LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CAPITAL Mediante escrito presentado en fecha 20 de octubre de 2011, por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), el abogado en ejercicio PEDRO YETSE BEIRUTTI ARGÛELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.248, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ROYAL PALACE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de diciembre de 1975, bajo el Nº 85, Tomo 19-A sgdo, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Nº 00014807, de fecha 25 de mayo de 2011, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual para oficinas, comercio y otros usos del inmueble identificado como edificio “ROYAL PALACE”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, correspondiéndole por distribución a este Juzgado. En fecha 1º de noviembre de 2011, se admitió el recurso, ordenándose de conformidad con lo previsto en el artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa las notificaciones mediante Oficios de los ciudadanos Procurador General de la Republica, Fiscal General de la República, Consultor Jurídico de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y mediante boletas a los arrendatarios de los de los locales; Conserjería PB, Local A-PB, Local B-PB, Local C y D PB, Local E-PB, Local F-PB, Local F-1-PB, Local F-02-PB, Local F-01-PB, Oficina 01-Mezz, Oficina 101-P1, Oficina 102, 103, 104 (unidas), Oficina105-P1, Oficina106-P1, Oficina 107-P1, Oficina 108-P1, Oficina 201, Oficina 204, Oficina 304, Oficina 401, Oficina 404, Oficina 504, Oficina 601, Oficina 604, Oficina 701, Oficina 704, Oficina 804, Oficina 901, Oficina 904, Oficina 202, Oficina 203, Oficina 302, Oficina 303, Oficina 402, Oficina 602, Oficina 603, Oficina 902, Oficina 903 y Estacionamiento Sótano, del inmueble ya identificado, así como la remisión de los antecedentes respectivos por parte de la Dirección General de Inquilinato. Practicadas las notificaciones ordenadas, este Juzgado mediante auto de fecha trece (13) de enero de dos mil doce (2012), fijó la celebración de la audiencia de juicio para el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 am), conforme a lo establecido en el artículo 82 ejusdem. En fecha 02 de marzo de 2012, se levantó acta dejando constancia de la celebración de la audiencia de juicio; compareciendo a dicho acto el abogado en ejercicio PEDRO YETSE BEIRUTTI ARGÛELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.248, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ROYAL PALACE, C.A., parte recurrente, quien consignó escrito de pruebas, y la abogada AUGUSTA PATRICIA RANIOLO SANGINO, en su condición de Fiscal 33º del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario. En fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), se admitieron las pruebas promovidas por la parte recurrente, fijándose oportunidad para el nombramiento de expertos, a los fines de la evacuación de la prueba de experticia promovida; recayendo dicho nombramiento en los ciudadanos JOSÉ GARCÍA PEREIRA, JAIME AYMERICH y OSWALDO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.579.783, 5.311.506 y 1.866.565, respectivamente, quienes aceptaron los cargos y prestaron el juramento de Ley. Mediante auto de fecha dieciocho (18) de julio de dos mil doce (2012), se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho, a los fines de que las partes presentaran sus informes por escrito, de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, haciendo uso de este derecho sólo la parte recurrente. Por auto de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil doce (2012), se estableció el lapso de treinta (30) días de despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 ejusdem, a los fines de dictar sentencia en la presente causa, y estando dentro del referido lapso, el Tribunal observa: I FUNDAMENTOS DEL RECURSO Alega la parte actora que su mandante solicitó oportunamente ante el Órgano Administrativo Inquilinario la Regulación de los cánones de arrendamiento del inmueble de su propiedad, siendo en fecha 25 de mayo de 2011, cuando por Resolución No. 00014087 correspondiente al expediente administrativo No. 33.439 segundo cuerpo, éste organo fijó canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, comercio y otros usos al inmueble antes identificado en la cantidad de Bolívares Ciento Sesenta y Dos Mil Seiscientos Sesenta y Ocho con Trece Céntimos (Bs. 162.668,13), que dicho acto quedó perfectamente notificado a todas las partes o sujetos interesados mediante boletas dejadas en cada oficina y comercio, y posterior publicación de extracto de la resolución. Señala que durante el trámite administrativo, se siguieron las pautas indicadas en la legislación especial respectiva, resaltando la práctica de un avalúo efectuado por la Sala de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato, en el cual luego de establecer el Valor Rental del edificio, asignaron el porcentaje de rendimiento anual sobre el valor del inmueble del 9%. “…Que en tal operación valuadora, no se tomaron en consideración los factores determinantes para la fijación del precio, limitándose sólo a establecer porcentajes sin motivación ni fundamento lógico o técnico a los valores atribuidos apareciendo indicados ni ponderados los factores que le sirvieron de base, omitiéndose incluso los de obligatoria apreciación, que igualmente no se tomaron en cuenta los montos establecidos en el mercado inmobiliario, que en cualquier caso, servirán de referenciales por tanto que la administración incurrió en un acto ilegal, contrario a derecho, y así se denuncia…” Señala que la impugnación del acto administrativo ya señalado, está basado en la existencia de vicios por ilegalidad, debido a que se infringieron expresas disposiciones legales que afectan el orden público establecido éste en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el ordinal 5º del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como, en el artículo 1.525 y siguientes del Código Civil. Arguye que el avalúo base de la Resolución impugnada puede considerarse CAUSA FALSA, o FALSO SUPUESTO, pues los valores asignados al inmueble de autos, no se ajustan a los valores reales existentes en el mercado, vicio éste, que está reflejado precisamente porque en el proceso de formación de valores omitió aplicar la incidencia de los elementos de OBLIGATORIA APRECIACIÓN, para el organismo inquilinario, para concluir en la determinación del valor del inmueble, requisitos estos que debieron señalarse y motivarse debido a que el avalúo es considerado verdadera experticia, conforme lo reza el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la cual a su vez establece que todo lo relacionado a los medios probatorios se regirá por el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, y que sí está inmotivado, como es el caso, no puede ser la base a una actividad de formación de valores, ya que esa motivación consiste en el señalamiento de las razones, datos y elementos que debieron tomarse en cuenta para arribar a una conclusión sobre el valor atribuido al caso concreto, por lo cual denuncia por falta de aplicación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que hay falso supuesto de derecho por cuanto establece que el avaluó determinó con exactitud el valor del inmueble conforme los parámetros de los artículos 29 y 30 cuando en realidad no se subsumen los mismos en dichos dispositivos y así lo denuncia. Asimismo, ratifica la inconformidad con la Resolución impugnada con causa a un avalúo deficiente e ilegal, que promoverá oportunamente la experticia la cual reflejará los valores más exactos y una renta mucho más alta, que es la que requiere. Que el acto recurrido adolece de los vicios de inmotivación y abuso de poder, ya que por una parte, no es motivación decir que se produjo una valoración rental en sede administrativa, sino que también debió establecerse la relación de causalidad entre las pruebas y el resultado, que la determinación del valor rental a los inmuebles que alcanza la Ley de Arrendamientos, no comporta ninguna discrecionalidad, es decir, que sólo tener un informe fiscal y otro informe valuatorio no es suficiente para que acoja el mismo sin razonar el porqué, sin verificar el cumplimiento de todas las formalidades de una verdadera experticia, que permiten asignarle el valor máximo mensual cada dos años a los inmuebles a que se refieren los artículos 1, 2 y 5 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita sea declarado nulo el citado acto. Alude que, el Informe de avalúo no precisa de manera exacta el tiempo de construcción de la estructura que integra el edificio, tampoco indica las condiciones topográficas y económicas del terreno, ni el valor, tipo y demás elementos que individualizan este tipo de construcción, omitiendo una opinión técnica del valor de ellas, ni se aportan criterios válidos de ingeniería ni económicos para determinar ese valor, el metraje que ocupa así como los valores y factores necesarios y determinantes para la fijación del precio del inmueble, señalando que el citado informe en modo alguno puede ser considerado fidedigno, por carecer de elementos esenciales que habrían permitido a la administración sustentar la información y efectuar una justa fijación del valor del inmueble. Indica que el acto administrativo impugnado fija un canon de arrendamiento al inmueble sin motivación alguna, sin determinar de dónde se concluyen los valores que allí se estipulan, y sin establecer con precisión y claridad cuáles fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la administración, excediéndose ésta en su poder discrecional, al no acatar los parámetros dispuestos en la Ley, por ello, dicho acto administrativo está viciando de nulidad por falta de motivación. Que el informe de avalúo, constituye el documento esencial sobre el cual, la administración toma su decisión, pero en este caso, el mismo está viciado de nulidad, por cuanto la administración incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado los documentos que señalan la edad del inmueble en general, la estructura física del Galpón, el metraje correspondiente, por lo que al no valorar y profundizar sobre tales parámetros, no se circunscribió al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyen en la fijación de su justo valor, los cuales no aparecen especificados razonadamente, como lo exige el ordinal primero del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo explana que, no se tomaron en cuenta los montos establecidos en el mercado inmobiliario, ya que no consta en el expediente de dónde emana el valor de los actos de transmisión de la propiedad ni sus precios medios en los últimos 2 años, ni se indica el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, por lo que la Administración incurrió en un acto ilegal, contrario a derecho, por lo cual, al dictar la Administración un acto como el de autos, deviene en una la falsa apreciación y/o calificación hecha por el funcionario emisor del mismo. Expone que, el acto administrativo que se impugna también está viciado en la causa u objeto que dio origen al mismo, fundamentando los vicios que le alude al indicado acto, con sentencias dictadas por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Por último, solicita se declare con lugar el presente recurso de nulidad, y en consecuencia se decrete la nulidad absoluta de la Resolución No. 00014807 de fecha 25 de mayo de 2011, contenida en el Expediente Administrativo No. 33.439-2DO. CUERPO, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat ahora Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones. II OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO Mediante escrito consignado por la Representación Fiscal en fecha 19 de julio de 2012, opinó lo siguiente: Que el recurrente solicitó la nulidad de la Resolución impugnada, alegando que estaba viciada por inmotivación y falso supuesto. Al respecto, precisó conforme al criterio establecido por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, que los vicios de inmotivación de falso supuesto de hecho se enervan entre sí y en razón de ello, resulta improcedente tal denuncia. Que el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que en él se fija el canon máximo de arrendamiento mensual para oficina, comercio y otros usos, para el inmueble objeto de regulación, en la cantidad de Bs. 23.126.809,05. Que asimismo, de las actas que conforman el expediente consta que el recurrente promovió la prueba de experticia a fin de que el Tribunal fijara el nuevo canon de arrendamiento y al efecto se evacuó informe pericial, efectuado por expertos designados por el Tribunal el cual fue consignado a los autos en fecha 04 de julio de 2012, en el que se fijó el valor total del edificio “ROYAL PALACE”, en la cantidad de SESENTA MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 60.181.491,45), fijando una renta mensual de Bs. CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 BOLÍVARES (Bs. 451.361,19), para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado que nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración por lo que se debe concluir que la misma tiene mérito valuatorio pleno. Que se tomó en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, lo cual conlleva a concluir forzosamente que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir dio probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resulta ante el informe de avalúo realizado siendo que carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble. Que no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente. Que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado, y por consiguiente del carecimiento del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad, conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por lo que debe ser anulado. Por último, solicitó que el recurso de nulidad en cuestión, sea declarado Con Lugar. III MOTIVACIÓN PARA DECIDIR El objeto del presente recurso de nulidad lo constituye la solicitud de la parte actora de que se declare la nulidad del acto administrativo de la Resolución No. 00014807 de fecha 25 de mayo de 2011, contenida en el Expediente Administrativo No. 33.439-2DO. Cuerpo, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, ahora Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, aduciendo que la misma infringe el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el Órgano Administrativo no consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, al respecto, se observa: Que el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé los factores a ser considerados para la fijación del canon de arrendamiento máximo de inmuebles. El numeral primero de dicho artículo establece que deben ser considerados el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. Y en su numeral segundo prevé que debe tomarse en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. Así, tanto el formato de informe de avalúo como el informe técnico contienen los ítems que de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 ejusdem deben ser considerados para determinar el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de regulación. Sin embargo, observa este Juzgado que la Administración en primer lugar no estimó las condiciones generales del inmueble. Igualmente, al momento de realizar el avalúo del inmueble la Administración omitió el deber de considerar el valor fiscal establecido en los actos de transmisión de la propiedad, con lo cual los únicos valores considerados para el cálculo del canon de arrendamiento máximo mensual fueron los constituidos por los precios medios de venta en los últimos 2 años. De manera que al tomar como valor ponderado un monto que se obtuvo sin considerar uno de los valores que según la norma tiene que ser considerado, el factor de corrección no resulta representativo para determinar el porcentaje de rentabilidad anual aplicable, por cuanto éste no deriva de la estimación del valor real del inmueble en el tiempo, además que no se observa que se haya tomado el valor de mercado de inmuebles similares como elemento a valorar. A mayor abundamiento, llama la atención de quien decide la presente causa, que el propio artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige entre los valores a ponderar, como elemento referencial, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizada por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud y “los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años”, desprendiéndose de ello que la norma exige la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares; sin embargo, en el caso de autos, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los precios por metro cuadrado de áreas correspondientes al local pertenecientes al mismo inmueble a regular, determinando el valor total de éste a partir del precio de los materiales usados para su construcción, ello es, concreto armado, bloques de arcilla, granito, friso liso, sin embargo, ello no constituye el supuesto de la norma, por cuanto el artículo 30 en su numeral 2 claramente establece que lo que debe considerarse son los precios medios en los cuales se hubieren enajenado “inmuebles” similares en los últimos dos años, y no el precio de las partes del inmueble individualmente consideradas, mucho menos cuando se trata del mismo inmueble a regular, toda vez que lo que ha buscado el legislador es tener un elemento comparativo. De manera que el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento. Así, en el caso de autos resulta demostrado que los valores sobre los cuales ha debido avaluarse el inmueble conforme a la Ley, no fueron valorados sino tergiversados en su aplicación, por lo que a consideración de este Juzgado la Dirección de Inquilinato no debió fundamentar el acto mediante el cual fijó el canon máximo mensual de arrendamiento al inmueble identificado como edificio “ROYAL PALACE”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Miranda, por cuanto el cálculo de la renta del Local del inmueble en comento, fue realizado omitiendo valores de obligatoria observancia de acuerdo con el dispositivo legal supra señalado. Dicho lo anterior resulta procedente declarar la nulidad contenida en la Resolución Nº 00014807, de fecha 25 de mayo de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, ahora Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, conforme a lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto la Administración omitió valores de obligatoria observancia de acuerdo con el dispositivo legal anteriormente señalado, en consecuencia, el acto objeto de impugnación se encuentra efectivamente viciado de falso supuesto al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la aplicación de una norma jurídica vigente, y en consecuencia fundamentarse en montos obtenidos de forma errada y por tanto incorrectos. Así se decide. Ahora bien, observa este sentenciador que uno de los elementos de prueba promovidos por la parte recurrente a los fines de obtener un pronunciamiento a favor, fue la solicitud de la realización de una experticia sobre el inmueble constituido por el edificio “ROYAL PALACE”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Miranda, con fundamento en lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil a fin de que se fije el valor del inmueble y su canon de arrendamiento mensual; por lo que en fecha 12 de marzo de 2012 se admitió la prueba promovida por la parte recurrente, fijándose el día correspondiente para celebrar el acto de nombramiento de expertos. En fecha 04 de julio de 2012 fue consignado el respectivo informe de avalúo en el cual se determinó como renta mensual del inmueble la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 BOLÍVARES (Bs. 451.361,19). En este sentido, vale indicar que una vez analizado y verificado cada uno de los parámetros tomados por los expertos nombrados, ciudadanos JOSÉ GARCÍA, PEREIRA, JAIME AYMERICH y OSWALDO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.579.783, 5.311.506 y 1.866.565, respectivamente, a los fines de realizar la experticia y emitir el informe pericial respectivo, se observa que en el mismo se tomaron en consideración los siguientes elementos: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y otras características del inmueble tales como (edificación, terreno, topografía, forma del terreno, linderos, tipo de zona, vialidad, servicios públicos, zonificación y usos permitidos); además el valor fiscal declarado y/o aceptado por el propietario, el valor establecido en los actos de transmisión de propiedad realizados en los seis (6) meses anteriores a la solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años. En tal sentido, respecto del valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, al cual se hizo referencia en el informe pericial, el cual riela a los folios 95 al 147, se obtuvo como respuesta a una consulta hecha en la Oficina de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao, en la cual se indicó expresamente que la Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza Especial de Zonificación del Sector El Rosal del Municipio Sucre vigente en el Municipio Chacao, establece que el mismo devenía en desactualizado, no representativo y contrario al espíritu de la Ley por lo que, a efectos de la ponderación pericial, se le otorgó un peso de cinco por ciento (5%), dándose por cumplido la consideración establecida por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual forma, en cuanto al valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados con por lo menos seis meses anteriores a la fecha de la regulación, indicaron los expertos que luego de la investigación realizada, no detectaron ningún tipo de transacción de compra-venta del precitado inmueble antes de seis meses, por lo que tomaron como precio de venta el reflejado en el documento de propiedad inscrito en el Registro Público de Chacao del Estado Miranda, en fecha 20.12.2002, bajo el no. 23, Tomo 03, Protocolo Primero, considerándolo desactualizado y poco representativo del valor del inmueble en estudio, por lo que, a efectos de la ponderación pericial, se le otorgó un peso de cinco por ciento (5%), dándose por cumplido la consideración establecida en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, y a diferencia del Informe Técnico realizado por la Dirección de Inquilinato, en el Informe pericial consignado por los expertos juramentados por este Juzgado se tomaron los precios medios en los que se enajenaron inmuebles similares durante los dos años anteriores a la regulación del inmueble, partiendo de una muestra de inmuebles que fueron estimados por los expertos como los más idóneos, dada su ubicación, metraje y fecha de venta, considerando para ello además las condiciones especiales de cada zona en la que se ubicaba cada inmueble, a fin de determinar la incidencia de éstas en el cálculo del precio unitario del inmueble. Finalmente, en cuanto al precio medio, luego de las correspondientes investigaciones, por ser el elemento más representativo del valor del inmueble, se le otorgó un peso, a efectos de la ponderación pericial, de noventa por ciento (90%). En tal sentido, se obtuvo el valor total con fines rentales del inmueble, y en consecuencia, con fundamento en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se determinó el porcentaje de nueve por ciento (9%), sobre el precio del inmueble a que se refiere el presente recurso, a efectos de la obtención del canon correspondiente respecto del inmueble de autos. Lo anterior resulta suficiente para que este Juzgado le de pleno valor a la experticia pericial consignada en fecha cuatro (04) de julio de dos mil doce (2012), por lo que en consecuencia la misma se da por reproducida. Así se decide. Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa: El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente: “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.” Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. Por otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que: “En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”. A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: “Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.” Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes trascrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide. Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base en el valor del inmueble estimado en la misma para la fecha en que la Administración realizó su propia experticia, el cual monta a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 BOLÍVARES (Bs. 451.361,19), equivalentes a 12.501 U/T., a razón de Bs.90,00 la unidad tributaria, monto vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo del inmueble distinguido como edificio “ROYAL PALACE”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Miranda, destinado para comercio y oficinas. Quedando el canon de arrendamiento del inmueble objeto de regulación determinado de la siguiente manera: Canon mensual de arrendamiento CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 BOLÍVARES (Bs. 451.361,19). Visto que la declaratoria de nulidad se fundamentó en el contenido del artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, deben tener carácter ex nunc; es decir, a partir de la fecha de su notificación o que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide. VI DECISIÓN Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad (Regulación), interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO YETSE BEIRUTTI ARGÛELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.248, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ROYAL PALACE, C.A., ya identificada, contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Nº 00014807, de fecha 25 de mayo de 2011, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, ahora Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones. SEGUNDO: Se DESAPLICA EN EL CASO CONCRETO, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, se procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. TERCERO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto administrativo anulado, se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y oficina al inmueble identificado como edificio “ROYAL PALACE”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Miranda, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 BOLÍVARES (Bs. 451.361,19), distribuidos de la siguiente manera: DEPENDENCIA RENTA Conserjería............................................................ = Bs. Local A-PB.………………………………………….. = Bs. Local B-PB.………………………………………….. = Bs. Locales C y D PB.………………………………….. = Bs. Local E-PB.………………………………………….. = Bs. Local F-PB.………………………………………….. = Bs. Local F-1 PB..………………………………………..= Bs. Local F-02 PB………………………………………. = Bs. Local F-01 PB………………………………………. = Bs. Oficina 01 Mezz ………………..………………….. = Bs. Oficina 101-P1……………………………………….= Bs. Oficina 102,103……………………………………...= Bs. Oficina 105-P1……………………………………….= Bs. Oficina 106-P1……………………………………....= Bs. Oficina 107-P1……………………………………....= Bs. Oficina 108-P1……………………………………….= Bs. Oficina 201…………………………………………...= Bs. Oficina 204…………………………………………...= Bs. Oficina 304…………………………………………...= Bs. Oficina 401…………………………………………...= Bs. Oficina 404…………………………………………...= Bs. Oficina 504…………………………………………...= Bs. Oficina 601…………………………………………...= Bs. Oficina 604…………………………………………...= Bs. Oficina 701…………………………………………...= Bs. Oficina 704…………………………………………...= Bs. Oficina 804…………………………………………...= Bs. Oficina 901…………………………………………...= Bs. Oficina 904…………………………………………...= Bs. Oficina 202…………………………………………...= Bs. Oficina 203…………………………………………...= Bs. Oficina 302…………………………………………...= Bs. Oficina 303…………………………………………...= Bs. Oficina 402…………………………………………...= Bs. Oficina 602…………………………………………...= Bs. Oficina 603…………………………………………...= Bs. Oficina 902…………………………………………...= Bs. Oficina 903…………………………………………...= Bs. Estacionamiento……………………………...……...= Bs. 1.191,14 26.435,79 35.106,51 38.192,83 16.121,40 5.270,21 12.609,42 2.015,25 2.031,81 3.282,65 5.282,78 11.806,73 5.176,66 3.205,45 2.988,64 5.282,78 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.024,32 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 11.742,09 16.366,10 TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA = Bs. 451.361,19 CUARTO: Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial Región Capital, en Caracas a los dos (02) días del mes de octubre de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación. EL JUEZ PROVISORIO, FERNANDO MARÍN MOSQUERA EL SECRETARIO Acc., ABRAHAN BLANCO NOGUERA En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 PM) se registró y publicó la anterior decisión. EL SECRETARIO Acc., ABRAHAN BLANCO NOGUERA EXP. Nº 007000. FMM/Belitza.