EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE CIVIL: (000151) AH15-V-1999-000083
DEMANDANTE: EMIGDIA ESABACH GONZÁLEZ ARVELO, CLAUDIO ARNALDO JOSÉ GONZÁLEZ ARVELO, JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ y MIRNA CRISTINA GONZÁLEZ ARVELO, MARCELA YARAMI DE RUIZ y JAVIER GONZÀLEZ ARVELO en su condición de Únicos y Herederos Universales de CRISTINA GONZÁLEZ, quienes son de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V.- 4.351.939, V.- 5.531.633 y V.- 229.753, V.- 5.221.971, V.- 4.482.732 y V.- 5.968.718 respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: MOISÉS AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 37.120 y 25.402, respectivamente.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil BERNARDO R Y COMPAÑÍA, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial Distrito Federal y Estado Miranda, en echa 14 de febrero de 1949, bajo el No. 188, Tomo 1-D, de los libros de Registro, en la persona de su Administradora y/o representante legal GUILLERMINA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-278.521.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: BEATRIZ ANCHICOQUE, ENRIQUE ITRIAGO ALFONZO, PEDRO URIOLA, PEDRO RAMOS y JOSÉ GREGORIO FEREIRA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 49.897, 7.515, 27.961, 59.196, 77.227, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
I
PARTE NARRATIVA
En fecha 23 de noviembre de 1999, los ciudadanos EMIGDIA ESABACH GONZÁLEZ ARVELO, CLAUDIO ARNALDO JOSÉ GONZÁLEZ ARVELO, JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ y MIRNA CRISTINA GONZÁLEZ ARVELO, MARCELA YARAMI DE RUIZ y JAVIER GONZÀLEZ ARVELO, en su condición de Únicos y Herederos Universales de CRISTINA GONZÁLEZ, intentaron demanda por retracto legal en contra de la Sociedad Mercantil BERNARDO R Y COMPAÑÍA, en la persona de su Administradora y/o representante legal GUILLERMINA GONZÁLEZ, siendo distribuida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual la admitió en fecha 08 de diciembre de 1999.
En fecha 07 de agosto de 2000, compareció ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el apoderado judicial de la compañía BERNARDO R. y COMPAÑÍA, la abogada BEATRIZ ANCHICOQUE, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 49.897, y dio contestación a la demanda.
En fecha 09 de octubre del 2000, se presentó ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de octubre del 2000, se presentó ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la apoderada judicial de la parte demandada, y consignó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de octubre del 2000, la parte demandada hizo escrito de oposición a las pruebas, estando dentro del lapso legal para ello.
En fecha 02 de Noviembre del año 2000, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió escrito de promoción de pruebas presentado por los apoderados judiciales de la parte actora y de la parte demandada, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, y así mismo acordó en relación al pedimento por la parte actora relacionada con la Inspección Judicial, fijarla para el sexto día de despacho.
En fecha 17 de abril de 2001, se presentó ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el apoderado judicial de la parte demandada, y presentó sus informes.
En fecha 30 de abril de 2001, se presentó ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el apoderado judicial de la parte actora, y presentó sus informes.
En fecha 05 de diciembre de 2000, en oportunidad y hora fijada para que el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicó la Inspección Judicial, según fue acordado en auto de fecha 27 de noviembre de 2000.
En fecha 16 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual ordenó la remisión de la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este circuito (URDD), en virtud de la Resolución No 2011-0062, de fecha 30 de noviembre del año 2011, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y a tal efecto ordeno librar oficio.
Mediante auto dictado en fecha 09 de abril de 2012 se avocó al conocimiento de la causa quien suscribe el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ordenó la notificación de las partes en el presente juicio, lo cual ocurrió conforme aparece a los autos.
DE LA DEMANDA
En el escrito contentivo de la demanda, los apoderados judiciales de la parte actora, fundamentaron su pretensión en los términos siguientes:
Que sus representados son legítimos arrendatarios y ocupantes por más de treinta años de los apartamentos distinguidos con los Nos. (1, 2 y 4), respectivamente del Edificio F. América, ubicado en la Avenida Principal con Calle la Floresta, Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador de la Ciudad de Caracas.
Que en virtud que la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil Bernardo R. y Compañía, decidió vender los apartamentos Nos. (1, 2 y 4), que conforman el Edificio F. América, cuyo ofrecimiento les fue notificado por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, en fecha 19 de octubre de 1999, y que dicha adquisición fue por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00) de los de antes y, que de materializarse la operación sería de contado, igualmente se les notificó que sus representados tienen el derecho de preferencia para la adquisición de los apartamentos por ellos ocupados, y que el apartamento identificado con el No. 01, se encuentra insolvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Igualmente, se les notificó que de no estar interesados en la compra del edificio, sus representados tienen 90 días para la desocupación de los apartamentos por ellos ocupados y, por ende los contratos de arrendamiento en ningún caso, quedarán renovados.
Que procedieron a contestar judicialmente la oferta de compraventa antes señalada, a través del Juzgado Decimoséptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que ejercieron el legítimo derecho de preferencia en adquirir los apartamentos identificados con los Nos. (1, 2 y 4) del Edificio F. América, según con lo dispuesto en los Decretos de Protección Inquilinaria Nos. 513 y 576, dictados por el Ejecutivo Nacional durante los meses de enero y abril de 1971.
Rechazaron el precio fijado en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 200.000.000,00).
Que el inmueble objeto de esta acción, fue regulado por el organismo regulador administrativo en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 27.000.000,00).
Que se declare y acuerde al Edificio F. América, ubicado en la Avenida Principal con Calle la Floresta, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador, sometido al régimen de protección inquilinaria de acuerdo con los Decretos Nos. 513 y 576, dictado de enero y abril de 1971.
Que sus representados tienen del derecho de preferencia para la adquisición de los apartamentos por ellos ocupados e identificados con los Nos. 1, 2 y 4, del Edificio anteriormente señalado, y con el precio del avaluó inmobiliario que arrojó la última Regulación del Ministerio del Fomento dependiente del Ministerio de Desarrollo Urbano, dictada en fecha 24 de marzo de 1997, bajo el No. 006.
Que se obligue a la demandada a llevar al Edificio F. América al sistema de propiedad horizontal en Venezuela, previo el cumplimiento de las disposiciones legales contenidas en la ley especial.
Que se obligue a la Administradora del EDIFICO F. AMÉRICA, ciudadana BEATRIZ ANCHIOQUE, al cese de las perturbaciones en la posesión de los apartamentos antes identificados, siendo que dicha alteración proviene del no pago de los servicios públicos e igualmente a la falta de mantenimiento del Edificio.
Que se acuerde que el apartamento No. 01 del Edificio F. América, estuvo exonerado de pagar por más de treinta 30 años, canon de arrendamiento alguno, por la relación familiar que existía entres las causantes Cristina González y la Ciudadana Guillermina González.
Así mismo solicitaron como medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre la parcela de terreno donde se encuentra ubicado el EDIFICIO F. AMERICA, y posiciones juradas de la Administradora de la Sociedad Mercantil Bernardo R. y compañía, ciudadana Guillermina González.
Fundamentaron su demanda en los Decretos de Protección Inquilinaria Nos. 513 y 576, publicados por el Ejecutivo Nacional de la República de Venezuela, en fecha 06 de enero y 14 de abril de 1971.
Que se condena a la parte demandada en pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción.
Estimaron dicha demanda en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 27.000.000,00).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En el escrito contentivo de la contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, fundamentaron su defensa en los términos siguientes:
Negaron y contradijeron la demanda, tanto en los hechos como en el derecho y, solicitaron se declare sin lugar la definitiva.
Que la aplicación de los Decretos Nos. 513 y 576, de fechas 06 de enero y 14 de abril de 1971, respectivamente, los cuales invocó la parte demandante, al advertir que sus representados estaban sometidos al régimen de protección inquilinaria, no tienen vigencia por cuantos dichos decretos fueron dictados por el Ejecutivo Nacional en un contexto de restricción excepcional de las garantías constitucionales.
Así mismo, alegaron que la pretensión reclamada es inconstitucional, puesto que pretende la aplicación de instrumentos normativos sancionados en base a una situación de garantías constitucionales, en un tiempo de total libertad y plena vigencia y ejercicio de los derechos fundamentales.
Que en fecha 04 de julio de 1991, según Decreto No. 1.724, publicado en la Gaceta Oficial No. 34.752, se restablecieron las Garantías Constitucionales, relativa a la libertad económica, y en el cual se revocó el articulo 4 del Decreto No. 674 de fecha 08 de enero de 1962, publicado en la Gaceta Oficial No. 26746 de la misma fecha, ratificado por acuerdo del Congreso de la República, de fecha 06 de abril de 1962, publicado en Gaceta Oficial No. 26.821 del 07 de abril de 1962, perdiendo vigencia todos los instrumentos sublegales que implicaba dicha restricción a las garantías constitucionales mencionadas.
La parte demandada alegó a su favor el contenido de la Jurisprudencia Venezolana, contenida en decisión de la Sala de Casación Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de abril de 1.999, caso G.N. Benarroch, donde al declarar con lugar una acción de amparo constitucional intentada contra la sentencia de un Tribunal Superior, que aplicó los Decretos Nos. 513 y 576 (invocados como fundamento de la demanda del acto en el citado), expresamente determinó que dicha aplicación resultaba inconstitucional, puesto que habían perdido vigencia, a partir de la publicación del Decreto No. 1.724.
Igualmente, arguyó que su representada, no está obligada a vender el Edificio F. América por un precio de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000), tal como fijó la regulación de fecha 24 de marzo de 1997.
Que el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, regula en el artículo 6, la situación denominada derecho de adquisición preferente o tanteo legal inquilinario, según el cual:
“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que adquieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil, relativas al retracto legal. Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda estas disposiciones del presente decreto y en su Parágrafo Único. En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un Edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente decreto”.
Que según lo dispuesto en el artículo trascrito, se evidencia la inexistencia del derecho de preferencia a favor de los arrendatarios, en el cual los diversos apartamentos arrendados forman parte de un edificio indivisible, y que en efecto, el Edificio F. América, ubicado en la Avenida Principal con Calle La Floresta, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador, no está sometido al régimen de propiedad horizontal, y que no existe al respecto obligación legal alguna, que los obligue a llevar al Edificio al sistema de propiedad horizontal.
Solicitaron que se declare improcedente la demanda planteada, como quiera que no existe derecho de adquisición preferente por parte de los accionantes y, que resulta jurídicamente imposible el constreñir a su representada a proceder a la enajenación individual de los apartamentos integrantes del Edifico F. América, por la protocolización del documento de condominio de dicho Edificio.
Que a diferencia de lo expresado por el demandante, respecto al apartamento No. 1 del Edificio F. América, jamás existió relación arrendaticia alguna, puesto que constituye un elemento esencial para la configuración de un contrato de arrendamiento, el pago de un canon por parte del arrendatario a favor del arrendador, y que la no existir contraprestación alguna por parte de la fallecida Cristina González, es obvio que esa situación no podría ser calificada como un arrendamiento, pues ello, configuraría otra figura contractual, pero nunca podría ser calificada de relación arrendaticia; y que como consecuencia de ello, sin la existencia de un contrato de arrendamiento, no podría configurarse derecho de adquisición preferente, por lo que la presente demanda, vista la confesión espontánea del actor, debe ser declarada improcedente, y que en el supuesto negado , que este Tribunal entienda que efectivamente, sí hubo relación arrendaticia en vida de la fallecida Cristina González, o aun después de su muerte, es de igual modo, improcedente la presente acción y la ausencia de derecho de preferencia, puesto que estaría el apartamento No. 1, en una situación de morosidad en el pago de los cánones, todo lo cual excluye cualquier derecho de adquisición preferente en los términos del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
Que a todo evento, y en el supuesto negado que este Tribunal considere que efectivamente ostenta el actor, derecho de adquisición preferente, respecto del inmueble arrendado, alegaron la improcedencia de la demanda planteada, dado que su ejercicio es extemporáneo, ya que la fecha de notificación por parte de la Sociedad Mercantil Bernardo R. Compañía, fue el 19 de octubre de 1999, comenzando correr el 20 de octubre del mismo año para la contestación de la notificación y aceptación de la oferta por parte de los arrendatarios, culminando el 28 de octubre de ese año, correspondió al noveno día, y que para la fecha en que se verificó la notificación practicada por el Juzgado Decimosexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo fue en forma extemporánea, y por ende se entiende que no aceptaron la oferta de venta por la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), por la totalidad de del Edificio de que tratan las presentes actuaciones.
Negaron la perturbación por parte de la Administradora del Edificio F. América, y negaron que no cumplan con sus funciones de Administración, mantenimiento y cancelación de servicios públicos.
Alegaron la falta de cualidad de los accionantes para exigir el cumplimiento del contrato de administración celebrado en fecha 12 de enero de 1999, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el No. 72, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, ya que no son estos partes en el mismo.
Ahora bien, siendo la oportunidad para que este Juzgado Sexto Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Itinerante en funciones de Primera Instancia en materia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, dicte sentencia de mérito, lo hace previo las consideraciones siguientes:
III
DE LA COMPETENCIA
Con motivo de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución número 2012-033 de fecha 28 de noviembre del presente año, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda interpuesta. Así se decide.
IV
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO
En cuanto a que se declare o acuerde al Edificio F. América, que está sometido al Régimen de Protección Inquilinaría de acuerdo a los Decretos Nos. 513 y 576 publicados por el Ejecutivo Nacional, en fechas 06 de enero y 14 de abril de 1971, respectivamente, siendo éstos el fundamento legal de la presente demanda, se observa:
Dichos Decretos fueron publicados en las Gacetas Oficiales Nos. 29.476 y 29.489, de fechas 31 de marzo, 21 de abril de 1971, respectivamente, dictados por el Ejecutivo Nacional, en una restricción de la garantía constitucional a la libertad económica, con base al artículo 96 de la Constitución de 1961, habilitado en razón del decreto No. 674, de fecha 08 de enero de 1962, publicado en la Gaceta Oficial No. 26.746, de fecha 08 de enero de 1962 y del acuerdo del Congreso de la República de Venezuela, de fecha 06 de abril de 1962, por lo que su vigencia , disponía que los dueños de los apartamentos construidos antes de 1966, al decidir venderlos, deben hacerlos a sus arrendatarios y por el precio establecido por el Gobierno Nacional, es decir, por el órgano regulador.
En este contexto, en fecha 04 de julio de 1991, se dictó el Decreto No. 1724, publicado en la Gaceta Oficial No. 34.752, de fecha 10 de julio de 1991, mediante el cual, se restableció la garantía en constitucional que fue limitada por el Decreto No. 674, de fecha 08 de enero de 1962 y por el acuerdo del Congreso de la República de Venezuela, de fecha 06 de abril de 1962, publicado en la Gaceta Oficial No. 26.821, de fecha 07 de abril de 1962, en el cual en virtud de haber cesado las causas que motivaron la restricción de la garantía económica consagrada en el artículo 96 de la Constitución, se revocó el articulo 4 del Decreto No. 674, de fecha 08 de enero de 1962, publicado en la Gaceta Oficial No 26.746 de la misma fecha, ratificado por Acuerdo del Congreso de la República, de fecha 06 de abril de 1962, publicado en Gaceta Oficial No. 26.821, de fecha 07 de abril de 1962, mediante el cual se restringió la garantía establecida en el articulo 96 de la Constitución.
Así las cosas, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, Expediente No. 05-1920, de fecha 15 de diciembre de 2005, caso: JOSÉ RAMÓN MONTILLA CONTRERAS contra la sentencia definitiva dictada el 14 de marzo de 2005, dictada por el Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el juicio que por derecho de preferencia interpuso el precitado ciudadano contra la sociedad mercantil “Desarrollos El Rosario, C.A.”, señaló:
“A la luz de las anteriores premisas, esta Sala conoce por notoriedad judicial que la otra Corte Suprema de Justicia en Pleno, a través de sentencia del 15 de diciembre de 1998, en la demanda de nulidad por inconstitucionalidad incoada por Gimol Nora Benarroch de Stolear, declaró que no tenía materia sobre la cual decidir en ese juicio, en virtud de que el Decreto del Ejecutivo Nacional N° 1.724 del 4 de julio de 1991, revocó el artículo 4 del Decreto N° 674 del 8 de enero de 1962, que mantenía restringida la garantía contenida en el artículo 96 de la Constitución de 1961 y que sirvió de fundamento a los mencionados Decretos Presidenciales Nros. 513 y 576. (Vid. Sentencia de la Corte Suprema de Justicia en Sala Plena del 15 de diciembre de 1998, exp. N° 979).
Ahora bien, el artículo único del precitado Decreto Presidencial N° 1.724 del 4 de julio de 1991 revocó el artículo 4 del Decreto N° 674 del 8 de enero de 1962, publicado en la Gaceta Oficial N° 26.746 de la misma fecha, ratificado por acuerdo del entonces Congreso de la República del 6 de abril de 1962 publicado, a su vez, en la Gaceta Oficial N° 26.821 del 7 de abril de 1962, mediante el cual se restringió la garantía establecida en el artículo 96 de la Constitución de 1961 relativa a la libertad en el ejercicio de la actividad económica.
Ahora bien, los Decretos Presidenciales Nros. 513 y 576 tienen su base legal en el Decreto del Ejecutivo N° 674 del 8 de enero de 1962 y es el caso que, verificada su revocación, la consecuencia jurídica es la pérdida de eficacia, no desde la fecha de la declaratoria judicial del decaimiento de la norma efectuada por la Sala Plena de la extinta Corte Suprema de Justicia, sino desde la fecha en la cual se dictó el acto revocatorio que es, en definitiva, el que surte efectos derogatorios sobre la eficacia de las normas inquilinarias examinadas, ello en ausencia de una cláusula transitoria que permita su aplicación ultraactiva. De allí que, la derogatoria expresa que realiza el artículo 93, numeral 6 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, no puede significar, en modo alguno, la supervivencia implícita de los Decretos mencionados, cuando ya había cesado previamente su eficacia por derogación de su base legal.” (Negrillas de la sentencia).
En vista de lo anteriormente expresado con la revocatoria del Decreto No. 674, de fecha 04 de julio de 1991 y, del anterior criterio jurisprudencial, este Juzgado concluye que evidentemente, en fecha 04 de julio de 1991, cesó la situación de restricción de garantía constitucional a la libertad económica, contenida en el ex artículo 96 constitucional, lo que conlleva forzosamente a concluir que los Decretos invocados por el hoy accionante como fundamento principal de su demanda, habían perdido vigencia desde la citada fecha, y más aún cuando se interpuso la misma, esto es, el 23 de noviembre de 1999, para lo cual es fácil concluir, que los accionantes, no pueden ampararse en un Decreto que como antes se indicó, ya estaba derogado, por tanto, se niega el pedimento de la parte actora, en relación a que se acuerde que el inmueble, denominado EDIFICIO F. DE AMÉRICA, se encontraba sometido al Régimen de Protección Inquilinaría, según lo indicado en los Decretos Nos. 513 y 576, antes identificados, y por ende el precio de la negociación sería el mismo que arrojó el avalúo que fijó el órgano regulador competente a dicho inmueble. ASÍ SE DECIDE.
En relación con el derecho de preferencia, que alegan los actores tienen derecho para adquirir los apartamentos Nos. (1, 2 y 4) del EDIFICIO F. DE AMÉRICA, ubicado en la Avenida Principal con Calle Floresta, Urbanización Prado de María, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador de esta Ciudad de Caracas, se observa:
La Ley de Regulación de Alquileres y Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, aplicable ratione temporis; establecía en su artículo 6:
“Cuando el propietario este dispuesto a vender el inmueble. Si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble. En uno y en otro caso, no gozaran de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente decreto. Parágrafo Único: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente decreto”.
Así las cosas, de la notificación judicial evacuada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizada por la demandada, la Sociedad Mercantil BERNARDO R. y COMPAÑÍA propietaria Edificio “Fama América”, a los demandantes, es decir, los ciudadanos que se encuentren ocupando los apartamentos (1, 2 y 4) del citado Edificio y la cual corre inserta en los folios 11 al 19, se indicó lo siguiente:
“SEGUNDO: La propietaria del edificio DENOMINADO F. AMÉRICA, UBICADO EN LA AV. LA FLORESTA, URBANIZACIÓN LOS CARMENES, PARROQUIA STA. ROSALÍA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO FEDERAL, recibió oferta formal de compra del mismo inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), pagaderos al contado por la totalidad de dicho edificio; TERCERO: En cumplimiento de las formalidades legales sobre la materia, y por cuanto ha sido imposible notificar privadamente al arrendatario, de la operación de Compra-Venta que tiene la propietaria en proyecto, en este acto se le NOTIFICA a fin de que ejerza los derechos preferenciales que le corresponden para adquirir el inmueble en las mismas condiciones de la oferta. CUARTO: Por cuanto el inmueble antes mencionado va a ser vendido en su totalidad se notifica a los ciudadanos, que se encuentren ocupando dicho apartamento número 1 del piso 1 del edificio up-supra identificado, que de conformidad con los artículos 1.185, 1539, 1546, 1547 del Código Civil y de acuerdo a los artículos 2 y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas conjuntamente con el articulo 1615 del Código Civil, se le notifica el termino de la relación contractual y de la obligación que tiene como inquilino de entregar el inmueble dentro del termino de NOVENTA (90) días, de conformidad con lo establecido en el artículo 1615 del Código Civil y en NINGUN CASO se prorrogarán los contratos de arrendamiento y que los contratos existentes quedan sin ningún efecto …”
Como puede observarse, la propietaria del inmueble notificó su decisión de vender su propiedad en forma global, y por el precio de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00) de los de antes, en estos casos, en reciente sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, (Caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y Carmen Cecilia Caballero, sitio web: www.tsj.gov.ve), estableció que:
“…el referido Parágrafo del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita. La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert´s C.A. c/ Said Nicolás Rahal El Khouri), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.
Por todo lo antes expuesto, y dado que el Edificio F. América, como fue indicado por ambas partes, no está sometido al régimen de propiedad horizontal, no puede este Tribunal obligar a la propietaria del mismo, que lo someta a este régimen, en virtud que no existe en nuestro sistema jurídico una normativa que amparase tal decisión, por lo que el pedimento que hizo al respecto la parte actora, resulta a todas luces improcedente.
De igual modo resulta improcedente, que los actores tengan el derecho de preferencia alegado, ya que como quedó establecido anteriormente, el ofrecimiento de la venta del inmueble objeto del presente litigio, lo formuló la propietaria en forma global, por lo que le es aplicable lo dispuesto en el Parágrafo Único del citado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la época de la interposición de la presente demanda, y en consecuencia de ello, los actores no tienen derecho al ejercicio del retracto legal inquilinario, aunado al hecho que en la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 1999, los actores dieron respuesta a la notificación judicial, de fecha 15 de octubre de 1999, y la cual fue evacuada igualmente por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual la propietaria del inmueble Edificio F. América, ofreció en venta en forma global dicho inmueble, y quienes rechazaron en todas y cada una de sus partes el precio de venta señalado por el oferente, basándose aquellos en los Decretos que como anteriormente fue decidido, estaban derogados, por tanto, para quien aquí juzga, considera que fue rechazada la oferta de venta, más considerándose que dicha respuesta, lo fue extemporánea, como efectivamente así lo alegó la demandada, ya que los nueve (09) días a que se contrae el artículo 1.547 del Código Civil, comenzaron a transcurrir el 20 de octubre de 1999, un día después de la notificación que le hiciera la propietaria del Edificio F. América a los actores, culminando dicho lapso en fecha 28 de octubre de 1999, pues el hecho que el día 28 de octubre de 1999, el Tribunal que practicó la notificación, no despachara, no impedía que los actores utilizaran otro medio para hacer efectiva su contestación a la notificación que le hiciera la oferente, con motivo de la venta del antes identificado Edificio. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la solicitud de la parte actora de exigir el cumplimiento del contrato celebrado en fecha 12 de enero de 1999, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado miranda, el cual quedó anotado bajo el No. 72, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y revisado como fue, se tiene que el mismo trata de un contrato de administración de inmuebles, celebrado a fin administrar y mantener la estructura del Edificio F. América, suscrito por la ciudadana BEATRIZ ANCHICOQUE, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-11.680.031, en su condición de Administradora y la propietaria del inmueble, sociedad de responsabilidad limitada BERNARDO R. Y COMPAÑÍA, lo cual evidentemente, la obligación contraída en dicho instrumento, lo es entre los que los suscribieron, y dado que los accionantes, no son propietarios del citado inmueble, ni forman parte de la Administradora, carecen de la cualidad para exigir su cumplimiento, tal y como lo prevé el artículo 1.159 del Código Civil. Así se decide.
En lo que concierne al quinto punto del petitorio de la parte actora, relativo a que se acuerde que el apartamento No. 01 del Edificio F. América, estuvo exonerado de pagar por más de treinta (30) años canon de arrendamiento alguno, por la relación familiar que existía entre la causante CRISTINA GONZÁLEZ y la ciudadana GUILLERMINA GONZÁLEZ, este Juzgado no puede acordar tal pedimento, por cuanto el derecho de propiedad, se encuentra regulado en nuestra Constitución, y por ende, no puede disponer este Tribunal de tal derecho otorgándole beneficios a la ocupante de dicho apartamento, dado que este no es el medio idóneo para ello, pues lo aquí tratado fue, el ejercicio del retracto legal inquilinario, el cual anteriormente fue decidido.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos EMIGDIA ESABACH GONZÁLEZ ARVELO, CLAUDIO ARNALDO JOSÉ GONZÁLEZ ARVELO, JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ y MIRNA CRISTINA GONZÁLEZ ARVELO, MARCELA YARAMI DE RUIZ Y JAVIER GONZÁLEZ ARVELO, en su condición de únicos y universales herederos de la ciudadana CRISTINA GONZÁLEZ en contra de la Sociedad Mercantil BERNARDO R. y COMPAÑÍA.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre del dos mil doce (2012). Años 202º y 153º.
LA JUEZ PROVISORA,
ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
EL SECRETARIO, Acc.
RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, a los trece (13) de diciembre de dos mil doce (2012).
EL SECRETARIO, Acc.
RHAZES I. GUANCHE M.
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