TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve de noviembre de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO : AP31-V-2012-001314

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES 202612, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 01 de diciembre de 2005, bajo el Nº 54, Tomo 109-A Cto.,

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ricardo García Garriga y Conny Arévalo, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 91307 y 105847, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil REPRESENTACIONES SIGNO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de julio de 2005, bajo el Nº 74, Tomo 63-A-Cto

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 36.229, 55.638 y 142.564 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por los Abogados RICARDO J. GARCÍA GARRIGA y CONNY V. ARÉVALO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 91.307 y 105.847, actuando en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, fundamentando su acción en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de julio de 2012, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, dentro los (02) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 31 de julio de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa de citación y la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 07 de agosto de 2012, se dictó auto mediante el cual la Juez Temporal designada Abg. Arlene Padilla Reyes, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra. Asimismo, se dictó auto complementario del auto de admisión de fecha 20/07/2012.
En fecha 17 de septiembre de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma de la demanda.
En fecha 19 de septiembre de 2012, se dictó auto mediante el cual la Juez Rahyza Peña Villafranca, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra. Asimismo, se admitió la reforma de la demanda.
En fecha 24 de septiembre de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios para le elaboración de la compulsa de citación y la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 26 de septiembre de 2012, se dictó auto mediante el cual se acordó librar boleta de citación a la parte demandada sociedad mercantil REPRESENTACIONES SIGNO, C.A, en la persona de cualquiera de sus representantes legales ciudadanos ANTHONY PETER BONNET y/o GABRIELA SAN JOSÉ ROSA.
En fecha 17 de octubre de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó los emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2012, compareció la ciudadana GABRIELA SAN JOSÉ ROA, en su carácter de vicepresidenta de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SIGNO, C.A., debidamente asistida por la Abogado INGRID BORREGO y se dio por citada de la causa. Asimismo, otorgó poder apud-acta a los Abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS.
En fecha 29 de octubre de 2012, compareció el ciudadano MARIO DIAZ, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó compulsa sin firmar dirigida a la parte demandada.
En fecha 30 de octubre de octubre de 2012, comparecieron los Abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, actuando en carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación de la demandada
En fecha 05 de noviembre de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual insistió en hacer valer los documentados impugnados por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.
En fecha 07 de noviembre de 2012, comparecieron los Abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, en carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 08 de noviembre de 2012, compareció la Abogado CONNY V. ARÉVALO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y sustituyó poder que le fuere conferido en el Abogado HERMAGORAS AGUIAR RODRIGUEZ.
En fecha 09 de noviembre de 2012, se dictó auto mediante el cual, el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada y la parte actora, asimismo, se libraron oficios Nº 0772-2012 y 0773-2012 dirigidos al GERENTE GENERAL DE LA SOCIEDAD DE COMERCIO, CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL MANZANARES PLAZA. y al GERENTE GENERAL Y ADMINISTRADOR, DE LA SOCIEDAD DE COMERCIO, CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO COMERCIAL MANZANARES PLAZA respectivamente, a los fines de evacuar la prueba de informes promovidas por las partes.
En fecha 12 de noviembre de 2012, compareció el ciudadano HENRY SANCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó los emolumentos necesarios a los fines de que el Alguacil encargado se trasladara a hacer entrega del oficio Nº 0772-2012.
En fecha 13 de noviembre de 2012, compareció la Abogado INGRID BORREGO LEON, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de noviembre de 2012, compareció el ciudadano WILLIAMS MATUTE, en su carácter de Alguacil adscrito a este circuito judicial y consignó oficio Nº 0772-2012 sin firmar.
En fecha 14 de noviembre de 2012, Se dictó auto mediante el cual, este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

La pretensión deducida en el presente juicio es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y la prórroga legal, alega la parte actora como fundamento fàctico de su pretensión que en fecha que en fecha 3 de Febrero de 2006, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble de su propiedad constituido por el local C4-02. ubicado en la Planta Comercio Cuatro C-4 del Centro Comercial Manzanares Plaza, destinado para el funcionamiento de una librería papelería, que en la cláusula tercera del contrato autenticado que se produjo acompañando al libelo, la duración del contrato sería de dos años, contados a partir del 1º de Enero de 2006, concluyendo el 31 de Diciembre de 2007, por lo que vencido el plazo la arrendataria entregaría el inmueble, que para el caso de prórroga se convino que si las partes convinieren en prorrogar el contrato por un año adicional, lo harían constar por escrito con la suscripción de un contrato de prórroga, con al menos treinta días de anticipación al vencimiento del plazo y si se prorrogara legalmente el canon de arrendamiento se incrementaría en un cuarenta por ciento del ultimo canon vigente. Que en fecha 24 de Abril de 2008, las partes suscribieron una prórroga convencional, de dos años contados a parir del 1 de Enero de 2008 al 31 de Diciembre de 2009, indicándose, que en ningún caso operaria la tácita reconducciòn; que en fecha 20 de Noviembre de 2009, la actora procedió a notificar a la arrendataria que el plazo de la prorroga convencional estaba por vencerse y que estaban interesados en suscribir una nueva prórroga de un año, a partir del 1 de Enero de 2010, siempre y cuando la arrendataria aceptara las condiciones ofrecidas en la notificación y que de no estar de acuerdo, operaría la prórroga legal, que tal notificación fue recibida y sellada por la arrendataria, según documento producido acompañando el libelo; que en fecha 20 de Enero de 2012, la actor procedió a notificar a la arrendataria el vencimiento de la prórroga legal el 31 de Diciembre de 2011, en virtud de lo cual estaban en mora en la obligación de entregar el inmueble y que existe una penalidad en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, que dicha notificación fue recibida por un empleado y fue producida acompañando el libelo; que en vista del retardo en el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble hasta la fecha de la presentación de la demanda, la arrendataria adeuda por concepto de la cláusula penal, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 187.785,44), como indemnización por daños y perjuicios por el retardo en el cumplimiento de la entrega del inmueble. Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, negó y rechazo los hechos alegados en el libelo y el derecho invocado. Alegando que la relación arrendaticia es a tiempo determinado. Reconoció como cierto el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento ante la Notaría pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 3 de Febrero de 2006, anotado bajo el NO 26, Tomo 8 de los Libros de Autenticaciones, cuyo objeto es el local comercial ya identificado, que la duración de dicho contrato era de dos años desde el 1 de Enero de 2006 hasta el 31 de Diciembre de 2007; acepto como cierto que en fecha 24 de Abril de 2008, suscribió prórroga convencional con la actora, con una duración de dos años contados a partir del 1 de Enero de 2008 hasta el 31 de Diciembre de 2009. Alega la parte demandada que al vencimiento de esta prórroga convencional, comenzó a transcurrir la prórroga legal, que se inicio el 1 de Enero de 2010 y termino el 31 de Diciembre de 2010, que su representada pago ante las oficinas de la demandante hasta el 31 de Diciembre de 2011, fecha en la que le fue entregado el último recibo. Alega la parte demandada, la inadmisibilidad de la acción propuesta, con fundamento en su alegato de que la relación contractual fue de dos años, que terminaron el 31 de Diciembre de 2009, que el 1 de Enero de 2010, comenzó a correr la prórroga legal de un año, que transcurrieron 19 meses hasta la interposición de la demanda, mientras la demandada continuó pagando el canon de arrendamiento, que por ello operó la tácita reconducciòn del contrato, que la demanda es inadmisible por atentar contra normas de orden público. En cuanto al fondo, la parte demandada, alega que a partir del 1 de Enero de 2011, surgió la obligación de entregar el inmueble, pero la arrendataria continuó ocupando pacíficamente el inmueble y la arrendadora cobrando el canon de arrendamiento por los meses desde Enero hasta Diciembre de 2011, emitiendo los recibos de pago; que por ello operó la tácita reconducciòn de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil.; que la parte actora comparece 19 meses después de vencida la prórroga legal y habiendo recibido los pagos, que esto es subversión del procedimiento legal previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la acción de cumplimiento solo es admisible para los contratos a tiempo determinado: impugnó las correspondencias acompañadas al libelo de la demanda de fecha 20 de Enero de 2010 y 20 de Enero de 2012, por nunca haber sido recibidas por su mandante, ni suscritas por ella, por lo que no le pueden ser opuestas. Negó y rechazó que la demandada deba cumplir con lo previsto en la cláusula décima novena del contrato, de penalidad por la entrega retrasada del inmueble, toda vez que dicha cláusula solo es aplicable a las relaciones contractuales a plazo fijo, pero que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo indeterminado; alega además la parte demandada que la actora en el libelo solicito la indemnización por el retardo en la entrega del inmueble, pero no la entrega material del mismo, por lo que se trataría de una sentencia inejecutable en caso de ser declarada con lugar. Así las cosas, ha quedado como un hecho aceptado la existencia de la relación arrendaticia, cuyo objeto es el local ya identificado; que la misma se inició el 1 de Enero de 2006, que su plazo original de duración fue de dos años, que fue celebrada prórroga convencional por dos años más, terminando el 31 de Diciembre de 2009. Siendo los hechos controvertidos la celebración de la prórroga convencional de un año, desde el 1 de Enero de 2010 hasta el 31 de Diciembre de 2010; el comienzo y fin de la prórroga legal arrendaticia.
Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió el contrato de arrendamiento contenido en documento autenticado ,producido acompañando al libelo marcado “B”, para demostrar que según la cláusula tercera, las partes convinieron que nunca operaría la tácita reconducciòn y para demostrar que en la cláusula décimo cuarta del contrato, las partes convinieron que las notificaciones deben ser dadas por escrito con acuse de recibo en el inmueble arrendado sin necesidad de que tal acuse de recibo lo sea por representante legal de la empresa; promovió contrato de prórroga de arrendamiento autenticada, marcada “D”, para demostrar la prórroga convencional suscrita entre las partes, la cual es impertinente por cuanto es un hecho aceptado por la demandada la celebración de este contrato de prórroga convencional; Promovió las misivas marcadas con las letras “E” y “F”, en las que se manifiesta las condiciones para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento y en caso de no aceptar las mismas operaría la prórroga legal, promovió la comisión de ejecución de la medida cautelar de secuestro para demostrar que la demandada ocupo el inmueble hasta el 22 de Octubre de 2012; promovió en original contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y Librería y Papelería Signo, C.A, de fecha 7 de Octubre de 2003, cuyos representantes legales son los mismos que representan a REPRESENTACIONES SIGNO, C.A y promovió contrato de fecha 16 de Noviembre de 2004, donde se continua la relación arrendaticia con el mismo grupo; promovió carta emanada de LIBRERÍA Y PAPELERIA SIGNO; C.A, dirigida a la anterior propietaria del local donde manifiestan su intención de renovar el contrato; promovió Acta de Asambleas de Librería y Papelería Signo, C.A y Acta Constitutiva de Representaciones Signo, C.A, para demostrar que ambas empresas son representadas por las mismas personas, señalando que es pertinente que la intención de mantener la relación arrendaticia desde la apertura del centro comercial, para demostrar que es mismo grupo económico el que ha sido arrendatario del inmueble, estas últimas documentales son impertinentes toda vez que estos hechos no han sido alegados en el libelo ni en la contestación, se desechan.
Por su parte, la representación legal de la parte demandada, promovió el contrato de arrendamiento producido por la actora acompañando el libelo, para demostrar el tipo de relación contractual que une a las partes, el inicio de la relación locativa, el canon de arrendamiento y la voluntad de las partes de celebrar una contratación fija, se aprecia como documento autenticado, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Promovió el documento contentivo de la prórroga convencional celebrada entre las partes, de fecha 24 de abril de 2008, para demostrar que las partes prorrogaron la relación por dos años mas hasta el 31 de Diciembre de 2009, el cual resulta impertinente, toda vez que es un hecho aceptado por ambas partes y por lo tanto no es objeto de prueba. Promovió una factura producida por la parte actora acompañando el libelo, para demostrar que pago ante las oficinas de la arrendadora, vencido el lapso de un año de prórroga legal, esta juzgadora observa que en el dicha factura, se expresa que el concepto del pago que recibe la arrendadora es “ Alquiler Diciembre 2011 prórroga legal Alquiler Local C4-C2 Manzanares Plaza”, por lo que no puede ser plena prueba de que el contrato continuo una vez terminada la prórroga legal; promovió la parte demandada facturas emitidas por la demandante por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses desde Enero hasta Diciembre de 2011, del local objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, con respecto a estas facturas que no son recibos como señala la representación judicial de la demandada, cabe la misma observación que ya se hizo, de que en todas se indica que el concepto de la factura es el alquiler del local, por prórroga legal, facturas todas aceptadas por la parte demandada y pagadas, pues de no haber estado de acuerdo la demandada, habría desconocido tales facturas y exigido que las mismas fueran emitidas por su verdadero concepto. Promovió la parte demandada bauchers de depósitos bancarios efectuados por la demandada en la cuenta corriente distinguida con el No 01150017040170012977, cuyo titular es la demandante, por la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 5999,49) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses desde junio hasta Octubre de 2012, para demostrar la solvencia de la demandada y que operó la tácita reconducciòn, se aprecian como prueba documental electrónica de que la demandada ha efectuado los depósitos que ahí se indican en la cuenta de la actora. Promovió, recibos de pago a favor de Condominio Centro Comercial Manzanares Plaza, correspondiente al mes de Enero de 2012, para demostrar que se encuentra solvente en las obligaciones contractuales, lo cual no es un hecho controvertido en el presente proceso, y señalando que de esta factura de condominio se demuestra que la demandada continuó ocupando el inmueble, por lo que operó la tácita reconducciòn, esta factura prueba que la demandada pago el condominio de ese mes; promovió nueve depósitos bancarios efectuados por la demandada a favor del Condominio Centro Comercial Manzanares, de los meses desde Febrero hasta Octubre de 2012, para demostrar que la demandada siguió ocupando el inmueble y operó la tácita reconducciòn, estas planillas son pruebas documentales electrónicas de que la demandada ha depositado en la cuenta del mencionado condominio las cantidades que ahí se indican, pero no prueba ni la ocupación del inmueble ni que haya operado la tácita reconducción. Promovió prueba de informes para que la sociedad mercantil Condominio del Centro Comercial Manzanares Plaza, informe al Tribunal si es la administradora del condominio del local objeto del presente juicio, si es cierto que la factura del condominio del mes de Enero de 2012, fue pagada por la demandada; para que informe si es titular de la cuenta bancaria No 010506233941623000327 del Banco Mercantil y si ha recibido los depósitos que indica en el escrito de promoción de pruebas, todo ello a los fines de probar la solvencia de la demandada en sus obligaciones contractuales, prueba que resulta impertinente, pues la solvencia de la arrendadora no es un hecho controvertido en el presente proceso, donde la diatriba consiste en la determinación o no del contrato y por consiguiente su vigencia o la terminación de su tiempo de vigencia, se declara impertinente. Promueve la representación judicial de la parte demandada, la confesión contenida en las notificaciones producidas por la parte acora acompañando el libelo, la primera de fecha 20 de Noviembre de 2009 y la segunda el 20 de Enero de 2010, donde según la parte demandada puede apreciarse que el contrato llegaba a su fin el 31 de Diciembre de 2009 y que a partir del 1 de Enero de 2010, comenzó a transcurrir la prórroga legal de un año, la cual terminó el 31 de Diciembre de 2010, observa quien suscribe que en la misiva de fecha 20 de Noviembre de 2009, se manifiesta la voluntad de suscribir una prórroga convencional de un año mas, contado a partir del 1 de Enero de 2010, fijándose el canon de arrendamiento que regiría para la prórroga convencional; y en la misiva del 20 de Enero de 2010, la cual hace alusión a la misiva del 20 de Noviembre de 2009, manifestando que comenzó la prórroga legal, pero que están interesados en una prórroga convencional de un año más, estas misivas, no constituyen una confesión, pues no hay ánimo confitendi en las mismas, y se trata de manifestaciones de voluntad de prorrogar el contrato, las cuales deben ser valoradas en concomitancia con los demás elementos probatorios que cursan en autos.
Observa quien suscribe, que el punto central de la controversia, lo constituye si el periodo comprendido entre el 1º de Enero de 2010 y el 31 de Diciembre de 2010, correspondió a una prórroga legal o a una prórroga convencional, y en consecuencia si la prórroga legal comenzó el 1 de Enero de 2010 o el 1º de Enero de 2011, terminando el 31 de Diciembre de 2012. Observa quien suscribe, que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 3 de Febrero de 2006, contenido en documento autenticado, dice:
“El plazo fijo de duración del arrendamiento es de dos (2) años, contado a partir del 1 de Enero de 2006, por lo que el contrato concluye el día 31 de Diciembre de 2007, fecha en la que LA ARRENDATARIA entregará completamente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe. En fuerza de lo convenido, las partes declaran que en ningún caso operara la tácita reconducciòn del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato no se convierta a tiempo indeterminado”.
Se observa además que en dicho contrato de arrendamiento, las partes establecieron una cláusula donde se establece una penalidad por la entrega retardada del inmueble. Se observa igualmente que en contrato de fecha 24 de Abril de 2008, las partes celebraron una prórroga convencional de dos años, en dicho documento autenticado, se observa que las partes en la cláusula tercera, estipularon:
“El plazo fijo de duración de esta prórroga es de dos (2) años, contado a partir del 1 de Enero de 2008, por lo que el contrato concluye el día 31 de Diciembre de 209, fecha en la que LA ARRENDATARIA entregara completamente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. En fuerza de lo convenido, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducciòn del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato no se convierta a tiempo indeterminado,
Salvo por lo modificado por esta escritura, quedan en toda su fuerza y vigor las estipulaciones convenidas en la cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 3 de Febrero de 2006 en la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No 26, Tomo 08 de los Libros respectivos”.
En la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento celebrado el 3 de Febrero de 2006, las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado en las oficinas de la arrendadora, indicándose en la cláusula décima cuarta las direcciones de las partes.
Observa quien suscribe, que en fecha 20 de Noviembre de 2009, la arrendadora dirigió misiva a la arrendataria ofreciéndole una prórroga convencional para el período del 1 de Enero de 2010 al 31 de Diciembre de 2010, dicha misiva fue recibida por la demandada según consta de sello húmedo original y firma, la cual se tiene como válida toda vez que las partes en la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento acordaron que las notificaciones se harían en la direcciòn señalada para el caso de la arrendadora y para la arrendataria en el local arrendado y que las mismas podían ser recibidas por cualquier persona mayor de edad que trabaje en la empresa en esa direcciòn; por lo que no tenía que notificarse en la persona de alguno de los accionistas de la empresa demandada; en fecha 20 de Enero de 2010, la arrendadora dirigió misiva a la arrendataria donde le manifiesta nuevamente la intención de suscribir prórroga convencional por un año más, manifestando que esta corriendo la prórroga legal, esta es una misiva que presenta cierta ambigüedad, la cual de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte, puede ser interpretada, ateniéndose al propósito e intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la verdad y la buena fe, de acuerdo a los contratos autenticados que cursan en autos las partes expresaron su inequívoca voluntad de que la relación arrendaticia se mantuviera a tiempo determinado y que no operara la tácita reconducciòn; esto adminiculado a que en todos las facturas emitidas por LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, desde el mes de Enero hasta Diciembre de 2011, el concepto expresado es de prórroga legal, dichas facturas fueron aceptadas y pagadas todas mediante cheques, para que opere la tácita reconducciòn es preciso que el arrendatario continúe ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador, la cual normalmente se manifiesta con la recepción de los pagos, consta de autos que la última factura emitida por la arrendadora a la arrendataria por concepto de prórroga legal, lo fue la del mes de diciembre de 2011, que no consta que la arrendadora le haya seguido recibiendo los pagos después de esa fecha, pues la demandada promovió unos depósitos bancarios en la cuenta de la arrendadora desde junio hasta octubre de 2012, pero esto no es prueba de la reconducciòn del contrato, al contrario, esto adminiculado a las facturas de todo el año 2011 donde se indica que el concepto de las mismas es la mensualidad del local por prórroga legal, y a la cláusula segunda del contrato donde se indica que el pago del canon de arrendamiento seria en las oficinas de la arrendadora y no mediante depósitos como comenzó a hacerlo la arrendataria en junio de 2012, no demostró tampoco que le hayan sido recibidos los pagos de los meses desde Enero hasta Mayo de 2012, así las cosas, concluye esta juzgadora que del cúmulo de elementos probatorios existentes en autos, la relación arrendaticia, se prorrogo convencionalmente, hasta el 31 de Diciembre de 2010, comenzando la prórroga legal de un año, a partir del 1 de Enero de 2011 hasta el 31 de Diciembre de 2011, por lo que el 1º de Enero de 2012, surgió para la arrendataria la obligación de entregar a la arrendadora el inmueble por haber expirado el término de duración del contrato y su prórroga legal, y en consecuencia, debe prosperar la acción de cumplimiento de contrato. Así se establece.
Establecida como ha quedado la naturaleza de la relación contractual, que era el punto controvertido en el presente juicio, y fundamento del alegato de inadmisibilidad de la demanda, propuesto por la representación judicial de la demandada, no puede prosperar esta excepción; de igual modo la excepción según la cual no podía ser admisible la demanda porque no se solicito expresamente la entrega material y no podría ejecutarse la decisión, lo cual es una pretensión implícita, pues la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, si el contrato es de arrendamiento, supone la entrega de la cosa arrendada. Así se establece.
Las partes convinieron en la cláusula décima novena del contrato una penalidad por la entrega retrasada del inmueble, debiendo la arrendataria indemnizar a la arrendadora por cada día de retado en la entrega del inmueble, por daños y perjuicios, declarada la prosperidad de la acción de cumplimiento de contrato, es procedente el reclamo de daños y perjuicios, los cuales además han sido estipulados por las partes, por lo que no se requiere demostrar su cantidad, las partes en dicha cláusula establecieron que la penalidad era cuatro veces el valor diario del canon de arrendamiento por día de retardo en la entrega del inmueble, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de las facturas que constan en autos, la suma de OCHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 8241,06), cantidad que dividida entre treinta da 274,70 y multiplicada por cuatro, da la suma de UN MIL NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1098,80), calculados desde el día primero de Enero de 2012 hasta el 30 de Junio de 2012, da la suma de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 197.785,44) que es la indemnización reclamada por la parte actora.
Por fuerza de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios instaurada por la sociedad mercantil INVERSIONES 202612, C.A contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SIGNO, C.A. en consecuencia se condena a la demandada:
PRIMERO: A entregar a la actora, sin plazo alguno, el inmueble constituido por el local C4-02, ubicado en la Planta Comercio Cuatro C-4 del Centro Comercial Manzanares Plaza.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la actora por concepto de indemnización de daños y perjuicios la suma de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 197.785,44).
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de Noviembre de 2012. Años: 202º y 253º.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.