REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veinte de junio de dos mil doce 202º y 153º PARTE ACTORA: MINI CENTRO LA FLORESTA C.A , inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en el año 2.004, bajo el Nº 41, Tomo 115-A Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL GUERRA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 131.292. PARTE DEMANDADA: JOSE LEONARDO GUERRERO RODRIGUEZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V 6.998.501. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ERNESTO RINCON, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.784. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentado por el abogado, MIGUEL GUERRA quien actuando en su condición de apoderado judicial de la firma MINI CENTRO LA FLORESTA C.A, demandó al ciudadano José Leonardo Guerrero por desalojo de un local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, CENTRO COMERCIAL LA FLORESTA, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal. Se circunscribe la pretensión contenida en el libelo, al desalojo del inmueble constituido por un local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, CENTRO COMERCIAL LA FLORESTA, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por la firma MINI CENTRO LA FLORESTA C.A, en su condición de arrendadora, en contra del ciudadano JOSE LEONARDO GUERRERO RODRIGUEZ, en su condición de arrendatario del citado inmueble, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento. Por auto de fecha 14 de junio de 2011, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, en armonía con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 16 de abril de 2.012, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber cumplido con la gestión encomendada y haber citado a la parte demandada. Citada como quedó la parte demandada, compareció al proceso debidamente asistida de abogado y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas y dio contestación a la demanda incoada en su contra. Llegada la etapa de promoción de pruebas, solo la representación de la demandada compareció al proceso. Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal pasa a pronunciarse en orden a las defensas esgrimidas en los siguientes términos: DE LAS CUESTIONES PREVIAS En cuanto a la primera cuestión previa a decidir, que fue promovida en base al supuesto de hecho previsto en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, denunciada en base al argumento de que del acta de Asamblea acompañada a los autos, celebrada el 24 de marzo de 2.006, registrada el 30 de diciembre de 2.008, donde se aprobó el otorgamiento a la Directora General de las mismas atribuciones del Presidente y accionista principal, se constata que para tomar cualquier decisión no contenida en el documento constitutivo, el Código de Comercio exige la celebración de una Asamblea y el porcentaje de acciones que establece el acta constitutiva. Adicionalmente señaló que la junta administradora no tiene legitimidad por haber vencido el periodo de cinco años establecido para el ejercicio de sus funciones, el cual culminó el 16 de septiembre de 2.009 y en fecha 13 de abril de 2.008 falleció el accionista mayoritario de dicha firma, debiendo la Directora General haber convocado a los herederos a Asamblea General para hacer el nombramiento de sus administradores, según la cláusula décima quinta de sus estatutos, acto que no realizó, no estando facultados los administradores para otorgar poderes, el Tribunal para decidir observa: El supuesto de hecho previsto en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la capacidad de la que gozan las personas para ser partes en un juicio y corresponde a ellas por el sólo hecho de ser personas, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos, que es diferente de lo que configura el concepto de falta de legitimidad. La cuestión previa prevista en el numeral 2 es una defensa destinada a lograr que las personas que no tienen capacidad procesal para estar en juicio salgan de éste o se hagan representar o asistir por las personas llamadas por ley a representarlas o asistirlas. La capacidad procesal de acuerdo con lo afirmado por el Procesalista Humberto Henríquez La Roche viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo. En el caso bajo estudio, la parte actora está constituida por una empresa mercantil que por tener personalidad jurídica propia, puede ejercer sus derechos y a su vez asumir las cargas procesales correspondientes, por tanto, la cuestión previa promovida no puede prosperar, por que quien ejerce la acción en su condición de parte actora, es la firma MINI CENTRO LA FLORESTA C.A, no su junta administradora a título personal. Así se decide. Respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante del actor por no tener la representación que se atribuye, fundada en el supuesto fáctico de no tener la otorgante del poder facultades para hacerlo, en virtud de encontrarse vencido el plazo fijado para el ejercicio de sus funciones y por que ante el fallecimiento del accionista mayoritario, debió haberse convocado una Asamblea que le otorgara esa facultad, el Tribunal para pronunciarse observa: En el caso de autos, no es procedente la cuestión previa promovida por la parte demandada, pues de una revisión al poder del cual dice emanar el abogado Manuel Guerra su representación se constata que en su otorgamiento se cumplieron a cabalidad los requisitos previstos en el artículo 155 de la norma adjetiva, por que quien otorgó el poder es la persona que ejerce el cargo de directora, siendo importante señalar que de acuerdo con la disposición legal citada, lo que exige la norma es que el notario deje constancia de la exhibición de los documentos que legitiman al otorgante, hecho que ocurrió en el caso que se analiza; adicionalmente debe precisarse, que ha sido criterio constante de la Jurisprudencia y la doctrina patria que hasta tanto la sociedad no designe una nueva persona natural para el ejercicio del cargo de directivo, el que se encuentra ejerciéndolo debe permanecer legítima y eficazmente en el ejercicio de sus funciones, aún cuando el período para el cual fue designado haya vencido, por tanto, la cuestión previa denunciada no puede prosperar. Así se decide. En lo que se refiere al defecto de forma del libelo de la demanda en el cual señala la parte demandada incurrió la parte actora, al no precisar cuales son los meses por los cuales se le está demandando, el Tribunal observa: En el caso bajo análisis, si bien se observa que la parte demandada no señaló de forma discriminada, los cánones de arrendamiento que le imputa a la parte demandada como incumplidos, tampoco es menos cierto que del propio libelo puede inferirse con meridiana claridad que los cánones dejados de pagar corresponden a los meses que van desde febrero a junio de 2.011 y así se evidencia de lo expresado en la pagina 5 donde señala que el arrendatario se encuentra insolvente a partir del mes de enero de 2.011, con mas de dos mensualidades consecutivas y las siguientes hasta la fecha de interposición de la demanda, es decir, hasta el mes de julio de 2.011. En razón a estas consideraciones se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la cuestión previa denunciada. II DEL FONDO En el caso de autos, se contrae la pretensión de la parte actora al desalojo del inmueble constituido por un local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, CENTRO COMERCIAL LA FLORESTA, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, basada en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento. Expuso la representación de la actora en sustento de su pretensión que en el año 2008, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Leonardo Guerrero Rodríguez, sobre el inmueble constituido por un local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, CENTRO COMERCIAL LA FLORESTA, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Expresó que el término de duración de dicho contrato fue de un año fijo con vencimiento el 31 de diciembre de 2.008, pero que al continuar la relación arrendaticia entre las partes, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. Añadió que el canon de arrendamiento acordado entre las partes fue la suma de cinco mil ochocientos treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos, pagando doce mensualidades por adelantado a la firma del contrato. Que en fecha 3 de diciembre de 2.010 se sostuvo una reunión con todos los inquilinos del Mini centro La Floresta, a la que se les convocó por estar atrasados en el pago de los cánones de arrendamiento del año 2.010 y allí se llegó al acuerdo que los mismos pagarían por partes la deuda acumulada, que consistió en ir abonando todos los miércoles de diciembre una suma de dinero que ellos mismos se comprometían a pagar de acuerdo a sus posibilidades, mediante depósitos efectuados en la cuenta a nombre de la Directora General de la empresa propietaria del inmueble. Que el demandado logró pagar los cánones correspondientes al año 2.010. Señaló que a principios del año 2.011, se les convocó a una reunión para aumentar el canon de arrendamiento, pero en dicha reunión no se logró ningún acuerdo. Precisó que posteriormente se les solicitó el pago del mes de enero de 2.011, aún cuando debían pagar todos los cánones correspondientes al año, pero se les concedió el beneficio de pagar por mensualidades. Que en marzo de 2.011, en una de sus visitas al centro comercial para solicitar el pago de los cánones de arrendamiento, recibió telegrama en el cual se le notificaba que los cánones de arrendamiento estaban siendo consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y que dichas sumas se encontraban a la orden del beneficiario. Que de la copia certificada del expediente de consignaciones se constata que a la fecha de su expedición, el ciudadano Leonardo Guerrero ha realizado una sola consignación correspondiente al mes de enero de 2.011. Añadió que al incumplir el arrendatario sus deberes como lo es el pago oportuno del canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas, faculta para demandar como en efecto lo hace, el desalojo del inmueble arrendado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Citó textualmente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el literal a de dicha norma. Afirmó que del estudio de la norma citada y los hechos alegados puede concluirse que para que se produzca la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de tres extremos, como lo son la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, que sea a tiempo indeterminado y que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. Que el contrato originalmente se dio por escrito pero que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual citó textualmente. Asimismo indicó que a través de la certificación de consignaciones, se evidencia que sólo se realizó una en el mes de febrero de 2.011, lo que hace notar que el arrendatario se encuentra insolvente con más de dos mensualidades consecutivas y las siguientes hasta la fecha de interposición de la demanda. Trajo a colación lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dijo que del estudio de ese artículo cabe destacar que su representada en ningún momento se rehusó a recibir el pago ya que el arrendatario tenía conocimiento del número de la cuenta donde se realizaban los pagos, por tanto, mal podría interpretarse que su representada se negó a recibirlo ya que el arrendatario pudo consignarlo en la cuenta acordada y es por ello que considera la consignación como temeraria y nula. Concluyó que de las anteriores exposiciones de hecho y de derecho, se evidencia que nos encontramos con una insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero hasta la presente fecha, reafirmando que el arrendatario se encuentra incurso en la causal de desalojo contemplada en el mencionado literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la misma manera afirmó que el arrendatario se encuentra haciendo uso del inmueble, lesionando los derechos e intereses de su representada, quien no está recibiendo los cánones de arrendamiento, por tanto, exige que el arrendatario repare el daño patrimonial pagando un indemnización equivalente a un año de arrendamiento. Por las razones expresadas en nombre de su representada demandó el desalojo del inmueble, para que el demandado entregue completamente desocupado el local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio, entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, Mini Centro La Floresta, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Federal, el pago de la suma de setenta mil bolívares como indemnización por daños y las costas y costos del proceso. Fundó la pretensión deducida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.614, 1.594 y 1.597, respectivamente del Código Civil. La parte demandada en su contestación admitió expresamente la suscripción del negocio jurídico que le vincula a la parte actora y esgrimió en su defensa los siguientes supuestos: Expresó que para principios del año 2.011, el arrendador en vista de su imposibilidad no sólo la de el, sino la de los demás inquilinos de pagar adelantado los doce meses del canon arrendaticio empezó a realizar una serie de actuaciones violatorias a los derechos que posee como arrendatario, cerrando el centro comercial sin previo aviso, se le empezó a negar la oportunidad de usar el área de depósito donde guardaba la mercancía, no se le permitía el uso de los sanitarios, tampoco contaba con vigilancia, lo que ocasionó que fuera victima de la delincuencia. Que ante esta situación, varios inquilinos del centro comercial y el; presentaron un recurso de amparo contra el cierre del establecimiento, lo que provocó que el arrendador cesara en su perturbación, pero a través de sus representantes legales exigió el pago por adelantado del año con la amenaza de no dejarlo trabajar y cambiar las llaves del local alquilado. Que ante tanta incertidumbre quiso dialogar con la administración y al no poder hacerlo, para quitarse dolores de cabeza y evitar problemas, decidió dejar el local informándole al encargado de su decisión de no continuar con una relación tan incomoda, indicándosele que debía pagar todo el año porque ya se había iniciado la renovación del contrato. Manifestó que creyó tener allí su oportunidad de invertir, pero no fue así y es por ello que desistió del contrato entregando de hecho el inmueble pues no contaba con dinero para contratar ni para comprar mercancía, informando verbalmente a los demás inquilinos y al encargado de lo decidido, quien se comprometió a hacérselo saber a la administración, por que el fue en varias oportunidades pero no obtuvo respuesta. Negó que deba desalojar el local, por cuanto el mismo está en posesión del arrendador. Negó que se hayan realizado reuniones para llegar a acuerdos. Rechazó que deba pagar mensualidad ni indemnización alguna. Concluyó que con su notificación verbal extinguió el contrato de arrendamiento y al dejarlo aseguró la toma del bien por parte del arrendador, por tanto, no puede entregar lo que no posee A los fines de demostrar el fundamento de su excepción la parte demandada aportó a los autos, certificado de cremación del ciudadano Giusseppe Sconza, que no obstante tratarse de un documento que da fe de las declaraciones contenidas en el, ningún aporte favorable hace a la defensa esgrimida por la parte demandada, por las razones que fueron expresadas en la resolución de las cuestiones previas denunciadas. Así se decide. Copia fotostática simple de recurso de amparo intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no obstante tenérsele por fidedigno, sólo se desprende del citado instrumento la manifestación de voluntad del arrendatario de intentar un recurso de amparo contra la parte actora. Así se decide. La parte actora no desarrollo actividad probatoria alguna. Ahora bien, vista la actividad probatoria desarrollada y a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, el Tribunal constata que no paso a formar parte de lo controvertido, la celebración del negocio jurídico que vincula a las partes en el presente proceso, evidenciándose del texto del contrato que ciertamente como fue afirmado por las partes, entre la parte actora y la parte demandada se celebró un contrato que tuvo por objeto el local distinguido con el número 13, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio entre las Esquinas de Santa Elena y Santa Eduvigis, CENTRO COMERCIAL LA FLORESTA, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya naturaleza jurídica sufrió una transformación al ser un contrato celebrado inicialmente por el plazo fijo de un año, pero que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. En el caso de autos estamos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, cuya celebración al ser expresamente reconocida genera derechos y obligaciones a las partes. En concordancia con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”. En ese mismo orden de ideas el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En el caso bajo análisis, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora estuvo fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el mes de febrero y el mes de junio de 2.011, frente a cuyas imputaciones la parte demandada se excepcionó y adujo no estar obligada a pagar dichos cánones, por que en el mes de febrero de 2.011 la parte actora cerró el centro comercial y ante la imposibilidad de continuar en el inmueble se vio en la obligación de dejarlo, tal y como fue expresamente pactado entre ellos, pues no contaba con dinero para contratar ni para comprar mercancía, informando verbalmente a los demás inquilinos y al encargado de lo decidido, quien se comprometió a hacérselo saber a la administración, por que el fue en varias oportunidades a participárselo, pero no obtuvo respuesta. El Tribunal a tales efectos observa que el contrato de arrendamiento se caracteriza por ser un contrato bilateral, cuyas cláusulas en el caso bajo análisis, a excepción de la segunda, respecto al término de duración del mismo; conservan plena validez y eficacia, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos previsto en el articulo 1.159 del Código Civil que precisa que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, de tal suerte que; al haber convenido expresamente tanto el arrendador como el arrendatario, en la cláusula décima del contrato que les vincula, que el abandono por parte del arrendatario del inmueble arrendado traería como consecuencia la resolución del contrato y el arrendador quedaba facultado para posesionarse del local; de ocurrir dicho supuesto de hecho, entonces la consecuencia inmediata no puede ser otra distinta a la resolución del contrato. En el caso de autos nos encontramos en presencia de lo que la algunos doctrinarios denominan el mutuo disenso, el cual descansa en el principio de que quien puede crear una obligación también puede revocarla, como ocurrió en el caso que se analiza en el cual ambas partes, dejaron establecido que si el arrendatario abandonaba el inmueble, entonces el arrendador quedaba autorizado para abrir el local quedando resuelto el contrato, por tanto; al señalar el arrendatario que incurrió en el supuesto fáctico mencionado, aunado al hecho de que al no existir determinación en el tiempo del contrato, el mismo no estaba obligado a permanecer en el inmueble hasta una fecha determinada y de no haber aportado la parte actora prueba alguna que sustentara los hechos en los cuales fundo su pretensión, el supuesto de hecho planteado por la parte actora no puede prosperar en derecho, y así será expuesto en la parte dispositiva del presente fallo. Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis en el cual, no aportó la actora elemento probatorio alguno destinado a demostrar plenamente los supuestos fácticos de procedencia de la pretensión deducida, es decir, no aportó las pruebas que al ser apreciadas hicieran surgir en quien aquí sentencia la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el libelo de la demandada, no evidenciándose en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, situación que a su vez encuadra en la primera de las pautas impuestas al Juzgador por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces la obligación de no declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, hecho que no ha ocurrido en el caso de autos, razón por la cual lo procedente en derecho es desechar la demanda incoada por no existir plena prueba de los hechos expuestos. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intento MINI CENTRO LA FLORESTA, C.A, contra JOSE LEONARDO GUERRERO, Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, por haber resultado vencida. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 20 días de junio de 2012. Años 201° de la independencia y 152° de la Federación. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp AP31-V-2011-0001648.