REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente Nº 6.164 PARTE DEMANDANTE: BLANCA EXCELINA ROLÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.033.503; representada judicialmente por los abogados en ejercicio ROSE MARIÉ CÁCERES de GARCÍA, RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y ALEXANDER ENRIQUE CARDOZO GONZÁLEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.565, 23.137 y 80.607, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MILENA ROSA HELMEYER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 1.588.618; representada judicialmente por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.594. MOTIVO: MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 22 DE MARZO DEL 2011 POR EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 9 de mayo del 2011 por la abogada ROSE MARIÉ de GARCÍA, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada el 22 de marzo del 2011 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER. Segundo.- De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandante. El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 31 de mayo del 2011, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 9 de junio del 2011. Por auto del 13 de junio del 2011, se le dio entrada, y detectado como fue el error de foliatura en las actas del expediente, se ordenó su remisión al juzgado de la causa a los fines de su corrección. Una vez subsanado el error delatado, fue recibido de vuelta en fecha 13 de julio del 2011. Mediante providencia del 20 de julio del 2011, este ad quem fijó el décimo día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para proferir el fallo respectivo. Con motivo de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 6 de mayo del 2011, este Superior, mediante auto del 27 de julio del 2011, suspendió temporalmente la causa. El 11 de abril del 2012, compareció la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, apoderada de la parte demandada, quien solicitó, previa notificación de la parte demandante, se procediera a la reanudación del juicio de acuerdo con la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia; y pidió se librara la boleta respectiva. Dicha solicitud fue proveída por este Juzgado mediante providencia del 23 de abril del año en curso, revocándose el auto proferido el 20 de julio del 2011 y ordenándose la notificación de las partes. Una vez notificadas las partes, por auto del 4 de julio del 2012, se fijó el tercer día de despacho siguiente a esa data, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. El 13 de julio del 2012, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual se dejó constancia que no se hizo presente por sí ni por medio de apoderado alguno, la parte demandante, ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, expuso: “Es el caso ciudadana Juez, que soy apoderada judicial de las propietarias del edificio Residencias Maristas, quienes ofrecieron en venta a los inquilinos de los apartamentos que ellos ocupaban; sin embargo, no todos los arrendatarios hicieron uso de ese derecho, entre ellos la hoy demandante, ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN, quien manifestó que no poseía los recursos económicos para su adquisición, aunque ello no consta en el expediente. Que el juicio se tramita de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la señalada Ley, las propietarias ofrecieron en venta a la hoy demandante recurrente el apartamento de autos. Que transcurridos los quince (15) días concedidos por la ley, la arrendataria no aceptó la venta. Que al folio 25 cursa el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en cuya cláusula Tercera, se evidencia que el contrato fue suscrito por un año, de manera que, de conformidad con el artículo 38 de la misma Ley, se le concedió a la arrendataria la prórroga legal que venció en el año 2009. Que para que no se renovara nuevamente el contrato de arrendamiento, le indicó a su mandante que cerrara la cuenta donde recibía el depósito de los alquileres. Que en el libelo de demanda la actora adujo que no se le notificó de la venta del apartamento; que al ir a depositar el canon respectivo, se encontró que la cuenta había sido cerrada, por lo que fue al Juzgado de consignaciones a realizarla. Que dichos alquileres no se han retirado. Que en tres (3) juicios similares a la presente causa, en los cuales mis mandantes han sido parte, incoados ante otros juzgados de instancia, se interpuso en esos escritos igualmente la reconvención propuesta, y fue admitida. Que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, en el fallo hoy recurrido, no admitió la reconvención; por lo cual me adhiero a la apelación y solicito la reposición de la causa al estado de que el tribunal de la causa se pronuncie sobre la reconvención propuesta por mí en la contestación de la demanda, ello aunque la sentencia de primera instancia favoreció a mi representada, no se respetó el debido proceso, dejándola en indefensión”. Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia definitiva el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y determinó que la lectura del dispositivo se haría a las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45 a.m.), mediante acta levantada al efecto, la cual sería firmada por los asistentes a dicho acto. Vistas las exposiciones realizadas por las partes, y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició esta causa en virtud de la demanda de retracto legal introducida el 16 de septiembre del 2009 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ALEXANDER ENRIQUE CARDOZO GONZÁLEZ en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Alegó el nombrado apoderado como hechos relevantes, los siguientes: 1.- Que su mandante, viene ocupando en calidad de arrendataria el apartamento distinguido con el Nº 61, planta séptimo piso, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, por más de veinte años, siendo el último de los contratos el suscrito en fecha 03 de mayo del 2005, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Municipio Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 16, Tomo 49, con las propietarias del inmueble, ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PAPUA, titulares de las cédulas de identidad números 3.085.309 y 3.317.558 respectivamente. 2.- Que el 20 de noviembre del 2008, las propietarias del inmueble introdujeron ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una solicitud de notificación judicial, dirigida a su representada, para ofrecer en venta el inmueble arrendado, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 230.880,00). Que la referida notificación judicial nunca fue practicada por el mencionado juzgado, lo que hace que no tenga efecto jurídico alguno, y a tal efecto consignó copia certificada del expediente AP31-S-2008-002217, marcada “C”. 3.- Que su representada tuvo conocimiento a través de los vecinos, que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria fue cedido en propiedad a otra persona, lo que considera una actitud arbitraria, ya que su representada mantuvo conversaciones con la ciudadana TIRSA SEGURA IBARRA, copropietaria del inmueble, sobre su disposición de adquirir el mismo. Que las propietarias del inmueble le manifestaron estar dispuestas a vendérselo, pero que jamás concretaron los términos de la compra venta. 4.- Que las propietarias del inmueble, en fecha 14 de julio del 2009, procedieron a dar en pago el mismo a la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00), monto muy superior al que consta en la solicitud de ofrecimiento en venta a su cliente que intentaron llevar a efecto las propietarias y que nunca se materializó, lo que en su decir, incrementó el precio en más del cincuenta por ciento (50%), “habiendo transcurrido solamente 6 meses desde la frustrada oferta de venta”. 5.- Que tuvo conocimiento de la dación en pago mencionada, en fecha 30 de julio del 2009, a través de la colaboración del ciudadano JUAN DE DIOS DIAZ, quien solicitó copia certificada de la enajenación por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda. 6.- Que a su mandante le ha sido burlado el derecho preferente que tiene de adquirir dicho inmueble con preferencia a cualquier otro tercero, a pesar que la arrendataria le había manifestado a las propietarias su interés en adquirirlo. 7.- Que al acudir la arrendataria, como regularmente lo hace los primeros días de cada mes, a cancelar el canon de arrendamiento del mes de mayo del 2009 al Banco Exterior; se encontró con la novedad de que la cuenta donde realizaba dichos depósitos había sido cerrada o cancelada; y por tal motivo, acudió el 7 de mayo del 2009, al Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial para dar apertura al proceso de consignaciones de cánones de arrendamiento, a fin de no entrar en mora de sus obligaciones contractuales. 8.- Que por los hechos narrados, es por lo que ocurre al Tribunal para ejercer su derecho de preferencia mediante la acción de retracto legal. El petitorio de la demanda es como sigue: “…Basado en todos los hechos ya narrados es que acudo en nombre de mi representada a demandar como formalmente demando a la actual titular de los derechos de propiedad sobre el inmueble, ciudadana MILENA ROSA HELMEYER venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Carrera 17 entre Calles 29 y 30, Nº 29-30 Barquisimeto, Estado Lara y titular de la Cédula de Identidad nº. 1.588.618 para que convenga y reconozca o en su defecto a ello sea conminada: 1) Que la demandante ocupa el apartamento de que es causa, como inquilina por tiempo mayor a los dos (2) años requeridos por el Articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser acreedora al derecho de preferencia ofertiva. 2) Que la demandante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3) Que la demandante había manifestado a las propietarias su voluntad de comprar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. 4) Que en fecha 14 de julio de 2009 las propietarias cedieron en dación en pago a la extraña adquiriente declarando falsamente haber efectuado la tradición legal de la plena propiedad del inmueble a la aceptante de la dación en pago. 5) Que la aceptante de dicha cesión nunca notificó a la arrendataria del apartamento haber aceptado dicha dación y ser la nueva titular del derecho de propiedad del mismo ni tampoco entró en posesión de éste. 6) Que las circunstancias antes indicadas constituyen requisitos indispensables para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio y por tanto se DECLARE CON LUGAR a favor de mi mandante disponiendo que ésta se subrogue en los derechos de la aceptante en dación en pago en todos los derechos previstos en el documento de fecha 14 de Julio de 2009. 7) Que declarado con lugar el derecho reclamado por la arrendataria por el hecho de que el presente juicio tiene por objeto la transferencia de la propiedad se ordene su protocolización para que surjan así los efectos traslativos de propiedad del fallo mediante su inscripción en la Oficina de Registro Inmobiliario ya señalado. 8) Que en relación a las consideraciones expresadas en este libelo de demanda decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar que solicito. 9) Que condene a las demandadas a pagar los gastos y costas del presente juicio”. (Copia Textual). De conformidad con lo previsto en el ordinal 3º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos; y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 589 ejusdem, requirió medida cautelar innominada que permitiera mantener a la arrendataria en la posesión física del inmueble. Como fundamentos de derecho, invocó lo previsto en los artículos 33, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y 1.546 del Código Civil. Invocó la sentencia Nº 260 del 20 de mayo del 2005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso Regalos Coccinelle C.A. contra Inversora El Rastro C.A. y Promociones La Pintoresca C.A., Expediente Nº 2004-00087; cuyo contenido parcialmente dio por reproducido. La demanda fue estimada en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00). Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora consignó como recaudos de su demanda, los siguientes: 1) Marcado “A”, instrumento poder que acredita su representación y la de los abogados ROSE MARIÉ CÁCERES de GARCÍA y RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS (folios 6 al 8). 2) Marcadas “B” y “C”, copias certificadas de actuaciones cursantes en el expediente Nº AP31-S-2008-2217, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA (folios 9 al 40); actuaciones que se tienen como fidedignas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; así se establece. 3) Marcada “D”, constancia de trabajo emitida en fecha 06 de agosto de 2009 por la empresa INVERSIONES FOTO PRADO 500 D C.A., a favor de la ciudadana BLANCA ROLON (folio 41). Por tratarse de un documento privado no ratificado en juicio, al mismo no se le otorga valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 431 del Texto Adjetivo. Así se decide. 4) Marcados “E”, copia certificada del documento de dación en pago celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, y la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. Dicho documento fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el Nº 2009.1386., Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.2096 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 (folios 42 al 48); “F”, copia certificada del expediente identificado con el número 2000-641, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2009 (folios 49 al 60), y, “G”, certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, a favor de la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON (folios 61 al 63); documentos a los que se les otorga plena fe de las declaraciones en ellos contenidas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide. El 16 de octubre del 2009 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y emplazó a la accionada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda; más cuatro (4) días que se le concedieron como término de la distancia. Mediante diligencias de fechas 2 y 19 de noviembre del 2009, la co-apoderada de la demandante, consignó los fotostatos para que se librara la compulsa, a los fines de la citación de la demandada; y pidió se comisionara a un Tribunal de Municipio, en Barquisimeto, estado Lara, para la práctica de la misma. El 9 de agosto del 2010 compareció la abogada DIANNA ESTELLA PÉREZ, quien en su condición de apoderada de la parte demandada, consignó original de instrumento poder que acredita su representación, y se dio por notificada. El 11 de agosto del 2010, la apoderada de la parte demandada dio contestación a la demanda, en los siguientes términos: 1.- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representada, ya que los supuestos de hecho son inciertos y los extremos de ley no están satisfechos para que una demanda de tal magnitud prospere en derecho. 2.- Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya aceptado la oferta de venta que le fue notificada. 3.- Negó, rechazó y contradijo que la notificación de oferta de venta y su complemento no haya sido efectuada conforme a derecho, ya que el complemento de la notificación realizada conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en “dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación”, por tanto se complementó la notificación especificando la forma de pago y en pro del inquilino se le concedió nuevamente el lapso. 4.- Que la parte actora consignó incompleta la certificación de la notificación judicial de oferta de venta, con la sola finalidad de sorprender la buena fe del juzgador. 5.- Que su representada es propietaria y adquirió el inmueble objeto de la pretensión previo cumplimiento estricto de los requisitos establecidos en la normativa legal vigente, es decir, lo consagrado en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como evidencia la notificación judicial de oferta de venta que en original anexó marcada “A”. Por todo lo expuesto, solicitó al Tribunal declarara sin lugar la demanda. Asimismo, reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato, reconvención que fue declarada inadmisible por el juzgado a quo mediante decisión del 1 de diciembre del 2010; en virtud de la cuantía propuesta en la misma. Junto con la contestación, dicha apoderada acompañó: 1) marcada “A”, (folios 84 al 117); original del expediente identificado con el Nº AP31-S-2008-002217, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA; por tratarse de un instrumento público, surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Con dicha notificación, se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, luego de hacerse los toques le ley, no respondió persona alguna, por lo que el señalado Juzgado de Municipio, procedió a introducir por debajo de la puerta copias certificadas del contenido de la solicitud de notificación, y fijó el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, en consecuencia, quedó demostrado en autos que el 26 de enero del 2009, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, y luego de hacer los toques de ley y no haber respondido persona alguna, el Tribunal fijó el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, declarándose judicialmente notificada a la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON. Así se declara. 2) Marcada “2”, copia certificada del documento de dación en pago celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA, actuando en su propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, y la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2009, bajo el Nº 2009.1386, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.2096 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; por tratarse de instrumento público, promovido en copia certificada surte pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. 4) Marcada con la letra “C”, copia simple del documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA, actuando en propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PAPUA, y la ciudadana BLANCA ROLÓN, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue autenticado en fecha 03 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; a través del cual quedó acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA, actuando en propio nombre y también en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PAPUA, y la ciudadana BLANCA ROLÓN, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 61, ubicado en el piso siete (07) del edificio denominado “Maristas”, el cual está situado en la Calle Los Maristas, Municipio Chacao del Estado Miranda. Instrumento acompañado en copia simple, que a juicio de quien decide, por tratarse de un documento autenticado en copia simple, merece fe pública, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Así se declara. El 13 de diciembre del 2010 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos: En el capítulo I, reprodujo e hizo valer el contenido íntegro del documento poder que acredita su representación; de las documentales producidas por la parte actora con el escrito libelar, y, por último, el mérito favorable de la documental marcada “A”, producida junto con el escrito de contestación al fondo de la demanda. El juzgado de cognición se pronunció sobre dichas pruebas en la sentencia por él proferida, inadmitiendo el mérito favorable de los autos, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está obligado a analizar todas las pruebas cursantes en los autos. En virtud de la apelación de la co-apoderada judicial de la parte demandante, corresponde a esta juzgadora precisar la justeza o no del fallo recurrido. Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia. MOTIVOS PARA DECIDIR PRIMERO.- De la competencia. Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestro Texto Adjetivo establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”. De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece. SEGUNDO.- PUNTO PREVIO.- De la adhesión a la apelación.- La representación judicial de la parte demandada, DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, en su exposición oral se adhirió a la apelación en los siguientes términos: “Me adhiero a la apelación y solicito la reposición de la causa al estado de que el tribunal de la causa se pronuncie sobre la reconvención propuesta por mí en la contestación de la demanda, ello aunque la sentencia de primera instancia favoreció a mi representada, no se respetó el debido proceso, dejándola en indefensión”. Para decidir, se observa: Estable el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 888: En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable. (Resaltado de este Tribunal). Ahora bien, a los folios 132 al 133 del presente expediente, riela el auto dictado por el juzgado a quo de fecha 1 de diciembre del 2010, mediante el cual se pronunció sobre la reconvención propuesta por la demandada, declarándola inadmisible, en razón de la cuantía. En virtud que el artículo supra citado, establece que la negativa de la reconvención es inapelable, es forzoso para esta superioridad declarar, como en efecto así se hará en el dispositivo de este fallo, sin lugar la solicitud de reposición de la causa al estado que el a quo se pronuncie sobre la reconvención propuesta en la presente causa, por cuanto ya se pronunció sobre la misma. Así se decide. TERCERO.- Del fondo de la controversia. Dilucidado lo anterior, pasa este ad quem a pronunciarse sobre el recurso de apelación que nos ocupa, así: El asunto sometido a conocimiento de esta alzada viene dado en virtud de la demanda propuesta por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, basado en el derecho preferencial que dice tener por ser arrendataria del inmueble descrito por más de dos años, y cuyo último contrato fue suscrito el 3 de mayo del 2005 con las propietarias TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PAPUA, titulares de las cédulas de identidad números 3.085.309 y 3.317.558 respectivamente. Alegó la representación judicial de la parte actora que el 20 de noviembre del 2008, las prenombradas propietarias introdujeron ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una solicitud de notificación judicial, dirigida a su representada, para ofrecer en venta el inmueble arrendado, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 230.880,00); notificación que -alega- nunca fue practicada por el indicado Tribunal. Adujo que las propietarias del inmueble, dieron en pago el mismo a la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00), en fecha 14 de julio del 2009; teniendo su mandante conocimiento de esa dación, el 30 de julio del 2009, a través de la colaboración del ciudadano JUAN DE DIOS DIAZ, quien solicitó copia certificada de la enajenación por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda; siéndole burlado el derecho preferente que tiene su mandante de adquirir dicho inmueble con preferencia a cualquier otro tercero. Por su parte, la apoderada de la demandada, negó, rechazó y contradijo que la demandante haya aceptado la oferta de venta que le fue notificada. Negó que la notificación de oferta de venta y su complemento no haya sido efectuada conforme a derecho. Alegó que la parte actora consignó incompleta la certificación de la notificación judicial de oferta de venta, con la sola finalidad de sorprender la buena fe del juzgador, y que su representada es propietaria y adquirió el inmueble objeto de la pretensión previo cumplimiento estricto de los requisitos establecidos en la normativa legal vigente, es decir, lo consagrado en los artículos 42, 43, 44, 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como evidencia la notificación judicial de oferta de venta consignada en original. El juzgado de cognición, al proferir su fallo, determinó: “…omissis… Ahora bien, la parte actora alega como fundamento de la demanda, que las arrendadoras del inmueble no procedieron a realizar debidamente la notificación judicial a que se refiere el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ya que si bien las arrendatarias presentaron la solicitud de notificación por ante los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignada la misma al Juzgado Décimo Cuarto, este procedió a declararla desierta. Asimismo, consignó copia certificada de la mencionada solicitud de notificación. No obstante, hay que señalar que la parte demandada consignó en original el expediente contentivo de la solicitud de notificación judicial, el cual riela en el expediente, desde el folio 84 hasta el folio 117. De la revisión de dicho expediente puede evidenciarse que en fecha 26 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó al inmueble objeto del presente juicio a los fines de practicar la notificación, dejándose expresa constancia que se procedieron a realizar los toques de ley, sin que atendiera persona alguna, por lo que se procedió a introducir por debajo de la puerta copias certificadas del contenido de la misma. Así las cosas, observa este Sentenciador, que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha cierta de la notificación. En el presente caso, ha quedado claro que la notificación se produjo en fecha 26 de enero de 2009, por lo que al haber sido introducida la demanda en fecha 16 de septiembre de 2009, se incumplió con el plazo de cuarenta (40) días establecidos en el artículo 47 ejusdem. En consecuencia, se debe afirmar que la presente acción de Retracto Legal intentada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON contra la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER, no debe prosperar en derecho, en razón que la misma no fue ejercida dentro del plazo de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha cierta de la notificación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE” (copia textual). Para decidir, se observa: El retracto legal, es definido por la legislación inquilinaria venezolana, como el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 42 de la citada Ley, establece como condiciones a los fines de que el arrendatario sea acreedor al derecho de preferencia, en primer lugar, que éste tenga más de dos (2) años como tal, en segundo lugar, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y por último, que satisfaga las aspiraciones del propietario. Asimismo, a los fines del ejercicio del derecho preferente, el artículo 44 del mismo texto legal, prevé: “Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”. Tal norma impone, en su primer aparte, la obligación al propietario de notificar mediante documento auténtico al arrendatario, su manifestación de voluntad de vender el inmueble; y en el Parágrafo Único, establece la obligación del arrendatario de notificar al propietario su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, so pena, que transcurridos esos quince días sin dar respuesta al propietario, éste último queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. En el sub lite, aprecia quien decide, que sobre la notificación practicada en el presente juicio, la representación judicial de la parte actora alegó que “Dicha notificación nunca fue hecha a mi representada en forma personal lo cual hace que no tenga efecto jurídico alguno a los fines en ella previstos” (vuelto al folio 2 de la pieza principal), por lo cual -agregó- le fue burlado el derecho preferente que tenía su cliente de adquirir dicho inmueble con preferencia a cualquier otro tercero. Sin embargo, de la revisión de las actas del presente expediente, a los folios 84 al 117 de la pieza principal, cursa marcado “A”, original del expediente Nº AP31-S-2008-002217, nomenclatura del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial incoada por la apoderada judicial de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PAPUA. Con dicho instrumento, que fue valorado ut supra, se dejó constancia que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio, al trasladarse y constituirse en la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, y luego de hacer los toques de ley y no haber respondido persona alguna, procedió a introducir por debajo de la puerta copias certificadas del contenido de la solicitud de notificación, y fijó el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, dejando constancia mediante acta levantada a tal efecto, que el 26 de enero del 2009 quedó notificada la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON. Con relación a la práctica de la notificación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº RC-92-35, de fecha 13 de abril del 2000, caso MARIO LUNA HERNÁNDEZ contra la sociedad mercantil VENGAS DE OCCIDENTE, fijó el siguiente criterio: “…omissis… Ahora bien, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como si lo es la autenticidad de la práctica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado. Así, se puede apreciar de la doctrina de vieja data, que permitía que la notificación fuera hecha por telegrama o carta misiva, siempre que el medio contara con fecha cierta (Sentencia 1 de marzo de 1961, GF. No. 31, 2ª etapa, págs. 50 y ss.). Por otra parte, es imprescindible ponderar que el acto de notificación cumplió su objetivo, desde el momento en que puso en conocimiento a la parte demandante, de la voluntad de la empresa demandada, de dejar sin efecto el contrato de concesión que los unía. Así pues, el acto notificatorio fue efectivo a los fines de lograr poner en conocimiento del concesionario la voluntad de la empresa concesionante, cumpliéndose la finalidad última del acto de notificación. Sobre el particular necesariamente hay que hacer referencia a las teorías que rigen la notificación, así comenta Maurino, que: “Teoría de la recepción. Según ella, las notificaciones en el proceso se rigen por el principio de la recepción, produciendo plenamente sus efectos cuando han sido observadas las normas establecidas por la ley para que el acto notificado llegue a su destinatario, con prescindencia del conocimiento efectivo que se tenga de su contenido. Así lo entiende literalmente CHIOVENDA, exponente máximo de este criterio extremo (…) Teoría del conocimiento. Basada en el principio del conocimiento, considera que la falta de notificación o su deficiencia en cuanto a los requisitos formales fijados por la ley, no es óbice para reconocer eficacia notificatoria al conocimiento del acto, legrado por otros medios. Teoría ecléctica. (…) En tal sentido COLOMBO expresa que una cosa es que el conocimiento se presuma sin admitir prueba en contrario cuando la notificación se ha practicado con las formalidades legales, y ‘otra –ya inaceptable- deducir de esa premisa que nunca el conocimiento efectivo puede suplir la notificación formal’. EISNER coincide con el autor citado, aclarando que no se trata de un problema de conocimiento, ‘sino de certeza y seguridad’”. Del criterio jurisprudencial que antecede, que esta juzgadora hace suyo, se deduce que la validez de la notificación no depende de la presencia en forma personal del sujeto a quien va dirigida, sino que su validez está sujeta a la autenticidad de la práctica de la misma, requisito que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplirse con el acto de traslado; por lo tanto, considera esta alzada, que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al haberse trasladado y constituido en la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, realizó de manera auténtica la notificación de la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLON, en fecha 26 de enero del 2009. Así se decide. Aclarado lo relativo a la notificación judicial, corresponde determinar si la arrendataria dio cumplimiento a lo previsto en el Parágrafo Único del artículo 44, transcrito líneas arriba. De la revisión de las actas del expediente no consta que la arrendataria recurrente, haya notificado a las propietarias del inmueble su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor mediante la notificación a ella realizada el 26 de enero del 2009; motivo por el cual, las propietarias quedaron libres para dar en venta el inmueble a terceros, tal como lo regula la Ley Especial. En relación con el plazo para hacer uso del derecho de retracto legal arrendaticio, lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así: “Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. Ahora bien, por mandato expreso del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones del derecho común, contenidas en el Código Civil en sus artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto legal, y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio. “Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”. En relación con la oportunidad para ejercer el derecho de retracto legal, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 260 de fecha 20 de mayo del 2005, estableció que: “… En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.” (Resaltado de esta alzada). Dicho criterio ha sido reiterado por la mencionada Sala mediante sentencia Nº RC.000736, expediente Nº 2011-000489 de fecha 9 de diciembre del 2011, caso EXECOM COMUNICACIONES C.A. contra RINSAL C.A. y otra, de la siguiente manera: “El Juez de Alzada, no hizo pronunciamiento alguno sobre el punto más importante de la controversia, influyente en todos los aspectos, incluso en el cómputo de la caducidad, relativo a que si no hubo notificación previa a la venta, sino posterior, no podía computarse el lapso de caducidad a partir de la fecha de registro de esa venta, sino desde el momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de tal operación, pues no podría demandar el arrendatario la nulidad de una venta que desconoce”. (Negrillas de este Superior). La posibilidad de que el arrendatario ejerza la acción de retracto dentro de los cuarenta (40) días siguientes a la fecha en que tenga conocimiento de la enajenación sólo es factible en tanto y en cuanto no se le hubiese hecho la oferta de venta antes de que se haga la negociación a favor de un tercero. De tal manera que por ignorar el inquilino la intención del propietario de enajenar el inmueble se le hace imposible manifestar su voluntad de adquirirlo, razón por la cual el legislador le concede la acción de retracto con la finalidad de hacer valer el derecho de preferencia correspondiente, una vez enterado de que la negociación se llevó a cabo; habiéndose realizado debida y oportunamente la notificación por parte del propietario de enajenar el inmueble y no habiendo manifestado el inquilino su voluntad de adquirirlo en las condiciones en que se le ofreció, el propietario tendrá la libertad de venderlo a terceras personas en las mismas condiciones (o incluso más onerosas) de las que se las ofreció al inquilino. El propietario sólo estará impedido de enajenar el inmueble a un tercero y deberá ofrecerlo de nuevo al inquilino cuando decida su enajenación, si dejase transcurrir más de ciento ochenta (180) días después de notificado el inquilino de la oferta, sin haberlo enajenado, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Efectuadas las anteriores consideraciones, y como quedó dicho con anterioridad, se observa que la inquilina demandante fue debida y oportunamente notificada (en fecha 26 de enero del 2009) de la voluntad de las propietarias de enajenar el inmueble, con lo cual se tiene como cumplido el respeto a su derecho de preferencia. No consta en autos que ella hubiese aceptado esa oferta y la enajenación definitiva que realizaron dichas propietarias a favor de la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER fue realizada el día 14 de julio del mismo año; es decir, cuando habían transcurrido ciento sesenta y nueve (169) días contados a partir de aquella notificación que se le hizo. En virtud de tales razones de hecho y de derecho la demanda incoada por la ciudadana BLANCA EXCELINA ROLÓN, en contra de la ciudadana MILENA ROSA HELMEYER no puede prosperar en derecho como en efecto así fue decidido por la recurrida, la cual se confirmará en el dispositivo del presente fallo. DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 9 de mayo del 2011 por la abogada ROSE MARIÉ de GARCÍA, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada el 22 de marzo del 2011 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO.- SIN LUGAR la adhesión a la apelación propuesta durante la celebración de la audiencia oral en la presente causa, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA. Queda CONFIRMADA, la sentencia apelada. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso a la parte actora. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio del dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZA, DRA. MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES En la misma fecha 13/07/2012, se publicó y registró la anterior decisión, constante de diecinueve (19) páginas, siendo las 3:15 p.m.- LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES Exp. Nº 6.164 MFTT/EMLR/cs. Sentencia definitiva.