TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro de mayo de dos mil doce
202º y 153º

PARTE ACTORA: SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2.003, bajo el Nº 71, Tomo 25-Á Cto.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA JOSEFINA PIOL PUPPIO, RICARDO SAYEGH ALLUP, ENRIQUE SABAL, JAIME SABAL, MARY CARMEN CIANCIARULO, MARIA ALEJANDRA LLOVERA y VICTOR PINARES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.729, 4.655, 37.716, 73.898, 66.621, 111.952 Y 178.156, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JMD PRODUCCIONES C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 1 de junio de 2.009, bajo el Nº 18, Tomo 82-A Cto, representada por JAIME DIAZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.580.634, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO AUGUSTO ARMAS DURAN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el nro 75.832.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por la abogada Maria Josefina Piol Puppio, quien actuando en su condición de apoderada judicial de la firma SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A, demandó a la firma JMD PRODUCCIONES C.A, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento de su termino de duración.
Por auto de fecha 11 de enero de 2012, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Cumplidas las diligencias de citación de la parte demandada, compareció al proceso el Alguacil designado y consignó diligencia dando cuenta al Tribunal de no haber logrado la citación personal de la parte demandada.
Posteriormente la representación judicial de la parte actora, señalo otra dirección donde localizar al representante legal de la firma demandada y solicitó el desglose de la compulsa a los fines de gestionar nuevamente la citación.
Por diligencia de fecha 22 de marzo de 2.012, el Alguacil designado dejó constancia de haber logrado la citación personal del representante legal de la firma demandada.
Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, el representante de la demandada compareció al Tribunal y manifestó no tener abogado que lo asistiera, razón por la cual el Tribunal difirió la contestación para el 5º día de despacho siguiente, haciéndole saber al mencionado ciudadano que debía acudir a los diferentes organismos gubernamentales a solicitar la asistencia de un profesional del derecho, por no contar este despacho con abogados que presten asistencia gratuita.
En fecha 9 de abril de 2.012, compareció el abogado de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representada.
Abierto a pruebas el proceso sólo la actora hizo uso de su derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
En el caso sub. Iudice observa el Tribunal, que la pretensión contenida en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 16 de octubre de 2.009 sobre un local comercial distinguido con el número 5, ubicado en el Edificio Alcalá del Mini centro Rick´s, situado en la Calle Paris Con New York, Urbanización Las Mercedes.
En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión deducida los siguientes argumentos:
Señaló que consta de documento privado que su representada y la parte demandada, celebraron un contrato de arrendamiento, mediante el cual su representada le dio en arrendamiento a dicha firma el local anteriormente identificado.
Expresó que el término de duración del referido contrato fue de un año fijo contado a partir del 1 de noviembre de 2.010, con vencimiento el 31 de octubre de 2.011.
Resaltó que debido a que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a octubre de 2.001, perdió su derecho a disfrutar del plazo de prorroga legal que le otorga la Ley, por tanto ha debido entregar el inmueble objeto del contrato a la fecha de su vencimiento, esto es el 31 de octubre de 2.011.
Precisó que el canon de arrendamiento fijado fue la suma de dos mil doscientos cuarenta bolívares mensuales que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Añadió que además de no pagar los cánones señalados, la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble a pesar de estar vencido el plazo contractual y no tener derecho a disfrutar de la prorroga legal.
Que la falta de pago constituye un grave incumplimiento por parte de la arrendataria a la cláusula tercera del contrato y a una de las obligaciones previstas en el artículo 1.592 del Código Civil.
Por las razones expresadas, demandó el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, así como los daños y perjuicios pactados, fundando su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil y 33 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada rechazó las peticiones efectuadas por la parte actora en el libelo.
Admitió la celebración del contrato cuyo cumplimiento se acciona en el presente proceso y señaló que para el momento de celebrarse el negocio jurídico, el ciudadano Jaime Díaz como representante de la arrendataria, entregó la suma de siete mil ochocientos cuarenta bolívares, por concepto de depósito.
Añadió que este ciudadano en la misma fecha de celebrarse el contrato, celebró otro sobre el mismo local a nombre de la firma Producciones Jaime Díaz C.A, con duración a partir del 1 de noviembre de 2.009 hasta el 31 de octubre de 2.010, donde también entregó siete mil ochocientos cuarenta bolívares fuertes por concepto de depósito y una vez concluidos ambos contratos, dichas sumas no le fueron reembolsadas.
Que su cliente consintió en realizar los contratos en virtud de las promesas hechas por la parte demandante de consignarle los recaudos referentes al inmueble arrendado que exige la Alcaldía del Municipio Baruta, para solicitar la correspondiente patente de Industria y Comercio para desarrollar su actividad comercial en dicho local, situación que jamás ocurrió.

Que desde el día 14 de febrero de 2.011, el ciudadano Jaime Díaz no ocupa el local debido al cierre de que fue objeto por parte de la Alcaldía, pero que por causas imputables a la demandante no ha podido realizar la entrega amistosa del mismo.
Pidió que las peticiones de índole económicas solicitadas por la parte demandante sean compensadas con las sumas entregadas por depósitos realizados al momento de la firma de los contratos y que le sean reembolsadas a su cliente las sumas que resulten de restar las cantidades exigidas por la actora.
Por último pidió que el Tribunal exija a la parte actora que acepte la entrega material del local y la condenatoria en costas de la misma.

Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, es pertinente acotar que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, pues de esa actuación depende en gran medida la actividad probatoria que deben desarrollar las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o excepciones, ello en virtud de que el propio ordenamiento jurídico establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de la misma.
Durante la etapa probatoria, la parte actora aportó a los autos las siguientes pruebas:
Promovió la prueba de confesión de la parte demandada en cuanto a al reconocimiento de que el inmueble aún no ha sido entregado a la parte actora.
Promovió original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, cuya firma no fue desvirtuada en forma alguna en su debida oportunidad procesal quedando reconocido el mencionado instrumento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y por tanto, dicho instrumento da fe de las declaraciones que su texto contiene de acuerdo con el 1.159 del Código civil y su celebración no pasó a formar parte de lo controvertido, al ser admitida expresamente su celebración por la parte demandada. Así se decide.
En virtud del principio de la comunidad de la prueba, promovió el mérito de los documentos que fueron aportados por la parte demandada con la contestación a la demanda, cuya valoración será realizada en la motivación del presente fallo.
Vista la actividad probatoria desplegada y a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, el Tribunal constata que de una revisión al texto del contrato suscrito en fecha 16 de octubre de 2.009, cuya existencia como se señaló en el capitulo correspondiente a las pruebas, quedó plenamente demostrada en autos; en especial a la cláusula segunda del citado instrumento se evidencia que la misma establece textualmente lo siguiente:
“La duración de este contrato es de un (1) año fijo no prorrogable a partir del primero (01) de noviembre de 2.010 hasta el treinta y uno 31 de octubre de 2.011, fecha en la cual LA ARRENDATARIA deberá desocupar el inmueble inmediatamente y devolverlo a LA ARRENDADORA en el mismo buen estado en que lo recibió al celebrar este contrato.
De acuerdo con el texto anteriormente citado se concluye que la voluntad de las partes manifestada expresamente en la cláusula segunda, fue la de vincularse mediante contrato de arrendamiento, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda por el plazo fijo de un año, contado a partir del día 1 de noviembre de 2.010, con vencimiento el 31 de octubre de 2.011, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende con meridiana claridad de las condiciones expresadas en el texto del instrumento que contiene el negocio jurídico celebrado, el cual es ley entre las partes y obliga a respetar las condiciones allí establecidas, por tanto, este indudablemente venció en esa fecha, sin necesidad de desahucio por que así lo pactaron las partes y constatado como ha sido que la parte demandada, ciertamente como se afirmó en el libelo de la demanda, no dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que se desprende de la propia confesión de la parte demandada en su contestación cuando pide al Tribunal que se descuenten dichas cantidades de las sumas dadas en depósitos, afirmaciones que llevan a la plena convicción del Tribunal que los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, no fueron pagados por la parte demandada y que como consecuencia de este incumplimiento perdió su derecho a disfrutar de la prorroga legal, tal y como lo establece el articulo 40 de la Ley que señala que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a disfrutar del beneficio de prorroga legal, se hace forzoso para el Tribunal declarar la procedencia en derecho de la demanda incoada, resultando a todas luces irrelevante el alegato efectuado por la parte demandada en su contestación cuando manifestó que la relación arrendaticia inició en el 2.009, pues lo relevante a esos efectos sería la determinación del plazo de prorroga legal, al cual; como se señaló no tiene derecho.
Adicionalmente debe precisarse que las documentales aportadas por la parte demandada en sustento de su excepción no enervan en modo alguno la pretensión deducida, pues del propio texto de la Resolución dictada por la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, se evidencia con claridad meridiana que los hechos que dieron lugar a la clausura del local no pueden ser imputados en modo alguno a la parte actora, pues la Licencia de Actividades Económicas es una actuación que debe realizar exclusivamente la representación de la empresa, evidenciándose lo incierto de sus señalamientos también, al momento de realizar sus alegatos ante el organismo, cuando manifestó que se encontraba en espera del contrato de arrendamiento, el cual como el mismo admitió había sido celebrado con anterioridad.
Como consecuencia de las reflexiones anteriormente realizadas, se determina que el contrato venció el 31 de octubre de 2.011, fecha a partir de la cual surgió en la parte demandada la obligación legal de entregar el inmueble, desechándose por improcedente la alegación de ser imputables a la actora los incumplimientos en los cuales incurrió la parte demandada. As se decide.
Debe añadirse además que en lo que se refiere a las cantidades entregadas por concepto de depósito, la propia Ley Especial que rige la materia, establece el procedimiento a seguir, cuando se dan los supuestos previstos en la misma, razón por la cual se hace forzoso para el Tribunal, desechar por improcedente la solicitud realizada por la parte demandada, en este sentido.
Ahora bien, no teniendo la parte demandada derecho a hacer uso del plazo de prorroga legal , surgió para esta la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, hecho este no verificado en autos, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en derecho. Así se decide.
III
En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A, contra JMD PRODUCCIONES C.A , en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 16 de octubre de 2009 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el local comercial distinguido con el número 5, ubicado en el Edificio Alcalá del Mini centro Rick´s, situado en la Calle Paris Con New York, Urbanización Las Mercedes.
Con relación a lo solicitado en el particular segundo, el Tribunal niega tal pedimento, toda vez que en el presente caso nos encontramos en presencia de una demanda, en la cual se perdió el derecho a prorroga legal, precisamente por falta de pago de los cánones que se pretenden reclamar.
Se condena a la parte demandada a pagar la suma de ciento cincuenta bolívares diarios, contados a partir del día 1 de noviembre de 2.011 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Dada la naturaleza de la decisión, no hay condena en costas procesales.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 4 días de mayo de 2012. Años 201° de la independencia y 152° de la Federación.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Exp AP31-V-2011-0002605.