TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de diciembre de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2011-000057

PARTE ACTORA: ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.477.327.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano JOSÉ GASPAR COTTONI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.941.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1.981, bajo el Nº 36, Tomo 49-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.559.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: AP11-V-2011-000057.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado JOSÉ GASPAR COTTONI, en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, con motivo a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA incoada contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo; correspondiéndole por efectos de la Distribución el conocimiento al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Alegó la representación Judicial de la parte actora, que en fecha 27 de marzo de 2.008 su representado a través de documento privado, firmó un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, con el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.118.138, quien actuó en nombre y representación de los ciudadanos ALEJANDRO CÁRDENAS PERDOMO y ORLANDO CARDENAS PERDOMO, en su condición de únicos socios de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A., anteriormente identificada.
Que en el mencionado contrato ambas partes acordaron que para los efectos del mismo, cuando se refirieran a la empresa hablarían de LA OFERENTE, y cuando se refirieran a su representado hablarían de EL OFERIDO, y que el referido contrato contenía, entre otras, las siguientes condiciones:
Que la sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., a través de su representante legal, se comprometió a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a su representado MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, anteriormente identificado, un inmueble constituido por una oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln y cruce con las avenidas Las Delicias de la urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas, el cual pertenece a LA OFERENTE según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, en fecha 22 de julio de 1.981, bajo el Nº 38, Tomo 12, Protocolo Primero.
Que el precio que estipularon en el mencionado contrato como valor del inmueble, y el cual fue convenido y aceptado por ambas partes, fue por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), los cuales debían ser pagados por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Que a los fines del aseguramiento del cumplimiento de la obligación, su representado entregó en fecha 27 de marzo de 2.008, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), los cuales fueron abonados al precio de venta estipulado.
Que la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., a través de su representante legal, manifestó en el mismo documento que se encontraba en la tramitación que correspondía realizar antes las autoridades registrales, a objeto de la adecuación de la instrumentación que se correspondía a la finalización de la operación de venta que fue convenida.
Que en fecha 28 de noviembre de 2.008, su representado MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, canceló al ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de anticipo de pago del saldo deudor que se señaló en el documento citado, quedando en consecuencia para dicha fecha como saldo deudor de la negociación, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), procediendo para dejar constancia del pago.
Que en fecha 27 de mayo de 2.009, su representado realiza un nuevo abono al saldo deudor, por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), a través de una transferencia bancaria a la cuenta del ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, de Banesco Banco Universal, según consta en recibo Nº 19949454, quedando en consecuencia un saldo deudor de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).
Que a los fines de la ejecución de la venta, ambas partes acordaron el término de Ciento Cincuenta (150) días calendarios, desde el 27 de marzo de 2.008, pudiendo ser prorrogado por sesenta (60) días más.
Que quedó expresamente establecido entre las partes contratantes, que para el caso que cualquiera de ellos incumpliera la obligación que asumieron en el mencionado contrato, la parte que incumpliera pagaría a la otra una indemnización de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), y en caso de que el incumplimiento fuese por parte de LA OFERENTE, debería cancelar la cantidad establecida como Cláusula Penal, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), más debería devolver la cantidad señalada en el contrato como recibida, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00).
Que puede verse que el contratante que no cumpliera su parte estaba obligado a ser penalizado de acuerdo con el texto transcrito, en este caso, LA OFERENTE está obligada a terminar de venderle a EL OFERIDO el inmueble plenamente identificado, proceder a firmar el documento de protocolización de la venta del mismo y reconocerle la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00) que dio EL OFERIDO, manifestando su compromiso y disposición de cancelar la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto del saldo deudor de la negociación.
Que siendo el caso, EL OFERENTE no cumplió con su obligación de realizar los trámites correspondientes a los fines de proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario Correspondiente dentro del término de Ciento Cincuenta (150) días calendarios siguientes al 27 de marzo de 2.008, como tampoco dentro de los Sesenta (60) días siguientes que pudieron otorgarse como prórroga, la cual en ningún momento se acordó, habiendo EL OFERENTE incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble de marras dentro del plazo convenido, y es por ello que acudió ante el Tribunal de causa, para solicitar que se diera cumplimiento al contrato de Promesa Bilateral de Compraventa sucrito entre su representado y la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., tal como lo hizo mediante la interposición de la presente acción.
Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, todos del Código Civil.
Que cumpliendo instrucciones de su mandante, demanda, como en efecto lo hizo en este acto a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., anteriormente identificada, en la persona de su Director Principal ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, anteriormente identificado, para que conviniera o en su defecto condenada por el Tribunal a darle cumplimiento al contrato celebrado entre su representado y la referida Sociedad Mercantil mediante documento privado de fecha 27 de marzo de 2.008, y en consecuencia proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente sobre el inmueble objeto de la presente causa, asimismo, a cancelar las costas y costos procesales que genere el presente juicio.
De conformidad con lo establecido en el artículo 588, numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
A los fines de practicar la citación de la parte demandada, señalaron como domicilio la siguiente dirección: Piso 6, Oficina 6-D, Torre Lincoln, en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln cruce con avenida Las Delicias, Urbanización Sabana Grande, Distrito Capital; y que la misma se practicara en la persona de su Director Principal ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, anteriormente identificado; asimismo como domicilio procesal señalaron: Mijares a Santa Capilla, edificio Insbanca, piso 5, Oficina 53, Altagracia Caracas.
Estimaron la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), equivalentes a Seis Mil Novecientas Veintitrés Unidades Tributarias (6.923 UT).
Finalmente solicitaron que la presente demanda se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de rigor.
Por auto de fecha 25 de enero de 2.011, el Tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., para que compareciera por la sede de dicho Tribunal a los fines de dar contestación a la misma u oponer defensas previas. Así mismo se ordenó abrir el Cuaderno de Medidas.
En fecha 28 de enero de 2.011, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostatos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada, siendo acordado por auto de fecha 08 de febrero de 2.011.
En fecha 01 de marzo de 2.011, compareció el ciudadano Miguel Araya, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., siendo imposible cumplir con la citación encomendada ya que en la referida dirección nadie atendió el llamado a la puerta.
En fecha 11 de marzo de 2.011, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó la citación por Cartel, siendo acordado por auto de fecha 21 de marzo de 2.011.
En fecha 13 de abril de 2.011, compareció el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, anteriormente identificado, en su carácter de parte demandada y como representante legal de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL”, C.A., mediante diligencia se dio por citado en el presente juicio.
En fecha 18 de abril de 2.011, compareció la parte demandada, consignó escrito de oposición a la Medida de Prohibición de enajenar y Gravar decretada por el Tribunal de causa.
En fecha 02 de mayo de 2.011, compareció la parte demandada consignó escrito de Contestación de la Demanda.
Mediante acta suscrita en fecha 14 de junio de 2.011, por el abogado LUIS ERNESTO GÓMEZ SAEZ, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, procedió a Inhibirse de seguir conociendo la presente causa.
En fecha 15 de junio de 2.011, compareció el apoderado actor consignó escrito de Promoción de Pruebas.
Por auto de fecha 23 de junio de 2.011, el Juzgado de causa ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas y la copia certificada de la Inhibición al Juzgado Superior Distribuidor.
Por auto de fecha 06 de julio de 2.011, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia Civil, dio por recibido el presente expediente y ordenó darle entrada, Asimismo el abogado CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio designado de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 04 de agosto de 2.011, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó pronunciamiento sobre la oposición a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Tribunal de causa y ratificado en fecha 27 de febrero de 2.012.
En fecha 25 de septiembre de 2.012, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa.
Quedó de esta manera trabada la Litis.
-II-
Planteados como han quedado los términos de la presente controversia Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones y defensas que quieren hacer valer en el presente juicio; y en este sentido se observan y analizan al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1.- Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 04 de junio de 2.010, inserto bajo el Nº 38, tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, desprendiéndose del contenido del mismo la facultad conferida por la actora a los abogados en ejercicio BELKIS GISELA COTTONI DIEPPA, DORLY COTTONI DIEPPA, JOSÉ GASPAR COTTONI y LUS LEONARDO LEON HERNÁNDEZ, inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros. 40.300, 50.474, 22.941 y 84.846, respectivamente, para actuar en el presente juicio con las atribuciones en ella descritas. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Documento Privado suscrito en fecha 27 de marzo de 2.008, por el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en nombre y representación de los ciudadanos ALEJANDRO CÁRDENAS PERDOMO y ORLANDO CÁRDENAS PERDOMO, en su condición de únicos socios de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A., y el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, contentivo de la promesa bilateral de compra venta accionada. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Documento Privado suscrito en fecha 28 de noviembre de 2.008, por el ciudadano FELIX O. CARDENAS OMAÑA, en representación de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A., y el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, contentivo a la declaración del representante legal de la referida Sociedad Mercantil dejando constancia de haber recibido como anticipo al saldo deudor la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES y que el restante de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES, sería cancelado por el comprador en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
4.- Copia fotostática de transferencia bancaria a la cuenta del ciudadano FELIX CARDENAS, con número de recibo 19949454 de fecha 27 de mayo de 2.009. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
5.- Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble anteriormente identificado y objeto de la presente demanda, debidamente autenticado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal, de fecha 22 de julio de 1.981, bajo el Nº 38, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante la cual se demuestra que el ciudadano ROBERTO MOREAN SOTO, dio en venta pura y simple al la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A., un inmueble constituido por un local-oficina cuyas características han sido descritas anteriormente y que representa el objeto fundamental de la presente acción. Dicha documental privada al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Entre tanto se verifica de autos, que la parte demandada en su Escrito de Contestación a la demanda, solamente se limitó a rechazarla y solicitó declararla sin lugar con la correspondiente imposición de las costas.

-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, observa este juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el abogado JOSÉ GASPAR COTTONI, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”, ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de la actora, en que la parte demandada no cumplió y no ha cumplido con su obligación de realizar los trámites correspondientes a los fines de proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente dentro del término de Ciento Cincuenta (150) días calendarios siguientes al 27 de marzo de 2.008, como tampoco dentro de los Sesenta (60) días siguientes que pudieron otorgarse como prorroga, la cual en ningún momento se acordó, habiendo EL OFERENTE a todas luces incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble de marras dentro del plazo convenido. El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un bien inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln y cruce con las avenidas Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas.
Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este Juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:
El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.
El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.
El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:
a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.
En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.
En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.
La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.
En el contrato preparatorio o precontrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.
Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.
Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.
Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender, que esta promesa de venta es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, José María Mengual, primera edición, págs. 9, 60 y 62).
Adicionalmente debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:
Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.
Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”
Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.
En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).
De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.
Del material probatorio aportado por la parte actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este Juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, debidamente suscrita y firmada por ambas partes contratantes, cuyo precio fue fijado por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL DE BOLÍVARES FUERTES (BSF. 360.000,00,) señalando la actora el incumplimiento de parte del demandado en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia. Entre tanto, el demandado a través de su representación judicial afirmó en la contestación de la demanda que la conclusión a la cual arriba la parte actora resulta totalmente contraria y distante a lo pactado en le convenio en le cual el actor fundamenta su demanda, dado que la cláusula contentiva de incumplimiento, establece única y exclusivamente para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, el pago de una indemnización pecuniaria montante a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), cantidad a ser pagada por la parte que incumpliera a la otra, de acuerdo a lo pactado, para el supuesto de certeza de los hechos referidos como incumplimiento, y que ello daría lugar en le mejor de los casos a la indemnización pecuniaria establecida en el instrumento.
Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por la parte demandada, considera este Juzgador, a los fines de dirimir la controversia surgida, que de acuerdo al cotejo de los instrumentos de prueba traídos a los autos por la accionante, se desprende que la misma ejerció su deber dentro del término previsto y pactado contractualmente, de consignar las cuotas correspondientes pactadas; y esto se corrobora, ya que la parte actora consignó adjunto a su escrito libelar una serie de documentos, a los cuales previamente ya ha hecho pronunciamiento este Juzgador dándole su correspondiente valor probatorio, entre ellos resaltan el aludido documento privado de promesa bilateral de compra venta, el recibido de anticipo del saldo deudor por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (20.000,00) y recibo de transferencia bancaria a favor del ciudadano FELIX CÁRDENAS por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00), cumpliendo así con las gestiones tendientes al finiquito del negocio suscrito de conformidad con lo pactado en el aludido contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
De acuerdo a lo anterior, le surgió a la parte demandada una vertiente, para así lograr refutar los argumentos y probanzas traídas a los autos por la accionante; la cual sería haber demostrado el incumplimiento por parte de la actora de cancelar en su oportunidad los giros que fueron pactados en el contrato, pruebas estas que no se verifica haya traído la parte demandada a los autos en la secuela del proceso para así desvirtuar los hechos expuestos por la actora en su demanda, limitándose solo en la oportunidad procesal correspondiente a contestar la demanda, rechazar la misma y contradecir los hechos narrados por la parte actora.
En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, éste último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación. En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de Compra Venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el vendedor, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir en definitiva que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de Cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual es forzoso para este Juzgador considerar que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por el ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta al ciudadano MANUEL GONZÁLEZ FERRADANS, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 27 de marzo de 2.008, sobre el inmueble constituido por la oficina 6D, la cual forma parte del inmueble Torre Lincoln ubicada en la intersección de las avenidas Abraham Lincoln y cruce con las avenidas Las Delicias de la Urbanización Sabana Grande del Distrito Capital, Caracas. El inmueble tiene un área de Ochenta y Cinco Metros Cuadrados (85,00 M2) y un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de Cero con Cuatrocientos Noventa y Nueve Mil Trescientos noventa y Cinco Millonésimas por Ciento (0.499.393%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio, y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Pasillo general del edificio y caja de ascensores del edificio. ESTE: Oficina 6-C y caja de ascensores del edificio. OESTE: Oficina 6-E; el cual pertenece a la demandada “INVERSIONES TUXMAL, C.A.”
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bsf. 150.000,00), para su finiquito.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 19 días del mes de diciembre de 2012. Años 202º y 153º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 3:23 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-V-2011-000057