TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 01 de octubre de 2012
202º y 153º

PARTE ACTORA: ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.125.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PRISCA MALAVE DE FIGALLO, JORGE BAZO TARGA, NELSON FIGALO abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.555, 15.873 y 823 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BAUDILIO CRESPO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.242.077.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR A. TANACHIAN S, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638.

MOTIVO: DESALOJO (DEFINITIVA).

Nº EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000115.

I
ANTECEDENTES

Conoce esta Alzada de las apelaciones interpuestas en fecha 04 de mayo de 2011, por los abogados Rommel Sánchez Rodríguez Silvio, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y por la abogada Prisca Malave de Figallo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 29 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la reconvención propuesta por el demandado, y declarando con lugar la demanda por desalojo de la parte demandante.

Se inicio el presente acción mediante escrito de demanda de fecha 11 de febrero 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la profesional del derecho Dra. Prisca Malave de Figallo actuando en representación de la ciudadana Ana Hortensia Bazo Vitoria.

Siendo asignado para llevar el juicio de Desalojo el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha en fecha 14 de febrero de 2011, admite la demanda y siendo reformado dicho libelo en fecha 18 de febrero de 2011, y admitido en fecha veintidós (22) de febrero de 2011.

En este orden de ideas, en fecha 28 de febrero de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante cancela los emolumentos y consigna copias simples para la certificación para la práctica de la citación personal.

Seguidamente, en fecha 09 de marzo de 2011, el alguacil del tribunal mediante diligencia expuso que fue debidamente citado el ciudadano Braulio Crespo, en la dirección aportada por la parte actora.

En fecha 10 de marzo de 2011, la parte demandada consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda, siendo admitida dicha reconvención en fecha 10 de marzo de 2011.

Vista la admisión de la reconvención, la parte demandante en la reconvención consignó copias simples del libelo de la demanda y su auto de admisión a los fines de ser certificadas para la práctica de la citación.

De seguidas, en fecha 14 de marzo de 2011, la parte demandada en la reconvención dio contestación.

Posteriormente, en fecha 28 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada Baudilio Crespo, consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 29 de marzo de 2011.

En fecha 29 de marzo de 2011, la parte demandante mediante diligencia se opuso a las pruebas admitidas de la parte demandada.

Mediante auto motivado en fecha 30 de marzo de 2011, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 31 de marzo de 2.011, la parte demandada apela del auto de fecha 29 de marzo de 2.011, donde niega la prueba de posiciones juradas.

Seguidamente, en fecha 30 de marzo de 2011, el Tribunal A quo mediante auto motivado, declara la no acumulación de la presente causa, en virtud, que otra causa se encuentra en etapa de citación en el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por reintegro de sobre alquileres.

Posteriormente, en fecha 29 de abril de 2011, el Tribunal A quo mediante sentencia declara parcialmente con lugar la reconvención y con lugar la demanda.

Así las cosas, en fecha 04 de mayo de 2.011, la parte demandada ciudadano Baudilio Crespo asistido por el profesional del derecho Dr. Rommel Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.204, apeló de la decisión de fecha 29 de abril de 2011, dictada por el tribunal de la causa, en esa misma fecha la parte demandante también apeló de la decisión dictada por el tribunal.

De seguidas, el tribunal de la causa mediante auto motivado de fecha 20 de mayo de 2011, suspende la causa temporalmente, hasta que conste en auto de haberse tramitado por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento que resulte idóneo en este caso, según lo referido en el Decreto-con Rango con Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, artículo 6 y siguientes.

Por consiguiente en fecha 26 de julio de 2.011, la apoderada judicial de la parte demandante consigna diligencia sustituyendo poder.

En fecha 07 de marzo de 2.012, el apoderado judicial de la parte demandante consignó fotostatos de la solicitud del procedimiento administrativo, en cual fue recibido en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

En fecha 15 de mayo de 2.012, el Tribunal A quo mediante auto motivado oye la apelación de la decisión de fecha 29 de abril de 2.012, en ambos efectos, siendo remitido dicho expediente mediante oficio Nº 848-2012 al Juez distribuidor Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Seguidamente, mediante sorteo fue designado este Juzgado Octavo Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en fecha 25 de julio de 2.011, se recibió y se le dio entrada a la presente causa, fijando el décimo (10º) día de despacho para que esta Superioridad emita pronunciamiento.

En razón de lo anterior y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, esta Alzada procede a hacerlo de la siguiente forma:

II
COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una decisión del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III
DE LAS PRUEBAS CURSANTES A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
• Poder debidamente otorgado por la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, a los ciudadanos JORGE BAZO TARGA, PRISCA MALAVE y NELSON FIGALLO abogados debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.873, 21.555 y 823 respectivamente, debidamente notariado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de enero de 2011, anotado bajo el Nº 16, Tomo 13, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Al respecto esta Alzada observa que el presente documento no fue impugnado, ni tachado por la parte demanda por lo que se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Lo que trae como elemento de convicción para quien sentencia que se demuestra la facultad que tienen los abogados mencionados, para ejercer la representación legal de la parte actora.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento, del inmueble objeto del presente juicio, suscrito por INMOBILIARIA VULCANO C.A representada por su presidente el ciudadano Luís Alfredo Bruzual (El arrendador y el ciudadano Baudilio Crespo (El Arrendatario), en fecha 06 de noviembre de 1997, debidamente notariado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 24, Tomo 132, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto esta Superioridad observa que dicho documento no fue desconocido, ni impugnado, ni tachado por la parte demandada por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Lo que trae como elemento de convicción para esta Alzada que estamos en presencia del documento fundamental de la presente litis.

• Copia Fotostática de Mandato de Administración, suscrito por INMOBILIARIA VULCANO C.A representada por su presidente ciudadano Luís Alfredo Bruzual y la ciudadano Ana Hortensia Bazo Vitoria de fecha 14 de junio de 1.993. Al respecto observa esta Superioridad que dicho documento no fue desconocido, ni tachado, ni impugnado por la parte demandada, en tal sentido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estatuido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento convicción para quien sentencia que la ciudadana Ana Hortensia Bazo Vitoria es la propietaria del inmueble objeto de la presente acción, y asimismo otorgo contrato de administración a la referida inmobiliaria para que se encargara de la administración del inmueble de su propiedad.

• Copias fotostáticas de mandato de administración suscrito por INMOBILIARIA VULCANO C.A, representada por su presidente ciudadano Luis Alfredo Bruzual, y la ciudadana Ana Hortensia Bazo Vitoria en fecha 01 de julio de 2008. Al respecto observa esta Superioridad que no fue desconocido, ni tachado, ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción para esta Alzada que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto de la presente acción y así mismo otorgo contrato de administración a la referida inmobiliaria para que tuviera facultades para darlo en arrendamiento.

• Carta misiva en original efectuada por la INMOBILIARIA VULCANO C.A., de fecha 22 de julio de 2008, al ciudadano Baudilio Crespo, el cual le ratificó al arrendatario la conversación telefónica de fecha 21 de abril de 2008, donde le comunicó el ajuste al canon de arrendamiento como arrendatario del inmueble objeto del litigio, donde acordaron que a partir del 01 de mayo de 2008, empezarían a cobrarle un canon de Tres Mil Novecientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 3.900.000,00) mensuales. Al respecto esta Superioridad observa que la misivas producidas en juicio carecerán de valor si no están firmadas por la persona a quien se le opone. En el caso de marras se evidencia que la carta misiva emana solo de la parte actora, por lo que no vale por si solo, mientras no este reconocido por la parte demandada, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 concatenado con el artículo 1374 del Código Civil.

• Copia Fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Al respecto esta Superioridad observa que el mismo no fue tachado, ni desconocido, mucho menos impugnado por la parte demandada, por ende, se tiene como fidedigno según lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción para quien aquí sentencia que la ciudadana Ana Hortensia Bazo es la propietaria del inmueble.

PARTE DEMANDADA:

• Copias certificadas de la causa Nº AP31-V-2010-004560, procedente del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referente al juicio que por REINTEGRO ARRENDITICIO sigue el ciudadano Baudilio Crespo contra la Inmobiliaria Vulcano C.A y otros. Al respecto esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio ya que no fue desconocido, ni tachado ni impugnado por la parte demandante por lo que esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción para quien aquí juzga que corre ante dicho juzgado un juicio relacionado con la presente causa.

• Copias certificadas de recibos de pago por concepto de canones de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio correspondiente a los meses de julio de 2003 hasta abril de 2004. Al respecto observa esta Superioridad que los recibos consignados por la parte demandada no tienen nada que ver con el controvertido en la presente litis, en tal sentido esta Alzada no les otorga valor probatorio.

• Copias fotostáticas de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio correspondiente a los meses de enero de 2005 hasta diciembre de 2.009. Al respecto este Tribunal observa que no fueron desconocidos, tachados y mucho menos impugnados por la parte demandante, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estatuido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción para esta Alzada que, se desprende el aumento del canon de arrendamiento en estos años.

• Original de Resolución Nº 0644, de fecha 23 de febrero de 1989, emanada del Ministerio de Fomento Dirección de Inquinado Departamento de Regulación. Al respecto esta Superioridad observa que no fue, desconocido, tachado y mucho menos impugnado por la parte demandante, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción para esta Alzada que se evidencia el monto del canon de arrendamiento fijado por dicho organismo al apartamento objeto de la presente causa.

• Copias certificadas de sentencia emanada del tribunal de apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 1990. Al respecto esta Superioridad observa que no fue, desconocido, tachado y mucho menos impugnado por la parte demandante, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como elemento de convicción que dicho tribunal declaró la nulidad de Resolución Nº 0644, de fecha 23 d febrero de 1898, emanada de la Dirección de Inquilinato en la que se fijo el canon de arrendamiento al inmueble de la presente causa

IV
DE LA RECONVENCIÓN
Ahora bien, la parte demandada ciudadano Baudilio Crespo Fuentes en su escrito de contestación a la demanda reconvino a la parte demandante ciudadana Ana Hortensia Bazo, en los siguientes términos:

“(…) En virtud que para la fecha del decreto de congelación de alquileres el canon mensual era de Un Millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200,00) hoy equivalente a Un mil doscientos bolívares (Bs. 1,200.00) cayendo en mi buena fe y sin saber que me amparaba el artículo 7 de la ley de arrendamiento inmobiliario en concordancia con el decreto de congelación de alquileres publicado en fecha 6 de febrero de 2003 y sus prorrogas, pagué en calidad de sobrealquileres los siguientes montos:
Para el año 2005 la cuenta fue de la siguiente manera:
Enero del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Febrero del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Marzo del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Abril del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Mayo del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Junio del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Julio del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Agosto del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Septiembre del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Octubre del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Noviembre del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Diciembre del 2005 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Lo que arroja un gran total de sobrealquileres para el año 2005 de Dos mil ochocientos ochenta bolívares fuertes (Bs. 2.880,00), dichas facturas se encuentran en el expediente marcadas con la letra “D”
Para el año 2006 la cuenta fue de la siguiente manera:
Enero del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Febrero de 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Marzo del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Abril del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Mayo del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Junio del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Julio del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Agosto del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Septiembre del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Octubre del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Noviembre del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Diciembre del 2006 pagué BsF. 240 sobrealquiler
Lo que arroja un gran total de sobrealquileres para el año 2006 de Dos mil ochocientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 2,880.00), dichas facturas se encuentran en el expediente marcada con la letra “E”
Para el año 2007 la cuenta fue de la siguiente manera:
Enero del 2007 pagué BsF. 528 de sobrealquiler
Febrero de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Marzo de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Abril de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Mayo de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Junio de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Julio de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Agosto de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Septiembre de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Octubre de 2007 pagué BsF 528 de sobrealquiler
Noviembre de 2007 pagué BsF 800 de sobrealquiler
Diciembre de 2007 pagué BsF 800 de sobrealquiler
Lo que arroja un gran total de sobrealquileres para el año 2007 de Seis mil ochocientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 6.880.00), dichas facturas se encuentran en el expediente marcadas con la letra “F”
Para el año 2008 la cuenta fue de la siguiente manera:
Enero del 2008 pagué BsF. 800 de sobrealquiler
Febrero de 2008 pagué BsF. 800 de sobrealquiler
Marzo de 2008 pagué BsF. 800 de sobrealquiler
Abril de 2008 pagué BsF. 800 de sobrealquiler
Mayo de 2008 pagué BsF. 800 de sobrealquiler
A partir del mes de junio de 2008 comienza con la cobranza del alquiler Inmobiliario Rotsen, C.A e incrementa el abuso de los sobrealquileres
Junio de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Julio de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Agosto de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Septiembre de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Octubre de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Noviembre de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Diciembre de 2008 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Lo que arroja un gran total de sobrealquileres para el año 2008 de Dieciséis mil seiscientos bolívares fuertes (BsF. 16,600.00), dichas facturas se encuentran en el expediente marcadas con la letra “G”
Para el año 2009 la cuenta fue de la siguiente manera:
Enero del 2009 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Febrero de 2009 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Marzo de 2009 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Abril de 2009 pagué BsF. 1,800 de sobrealquiler
Mayo de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Junio de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Julio de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Agosto de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Septiembre de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Octubre de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Noviembre de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Diciembre de 2009 pagué BsF. 2,700 de sobrealquiler
Lo que arroja un gran total de sobrealquileres para el año 2009 de Veintiocho mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 28,800.00), dichas facturas se encuentran en el expediente marcadas con la letra “H”
El total de alquileres arroja la suma de Cincuenta y Ocho mil cuarenta bolívares fuertes (BsF. 58.040.00)
Al indicar que dichas facturas se encuentran en el expediente y en el juzgado indicado, hago valer la excepción que establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil en el entendido que estoy indicando el lugar donde se encuentran los documentos de mi pretensión.
DUODËCIMO
DOCTRINA
Si bien la repetición establecida en la Ley de arrendamientos inmobiliarios sólo señala la misma para el hipotético caso, de un regulación de alquileres definitivamente firme, no es menos cierto que el decreto de congelación de alquileres mencionado ut supra es derecho positivo y por ende, todo aumento de canon que vaya contra esa disposición legal es nulo de toda nulidad, máxime cuando el derecho sustantivo que me encuentro invocando para la presente acción de repetición se encuentra establecido en los artículos 1178 y siguiente de Código Civil, pudiendo ó no establecerse la analogía con los artículos 58 y siguientes de la ley de arrendamiento Inmobiliario.
DÉCIMO TERCERO
PETITORIO
Comprobado fehacientemente, no solo la liberación de pago sino, que ha habido un pago de sobrealquileres, reconvengo como efecto lo hago a la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 3,125, para que convenga o en su defecto sea condenada al reintegro de los sobrealquileres de los meses indicados anteriormente que suma la cantidad de cincuenta y ocho mil cuarenta bolívares fuertes (BsF. 58.040,00) y sea compensado y declarado mi estado de solvencia sobre los cánones vencidos y por vencerse de acuerdo al artículo 63 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con los artículos 1178, 1179 1180 del Código Civil
Estimo la presente reconvención en la suma de cien mil bolívares fuertes (BsF. 100,000.00), vale decir Mil Trescientas quince con 78 unidades tributarias (1,315.78 U.T) (…)”.

Por su parte la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, contestó la reconvención, expresando lo siguiente:

“(…) Segundo: A tenor de artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años y en consecuencia opongo la PRESCRIPCIÓN a la pretensión del demandado según su escrito de reconvención, y por la cual reclama el reintegro de supuestos sobrealquileres pagados por él entre los meses comprendidos de Enero de 2005 a Marzo de 2009, ambos inclusive, por cuanto tal reclamación formalmente ha sido propuesta por demandado BAUDILIO CRESPO, según la presente reconvención admitida en fecha 11 de marzo de 2011, por lo que todos aquellos sobrealquileres supuestamente pagados por el demandado con anticipación al 11 de marzo de 2009, se encuentran prescritos, lo cual así muy respetuosamente solicito sean declarados por este tribunal.
Tercero: Que de acuerdo al ordinal 11 del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, en los términos en que fue propuesta la reconvención, deberá ser declarada inadmisible a tenor del artículo 63 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual especifica que a los fines de oponer la compensación a las obligaciones demandas y considerarse al demandado como solvente en el pago de los canones de arrendamiento, debe existir una sentencia definitivamente firme que ordene el reintegro de los sobrealquileres, la cual previamente hubiere determinado el monto al cual alcanzaría de dicho reintegro, siempre y cuando el monto a reintegrar sea igual o superior a lo que corresponde pagar por el obligado por concepto de alquileres.
Cuarto. La presente mutua petición deberá ser declarada sin lugar, por cuanto el reconvincente admite en su escrito de contestación de la demanda y reconvención, que se encuentra en estado de insolvencia sin justificación legal o judicial, en contravención con el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil, así como del literal A del artículo 32 de la ley de arrendamiento Inmobiliario, y sin que medie sentencia definitivamente firme que ordene y establezca el monto del reintegro de sobrealquileres y declare que opera tal compensación conforme al artículo 63 de la ley de arrendamiento Inmobiliario (…)
(…)Sexto: respetuosamente solicito al Tribunal de acuerdo al artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de evitar sentencias contradictorias, respetuosamente solicito el tribunal que proceda a la acumulación de la presente causa, la acción que cursa por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial (…)”.

Ahora bien al respecto esta Sentenciadora hace unas breves observaciones:

La reconvención, conforme al criterio del Doctor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, señala:

“(...) antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal (…).”

Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Ávila C.A., estableció:

“(…) La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.

La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda (…)”.

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.

Señala el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil:

“(…) En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo, 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable. (…)”.

De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Gaceta Oficial Nº 369.168 de fecha 29 de abril de 2009, establece:

“(…) En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía (…)”.

De lo antes expuesto se determina que el demandado puede oponer cuestiones previas de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil, asimismo, en dicha oportunidad podrá proponer reconvención, siempre y cuando el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

En este sentido esta Superioridad pasa a analizar sobre los puntos expuestos en la reconvención y en su contestación.

DE LA PRESCRIPCION PARA REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES

La parte demandada en su escrito de contestación de la demandada reconviene a la parte demandante en virtud que para la fecha del decreto de congelación de alquileres el canon mensual era de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) hoy equivalente a Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.200.00) y por buena fe y sin saber que lo amparaba el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el Decreto de Congelación de Alquileres publicado en fecha 6 de febrero de 2003 y sus prorrogas, pagó sobrealquileres desde el mes de enero del año 2005 hasta diciembre de 2009, así mismo señaló también que el Decreto de Congelación de Alquileres es derecho positivo y por ende todo aumento de canon que vaya contra de esa disposición legal es nulo de toda nulidad. Además alegó que estaba fehacientemente comprobado el pago de sobrealquileres.

Así las cosas, la ciudadana ANA HORTENCIA BAZOVILORIA, en su escrito de contestación a la reconvención rechazó la reconvención propuesta por el demandado, en razón que a tenor de lo estatuido en lo el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción para reclamar los reintegro prescribe a los dos (2) años, pues este esta reclamando los sobrealquileres desde enero del año 2005 hasta diciembre de 2009.

Establece el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

“(…) La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los (2) años (…)”.

Ello significa que el legislador no quiso que prospere el reintegro de sobrealquileres una vez transcurrido veinticuatro (24) meses. En virtud que la prescripción es el modo de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo y en este proceso, se procura el reintegro de una suma de dinero que la parte demandada reconviniente alegó haber pagado en exceso como sobrealquiler desde enero de 2005 hasta diciembre de 2009, y en base que desde el año 2003, existe una congelación de alquileres de los Ministerios de Producción y Comercio (de Industrias Ligeras y Comercio) e Infraestructura, según Decreto Nº 2304, de fecha 05 de febrero de 2003, publicado en Gaceta Oficial en fecha 08 de abril de 2003, el cual se ha prorrogado cada seis meses, y por cuanto la prescripción liberatoria establecida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está condicionada al fluir del lapso de dos (2) años contados a partir de la fecha del vencimiento de cada una de los pensiones de arrendamiento, pues la obligación de pagar el canon de arrendamiento es de tracto sucesivo y por ende es exigible al vencimiento de cada mensualidad no a partir de la oportunidad en que se pacta una obligación. En el caso sub iudice, se denota que la reconvención propuesta por el demandado se produjo el diez (10) de marzo de 2011, teniendo entonces que los cánones pagados en exceso ilegalmente, por el ciudadano BAUDILIO CRESPO desde el enero de 2005 hasta enero de 2009, se encuentran prescritos, no así, el pago de las mensualidades correspondientes a partir de febrero de 2009 hasta diciembre de 2009 no procediendo contra ellos el efecto de la prescripción alegada. ASÍ SE DECIDE.

Es necesario determinar, que en materia relativa a la fijación de los cánones de arrendamiento se mantiene en muchos países, incluido Venezuela, dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional que, en parte, ha sido delegada en Órganos Municipales, sin dejar de ser un asunto de interés colectivo. Tal tratamiento se ha venido dando, especialmente, desde la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres de 1960 (ya derogada).

Es imperante destacar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primordialmente en los artículos 2°, 29, 30, 31 y 32, el Ejecutivo Nacional puede determinar los cánones de arrendamiento o modificar los porcentajes de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, o intervenir de oficio y fijar la regulación de inmuebles, pues esta materia es asunto de interés publico para el Estado y las funciones administrativas inquilinarias son competencia del Poder Ejecutivo Nacional, considerándose generalmente como “débil jurídico” a los arrendatarios.

De manera que, en razón de las premisas que anteceden, las resoluciones o decretos dictados por el Ejecutivo Nacional dentro de su política de protección de derechos sociales, que apuntan específicamente al congelamiento o invariabilidad temporal de los alquileres, en modo alguno contrarían las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que se complementan con estas, por lo tanto, si bien las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento rigen para las partes de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, no es menos cierto que el límite de esas convenciones es la ley misma.

Por ello, todo contrato a pesar de ser “ley privada” de las partes, no puede ser contrario a derecho, puesto que estaría sujeto a nulidad. De ahí, que el hecho de que el arrendatario haya suscrito la convención locataria con un canon específico y éste es modificado a pesar de existir un congelamiento de los alquileres, la circunstancia de que el inquilino pague la nueva pensión modificada en modo alguno puede interpretarse como aceptación del novel canon fijado por el arrendador, pudiendo exigir el arrendatario, a posteriori y dentro del lapso legal, el reintegro a que hubiere lugar.

Del contenido de la Resolución Nº 37667 publicada el 08-04-2003, se desglosa que, que el ánimo de la mencionada resolución es amparo económico-social de los inquilinos. De modo que, al ser publicada la resolución de alquileres en fecha 08 abril de 2003, la misma afecta a todas las convenciones locatarias anteriores a esa fecha, puesto que se trata de una normativa que protege a los arrendatarios y éstos se ven favorecidos con la misma desde su vigencia, lato sensu. Por lo tanto, la resolución Nº 37667 (del 08-04-2003) le es aplicable al presente caso, como ya se ha señalado.

En tal sentido, observa esta Alzada que el último canon de arrendamiento pactado por las partes fue por la suma de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.200,00) mensuales, el cual fue aumentando la actora a pesar de estar congelado los cánones de arrendamiento, en consecuencia, las cantidades pagadas desde enero de 2005 hasta enero de 2009, por cuanto se encuentran prescritas no quedan sujetas a reintegro alguno, más no así las sumas pagadas desde febrero de 2009 hasta diciembre de 2009, que comprende el monto de VEINTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 27.000,00) el cual se discrimina así: 1) Bs.F 3.000,00 mensuales por el período comprendido desde febrero hasta abril de 2009; a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES MENSUALES (Bs. 1.800,00) cobrados en exceso, y 2) TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.900,00) mensuales por el período desde mayo hasta diciembre de 2009 a razón de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.700,00) en exceso, cancelando un total de sobrealquileres de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 27.000,00), todo esto aún y cuando el Ejecutivo Nacional había congelado los canones de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, debe esta Alzada declarar PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta referida al reintegro del pago de sobrealquileres, solamente del período señalado en el cuerpo del presente fallo. ASI SE DECIDE.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de las apelaciones interpuestas por el ciudadano Baudilio Crespo asistido por el profesional del derecho Dr. Rommel Sánchez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.204, y la apoderada judicial de la parte demandante Ana Potencia Bazo Viloria, donde por medio de sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de abril de 2011, declaró Parcialmente Con Lugar la Reconvención y Con Lugar la Demanda , en los términos siguientes:

“(…) DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Quedaron trabados los límites de la presente litis, por cuanto alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que, en fecha 06-11-1977, INMOBILIARIA VULCANO C.A., en nombre y representación de su mandante ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, dio en arrendamiento al ciudadano BAUDILIO CRESPO, el inmueble ampliamente identificado en autos, y dicha inmobiliaria le otorgo el contrato de acuerdo a mandato de administración suscrito con su representada, administración que continuo siendo gestionada por INMOBILIARIA ROTSEN C.A., que consta de la cláusula tercera del referido contrato que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, por el plazo de un año fijo, contado a partir del 01-11-1977, con vencimiento al 31-10-1998 pudiendo ser prorrogado por igual tiempo si las partes de común acuerdo así pudiendo ser prorrogado por igual tiempo si las partes de común acuerdo así decidían, que para el mes de diciembre de 2.009, el canon de arrendamiento era la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.900,00), siendo el caso que el arrendatario dejo de pagar las mensualidades de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio a diciembre del año 2.012, razón por la cual en nombre y representación de su mandante demanda por desalojo al ciudadano BAUDILIO CRESPO.
Por su parte el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda por desalojo interpuesta en su contra, además niega que deba dinero alguno a la arrendadora y niega que el canon legal vigente sea de TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.900,00), que la ciudadana ANA BOZO, a través de sus administradoras ha violado lo establecido en el decreto de congelación de alquileres, ya que no podía sufrir ningún incremento el canon de arrendamiento y para el mes y año de la congelación de alquileres, el canon era de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.2000.000,00), el cual se mantuvo así desde enero de 2.005, hasta diciembre de 2.006, incrementando posteriormente de manera ilegal la renta, que en virtud de que la demandante le debe la suma de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF. 58.040,00), por concepto de sobre alquileres, y han transcurrido los meses de junio de 2.010 a marzo de 2.011, sin que haya podido llegar a un arreglo compensatorio con la demandante, solicita que se compensen esos diez meses de a UN MIL DOSCIENTOS (BsF. 1.200,00) cada uno contra el monto que adeuda la demandante contra su persona.
Este Tribunal antes de pasar a decidir al presente fallo trae como colorario lo establecido por JOSE LUIS VARELA, en su libro Análisis a la Nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su página 206 y 207, en las cuales reza lo siguiente:
ARTÍCULO 63: “… Los reintegros previstos en este artículo son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe del tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
El artículo 29 de la Ley de Regulación de Alquileres, Parágrafo Único, derogada, contemplaba que en caso de proceder el reintegro de la diferencia entre lo fijado por el Organismo regulador y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador, dicha diferencia era compensable con los alquileres que el arrendatario o subarrendatario debía satisfacer, y se consideraba al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro era igual o superior por concepto de alquileres. La regulación del artículo 63 (D.L.A.I), mantiene iguales principios.
Aun cuando la compensación (Art. 1331 C.C) opera de pleno derecho (Art. 1332 C.C) desde el mismo momento de la existencia simultanea de las dos deudas, es decir, desde el mismo momento en que haya un cobro de sobre alquileres y la falta de pago del arrendamiento; no opera así la declaratoria de solvencia del inquilino en virtud de la compensación, la cual requiere de la existencia definitivamente firme. Lo cual implica un proceso en el cual podrá el arrendatario a su fiador (Art. 1336 C.C), ante una eventual demanda basada en la falta de pago de canones de arrendamiento, oponer como defensa la compensación con las cantidades de dinero que a su vez le adeuda su arrendador por el cobro excesivo de alquileres.
Debe tomarse en cuenta que, cuando el pago es la vía de compensación (Art. 1303 C.C), esta opera primero respecto de los intereses moratorios pactados para el caso de la mora en el pago de la pensión de arrendamiento (Art. 27 D.L.A.I), igual derecho a oponer compensación asiste al fiador del arrendatario (Art. 1.336 C.C)…” (Subrayados y negrillas del Tribunal)
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y a las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del (Sic) relación contractual y por ende la obligación arrendaticia existente para el demandado, así mismo observa que si bien es cierto el demandado en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, y niega que adeude a la actora monto alguno por concepto de cánones de arrendamiento, alegando que en virtud de que la actora le adeuda la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS /BsF. 58.040,00) por el pago sobre alquileres sin poder llegar a un arreglo compensatorio solicita que se compensen esos diez (10) meses insolutos a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BsF. 1200,00), contra el monto que ella le adeuda, así como también se sigan compensando los meses que sigan transcurriendo contra la deuda que tiene la demandante hacia su persona.
Ahora bien con respecto al anterior alegato del demandado esta juzgadora observa, que si bien es cierto el artículo 1.331, del Código Civil, establece que cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, no es menos cierto que según lo establecido en la normativa arriba citada para que opera la compensación es indispensable que exista una sentencia definitivamente firme y que el importe del reintegro sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres, y en el caso bajo estudio no estamos bajo esa circunstancia ya que si bien es cierto ambas partes son deudoras recíprocamente, no se cumplen ambos supuestos, por cuanto no existe una sentencia definitivamente firme que allá acordado el correspondiente reintegro de sobre alquileres; y en consecuencia siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportada, y el demandado por su parte no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento tal y como lo dispone el artículo 1.592, del Código Civil, el cual textualmente reza “… El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMOSSIS), esta sentenciadora considera que lo más procedente y ajustado a derecho es declarar como efecto declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA contra el ciudadano BAUDILIO CRESPO, partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO DE LA RECONVENCIÓN
En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE4 LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el demandadazo ciudadano BAUDILIO CRESPO contra la parte actora ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VOLIRIA, con motivo del juicio que por DESALOJO, se sigue por ante juzgado, y en consecuencia se ordena:
PRIMERO: En pagar por concepto de reintegro de sobre alquileres la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 27.000,00), CORRESPONDIENTE A LOS MESES DE FEBRERO DE DICIEMBRE DE 2.009.
DISPOSITIVO DEL JUICIO PRINCIPAL
En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA contra el ciudadano BAUDILIO CRESPO, partes ampliamente identificada en este fallo y en consecuencia se ordena.
PRIMERO: La entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 1, así como los dos puestos de estacionamiento, uno techado y otro sin techar, ubicados en la Avenida Araure de la Urbanización Chacao del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, inmueble que forma parte del edificio 259.
SEGUNDO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte demandada perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso (…)”.

Ahora bien, en base a las exposiciones precedentes y con el fin de emitir un pronunciamiento ajustado a derecho en el presente recurso, considera necesario quien aquí juzga traer a colación el contenido del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual establece que:

“(…) El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a la pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa.
Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. (…)”.

En este sentido, resulta oportuno hacer mención de la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2000, Nº 97, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual define el derecho al debido proceso, en los términos siguientes:

“… Se denomina debido proceso a aquél proceso que reúna las garantías indispensables para que exista una tutela judicial efectiva. Es a esta noción a la que alude el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando expresa que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas.
Pero la norma constitucional no establece una clase determinada de proceso, sino la necesidad de que cualquiera sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos o intereses legítimos, las leyes procesales deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte y la posibilidad de una tutela judicial efectiva.
De la existencia de un proceso debido se desprende la posibilidad de que las partes puedan hacer uso de los medios o recursos previstos en el ordenamiento para la defensa de sus derechos e intereses. En consecuencia, siempre que de la inobservancia de las reglas procesales surja la imposibilidad para las partes de hacer uso de los mecanismos que garantizan el derecho a ser oído en el juicio, se producirá indefensión y la violación de la garantía de un debido proceso y el derecho de defensa de las partes…”(subrayado y negrillas del Tribunal).

De lo anterior se desprende, que en efecto, sea cual sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos, las leyes deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho a la defensa y a una tutela judicial efectiva.

Con vista a lo anterior y luego de la revisión de las actas procesales, esta Alzada observa:

Establece la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda publicada en Gaceta Oficial Nº 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 2, 3 y 4:

“Objeto. Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Sujetos objeto de protección. Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.

Ámbito de aplicación. Artículo 3°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas. Artículo 4°. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”.

De lo anterior se sustrae que esta ley busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercen, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble y una vez puesta en vigencia la presente ley no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de vivienda mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objetos de protección indicados en esta ley. (Subrayados y Negrillas de Tribunal).

Luego del análisis de la precitada ley y de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, debe esta Sentenciadora traer a colación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Ponencia Conjunta sentencia de fecha 01 de Noviembre del 2011, Exp.-11-0146, Caso: DHYNEIRA MARÍA BARÓN MEJÍAS contra VIRGINIA ANDREA TOVAR, que establece:

“…Artículo 4.- A partir de la publicación del presente DecretoxconxRango,xValorxyxFuerzaxde Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.”
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrenciaxenxlaxpráctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijadoxenxelxartículox12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:

“Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.”X

En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa (…).

Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguientexcontenido:
“Condicionesxparaxlaxejecuciónxdelxdesalojo. Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecuciónXdelXdesalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar dondexhabitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.”X
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de procederxaxlaxejecuciónxforzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelarXdeXsecuestroxquexgenerexigualesxresultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley”.
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide (…)”.

De lo anterior se observa claramente que la intención del Decreto Ley no es una paralización arbitraria de los procesos judiciales iniciados con anterioridad del decreto, ya que se estaría en una situación de anarquía judicial, más bien lo que se pretende es llegar a una correcta ejecución de las sentencias, en la que se deberán suspender los juicios hasta tanto conste que se hayan cumplido con los mecanismos que estable el decreto ley, en virtud, que se debe cumplir con el procedimiento administrativo estatuido en el decreto, para poder proceder al desalojo del inmueble afectado.

Ahora bien, observa esta Sentenciadora de las actas que conforman el expediente que la parte demandante en su libelo de demanda alegó que la Inmobiliaria Vulcano, C.A inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 1991, bajo el Nº 43, tomo 1-A Sgdo en representación de la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, dio en arrendamiento al ciudadano BAUDILIO CRESPO, un inmueble constituido por el apartamento signado con el Nº 1, así como dos puestos de estacionamiento, uno techado y otro sin techar, ubicados en la Avenida Araure de la Urbanización Chuao del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, inmueble que forma parte del edificio 259 el cual pertenece a la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA, asimismo alegó que dicho contrato de arrendamiento fue a tiempo indeterminado, por un plazo de un año, que la administración del inmueble continuó siendo gestionada por Inmobiliaria Rotsen, de acuerdo a un mandato de administración según documento de mandato de administración de fecha 01 de julio de 2008, que el canon de arrendamiento vigente para el mes de diciembre de 2009, es de Tres Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs F. 3.900,00), y es el caso que el ciudadano BAUDILIO CRESPO ha dejado de pagar las mensualidades a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, es por lo que demanda por desalojo.

Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alega: que es cierto que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, así como también es cierto que la Inmobiliaria Vulcano C.A y actualmente Inmobiliaria Rotsen C.A son los representantes de la demandante de cara a la relación arrendaticia, y responsables de emitir facturas y cobrarlas; como también alegó que la ciudadana ANA BAZO a través de sus administradores ha violado lo establecido en el decreto de congelación de alquileres número 2340 de fecha cinco (05) de febrero de 2003, la cual se ha venido prorrogando cada seis (6) meses en diferentes gacetas oficiales, pues para el mes y año del decreto de congelación de alquileres, el canon era de Un Millón Doscientos Bolívares (Bs.1.200.000,00), según se evidencia de varias facturas que se encuentran anexadas al expediente del Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

También alega que se negó a seguir cancelando los canones de arrendamiento ilegales que venía cobrando la parte demandante correspondientes a los meses indicados en el libelo de demanda, en razón que la demandante le debe por concepto de sobrealquileres, y es por lo que solicita que las mismas sean compensadas contra los sobrealquileres que le debe la demandante hasta la total y definitiva terminación del juicio, inclusive los canones mensuales correspondientes a los meses que se vayan generando de acuerdo a lo establecido en el artículo 63 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Al respecto observa esta Alzada:

El artículo 1331 de nuestro Código Civil establece:

“(…) Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes. (…)”.

El artículo antes transcrito hace referencia a la igualdad entre lo que se adeuda y se debe a una persona.

En el Derecho Civil la compensación se opera entre dos personas que se deben mutuamente cosas semejantes. Configura en doble pago ficticio y para que se verifique se refiere que ambas deudas subsistan civilmente, que sean líquidas exigibles, de plazo vencido y de ser condicionales, que se encuentre cumplida la condición. Además ambas deben consistir en cantidades de dinero o en prestaciones de cosas fungibles entre si, de la misma especie y de igual calidad, o en cosas inciertas no fungibles, sólo determinadas por su especie, con tal que la elección pertenezca a los dos deudores. Se requiere también que los créditos y deudas se encuentren expeditos, y que ningún tercero tenga derechos adquiridos, en virtud de los cuales pueda oponerse legítimamente.

De tal manera, el artículo 1.332 expresa lo siguiente:

“(…) La compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes. (…)”.

Del precedente artículo se desprende que la compensación opera de derecho en el sentido de que una vez decidida por el Juez, las obligaciones se extinguen desde su existencia simultánea.

En atención a lo anterior el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según Gaceta Oficial Nº 39.168 de fecha 29 de abril de 2009, establece:

“(…) Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres (…)”.

Bajo las premisas que anteceden, observa esta Juzgadora que ambas partes aportaron sus pruebas al proceso siendo debidamente valoradas en su oportunidad, quedando demostrado que la parte demandante es propietaria del inmueble motivo de esta Litis y que existe una relación contractual con el demandado y una obligación existente con el demandado, asimismo el demandado niega que adeude a la parte demandante por concepto de canones de arrendamiento y solicita la condena al reintegro de los sobrealquileres de los meses indicados que suman la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 58.040,00) y sea compensado y declarado su estado de solvencia sobre los canones vencidos y por vencerse.

En consecuencia, no es necesario que conste en los autos la orden de reintegro emanada por el Órgano Administrativo correspondiente, para que los Tribunales en ejercicio de la Jurisdicción Civil, declaren con lugar la compensación que hubiere sido opuesta, debido a que si el pago es indebido con oponerlo el arrendatario basta para que el tribunal se pronuncie sobre el mismo, sin necesidad que tenga que abrirse un proceso aparte que establezca o determine la existencia del reintegro para que sólo así opere la compensación puesto que se trata de un derecho concedido por la Ley que no permite renuncia alguna.

En razón a lo arriba expuesto, debe necesariamente quien aquí suscribe realizar la compensación del excedente de los pagos discriminados en el texto de esta sentencia, a favor del ciudadano BAUDILIO CRESPO, correspondiente a los meses de febrero de 2009 hasta diciembre de 2009, en ese sentido se compensan dichos meses del año 2009, debido al exceso de pago de sobre alquileres por la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 14.400,00). ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, tenemos que la demandante fundamenta la presente acción de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) según Gaceta Oficial Nº 39.168 de fecha 29 de abril de 2009, el cual establece:

“(…) Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, con la causal contenida en el literal a) se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, en razón de que la relación arrendaticia que se inició de forma escrita a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber operado la tácita reconducción, en la cual, se pactó el pago del canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.200,00), reconocido por ambas partes.

En cuanto al segundo requisito, la parte actora invocó que el demandado incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento el año 2010, en este sentido el tribunal observa, que como ya quedó establecido en el texto de este fallo el canon a cancelar, en virtud, de lo previsto en el Gaceta Oficial arriba identificada, que contiene la regulación de congelamiento de alquileres, que ha sido ratificado y se encuentra vigente hasta la presente fecha, por lo que, se dejó sentado que el canon de arrendamiento sujeto a pagar es por la cantidad de Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F 1200,00) y no Tres Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs.F 3900,00), debido que, el referido aumento tantas veces mencionado, es ilegal y en tanto mal puede estar el arrendatario insolvente.

Así tenemos que la parte demandada ha cancelado un sobrealquiler de Veintisiete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 27.000,00), del cual se acordó la compensación en el cuerpo del presente fallo por la cantidad de Catorce Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 14.400,00), a razón de Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F 1.200,00), correspondientes al año 2010, por lo que a juicio de esta Sentenciadora nada adeuda el demandado a la parte actora por los cánones de arrendamiento del año 2010, quedando a favor del demandado un remanente de Doce Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F 12.600,00), que deberá cancelar la actora, en consecuencia, mal podría encuadrar la acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya el demandado nada adeuda del año 2010, en virtud de la compensación acordada, por lo que debe ser declarada indefectiblemente, en el dispositivo del presente fallo, sin lugar. ASI SE DECIDE.

Esta sentenciadora REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en lo que respecta a la demanda por desalojo y en consecuencia declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. ASÌ SE DECIDE.

VI
DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano la parte demandada ciudadano Baudilio Crespo asistido por el profesional del derecho Dr. Rommel Sánchez, inscrito en el Inpreabogado Nº 48.204, de sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de abril de 2011.

SEGUNDO: En consecuencia, se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda por desalojo invocada por la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORlA.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención, y en consecuencia se ordena a la ciudadana ANA HORTENCIA BAZO VILORIA pagar al demandado la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 12.4000, 00) por el descuento de la compensación del año 2010.

CUARTO: Se condena en costa a la parte demandante por resultar vencida en el presente proceso.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, Primero (01) de octubre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

MARISOL ALVARADO R.

-LA SECRETARIA,

JINNESKA GARCÌA.

En esta misma fecha siendo la(s) tres de la tarde (03:00 pm) se registró y público la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

JINNESKA GARCÌA.
MAR/JG/Ana Guzmán
exp.: AP71-R-2012-000115