TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de agosto de dos mil doce
202º y 153º

PARTE ACTORA: SINIALDO DEL CARMEN GUTIERREZ GUTIERREZ Y JOSE ANTONIO GOMES DE SOUSA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros E-81.307.568 y E-736.136, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PIO ALBERTO GONZALEZ, JESUS EDUARDO CHIRINOS Y MARVY FONSECA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 4.850, 39.721 Y 56.192, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HECTOR FEDERICO PEREZ CABRERA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.973.937.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO SALAZAR LEON, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio por demanda intentada por los abogados Pío Alberto González y Jesús Eduardo Chirinos, quienes en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos SINIALDO DEL CARMEN GUTIERREZ Y JOSE ANTONIO GOMES DE SOUSA, demandaron al ciudadano HECTOR FEDERICO PEREZ CABRERA, al desalojo, de dos parcelas de terreno y los dos galpones sobre ellas construidos donde funciona un talle mecánico y un taller de lavado y engrase, situadas en la Calle Real de Cotiza, final Avenida Fernando Peñalver, Parroquia San José; Municipio Libertador del Distrito Capital distinguidas con el Nº G-3.
Los hechos que sustentan la pretensión deducida quedaron expuestos en los siguientes términos:
Afirmaron los abogados actuantes que sus representados, según se desprende de documento otorgado ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, son arrendatarios legítimos del inmueble constituido por dos parcelas de terreno y los dos galpones sobre ellas construidos donde funciona un talle mecánico y un taller de lavado y engrase, situadas en la Calle Real de Cotiza, final Avenida Fernando Peñalver, Parroquia San José; Municipio Libertador del Distrito Capital distinguidas con el Nº G-3.
Que estando autorizados por la cláusula primera del contrato de arrendamiento citado en el párrafo anterior, los ciudadanos SINIALDO DEL CARMEN GUTIERREZ GUTIERREZ Y JOSE ANTONIO GOMES DE SOUSA, celebraron con Héctor Federico Pérez Cabrera dos contratos de arrendamiento mediante los cuales le arrendaron por el término de un año fijo improrrogable, contados a partir del 1 de enero de 2.009, los dos inmuebles arriba mencionados.
Que el último canon de arrendamiento convenido a la fecha de introducción de la demanda fue de tres mil seiscientos bolívares mensuales la primera porción y dos mil seiscientos bolívares la segunda porción, que de acuerdo con la cláusula segunda se obligaba puntualmente a pagar dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes, en moneda de curso legal, en el domicilio de los sub arrendadores, aceptando pagar intereses moratorios por el atraso en el pago.
Citaron textualmente lo dispuesto en las cláusulas tercera y décima segunda de los contratos.
Precisaron que el arrendatario dejó de cumplir las obligaciones que le imponen los contratos suscritos y particularmente las que se refieren al pago oportuno de los cánones de arrendamiento, adeudando a la fecha los correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.010, que ascienden a la suma de catorce mil cuatrocientos bolívares por el taller mecánico y diez mil cuatrocientos por el Lavado y Engrase, lo cual hace un total de veinticuatro mil ochocientos bolívares por cánones insolutos.
Añadieron que el término improrrogable convenido para el contrato feneció el treinta y uno de diciembre de 2.009, fecha en la cual el arrendatario asumió la obligación de desocupar el inmueble arrendador, pero con la anuencia de los arrendadores continuó en el uso de los inmuebles, lo que produjo la tácita reconducción del contrato.
Que resulta claro que los contratos de arrendamiento deben tenerse como celebrados sin tiempo determinado.
Que dándose la circunstancia que el demandado se mantiene en estado de insolvencia, por un periodo de cuatro meses, resulta procedente la acción de desalojo que se acciona contra el arrendatario.
Por los hechos narrados demandaron a Héctor Federico Pérez Cabrera para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal lo condene al desalojo de los inmuebles que fueron objeto de los contratos, fundando su pretensión en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2010, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidas las obligaciones para la citación de la parte demandada, en fecha 11 de enero de 2.011, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó las resultas de la citación de la parte demandada.
Por auto de fecha 24 de abril de 2011, previa solicitud de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
Cumplidas a cabalidad las formalidades de citación por carteles de la parte demandada, no habiendo comparecido ni por sí, ni por intermedio de apoderado alguno a darse por citado en el presente juicio, el Tribunal previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado Roberto Salazar, quien estando notificado de su designación compareció al proceso y aceptó el cargo para el cual fue designado, prestando el Juramento de cumplirlo.
Citado como quedó el defensor judicial designado, compareció en su debida oportunidad procesal y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada esgrimiendo en defensa de su defendido las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Como punto previo expuso que en el caso sub iudice, la parte actora suscribió con la parte demandada contrato de su arrendamiento por el término de 1 año fijo contado a partir del 1 de enero de 2.009.
Que por otra parte, en fecha 1 de enero de 2.010 ambas partes suscribieron un nuevo contrato sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio, que tenía una duración de un año contado a partir del 1 de enero de 2.010, con vencimiento el 31 de diciembre de 2.010.
Destaca al tribunal que la presente demanda versa sobre un desalojo, en virtud de una supuesta indeterminación del contrato, obviando que en fecha 1 de enero de 2.010, suscribieron un nuevo contrato con duración de un año, por tanto, pide que la presente demanda sea declarada sin lugar, en virtud de que, para el momento de la presentación de la demanda, la relación entre las partes era a tiempo determinado.
Por otro lado negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el pretendido derecho, la demanda incoada en contra de su representado, basada en supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento y a tales efectos consignó comprobantes de consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses demandados como insolutos en el presente juicio.
Abierto a pruebas el proceso, sólo la actora hizo uso de tal derecho.
II
Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
De las actas del Expediente se constata que no resultó un hecho controvertido la existencia del negocio jurídico que de acuerdo con lo aducido en el libelo de la demanda, le vincula a la parte demandada, pasando a formar parte del mérito a decidir, la naturaleza jurídica de los contratos que vinculan a las partes y el desalojo basado en falta de pago de cánones de arrendamiento, al ser expuesto por el defensor designado que el contrato que vincula a las partes es a tiempo determinado y que su representado está solvente en el pago de los cánones que le fueron imputados como incumplidos, por que los está depositando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
A los fines de demostrar los hechos en los cuales fundamentó su pretensión, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió las siguientes pruebas:
Reprodujo el mérito probatorio de los contratos privados consignados con el libelo de la demanda, consistentes en los dos contratos de arrendamiento suscritos sobre los inmuebles que son objeto de la demanda, cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido por haberlos reconocido expresamente el demandado en su contestación.
Aportó a los autos, original de documento privado contentivo de un contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada sobre el mismo inmueble que es objeto de la presente demanda, no desconocido en forma alguna por la parte demandada, quedando reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento que la relación arrendaticia que en el año 2.008 ambas partes suscribieron contrato de arrendamiento por un periodo de un año con vencimiento el 31 de diciembre de 2.008.
Aportó original de contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2.010, en el cual sólo aparece la firma de los sub arrendadores, el cual se desecha del proceso por no estar suscrito por el demandado y no aportar este a los autos elemento probatorio alguno del cual se desprenda que convino en su debida oportunidad en la celebración del mencionado negocio jurídico.
En lo que respecta a la experticia grafoquimica promovida, el Tribunal observa que la misma dejó establecido que la rubrica que aparece en dicho documento fue estampado con posterioridad a la generación de la fotocopia acompañada por la parte demandada, sin embargo dicha prueba resultaba a todas luces irrelevante, toda vez que por tratarse de una fotocopia de documento privado, la misma no tiene valor probatorio alguno en el ordenamiento jurídico venezolano y por tanto esa documental ningún elemento favorable aportaba a favor de la parte demandada, en lo que a ese contrato se refiere.
Ahora bien, para decidir, el Tribunal pasa a pronunciarse previamente respecto a la naturaleza jurídica de los contratos que vinculan a las partes del presente proceso y en tal sentido observa, que las cláusulas tercera de los dos Contratos de arrendamiento aportados a los autos por la parte actora, como instrumentos fundamentales de la presente demanda, establecen textualmente lo siguiente:”
El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo improrrogable contado a partir del 1 de enero del año 2.009 y por lo tanto dicho contrato tendrá como fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2.009 sin necesidad de desahucio o notificación alguna por parte de los sub arrendadores. En consecuencia EL SUB ARRENDATARIO se compromete a desocupar de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento al término del plazo aquí señalado.”
Del texto anteriormente trascrito se desprende, que las citadas cláusulas establecieron como término de duración a cada contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día 1 de enero de 2.009.
De lo anteriormente señalado se evidencia que el contenido de las mismas es preciso, cuando establecen como condición, que el contrato tendría una duración de un año fijo sin prorroga, por tanto la voluntad de las partes fue vincularse por dos contratos a tiempo determinado, por el plazo fijo de un año que venció el 31 de diciembre de ese mismo año, sin necesidad de desahucio por que así lo acordaron las partes.
Aunado a lo anterior observa el Tribunal que la relación arrendaticia entre las partes, para el momento de vencerse el contrato de arrendamiento esto es, para el 31 de diciembre de 2.009, tenía dos años de duración, tal y como se desprende de lo afirmado por la parte actora y del contrato aportado en su escrito de promoción de pruebas, de cuyo texto se constata que ambas partes celebraron contrato de arrendamiento en el año 2.008 sobre el inmueble objeto de la demanda, por tanto, una vez vencido el contrato en fecha 31 de diciembre de 2.009, empezó a regir el plazo de prorroga legal que de acuerdo con lo dispuesto en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un año, por haber tenido la relación arrendaticia un lapso de dos años.
En ese sentido, debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados a tiempo determinado una vez vencido el contrato, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, de tal suerte que, lo aducido por la parte actora en el libelo de la demanda respecto a que una vez vencido el contrato y haber continuado el arrendatario en el inmueble con la anuencia de los arrendadores, se produjo la tácita reconducción del mismo; por que a partir del vencimiento del contrato comienza a regir la prorroga legal.
En ese aspecto debe expresamente señalarse que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En el caso de marras la pretensión de la parte actora es por desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es la acción procedente cuando el inmueble que es objeto de la demanda, ha sido arrendado bajo contratos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo necesario precisar, tal y como lo ha venido sosteniendo la doctrina, que cuando se demanda en virtud de un contrato celebrado a tiempo determinado, lo procedente es demandar la resolución de contrato, razón por la cual se hace forzoso para el Tribunal, declarar sin lugar la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue ampliamente valorado en el texto del presente fallo, es un contrato de los celebrados por tiempo determinado y para la fecha de interposición de la demanda se encontraba en vigencia el plazo de prorroga legal, por tanto lo procedente en derecho era demandar la resolución y no el desalojo. Así se decide.
III
En razón a la motivación realizada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaron SINIALDO DEL CARMEN GUTIERREZ y JOSE ANTONIO GOMES DE SOUSA contra HECTOR FEDERICO PEREZ CABRERA. Así se decide.
Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre los otros alegatos y excepciones planteados. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días de agosto de dos mil doce (2012). Años 202° de la independencia y 153 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,
EVELYN PEREZ PEREZ
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,
EVELYN PEREZ PEREZ,

ASUNTO : AP31-V-2010-004412