TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY, SANTA BÁRBARA Y EZEQUIEL ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
202° y 153°
Maturín, 01 de junio del año 2012

DE LAS PARTES

Demandante: Carmen Josefina García Lanz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 590.889 y de este domicilio, asistida por el abogado Willians Gil Guzmán, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 132.612 de este domicilio.

Demandada: Gustavo Jesús Sánchez Torrealba, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.216.615 y de este domicilio.

Acción deducida: CUMPLIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

Expediente N° 11.235

ANTECEDENTES:

La presente causa se inició por escrito de demanda ante el Tribunal Distribuidor de los Municipios, y recibida por este Juzgado en fecha 19 de marzo del año 2012, admitiéndose la misma en fecha 22 del mismo mes y año, cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, se ordenó formar expediente, numerarse y anotarse en el libro de causas respectivo, ordenándose la citación de la parte demandada. Se abre el cuaderno de medidas tal y como fue ordenado mediante auto de fecha 16 de abril del año 2012, el cual corre inserto en el cuaderno principal igualmente se niega el decreto a la providencia de la medida cautelar.

En fecha 23 de marzo del año 2012, se dicta auto ordenando efectuar la corrección en las foliaturas de las actuaciones siguientes al folio N° 40 del presente expediente, todo de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de marzo del año 2012, comparece por ante este Tribunal la parte actora y otorga poder especial al abogado Willians Gil Guzmán, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 132.162.

En fecha 10 de abril del año 2012, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte accionante y pone a disposición del alguacilazgo los recursos y medios necesarios con el fin de que se practique la citación del demandado e igualmente ratificó lo solicitado en cuanto a la medida de secuestro.

En fecha 20 de abril del año 2012, comparece por ante el Tribunal la ciudadana alguacil del mismo y consigna boleta de citación firmada por el ciudadano Gustavo Sánchez, parte demandada en el presente juicio.

En fecha 24 de abril del año 2012, comparece por ante este Juzgado la parte demandada y otorga poder especial a los abogados Pedro Enrique Romero, Sonia Coromoto Teresen Mijares y Emerson José Carvajal López, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 169.542 y 99.093 e igualmente consigna escrito de contestación de la demanda.

En fecha 08 de mayo del año 2012, comparece el apoderado judicial de la parte actora y ratificó los medios probatorios que fueron consignados el día 19 de marzo del presente año.

En fecha 10 de mayo del año 2012, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de pruebas.

En fecha 11 de mayo del año 2011, se dicta auto admitiendo las pruebas aportadas por las partes que intervienen en el presente juicio.

Estando en la oportunidad para dictar sentencia quien aquí decide lo hace en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

Como punto previo al mérito, corresponde al Tribunal pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentada así. La presente demanda no debió ser admitida por cuanto desde el 10 de noviembre de 2008 las partes suscribieron el último contrato privado. Es el caso que la vigencia de ese contrato era hasta el 31 de octubre de 2009 y ha pagado puntualmente los cánones de arrendamiento puntualmente. Por otra parte tenemos que la parte actora pretende obtener la restitución del inmueble vencido el lapso de la prorroga legal actuando de conformidad al Artículo. 39 de la ley de Arrendamientos que reza que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podré exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado. En este caso el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada… que en el presente caso la actora equivoco la vía procesal dispuesta para obtener la satisfacción de su interés. En este sentido, dice el demandado que no puede resolverse un contrato, que según las actas procesales ha concluido ya. Que en el caso de los arrendamientos una vez finalizada la acción pertinente para obtener la restitución no es el cumplimiento de contrato porque no hay contrato que resolver que la entrega material a la que hace referencia el articulo 39 ejusdem, es jurisdicción voluntaria no contenciosa. Una vez cumplida la prorroga legal de un contrato a tiempo determinado la acción que corresponde es la entrega del inmueble con la correspondiente medida de secuestro. Pero nunca una acción de cumplimiento de contrato. Que la prorroga legal no es un terminó contractual si no es una concepción que otorga la ley al arrendatario, pero en ningún caso da lugar a que el arrendador interponga la acción de cumplimiento

Lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada como fundamento de su cuestión previa, no puede ser subsumido dentro del supuesto fáctico relativo a la prohibición de admitir la acción propuesta, para la procedencia de esta hipótesis cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta entendido este primer supuesto como lo señala Rengel (2003), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, en materias determinadas por la ley que no gozan de tutela jurídica ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (TI Pág. 169) por lo que siguiendo el criterio doctrinario en cuanto al segundo supuesto de esta cuestión previa cuando la ley solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, existiendo el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio. La corte ha seguido una posición objetiva, estricta. Ha decidido que “deben aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción” no es que se requiera de palabras sacramentales ha sentenciado la Corte, sino sea cual fuere la forma de decirlo el legislador, debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción y que debe ser expresamente denunciada por la parte interesada en hacerla valer a través del medio procesal idóneo, para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto todo ello en virtud del principio de que en materia procesal Civil el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

Sin perjuicio de lo anterior, observa quien aquí sentencia que de los hechos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, se desprende que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato por vencimiento de su prorroga legal. Prorroga esta que busca por una parte darle estabilidad y seguridad al inquilino cumplidor de sus obligaciones, pero por otra parte busca dar certeza al arrendador en cuanto a la fecha en la cual podrá recuperar su inmueble si así lo quisiera. Es decir partir de qué momento nace su derecho de accionar el cumplimiento. Por esta razón el Artículo. 39 de la Ley de arrendamientos establece que llegado el vencimiento de la prorroga legal, el inquilino que incumpliera la obligación de restituir el inmueble, el arrendador podrá demandar, exigir el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado y en el respectivo proceso y podrá solicitar que se le restitúyala posesión sobre el inmueble dado en arrendamiento y en razón de ello y concatenado con la notificación judicial efectuada a través de la Notaria Pública en fecha 31 de julio del año 2009, en donde se le participa que “ NO EXISTE VOLUNTAD DE PRORROGAR EL CONTRATO, y por ende el inicio del curso de la prorroga legal es a partir del día 01 de noviembre de 2009, la cual de conformidad con el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de dos (02) años, con lo cual se cumplió con el requisito fundamental a los efectos de poner en conocimiento del inquilino de la voluntad de la propietaria y arrendadora de no continuar con la relación contractual, razón esta que hace que esta cuestión previa sea declarada sin lugar y así se decide.

DELIMITACIÓN DE LA LITIS

Pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y el thema decidemdum queda circunscrito a precisar los hechos en que se fundamenta la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento POR CUMPLIMIENTO DEL TERMINO Y VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, suscrito por el demandado, en virtud de no haberse renovado el contrato dado a la notificación que le hiciera la arrendadora en fecha 26 de septiembre del 2006, de la no renovación y atendiendo a la cláusula décima tercera del contrato que sirve de fundamento a la pretensión que desde el 01 de noviembre del 2007, al 01 de noviembre del 2011 la relación arrendaticia tuvo una duración enmarcada en el literal c del artículo 38 de la Ley de arrendamientos le corresponde 2 años de prorroga legal,. Siendo así las cosas se requiere el análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes.

Pruebas promovidas por la parte actora:

Documentales; Promueve el merito y valor probatorio del contrato de arrendamiento autenticado, que sirve de fundamento a la acción para probar que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, se valora por ser un documento público de conformidad al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignas, dándosele pleno valor probatorio por quedar evidenciado que la relación arrendaticia fue a tiempo determinado de un año renovable automáticamente, que comenzó el 01 de noviembre del año 2007, y venció el 01 de noviembre del 2008; de allí en adelante operaron cuatro prorrogas legales hasta el 01 de noviembre del año 2009, por lo que el contrato tuvo una duración de cinco años. Y así se decide.

De la notificación de fecha 31 de julio del año 2009 Se valora por ser un documento público de conformidad al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignas, dándosele pleno valor probatorio por demostrar que hasta la fecha del 01 de noviembre del 20011, operaron las prorrogas sucesivas pactadas en el contrato, dando paso al lapso de los dos años de la prorroga legal. Y así se decide.

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada el tribunal en cuanto al pago de las mensualidades de los cánones de arrendamiento este Tribunal las aprecia y les da todo su valor probatorio y tiene como realizadas las consignaciones hechas a favor de la demandada y así se decide.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis observa quien aquí decide, que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento de contrato consagrada en el Código Civil en su Artículo 1.167, el cual reza lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Analizada conjuntamente con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Así como también, analizar las probanzas aportadas por las partes, a fines de determinar si se cumplen los supuestos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Si se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble de los indicados en el Artículo 1 de la ley in comento.

El vencimiento del plazo estipulado
La duración de la relación arrendaticia
El vencimiento de la prorroga legal

En atención de los antes expuesto, este Tribunal encuentra, que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de prórroga legal contenida en el Título V, artículos 38 y siguientes del

Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente copia simple de consignaciones arrendaticias, así como cheque a favor de la demandante, más este no es el punto controvertido en el presente juicio, en cuanto al contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre el inmueble ya identificado en autos, el cual se valora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido y así se decide.

De tal instrumento se destaca, que dicho contrato de arrendamiento se pactó por un año fijo, contado a partir de su firma, con prórrogas por periodos iguales de un año, también fijos, siempre que una de las partes no diera aviso por escrito a la otra con dos meses de antelación, expresando su deseo de dar por terminado el contrato o las posibles prórrogas.

La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada. Ahora bien; en dicho contrato se estableció, específicamente, en la cláusula décimo primera, que las partes, tanto arrendador como arrendatario, convinieron que desde los dos (2) meses antes al vencimiento del presente contrato, se continuarán y decidirán entre si, si prorrogarán o no ese contrato, mediante manifestaciones recíprocas y por escrito, donde expresen los aspectos que modificarán y los que se mantendrán.
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Por lo que no, tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que con la notificación judicial efectuada en fecha 31 de julio de 2009 ha quedado demostrado que el demandado a debido hacer entrega del local comercial libre de personas y bienes por vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando la arrendadora facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar del inmueble arrendado, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 ejusdem. y así se decide.

La parte demandada señaló, que ella no había sido notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia, tal y como fue convenida en el contrato de arrendamiento con dos meses de antelación, alegando, que la misma no le había sido entregada personalmente, en este sentido, corresponde determinar si el hecho de no haber recibido la notificación personalmente invalida la misma. Sobre este punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz (Exp. N° 06-0730), dejó por sentado lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla…”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 del Código Civil a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En criterio de este Juzgador, si bien el arrendamiento se ha entendido, e incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido: y más aún cuando en las actas que conforman el presente expediente el funcionario público dio fe que se traslado y notifico a la persona que se encontraba en el local comercial ello trae como consecuencia que en consonancia con la jurisprudencia arriba señalada el demandado se le tenga como notificado y que estaba en conocimiento que a partir de la fecha antes señalada comenzaba a correr su lapso legal de prorroga legal y así se decide.

En base a todo lo aquí explanado, es necesario dar una definición completa de contrato; podemos decir:

"…Es la convención que tiene una denominación especial (ej. compra-venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción…"

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, que expresa:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

A los fines de que prospere la acción de cumplimiento de contrato por cumplimiento del término y vencimiento de la prorroga legal. Según lo pautado en el artículo 39 de la ley; en el presente caso las partes celebraron un contrato de arrendamiento con una duración de un año, contados a partir del 06 de diciembre de 2007 por tiempo determinado, que se prorrogara por periodos iguales a menos que una de las partes notificare a la otra con sesenta días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo nuevamente, que fue lo que sucedió cuando a través de la notaria la arrendadora le manifestó mediante notificación valida al inquilino su voluntad por escrito su voluntad de no renovar de no hacerlo…( ) que realizada la notificación el 31 de julio del 2000 de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y el establecimiento del beneficio legal establecido en la ley el cual era de dos años de conformidad con el artículo 38 de la Ley que regula la materia y el vencimiento de la prorroga contractual fue el 01 de noviembre de 2011, por lo que partir de la fecha comenzó a transcurrir la prorroga legal establecida en el articulo 38 ordinal c) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un máximo de dos (2) años…” habiendo comenzado transcurrir la prorroga legal a partir del siguiente día al vencimiento del contrato,. Por lo que encontrando este juzgador la existencia de la plena prueba de los hechos invocados en la acción, Resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por cumplimiento del término y vencimiento de la prorroga legal. Y así se decide.

DISPOSITIVA:
Razón por la cual este Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la DEMANDA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL interpuesta por la Ciudadana:, Carmen Josefina García Lanz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 590.889 y de este domicilio, asistida por el abogado Willians Gil Guzmán, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 132.612 de este domicilio contra el Ciudadano Gustavo Jesús Sánchez Torrealba, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.216.615, de este mismo domicilio.

SEGUNDO: Se condena al demandado, hacer entrega del inmueble local comercial ubicado en la Avenida Raúl Leoni S/N, a una cuadra de la extinta Discoteca Light Rock ahora Churrasquería El Guácharo en la ciudad de Maturín del Estado Monagas, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Bienhechurías que son o fueron de Luis García; SUR: Con terrenos que son o fueron de LUIS GARCIA y JOSE GARCIA, ESTE: Con carretera del Sur hoy avenida Raúl Leoni que es su frente; ESTE: Con calle sin nombre, que era otro de su frente, la cual no existe actualmente, encontrándose alinderada en la actualidad con terrenos y bienhechurías que son o fueron de la ciudadana: CARMEN GARCIA LANZ, libre de personas y cosas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los un (01) días del mes de junio del año 2012. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR:

Abg. LUÍS RAMÓN FARIAS GARCÍA
LA SECRETARIA,

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES ROJAS

En esta misma fecha, siendo las 2:30 pm. Se dictó y publicó la anterior Sentencia. Conste.

LA SECRETARIA,

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES ROJAS

Expediente N° 11.235
Abg. LRFG /lrfg