TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, veintinueve (29) de noviembre de dos mil doce (2012).
Años 202º de la Independencia y 153º de la Independencia

Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente signado bajo el Nº AP31-V-2012-001827 contentivo al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Arrendamiento) incoara ante éste Juzgado el ciudadano ANGEL VICENTE TORO CISNEROS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-335.593 contra el ciudadano JAIRO ENRIQUE MONSALVE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.120.073, este Tribunal observa lo siguiente:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su representado ciudadano ANGEL VICENTE TORO CISNEROS, actuando como sub-arrendador debidamente autorizado, tal y como consta del documento debidamente autenticado en fecha 25 de octubre de 2006, bajo el Nº 65, Tomo 95, celebró un contrato de sub-arrendamiento del inmueble de uso comercial, pudiendo resaltarse del contrato locativo las siguientes particularidades:

a) Que el plazo de duración para el nombrado contrato de arrendamiento, fue estipulado entre las partes por el término fijo de un (1) año, contado a partir del día 01 de octubre de 2007 hasta el 01 de octubre de 2008, ambas fechas inclusive, en el entendido que ese lapso podía ser prorrogado por períodos de igual duración, siempre que a la conclusión del lapso indicado las partes puedan lograr un acuerdo satisfactorio en relación a los términos del nuevo contrato, el cual necesariamente deberá hacerse por escrito (cláusula segunda), advirtiéndose también que vencido como fuere el presente contrato, “El Arrendatario” deberá hacer entrega material del inmueble que recibe, debidamente desocupado, es decir, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que lo ha recibido y que el retraso o la demora en la entrega del mismo, generaría el pago como indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de Cuarenta Bolívares (Bs.40,00) diarios.
b) Que para todos los efectos derivados del contrato de sub-arrendamiento sobre el inmueble urbano de uso comercial, las partes contratantes eligieron la ciudad de Caracas, como domicilio especial, exclusivo y excluyente, quedando ellas sometidas a la jurisdicción de sus competentes Tribunales.

Alegan que el negocio jurídico arrendaticio que vincula a su representado con el ciudadano Jairo Enrique Monsalve, deviene de una voluntad declarada y sostenida en el tiempo y espacio, pues el inicio de la relación contractual se remonta al día 01 de octubre de 2007, fecha en la cual las partes, expresaron su voluntad de someterse a tan singular modalidad de contratación.
Alegan que lo anterior denota la firme voluntad e intención de las partes en imprimir al nombrado negocio jurídico que les vincula el carácter especifico de contrato de arrendamiento sobre el inmueble de uso comercial urbano a tiempo fijo o determinado, con la particularidad adicional que en uno y otro caso, los mismos contratantes había dispuesto el momento determinante en que concluiría al relación arrendaticia.
Ello significa, que el sub-arrendatario, desde el mismo instante de suscribir el contrato de arrendamiento, adquirió pleno conocimiento acerca del momento determinante en que debía cumplir con la obligación de restituir el inmueble que es objeto de la convención locativa, sin necesidad de desahucio, notificación, requerimiento u otro acto equivalente pues, en uno y otro caso, el contrato contenía una notificación anticipada respecto a la oportunidad específica en que se verificaría la conclusión definitiva del nexo contractual.
Alegan que se infiere que se está en presencia de una relación jurídica que mantuvo vigencia por espacio equivalente de hasta un (1) año calendario consecutivo, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal c) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le reconoció al sub-arrendatario el derecho a disfrutar del beneficio a la prorroga legal, por un lapso que supera los dos (2) años calendario, en el entendido que durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Alegan que se han visto en la necesidad de recurrir a denunciar el hecho que el sub-arrendatario, utiliza el bien inmueble dado en su-arrendamiento para el almacenamiento de bebidas alcohólicas, contrariando con éste proceder las cláusulas del contrato.
Alegan que se tiene presente que la relación contractual arrendaticia que involucra a las partes concluyó definitivamente el día 01 de octubre de 2008, sin que a la fecha, el sub-arrendatario hubiese cumplido con su obligación contractual y legal de restituir el bien inmueble objeto del contrato de sub-arrendamiento.
Por lo que una vez verificada la conclusión del plazo gracioso y de rango proteccionista concebido por el legislador en beneficio del inquilino, sin que éste hubiera ejecutado su obligación de restituir el inmueble que le fuera cedido bajo ese régimen legal, nace para el sub-arrendador su indiscutible derecho a exigir en sede jurisdiccional el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes de hacer, derivadas del sub-contrato de arrendamiento ya cumplido y por ende, hacer que se propicie la entrega del bien objeto del contrato del sub-arrendamiento como tal, lo que en el presente caso no ha ocurrido, pues habiéndose verificado, de manera inexorable, el transcurso del tiempo concedido al sub-arrendatario quien no ha cumplido con su ineludible obligación de restituir la cosa arrendada y que en la actualidad disfruta y se aprovecha indebidamente.
Que sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en renglones anteriores, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 del Código Civil, 33 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acuden ante esta autoridad a demandar al ciudadano Jairo Enrique Monsalve, plenamente identificado, para que sea condenado en los siguientes aspectos:

1. En que son ciertos los hechos narrados en el libelo, y que su representado le asiste plenamente el derecho que invoca con su pretensión.
2. En el cumplimiento del sub-contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de manera que el sub-arrendatario ciudadano JAIRO ENRIQUE MONSALVE, entregue, sin más plazo, libre de personas y de bienes, en las mismas condiciones de aseo, uso, mantenimiento y conservación en que lo recibió, el local comercial objeto de la convención locativa, propiedad de la Sociedad Mercantil Inversora Abit S.A.; constituido por la bienhechurías distinguida con el Nº 2, el cual forma parte de una mayor extensión de las bienhechurías en él existente, ubicado en la Avenida Simón Bolívar de la Urbanización Arvelo, subida El Atlántico, jurisdicción de la Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, solvente en el pago de los servicios públicos que prestan en el referido inmueble, tales como: Luz eléctrica, aseo urbano domiciliario, agua, entre otros, tal como se obligó en el precitado contrato de sub-arrendamiento.
3. En las costas y costos derivados en el juicio, incluyendo los honorarios profesionales.

Ahora bien, tomando en consideración lo alegado por la representación Judicial de la parte actora y estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, realiza las siguientes consideraciones:

De la revisión efectuada al contrato de subarrendamiento suscrito por las partes contendientes en el presente juicio, y que funge como instrumento fundamental de la presente acción, se evidencia que su CLÁUSULA CUARTA, dispone:

“…CUARTA: Este Subcontrato comenzará a regir desde el día 01 de octubre del 2007, y concluirá el 01 de octubre de 2008 ósea tendrá duración de un (1) año fijo no prorrogable y en ningún caso opera la tácita reconducción. Y queda entendido entre las partes que se prescinde de cualquier tipo de notificación para dar aviso de la expiración del mismo...” (OMISSIS) (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Desprendiéndose de la cláusula antes transcrita, que el lapso de duración de dicho contrato es de un (01) año, contado a partir del día 1º de octubre del 2007 hasta el día 1º de octubre de 2008, sin embargo, tomando en consideración que vencido dicho lapso, el arrendatario ha estado en posesión del inmueble y por consiguiente la relación arrendaticia ha continuado hasta la presente fecha, señala ésta Juzgadora a la representación judicial de la parte actora, que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las misma partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyos tenores para mayor ilustración, son los siguientes:

“…Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” (OMISSIS).

“…Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” (OMISSIS).

Debiendo concluirse imperativamente de lo antes transcrito, que la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas antes transcrita son de orden público y no pueden ser relajadas de modo alguno por la voluntad de las partes contratantes.

Así las cosas, observa éste Tribunal al examinar la naturaleza del contrato que funge como instrumento principal de la presente acción y con fundamento en las razones anteriormente expuestas, que dicho contrato pasó de ser un contrato a tiempo determinado a uno de tiempo indeterminado, por lo que en consecuencia, mal podría la representación judicial de la parte actora, intentar una acción de cumplimiento de un contrato por vencimiento de prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo que cabe es una acción fundamentada en el artículo 34 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:

“…Artículo 34: Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…” (OMISSIS).
Evidenciándose en consecuencia, que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad, por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” (Cursiva, negrita y subrayado de éste Tribunal).

Asimismo, es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento:

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.
En consecuencia, en atención a los motivos de hecho y de derecho antes explanados, con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y dado que la representación judicial de la parte actora, no incoó la acción idónea, es por lo que este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS declara INADMISIBLE la presente demanda, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato (Arrendamiento) interpusiere el ciudadano ANGEL VICENTE TORO CISNEROS contra el ciudadano JAIRO ENRIQUE MONSALVE. Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
La Juez,
Dra. Anna Alejandra Morales Lange

La Secretaria,
Abg. María Virginia Solórzano Parra

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria,
Abg. María Virginia Solórzano Parra

AAML/MVSP/Luis S.
Exp. N° AP31-V-2012-001827.