta y cinco (45), y doscientos ochenta y ocho (288) al doscientos ochenta y nueve (289) de la primera pieza, se pudo evidenciar que el pago del canon de arrendamiento realizado por la demandante, se hizo de conformidad con el tipo de cambio vigente establecido por el Banco Central de Venezuela para la compra y venta de divisas, evidenciándose en estos términos, el consentimiento (elemento del contrato) manifestado por las partes, respecto de las condiciones establecidas al canon de arrendamiento, en consecuencia, el canon de la relación contractual existente entre las partes en conflicto, debe regirse de acuerdo a la base de cambio vigente para la compra y venta de divisas, que establezca el Banco Central de Venezuela, para la fecha en que sea ejecutable el cumplimiento de la obligación de pagar, de conformidad con lo dispuesto en la Gaceta Oficial N° 37.649 de fecha 13 de marzo de 2003, la Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Así se decide.
Por otra parte, esta Alzada entra a pronunciarse en relación al segundo punto sometido en apelación, relativo a la procedencia o no de la solicitud de reintegro a la demandante de las cantidades canceladas por concepto de sobre alquileres.
Con relación a dicho punto de apelación la representación judicial de la accionante de autos, en su escrito libelar alego lo siguiente (folios 4 y 5):
“…el arrendador, apartándose de lo que en un principio se había convenido, requiere de nuestra representada para el momento de la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2004, el pago del Impuesto al valor Agregado (IVA), circunstancia esta no contemplada como condición de contratación en la propuesta de arrendar aquí referida, ya que en la misma se señala como canon mensual de arrendamiento, la cantidad de $ 2.519,16, sin hacer mención de cantidad extra alguna, por lo cual debe entenderse (…), que el señalado impuesto se encuentra inmerso dentro del canon establecido; este proceder (…), contraviene no solo las condiciones de contratación sino también, la normativa existente (…). Es decir, los arrendatarios del Centro Comercial Hyper Jumbo, son compelidos a cancelar unas cuotas de un inexistente condominio, irregularidad esta que bien podría catalogarse como “cobro de lo indebido”…” (Sic).
Razón por la cual, en el petitorio del escrito libelar, solicitó lo siguiente (folio 26):
“…reintegrar a la demandante las cantidades canceladas irregular e ilegalmente por concepto de sobre alquileres, por la maliciosa interpretación que del contrato de arrendamiento otorgado en fecha 10 de septiembre de 2004 (…), ha hecho la arrendataria y la cual alcanza la cantidad de Veintiocho Millones Cuatrocientos Diecinueve Mil Doscientos Tres Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 28.419.203,57)…” (Sic).
En este orden de ideas, a los fines de verificar la procedencia de dicha petición de reintegro de sobre alquileres en el presente juicio, ésta Alzada observa, que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto ¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

De lo anterior tenemos que, para la procedencia de la repetición de todo cuanto se cobre en exceso en el canon de arrendamiento, es menester que el inmueble objeto de la demanda, esté sometido a la regulación establecida en el citado Decreto Ley (Arrendamientos Inmobiliarios); y al respecto, se observa que en el presente caso, la actora solicita el reintegro de sobre alquileres por la cantidad de Veintiocho Millones Cuatrocientos Diecinueve Mil Doscientos Tres Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 28.419.203,57) hoy veintiocho mil cuatrocientos diecinueve bolívares con veinte céntimos (Bs. 28.419,20).
Mencionado lo anterior, esta Alzada entrara a valorar el material consignado por las partes, a fin de la demostración de este punto de apelación y al respecto se indica:
De las documentales consignadas por la parte demandada junto a su escrito de Oposición de las Cuestiones previas.
- Marcado “D”, copia simple de Inspección Ocular practicada por la Corporación de Salud del Estado Aragua (CORPOSALUD), sobre un inmueble ubicado en la Avenida Casanova Godoy, cruce con la Avenida Fuerzas Aéreas, Municipio Girardot, Estado Aragua, de fecha 23 de octubre de 2002, identificado como Centro Comercial HYPER JUMBO, que está referida a la conformidad sanitaria de habitabilidad y funcionamiento del referido inmueble (folios 208 al 212 de la primera pieza).
Al respecto, observa quien decide que la documental que precede constituye un documento público administrativo; en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, Expediente N° 2001-000885, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expresó lo siguiente:
“…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (Sic).

En ese mismo orden de ideas, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, Exp. N° 03-0290, se estableció lo siguiente:
“…la Sala ha dejado establecido (Sent. Del 26-4-90, caso: Antonio José Paracare c/ Colectivos Je-Ron C.A.) que las diferentes actuaciones administrativas emanadas de funcionarios del Estado, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público dan los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial…” (Sic).

Ahora bien, una vez trascrito lo anterior se desprende con meridiana claridad que el documento administrativo presentado junto a la oposición de las cuestiones previas, marcado “D”, fue emanado de la Corporación de Salud del Estado Aragua, firmada por el Ingeniero Nemesio Molero, en su condición de Coordinador de Saneamiento Ambiental y la Doctora Florelia Méndez, Directora de Contraloría Sanitaria y Saneamiento Ambiental, y siendo que, la función del documento administrativo, no es otra, que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica, es por lo que, la misma debe ser valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, por cuanto, consta sello y firma de la dependencia y el funcionario que la expide, quedando probado que, dicho inmueble se encuentra en condiciones habitables. Así se establece.
4.- Marcado “E”, copia simple de Constancia de Recepción de Terminación de la Obra, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal y Proyectos Especiales de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 10 de octubre de 2002, efectuada a un inmueble ubicado en la Avenida Casanova Godoy c/c Avenida Fuerzas Aéreas, Sector Choroní Plaza, Maracay, Estado Aragua (folio 213 de la primera pieza).
Al respecto, esta Juzgadora observa que la referida documental consignada en copia simple por la parte demandada es un documento público administrativo, de la cual se desprende la dirección de ubicación de la Sociedad Mercantil Hyper Inversiones, C.A., señalando que la obra destinada a comercio se ejecutó totalmente de conformidad con las variables urbanas fundamentales y a las normas técnicas nacionales sobre construcción vigente, por lo que, quien decide le otorga pleno valor probatorio a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, quedando probada la constancia de habitabilidad total de dicha obra, a partir del 10 de octubre de 2002. Así se establece.
En razón de lo anterior, esta Superioridad considera oportuno mencionar el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, lo siguiente:
“Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
(…) b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

Del dispositivo legal antes trascrito, se desprende que los inmuebles destinados a vivienda, industria, comercio (caso de marras), oficina y cualquier otro uso, cuya habitabilidad sea posterior al 02 de enero de 1.987, no están sujetos a las disposiciones reguladoras del régimen de los arrendamientos inmobiliarios; y siendo que, la cédula de habitabilidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento del presente juicio es de fecha 10 de octubre de 2002, según consta de documento de recepción de terminación de la obra (folio 213 de la primera pieza), y de inspección ocular de fecha 23 de octubre de 2002 (folios 208 al 212 de la primera pieza), es por lo que, dicho inmueble no está sujeto a las disposiciones establecidas en la normativa aludida, y por ende, no está sujeto a la repetición ordenada por el referido artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho que, la cláusula segunda, parte in fine, del contrato de arrendamiento, señala: “…”LA ARRENDATARIA” conoce que “EL LOCAL” está exento de regulación de alquileres conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 7 de Diciembre de 1999, establecido en su artículo Cuarto, literal “b”…” (Sic); en consecuencia, esta Alzada considera que, de acuerdo a los criterios anteriormente trascritos, y en virtud de lo que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a los cánones de arrendamiento, concatenado al hecho de que ambas partes en el contrato de arrendamiento establecieron que no era procedente la regulación de alquileres, ya que la habitabilidad de dicho local comercial fue con posterioridad al 02 de enero de 1987, razón por la cual, la solicitud de la parte actora, de reintegro de lo pagado por concepto de sobre alquileres por la cantidad de Veintiocho Millones Cuatrocientos Diecinueve Mil Doscientos Tres Bolívares con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. 28.419.203,57) hoy veintiocho mil cuatrocientos diecinueve bolívares con veinte céntimos (Bs. 28.419,20), resulta improcedente en virtud de lo establecido en los artículos 4 literal “b” y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Por otra parte, esta Alzada entra a pronunciarse en relación al tercer punto sometido en apelación, relativo a la validez o no de la cláusula QUINTA del Contrato de Arrendamiento.
Seguidamente, del escrito contentivo del libelo de la presente demanda, se observa, que la parte actora, pretende con respecto a este punto de apelación lo siguiente (folio 27 de la primera pieza):
“…Declarada con lugar la presente demanda (…), solicitamos del Tribunal se sirva pronunciarse sobre la validez de las cláusulas QUINTA (…) del contrato de arrendamiento (…), y convenga el demandado o en su defecto a ello sea condenado, en la declaratoria de nulidad de las señaladas cláusulas, por contravenir, en el primer caso, el artículo 27 ejusdem (…), de donde deviene su ilegalidad…” (Sic).
Ahora bien, del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., supra identificada, y la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, supra identificada, debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 10 de septiembre de 2004, bajo el N° 10, Tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, esta Superioridad observa que, la aludida cláusula quinta es del tenor siguiente:
“…QUINTA: En caso de incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento la hará incurrir en el pago de la cantidad de TRESCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($300,00) diario, en calidad de Cláusula Penal. Todo esto como daños y perjuicios ocasionados por el simple retardo en el cumplimiento de su obligación. De igual forma el incumplimiento de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento por más de diez (10) días será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” considere resuelto de pleno derecho el presente contrato y a pedir la inmediata desocupación del “EL LOCAL” arrendado y exigir a “LA ARRENDATARIA” el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y de los que falten por vencerse hasta la terminación del contrato…” (Sic).

En este sentido, esta Alzada considera oportuno mencionar que, la doctrina patria ha considerado las cláusulas penales como una evaluación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, acerca del monto o de la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene y viene a constituir una convención o acuerdo a que llegan las partes contratantes, tanto en lo que se refiere a la existencia de ese daño como en cuanto a la cantidad de dinero que dicho daño representaría, lo cual, sin duda alguna tiene fuerza de ley entre los intervinientes en el contrato que establece la penalidad.
A este respecto, el artículo 1.257 del Código Civil establece lo siguiente:
“Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.

Por su parte, el artículo 1.258 ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…” (Sic).

Asimismo, el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aparte “C”, define la cláusula penal de la forma siguiente:
“… Clausula penal arrendaticia: es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las clausulas del contrato…”

De los artículos precedentes, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación contractual, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo (Sala de Casación Civil, Exp. N° 2001- 646, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, de fecha 07 de noviembre de 2003).
En este sentido, se tiene que la cláusula penal viene a constituir un reforzamiento en el cumplimiento de la prestación debida y una limitación de la indemnización para el caso de incumplimiento de las obligaciones. Se dice, que es un reforzamiento, porque el deudor por no incurrir en la penalidad, tratará por todos los medios a su alcance de cumplir con su obligación. Por otra parte, constituye un límite establecido por las partes, a la indemnización de los daños y perjuicios que pudiera ocasionar el incumplimiento o retardo en el cumplimiento de la obligación.
La cláusula penal, también es considerada como accesoria y como tal sigue la suerte del contrato principal, así si se invalida éste, aquella fatalmente desaparece, es decir, que no puede ser modificada por ninguna de las partes contratantes en forma unilateral.
Siendo así, existen dos tipos de clausula penal como lo son la Compensatoria y la Moratoria; la Primera está referida a la promesa accesoria en virtud de la cual el deudor se compromete a pagar una determinada suma de dinero o entregar un determinado bien en caso de incumplimiento de su obligación; mientras que la segunda, se puede definir como la promesa accesoria en virtud de la cual el deudor se compromete pagar una determinada suma de dinero o entregar un determinado bien, en caso de retardo en el cumplimiento de su obligación.
Ahora bien, en el caso de la clausula penal compensatoria, el acreedor no puede exigir a la vez el cumplimiento de la obligación, que está reforzada por la cláusula penal y el pago de esta, puesto que ello daría lugar a un enriquecimiento ilegítimo. En cambio si se trata de cláusula penal moratoria (caso de marras), el acreedor está facultado, para el caso del retardo en el cumplimiento de la obligación, exigir el cumplimiento de esta más el pago de la pena accesoria de carácter moratorio.
De lo cual se entiende, que la cláusula penal, constituye una forma de solución pacífica de los problemas emergentes del incumplimiento o retardo en el cumplimiento de las obligaciones, ya que evita la necesidad de recurrir a los tribunales para la estimación de los daños y perjuicios provenientes de aquellos; su monto no puede ser superior a la obligación principal.
En tal sentido, tenemos que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria, califican a la cláusula penal meramente como una garantía que se procuran las partes contratantes para resarcir los daños y perjuicios que puedan emanar del incumplimiento de todas o una de las obligaciones que han suscrito en el contrato que las prevé, y así garantizar el efectivo cumplimiento de las obligaciones convenidas, y por tanto, tal estipulación contractual representa una convención, producto de ese acuerdo denominado contrato (en este caso de arrendamiento), al cual han llegado las partes en perfecta sintonía en virtud del consentimiento legítimamente manifestado por éstas, por lo que, tal acuerdo, sin lugar a dudas, tiene plena fuerza de ley entre las partes comprometidas por dicho acuerdo, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, en consecuencia, a juicio de esta Superioridad, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, se encuentra ajustada a derecho, no estando sujeta a nulidad alguna, en virtud de lo establecido en los artículos 1.257 y siguientes del Código Civil, referidos a las obligaciones con cláusula penal. Así se decide.
Asimismo, esta Alzada pasara de seguidas a emitir pronunciamiento en relación al Cuarto punto sometido en apelación, relativo a la nulidad parcial de la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, en lo atinente al literal “B” Canon Porcentual.
Seguidamente, la parte actora en su escrito de demanda, pretende con respecto al presente punto sometido en apelación, lo siguiente (folio 27 de la primera pieza):
“…por constituir un menoscabo en los derechos de nuestra representada, solicitamos del Tribunal se sirva declarar la nulidad parcial de la Cláusula SEGUNDA del contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 10-09-2004, en lo ateniente al item contenido en el literal B) de la misma, Canon Porcentual, la cual impone de manera arbitraria al arrendatario una obligación inexistente en la ley traduciéndose en la perdida del equilibrio entre las partes, por lo cual debe ser considerada como nula de toda nulidad, dado el carácter leonino de su contenido…” (Sic).
Ahora bien, del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., supra identificada, y la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, supra identificada, debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 10 de septiembre de 2004, bajo el N° 10, Tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, esta Superioridad observa que, la aludida cláusula quinta es del tenor siguiente:
“…B) Canon porcentual: “LA ARRENDATARIA” pagará mensualmente a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon porcentual, una cantidad en bolívares equivalente a la diferencia positiva entre el canon fijo mensual para dicho periodo de un mes (1) y un porcentaje fijo del DIEZ POR CIENTO (10%) de los ingresos brutos correspondientes a las ventas producidas por YERBABUENA CAFË & BAR. La determinación y pago del canon porcentual aquí previsto, se efectuara dentro de los Diez (10) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes, acompañado de un corte de cuenta del mes donde conste los ingresos brutos obtenidos por concepto de venta de YERBABUENA CAFÉ & BAR, y el monto correspondiente a las cantidades que se deban pagar por concepto de impuesto al Valor Agregado IVA, y/o las tasas a las ventas que establezcan las autoridades competentes. Este corte de cuentas tendrá indicaciones expresas y pormenorizadas de las ventas diarias y del total del mes y se tendrá por aprobado por “LA ARRENDADORA” dentro de los Veinte (20) días siguientes a que lo hubiere recibido sin haber hecho objeciones o reparos al mismo. “LA ARRENDATARIA” se obliga a facilitar a “LA ARRENDADORA”, si esta lo solicita con por lo menos con Diez (10) días de anticipación, el acceso a la información de las cajas registradoras, a los libros de contabilidad y a sus asientos, así como a la realización de auditorias. El costo de tales auditorias y de las revisiones del material referido en la presente cláusula será siempre por cuenta de “LA ARRENDADORA” a los efectos del calculo del canon porcentual aquí previstos, se entenderá por ingresos brutos de venta mensuales de los productos: la diferencia entre la totalidad de los ingresos brutos provenientes de las ventas de YERBABUENA CAFÉ & BAR y la totalidad de las cantidades que se deban pagar por concepto del impuesto al valor agregado IVA, y/o las tasas a las ventas que establezcan las autoridades competentes. Este corte de cuentas tendrá indicaciones expresas y pormenorizadas de las ventas diarias y del total del mes y se tendrá por aprobado por “LA ARRENDADORA” dentro de los Veinte (20) días siguientes a que lo hubiere recibido sin haber hecho objeciones o reparos al mismo. “LA ARRENDATARIA” se obliga a facilitar a “LA ARRENDADORA”, si esta lo solicita con por lo menos con Diez (10) días de anticipación, el acceso a la información de las cajas registradoras, a los libros de contabilidad y a sus asientos, así como a la realización de auditorías. El costo de tales auditorias y de las revisiones del material referido en la presente cláusula será siempre por cuenta de “LA ARRENDADORA” a los efectos del cálculo del canon porcentual aquí previsto, se entenderá por ingresos brutos de venta mensuales de los productos: la diferencia entre la totalidad de los ingresos brutos provenientes de las ventas de YERBABUENA CAFÉ & BAR y la totalidad de las cantidades que se deban pagar por concepto del impuesto al valor agregado IVA. “LA ARRENDATARIA” comenzara a pagar el canon de arrendamiento a partir del PRIMERO (01) DE JUNIO DEL AÑO 2004. El canon será cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros Cinco (05) días de cada mes y con carácter obligatorio por “LA ARRENDATARIA” en las oficinas de “LA ARRENDADORA”, en la dirección señalada en la clausula Trigésima Cuarta del presente contrato. PARAGRAFO PRIMERO: Las cantidades indicadas en éste documento en Dólares de los Estados Unidos de América o su equivalente en Bolívares al cambio del día del pago y con exclusión de cualquier otra divisa. “LA ARRENDATARIA” conoce que “EL LOCAL” está exento de regulación de alquileres conforme lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de fecha 7 de diciembre de 1999, establecido en su artículo Cuarto, literal “b”…” (Sic).
En este sentido, de la cláusula antes transcrita, observa esta Sentenciadora que las partes que suscribieron el contrato de arrendamiento, anteriormente identificadas, acordaron el pago de un Canon porcentual, donde la arrendataria se compromete al pago de una cantidad equivalente al diez (10%) de las ganancias que esta tenga al cierre de cada mes, por concepto de ingreso bruto de las ventas que tenga el local comercial, dicho porcentaje se sacara de un corte de venta mensual que deberá ser aprobado por la arrendadora, por lo que, se evidencio que dicha cláusula es producto del consentimiento (elemento del contrato) legítimamente manifestado para el otorgamiento del contrato de autos en fecha 10 de septiembre de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, y por tanto, tal estipulación contractual representa una convención, producto de ese acuerdo denominado contrato (en este caso arrendamiento), al cual han llegado las partes en perfecta sintonía en virtud del consentimiento legítimamente manifestado por estas, en razón de lo anterior tal acuerdo, sin lugar a dudas tiene plena fuerza entre las partes comprometidas por dicho acuerdo, aunado a que el contenido de dicha cláusula no se encuentra taxativamente prohibido por norma jurídica alguna que regule la materia, razón por la cual, quien decide considera improcedente la solicitud de nulidad parcial de la cláusula segunda en su literal B) relativo al canon porcentual del contrato de arrendamiento anteriormente identificado, en consecuencia, se tiene como valida la misma por no ser contraria a la ley de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Así se decide.
En este sentido, es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente, en Sentencia Nº 389 de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-261 de fecha 30/11/2000, se dejó sentado lo siguiente:
“... Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...".

Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes la actividad probatoria que deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
Ahora bien, analizado lo anterior, ésta Alzada considera oportuno traer a colación lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…”.

Es por ello que, del presente caso, se desprende que la parte demandante (identificado ut-supra), no logró probar los hechos alegados como generadores del incumplimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por parte de la demandada, relativos a la pretensión de tomar como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento la cantidad de un bolivar con sesenta céntimos (Bs.F 1.60) por dólar, ya que dicha pretensión colida con lo establecido tanto en la Ley que regula la materia, como en el contrato suscrito entre las partes; y tampoco aporto a las actas procesales pruebas que soportaran su pretendido reintegro de sobre alquileres, debido a que los inmuebles destinados a vivienda o industria cuya habitabilidad sea posterior al 02 de enero de 1987, no están sujetas a las disposiciones reguladoras del régimen de los arrendamientos inmobiliarios, y por ende no está sujeto a la repetición ordenada en el artículo 58 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; así como tampoco se demostró los hechos alegados para que se declarará la nulidad de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y la parcial nulidad de la cláusula segunda en su literal b) relativo al canon porcentual del referido contrato, constituyendo tales circunstancias, un incumplimiento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, esta Superioridad deberá declarar parcialmente con lugar la presente demanda, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva de esta decisión. Así se decide.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales anteriormente expuestos y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso declarar como en efecto lo hará SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.071, en fecha 03 de noviembre de 2009, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 05 de mayo de 2004, bajo el N° 59, Tomo 23-A, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de octubre de 2009, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en consecuencia SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada, la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 29 de octubre de 2009. Así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERA: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la abogada ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.071, en fecha 03 de noviembre de 2009, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 05 de mayo de 2004, bajo el N° 59, Tomo 23-A, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de octubre de 2009, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDA: SE CONFIRMA, en los términos expuestos por esta Alzada la decisión dictada en fecha 29 de octubre de 2009 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia:
TERCERA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, REINTEGRO DE ALQUILERES Y NULIDAD DE CLÁUSULAS CONTRACTUALES, incoada por los abogados ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA y PERKINS ROCHA CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.071 y 28.613 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., persona jurídica de éste domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 05 de mayo de 2004, anotada bajo el N° 59, Tomo 23-A, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 22 de marzo de 2002, bajo el N° 21, Tomo 143-A, modificada en fecha 27 de mayo de 2005, por ante la citada Oficina de Registro, bajo el N° 31, Tomo 37-A.
CUARTA: SIN LUGAR las cuestiones previas de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y de falta de jurisdicción del juez, con respecto a la administración publica.
QUINTA: LA NULIDAD absoluta de la cláusula TRIGÉSIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 10 de septiembre de 2004, inserto bajo el N° 10, Tomo 63, anotado bajo el N° 10, Tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que establece: “…ARBITRAJE. Cualquier controversia que se suscite en relación con el presente contrato será resulta mediante arbitraje de derecho de conformidad con las leyes venezolanas en la ciudad de Maracay, en idioma “Español”, de conformidad con el Reglamento del centro Empresarial de Conciliación y de Arbitraje (CEDCA) por un número impar de árbitros determinado libremente por las partes y falta de acuerdo por “TRES” (3) árbitros nombrados conforme a ese reglamento. Los árbitros podrán dictar medidas cautelares, (inclusive antes de que quede constituido el tribunal Arbitral que conocerá el fondo de la controversia). El laudo arbitral será motivado y será objeto de la presentación previa prevista en dicho reglamento. La citación para la contestación de la demanda de arbitraje se realizara en la dirección de la parte demandada indicada en este contrato…” (Sic) suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 0220, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de marzo de 2002, anotada bajo el N° 21, Tomo 143-A, como arrendadora, y la Sociedad Mercantil YERBABUENA CAFÉ & BAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 05 de mayo de 2004, anotada bajo el N° 59, Tomo 23-A, como arrendataria, sobre un local comercial distinguido con las letras y número PA-22, ubicado en el nivel Planta Alta del Centro Comercial Hyper Jumbo, situado en la Avenida Fuerzas Aéreas, cruce con la Avenida Casanova Godoy en Maracay, Estado Aragua.
SEXTA: SIN LUGAR la pretensión de tomar como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido, y para toda la vigencia de la relación contractual la cantidad Un Bolívar con sesenta céntimos (Bs.F 1,60) por dólar, ya que dicho pago debe regirse de acuerdo a la base de cambio vigente para la compra y venta de divisas que establezca el Banco Central de Venezuela a la fecha que sea ejecutable el cumplimiento de la obligación de pagar de conformidad con lo dispuesto en la Gaceta Oficial Nº 37.649 de fecha 13 de marzo de 2003.
SEPTIMA: SIN LUGAR la solicitud de reintegro a la parte demandante de las cantidades canceladas por concepto de sobre alquileres.
OCTAVA: LA VALIDEZ de la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 10 de septiembre de 2004, inserto bajo el N° 10, Tomo 63, que establece: “…En caso de incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento la hará incurrir en el pago de la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($300,oo) diario, en calidad de clausula Penal, todo esto como daños y perjuicios ocasionados por el simple retardo en el cumplimiento de su obligación. De igual forma el incumplimiento de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento por más de diez (10) días será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” considere resuelto de pleno derecho el presente contrato y a pedir la inmediata desocupación de “EL LOCAL” arrendado y exigir a “LA ARRANDATARIA” el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y de los que falten por vencerse hasta la terminación del contrato. “LA ARRENDATARIA” deberá conservar los recibos de cánones de arrendamiento cancelados, pues el último recibo no hace presumir el pago de los meses anteriores al requerirlo “LA ARRENDADORA”…” (Sic).
NOVENO: LA VALIDEZ de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 10 de septiembre de 2004, inserto bajo el N° 10, Tomo 63, que establece: “…CANON DE ARRENDAMIENTO. LA ARRENDATARIA” pagará a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon de arrendamiento mensual, la cantidad acordada y establecida en la siguiente forma: A) Canon fijo: “LA ARRENDATARIA” pagará a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon fijo mensual, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE CON DIECISEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 2.519,16) durante el primer año de contrato. El canon de arrendamiento fijo mensual aceptados por “LA ARRENDATARIA” para el segundo año de vigencia del presente contrato es de DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE CON UN CENTIMO DE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.969,01). B) Canon porcentual: “LA ARRENDATARIA” pagará mensualmente a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon porcentual, una cantidad en bolívares equivalente a la diferencia positiva entre el canon fijo mensual para dicho periodo de un mes (1) y un porcentaje fijo del DIEZ POR CIENTO (10%) de los ingresos brutos correspondientes a las ventas producidas por YERBABUENA CAFÉ & BAR. La determinación y pago del canon porcentual aquí previsto, se efectuará dentro de los Diez (10) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes, acompañado de un corte de cuenta del mes donde consten los ingresos brutos obtenidos por concepto de venta de YERBABUENA CAFÉ & BAR, y el monto correspondiente a las cantidades que se deban pagar por concepto de impuesto al Valor Agregado IVA, y/o las tasas a las ventas que establezcan las autoridades competentes. Este corte de cuentas tendrá indicaciones expresas y pormenorizadas de las ventas diarias y del total del mes y se tendrá por aprobado por “LA ARRENDADORA” dentro de los Veinte (20) días siguientes a que lo hubiere recibido sin haber hecho objeciones o reparos al mismo. “LA ARRENDATARIA” se obliga a facilitar a “LA ARRENDADORA”, si esta lo solicita con por lo menos con Diez (10) días de anticipación, el acceso a la información de las cajas registradoras, a los libros de contabilidad y a sus asientos, así como a la realización de auditorías. El costo de tales auditorias y de las revisiones del material referido en la presente cláusula será siempre por cuenta de “LA ARRENDADORA” a los efectos del cálculo del canon porcentual aquí previsto, se entenderá por ingresos brutos de venta mensuales de los productos: la diferencia entre la totalidad de los ingresos brutos provenientes de las ventas de YERBABUENA CAFÉ & BAR y la totalidad de las cantidades que se deban pagar por concepto del impuesto al valor agregado IVA. “LA ARRENDATARIA” comenzara a pagar el canon de arrendamiento a partir del PRIMERO (01) DE JUNIO DEL AÑO 2004. El canon será cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros Cinco (05) días de cada mes y con carácter obligatorio por “LA ARRENDATARIA” en las oficinas de “LA ARRENDADORA”, en la dirección señalada en la clausula Trigésima Cuarta del presente contrato. PARAGRAFO PRIMERO: Las cantidades indicadas en éste documento en Dólares de los Estados Unidos de América o su equivalente en Bolívares al cambio del día del pago y con exclusión de cualquier otra divisa. “LA ARRENDATARIA” conoce que “EL LOCAL” está exento de regulación de alquileres conforme lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de fecha 7 de DÉCIMA: No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DÉCIMA PRIMERA: Se condena en costas de la apelación a la parte recurrente, en razón de la naturaleza del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
DÉCIMA SEGUNDA: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada del presente fallo, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Nueve (09) días del mes de Agosto de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:45 de la mañana.-

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

CEGC/LC/rr.-
EXP. C-16.667-10.-