TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ VERASTEGUI en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2011 por el citado Juzgado, mediante la cual declaró inadmisible la demanda interpuesta.
Las presentes actuaciones fueron recibidas en esta Alzada en fecha 09 de noviembre de 2011, constante de una (1) pieza, contentiva de doscientos ochenta y siete (287) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por Secretaría que riela al folio doscientos ochenta y ocho (288) del expediente. En virtud de ello, mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2011, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia. (Folio 289).
II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 259 al 274 del presente expediente, decisión de fecha 11 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual entre otras cosas señaló:
“(…) De lo anteriormente expuesto, se desprende entonces a juicio de este Tribunal que, en el caso de marras se configuró la tácita reconducción arriba referida, por cuanto el arrendador dejo (sic) al arrendatario en posesión del inmueble arrendado una vez concluida la prórroga legal, ante lo cual el contrato de arrendamiento suscrito, paso (sic) de ser un contrato a tiempo determinado, a uno sin determinación de tiempo. A dicha conclusión arriba quien aquí sentencia, en virtud de que si bien es cierto que no existe un criterio determinante que permita establecer específicamente el lapso que tiene el arrendador para intentar la acción por cumplimiento una vez fenecida la prórroga legal; también es cierto que el artículo 1.600 del Código Civil, expresa de forma inequívoca que por la sola anuencia del arrendador en permitir a la arrendataria seguir en posesión precaria del inmueble, se presume renovado el contrato y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Y, ASÍ SE DECIDE.

II
Es por todo lo antes expuesto, y por cuanto la admisibilidad es de orden público, de acuerdo al criterio esgrimido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Sentencia en fecha 18 de Agosto de 2004, donde señaló (sic) : “…No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva (juicio de honorarios profesionales). La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”; este Tribunal, debe declarar Inadmisible la presente acción. Y, ASÍ SE DECIDE.
Declarada la inadmisibilidad de la demanda, no se entra a analizar el fondo de lo debatido, ni el material probatorio aportado por las partes, por cuanto su consecuencia es la nulidad de toda actuación posterior al auto de admisión dictado por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en fecha 05 de noviembre de 2010. Y, ASÍ SE DECIDE.

III
Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley. DECLARA INADMISIBLE la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano BENITO BANDE PÉREZ identificado en autos, contra la ciudadana MARÍA EL WARRAK ELIAS identificada en autos.
En virtud de la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. (…)”
III. DE LA APELACIÓN
El abogado JOSÉ VERASTEGUI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 12 de abril de 2011, cursante al folio doscientos setenta y siete (277) del presente expediente, interpuso recurso de apelación, contra la sentencia dictada por el A Quo en fecha 11 de abril de 2011, y en la cual expresó únicamente lo siguiente: “(…) Apelo de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 11 de abril de 2011(…)”
IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidos con los trámites en este Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, y cada uno de los recaudos que la sustentan, este Tribunal pasa a decidir la apelación interpuesta y lo hace en base a los siguientes términos:
El presente juicio se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta en fecha 09 de agosto de 2010 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folios 1 al 5)
En fecha 05 de noviembre de 2010 dicho Tribunal admitió la demanda. (Folio 5)
En fecha 03 de febrero de 2011 la ciudadana demandada MARÍA EL WARRAK ELIAS compareció ante el Juzgado de la causa y otorgó poder apud acta, quedando así tácitamente citada. En esa misma fecha la parte demandada recusó a la Juez de la causa. (Folios 54 y 55)
En fecha 04 de febrero de 2011 la abogada MARY FERNÁNDEZ PAREDES, en su carácter de Juez Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua presentó informe de recusación y ordenó remitir el expediente a la distribución.
En fecha 16 de febrero de 2011 el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dio por recibido el expediente proveniente del Juzgado Tercero y ordenó la reanudación de la causa a partir de ese día. (Folios 102 y 103)
En fecha 18 de febrero de 2011 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. (Folios 105 al 121)
En fecha 02 de marzo de 2011 las partes consignaron escritos de pruebas (Folios 190 al 211)
En fecha 03 de marzo de 2011 el Juzgado A Quo se pronunció acerca de la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes. (Folios 215 al 220)
En fecha 18 de marzo de 2011 el Juzgado A Quo realizó cómputo, certificando la Secretaria de dicho Tribunal que desde el día 16 de febrero de 2011, exclusive, hasta el 18 de febrero del mismo año, inclusive, transcurrieron dos días de despacho, discriminados así: 17 y 18.
Luego, el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión en fecha 11 de abril de 2011, en la cual declaró inadmisible la demanda. (Folios 259 al 274)
Contra dicha decisión, en fecha 12 de abril de 2011, el abogado JOSÉ VERASTEGUI, en su carácter de apoderado judicial de la de parte actora en la presente causa, interpuso recurso de apelación. (Folio 277)
Descrito cada uno de los hechos acaecidos en el Tribunal de la causa, esta Superioridad entrará a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
El apoderado judicial de la parte actora en el libelo alegó entre otras cosas lo siguiente:
- Que “(…) Mi mandante, BENITO BANDE PEREZ, ya identificado, celebro (sic) contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA EL WARREK ELIAS (…) sobre el local comercial distinguido con el número y letra 1-D que tiene un área aproximada de TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (35,45 MTS2) (…)”(sic)
- Que “(…) como consecuencia de los contratos arrendamiento firmado (sic) por las partes, tenemos que la relación arrendaticia comenzó desde el día primero (1ero) de Junio de 1999 y culminó el Treinta (30) de Junio de 2007, es decir, tuvo una vigencia de OCHO (8) AÑOS y VEINTI NUEVE (sic) (29) DIAS, vencido el citado último contrato, las partes no llegan a un acuerdo para renovar el contrato y continuar la relación arrendaticia, por lo que el INQUILINO MARIA EL WARRAK, ya identificada, de manera expresa e inequívoca manifiesta su voluntad de acogerse, según las previsiones del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario a la prorroga legal (…)”(sic)
- Que “(…) tenemos que a EL INQUILINO, MARIA EL WARRAK ELIAS, ya identificada, siendo que la relación arrendaticia, está contenida dentro de los parámetros establecidos en el literal b, de la transcrita norma le corresponde una prorroga legal de DOS AÑOS; de tal suerte que sólo nos bastaría con establecer el lapso de tiempo durante el cual se mantendría vigente la prenombrada prorroga, a los fines de determinar cuando nace en cabeza del arrendatario la obligación legal y contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, en perfecta condiciones, libre de personas y cosas y totalmente solvente (…)” (sic)
-Que “(…) el contrato venció en fecha 30 de Junio de 2007, El INQUILINO una vez vencido el contrato, se acogió a la prorroga legal, siendo esta de DOS (02) AÑOS, la misma transcurría entre el lapso comprendido entre el 01 de Julio 2007 y el 30 de Junio de 2009; en consecuencia, a partir del Primero (01) de Julio de 2009, el inquilino debió cumplir su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, obligación, que el arrendatario ha manifestado no estar dispuesto a cumplir, pues pretende continuar en el uso y disfrute de la cosa, aún cuando los lapsos legales, previstos para que se mantenga en posesión de la cosa, han sido superados (…)” (sic)
Por ello la parte actora pidió:
1. El cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en el sentido de que la parte demandada haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y.167 del Código Civil y los artículos 1, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, respecto a la contestación de la presente demanda, dado el alegato de extemporaneidad esgrimido por la parte actora durante el presente procedimiento, esta Alzada debe obligatoriamente señalar lo siguiente:
Corre inserto al folio 54, diligencia de fecha 03 de febrero de 2011 mediante la cual la ciudadana demandada MARÍA EL WARRAK ELIAS compareció ante el Juzgado de la causa y otorgó poder apud acta, quedando así tácitamente citada. En esa misma fecha la parte demandada recusó a la Juez MARY FERNÁNDEZ PAREDES. (Folio 55)
Luego, en fecha 04 de febrero de 2011 la abogada MARY FERNÁNDEZ PAREDES, en su carácter de Juez Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, presentó informe de recusación y ordenó remitir el expediente a la distribución.
En ese sentido, realizada la distribución respectiva y reasignación de la causa, en fecha 16 de febrero de 2011 el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dio por recibido el expediente proveniente del Juzgado Tercero y ordenó la reanudación de la misma a partir de ese día. (Folios 102 y 103)
Posteriormente, es en fecha 18 de febrero de 2011 cuando la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. (Folios 105 al 121)
Así las cosas, para determinar la tempestividad del escrito de contestación de la demanda es menester indicar que la presente causa trata de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, que conforme el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe desarrollarse de acuerdo a las disposiciones contenidas en dicho decreto y mediante el procedimiento previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía.
En ese sentido, es claro que la presente demanda por tratarse de materia arrendaticia, debe seguir el procedimiento breve, en el cual, de conformidad con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el emplazamiento para contestar la demanda debe hacerse para el segundo día de la citación de la parte demandada.
En consecuencia, visto que la parte demandada quedó citada tácitamente en fecha 03 de febrero de 2011, el primer día de despacho respecto al emplazamiento para contestar la demanda transcurrió en fecha 04 de febrero de ese mismo año en el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Luego, en fecha 17 de febrero de 2011, oportunidad en la cual dio despacho el Juzgado Primero de los Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en conformidad con cómputo realizado por dicho Tribunal inserto al folio 247 del expediente, era la oportunidad legal para que la demandada contestara la demanda.
En ese sentido, esta Alzada observa que la demandada contestó la presente demanda en fecha 18 de febrero de 2011, fuera del lapso legal para realizar la misma, por ende, debe tenerse dicho escrito como no presentado por ser extemporáneo por retardado, toda vez que, las normas procedimentales son de orden público y deben ser acatadas por las partes sin poder ser relajadas. Así se declara.
Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 ejusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 ejusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
Así las cosas, esta Juzgadora visto los alegatos del actor estima que en la presente causa se debe verificar la existencia cierta de la obligación alegada por el actor y la conformidad en derecho de la pretensión contenida en la demanda. Así se declara.

FONDO DE LA CONTROVERSIA
Luego de los pronunciamientos anteriores, esta Superioridad debe analizar las pruebas oportuna y legalmente promovidas por las partes a fin de dilucidar el fondo de la presente controversia.
 La parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
Mérito y valor favorable de los autos. En cuanto al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante, este Tribunal estima necesario advertir que ello no es un medio de prueba, sino la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, así lo asentó la Sala de Casación Social, Sentencia de fecha 17 de febrero de 2004, caso “Colegio Amanecer C.A.”:
“(…) que el mérito favorable de los autos, no es una prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que le Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte (…)”.
Por tal razón, al no tratarse de un medio probatorio, el mismo no es susceptible de ser analizado. Y así se decide.
Documentales:
1.- Copia certificada de poder Judicial debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 10 de diciembre de 2007, bajo el No. 71, Tomo 159, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina. (Folios 9 al 12)
Respecto a la documental que antecede esta Alzada observa que es copia certificada de documento autenticado, el cual no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, demostrándose así que los abogados GILMER NARVAEZ, ORLANDO PACHECO, JOSÉ VERASTEGUI y MARÍA DE LOS ANGELES VERASTEGUI son apoderados judiciales del ciudadano BENITO BANDE PÉREZ. Así se declara.
2.- Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 18 de mayo de 1999, bajo el No. 79, Tomo 31, de los libros de autenticaciones de esa oficina. (Folios 23 al 27)
3.- Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 15 de febrero de 2001, bajo el No. 03, Tomo 05, de los libros de autenticaciones de esa oficina. (Folios 28 al 32)
4.- Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 10 de septiembre de 2002, bajo el No. 69, Tomo 62, de los libros de autenticaciones de esa oficina. (Folios 33 al 41)
5.- Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 5 de abril de 2004, bajo el No. 01, Tomo 16, de los libros de autenticaciones de esa oficina. (Folios 43 al 50)
6.- Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 14 de septiembre de 2005, bajo el No. 64, Tomo 63, de los libros de autenticaciones de esa oficina. (Folios 14 al 21)
Con relación a las documentales anteriormente detalladas numeradas 2 al 6, este Tribunal observa que son documentos autenticados y copias certificadas de éstos, los cuales no fueron tachados ni impugnados, respectivamente, por lo que, conforme al artículo 1.357 del Código Civil y 429 de Código de Procedimiento Civil se les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
En ese sentido, se considera demostrado que los ciudadanos BENITO BANDE PÉREZ y MARÍA EL WARRAK ELIAS, desde el día 01 de junio de 1999 mantienen una relación arrendaticia respecto a un inmueble (LOCAL COMERCIAL), distinguido con el número 1-D, el cual forma parte del LOCAL 1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Maracay, situado en el pasillo Central entre la calle Páez, Av. Miranda y Boulevard Pérez Almarza de esta ciudad de Maracay Estado Aragua. Asimismo, se considera probado que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tenía una duración de dos años, desde el 01 de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2007. Así se declara.
Confesión:
La parte actora también indica lo siguiente “(…) Promuevo e invoco la confesión judicial en que presuntamente incurrió la demandada de autos, en el expediente No. 8238-08, donde los apoderados de la demanda reconocen expresamente como ciertos los hechos alegados por el actor, en la que declara de manera expresa en el folio No. 66 de su escrito de contestación (contestación que anexo al presente escrito marcado con la letra “A”) de referido expediente que el vencimiento de la prorroga legal fue de dos (2) años y que transcurrió desde el 01 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2009 (…)”
Así las cosas, respecto a la prueba de confesión judicial promovida por la parte actora, esta Alzada observa que con ella pretende probar una situación de derecho como lo es la duración de una presunta prorroga legal. En consecuencia, esta Alzada estima que dicha circunstancia de ser procedente se verifica con el tiempo duración de la relación arrendaticia y conforme a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, dicha probanza debe declararse improcedente Así se declara.
 Por su parte, la demandada de autos promovió lo siguiente:
De la litispendencia:
La parte demandada en su escrito de promoción en los Capítulos I, II y III promueven pruebas a los fines de probar una presunta litispendencia opuesta por ésta como cuestión previa en la contestación de la demanda. Ahora bien, verificado por esta Alzada que el escrito de contestación fue consignado extemporáneamente por retardado, las cuestiones previas argüidas por la demandada se consideran como no opuestas, generando ello que las probanzas aquí mencionadas se consideren manifiestamente impertinentes. Así se declara.
Documentales:
1.- Marcada con la letra “G”, copia de la diligencia de fecha 07/05/2009, contentiva de la apelación parcial de la sentencia de fecha 04 de mayo de 2009 en el Exp. 428 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folio 196)
2.- Marcada con la letra “H”, copia del Auto de fecha 12 de mayo de 2009, mediante el cual el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua oye la apelación interpuesta en fecha 04 de mayo de 2009 en el Exp. 428. (Folio 197)
3.- Marcada con la letra “I”, copia del Auto de fecha 14 de mayo de 2009, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dándole entrada bajo el No. 428, a las actuaciones de la referida apelación. (Folio 198)
4.- Marca “J”, diligencia de fecha 23 de marzo de 2010, en la que el abogado JOSÉ ALEJANDRO VERASTEGUI, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano BENITO BANDE PÉREZ, solicita que el ciudadano Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, se aboque al conocimiento de la causa relación con la apelación antes descrita. (Folio 199)
Respecto a las documentales que anteceden numeradas 1 al 4, esta Alzada observa que son copia simple de actuaciones judiciales llevadas a cabo en otro juicio que fue declarado inadmisible por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por lo que, son manifiestamente impertinentes para probar lo discutido en la presente causa. Así se declara.
Así las cosas, una vez valorado todo el material probatorio promovido por las partes del proceso en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora observa lo siguiente:
La parte actora pretende un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal. En ese sentido, esta Alzada observa que en fecha 14 de septiembre de 2005 las partes suscribieron contrato locativo por ante la Notaría Segunda de la ciudad de Maracay (folios 14 al 21), cuyo objeto fue un inmueble (LOCAL COMERCIAL), distinguido con el No. 1-D, el cual forma parte del LOCAL 1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Maracay, situado en el pasillo Central entre la calle Páez, Av. Miranda y Boulevard Pérez Almarza de la ciudad de Maracay, estableciendo en la cláusula QUINTA del mismo lo siguiente:
“(…) El presente contrato estará en videncia a partir del día PRIMERO DE JULIO (1ero) DEL DOS MIL CINCO (2005), hasta el DIA TREINTA (30) DE JUNIO DEL DOS MIL SIETE (2007), en cuya fecha EL INQUILINO entregará a EL ARRENDADOR, EL LOCAL arrendado (…)”
Así las cosas, es claro que el contrato de marras era a tiempo determinado, con fecha de vencimiento el día 30 de junio de 2007. Ahora bien, esta Alzada observa que según los propios dichos del actor, la parte demandada sigue, hasta el momento de interposición de la demanda ocupando el inmueble, es decir, a pesar de haber vencido el contrato en la fecha anteriormente indicada, el arrendatario continuó ocupando el mismo.
Igualmente, esta Superioridad evidencia, que la parte actora no demostró a lo largo del procedimiento que antes del vencimiento del contrato supra identificado, le haya manifestado a la arrendataria aquí demandada su intención de no renovar o suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, manifestación ésta, que dejaría en claro que luego del vencimiento del contrato empezaría a transcurrir la prorroga legal.
Entonces, la parte actora como arrendadora del inmueble no demostró haberle expresado a la arrendataria demandada su voluntad de romper la relación arrendaticia que mantenían por el contrato mencionado y por contratos previos, sino que, por el contrario, luego del día 30 de junio de 2007 permitió que la arrendataria permaneciera en el local arrendado.
Así las cosas es menester indicar que el artículo 1600 del Código Civil determina que:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Ese sentido, esta Alzada llega a la conclusión que el artículo 1.600 ejusdem es aplicable al caso de marras, ya que, el actor como ya se dijo, no demostró haberle manifestado a la arrendataria demandada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia que mantenían, sino que, luego de la fecha de expiración del último contrato de arrendamiento (30 de junio de 2007), dejó a la ciudadana MARÍA EL WARRAK ELIAS en posesión de la cosa arrendada, indeterminándose en el tiempo dicho contrato.
Ahora bien, es necesario destacar que los contratos de arrendamientos en relación a su duración, pueden ser determinados o indeterminados en el tiempo.
Los contratos a tiempo determinado son aquellos en los cuales las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. El contrato a tiempo indeterminado son aquellos donde las partes contratantes, no acuerdan la duración del mismo, y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del bien arrendado, no consta de manera indudable e inequívoca.
Ante el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas, (cumplimiento) o que finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución).
Ahora dichos contratos a tiempo determinados pueden pasar a tiempo indeterminado, en virtud de que a pesar de que fueron suscritos por un tiempo fijo, en la oportunidad de entrega del inmueble el arrendatario permanecía ocupando el mismo y el arrendador no notificó debidamente al arrendatario de la finalización del contrato y de su deseo de no renovación, operando en ese momento lo que se conoce como tácita reconducción, quedando vigente en las mismas condiciones el contrato suscrito pero sin determinación en el tiempo.
En tal caso (contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado) el arrendador para tener acceso a los órganos judiciales, tendrá que ejercer acciones tendientes a la entrega del inmueble y desalojo por parte del inquilino, lo cual se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, cuyo dispositivo legal, enumera las distintas situaciones en que es procedente tal demanda de desalojo.
Así las cosas, esta Alzada al verificar que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 14 de septiembre de 2005, se indeterminó en el tiempo en virtud de la anuencia del arrendador, éste no cuenta con la acción de cumplimiento que sólo es posible en el caso que el contrato se encuentre a tiempo determinado o vencida la prorroga legal. Por el contrario, como se mencionó anteriormente, en el caso de contratos a tiempo indeterminado como el presente, la acción que el arrendador posee es la de desalojo por las causales establecidas en la ley.
En consecuencia, debido a que dadas las circunstancias de hecho la parte actora no cuenta con acción que resguarde su pretensión, resultará forzoso para esta Alzada confirmar la decisión dictada por el Juzgado A Quo en los términos aquí señalados. Así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ VERASTEGUI, Inpreabogado número 121.660, en carácter de apoderado judicial del ciudadano BENITO BANDE PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, contra decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 11 de abril de 2011.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en los términos aquí expresados la decisión dictada en el presente expediente por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 11 de abril de 2011.
En consecuencia:
TERCERO: INADMISIBLE la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el abogado JOSÉ VERASTEGUI, Inpreabogado número 121.660, en carácter de apoderado judicial del ciudadano BENITO BANDE PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, contra la ciudadana MARÍA EL WARRAK ELIAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.221.701.
CUARTO: En virtud de la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas en el juicio principal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a once (11) días del mes de enero de 2012. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. CARMEN ESTHER GÓMEZ CABRERA
LA SECRETARIA,

ABG. FARANAZ ALÍ
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 12:30pm.
LA SECRETARIA,

ABG. FARANAZ ALÍ

CEGC/FA/er
Exp. C-17.021-11