TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de febrero de dos mil doce
201º y 152º

PARTE ACTORA: ZAHARA INVESTMENTS L.T.D, constituida en las Islas Vírgenes Británicas, inscrita ante el Gobierno de las Islas Vírgenes Británicas, Oficina de Compañías Internacionales comerciales en 1.984, según la Ley de Compañías Internacionales comercial en fecha 11 de noviembre de 1.999, anotada bajo el N° 352288.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDREINA IBARRA MIRABAL Y HEPSIE HURTADO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 50.565 y 57.776, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: COMERCIAL OMAYA C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 1.987, bajo el N° 02, Tomo 89--A, representada por el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ZORAIDA ZERPA URBINA Y MANUEL ELIAS FELIBER, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 30.141 y 30.134, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por las abogadas Andreina Ibarra Mirabal y Hepsie Hurtado, quienes actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la firma ZAHARA INVESTMENTS L.T.D, demandaron a la firma COMERCIAL OMAYA C.A al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao en fecha 10 de junio de 2.010, fundada en el vencimiento de su prórroga legal.
Por auto de fecha 16 de febrero de 2.011, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Por diligencia de fecha 28 de marzo de 2.011, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de no haber podido citar a la parte demandada.
Por auto de fecha 31 de marzo de 2.011, a solicitud de parte, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 223 de la norma Adjetiva.
Cumplidas en su totalidad las formalidades de citación por la representación judicial de la parte actora, el Tribunal a solicitud de parte y vista la no comparecencia de la parte demandada a darse por citada en el termino fijado, en cumplimiento a lo previsto en la norma citada, por auto de fecha 31 de mayo de 2.011, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la abogada Karen Sánchez, quien notificada de su designación no compareció a aceptar, razón por la cual se designó como defensora judicial a la abogada Angélica Solórzano, quien estando notificada compareció y prestó el juramento de cumplir cabalmente con las obligaciones de su cargo.
Por auto de fecha 2 de agosto de 2.011, previa consignación de los fotostatos respectivos, el Tribunal ordenó la citación de la defensora judicial designada a la parte demandada.
En fecha 21 de septiembre de 2.011, compareció al proceso la abogada Zoraida Zerpa Urbina y consignó poder que la acredita como representante de la firma demandada, quedando esta citada tácitamente a partir de dicha fecha, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada compareció oportunamente al proceso y consignó el escrito contentivo de su contestación con sus respectivas alegaciones.
Abierto a pruebas el proceso solo la parte demandada compareció oportunamente y promovió las que consideró pertinentes a sus alegaciones.
Llegada la oportunidad de emitir un pronunciamiento al fondo el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
II
En el caso sub. Iudice, la pretensión contenida en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Chacao, en fecha 10 de junio de 2.010, el cual tuvo por objeto el arrendamiento de un local distinguido como A-A-2, ubicado en el Edificio Industrial N°5, del Centro Industrial Palo Grande, adyacente a la Avenida José Angel Lamas de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan; Municipio Libertador del Distrito Federal, celebrado entre la parte actora y la parte demandada, basada dicha pretensión en el vencimiento de la prorroga legal.
Expuso la actora en sustento de su pretensión que su representada otorgó a la firma ADMINISTRADORA CANTO PERNIA C.A, un contrato de administración sobre un inmueble de su propiedad constituido por el local distinguido como A-A-2, ubicado en el Edificio Industrial N° 5, del Centro Industrial Palo Grande, adyacente a la Avenida José Angel Lamas de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan; Municipio Libertador del Distrito Federal, con un área aproximada de seiscientos veintisiete metros con veintiseis centímetros cuadrados (627,26).
Que la referida administradora a su vez, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil COMERCIAL OMAYA C.A, representada por su presidente SARKIS YOUSSEF MOUAWAD, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 12.954.489, sobre local anteriormente identificado.
Añadió que el inmueble arrendado pertenece a su representada por documento Registrado ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 30 de diciembre de 1.999, bajo el N° 39, Tomo 14, Protocolo Primero.
Que en el contrato de arrendamiento se estableció que el plazo de duración era de siete días contados a partir del primero de mayo de 2.010 y que su prorroga legal era de seis meses contados a partir del vencimiento sin necesidad de desahucio.
Que en cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera, el contrato venció el 8 de mayo de 2.010 y su prorroga legal el 8 de noviembre de 2.010, por tanto, el arrendatario debió hacer entrega del local arrendado libre de bienes y personas.
De la misma manera señaló que el día 12 de noviembre de 2.010 se realizó una notificación extrajudicial por la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, al arrendatario de que el lapso de prorroga legal se encontraba vencido.
Precisó que a la fecha de interposición de la demanda, la arrendataria representada por su presidente, se niega a hacer entrega del local y es por esa razón que acudió a demandar como en efecto formalmente demanda a COMERCIAL OMAYA, C.A, representada por su presidente SARKIS YOUSSEF MOUAWAD; al cumplimiento del contrato por vencimiento de su prorroga legal, fundando su derecho en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.616 del Código Civil, 33, 39 y 39, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada y esgrimió como excepción de su representada los siguientes argumentos de hecho:
Que el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, actuando en representación de su empresa COMERCIAL OMAYA C.A, con la intención de desarrollar su actividad comercial en el local A-A-2 del Edificio N° 5. inició hace mas de ocho años una relación arrendaticia, en virtud de la cual se ha mantenido en la posesión del inmueble por ese período, por tanto, es falso que se aplique la norma prevista en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que ZHARA INVESTIMENTS L.T.D, es propietaria del inmueble objeto de la demanda y como tal está obligada a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados.
Que esa empresa suscribió contrato para la administración del Edificio Industrial N° 5, en enero de 2.000 con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, quien ha venido suscribiendo contratos por varios años con OMAYA C,A.
Que a mediados del año 2.006, ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, exigió al ciudadano SARKIS YOUSEEF como condición para que su empresa siguiera funcionando en el inmueble, que el contrato fuera suscrito a nombre de otra de sus empresas, por lo que se suscribió el contrato a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A, de la cual también es accionista y presidente.
Que COMERCIAL OMAYA C.A, ha sido poseedora legítima del inmueble arrendado de manera pacífica e ininterrumpida, desde hace más de ocho años y COMERCIAL RINABOMI C.A, jamás ha funcionado en ninguno de los locales del Centro Industrial Palo Grande.
Añadió que desde el año 2.003 hasta abril de 2.006, los contratos fueron suscritos a nombre de COMERCIAL OMAYA C.A, pero después para poder permanecer en el inmueble su representante accedió a celebrar el contrato a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A, luego a nombre de COMERCIAL OMAYA en noviembre de 2.006, a nombre de COMERCIAL RINABOMI en noviembre de 2.007 y en mayo de 2.008 a nombre de COMERCIAL OMAYA C.A.
Que el último contrato cuyo cumplimiento se acciona se suscribe en fecha 10 de junio de 2.010, entre ADMINISTRADORA CANTO PERNIA, actuando esta en representación de la propietaria y como arrendador Sarkis Youssef en representación de COMERCIAL OMAYA C.A, por un período de siete días contados a partir del 1° de mayo de 2.010, vale decir 32 días después de haber expirado el lapso de siete días por el cual se había suscrito el contrato.
Precisó que de los hechos narrados se puede concluir que el inmueble ha estado en posesión de COMERCIAL OMAYA C.A, desde hace mas de ocho años por lo que no es aplicable el supuesto de hecho previsto en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para pronunciarse el Tribunal observa:
De las actas del expediente se constata que el tema a decidir consiste en determinar el verdadero plazo de prorroga legal, que corresponde a la parte demandada, todo ello en virtud de la excepción expuesta por su representación judicial, sustentada en el hecho de que el inmueble que es objeto de la presente demanda viene siendo ocupado como sede de COMERCIAL OMAYA C.A, desde hace más de 8 años, no resultando controvertida la celebración del contrato cuyo cumplimiento acciona la parte actora en el presente juicio, ni la condición de propietaria que ostenta esta sobre el inmueble objeto de la demanda.
A los efectos de cumplir con las obligaciones que imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas que regulan la actividad que deben cumplir las partes dentro del proceso para demostrar sus respectivas afirmaciones y excepciones; la parte demandada aportó a los autos las siguientes probanzas:
Promovió copia fotostática certificada de documento que da fe de las declaraciones allí contenidas y de cuyo texto se puede evidenciar que la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, llevó la administración del Edificio Industrial N° 5 a partir del mes de enero de 2.000 y en esa condición suscribió varios contratos en representación de la parte actora, propietaria del inmueble, según se desprende de las documentales que serán analizadas en el texto del presente fallo.
Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, instrumento que se tiene por fidedigno a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo texto se constata que en fecha 10 de abril del año 2003, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; en condición de arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes citado, con un plazo de duración de un año contado a partir del 1 de mayo de 2003.
Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, instrumento al cual se le tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones allí contenidas, de cuyo texto se constata que el día 22 de junio de 2.005, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; quien funge en dicho negocio de arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes citado, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, cuya duración fue pactada por siete días contados a partir del 1 de mayo de 2.005, observándose además del citado instrumento que se pactó contractualmente un plazo de prorroga que allí denominan prorroga legal de seis meses.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, instrumento al cual se le tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones allí contenidas, de cuyo texto se constata que el día 24 de noviembre de 2.005, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; quien funge en dicho negocio de arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes citado, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, por un plazo de siete días contados a partir del 1 de noviembre de 2.005 y su prorroga de seis meses.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 19 de junio del año 2006, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL RINABOMI C.A; quien funge en dicho negocio jurídico como arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes citado con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A por un lapso de siete días contados a partir del 1 de mayo de 2.006 y un plazo de prorroga de seis meses.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 24 de noviembre de 2.006, la ciudadana Emilia Greige Bou Obeid, en su condición de Vice Presidenta de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; quien suscribe dicho negocio jurídico como arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes citado con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A, por siete días contados a partir del 1 de noviembre de 2.006, con un plazo de prorroga de seis meses.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 6 de noviembre de 2.007, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL RINABOMI C.A; como la arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A con una duración de siete días contados a partir del día 1 de noviembre de 2.007 y seis meses de prorroga.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 7 de mayo de 2008, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL RINABOMI C.A; como la arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A con una duración de siete días contados a partir del día 1 de mayo de 2.008 y una prorroga de seis meses.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 10 de marzo de 2.009, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; como la arrendataria; celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A con una duración de siete días contados a partir del día 1 de noviembre de 2.008 y su prorroga de seis meses, a la cual han venido denominando prorroga legal.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 29 de junio de 2009, fue autenticado el contrato suscrito entre el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL OMAYA C.A; el cual tuvo por objeto el inmueble que es objeto de la presente demanda, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A con una duración de siete días contados a partir del día 1 de mayo de 2.009.
Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, no impugnada en forma alguna, instrumento que se tiene por fidedigno y da fe de las declaraciones en el contenidas; de cuyo texto se constata que en fecha 9 de diciembre de 2009, el ciudadano Sarkis Youssef Mouawad, en su condición de Presidente de la firma COMERCIAL RINABOMI C.A; celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, con la firma ADMINISTRADORA IMPAGRA C.A con una duración de siete días contados a partir del día 1 de noviembre de 2.009.
Ahora bien, para decidir el Tribunal observa que del análisis de las probanzas aportadas a los autos, en especial de los contratos de arrendamiento que fueron aportados por la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, cuya valoración fue ampliamente efectuada en el texto del presente fallo, que tal y como fue expuesto en la contestación, con anterioridad al contrato presentado como instrumento fundamental de la presente demanda, específicamente en el año 2003, el ciudadano SARKIS YOUSSEF MOAWAD, en su condición de Presidente de COMERCIAL OMAYA C.A ha venido suscribiendo contratos de arrendamiento, cuyo objeto ha sido el mismo local A-A-2; ubicado en el Edificio Industrial N° 5, del Centro Industrial Palo Grande y de la misma manera lo ha hecho en representación de COMERCIAL RINABOMI C.A, situación fáctica que permite inferir que la relación arrendaticia se ha venido desarrollando desde esa fecha, es decir desde el 1 de mayo de 2003, cuando se suscribió el primer contrato en representación de COMERCIAL OMAYA C.A, fecha a partir de la cual el inmueble ha sido ocupado por ella de manera ininterrumpida, hasta la fecha de celebración del último de los contratos suscritos, que es el contrato cuyo cumplimiento se acciona en el presente proceso, contratos que además presentan una característica determinante a excepción del primero; como lo es que el plazo de duración pactado fue de siete días con seis meses de prorroga legal, siendo importante precisar por una parte que; por reglas de experiencia común, resulta a todas luces inverosímil que una firma comercial que va a desarrollar sus actividades comerciales en un determinado inmueble, celebre un contrato por un plazo tan breve como el señalado en el contrato y por la otra, que siendo la prorroga legal un beneficio que otorga la Ley, mal podría pactarse contractualmente un plazo sin tomar en cuenta el tiempo que se ha mantenido la relación arrendaticia.
Como se viene señalando, de todas y cada una de las probanzas aportadas, claramente se deduce que la relación arrendaticia que vincula a las partes se inició realmente en el año 2003 y se ha venido manteniendo de manera ininterrumpida, pues aun cuando los diferentes contratos que suscribieron las partes fueron celebrados bajo el ropaje de un contrato con su respectiva prorroga legal con dos empresas distintas, el último de ellos lo fue en ejecución o dando continuidad a esa relación que se ha venido manteniendo de manera ininterrumpida desde el año 2.003 y cuyo objeto no ha sido otro que el arrendamiento del inmueble que es objeto de la presente demanda para ser usado como sede de COMERCIAL OMAYA C.A; de modo que los hechos expuestos como fundamento de la pretensión de cumplimiento de la parte actora no se corresponden con la realidad, por no ser cierto que la arrendataria esté obligada a entregar el inmueble al vencimiento del contrato celebrado en junio de 2.010, por que, no obstante haberse suscrito a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A, los contratos de los años 2.006, 2007 y 2009, respectivamente como arrendataria, como antes se señaló; dichos contratos lo han sido en ejecución de esa relación que inició con COMERCIAL OMAYA C.A y de acuerdo con la normativa especial que rige en materia arrendaticia, una vez vencido el contrato, es cuando empieza a regir el lapso de prorroga legal a la cual tiene derecho, que por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia de más de cinco años, de acuerdo con lo dispuesto en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de dos años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato, esto es, a partir del 7° mayo de 2.010.
Del estudio y valoración de todas y cada una de las pruebas producidas se puede evidenciar que con anterioridad al contrato presentado como instrumento fundamental de la presente demanda, el ciudadano SARKIS YOUSSEF MOUAWAD, indistintamente sea en su condición de Presidente de COMERCIAL OMAYA C.A o COMERCIAL RINABOMI C.A, ha venido suscribiendo contratos de arrendamiento, cuyo objeto ha sido el mismo local A-A-2; ubicado en el Edificio Industrial N° 5, del Centro Industrial Palo Grande, específicamente desde el año 2.003, emergiendo de los autos suficientes indicios que demuestran una estrecha vinculación entre estas dos firmas comerciales, situación fáctica que permite inferir que la relación arrendaticia se ha venido prolongando ininterrumpidamente desde esa fecha.
En el caso de autos, al ser analizadas con detenimiento todas y cada una de las argumentaciones efectuadas por las partes y adminiculadas a su vez con todas y cada una de las probanzas aportadas, se concluye que no cabe duda alguna que la contratación desde sus inicios se llevó a cabo con la firma COMERCIAL OMAYA C.A, pero los efectos jurídicos de esos contratos que se han celebrado a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A; firma a nombre de quien fueron suscritos los contratos de arrendamiento celebrados en los años 2.006, 2007 Y 2009, han sido comunicados en su totalidad a COMERCIAL OMAYA C.A; es decir, de la manera como se ha venido desarrollando esa relación jurídica contenida en las documentales aportadas, es el ciudadano SARKIS YOUSEFF quien como representante de ambas firmas, específicamente COMERCIAL OMAYA C.A se ha mantenido en el uso y disfrute del inmueble mediante el pago de un canon, hecho que se sustenta en la circunstancia de que la persona natural que viene suscribiendo los contratos, es el; que es el representante de ambas firmas comerciales, tal es el caso que inicialmente los contratos los suscribió en su condición de representante de COMERCIAL OMAYA C.A hasta el año 2.006 y 2007 cuando los celebra a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A, para luego en el año 2008 suscribirlo en su condición de representante de COMERCIAL OMAYA C.A, pero en el 2.009, nuevamente el contrato es celebrado por el a nombre de COMERCIAL RINABOMI C.A y una vez vencido este contrato, el último lo celebra a nombre de COMERCIAL OMAYA C.A de tal suerte que; sería ilógico pensar que una determinada firma Mercantil, celebre un contrato por un lapso de siete días, luego desocupe el inmueble y a los seis meses lo vuelva a ocupar por un plazo igual; para desocuparlo nuevamente a los seis meses y mantenerse así celebrando contratos durante varios años donde interviene como arrendataria otra firma Mercantil con la cual no tiene vinculación alguna.
En este sentido se hace necesario precisar, que siendo la característica resaltante del contrato de arrendamiento la obligación que asume una de las partes de hacer gozar a la otra de un bien mueble o inmueble por un plazo determinado, mediante una contraprestación que la otra se obliga a pagarle; en el caso bajo examen, se desprenden elementos fácticos suficientes, alegados y probados de que los efectos del contratos que fueron celebrados con la firma COMERCIAL RINABOMI C.A, han sido extendidos en su totalidad la firma COMERCIAL OMAYA C.A, y que entre dichas empresas existen ciertos intereses al estar representadas por la misma persona natural que es el ciudadano SARKIS YOUSSEF MOUAWAD, hecho este que permite concluir que la relación arrendaticia se ha venido manteniendo de manera ininterrumpida entre las mismas partes desde el año 2.003; por tanto, tiene una duración que supera el lapso de cinco años y la verdadera prorroga legal que corresponde es de dos años; por que, en definitiva quien ha venido desarrollando sus actividades comerciales en el inmueble mediante un pago, es el representante de ambas empresas, especialmente como sede de COMERCIAL OMAYA C.A y aún cuando el artículo 201 del Código de Comercio precisa que las sociedades Mercantiles son autónomas y tienen personalidad jurídica distinta de a la de sus socios, en el caso que se analiza el contrato celebrado se vio rebasado por lo que verdaderamente ha acontecido, por tanto; en obsequio de una recta aplicación de justicia, el supuesto de hecho planteado en dicho precepto legal no se subsume al caso de autos, pues no obstante que el contrato se ha venido celebrando con dos empresas distintas, el negocio jurídico cuyo cumplimiento acciona la parte actora en el presente juicio en opinión de quien aquí decide, fue celebrado en ejecución de esa relación que inició en el año 2.003 y en este punto vale la pena traer a reflexión que aun cuando, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil; el mismo es ley entre las partes; esa libertad de contratación a la que alude la norma, en muchas ocasiones deja a un lado las consecuencias que pudiesen desprenderse del acto realizado, por la desigualdad en la cual se encuentra una de ellas con respecto a la otra, que hace sucumbir su facultad de discutir las condiciones bajo las cuales se va a desarrollar el negocio jurídico que suscribe, y si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, tampoco es menos cierto que de acuerdo con el artículo 2 de nuestra carta fundamental Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En ese orden de ideas, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
Pretender desconocer lo verdaderamente ocurrido en el presente proceso, es atentar contra el mandato constitucional de utilizar el proceso para la realización de la justicia.
Adicionalmente vale la pena resaltar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
De tal modo pues, se hace forzoso para quien aquí decide concluir que los hechos expuestos como fundamento de la pretensión de cumplimiento de la parte actora no se corresponden con la realidad, por no ser cierto que la arrendataria esté obligada a entregar el inmueble al vencimiento del contrato celebrado en junio de 2.010, porque por voluntad de las partes, la relación jurídica se ha venido desarrollando desde el año 2.003 y una vez vencido el último contrato, es cuando empieza a regir el lapso de prorroga legal, que por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia de más de cinco años, de acuerdo con lo dispuesto en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de dos años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato, esto es, a partir del 7° mayo de 2.010.
Respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato basada en el vencimiento de la prorroga legal debe añadirse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
Aunado a lo anterior, debe precisarse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.
De no ser así se estaría subvirtiendo la norma especial, al permitir que un derecho que corresponde a las partes por expresa disposición de la ley, como lo es la prórroga legal; se convierta en una figura contractual que puede ser modificada a la libre voluntad de una de las partes en desmedro de la otra.
En el caso sub iudice, habiendo vencido el último contrato celebrado entre las partes en fecha 7 de mayo de 2.010, surgió para la arrendataria su derecho a la prórroga legal, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de 2 años contados a partir de esa fecha; por haber tenido la relación arrendaticia una duración que supera el lapso de cinco (05) años.
Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito el 10 de junio de 2010 sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 7 de mayo de 2010 y a partir de dicha fecha, empezó a regir la prorroga legal de dos años que para la fecha de interposición de la demanda aún se encontraba vigente, por tanto la pretensión de la parte actora no puede prosperar y así será expuesto en el dispositivo del presente fallo.
III
En virtud a las argumentaciones expresadas , este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la firma ZAHARA INVESTMENTS L.T.D, contra COMERCIAL OMAYA C.A. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días de febrero de dos mil doce. Años 201° de la independencia y 152 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
Exp AP31-V-2011-00373.