TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 202º y 153º)

DEMANDANTE: JUAN JOSE ZAPATA AGRAZ Y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad Nos. V- 2.99.568 y V- 3.949.830, respectivamente.
APODERADAS
JUDICIALES: YSABEL ESCOCHER y IDALMIS SIVA DE RODRIGUEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajos el Nos29.324 y 14.411, respectivamente.

DEMANDADOS: ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONATE, venezolanos, titulares de la cedula de identidad Nos. V-3.561.674 y V- 3.482.070.
APODERADOS
JUDICIALES: TEODORO EDUARDO CABALLERO ACHOY y ALFREDO RAPHIS JIMENEZ CASANOVA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.166 y 31.696, respectivamente.

MOTIVO: ROSLUCION DE CONTRATO COMPRA-VENTA.

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 12-0094

I
ANTECEDENTES

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de este Juzgado en virtud a dar cumplimiento a la Resolución Nº 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, este Tribunal procede a abocarse de oficio al conocimiento de la presente causa, tal y como lo ordena el artículo 5 de la referida Resolución.
Mediante auto dictado el 09 de Febrero de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de ese Circuito Judicial.
Una vez realizado el sorteo de ley, fue asignado el conocimiento y decisión de la causa a este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, siendo recibido en fecha 20 de Marzo de 2012.
En fecha 18 de junio de 2012, este sentenciador se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 20 de julio de 2012, el Alguacil dejó constancia de no haber podido lograr la notificación personal de los co-demandantes JUAN JOSE ZAPATA y MERY TERESA PERAZA.
Así pues, en fecha 20 de julio de 2012, fueron librados carteles de notificación, habiéndose cumplido con las formalidades para la notificación de las partes en fecha 02 de agosto de 2012.
II

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada el día 09 de Diciembre de 1998, por las abogadas YSABEL ESCOCHER e IDALMIS SIVA DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAZ Y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA contra los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOLTORRES DE DONATE, por juicio de RESOLUCION DE CONTRATO.
A los efectos de la admisión de la referida demanda, la parte actora consignó adjunto con el escrito libelar los siguientes recaudos:
• Original de poder especial otorgado por los ciudadanos VICENTE DONATE y MARISOLTORRES DE DONANTE a las abogadas YSABEL ESCOBARCHE e IDALMIS SILVA DE RODRIGUEZ, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertado del Distrito Federal, en fecha 25 de Noviembre de 1998. Marcado con letra A.
• Original de contrato de compraventa celebrado entre los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOLTORRES DE DONANTE y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de junio de 1998. Marcado con la letra B.
• Original de extensión de prórroga del contrato de compra-venta celebrado entre los ciudadanos ANGEL VIOCENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONANTE y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Septiembre de 1998. Marcado con la letra C.
Por auto de fecha 15 de Diciembre de 1997, fue admitida la presente demanda.
Iniciado los trámites de citación, en fecha 20 de Enero de 1999, el ciudadano Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia que los ciudadanos MARISOL TORRES DONATE ANGEL VICENTE DONATE se negaron a firmar el recibo de citación.
Así las cosas, en fecha 03 de febrero de 1999 fue librada boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de marzo de 1999, el Secretario dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de abril de 1999, comparecieron los abogados TEODORO EDUARDO CABALLERO ACHOY y ALFREDO RAMPHIS JIMENEZ CASANOVA, en su carácter de apoderados judiciales de los co-demandados ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONATE y presentaron escrito de cuestiones previas.
En fecha 29 de de Abril de 1999, los apoderados de la parte demandada, promovieron como pruebas en la referida incidencia los documentos marcados con las letras B y C, a los efectos de que fuese declarada con lugar la cuestión previa opuesta.
Mediante decisión proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de los co-demandados.
En fecha 29 de junio 2000, compareció el abogado TEODORO EDUARDO CABALLERO, en su condición de apoderado judicial de los co-demandados y consignó escrito de contestación a la demanda, constante de 04 folios útiles.
En fecha 25 de Julio de 2000, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro folios útiles.
En fechado 26 de Julio de 2000, el apoderado de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.
Agregadas las pruebas a los autos en fecha 31 de Julio de 2001, la parte actora presentó diligencia de fecha 01 de Agosto de 2000, mediante la cual se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la demandada.
Mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2000, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la oposición a la admisión de la pruebas presentada por la parte actora, en consecuencia admitió las pruebas promovidas por las partes, y ordenó la notificación de las partes.
En fechas 25 de marzo de 2001 y 08 de Marzo de 2002, ambas partes se dieron por notificadas del auto de admisión de pruebas.
De manera que, encontrándose la presente causa en estado de sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse con respecto al mérito del presente asunto con base a las siguientes consideraciones:
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Que en fecha 17 de junio de 1998, celebraron un contrato de compra-venta con los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONATES, sobre un bien inmueble (apartamento) distinguido con el Nº 2-A, ubicado en el piso 2, Edificio CENTRO 3, situado entre la Esquina de Lazarinas a Aguacate, Parroquia San Juan, Municipio Libertad del Distrito Capital con una superficie de SENTENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DIECISEIS CENTÍMETROS (71, 16 Mts 2), y en cuya negociación se incluyeron gabinete, campana, aparatos de cocina, calentador, línea telefónica y lámparas.
Que en dicho contrato se estableció el precio de venta por la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 23.000.000,00), hoy Bs. Veintitrés Mil Bolívares (Bs.23.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente forma: inicialmente la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.800.000,00), hoy Bs. 6.800,00, por concepto de reserva y la cantidad adeudada restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo.
Que la cláusula penal de dicho contrato estableció que “… en caso de incumplimiento por parte de los optantes, la restitución de la suma dada en reserva, vale decir, la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.800.00,00) más el monto de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.400.00,00) como indemnización de daños y perjuicios causado a los (sic) opcionarios...” asimismo se fijó el tiempo de duración del contrato en sesenta (60) días continuos más treinta (30) día de prórroga, contados a partir del 17 de Junio de 1998, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días más a partir del 16 de Septiembre de 1998 hasta el 15 de Octubre de ese mismo año.
Que una vez culminado el último plazo de la prórroga establecido de mutuo acuerdo entres las partes y sin finiquitar la negociación, procedió a solicitar a los vendedores que efectuaran la debida protocolización del documento, recibiendo una negativa de su parte, los cuales se negaron incluso a devolverle la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.800.000,00), hoy Bs. 6.800,00, que recibieron por concepto de reserva y cancelar la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.400.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.
Demanda por resolución de contrato a los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONATE de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1264 DEL Código Civil, para que reintegren la cantidad dada como reserva y paguen la indemnización por los daños y perjuicios causados.
IV
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado por los co-demandante en el escrito libelar.
Que en ningún momento incumplió con el contrato, por cuanto el primer contrato celebrado en fecha 17 de Junio de 1998 mantenía un lapso de duración de 60 días más una prórroga de 30 días contado desde el momento de la autenticación del contrato, lo que en su totalidad son 90 días, lo que determina que dicho tiempo ya había transcurrido íntegramente y dicho contrato debía ser ejecutado dentro de ese lapso.
Que los compradores no manifestaron su voluntad de pagar la diferencia del precio acordado del inmueble.
Que no incumplieron el contrato, por cuanto no le fueron requerido los documentos que exige el Registro Subalterno para formalizar los trámites para la compraventa y así como tampoco le fue informado el día en que iba a firmarse el contrato definitivo de compraventa.
Que los demandantes no presentaron el documento definitivo de compraventa en el Registro Inmobiliario.
V
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL LIBELO DE DEMANDA

1. Original de poder especial otorgado por los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAZ y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA a la abogada YSABEL ESCORCHE e IDALMIS SILVA DE RODRIGUEZ, debidamente autenticado en fecha 25 de Noviembre de 1998 por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertado del Distrito Federal, Marcado con letra A. Al respecto, por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil y le otorga valor probatorio; de dicho documento se evidencia la cualidad de los conferidos como representantes legales de la accionante. Y así se Decide.
2. Original de contrato compraventa celebrado entre los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONANTE y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado en fecha 17 de junio de 1998 por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal. Al respecto, por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga valor probatorio; de dicha prueba se desprende la relación contractual existente entre la parte actora y los co-demandados. Y así se Decide.
3. Original de extensión de prórroga del contrato de compraventa celebrado entre los ciudadanos ANGEL VIOCENTE DONATE y MARISOLTORRES DE DONANTE Y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública en fecha 25 de Septiembre de 1998. Marcado con la letra C. Al respecto, por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio; de dicho documento se evidencia el acuerdo de voluntad de ambas partes de conceder una prórroga a la relación contraída en fecha 17 de Junio de 1998. Y así se Decide.

VI
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos. Dicha promoción no constituye en sí un medio de prueba, de manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrados en el artículo 509 eiusdem, y así se declara.
Promovió prueba testimonial de los ciudadanos NEPTALY SANCHEZ, ALIX ALEJANDRO FERNANDEZ Y WALING MILIAN G. Al respecto, este Tribunal observa que la parte promovente las evacuó, por lo tanto, no existe medio de prueba susceptible de valoración. Así se establece.
Promovió prueba de informes dirigida al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de que informe si efectivamente fue protocolizado el documento definitivo de compraventa, tal y como fuera convenido por las partes en la opción de compraventa celebrada en fecha 04 de junio de 1989. Al respecto, se observa que la parte promovente no evacuó dicha prueba, por lo que no existe medio de prueba susceptible de valoración. Así se establece.
VII
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos. Dicha promoción no constituye por sí un medio de prueba, de manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrados en el artículo 509 eiusdem, y así se declara.
De conformidad con el principio de comunidad de la prueba promovió a su favor documentos aportados por la actora junto a su escrito libelar, en cuanto a: Original de contrato compraventa celebrado entre los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONANTE y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de junio de 1998 y Original de extensión de prórroga del contrato de compra-venta celebrado entre los ciudadanos ANGEL VIOCENTE DONATE y MARISOLTORRES DE DONANTE Y los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAS y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública en fecha 25 de Septiembre de 1998. Con respecto a estas probanzas se ratifica lo ya analizado y valorado con respecto a las pruebas ya aportadas por el actor. Así se declara.
Promovió certificado de solvencia de derecho de frente, signado con el No. 126.259, expedida en fecha 29 de septiembre de 1998 por la Dirección General de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Libertador. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tale documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo que tienen presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documentos emanados de la administración este Tribunal debe darles el valor probatorio que la ley les concede. Así se establece.
Promovió documento autenticado en fecha 12 de agosto de 1998, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado, inserto bajo el No. 9, tomo 122, mediante el cual la ciudadana Mirna Josefina Bolívar le ofreció en opción de compraventa a la codemandados un inmueble ubicado en el piso 18 de la Torre Boyacá de la primera etapa del Centro Residencial San Martín (inmueble distinto al que le fuera dado en opción de compraventa a los actores). Al respecto, este sentenciador considera impertinente dicha prueba, toda vez que la misma no aporta elemento de convicción alguno que permita dilucidar el controvertido dirimido en el caso que aquí se ventila, no teniendo ninguna relación con los hechos alegados en el presente litigio. En consecuencia, se le niega el valor probatorio a la presente prueba. Así se establece.
Promovió documento de venta con pacto de retracto, protocolizado en fecha 21 de diciembre de 1999 por ante el Registro Subalterno del Sexto de Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual los codemandados dieron en venta con pacto de retracto el inmueble objeto de este litigio a los ciudadanos Arflio Mejias Zambrano, Omaira Bermudez y Magdalena Carrero. Al respecto, ese sentenciador considera impertinente dicha prueba, toda vez que la misma no aporta elemento de convicción alguno que permita dilucidar el controvertido dirimido en el caso que aquí se ventila, no teniendo ninguna relación con los hechos alegados en el presente litigio. En consecuencia, se le niega el valor probatorio a la presente prueba. Así se establece

VIII
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Fijado lo anterior, debe este sentenciador establecer que en el presente caso, la pretensión de la actora versa sobre la resolución del contrato de opción de compraventa de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-A, ubicado en el piso 2, Edf. CENTRO 3, situado entre la Esquina de Lazarinas a Aguacate, Parroquia San Juan, Municipio Libertad del Distrito Capital con una superficie de SENTENTA Y UN METROS CUADRADO CON DIECISEIS CENTÍMETROS (71, 16 Mts 2), y en cuya negociación se incluyeron gabinete, campana, aparatos de cocina, calentador, línea telefónica y lámparas. A tal fin, arguyó que la vendedora demandada incumplió con dicho contrato, negándose otorgar el documento definitivo de compraventa luego de haber recibido de su parte la suma de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.6.800.000, 00), según consta de documento privado que las partes suscribieron el 17 de Junio de 1998.

Esta pretensión fue negada por la accionada, quien arguyó que fue la demandante quien incumplió con el contrato, por cuanto no manifestó su voluntad de cancelar el saldo insoluto y no tomó su previsiones de solicitarle los documentos que exige el Registro Subalterno para la formalización del trámite y notificarle el día en que iba a firmarse el documento definitivo de compraventa.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, pasa este Órgano Administrador de Justicia a pronunciarse con relación al fondo del presente asunto.

Considera oportuno indicar este juzgador que la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

En consecuencia, este Juzgador pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. En tal sentido, el Código Civil en su artículo 1.167, establece lo siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).(Negrilla Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de resolución, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato bilateral de promesa de venta y el documento de prórroga de dicho contrato debidamente notariado, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada se excepcionó, en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de requerirle los documentos necesarios para introducirlos en el Registro Subalterno respectivo, así como de notificarle el día en que fuese a firmarse el documento definitivo de compraventa e introducir el mismo en el Registro Inmobiliario, debiendo pagar los gastos e impuestos respectivos.
En ese sentido, y a fin de resolver a quien le corresponde la carga de presentar el documento de venta, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:
“Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”
Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro, por lo tanto, debió la parte actora probar que cumplió con su obligación de presentar el documento definitivo de compraventa en el Registro Subalterno respectivo, y que por el incumplimiento de la demandada en la firma del mismo no se efectuó la tradición legal del inmueble.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar que la carga de probar tal obligación correspondía a la parte actora, debiendo observarse la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:

“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:
“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de presentar el documento en el Registro, lo cual constituye un hecho negativo absoluto revirtiéndose de esta manera la carga probatoria en cabeza del demandante.

En ese sentido, es de precisarse que la parte actora no demostró haber cumplido con tales obligaciones (presentar el documento definitivo de compraventa en el Registro y pagar los impuestos y gastos respectivos) y por lo tanto este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por resolución de contrato interpuesta los ciudadanos JUAN JOSE ZAPATA AGRAZ y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA. Y así se decide.-

IX
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de medidas en función Itinerante de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada el 09 de Diciembre de 1998, por las abogadas YSABEL ESCOCHER e IDALMIS SILVA DE RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos JUAN JOSÉ ZAPATA AGRAZ Y MERY TERESA PERAZA DE ZAPATA contra los ciudadanos ANGEL VICENTE DONATE y MARISOL TORRES DE DONATE por juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas, por haber resultado totalmente vencida en el presente litigio.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de Noviembre de dos mil doce (2012).- Años 201º y 153º
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO

ENRIQUE GUERRA

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp.12-0094
CHB/EG/.