REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. N° CB-10-1209. PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N° 37, Tomo 38-A Sgdo., en fecha 16 de diciembre de 1.991. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESÚS ARTURO BRACHO, REYNA MENDIVIL, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.402 Y 145.164 respectivamente. PARTE DEMANDADA: KEPA GÁRATE ZARZOSA venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.130.915. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE ALBERTO PALOMARES PINEDA y HENRY JOSÉ GUZMAN CARMONA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 82.781 y 105.119, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Sentencia Definitiva) I ANTECEDENTES EN ALZADA Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación presentado por la Abogada REYNA MENDIVIL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 145.164, actuando como representante judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 11 de noviembre de 2010 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, cursante al folio 372 del Cuaderno Principal del presente expediente. Por auto de fecha 13/12/2010, esta Alzada le dio entrada al expediente y le asignó el Nro. CB-10-1209 de su nomenclatura interna, y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, para que las partes presentaran los informes correspondientes (F.373 de del presente expediente). En fecha 10/01/2011, la representación judicial de la parte actora-recurrente, consignó el escrito de informes, con sus correspondientes anexos, en la oportunidad legalmente establecida para ello. (F.374 al 403, ambos inclusive del cuaderno principal del expediente). En fecha 12/01/2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó también su escrito de informes. (F.404 al 408, ambos inclusive, del cuaderno principal). Riela a los folios 119 al 120 de la pieza No.2 del presente expediente, escrito presentado oportunamente por el apoderado judicial de la demandada, mediante el cual, le hace observaciones a los alegatos de su contraparte. Las partes no ejercieron su derecho a observar los informes. Mediante auto de fecha 03 de junio de 2011, este tribunal suspendió temporalmente el presente juicio por tratarse de una acción CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que podría acarrear la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda hasta tanto se diera trámite al procedimiento por ante el Ministerio con competencia en materia de vivienda y habitad, todo ello, vista la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial el 06 de mayo de 2011, bajo el Nro. 39.688 que en su artículo 4 establece: “…no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas…”.(F. 267). En fecha 18 de noviembre de 2011, mediante auto de éste Tribunal se revisó la decisión de suspensión temporal del procedimiento, con motivo de la decisión dictada en fecha 1° de noviembre de 2011 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° RC 000502 en el expediente N°2011-000146 mediante la cual se interpretó en alcance y aplicación del articulado contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, donde se menciona que, lo correcto en casos como el de autos era la consecución del proceso; levantándose así la suspensión decretada y ordenándose la prosecución de la causa al estado de dictar sentencia. Estando fuera del lapso de sentenciar, éste Tribunal pasa a dictar sentencia, en base a las siguientes consideraciones: II DE LA RECURRIDA En fecha 11 de Noviembre del año 2010, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que incoara la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A. contra el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, condenando a la parte actora en costas por haber resultado totalmente vencida, bajo la siguiente motivación: …Omisis… “…En tales circunstancias, teniendo presentes las reglas de cálculo a que se refiere el artículo 12 del Código Civil, constata el Tribunal que el contrato de arrendamiento cuya resolución de (sic) pretende se inició el día 1 de noviembre de 1.985, cuyo lapso inicial de duración, equivalente a un (1) año calendario, expiró fatalmente el día 1 de noviembre de 1.986, y al no mediar oposición alguita de los contratantes, se activó de pleno derecho la prórroga convencional de su término de duración por un lapso de tiempo igual al estipulado como término de duración, lo cual vino aconteciendo invariablemente una y otra vez, en cuyo supuesto es de considerar que, para el día 1 de noviembre de 2.000, la duración de la relación arrendaticia en mención, integralmente considerada, había alcanzado el tiempo máximo permitido por el artículo 1.580 del Código Civil. Ahora bien, antes de acontecer la última prórroga convencional del contrato de arrendamiento, iniciada el 1 de noviembre de 1.999, hasta el día 1 de noviembre de 2.000, no se constata que alguna cualquiera de las partes, o ambas, hubiese manifestado su voluntad en concreto de dar por concluida la vigencia del aludido contrato de arrendamiento, evidenciándose, con ello, que el arrendatario, hoy demandado, permaneció en el goce pacífico de la cosa arrendada sin oposición de su arrendadora, lo cual significa que para el momento de verificarse la cesión del contrato de arrendamiento, la vigencia de esa convención se había mantenido inalterablemente por espacio de veintiún (21) años, ocho (8) meses y diecinueve (19) días. Al ser esto así, compartiendo la tesis sustentada por la representación judicial de la parte demandada, es de considerar que a partir del día 2 de noviembre de 2.000 se conformó entre las partes hoy en conflicto la existencia de una nueva relación contractual arrendaticia pero sin determinación en el tiempo, en cuyo supuesto debe atenderse al supuesto (sic) de hecho normativo que indica el articulo 1.600 del Código Civil, conforme al cual “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, lo que a su vez se relaciona con la previsión contenida en el artículo 1.614 de ese mismo Código sustantivo, pues “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado”, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado, de lo que se infiere en considerar que la vía elegida por la arrendadora para canalizar su pretensión no es la adecuada, cuyas argumentaciones encuentran eco en la doctrina sustentada con carácter vinculando (sic) por el máximo Tribunal de la República: (omissis) “… El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 ejusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo…”. De esta manera, el Juzgado de la causa, continuó su análisis: “…Por ende, a la luz del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica de conformidad a lo establecido por el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado su carácter vinculante, juzga quien sentencia que los cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento de autos, imputables a los mismos contratantes en la forma ya señalada, hace que se esté en presencia de una nueva relación jurídica que surgió entre las partes con posterioridad al día 2 de noviembre de 2.000, atinente a la continuidad del arrendamiento del mismo inmueble de autos, pero sin determinación en el tiempo de duración, todo lo cual incide en la aptitud de la vía procesal elegida por la parte actora para canalizar su pretensión. En consecuencia de lo expuesto, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones deviene en inadmisible, por lo que la misma no debe prosperar. Vista la naturaleza de lo aquí decidido, en la que se ha ponderado una situación jurídica que atañe al orden público, se hace innecesario entrar a analizar y decidir las restantes defensas de fondo esgrimidas por la representación judicial de la parte demandada. Ha lugar la denuncia que nos ocupa. Así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.-SIN LUGAR la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A. contra el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, quienes fueron ampliamente identificados en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se le indica a la parte actora que para el caso de pretender la terminación del contrato accionado, debe observarse lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo por ello inaplicable lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. 2.- A tenor de lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso.”… Contra esta decisión, la parte demandada en fechas 16/11/2010 y 18/11/2010 la representación judicial de la parte actora presentó diligencias, en virtud de la cuales apelaban de la decisión dictada por el Tribunal de la causa, oída en ambos efectos mediante auto de fecha 25/11/2010. III FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN A.- DE LA ACTORA-APELANTE: En fecha 10 de enero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora-recurrente, presentó escrito de informes, en virtud del cual hace las siguientes consideraciones: Alega que, el contrato cuyo cumplimiento se pretende ejecutar es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo por cuanto la cláusula tercer del mismo establece de manera expresa que “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo prorrogables automáticamente por períodos iguales, convenidos desde ahora como plazos fijos si con (30) días de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, una cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario…”. Aduce que, dicho contrato fue suscrito en fecha 1° De noviembre de 1.985 con vigencia en la misma fechas y que “…venció efectivamente el día 31 de Octubre del año 2.006…”, por cuanto en esa fecha su mandante decidió no volver a prorrogar dicho contrato; intención esta que se notificó de manera escrita y por intermedio de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del antiguo Distrito Metropolitano de Caracas y que su prórroga legal se encuentra igualmente vencida, habiéndole correspondido al arrendatario una prórroga de tres años, término este que venció en fecha 31 de Octubre de 2.009, todo esto conforme a lo establecido en la Ley especial. Afirma que, desde el día 1° de noviembre de 2.009 su mandante no ha recibido cantidad de dinero alguna de parte del ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA por concepto de pago de canon de arrendamiento. Expone que por haberse cumplido de manera concurrente los requisitos esenciales para el decreto de medidas cautelares, esto es periculum in mora y fumus boni iuris fue solicitada medida de Secuestro ante el Juzgador a quo, conforme a lo previsto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dicha solicitud fue negada mediante decisión interlocutoria de fecha 26 de abril de 2010, siendo apelada esta decisión fue revocada en fecha 21 de junio de 2010 por el juez al que correspondió conocer en Alzada. Seguidamente hace un análisis respecto al texto de la motiva de la decisión recurrida, al respecto alega que incurre el Juzgador a quo en incongruencia para lo cual se fundamenta en sentencia dictada por el máximo Tribunal de la República en fecha 5 de febrero de 2.009 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz en Sala Constitucional, donde se realiza un estudio respecto a los vicios de incongruencia e indeterminación de las sentencias, como consecuencia de haber calificado al contrato objeto del presente litigio como contrato a tiempo indeterminado con base en el hecho de haber sido objeto de prórrogas sucesivas por más de quince (15) años, de esta manera yerra el A quo, en criterio de la parte actora-recurrente, al interpretar el artículo 1.580 del Código Civil, por cuanto “ni el arrendador original ni la arrendataria-cesionaria (hoy propietaria del inmueble), pactaron una contratación arrendaticia por más de quince (15) años…”. Considera la representación judicial de la actora-recurrente que el texto del artículo 1.580 del Código Civil vigente se refiere a que “no se puede contratar originalmente por más de quince (15) años y que de contratarse inicialmente por más de ese tiempo, el contrato se entiende como realizado a tiempo indeterminado…”. Arguye que en consecuencia, el Sentenciador a quo con su decisión lesiona derechos de su mandante, por cuanto “constituye una limitante a la libertad de contratación, irrespeta la legítima autonomía de la voluntad y además viola la garantía del acceso a la justicia del arrendador quien a pesar de haber respetado con creces la prórroga legal establecida en la Ley especial en beneficio del arrendatario-demandado que para el caso bajo estudio fue de tres (3) años, tolerar por un tiempo más largo que el que hubiere convenido…”. En consecuencia a lo expuesto, solicita que se declare con lugar el recurso de apelación ejercido, se revoque en todas y cada unas de sus partes la sentencia recurrida y se condene en costas y costos a la parte demandada. B.- DEL DEMANDADO: En fecha 12/01/2011 compareció ante esta Alzada, el abogado JOSE ALBERTO PALOMARES PINEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.82.781, actuando como apoderado judicial del ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, y presentó escrito en virtud del cual, expuso los siguientes alegatos: Respecto a la diligencia presentada por uno de los representantes judiciales de la parte actora-recurrente, mediante la cual apela de la decisión dictada por el Juzgado a quo, que riela al folio 366 y de fecha 18 de noviembre de 2.010, el apoderado “afirma que la Sentencia en marras es adversa a los intereses de la parte accionante”, aduce que no puede la parte actora “cargar sobre el texto de la sentencia la responsabilidad de presuntas adversidades a su representación”, por cuanto el resultado del proceso ha sido consecuencia de que “la parte accionante fundamentó en un pretensión en una situación ilegítima de derecho que en su esencia se separó del orden jurídico propio de las relaciones arrendaticias, planeando así, una situación ilegal, contraria a derecho y al orden público…”. Aduce que, el texto del artículo 20 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios es claro cuando establece que “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasa a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Señaló que este importante artículo surgió en defensa de los derechos de los arrendatarios, especialmente para ponerle fin al “desamparo de los inquilinos”. Esgrime favor de su representación, sentencia N°1753 de fecha 09/10/06, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en la cual se ratifica esta norma y se interpreta diciendo que en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, de conformidad con los artículos 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, sustituyéndose así al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por esta razón, aduce, que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/11/1985, entre la Sociedad Mercantil “Administradora BOLMICA C.A. y el Ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA (su representado) y que en fecha 01/11/2000, cumplió quince (15) años de vida contractual, concluido así el término estipulado en el artículo 1580 del Código Civil, el arrendatario continuo en pacífica e ininterrumpida posesión del inmueble arrendado, y “que por voluntad expresa y manifiesta de ambas partes, se sostuvo en el tiempo, sin interrupción alguna…”. Considera entonces la representación judicial de la parte demandada que el contrato de arrendamiento quedó regulado por las normas que se aplican a los contratos de tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el artículo 1614 del mismo Código. (Subrayado del representante de la parte demandada). Se indicó en el informe que, la parte actora pretendió, constituir un desorden procesal durante este procedimiento, dicha situación fue impedida mediante la decisión dictada por el A quo, respecto a esto cita sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 4 de noviembre de 2003, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, a saber: “…El artículo 257 de la Constitución no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, tal y como se desprende de las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al citado artículo 257, en derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos o intereses, sean éstos individuales o colectivos…”. En consecuencia solicitan que la sentencia recurrida sea ratificada en toda su extensión y sean desechados los argumentos de la parte actora, ya que sus alegatos son contrarios a Derecho. Asimismo, reservan cualquier acción que procure indemnización a su representado. Estando dentro de la oportunidad legal para presentar observaciones a los informes presentados por la parte contraria, las partes no hicieron uso de tal derecho. V TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente juicio por libelo presentado en fecha 19 de marzo de 2010, ante el Tribunal Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con sus respectivos instrumentos fundamentales y anexos. (F.1 al 24, ambos inclusive, del Cuaderno Principal). En fecha 05 de Abril de 2010, el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo (2do) día de Despacho, contados a partir de la constancia en autos de la práctica de la citación, a los fines de que diera contestación a la demanda. (F.25 del Cuaderno Principal). Mediante diligencia de fecha 08/04/2010, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa. (F.26 y 27 del Cuaderno Principal). En esta misma fecha, consigna recaudos para apertura de cuaderno de medidas a la vez que ratifica solicitud de decreto de medida cautelar de Secuestro. (F.28 y 29). Mediante auto de fecha 26 de abril de 2010, el Tribunal de la causa proveyó sobre la solicitud de medida cautelar, negándola. (F. 30). En esta misma fecha el Coordinador de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo dejó expresa constancia en autos del pago de los emolumentos correspondientes a los fines de practicar la citación personal del demandado. (F. 31 y 32 del Cuaderno Principal). En fecha 04 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte actora apeló, mediante diligencia, de la decisión de fecha 26 de abril 2010 conforme a la cual el Tribunal de la cusa negó la medida de secuestro solicitada. (F. 33 y 34). Mediante auto de fecha 13 de mayo de 2010 el Tribual de la cusa oye el recurso de apelación a un solo efecto y ordena la remisión de las copias al Tribunal Distribuidor. (F.35) En fecha 03 de junio de 2010, el Tribunal de la causa remitió las copias certificadas al Juzgador Distribuidor de turno a los fines de darle curso al recurso de apelación (F. 39) En la misma fecha, el alguacil del titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo dejó expresa constancia de no haber podido practicar la citación de la parte demandada. (F.41, de la del Cuaderno Principal). En fecha 10 de junio de 2010, el apoderado accionante, en vista de la imposibilidad del alguacil para practicar la citación personal de la parte demandada, solicitó que se libre cartel de citación. (F.54 y 55, del Cuaderno Principal). Por auto de fecha 17 de junio de 2010, el Tribunal acordó y libró Cartel de Citación. (F.56 y 57, del Cuaderno Principal). En fecha 08 de julio de 2010, el apoderado actor consignó los ejemplares de prensa a los fines legales consiguientes (F.56 al 58, ambos inclusive, del Cuaderno Principal). Mediante auto de fecha 15 de julio de 2010, el Tribunal de la causa acordó agregar carteles a los autos. (F.70, del Cuaderno Principal). En fecha 02 de agosto de 2010, la secretaria comisionada dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el Artículo 223 Código de Procedimiento Civil. (F.71, del Cuaderno Principal). Mediante auto de fecha 05 de agosto, el Tribunal de la causa dió por recibida resultas provenientes del Juzgado Superior Segundo el lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a quien correspondió conocer de la incidencia de apelación de la sentencia denegatoria de la medida cautelar, que en fecha 21 de julio de 2010 dictó sentencia que declaró con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la actora, ordenando lo conducente. (F. 135, del presente expediente). En la misma fecha, compareció ante el Tribunal de la causa el ciudadano KEPA GÁRATE ZORZOSA en su carácter de demandado en la presente causa y confirió poder apud acta a los ciudadanos JOSE ALBERTO PALOMARES Y HENRY JOSÉ GUZMÁN CARMONA, ambos abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 82.781 y 105.119, respectivamente. (F. 136 al 138, ambos inclusive, del cuaderno principal del presente expediente). En fecha 10 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, con sus respectivos anexos. (F. 144 al 247, ambos inclusive, del cuaderno principal del presente expediente.). En fecha 27 de septiembre de 2010 compareció el representante judicial de la parte demandada y consignó escrito de solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar. (F.251 al 266, ambos inclusive del cuaderno principal del presente expediente.). Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora insistió en la validez de los documentos anexados al escrito de demanda (F.269 y 270). En fecha 28 de septiembre de 2010 compareció la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia insistió en el valor probatorio del documento de propiedad consignado en copia simple, como anexo al escrito libelar. (F. 271 y 272.). En fecha 04 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, con las respectivas pruebas documentales anexas. (F. 273 al 331, ambos inclusive, del cuaderno principal del presente expediente). Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2010, el Tribunal de la cusa admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora. (F. 336). En la misma fecha, comparecieron los representantes judiciales de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas. (F. 337 al 343, ambos inclusive, del cuaderno principal del presente expediente.). También de esta fecha, el Tribunal de la causa dicta auto donde se pronuncia sobre la admisión de los medios probatorios promovidos por la representación judicial de la parte demandada, desechando las contenidas en el capítulo II respecto al mérito favorable de los autos, así como la del capítulo III por considerar que no configura medio probatorio alguno. (F. 344). En fecha 02 de noviembre de 2010, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicta auto mediante el cual difiere para el décimo día continuo a contar de la fecha del auto, el acto de sentencia siendo que a partir de ese momento vencía la oportunidad legal para que ésta fuere dictada. (F. 347). En fecha 11 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y condenando a la actora en costas (F.348 al 365, ambos inclusive, del Cuaderno Principal). Mediante diligencia de fecha 16 de noviembre de 2010, el apoderado actor apeló de la sentencia dictada en fecha 11-11-2010. (F.366 y 367 del Cuaderno Principal). Mediante diligencia de fecha 18 de noviembre de 2010, la apoderada del actor apeló de la sentencia dictada en fecha 11-11-2010. (F. 368 y 369, del cuaderno principal). Por auto de fecha 25 de noviembre de 2011, el Tribunal de la causa oyó la referida apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor. (F.370 y 371 del Cuaderno Principal). V LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1.- DE LA DEMANDA: Tal y como se desprende del escrito libelar, traído a los autos por los ciudadanos, JESÚS ARTURO BRACHO Y REYNA MENDIVIL, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A., parte actora en la presente causa, que en fecha 1° de noviembre de 1985 se suscribió entre la Sociedad mercantil Administradora Bomilca C.A. y el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble conformado por un apartamento identificado con el N°4, ubicado en el segundo piso del Edificio Paraguaipoa, en la Avenida Rómulo Gallegos de la Urbanización Monte Cristo en el Municipio Sucre del Estado Miranda. Adujo la representación judicial de la actora que en fecha 20 de marzo de 2006 le fueron cedidos a la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A., la cual representa en la presente causa, todos los derechos y obligaciones generados con lugar del arrendamiento antes descrito. Alegó que de conformidad con la cláusula tercera de dicho contrato la duración del mismo sería de un (1) año, “prorrogables automáticamente por períodos iguales”., es así como vinieron produciéndose prórrogas sucesivas del mismo, hasta que en fecha 28 de septiembre de 2006 procede la hoy actora a notificar mediante actuación de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador al arrendatario respecto a su voluntad de no prorrogar más el contrato y se le hizo saber del derecho de preferencia del que gozaba para la adquisición del inmueble, de igual manera se le puso en conocimiento respecto al inicio del cómputo de la prórroga legal arrendaticia de tres años, a partir del día 1° de noviembre de 2006. Adujo que, llegado el vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, en fecha 31 de Octubre de 2.009 se realizaron las gestiones extrajudiciales necesarias para el cumplimiento del contrato lo cual no fue posible y que desde el 1° de noviembre de 2009 no se recibió pago alguno por parte del demandado por concepto de canon de arrendamiento. Alegó como fundamento legal de su pretensión lo dispuesto en el artículo 1.599 y 1.167 del Código Civil; así como lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy derogada). Finalmente, solicitó el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal de desocupar el bien objeto de arrendamiento por parte del arrendatario una vez terminada la vigencia del contrato, así como el pago de la suma equivalente a tres mensualidades por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega del bien y la respectiva condenatoria en costas. 2.- DE LA CONTESTACIÓN: En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 10 de agosto de 2010 el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, debidamente asistido de abogado, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la representación judicial de la parte actora. Del mismo modo adujo que, celebró contrato de arrendamiento con la Administradora Bomilca C.A. en fecha 01 de noviembre del año 1985, lo que suma un total de duración de la relación arrendaticia superior a veinticinco años, que en consecuencia se considera que el contrato de arrendamiento dejó de ser a tiempo determinado pasando a ser a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 respecto al mismo, todo ello de conformidad con lo dispuesto el artículo 1580 del Código Civil que establece que los inmuebles no pueden ser objeto de arrendamiento por más de quince (15) años, por cuanto al exceder las prórrogas sucesivas dicho límite se configura una nueva relación arrendaticia pero ésta vez a tiempo indeterminado. En consecuencia, solo le son aplicables las disposiciones legales referentes a la los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado. Siendo así, alegó que no es la acción idónea para obtener lo pretendido la ejercida por la parte actora, por cuanto el régimen aplicable a este tipo de relaciones arrendaticias es el de desalojo conforme a las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual solicita se declare inadmisible la demanda por contrariedad a derecho. De igual manera arguyó que, desconoce tener relación contractual alguna con la actora del presente juicio, es decir, la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., por cuanto los recibos hasta la fecha 14 de diciembre de 2006 señalan como único propietario del inmueble al representante de la Sociedad Mercantil BOMILCA C.A. el ciudadano Giuseppe Avidano Rinaldi y que dicha sociedad no tiene relación alguna con la actora. Asimismo, aduce que la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A. no existía para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. En cuanto a la nota de cesión de derechos que aparece en el contrato de arrendamiento, adujo que no le fue notificado a la parte demandada; en consecuencia solicita el desconocimiento “tanto del poder, como de la demanda y de la supuesta notificación que nunca se realizó”. Con relación a la notificación adujo que, su representado no tenía conocimiento alguno de la existencia de una notificación de oferta de venta ni de voluntad de no prorrogar más la duración del contrato de arrendamiento y que la veracidad de este alegato se puede verificar del hecho de que la notificación no aparece firmada por el demandado y que respecto a la afirmación hecha por la ciudadana Notario Dra. JACQUELINE GRAZIANI DE VALLES de haber entregado la notificación al hijo del demandado alegó que nunca fue recibida la notificación por ningún integrante del grupo familiar del ciudadano demandado KEPA GÁRATE ZARZOSA, que en el supuesto contrario, esto es que hubiere sido recibida alega que las notificaciones tiene carácter personalísimo y en consecuencia no puede dársele validez alguna a una notificación hecha en persona distinta al destinatario de la misma. En virtud de lo expuesto, debió la parte actora insistir en la actuación o recurrir a otras formas de notificación legales. De igual manera señaló que, dicha oferta preferente es “ilegítima y engañosa” por cuanto el inmueble objeto de la misma se encuentra afectado por un Decreto de Adquisición Forzosa dictado en fecha 18 de octubre de 2006 y la notificación tiene fecha posterior y “porque viola de manera abrupta la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal por lo que no está presente el documento de Condominio obligatoria a que se refiere el artículo 26 de esa Ley…”. Aduce que en las notas marginales del documento de propiedad se puede observar que se ha producido la desafectación de algunos inmuebles pero que ésta solo procede por requerimiento de los inquilinos y no del propietario y que respecto al inmueble objeto del arrendamiento no se observa ningún asiento referente a este particular. Indicó que, el arrendatario ha cumplido a cabalidad con el pago de los cánones de arrendamiento y que hasta el mes de noviembre de 2006 le fueron emitidos los correspondientes recibos de cobro y a partir de dicha fecha hasta la fecha del acto de contestación de la presente demanda, los pagos se han consignado través del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Rechazó el fundamento jurídico esgrimido por la actora para sostener su pretensión por cuanto se refiere a contratos de arrendamiento a tiempo determinado y tal como ha quedó expuesto supra, sostiene esta representación la tesis según la cual, el contrato de arrendamiento ha dejado de ser a tiempo determinado por haber operado la tácita reconducción. Negaron, rechazaron e impugnaron la solicitud de entrega forzosa del inmueble; la solicitud de pago por concepto de cláusula penal así como la solicitud de condenatoria en costas. Finalmente, rechazaron, negaron e impugnaron la solicitud de decreto de medida preventiva de secuestro hecha por la actora, en virtud de que el demandado “…no se encuentra incurso dentro de los dos requisitos esenciales del periculum in mora ni en el fumus boni iuris…” (sic). De igual manera rechazan la procedencia de jurisprudencia de la Sala Constitucional traída a los autos (F. 8 y 9) por la parte actora en virtud de que el contrato de arrendamiento en litigio es a tiempo determinado. Así como también rechazan el documento de propiedad del terreno sobre el cual se levanta el Edificio Paraguaipoa donde se ubica el inmueble objeto del litigio por cuanto niega tener relación contractual alguna con la actora que figura como propietaria. De igual modo, impugna la estimación de la cuantía realizada por la actora “…en vista de que la misma no es procedente en este caso ya que contrato de mi mandante es un contrato a tiempo indeterminado, como consta en el contrato presentado por la parte actora…”. 3.- DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Conformes los límites de la demanda y la contestación, considera esta Jurisdicente que, se tienen en el presente caso como hechos no controvertidos los siguientes: 1. La existencia de la relación arrendaticia y 2. La duración de la relación arrendaticia. Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1. La existencia de la notificación al demandado respecto a la decisión de no prorrogar más la relación arrendaticia así como de la oferta de venta preferente efectuada presuntamente; 2. la existencia de una cesión de los derechos del arrendador, en cabeza de la actora que le otorga cualidad para accionar; 3. la existencia de un decreto de adquisición forzosa que recae sobre el inmueble objeto del presente litigio, a decir del demandado; y 4. El pago de los cánones arrendaticios por parte del demandado. En consecuencia, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria, corresponde a la parte actora probar la cesión del arrendamiento que le realizara la Sociedad Mercantil Administradora BOMILCA C.A conforme a lo expuesto en sus alegatos, la realización de la notificación legal que alega realizó al arrendador respecto a la prórroga legal así como a la oferta preferente de venta; por su parte corresponde al demandado en la presente causa probar que sobre el bien inmueble objeto del presente litigio recae un Decreto de Adquisición Forzosa así como el pago de los cánones de arrendamiento. 4.- DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS: Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto, observa: 4.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: a. Con el Libelo de Demanda: 1.- Acompañó con el libelo de demanda, original de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de marzo de 2010, anotado bajo el Nro. 43, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que riela a los folios 12 al 15, ambos inclusive. Con respecto a este poder, éste Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 150, 151, 154 y 157 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ellos ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide. 2.- Consignó en autos ejemplar original del documento de arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA BOMILCA C.A. y el ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N°4, ubicado en el Edificio Paraguaipoa, en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo en el Municipio Sucre del Estado Miranda, de igual modo se observa que al final de dicho documento consta nota de cesión de derechos y obligaciones hecha por la arrendadora a la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., en fecha 20 de marzo de 2006; que riela al folio 16 del presente expediente. Este documento no fue impugnado, ni cuestionado su contenido; por el contrario la relación contractual fue expresamente admitida por la demandada. En tal virtud, le merece plena prueba a este sentenciador, en consecuencia, con dicho medio de pruebas quedó plenamente demostrada: La validez y existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda a tenor de lo siguiente: “…Entre ADMINISTRADORA BOMILCA C.A. Compañía Anónima de este domicilio, representada en este acto por su Presidente, Sr. Giovanni Biodi C., mayor de edad e igual domicilio quien en lo siguiente se denominará “LA ARRENDADORA” por una parte y por la otra el Sr. Kepa GARATE ZARZOSA también mayor de edad y de este domicilio, identificado con Cédula de Identidad Nº V-4.130.915, de nacionalidad Venezolana, quien en lo adelante se denominará “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido celebrar el presente contrato de arrendamiento, que se regirá por las cláusulas que se determinan a continuación: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble que ella administra, ubicado en el Edificio “PARAGUAIPOA”, apto. Nº.4, Av. Rómulo Gallegos, Urb. Monte Cristo para el uso exclusivo de Habitarlo con su familia, excluyéndose todo otro uso y comprometiéndose EL ARRENDATARIO en no cambiar su destino sin la previa autorización, dada por escrito, de LA ARRENDADORA so pena de rescisión inmediata del presente contrato. EL ARRENDATARIO declara que recibe el inmueble a su entera satisfacción y se obliga a conservarlo en perfecto estado de conservación y uso, siendo por su cuenta el pago de las reparaciones menores o locativas que se hicieren necesarias, y las que fueren ordenadas por la Sanidad Nacional, siendo responsable de las sanciones que fueren impuestas por su incumplimiento. SEGUNDA: La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,OO) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad el día último de cada mes en la Caja de las Oficinas de LA ARRENDADORA, por todo el tiempo que dure este contrato y hasta tanto entregue el inmueble arrendado, completamente desocupado ya satisfacción de LA ARRENDADORA. La falta de pago de una sola mensualidad, dentro de los quince (15)días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que LA ARRENDADORA pueda solicitar a resolución del presente contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado al inicio del arrendamiento, sin perjuicio de exigir adicionalmente los daños y perjuicios que se hayan ocasionado y la pensión o pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta el logro de la definitiva entrega del inmueble. Es convenio expreso que para el caso de que los Organismos competentes modifiquen la actual regulación del inmueble, EL ARRENDATARIO deberá de pagar el canon máximo de arrendamiento que señalen dichos organismos desde el mismo momento en que se produzca tal modificación. TERCERA: La duración del presente contrato es de Un (1) año fijos prorrogables automáticamente por períodos iguales, desde ahora como plazos fijos, si con treinta días de anticipación por lo menos, al final de cada período una cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario. CUARTA: El presente Contrato de Arrendamiento empezará a regir el día 1º de Noviembre de 1.985 comprometiéndose EL ARRENDATARIO en pagar el día último de este mes los 30 días transcurridos en este lapso para cobrarse las subsiguientes mensualidades el día último de cada mes. QUINTA: El presente contrato se considera celebrado INTUITE PERSONAE (sic), y por consiguiente EL ARRENDATARIO no podrá ceder o traspasar a terceros los derechos y obligaciones que le deriven del mismo, ni subarrendar, total o parcialmente, l inmueble arrendado sin el previo consentimiento dado por escrito de LA ARRENDADORA, la cual no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona, compañía, entidad, socios, o apoderados de aquel que lo ocupen sin su autorización. En todo caso EL ARRENDATARIO continuará siendo responsable de las obligaciones asumidas en el presente contrato, hasta su terminación, siendo de su cuenta el pago de los daños y perjuicios que se ocasionaren y el pago de los gastos judiciales o extrajudiciales a que hubiera lugar por este o por cualquier otro incumplimiento. SEXTA: EL ARRENDATARIO se obliga a no hacer alteraciones o modificaciones en el inmueble objeto del presente contrato sin el consentimiento previo de LA ARRENDADORA dado por escrito. De todos modos y además del derecho que tiene LA ARRENDADORA para exigir la resolución del presente contrato en el caso de que EL ARRENDATARIO haya ejecutado obras o reparaciones sin el consentimiento de ella dado por escrito, sea cuales fueren las mejoras introducidas por EL ARRENDATARIO, estas quedaran en beneficio del inmueble, sin obligación por parte de LA ARRENDADORA de tener que pagar suma alguna, ni indemnización por tales conceptos, y sin perjuicio de poder reclamar en cualquier momento que el inmueble le sea repuesto alas condiciones que tenía antes de efectúa tales obras; en este último supuesto, los trabajos a efectuarse y su costo serán por cuenta del ARRENDATARIO. SEPTIMA: Como quiera que EL ARRENDATARIO recibe el inmueble aquí arrendado en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, especialmente en cuanto se refiere a pinturas, cerraduras, llaves de agua, persianas, lámparas, sanitarios, griterías en general, instalaciones eléctricas y de agua, puertas y ventanas, etc, se obliga a devolverlo, a la terminación del contrato, en las mismas condiciones en que hoy lo recibe y, por ello, serán de su exclusiva cuenta todo lo relativo al mantenimiento, buen estado y perfecto funcionamiento de los aparatos e instalaciones de agua, calentadores, persianas, luz, teléfono, cerraduras y pinturas interiores y las reparaciones que necesite el inmueble de conformidad con el art. 1586 del Código Civil. OCTAVA: Queda expresamente convenido entre las partes que si en razón de los trabajos de urbanismo que se contemplan en la ciudad y sus alrededores, cualquier Oficina Gubernamental creada o que se creare, aun cuando sean de las llamadas Organismos Autónomos Sociedades Privadas que deriven o dependan de aquellas, afectaren con sus obras directa o indirectamente el inmueble objeto de este contrato, y que, por tales razones su propietario se viere obligado a enajenar, disponer, derribar o en cualquier otra forma gravar el inmueble y pedir su desocupación, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin que EL ARRENDATARIO nada pueda reclamar como indemnización o reembolsote gastos a LA ARRENDATARIA ni a terceros. NOVENA: Ni LA ARRENDADORA ni el propietario del inmueble podrán ser considerados responsables en ningún caso por los daños que pueda sufrir EL ARRENDATARIO, sus familiares, cualquier otra persona o las cosas de su propiedad que se encuentren en el inmueble, causados por el uso indebido o imprudente del ascensor, escaleras, terrazas, ventana y fuerza eléctrica; por conceptote ruina o deterioro del inmueble o como consecuencia de inundaciones, derrumbes, movimientos sísmicos o fuegos, sea cual fuere su causa u origen. Sin embargo, EL ARRENDATARIO responderá de los daños que pudieren ocasionarse al inmueble si el fuego o derrumbe sean ocasionados por el o cualquier otra persona bajo su dependencia. DECIMA: En el presente contrato EL ARRENDATARIO se obliga a: 1º) No admitir en el inmueble a personas, incluso familiares, que padezcan de enfermedades contagiosas o aquellas que por su índole requieran reclusión o aislamiento; 2º) Notificar por escrito cualquier indicio de novedad dañosa que pueda comprometer o perjudicar, aún en parte, la seguridad del inmueble. Su falta de aviso le hará responsable de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse; 3º) No introducir en el inmueble, ni aún accidentalmente, substancias explosivas, inflamables o dañinas para la salud; 4º) No introducir o mantener en el inmueble a perros ni animales de especie alguna; 5º) No permitir que los niños jueguen en los pasillos, escaleras, azoteas, lugares públicos o de uso común, ni ocupar los mismos con muebles o cualquier otro artefacto; 6º) No permitir que los niños utilicen el ascensor sin estar acompañados por personas mayores; 7º) No fijar ni permitir que sean fijados, en las paredes exteriores, carteles de propaganda comercial o de cualquier otra índole; 8º) No celebrar en el inmueble, mítines de ninguna naturaleza, públicos o privados, ni bailes o fiestas que puedan perjudicar o molestar, aun levemente a los demás inquilinos o vecinos; 9º) No sacudir alfombras o felpudos por las ventanas que dan a la calle ni colgar ropas en lugares visibles desde la calle y que afeen el buen aspecto del inmueble; 10) No hacer uso después de las 10 p.m. de radios, t.v., altoparlantes ni de ningún otro aparato que produzca ruidos y que puedan ser objeto de protestas o reclamos por parte de los demás inquilinos; 11) Permitir la revisión del inmueble a LA ARRENDADORA cuando esta lo crea conveniente, y permitir el paso a las personas que esta designe, dentro de la horas hábiles que esta indique; 12) Pagar el servicio de aseo urbano domiciliario y los excesos de agua que se registren en el inmueble según lo dispuesto en los reglamentos dictados por los organismos competentes; 13) No modificar las instalaciones eléctricas ni instalar aparatos eléctricos que consuman más de un kilowatio por hora; 14) No instalar antenas exteriores de radio y tv sin el permiso escrito de LA ARRENDADORA; 15) Mantener el inmueble arrendado en perfecto estado de limpieza e higiene; 16) No lanzar objetos, desperdicios o basura a la calle ni en los patios interiores. UNDECIMA: Los servicios de fuerza eléctrica, ascensores, teléfonos, gas y luz son bajo el exclusivo riesgo y cuenta del usuario, declinando LA ARRENDADORA toda responsabilidad en los accidentes que se deriven por su mal uso o por impericia del ARRENDATARIO y de las personas bajo su dependencia. EL ARRENDATARIO será responsable de los daños que se ocasionaren por tal motivo y por permitir que los niños hagan uso indebido de ellos. DUODECIMA: LA ARRENDADORA facilitará el servicio de agua en la forma usual y corriente de acuerdo con el sistema en que sea prestado dichos servicio por el INOS no siendo responsable de las suspensiones momentáneas o temporales en dicho servicio y todo exceso en el consumo de la dotación de agua fijada, o que se fije, será asumido y pagado por EL ARRENDATARIO. También EL ARRENDATARIO esta en cuenta de que el inmueble no tiene espacio reservado para estacionamiento de su vehiculo. DECIMOTERCERA: La provocación o existencia de escándalos o, cualquier acto reñido con las buenas costumbres en l interior del inmueble, dará lugar a que LA ARRENDADORA tome las medidas conducentes a reestablecer la normalidad utilizando al caso los funcionarios del orden público, para que previa constatación de los hechos proceda a dar terminado el arrendamiento y la entrega del inmueble. DECIMOCUARTA: EL ARRENDATARIO queda obligado a respetar cualesquiera indicaciones de la arrendadora así como la de los conserjes del inmueble en resguardo del orden, aseo y conservación del inmueble y en atención de los demás arrendatarios. EL ARRENDATARIO solamente podrá ocupar la parte interior del apartamento o local no pudiendo utilizar los patios, azoteas y demás áreas comunes como depósito de sus pertenencias o bienes. DECIMOQUINTA: Como cláusula penal se establece expresamente que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO dará lugar a que este deberá pagar los daños y perjuicios que a tal efecto se estiman en la cantidad de dinero equivalente al tres mensualidades de arrendamiento, como indemnización salvo que los daños y perjuicios comprobados sean aún mayores, en cuyo caso LA ARRENDADORA podrá exigir este último monto en concepto de indemnización. DECIMOSEXTA: La falta de cumplimiento por parte del ARRENDATARIO de una cualquiera de las obligaciones que aquí asume dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir judicialmente la resolución del presente contrato y la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado, sin perjuicio de reclamar asimismo los daños y perjuicios ocasionados siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de los gastos extrajudiciales y costas procesales que se ocasionen. DECIMOSEPTIMA: Para todos los efectos derivados del presente contrato de arrendamiento, las partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Caracas, quedando sometidas a la jurisdicción de sus Tribunales. CLAUSULA (S) ADICIONAL (ES) EN EL DÍA DE HOY 20 DE NARZO DE 2006 CEDEMOS Y TRASPASAMOS LOS DERECHOS QUE DEVIENEN DEL PRESENTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LA SOCIEDAD MERCANTIL BRAIDA FLORENS C.A. POR LA SUMA DE BS. CINCO MIL…” ADMINISTRADORA BOMILCA C.A. BRAIDA FLORENS C.A. Del presente contrato se hacen do copias de un mismo tenor y a un solo efecto, en Caracas a los Primero días del mes de Noviembre de mil novecientos ochenta y cinco…” 3.- Consignó solicitud realizada por el ciudadano FEDERICO AVIDANO ALOCCO en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A. a la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas a los fines de realizar notificación al ciudadano KEPA GÁRATE ZARZOSA; constando asiento de recibo de fecha 2 se septiembre de 2006, que riela al folio 17 del presente expediente. De manera conjunta consignó, original de resultas de la Notificación, suscritas por la Notario Público Vigésimo del Municipio Libertador en fecha 28 de septiembre de 2006, que rielan a los folios 18 y 19. Dicha notificación ha sido rechazada por la parte demandada, no obstante en virtud lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga valor a dicho documento, por cuanto se trata de un documento público, en consecuencia, la única forma de atacar su fuerza probatoria es mediante el procedimiento de tacha establecido en el artículo 438 del Código Adjetivo y según las causales establecidas en el artículo 1380 del Còdigo Civil; siendo así se tiene como cierto su contenido en lo que respecta a los siguientes particulares: que en fecha 26 de septiembre de 2006, el ciudadano FEDERICO AVIDANO ALOCCO, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., presentó ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador una solicitud, a los fines de que notificar al ciudadano KEPA GARATE ZARZOSA de su voluntad de ofrecerle en venta el bien inmueble por el arrendado propiedad de la sociedad por la cantidad de ciento cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 158.000.000,oo); así como comunicarle la forma en que pretendían se efectuaran los pagos en caso de que dicho ciudadano aceptara la oferta realizada; y que en caso de no aceptar dicha oferta, en uso de su derecho de preferencia, se le notificara del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito desde el 1º de noviembre de 1985, en fecha 31 de octubre de 2006 y la voluntad de esta de no prorrogar más dicha relación contractual y que en tal caso se le concedería la prorroga legal a partir del 1º de noviembre de 2006, que a tenor de los dispuesto en la Ley de Arrendamientos y en virtud de la duración de la relación arrendaticia debía ser de tres años, en consecuencia a vencer en fecha 1º de octubre de 2009. Siendo así, en fecha 28 de septiembre de 2006 la Notario Público Vigésimo del Municipio Libertador se trasladó y constituyó en el “Apartamento distinguido con el Número 4, ubicado en el segundo piso del Edf. Paraguaipoa de la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Monte Cristo, municipio Sucre del Estado Miranda”, a los fines de imponer la misión al ciudadano KEPA GARATE ZARZOSA dejando constancia de lo siguiente: “…Presente a las puertas del inmueble una persona que dijo ser y llamarse Pedro J. Gárate, titular de la Cédula de Identidad Nº. 17.141.128 quien manifestó ser hijo del ciudadano Kepa Gárate Zarzosa, a quien la Notaria impuso de su misión. Seguidamente la Notaria hace entrega del escrito y en consecuencia da por notificado al ciudadano Kepa Garate. Para el momento de firmar el ciudadano Pedro Garate se negó alegando que su padre no se encontraba. Concluido como ha sido se ordena devolver original de las resultas…”. 4.- De manera conjunta con el libelo, se consignó copia simple de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina del Registro Público Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1992, inscrito bajo el N° 18, Tomo I Protocolo 3°; mediante el cual el ciudadano GIUSEPPE AVIDANO RINALDI da en aporte y plena propiedad a la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A, el inmueble constituido por un lote de terreno formado por las parcelas N°24 y 25. ubicadas en la Urbanización Parcelamiento Comercio-Industrial Boleita para ese entonces, en el actual Municipio Sucre del Estado Miranda y cuya superficie es de ciento cincuenta y un metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados (151,42 mts2) la primera y la segunda de novecientos catorce metros con treinta y cinco decímetros cuadrados (914,35 mts2; que riela a los folios 20 al 24, ambos inclusive. Este documento fue desconocido por la contraparte, en consecuencia no se les otorga ningún valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece b. Durante el Lapso Probatorio: 1.-Ratificó e hizo valer contrato de arrendamiento traído a los autos conjuntamente con el escrito libelar, tanto en su contenido como firma así como de las resultas de la Notificación efectuada en fecha 28 de septiembre de 2006 por medio de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, consignadas también de manera conjunta con el escrito de demanda. Las documentales antes descritas ya fueron valoradas supra. 2.- Promovió copia certificada de documento de propiedad de las parcelas donde se levanta el Edificio Paraguaipoa, inscrito por ante la Oficina del Registro Público Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1992, inscrito bajo el N° 18, Tomo I Protocolo 3°; mediante el cual el ciudadano GIUSEPPE AVIDANO RINALDI da en aporte y plena propiedad a la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A, el inmueble constituido por un lote de terreno formado por las parcelas N°24 y 25. ubicadas en la Urbanización Parcelamiento Comercio-Industrial Boleita para ese entonces, en el actual Municipio Sucre del Estado Miranda y cuya superficie es de ciento cincuenta y un metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados (151,42 mts2) la primera y la segunda de novecientos catorce metros con treinta y cinco decímetros cuadrados (914,35 mts2); que riela a los folios 276 al 280, ambos inclusive; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece 3.- Promovió copia simple de tres (03) sentencias, proferidas respectivamente los días 22 de enero de 2009, 19 de febrero de 2010 y 19 de marzo de 2010, por los Juzgados Tercero de Municipio, Vigésimo Segundo de Municipio y Séptimo de Municipio, todos de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de combatir las defensas opuestas; “…donde se resolvió satisfactoriamente que los contratos de arrendamientos suscritos por dichos arrendatarios son a tiempo determinado…”; dichas sentencias rielan a los folios 281 al 316, ambos inclusive. Por cuanto esta Jurisdicente observa que las pruebas promovidas versan sobre hechos que de ninguna manera se relacionan con el litigio, y en consecuencia no están encaminadas a contribuir en la fijación de los hechos que conforman el tema a decidir, debe desecharlas por considerarlas impertinentes. Así se establece 4.- Finalmente, promovió copia simple de sentencia dictada en fecha 22 de Abril de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de combatir la procedencia del alegato referente a la afectación del inmueble esgrimido por la demandada en la presente causa, que riela a los folio 317 al 331, ambos inclusive. Por cuanto esta Jurisdicente observa que las pruebas promovidas versan sobre hechos que de ninguna manera se relacionan con el litigio, y en consecuencia no están encaminadas a contribuir en la fijación de los hechos que conforman el tema a decidir, debe desecharlas por considerarlas impertinentes. Así se establece. 4.2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: a. Con la contestación de la demanda: 1.- Acompañó al escrito de contestación de la demanda, copia de sentencia dictada en fecha 05 de Mayo de 2010 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines fundamentar la procedencia de sus alegatos; que riela a los folios 178 al 180, ambos inclusive. Por cuanto esta Jurisdicente observa que las pruebas promovidas versan sobre hechos totalmente ajenos al presente litigio, y en consecuencia no están encaminadas a contribuir en la fijación de los hechos que conforman el tema a decidir, debe desecharlas por considerarlas impertinentes. Así se establece 2.- Asimismo, anexó al escrito de contestación copia certificada del expediente de consignaciones de pago de canon de arrendamiento llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el ciudadano KEPA GARATE ZARZOSA en beneficio del ciudadano GUISEPPE AVIDANO RINALDI,; que riela a los folios 181 al 194, ambos inclusive. Las referidas documentales al no haber sido objeto de impugnación o tacha se valoran, como documentos públicos judiciales, los cuales según la doctrina y jurisprudencia son asimilables al documento público por haber sido otorgados ante un Juez y un Secretario, quienes tienen facultades para dar fe pública del contenido de las actas que integran el aludido expediente de consignaciones, así quedan acreditadas las consignaciones arrendaticias de las cuales versan las referidas copias certificadas realizadas por el arrendatario en favor de el arrendador correspondientes al período comprendido entre el 12 de enero de 2007 y el 04 de junio de 2010. Así se establece 3.- Consignó de manera conjunta al escrito de contestación igualmente, copia de Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, N° 00163 de fecha 05 de Octubre de 2006, donde se decreta la adquisición forzosa del Edificio Paraguaipoa, así como copia de cartel de notificación publicado en diario de circulación nacional; que rielan a los folios 195 al 234, ambos inclusive. A los cuales este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, de los mimos se desprende que en fecha cinco (05) de octubre de 2006, según Decreto Nº 000351, se declaró “…LA ADQUISIÓN FORZOSA para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas del proyecto «DOTACIÓN DE VIVIENDAS PARA LAS FAMILIAS QUE HABITAN EN CONDICIÓN DE ARRENDATARIOS EN INMUEBLES UBICADOS EN EL ÁREA METROPOLITANAN DE CARACAS», de un inmueble constituido por un lote de terreno formado por las parcelas de terreno Nº25 y parte de la mayor extensión distinguida con el Nº24,y la edificación en él construida denominada Edificio «PARAGUAIPOA», UBICADO EN LA LLAMADA urbanización «Parcelamiento Comercio Industrial Boleíta», jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, comprendida dentro de los linderos generales que allí se especifican…”. 4.- De igual manera, acompañó copia de recibos emitidos por el ciudadano CESAR ENRIQUE OSIO GUILLEN a nombre del demandado por concepto de cobro de cánones de arrendamiento del apartamento identificado con el número 04, ubicado en la avenida Rómulo Gallegos, Edificio Paraguaipoa del Municipio Sucre del Estado Miranda (F.235 al 247, ambos inclusive). Observa esta Juzgadora que dichos recibos han sido emitidos por un tercero ajeno al proceso, por lo cual lo califica como documento privado emanado de tercero de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, para hacer valer dicha probanza era necesario, en observancia a lo previsto en la disposición mencionada, que el tercero haya ratificado mediante prueba testimonial dicho documento, lo que en el caso concreto no se verificó; por lo cual esta Alzada no le otorga ningún valor probatorio. b. Durante el Lapso Probatorio: 1.- La representación judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil, de conformidad con lo establecido por la jurisprudencia de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, sostenido en la actualidad, al precisar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido a este respecto un medio probatorio susceptible de valoración, resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide. 2.- El apoderado de la parte demandada reprodujo el mérito favorable que se desprende de la confesión espontánea realizada por la actora en su escrito de demanda a los fines de probar la duración de la relación arrendaticia, conforme a lo siguiente: “…En el libelo de la demanda que encabeza este expediente, al folio (3) refiriendo una presunta Notificación, la parte actora indica “tres condiciones fácticas y precisas”: a) El derecho de preferencia para la adquisición del inmueble, b) La prórroga del contrato de arrendamiento a actor del 31 de Octubre de 2006 c) El inicio de una supuesta prórroga legal…” De conformidad con sentencia Nº R.C-00100 de la Sala de Casación Civil, de fecha: 12 de Abril del 2.005. Señala “Cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ánimus confitendi”. Por lo expuesto, es improcedente la confesión espontánea de la demandante en su libelo de demanda, por cuanto simplemente es un alegato que determina la controversia y no como una prueba a que se refiere el Artículo 1.400 del Código Civil referida a la prueba de confesión, y así se decide, por compartir ésta sentenciadora el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Así se establece. VI MOTIVACIÓN PARA DECIDIR DE LA FALTA DE CUALIDAD Antes de entrar a conocer el fondo de la presente causa, esta Jurisdicente considera necesario pronunciarse respecto a la defensa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, referente a la falta de cualidad de la actora para incoar la presente demanda, en su contra, por cuanto niega de manera reiterada tener relación contractual arrendaticia alguna con la hoy actora, es decir la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., al tenor siguiente: (…)Tercero: Mi mandante el Ciudadano KEPA GARATE ZARZOSA, celebró contrato de arrendamiento a partir del primero (01) de noviembre de mil novecientos ochenta y cinco (1985), con la “ADMINISTRADORA BOMILCA C.A.”, hace VEINTICINCO (25) años, convirtiéndose este contrato, en un Contrato Indeterminado (sic) desde el año 2000, cuando cumplió los quince años a que se contrae el artículo 1580 deL Código Civil. Como consta en el contrato original que fue presentado por la parte actora, acompañando su libelo de demanda, y que cursa en auto (folio 16), donde se puede evidenciar claramente que el mismo data desde el año 1.985 y señala la Administradora Bomilca C.A. y hasta la presente hecha todos los recibos de cobro de alquileres hasta el día 21 de diciembre de 2006 (sic), señalan como único propietario del inmueble en los recibos de cobro al ciudadano Giuseppe Avidano Rinaldi, y no a la Sociedad Mercantil Braida Florens C.A. la cual no tiene ningún tipo de relación con la Administradora Bomilca C.A. ni, con mi mandante, como lo demuestran los mismos recibos de cobro de alquiler emitidos por ellos, hasta la presente fecha… …(Omissis)… En cuanto a la nota de cesión de derecho que aparece en el contrato presentado por la parte actora, en la demanda donde señalan que le seden (sic) todos los derechos a la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS C.A. en el año dos mil seis 2006, nos sorprende en vista de que mi mandante nunca fue notificado…”. Sobre este particular, observa quien aquí se pronuncia, que las normas referentes a la cesión arrendaticia contenidas en el Código Civil, en los artículos 1538 y siguientes; se refieren a la potestad que tiene el arrendatario, salvo pacto en contrario, de ceder los derechos derivados del arrendamiento, que por considerarse una cesión de créditos debe ser notificada al arrendador. No obstante la calificación otorgada por la parte actora al afirmar que actúa en carácter de “cesionaria-arrendadora”, considera esta Jurisdicente que el caso bajo estudio encuadra en el supuesto contenido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy derogada) que regía esta relación arrendaticia, aplicable a la resolución de la controversia planteada que establece lo siguiente: Artículo 20.- Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬ arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley. En consecuencia, considera esta Jurisdicente que lo que se produjo en el presente caso a raíz del cambio de la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado constituye un caso de subrogación de pleno derecho tal como lo prevé la Ley. Siendo así, no se requiere de notificación alguna al arrendatario, por cuanto la norma establece, precisamente a su favor, la obligatoriedad del respeto de la relación arrendaticia en los términos pactados con el arrendador originario. En virtud de lo expuesto, considera esta Juzgadora que el actor efectivamente tiene la cualidad de arrendador que se atribuye al incoar la presente acción. ASÍ SE DECIDE DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Versa el presente asunto sobre el juicio que por cumplimiento de contrato incoaran la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, C.A contra el ciudadano KEPA GÁRATE ZORZOSA, siendo así considera preciso esta Jurisdicente a los fines de resolver el presente recurso de apelación determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su temporalidad, para el momento en que fue incoada la acción por cumplimiento de contrato que dio lugar al presente proceso, por cuanto constituye éste el fundamento del pronunciamiento de inadmisibilidad realizado por el juzgador a quo. Al respecto observa esta jurisdicente que en el contrato privado de arrendamiento de bien inmueble que da lugar al presente litigio se estableció lo siguiente en la cláusula tercera: “TERCERA: La duración del presente contrato esa de un (1) año fijos (sic), prorrogables automáticamente por períodos iguales, convenidos desde ahora como plazos fijos, si con treinta días de anticipación por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario…” . De igual manera se aprecia del texto del contrato de arrendamiento específicamente en la cláusula cuarta que, éste entró en vigencia en fecha 1° de noviembre de 1985, y la acción por cumplimiento de contrato fue incoada en fecha 19 de marzo de 2010; así ha sido expresamente convenido en el curso de la presente causa por las partes. Ahora bien, establece el artículo 1580 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Artículo 1580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlo si pueden extenderse hasta cincuenta años.” En este sentido, el juzgador a quo al momento de dictar sentencia definitiva en la presente causa, estableció que como consecuencia de la norma transcrita supra, y dado el hecho de que las partes habrían prorrogado de manera sucesiva e ininterrumpida la relación arrendaticia por un período de tiempo mayor al establecido como límite legal en el artículo 1580 del Código Civil, y aunque al inicio de la relación se convino entre las partes la celebración de un contrato a tiempo determinado, éste contrato habría cambiado su naturaleza pasando a ser a tiempo indeterminado por cuanto si bien se estima que la duración del contrato era anual más un año de prórroga, la duración de la relación arrendaticia excedió el límite legal establecido para la duración de los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles, en consecuencia declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada, por no ser la acción idónea para lograr la pretensión de la actora, dada la naturaleza de la relación jurídica. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que si bien al momento de la celebración del contrato de arrendamiento se verifica de manera expresa que la voluntad de las partes ab initio era la de establecer una relación contractual a tiempo determinado, no obstante desde el momento en que el contrato empezó a regir hasta la fecha en que la parte demandante procedió a notificar al arrendatario su voluntad de terminar con la relación contractual en fecha 28 de septiembre de 2006 habrían trascurrido aproximadamente veintiún (21) años siendo así, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil se habría excedido el límite determinado por el legislador patrio en cuanto a la duración de la relación arrendaticia respecto a bienes inmuebles. Aprecia esta Juzgadora que conforme a lo establecido en el artículo 1.133 del Código de Civil, se concibe el contrato como una convención entre dos o más personas para reglar, constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; constituyen así una de las categorías de los hechos constitutivos de obligaciones. Siendo así las partes, en principio, gozan de libertad a los fines de establecer los términos en los cuales quieren obligarse dentro de una relación contractual, de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad que en palabras del tratadista venezolano José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato es “… el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley…”. Ahora bien, eventualmente, y según la importancia de la materia para el orden público, el legislador se ve en la necesidad de intervenir estableciendo límites a la libertad de la que gozan las partes al momento de obligarse, este es el caso de la materia arrendaticia, siendo así, ha establecido tanto doctrinaria como jurisprudencialmente que constituye la previsión del artículo 1.580 del Código Civil una disposición dirigida a limitar la voluntad de las partes al momento de celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado sobre bienes inmuebles, en este sentido la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, es por ello, que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable temporalmente al presente caso, establece los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Sobre la norma establecida en el artículo 1580 del Código Civil , el autor José Luis Aguilar Gorrondona, manifiesta que el arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo, la reducción a diferencia que la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro; ahora bien no obstante coincide esta Juzgadora con el criterio del citado tratadista considera que si tampoco cambia la naturaleza de la relación arrendaticia, entonces dicha norma no surtiría ningún efecto quedando inobservada; máxime dado el carácter de orden público que reviste la materia in commento. En consecuencia, considera esta Juzgadora que acertadamente establece la Juez a quo que tras la superación de los 15 años, que constituyen el máximo legal de duración de la relación arrendaticia en materia de bienes inmuebles, debido a las prórrogas sucesivas de que fuere objeto el contrato a tiempo determinado, con la anuencia de ambas partes necesariamente debe operar un cambio en la naturaleza del contrato y en consecuencia indeterminarse en el tiempo; ASÍ SE ESTABLECE. Resulta necesario en este punto, determinar el momento en el cual se produjo tal cambio en la naturaleza de la relación contractual, es así como, es criterio de esta jurisdicente que dicho cambio se produjo en el mismo momento en que la relación arrendaticia alcanzó los 15 años de vigencia sin que la actora haya expresado su voluntad de no renovación de la misma y aceptando los cánones de arrendamiento, en consecuencia consintiendo la continuación del arrendatario en el goce de la cosa, esto es a partir del 2 de noviembre del 2000; dado a que el inicio de la relación ha sido fijado, conforme a las partes han expresamente convenido en el curso del presente proceso y tal como se desprende del texto del documento de arrendamiento que riela al folio 16 del expediente, en el día 1º de noviembre de 1985. Conforme se ha establecido tanto legal como jurisprudencialmente que la determinación de la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración tiene una importancia determinante en lo que se refiere a la elección de la acción a ser incoada para lograr la pretensión de extinción del mismo, con los efectos jurídicos que ello conlleva, es así como se ha señalado que la acción de resolución y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento opera en casos de contratos de arrendamientos a tiempo determinado mientras que con relación a los contratos a tiempo indeterminado la acción procedente a fin de materializar dicha pretensión en la acción de desalojo conforme a las causales taxativas establecidas en la Ley que rige la materia. Respecto a este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció criterio en la sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003: “…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (...)” Ahora bien, se aprecia, en este sentido, que la parte actora al incoar la acción yerra en la elección de la misma a la luz de la normativa vigente, por cuanto en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado solamente se puede accionar por desalojo, conforme a las causales previstas de manera taxativa en la Ley especial, específicamente en el artículo 34, a saber: Artículo 34 .- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Es así como a tenor de lo expuesto, considera esta Juzgadora que la presente demanda es INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil referente a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, al contravenir lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo en consecuencia la acción idónea la de desalojo conforme a las causales taxativamente establecidas a este respecto. En virtud de los señalamientos realizados supra, considera quien decide que yerra la Juzgadora a quo al dictar sentencia declarando SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada, cuando en realidad no se realizó un estudio del fondo del asunto deducido; siendo lo procedente la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la acción; ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, si bien considera esta Alzada que el presente recurso no puede prosperar en virtud de los fundamentos expresados supra, resulta forzoso para esta Jurisdicente revocar de oficio la decisión proferida por el Juzgado a quo y declarar inadmisible la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento; así se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo. ASÌ SE DECIDE. VII DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación intentado por la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A -parte actora- representada judicialmente por los Abogados en ejercicio Jesús Arturo Bracho y Reina Mendivil, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 25.402 Y 145.164, respectivamente contra la sentencia dictada en fecha 11 de Noviembre de 2010, proferida por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión apelada de fecha 11 de Noviembre de 2.010, proferida por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpusiera la Sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS C.A contra el ciudadano KEPA GARATE ZARZOSA y se declara INADMISIBLE la acción incoada. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada-apelante al haberse declarado sin lugar el recurso de apelación formulado. CUARTO: En virtud de la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda incoada, no hay condenatoria en costas del proceso. Por cuanto la presente sentencia no se pronunció dentro del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, el día 12 del mes de diciembre del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZA, DRA. ROSA DA SILVA GUERRA. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. GLENDA SÁNCHEZ. En la misma fecha 12 de diciembre de 2012, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:27 P.M. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. GLENDA SANCHEZ. EXP. NO. CB-10-1209 RDSG/GMSB/jjmg