TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 202º y 153º)

DEMANDANTE: Víctor Cipriano Muentes Muentes venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.338.295.

DEMANDADA: Hilda Teresa Egui Delgado, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-944.217.

APODERADO
DEMANDANTE: Jesús Cristóbal Rangel Pino, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 11.328.

APODERADO
DEMANDADA: Maria Valenzuela de Salazar, abogada en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo el número. 26.043.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.

EXPEDIENTE: N° 12-0046

- I -
Síntesis del proceso

Comienza el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha trece (13) de octubre de 1995, ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole por sorteo, al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conocer y decidir de esta causa.

En fecha veintiséis (26) de octubre de 1995, fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la accionada, para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.
Mediante diligencia de fecha veintiséis (26) de marzo de 1996, el Alguacil de ese Despacho Judicial, consigna a los autos, recibo de citación debidamente firmado por la demandada.

En fecha dieciséis (16) de septiembre de 1996, el Juzgado Décimo Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara incompetente por la cuantía y declina la competencia en favor de un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha cinco (05) de mayo de 1997, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, pasa a conocer de la presente causa.
Abierta la causa a pruebas, la parte actora consignó escrito de promoción. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en el capítulo IV del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.
En fecha veintinueve (29) de septiembre de 1998, la parte demandante presentó escrito de informes.
Mediante sentencia de fecha veintisiete (27) de febrero de 1999, el Juzgado de la causa se declara incompetente en razón de la cuantía, planteando un conflicto negativo de competencia para conocer la presente causa , ordenando regular de oficio la competencia ante el Juzgado Superior.
Por auto de fecha veintiuno (21) de abril de 2003, ordena la remisión de la presente causa al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.
Mediante sentencia de fecha once (11) de julio de 2003, emanada del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, se declara sin lugar el conflicto de competencia en razón de la cuantía planteado por el Juzgado Duodécimo Accidental Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial y en consecuencia se revoca la decisión dictada el diecisiete (17) de febrero de 1999, declarando competente para continuar conociendo de la presente causa al mencionado Tribunal Accidental o al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a dictar sentencia en estricto cumplimiento de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, alegó la representación judicial en el libelo de la demanda, lo siguiente:
1. Que su mandante celebró un contrato de opción de compraventa en fecha trece (13) de julio de 1995, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, bajo el N° 52, de los libros respectivos; sobre un inmueble constituido por un apartamento con las siguientes características: superficie de setenta y dos metros con setenta y siete decímetros cuadrados (62,77m2), recibo-comedor, una (1) habitación, un (1) baño, habitación y baño de servicio, cocina, balcón, y batea, así mismo la negociación incluye un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 6 y ubicado cerca del pasillo de la entrada del edificio así como también el Derecho de la línea telefónica Nº 4617114, tal como establece la cláusula primera de dicho contrato.
2. Que de acuerdo a la cláusula tercera del documento de opción de compra venta, el precio fue de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 7.800.000,00), hoy SIETE MIL BOLIVARES Bs. 7.800.000,00 que el opcionado se obligó a cancelar de la siguiente manera: a) Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy MIL BOLIVARES Bs. 1.000,00 en el acto de la firma por ante la Notaria Publica correspondiente, lo cual sucedió el día trece (13) de julio de 1995 y b) El saldo de Seis Millones Ochocientos (Bs. 6.800.000,00), hoy SEIS MIL OCHOCIENTOS Bs. 6.800,00 pagaderos en el momento de la protocolización a la firma del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente.
3. Que el plazo que se otorgaron las partes es de cuarenta y cinco (45) días hábiles a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compraventa. Así pues, el plazo se ha vencido sin que la demandada opcionante haya cumplido formalmente con la obligación que contrajo en dicho contrato de opción de compraventa.
4. Que la opcionante ha incumplido con la cláusula segunda del contrato, la cual la obliga a protocolizar la venta en ese lapso de cuarenta y cinco (45) días, ya que la opcionante notificó por escrito su deseo de prorrogar el lapso convenido originalmente.
5. Que se origino así la obligación de devolver a la actora la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 que recibió por concepto de arras o reserva más la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 por concepto de daños sufridos a el opcionado tal como se estableció en la cláusula quinta.
6. Que la opcionante incumple con lo pactado al vender un inmueble que carece del puesto de estacionamiento que fue prometido en dicho contrato y que esta distinguido con el No. 6 y ubicado en el pasillo de entrada del edificio, motivo por el cual el ciudadano Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en el momento de hacer la correspondiente revisión de los libros y protocolos ve que el apartamento que se está enajenando no posee estacionamiento y por consiguiente anuló la protocolización.
7. Que habiendo agotado la vía del cobro amistoso de la obligación contraída se configura de parte del vendedor, una falta de cumplimiento de las obligaciones contenidas en el documento autenticado, lo que hace nacer para el comprador el derecho de solicitar de inmediato el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato originalmente suscrito, es decir, que la opcionante deberá entregar la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 que recibió por concepto de reserva (arras), y una cantidad adicional de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) hoy Bs. 1.000,00, más los gastos que el demandante ha hecho por concepto de elaboración y registro del documento definitivo de compra venta, así como también los gastos de pagar al fisco nacional.
8. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, demanda a la ciudadana HILDA TERESA EGUI DELGADO, fundamentándome en los artículos 1160, 1167, 1264, y 1472 del Código Civil , para que convenga a resolver o a ello sea condenado por este Tribunal que el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes ha quedado resuelto y sin ningún efecto, debido al incumplimiento del vendedor y quedando obligado a devolver:
1.- La cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000, 00), hoy Bs. 1.000,00 que recibió más la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00.
2.- Los gastos de derechos de registro, pagos al fisco nacional y pagos por honorarios profesionales estimados en ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000, 00), hoy Bs. 120,00.
3.-Estimó la demanda en dos millones ciento veinte mil bolívares (Bs. 2.120.000,00), hoy Bs. 2.120,00.

Estando dentro de la debida oportunidad procesal, la apoderada de la parte accionada, presenta escrito de contestación, aduciendo:

1. Rechazo, negó, y contradijo la pretensión del demandante tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto los hechos narrados en el libelo, no se corresponden con la realidad y por cuanto no le asiste el derecho invocado como fundamento de la acción.
2. Que los términos del referido documento, en el cual consta la descripción del inmueble, eran perfectamente conocidos por el demandante por cuanto el mismo fue entregado por su representada, de conformidad con el convenio de opción de compraventa, celebrado entre las partes, ya que el opcionado asumió la responsabilidad de redactar a través de su abogado el documento definitivo de compraventa del inmueble.
3. Que el demandante asumió en el convenio de opción de compraventa la tarea de presentar el documento al Registro, según se establece en la Cláusula Cuarta, previa entrega hecha por su representada, del RIF y la solvencia de pago del derecho de frente del inmueble. Y en efecto cumplió su tarea, encargando la redacción a un abogado de su confianza quien lo redactó a su saber y entender y encomendó la presentación al Registro igualmente a través de una persona de su confianza.
4. Que el demandante y su abogado conocían efectivamente la descripción del inmueble, pero al proceder a la redacción del documento que introdujeron al Registro, agregaron una mención inexistente en los documentos precedentes, la cual incluyó un puesto de estacionamiento que en virtud del Documento de Condominio, efectivamente le corresponde al inmueble objeto de la negociación.
5. Que la impropia inclusión de la antes referida mención, hecha por el demandante trajo como consecuencia que el ciudadano Registrador procediera a anular el documento no pudiendo realizarse su protocolización.
6. Que la anulación del documento tuvo lugar por causa imputable al demandante, pretendiendo el demandante atribuir un supuesto incumplimiento a su representada y consecuencialmente el vencimiento del plazo de cuarenta y cinco (45) días hábiles estipulado en el convenio de opción de compraventa en la cláusula segunda.
7. Que el Documento de Condominio es prueba fehaciente de que su representada al celebrar el convenio de opción de compraventa no incurrió en engaño, ni se obligó a vender un inmueble que carece del puesto de estacionamiento, tal como afirman falsamente el demandante en el libelo. El apartamento si dispone de un (1) puesto de estacionamiento al que indudablemente tiene derecho cualquier nuevo propietario de acuerdo con el documento de condominio y la asignación ya hecha al propietario actual.
8. Que el demandante violando de manera manifiesta el contenido de la Cláusula Sexta, se permitió redactar el documento de compraventa, con la inclusión como compradora del inmueble, de una persona natural distinta de él como lo es la ciudadana LUZ AMERICA MUENTES DE MUENTES.
9. Que el demandante al ceder su derecho de manera unilateral a la antes referida ciudadana, persona natural distinta de éste, incurrió en una manifiesta violación del convenio de opción de compraventa, ya que sin si quiera notificar a su representada pretendió ejercer su derecho a través de una persona natural distinta de él y no de una persona jurídica en su lugar, como había quedado establecido.
10. Que el precio estipulado en la Cláusula Tercera, fue la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00), hoy Bs. 7.000,00 incurriendo el demandante en una nueva violación de lo establecido en el convenio de opción de compraventa, al presentar al Registro el documento, expresando el precio de la venta en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy Bs. 5.000,00.
11. En el mismo escrito, la Apoderada Judicial reconviene de conformidad con lo establecido en los artículos 1166, 1167, 1264 y siguientes del Código Civil, para que convenga o sea condenado por este Tribunal, en que el convenio de opción de compraventa celebrado entre el demandante y su representada, ha quedado resuelto por las causales de incumplimiento: 1) Por haber incumplido lo establecido en la Cláusula Sexta de dicho convenio, al presentar al Registro el documento de compraventa, señalando como compradora a la ciudadana Luz América Muente de Muente (…). 2) Por incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Segunda del antes referido convenio de opción de compraventa, al señalar en el documento de compraventa, la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy Bs. 5.000,00 distinta al precio pautado.
12. Que procedo a demandar al ciudadano Víctor Cipriano Muentes Muentes, como en efecto lo hago, para que convenga o sea condenado en pagar a mi representada, la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 según lo establecido en la Cláusula Quinta del convenio, por concepto de indemnización de daños y perjuicios sufridos a causa de su incumplimiento.
13. Solicitó la expresa condenatoria en costas del demandante reconvenido, por la presente reconvención.
14. Solicitó el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada sobre el inmueble, en razón de la temeridad de la demanda intentada por el demandante y los daños y perjuicios que con su acción ocasiona a mi representada.
15. Solicitó que la anterior reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva con expresa condenatoria en costas.

En fecha trece (13) de mayo de 1997, el apoderado de la parte reconvenida, presenta escrito de contestación en los siguientes términos:

1. Negó y rechazó todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados, por no ser ciertos, como en el derecho por no existirlo.
2. Negó y rechazó que el convenio de opción de compraventa celebrado entre las partes, haya quedado resuelto por las causales señaladas por la parte reconviente.
3. Negó y rechazó, que su representado haya incumplido con lo establecido en la cláusula sexta de dicho convenio, dado que la alusión que hace la reconviente al señalar a la señora LUZ AMERICA MUENTES MUENTES, madre de su representado no constituye un acto que incida en la formalización de la compraventa pactada en el documento de opción de compraventa, la sola voluntad de ejercerla en esa forma no anula el documento definitivo de la negociación.
4. Que la parte reconviniente en su carácter de opcionante, incumple con lo pautado al vender un inmueble que carece de puesto de estacionamiento, incluyendo este en el documento de compraventa, lo que motivo la anulación de dicha protocolización.
5. Que el precio señalado en el documento de opción de compraventa distinto al precio de venta pactado según lo dispuesto en la cláusula segunda, no constituye un acto que causa la anulación de la protocolización del documento por parte del registrador, toda vez que la diferencia de precio era subsanable por las partes.
6. Que en virtud de que el incumplimiento del convenio de opción de compraventa ha sido propiciado por la parte reconviniente, deberá reintegrarle a mi representado la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 recibidos a la firma de la oferta y una cantidad del mismo equivalente a la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.000.000,00), hoy Bs. 1.000,00 por concepto de indemnización por daños y perjuicios , además de los conceptos demandados por gastos de derecho de registro, pago al Fisco Nacional y redacción, todo ello estimado en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 120.000,00), hoy Bs. 120,00.

- III –
DE LAS PRUEBAS

Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
La parte actora-reconvenida, promovió y reprodujo en su escrito, el mérito favorable de los autos en todo lo que favorezca a su representado, así como las instrumentales consignadas anexas al libelo:
• Copia simple del instrumento poder que acredita su representación, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, en fecha trece (13) de junio de 1994, quedando inserto bajo el N° 42, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Documento original contentivo de la opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Cuarta de Caracas, en fecha trece (13) de Julio de 1995, anotado bajo el N° 52, Tomo 72 de los libros de autenticaciones.
• Reprodujo mérito favorable del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal. Caracas, en fecha veintiséis (26) de junio de 1977, bajo Nº 28, Tomo 23 de los libros de autenticaciones.
En virtud que las instrumentales supra mencionadas no fueron impugnados bajo ninguna forma de derecho en la debida oportunidad procesal, este Tribunal, las aprecia y valora conforme a los preceptos legales contenidos en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil, teniendo las copias simples por fidedignas de sus originales conforme establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

• Promovió proyecto de documento de compraventa, el cual supuestamente iba a ser protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal Caracas, en el cual se evidencia que el precio de venta del inmueble fue colocado en la cantidad de Bs. 5.000.000,00, teniendo como compradora a la ciudadana LUZ AMERICA MUENTES DE MUENTES. Al respecto, este Tribunal observa que si bien es cierto que tal documento no aparece suscrito por persona alguna, y que del mismo se evidencia un sello húmedo con la mención de anulado, no es menos cierto que ambas partes reconocieron la existencia del mismo, por lo que se le otorga valor probatorio de acuerdo a los dichos de los litigantes, valorándose de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.

De igual manera, la parte demandada-reconviniente, consignó junto con su escrito de contestación:
• Original de instrumento poder conferido por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas en fecha dos (02) de mayo de 1995, anotado bajo el N° 54, Tomo 35 de los libros llevados ante esa Dependencia. El cual es aprecia conforme lo señalado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 del Código Civil.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble apartamento número seis (6) ubicado en el 2º piso del edificio “San Camilo” situado frente a la avenida José Antonio Páez, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Federal, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha veintisiete (27) de Diciembre de 1994, quedando anotado bajo el N 40, Protocolo Primero, Tomo 52, que acredita la propiedad del inmueble en autos a la ciudadana Hilda Teresa Egui Delgado. Por cuanto dicho instrumento no fue desconocido por la parte actora en su debida oportunidad, este Juzgador lo aprecia y valora, conforme a los supuestos contenidos en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil en concordancia con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal. Caracas, en fecha veintiséis (26) de junio de 1977, bajo Nº 28, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, por cuanto la misma no fue desconocida este sentenciador lo aprecia y valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil en concordancia con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple del documento contentivo de la opción de compraventa y copia simple del proyecto de documento de compraventa de la resolución aquí pedidos los cuales ya fueron apreciados y valorados por quien suscribe la presente decisión

-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tiene la demandada, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada-reconviniente se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante-reconvenido no cumplió con su obligación redactar el contrato conforme a los términos pactados. En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:
“Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”
Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar tales hechos.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:

“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación redactar el documento de compraventa conforme fuera pactado en el contrato de opción de compraventa, lo cual constituye un hecho negativo absoluto para la parte demandada revirtiéndose de esta manera la carga probatoria en cabeza del actor.
En ese sentido, es de precisarse que la parte actora no demostró haber cumplido con tales obligaciones, toda vez que si bien es cierto que fuera redactado y presentado el documento de compraventa para su protocolización por ante el Registro respectivo, no es menos cierto que la actora no probó que la nulidad de dicho documento se haya debido a la carencia del puesto de estacionamiento del inmueble ofrecido en venta, ya que de la lectura del documento de condominio ya analizado, se evidencia que a cada apartamento le corresponde en uso un puesto de estacionamiento. Adicionalmente, se observa que la parte actora incumplió con su obligación de redactar el documento de compraventa conforme a los términos en fuera pactada la preventa del mismo, toda vez que modificó el precio de venta de Bs. 7.800.000,00 a Bs. 5.000.000,00 y modificó el nombre del comprador, colocando a una persona natural distinta a la que aparece celebrando el contrato de opción de compraventa. Debe advertirse, que la actora tenía la posibilidad de ejercer su derecho de compra a través de una persona jurídica que señalara, más no de otra persona natural distinta a ésta, conforme fuera pactado en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa. Y así se decide.
Habida cuenta de los anteriores razonamientos de hecho y de derecho antes explanados, este Tribunal debe declarar la improcedencia de la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato incoara la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA en contra del ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS. Y así se decide.-

-V-
De la Reconvención Propuesta

Como ya anteriormente se señaló en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino, por acción de Resolución de Contrato -artículo 1.167 del código civil- esgrimiendo que, de la lectura de la convención de marras, se desprende la existencia del incumplimiento de lo pactado en las cláusulas segunda y sexta.
Nuestro Código Sustantivo en su artículo 1.167, reza:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Analizando la anterior norma, observamos que, la resolución, se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Asimismo cabe destacar que, la reconvención o mutua petición es, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que aquél. La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, pudiendo haber sido intentada en un juicio separado.
Al respecto, sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el decurso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el propósito de obtener el reconocimiento de un derecho o, bien el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.
Realizadas las consideraciones doctrinarias anteriores, pasa de seguidas este Juzgador, a analizar cada uno de los argumentos esgrimidos por la parte en su escrito de mutua petición:
Aduce la Representación Judicial de la parte reconviniente, que de la revisión del documento de marras, se aprecia que la parte actora reconvenida: incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Sexta de dicho convenio, al presentar al Registro el documento de compraventa, señalando como compradora a la ciudadana Luz América Muente de Muente, incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Segunda del antes referido convenio de opción de compraventa, al señalar en el documento de compraventa, la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy Bs. 5.000,00 distinta al precio pactado.
De tal mantera, este sentenciador observa que tal como ha quedado probado de autos, la parte demandante incumplió con su obligación de redactar el contrato de compraventa conforme a los términos pactados en el contrato de opción, modificando tanto el precio de la venta como la persona que aparece comprando el inmueble. Como consecuencia de lo anterior, la acción resolutoria debe prosperar. Así se decide.
En lo que respecta al pago por concepto de daños y perjuicios por concepto de cláusula penal, a razón de lo pactado por la parte actora reconvenida en la cláusula quinta del documento de opción de compraventa, resulta menester precisar que del contenido de dicha estipulación se evidencia que la parte demandada reconviniente tiene derecho a retener las arras dadas por el comprador, vale decir, la cantidad de Bs. 1.000.000,00, hoy Bs. 1.000,00 toda vez que el incumplimiento del contrato fuera por causa imputable al demandante. Es por ello, que procede el pago reclamado por tal concepto. Así se decide.-
En consecuencia, procede la reconvención propuesta por la demandada, en toda y cada una de sus partes en lo atinente a la resolución del mencionado contrato que vincula a las partes aquí en controversia, y a la retención por parte de la demandada reconviniente de la penalidad, por concepto de daños y perjuicios estipulados en el citado contrato. Así se decide.-

- VI -
- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta intentara el ciudadano Víctor Cipriano Muente Muente, contra la ciudadana Hilda Teresa Egui Delgado, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, decide:

PRIMERO: Declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa incoada por el ciudadano Víctor Cipriano Muente Muente, contra la ciudadana Hilda Teresa Egui Delgado.

SEGUNDO: Declara CON LUGAR la pretensión ejercida por vía reconvencional.

TERCERO: En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha trece (13) de julio de 1995 por ante la Notaría Pública Decima Cuarta de Caracas, bajo el N° 52, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
CUARTO: Se declara el derecho de la parte demandada de retener la cantidad de Bs. 1.000.000,00, hoy día la cantidad de Bs. 1.000,00 por concepto de los daños y perjuicios y cláusula penal, estipulada en el contrato de opción de compraventa.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte demandante-reconvenida, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dos (02) días del mes de Octubre de 2012. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

CHB/EG/Henry HF.-
Exp. N° 12-0046.-