TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de ésta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y la misma se relaciona con el Recurso de Apelación interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, parte actora en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 05 de diciembre de 2011, mediante la cual el Juez del Tribunal Aquo declaró INADMISIBLE la demanda por Retracto Legal, Resolución y Nulidad de Venta incoada por la demandante.
Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 10 de octubre de 2012, contentivo de tres (03) piezas, constante la primera de quinientos cincuenta y cinco (555) folios útiles, la segunda de setecientos diecinueve (719) folios útiles; y la tercera de ciento trece (113) folios útiles, tal como se evidencio de la nota estampada por la secretaria de éste Tribunal cursante al folio ciento catorce (114) de la tercera pieza. Posteriormente por auto de fecha 16 de octubre de 2012, se ordenó darle entrada, y, ésta Alzada fijó un lapso de diez (10) días de despacho para que el Tribunal dicte sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 115 de la tercera pieza).
En este sentido, en fecha 05 de noviembre de 2012, este Tribunal dictó auto mediante el cual se aboca la Juez Fanny Rodríguez al conocimiento de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil (folio 146 de la tercera pieza).

II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 05 de diciembre de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión (folios 32 al 103), mediante la cual declaró lo siguiente:
“…. Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.
Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se desprende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Por consiguiente, se declara inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, ya que la sociedad mercantil Colegio Humboldt C.A., demandó por resolución y nulidad del contrato de compra venta y el retracto legal arrendaticio a la empresa Inversiones AZM 44 C.A., sin tomar en consideración que dichas pretensiones deben ser sustanciadas por procedimiento diferentes e incompatibles entre sí, es decir, que se excluyen debido a su naturaleza, y así será declarado en la parte dispositiva del fallo. Así se decide (…)
De la Reconvención:
En consecuencia, esta Juzgadora estima que si no se presenta la contestación a la demanda es obligatorio para los jueces de instancia aplicar las reglas contenidas en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ya que la citada disposición “...constituye una norma especial respecto de la general prevista en el artículo 509 eiusdem y, por ende, de aplicación preferente, con base en lo cual la Sala dejó sentado que una vez operada la confesión ficta, corresponde al demandado probar algo que le favorezca durante el lapso probatorio, con exclusión del principio de comunidad de la prueba respecto de aquellas consignadas en el libelo...”. (Sent. 12 /4/05, caso: Heberto Atilio Yánez Echeto, c/ Carlos Gerardo Velásquez Luzardo);
Entonces, al verificarse la falta de contestación de la demanda, conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil se establece en contra del demandado la presunción juris tantum de la confesión, siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, el demandado nada probare que le favorezca dentro del lapso de ley, lo cual obliga al juez a sentenciar en un plazo de ocho (8) días ateniéndose a la confesión, debido a la situación de rebeldía que es colocado el demandado frente a la ley (…)
Así pues, veamos que el artículo 1.159 del Código Civil dispone: “Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Además, el artículo 1.160 del Código Civil establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por su parte, el precitado artículo 1.592 del Código Civil indica que: “el arrendatario tiene dos obligaciones principales, siendo la más importante: ... 2.º …pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Aunado a lo anterior, observemos que el artículo 1.579 del Código Civil, establece, lo que de seguidas se transcribe: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Asimismo, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone que: “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”
Hechas estas consideraciones, quién aquí decide debe dejar sentado que efectivamente la contrademanda no es contraria al orden público, y en virtud de ello, por encontrarse llenos los extremos para que tenga lugar la confesión ficta, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, y así expresamente se declarara en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. (…) (Sic).”

III.- DE LA APELACIÓN
En fecha 16 de febrero de 2012, mediante diligencia presentada por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en la presente causa, apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 05 de diciembre de 2011 (folio 104), en los términos siguientes:
“…Asimismo y de conformidad con la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, destinada a la protección del derecho de defensa consagrado en la Constitución, en relación a la validez jurídica de los recursos anticipados, interpongo el recurso de APELACION contra ella y una vez oído solicito, respetuosamente, que se remitan las actuaciones a la Alzada…(Sic)”.

V.-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, cumplido con los lapsos de ley, y estando en la oportunidad para decidir la presente causa, y vencido el lapso indicado en el auto de abocamiento de la Juez temporal de fecha 05 de noviembre de 2012, este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
La causa se inició mediante libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 4.262, en su carácter de apoderado judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A antes identificada, por Retracto Legal y Nulidad de venta contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, antes identificada, (folio 01 al 16 de la primera pieza).
En fecha 22 de octubre de 2007, el abogado NELSON JOSE LIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 79.432, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda (folios 105 al 120 de la primera pieza), esta última no fue admitida por el Tribunal A Quo, según consta en auto de fecha 22 de octubre de 2007 (folio 150 de la primera pieza)
Luego, en fecha 31 de octubre de 2007, el abogado NELSON JOSE LIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 79.432, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 162 al 163 con sus vueltos de la primera pieza). Posteriormente, el Tribunal de la causa por auto de fecha 01 de noviembre de 2007 (folio 164 y 165 de la primera pieza), admite el referido escrito de pruebas.
Seguidamente, en fecha 05 de noviembre de 2007, la abogada AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, donde presentó escrito de promoción de pruebas (folios 170 al 175 de la primera pieza). Y así, en fecha 05 de noviembre de 2007, consta auto dictado por el Tribunal A Quo, donde ordena agregar a los autos las pruebas de la parte demandada, y las admite. (Folio 178 de la primera pieza).
En fecha 05 de diciembre de 2011, el Tribunal A Quo dictó sentencia en la presente causa, en la cual declaró, primero: INADMISIBLE, la demanda de Retracto Legal, interpuesta por la abogado América Rendón Mata, Inpreabogado Nº 4.262, en su carácter de apoderada judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, por inepta acumulación de pretensiones y, segundo: CON LUGAR el desalojo interpuesto por la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, (folios 32 al 103 de la tercera pieza).
Luego mediante diligencia suscrita por la abogado América Rendón Mata, Inpreabogado Nº 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante en fecha 16 de febrero de 2012, se dio por notificado de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 05 de diciembre de 2011 y ejerció recurso de apelación (folio 104 de la tercera pieza).
En este sentido, ésta Alzada considera que el núcleo de la apelación se circunscribe en determinar si la sentencia de fecha 05 de diciembre de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, se encuentra ajustada a derecho.
Luego, de haber hecho un recuento de las referidas actuaciones procesales es importante resaltar que la acción constituye el medio por excelencia para acceder a los órganos jurisdiccionales cuando existe la necesidad de satisfacer ciertas pretensiones jurídicas; por tanto, si se entiende la acción como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho para lograr, por medio de los Tribunales como órganos encargados de la administración de justicia, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos.
Este derecho fundamental, constituido por la tutela judicial efectiva, está consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; sin embargo, a pesar de existir la garantía de acceso a la administración de justicia, su ejercicio está condicionado al cumplimiento, por parte del justiciable, de ciertas condiciones o requisitos previos, tales como los requisitos de admisibilidad que son de estricto orden público.
Tales requisitos están especialmente dirigidos al Juez quien, en acatamiento a la ley y en protección de las instituciones de orden público, negará la admisión de la demanda cuando los mismos no se cumplan habida cuenta que, de lo contrario, le estaría dando curso al proceso tanto en contra de presupuestos constitucionales, como los que atañen al debido proceso; como legales, como lo son las causales de inadmisibilidad. En tal sentido, cuando el Juez hace la adecuada revisión del cumplimiento de tales presupuestos, su actuación no puede entenderse como una agresión al ejercicio del derecho de acción, ni a la correspondiente tutela judicial efectiva, sino más bien como acatamiento de una orden legal que prohíbe la admisión de la acción propuesta con lo cual se garantiza no solo el debido proceso, sino la seguridad jurídica que éste está llamado a tutelar.
Dicha noción de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la acción ha sido reconocida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia de fecha 07/03/2002, sentencia N° 397, caso: Ismelda Rojas, se cuyo texto se extrae lo siguiente:
“…Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto, su inobservancia no es subsanable y puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa….”.

Respecto al reexamen de las causales de inadmisible de la demanda, la Sala Constitucional de este máximo tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, determinó que:

“… esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.

De lo anterior se desprende, que esta Juzgadora como Directora del Proceso, al percatarse que en una causa no se han cumplido los presupuestos procesales para la admisión de la demanda, tiene la potestad de declarar de oficio la inadmisibilidad de la pretensión, aunque la misma ya haya sido admitida y siendo indiferente el estado o grado en que se encuentre, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, observa esta Superioridad que la presente causa versa sobre una demanda de retracto legal, y nulidad de venta, por lo que, esta Juzgadora entra a conocer de la admisibilidad de la presente demanda en los siguientes términos:
En este orden de ideas, estima necesario esta Juzgadora traer a colación el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”.

A tal respecto, resulta necesario traer a colación que la parte actora en su escrito libelar señalo lo siguiente:
“(…) PETITORIO:
PRIMERO: La subrogación o sustitución de mí representada COLEGIO HUMBOLDT, arriba identificada en la situación de la “compradora”- demandada INVERSIONES AZM 44, C.A, también identificada anteriormente, adquirida en el documento de compra-venta celebrado con la Sociedad en Nombre Colectivo denominado PELETEIRO y NAVARRO, identificada anteriormente, según documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 28 de julio de 2006, bajo el No. 30, Protocolo 1º., Tomo 3º, (…)
SEGUNDO: La resolución, es decir, la nulidad de la venta con respecto a la compradora celebrada entre la demandada INVERSIONES AZM 44, C.A y la Sociedad en Nombre Colectivo PELETEIRO y NAVARRO, identificada debidamente en este libelo, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 28 de julio de 2006, bajo el No. 30, Protocolo 1o, Tomo 3o, y se establezca en ella como compradora a COLEGIO HUMBOLDT, C.A, también identificada en este documento; (…) (Sic)”.

En este mismo orden de ideas, señala el autor De Santo (1981), con relación a las demandas lo siguiente:
“En la demanda simple la cuestión que se somete a juicio es una sola; en la compleja, varias, y a su vez puede ser: 1) Acumulativa, cuando se acumulan distintas pretensiones, con el objeto de que todas ellas prosperen... 2) alternativa, cuando la acumulación se efectúa para que prospere una de las varias pretensiones y en defecto de ella la o las otras, en orden sucesivo... 3) subordinada, en la cual la acumulación se efectúa en una relación de dependencia tal que es necesario que una pretensión principal prospere para que abra el derecho a la pretensión subordinada” (p. 95).

Concatenando lo antes transcrito, ésta Superioridad debe señalar que la parte actora en una misma demanda, puede interponer varias pretensiones, como lo dispone el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, que por razones de economía procesal, se faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja.
Sin embargo, el legislador en la norma adjetiva civil, establece de forma expresa en que caso no puede ser acumulada una pretensión, y sobre este particular el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“...No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. (Subrayado por esta Alzada).

Al respecto de ello, éste Tribunal Superior quiere traer a colación la sentencia numero AA20-C-2009-000375, de fecha 10 de marzo de 2010, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde explica la inepta acumulación aplicada al caso de marras, en los términos siguientes:
“…De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales. Esta norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en aplicación del cual, la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo, está preestablecida en la ley, motivo por el cual, no deben las partes, o el propio juez, subvertir o modificar los trámites, ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Por esta razón, la Sala ha establecido de forma reiterada, que no es potestativo de los tribunales subvertir las formas procesales dispuestas por el legislador para la tramitación de los juicios, pues su observancia es de orden público y, su finalidad es garantizar el debido proceso (…)Precisada la necesidad que tienen los órganos jurisdiccionales de observar las normas que regulan la manera en que deben realizarse los actos procesales, punto que toca el orden público y constitucional, en vista de que se enmarcan estas normas dentro del derecho procesal constitucional del debido proceso, se hace necesario concatenar este derecho fundamental, con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la imposibilidad de acumular en el libelo de demanda pretensiones que resulten excluyentes o contrarias entre sí (…)
(…) el legislador establece la llamada inepta acumulación de pretensiones, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que ésta se configura, a saber: cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, o cuando sus procedimientos sean incompatible (…) Por cuanto lo decidido hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el mérito del asunto, en vista de la inadmisibilidad advertida, esta Sala, en ejercicio de la facultad que le confiere el último aparte del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, casará sin reenvío el presente fallo y, en consecuencia, declarara inadmisible la estimación e intimación de honorarios propuesta, en los términos que la demanda contiene, en vista de que la misma comprende pretensiones que son contrarias entre sí, lo cual excluye su admisibilidad, tal como se precisó anteriormente y, así se declarará en el dispositivo del presente fallo. Así se establece…

Asimismo, el artículo 133, numeral 1, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone:
“…Se declarará la inadmisión de la demanda:
1. Cuando se acumulen demandas o recursos que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles…”(subrayado y negrillas de la Alzada).
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 13 de julio de 2011, señalo lo siguiente:
Igualmente, el legislador ha establecido en el artículo 81 en su ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, cuando señala lo siguiente:
‘…No procede la acumulación de autos o procesos:
…3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles…’ (subrayado por esta Alzada).
Igualmente, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de julio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero, señalo lo siguiente:
“…la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituyen causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes…”.

De la norma transcrita ut supra y del criterio jurisprudencial citado al cual se afilia ésta Juzgadora, se colige que toda acumulación de pretensiones efectuada en contravención a lo que dispone la ley debe ser considerada como una inepta acumulación de pretensiones, lo cual no puede darse en ningún caso en que se excluyan mutuamente los procedimientos o sean incompatibles entre sí, ya que ello constituye causal para inadmitir una demanda.
En este orden de ideas, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Así, como quiera que se desprende del libelo de demanda que la actora pretende se declare el Retracto legal arrendaticio, la nulidad del contrato de venta y que se le reconozca como propietaria de los inmuebles que posee en calidad de arrendataria, resulta menester analizar cada una de las pretensiones alegadas por la actora en los siguientes términos:
La acción de retracto legal consiste en la subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En este caso no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en la en las misma condiciones del contrato celebrado con el extraño.
En este sentido el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.

Asimismo, el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala lo siguiente:
“ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.
De conformidad con lo anterior, es evidente para quien decide que las demandas interpuestas por Retracto Legal Arrendaticio deben ser sustanciadas por el Procedimiento breve contemplado en el Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil por remisión expresa de la Ley Especial de la materia arrendaticia de locales comerciales.
Aclarado lo anterior, observa esta Juzgadora que la parte actora demando igualmente la nulidad de la venta celebrada entre la Sociedad en nombre colectivo PELETEIRO Y NAVARRO C.A, Inscrita en ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de noviembre de 1965, bajo el Nº 247 del libro de Registros de comercio llevados por ese Tribunal, posteriormente modificado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 31 de julio de 2001, bajo el Nº 36, tomo 103-A, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A.
La acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo
En este sentido, el artículo 1147 del Código Civil, establece:
El error de derecho produce la nulidad del contrato solo cuando ha sido la causa única o principal
Asimismo, el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”
Así las cosas, la acción de nulidad debe ser sustanciada por el juicio ordinario, toda vez, que no tiene atribuido un procedimiento especial, por lo que, se tramita conforme a lo señalado en el Libro Segundo, Titulo I, II, III y IV, artículos 338 y siguientes al 584 del Código de Procedimiento Civil.
De lo anterior, se observa que, en la demanda de Retracto legal arrendaticio y Nulidad de Contrato intentada por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, se presenta una acumulación de pretensiones de diversos procedimientos, lo que en efecto, produce un conflicto al momento de determinar el procedimiento por el cual debe sustanciarse la demanda, por lo que, resulta insostenible sustanciar en una misma causa pretensiones que deben ser tramitadas a través de procedimientos manifiestamente incompatibles, como lo son el procedimiento breve, y ordinario, por cuanto el legislador consagro para cada una de las pretensiones alegadas por la actora en procedimiento totalmente distintos, es por lo que, considera quien aquí decide que la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio y Nulidad de contrato de Venta, resulta a todas luces inadmisible. Así se decide.

De conformidad con lo anterior, es evidente para esta Superioridad que la parte actora, Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, incurrió en la acumulación indebida de pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, y Nulidad de Venta, incoada por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, antes identificada, de conformidad con lo establecido en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide

Ahora bien, aclarado lo anterior, esta Alzada entra a revisar la reconvención planteada por la parte demandada bajo las siguientes consideraciones:
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decision de fecha 10 de diciembre de 2009 se pronunció en los siguientes términos:
“…Ahora bien, como ya se ha expresado con anterioridad, en la presente causa quien anunció el recurso extraordinario de casación, contra la decisión de alzada fue la parte demandada reconviniente, no obstante que con la decisión recurrida no se le causó perjuicio alguno, puesto que en ella se declararon inadmisibles la demanda principal, como lo alegó la demandada en su escrito de contestación de la demanda y la reconvención, sin imposición de costas procesales a las partes, dispositivo que, en todo caso, a quien eventualmente perjudicaría es a la parte demandante quien se vería constreñida a intentar una nueva acción judicial para obtener la satisfacción de su pretensión, más no la parte demandada reconviniente, dado que al no existir el juicio principal la reconvención propuesta, con la inexistencia del proceso, corre la suerte de la acción principal, pues para élla (la reconvención) la única figura jurídica que constituyen el sostén y el efecto para hacerla emerger, es la demanda principal, la cual en este caso en particular, como ya se indicó, fue declarada inadmisible

En este sentido, dado que la reconvención o mutua petición está indisolublemente adherida como accesoria a la pretensión principal, al declararse inadmisible la demanda principal incoada, la misma suerte corre la pretensión accesoria, la cual, queda sin sustento al extinguirse por inadmisibilidad la demanda principal de la cual depende.
Por los razonamientos antes expuestos, es evidente para esta Juzgadora que como se expreso en líneas anteriores la demanda principal resulta inadmisible por inepta acumulación de pretensiones, por vía de consecuencia resulta inadmisible la reconvención planteada por la demandada por desalojo, toda vez que dicha reconvención se encuentra adherida y depende a la demanda principal de conformidad con lo señalado por la Sala de Casacion Civil de nuestro Maximo Tribunal, por lo que al ser declarada dicha demanda carece de sentido la reconvención, es por lo que consecuencialmente debe ser declarada inadmisible. Asi se declara
En este orden de ideas, observa esta Juzgadora que el Tribunal aquo yerra al declarar con lugar la reconvención planteada por la demandada, por cuanto al resultar inadmisible la demanda principal sustento de dicha reconvención, ello conlleva por vía de consecuencia a la inadmisibilidad de la referida pretensión accesoria, es por lo que, concluye esta Juzgadora que la reconvención interpuesta por la sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44 C.A, antes identificada, contra el COLEGIO HUMBOLDT, antes identificada, resulta a todas luces inadmisible. Asi se decide
En razón de lo anteriormente expuesto, éste Juzgado Superior considera que se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO HUMBOLDT, C.A, antes identificada, parte actora en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 05 de diciembre de 2011; en consecuencia, se MODIFICA, solo en lo que respecta al particular segundo, la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 05 de diciembre de 2011. Así se decide.

V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto interpuesto por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4.262, en su carácter de apoderada judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº60, Tomo 18-A, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 05 de diciembre de 2011.
SEGUNDO: SE MODIFICA, solo en lo que respecta al particular segundo la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 05 de diciembre de 2011, en consecuencia:
TERCERO: INADMISIBLE por inepta acumulación de pretensiones la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y NULIDAD DE VENTA incoada por la abogado AMERICA RENDON MATA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4.262, en su carácter de apoderada judicial del COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº60, Tomo 18-A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: INADMISIBLE, la reconvención incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES AZM 44, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre 2000, bajo el Nº 53, tomo 90-A, contra el COLEGIO HUMBOLDT, C.A, Inscrita en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de noviembre de 1975, bajo el Nº40, Tomo 10 del libro de Registro de comercio llevado por dicho Juzgado, posterior reforma consta en documento inscrito por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 17 de marzo de 1978, bajo el Nº52, Tomo 5-A, reconstituido en fecha 28 de julio de 1986, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 04 de junio de 2003, bajo el Nº60, Tomo 18-A, a través de su apoderado judicial abogado NELSON JOSE LIRA ROMERO, Inpreabogado Nº 79.432.
QUINTO: No hay condenatoria en costas en el juicio principal dada la naturaleza del fallo.
SEXTO: No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso dada la naturaleza del fallo.
Déjese copia de conformidad con el artículo 248 del Codigo de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Doce (12) días del mes de Noviembre de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

FANNY R. RODRIGUEZ.E

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 02:12 de la tarde.-

LA SECRETARIA,
ABG. LISENKA CASTILLO

FR/LC/ygrt
Exp. C-17.454