TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil ADMINISTRADORA INORVEN, CA., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08/08/2002, bajo el N° 67, Tomo 119-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
NINOSKA ADRÍAN ORTIZ y JOSÉ JOAQUIN ESPINOZA, abogadas en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo el N° 54.258 y 53.217, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano: KA LEUNG CHAU, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
N° E-82.153.971.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, abogados en ejercicio inscritos en el IPSA bajo los Nros. 7820 y 66.600, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE No. 12-10562.-
I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:

Corresponde a ésta Superioridad, conocer el Recurso ordinario de Apelación, ejercido por la parte demandante, mediante su Apoderada Judicial, contra la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Enero de 2010, la cual declaró Inadmisible la demanda interpuesta.
El recurso de apelación fue oído en ambos efectos por el Tribunal A Quo mediante auto de fecha 18 de Enero de 2010 y remitido al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, remitiendo por el régimen de distribución de causas, el expediente a éste Juzgado Superior Primero.
En fecha de 06 de Febrero de 2012, éste Tribunal dictó auto dándole entrada a la presente causa, aceptando la competencia de conocer de la presente apelación, y de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para dictar la sentencia respectiva.
El 25 de marzo de 2012, la parte actora, representada por los Abogados NINOSKA ADRIAN ORTIZ y JOSE JOAQUIN ESPINOZA, presentaron escrito contentivo de alegatos.-

II. TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA:

Por auto del 14 de Abril de 2011, el Tribunal 12 de Municipio, admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda interpuesta en su contra, dándose ésta por citada en fecha 21 de Noviembre de 2011.
En el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas por el Tribunal.
El 11 de Enero de 2012, el Tribunal Duodécimo de Municipio procedió a dictar Sentencia Definitiva.
La parte demandante, en fecha 13 de Enero de 2012, apeló del referido fallo, la cual fue debidamente tramitada por el Tribunal A-Quo.
DE OBJETO DE LA DEMANDA
En el presente caso, la parte actora interpone ésta acción Desalojo, fundamentándose en que es arrendadora de un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° 44-A, ubicado en la Calle Sur 1 entre las Esquinas Traposos y Colón, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador, del Distrito Capital.- Que dicha relación contractual, la suscribe con el ciudadano KA LEUNG CHAU, antes identificado desde el 01 de octubre de 2006, conforme a contrato de arrendamiento de fecha 28/09/2006, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el N° 41, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Alega la parte actora, que el arrendatario ciudadano KA LEUNG CHAU, no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre , octubre, noviembre de 2010, ha dejado de pagar 26 mensualidades arrendaticias y consecutivas a razón de OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.500,00) cada mes.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

El Defensor Judicial de la parte demandada, designado Abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, Inscrito en el Inpreabogado bajo el No.78.345, en fecha 23 de Noviembre de 2011, en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda planteada, y alegó como punto previo que la demanda de desalojo es improcedente, toda vez que en el presente caso esta corriendo la prórroga legal y estamos es presencia de un contrato a tiempo determinado y que la vía idónea es la Resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago.-
PUNTO PREVIO:
DE LA RELACION ARRENDATICIA
-III-
El Tribunal 12 de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, declaró inadmisible de la demanda fundada en:
“Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente distinguidos.
Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que las partes suscribieron un primer contrato suscrito entre las partes 28 de septiembre de 2006 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tuvo una duración de dos (2) años los cuales se computaron desde el 01 de octubre de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2008, que las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento en fecha 22 de septiembre de 2008,por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en la cláusula Tercera del referido contrato se estableció una duración igual de dos (2) años fijos contados a partir 1 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010 .
De lo antes señalado se aprecia que el último de los contrato venció en fecha 30 de septiembre de 2010, que vencida la prorroga contractual y al no haberse firmado otro contrato comenzó a computarse de pleno derecho la prorroga legal la cual que culminó en fecha 01 de octubre de 2011, que se aprecia que dicha demanda fue consignada en 28 de marzo de 2011, estando en curso la prorroga legal, de lo antes expuesto se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.-
Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)
En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
Siendo como ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento que se acompaña al escrito de demanda es a tiempo determinado, no es dable, tal cual lo hace la parte actora, demandar el desalojo del inmueble arrendado amparándose en el artículo 34.b) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que las demandas de desalojo de conformidad con dicho artículo opera en los casos de encontrarse frente a contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, razón por la cual se debe concluir que dicha demanda resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato que se encuentra tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar en esta etapa del proceso inadmisible la presente demanda, resultando innecesario analizar el otro requisitos para la procedencia de la acción. Así se decide…” (Subrayado del Tribunal).-
En éste orden de ideas, éste Tribunal Superior Primero, pasa resolver el presente asunto de la siguiente manera:
A los folios 10 al 22, cursan contratos de arrendamientos, el primero en copia certificada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28 de Septiembre de 2006, quedando asentado bajo el No.41, tomo 93, el segundo en copia certificada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de Septiembre de 2008, quedando asentado bajo el No.32, tomo 100. no consta en autos, que dichos contratos, hayan sido impugnados, tachados, desconocidos durante la secuela del proceso, por lo que éste Tribunal les da todo valor probatorio de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 y siguientes del Código Civil.- De los citados contratos de arrendamientos, se constata la existencia de la relación arrendaticia entre ADMINISTRADORA INORVEN, C.A. como Arrendadora y el ciudadano KA LEUNG CHAU, como Arrendatario del inmueble plenamente identificado en autos, y ASI SE DECIDE.-
Del primer contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 28 de septiembre de 2006, en su cláusula tercera dispone:
“El plazo de duración del Contrato de Arrendamiento será de dos (2) años fijos, con vigencia a partir del Primero (1º) de Octubre de 2006 y culminará el día Treinta (30) de Septiembre de 2008, pero podrá ser arrendado de nuevo el inmueble con la inscripción de un nuevo Contrato de Arrendamiento entre las partes, siempre y cuando entre las mismas partes haya un acuerdo previo por escrito, sobre la factibilidad o no de la suscripción de un nuevo Contrato de Arrendamiento. La conveniencia o no, de suscribir un nuevo contrato, se realizará con un (1) mes anticipación al vencimiento de éste, pero una vez concluido el presente Contrato de Arrendamiento, sin necesidad de desahucio…”. (Subrayado del Tribunal).-
La cláusula Tercera del segundo contrato de arrendamiento celebrado 22 de Septiembre de 2008, dispone:
“El plazo de duración del Contrato de Arrendamiento será de dos (2) años fijos, con vigencia a partir del Primero (1º) de Octubre de 2008 y culminará el día Treinta (30) de Septiembre de 2010, pero podrá ser arrendado de nuevo el inmueble con la inscripción de un nuevo Contrato de Arrendamiento entre las partes, siempre y cuando entre las mismas partes haya un acuerdo previo por escrito, sobre la factibilidad o no de la suscripción de un nuevo Contrato de Arrendamiento. La conveniencia o no, de suscribir un nuevo contrato, se realizará con un (1) mes anticipación al vencimiento de éste, pero una vez concluido el presente Contrato de Arrendamiento, sin necesidad de desahucio…”. (Subrayado del Tribunal).-
Del Contenido de las mencionadas cláusulas, puede concluir ésta Juzgadora, que la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 2006 y culminó el 30 de Septiembre de 2008, según lo establece el primer contrato de arrendamiento, el segundo contrato arrendaticio, se inicia el 01 de octubre de 2008 y culminó el 30 de Septiembre de 2010, y ASI SE DECIDE.-
Considera éste Tribunal Superior Primero, que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407). –

Para esclarecer el presente caso, se deben analizar los razonamientos contenidos en sentencias No. 834, de fecha 24 de abril de 2003; y Nº 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:

Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
(...)”

Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:

“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)
Del estudio de las sentencias parcialmente transcritas, se evidencia que los asuntos donde se originan dichos pronunciamientos de la Sala Constitucional, se trataban de dos juicios de cumplimiento de contratos de arrendamiento por expiración del término (incluida una supuesta prórroga legal en el segundo caso), vale decir, que la pretensión deducida en dichas demandas se circunscribía concretamente al cumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, cuyo análisis primordial radicó en la naturaleza jurídica del contrato, y por consiguiente determinándose el tipo de relación arrendaticia que unía a las partes intervinientes en ese proceso judicial.

En ese tipo de convenciones locativas, la lógica más elemental indica que para que exista la obligación de devolver la cosa al final del arrendamiento, obviamente, la convención arrendaticia debe tener determinada la oportunidad de su finalización, siendo que ese tipo de arrendamientos son los que se denominan arrendamientos a tiempo determinado. Esta especie de convenciones arrendaticias es el tipo opuesto a aquellas en que no existe una delimitación temporal que defina el día de su finalización, las cuales son denominadas arrendamientos a tiempo indeterminado.
Naturalmente, con sentido absolutamente lógico estableció nuestra Sala Constitucional que en los arrendamientos que no tengan determinada la fecha de su finalización (contratos a tiempo indeterminado), es inconcebible por absurdo pretender el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, toda vez que en este tipo de convenciones la culminación del arrendamiento no se encuentra establecida, y consecuentemente, la obligación cuyo cumplimiento se pretendía en esos casos nunca llegó a existir.

En el caso bajo estudio, se puede constatar que la voluntad expresada por las partes, es que la relación arrendaticia que las une, se encuentre a tiempo determinado, lo cual se verifica en forma clara y precisa, del contenido del primer contrato de arrendamiento, el cual se inició el 01 de Octubre de 2006 y culminó el 30 de septiembre de 2008, entrando en vigencia el segundo contrato de arrendamiento el 01 de Octubre de 2008, y finalizando el 30 de septiembre de 2010. En tal sentido, no constando en autos, la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, es evidente que la relación arrendaticia, finaliza contractualmente el 30 de Septiembre de 2010, entrando en vigor y aplicabilidad legal, el contenido del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señalan:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”.-

Por consiguiente, de las normas legales antes referidas, en el caso de autos, del vencimiento de la relación contractual, que lo fue el 30 de Septiembre de 2010, comienza a correr el beneficio de la prórroga legal, que culminó el 30 de septiembre de 2011, conforme lo prevé el artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tanto, la parte actora ejerce su acción de Desalojo, el 28 de marzo de 2011, es decir, dentro de la vigencia de la prórroga legal, con lo cual no constata éste Tribunal Superior Primero, que la relación arrendaticia se haya convertido a tiempo indeterminado, y ASI SE DECIDE.-

En el presente caso, la parte actora intentó una demanda de DESALOJO cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza del contrato, lo que podrá intentar es una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y no una demanda de DESALOJO fundamentada su acción en una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)”.-

El Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano sólo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, al intentar una acción de DESALOJO, la cual no le es aplicable al caso bajo estudio, produciéndole a ésta causa los efectos del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir, referido a la Inadmisibilidad de la demanda.

Por tal motivo, acertadamente el A-quo, analizó en forma correcta y clara la relación arrendaticia, que une a las partes en éste proceso judicial, por lo que considera este Juzgado Superior Primero, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 11 de Enero de 2012, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.

Considera ésta Superioridad, que verificada la Improcedencia de la acción interpuesta por la parte actora, hace inoficioso pronunciarse sobre los otros alegatos, defensas y probanzas aportadas al presente proceso judicial.
-IV-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por la Apoderada Judicial de la parte demandante contra la decisión dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Enero de 2012.-
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda interpuesta por ADMINISTRADORA INORVEN, C.A. contra KA LEUNG CHAU por DESALOJO.
TERCERO: Se CONFIRMA el fallo apelado.-
CUARTO: Se CONDENA a la parte demandante en las costas del juicio, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En Caracas, a los siete (07) días del mes Marzo de dos mil doce (2.012). Años 201° de la independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA P.
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA.

EXP.No.12-10562.-
IPB/ma/jhonme.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-