TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO SANTIAGO AMRIÑO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

DEMANDANTE: FRANCISCO ELADIO GARCIA, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano IVAN DARIO MARQUEZ.-
DEMANDADO: Sociedad de Comercio “LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. N° 3166-11.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se dio inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado por el ciudadano FRANCISCO ELADIO GARCIA COLINA, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Cagua Estado Aragua, titular de la Cedula de Identidad N° V-2.101.370, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.061; actuando en nombre y representación del ciudadano IVAN DARIO MARQUEZ ARBELAEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de identidad N° V.9.676.313, según poder otorgado por ante la Notaria Publica de Turmero de fecha 14 de Octubre de 2.011, anotado bajo el N° 14, Tomo 169, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, mandante que a su vez actúa en nombre y representación del ciudadano JUAN DAVID EUGENIO MONTOYA HOYOS, Colombiano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° E- 81.104.841, y ROCIO JOSEFINA DAVILADE MONTOYA, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cedula de Identidad N° V- 9.675.845, según poder conferido por ante la Notaria Publica de Turmero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 10 de Agosto de 2.006, anotado bajo el N° 11,Tomo 100 de los libros de autenticaciones, mediante el cual demandó el DESALOJO, a la Sociedad de Comercio “LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006 C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 52,Tomo 19-A, de fecha 21 de Abril de 2.006 , en la persona de su representante legal ciudadano PEDRO AVILIO GUERRERO RAMIREZ, Venezolano, mayor de edad, soltero de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad N° V-6.689.692
Fundamentando su acción en los Artículos 1.159, 1.167, del código Civil, 33 y 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Junto con el libelo de la demanda consignó, marcado “A” instrumento Poder, que le fue conferido por el ciudadano IVAN DARIO MARQUEZ ARBELAEZ a effectum vivendi et probandi, marcado “B” instrumento poder que le fue conferido al ciudadano IVAN DARIO MARQUEZ ARBELAEZ, por los ciudadanos JUAN DAVID EUGENIO MONTOYA Y ROCIO JOSEFINA DAVILA DE MONTOYA.-
Marcado “C”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.-
Marcado “D” Registro de Comercio de la Compañía Anónima LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006 C.A.-
NARRATIVA:
PRIMERO: Alega el demandante en su libelo de demanda que en fecha 04 de Septiembre de 2.009, el ciudadano JUAN DAVID MONTOYA, firmó contrato de Arrendamiento con la Sociedad de Comercio “LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006 C.A, sobre un local comercial y un galpón, los cuales forman parte de un inmueble de mayor extensión de la parcela Nro59, del Asentamiento campesino La Morita I, Jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua , que es el caso que la arrendataria ha entrado en franco atraso en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, a partir del mes de Marzo de 2.01, hasta el presente mes de Octubre de 2.011, cuya suma alcanza la cantidad de 26.000,00, por concepto de pago de cánones de arrendamiento y desconociéndose hasta la presente fecha y desconociéndose hasta la presente fecha los pagos de los servicios públicos ya que ha incumplido igualmente con la presentación de la respectivas solvencias, que es por lo que demanda el desalojo del inmueble.-
Estimó la demanda en 657,89 unidades tributarias.-
Solicitó medida cautelar de secuestro del inmueble arrendado de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 02 de Noviembre del año 2.011, se admitió la demanda, y se ordenó la citación de la parte demandada librándose la correspondiente boleta.-
El día 11 de Noviembre de 2.011, el Alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación ordenada.-
Al folio cincuenta y siete (57) corre inserta diligencia estampada por el alguacil mediante la cual deja constancia que la parte demandada se negó firmar la boleta correspondiente.-
Al folio sesenta y tres (63) corre inserta diligencia estampada por el apoderado judicial de la parte actora, donde deja constancia que por error involuntario se identificó al ciudadano Pedro Avilio Ramírez Guerrero, con numero de cedula de identidad N° 6.689.692, siendo lo correcto 6.689.092.-
Por auto dictado el día 28 de Noviembre de 2.011, se ordenó librar nueva boleta de citación a la parte demandada.-
Al folio sesenta y seis (66), corre inserta diligencia estampada por el Alguacil dejando constancia de haber practicado la citación personal del ciudadano Pedro Avilio Ramírez Cisneros.-
El día 10 de Enero de 2.012, el ciudadano PEDRO AVILIO GUERRERO RAMIREZ, otorga poder Apud-Acta al abogado en ejercicio ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.733.-
SEGUNDO: en fecha 12 de Enero de 2.012, la parte demandada procedió a contestar la demanda de la siguiente manera: rechazo; negó y contradijo lo alegado en el libelo de demanda.-
Alegó la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el contrato de marras es a tiempo determinado.-
Así mismo alegó la ilegitima actuación del apoderado judicial de la parte actora.-
Al folio setenta y seis (76), corre inserto escrito presentado por la parte actora.-
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando sendos escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos por auto de fecha 23 de Enero del Año 2.012.-
Por auto del día 07 de febrero de 2.011, se difirió la sentencia, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
PARTE MOTIVA:
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION.-
Este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 4° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión.-
La pretensión procesal de la parte actora y los alegatos expuestos por la demandada para enervar dicha pretensión delimitan el thema decidendum, el cual será resuelto por el sentenciador con los razonamientos que a continuación se exponen:
La pretensión procesal de la parte actora expuesta en el escrito de la demanda, consiste en que se declare el desalojo de un local comercial y galpón, los cuales forman parte de un inmueble de mayor extensión de la parcela Nro 59, del Asentamiento campesino La Morita I, Jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, por cuanto el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento a partir del mes de Marzo 2.011, hasta el mes de Octubre 2.011, y el pago de los servicios públicos.-
Ahora bien la parte demandada al contestar la demanda alegó que negaba, rechazaba y contradecía todo lo alegado por la actora Alegó la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el contrato de marras es a tiempo determinado y la ilegitima actuación del apoderado judicial de la parte actora.-
Trabada como esta litis en los términos anteriores, este Tribunal para decidir procede analizar el contrato de arrendamiento cursante en autos:
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
PREVIO
La parte atora en su escrito libelar, alega que el ciudadano JUAN DAVID MONTOYA, celebró contrato de arrendamiento con Sociedad de Comercio “LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006, representada por el ciudadano PEDRO AVILIO GUERRERO RAMIREZ, por ante la Notaria Publica de Cagua, en fecha 04 de Septiembre de 2.009, anotado bajo el N° 40, 187 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un local comercial y un galpón los cuales forman parte de un inmueble de mayor extensión de la parcela N° 59, del Asentamiento Campesino La Morita I; jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, afirmando el actor, tal como se estableció en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, fijándose entre las partes de mutuo y voluntario acuerdo, un canon por la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares mensuales, (1.500,oo) tal como se evidencia en la cláusula tercera, que posteriormente al cumplirse el año, el cual se venció en fecha 31 de Julio de 2.010, de mutuo y amistoso acuerdo y en forma verbal se aumenta el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.3.500,00) , que es el caso que la arrendataria a entrado en franco atraso de los cánones de arrendamiento pactados, a partir de Marzo de 2.011 hasta el presente mes de Octubre de 2.011, cuya suma alcanza la cantidad de 26.000, por concepto de pago de cánones de arrendamiento y desconociéndose hasta la presente fecha los pagos de los servicios públicos ya que ha incumplido con la presentación de las respectivas sentencias que es por lo que demanda el desalojo del inmueble arrendado, fundamentándose en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede accionar con pretensión de desalojo por incumplimiento de la convención arrendaticia, en función de insolvencia en los pagos. Y ante la negativa del demandado cuando en su escrito de contestación a la demanda “aduce que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, por cuanto la duración del señalado arrendamiento es de Un (1) año comenzando su vigencia a partir del 1° de Agosto del 2.009 y finalizando el 31 de Julio del 2.010, prorrogable por igual tiempo, siempre y cuando se encuentre solvente a los cánones de arrendamiento generados y vencidos es decir vencido el tiempo natural anual inicial del contrato de arrendamiento, es decir a la fecha 31 de Julio de 2.010, y encontrándose solvente la demandada en los cánones de arrendamiento que le impone la relación arrendaticia, en la cual en la actualidad es por la suma de Tres mil Quinientos Bolívares (Bs.3.500,00) según los términos y condiciones señalados en la cláusula tercera del contrato y acuerdo posterior a la fecha de suscripción del contrato, en forma inmediata, continua e interrumpida se prorrogo por vía contractual la relación arrendaticia por un (1) año mas, es decir a partir del 1° de Agosto del 2.010, hasta el 31 de Julio de 2.011, a tal aseveración se concluye del mismo tenor del libelo de demanda interpuesto por la parte accionante, al reclamar supuestamente la insolvencia de su poderdante de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo de 2.011, a Octubre de 2.011. tomando ello como cierto, para la fecha 31 de Julio del 2.011 el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes continuaba como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y a partir del 1° de Agosto de 2.011, hasta el 31 de Julio de 2.012, comenzaría a transcurrir la prorroga legal de un (1) año, para la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el literal B del artículo 38 del decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso este ultimo que igualmente corresponde a la consideración legal de la relación arrendaticia TIEMPO DETERMINADO “
Ahora bien conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el señalado artículo.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. En este orden de ideas tenemos:
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable, es decir, los que no tienen previstos prorroga alguna.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Y el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).-
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe este Tribunal revisar indeclinablemente la admisibilidad o no de la acción incoada, y para ello se hace necesario analizar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado a los folios del folio 12 y Vto., y 13, del presente expediente las partes, establecieron en la cláusula cuarta expresamente lo siguiente:
Cláusula cuarta: “El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año, comenzando su vigencia el día uno (1) de Agosto de 2.009 y finalizando el 31 de Julio de 2.010.”, prorrogable por igual tiempo siempre y cuanto se encuentre solvente. Vencido el mismo, si el arrendatario quiere continuar ocupando el inmueble se otorgara otro contrato con nuevo canon, previo convenio entre las partes y si el arrendatario no esta de acuerdo debe desocupar el inmueble a su vencimiento.”
Ahora bien, ateniéndonos al propio texto de la convención pactada, resulta claro que las partes signatarias de la convención escrita, previeron la factibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento más allá del término fijado en el texto del convenio suscrito, sin evidenciarse de la lectura de la cláusula descrita que hubiese impuesto limitación alguna a la prórroga estipulada, de lo que se desprende, que la única forma de poner fin a dicha relación arrendaticia, sería que el arrendatario se encuentre insolvente.
De conformidad con lo anterior se deduce en el caso bajo estudio, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que el mismo, entro en vigencia a partir del primero (01) de Agosto del año 2009, hasta el treinta y uno (31) de Julio del año 2010, operando a partir de esa fecha una prorroga del contrato, es decir a partir del Primero (1°) de Agosto del 2010, hasta el Primero (1°) de Agosto del 2011 (prorroga convencional), y por cuanto en el libelo de demanda la parte actora expresa que la demandada estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2.011 hasta el mes de Octubre de 2.011, y de las pruebas traída en autos no consta que la parte demandada esta solvente con los cánones de arrendamiento que se le imputan, se concluye, de esta manera que al haber estado insolvente para la fecha en que venció la prorroga convencional es decir para el día 01 de Agosto de 2.011, conforme a lo contractualmente convenido, que para que hubiera otra renovación del contrato lo exigido en la cláusula cuarta era que estuviera solvente en el pago del canon de arrendamiento, es por lo que dicho contrato llegó a su fin operando en ese momento la prorroga legal establecida por el legislador, que en este caso es de Un (1) año, debido a que la relación arrendaticia tuvo una duración de (02) años que comenzó el primero (1°) de Agosto de 2.009 y terminó el Primero (1°) de Agosto de 2.011.- En tal sentido establece el Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios lo siguiente: “ cuando estuviere en curso la Prorroga legal a que se refiere el Artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales “es claro, que el mencionado contrato no se indetermino, en razón que se encuentra para el momento de la interposición de la demanda en el goce del beneficio de la prorroga legal, concluyendo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.-
En este orden de ideas, es oportuno citar criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”

En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, criterio acogido por esta Juzgadora, quien considera que “Solo” es posible demandar por medio de la acción de desalojo cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” o “verbal”, por lo tanto en el caso de marras, no es procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción fue concebido a tiempo determinado y el mismo se prorrogó o renovó tal como fue establecido en la cláusula cuarta, tal y como se expuso anteriormente. ASI SE DECIDE.
En tal sentido resulta forzoso para este Tribunal, señalar que aunque fue admitida la presente demanda a los efectos del derecho a la justicia y al debido proceso, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; en efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. ASI SE DEIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos y como consecuencia de lo anterior, resulta ineficaz pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes durante el debate procesal. Salvo mejor criterio, ésta demanda por desalojo, debe ser declarado Improcedente. ASI SE DECIDE

DISPOSITIVA
En merito de las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedente y de las disposiciones legales citada, este Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA IMPROCEDENTE, la demanda de DESALOJO, incoada por el abogado FRANCISCO ELADIO GARCIA, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano IVAN DARIO MARQUEZ.-, suficientemente identificado supra, contra Sociedad de Comercio “LOS CATIRES ELECTRIC PARTS 2.006, anteriormente identificada, en consecuencia:
PRIMERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal de diferimiento, no es necesario notificar a las partes.
SEGUNDO: Se Condena a la parte demandante perdidosa a pagar las costas, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los, Siete (07) días del mes de Marzo del año Dos Mil Doce (2012).-
LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. GLADYS GUADALUPE GIRON
LA SECRETARIA

THAIDES MARTINEZ
En la misma fecha, siendo las tres y veinte post meridiem (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA,
GGG/Tm.- EXP. N° 3166-11.