TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARI ANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay 11 de octubre de 2012
202° y 153º

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES 0220, C.A.”, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de Marzo de 2002, bajo el No.21, Tomo 143-A. APODERADOS JUDICIALES: Abogados ELIO RAMÓN FIGUEREDO, CARMEN YONELA GONZÁLEZ GRACIA, MARGARITA MOREY SOLER y WILLIAM GONZALO PERILLO PRADA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.414, 14.043, 78.684 Y 108.092, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: “SK PARA T, C.A.”, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Diciembre de 1997, bajo el No.43, Tomo 875-A, representada por el ciudadano JAVIER ENRIQUE MONTENEGRO MUJICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.9.652.856.
APODERADO JUDICIAL: Abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA, YLSE CÁRDENAS MARTÍNEZ y REBECA MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.35.071, 78.959 y 85.820 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal.
Expediente No.: 5463
I
SÍNTESIS NARRATIVA
En 23 de Marzo de 2007, los abogados Elio Ramón Figueredo y Margarita Morey Soler, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil, “INVERSIONES 0220, C.A.”, presentaron ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en funciones de distribuidor, demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la Prórroga Legal contra la sociedad mercantil “SK PARA T, C.A.”, todos identificados anteriormente, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde se le admitió en fecha 17 de Abril de 2007.
Alegan los representantes de la demandante. 1) Que su representada dio en arrendamiento a la demandada un Local Comercial, distinguido con el No.PA-11, ubicado en el Nivel Planta Alta del CENTRO COMERCIAL HYPER JUMBO, situado en la Avenida Fuerzas Aéreas cruce con la Avenida José Casanova Godoy de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, para la instalación de la tienda de ropa y accesorios Skate y Surf que usaría el nombre de “SA PARA X-TREME, según contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 26 de Diciembre de 2003, bajo el No.07, Tomo 82, que acompañaron a la demanda marcado “B”, por un período de DOS (02) AÑOS FIJOS, contados a partir del 10 de Enero de 2004 y, “…VENCIDO EL TÉRMINO DEL ARRENDAMIENTO EL DÍA DIEZ (10) DE ENERO DE 2006, la arrendadora dejó a LA ARRENDATARIA EN POSESIÓN DEL INMUEBLE, PARA EL DISFRUTE DE L PRÓRROGA LEGAL QUE OPERA DE PLENO DERECHO…”; 2) Que, vencido el período fijo comenzó a correr la prórroga legal de un (01) año prevista en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en fecha DIEZ (10) DE ENERO DE 2007, debía la arrendataria entregar el local comercial arrendado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en el mencionado contrato. De todo ello fue debidamente notificada la arrendataria a través de la Notaría Pública Segunda de Maracay; 3) Que la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en la fecha indicada y que, conforme a lo convenido en la Cláusula Tercera del instrumento arrendaticio demanda igualmente el pago de la CLÁUSULA PENAL equivalente al QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($500,00) por cada día de retraso, contados desde el día en que nace la obligación de entrega hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local arrendado; 4) Finalmente demanda: 1) Que la arrendataria convenga en cumplir la obligación de entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento con todas sus instalaciones, en perfecto estado y totalmente desocupado; 2) Que pague a la demandante la suma que resulte de la experticia complementaria del fallo a dictarse, tomando en cuenta los días transcurridos y la paridad cambiaria para el momento; y 3) Que se aplique la indexación o corrección monetaria y se condene a la demandada al pago de las costas procesales.
Invocan como fundamentos legales los artículos 1167 y 1599 del Código Civil y el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Artículo 6° del Convenio Cambiario No.1 del 05 de Febrero de 2003, el artículo 4° de las resoluciones DM/No 058 del MINISTERIO DE LA PRODUCICIÓN Y EL COMERCIO y lA No.036 DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA de fecha 04 DE Abril De 2003. Estimaron la demanda en la cantidad de SETENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.77.400.000,00), equivalentes actualmente a SETENTA I SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.77.400,00).-
Agotadas las gestiones para la citación personal del representante de la demandada y los trámites cartelarios, en fecha 22 de Noviembre de 2007, la apoderada Judicial de la demandada ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, comparece y sustituye, mediante diligencia, el poder que le fuera otorgado por la empresa demandada, en los abogados ELSE CÁRDENAS MARTÍNEZ y REBECA MANZANARES, todos identificados anteriormente.
En fecha 06 de septiembre de 2004, la demandada, comparece y da contestación a la demanda, opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 8°. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la”…EXISTENCIA EN LA PRESENTE CAUSA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBE RESOLVERSE EN UN PEROCESO DISTINTO…”, debido a que cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua una causa por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Nulidad de Cláusulas Contractuales en el cual son las mismas partes sobre el mismo contrato que se tramita en el expediente No.38.352 en nomenclatura de dicho Juzgado.
Rechazó, negó y contradijo la demanda, alegando que la fecha de inicio de la relación arrendaticia es la fecha 29 de septiembre de 2003 y no la que aparece en el contrato suscrito entre las partes; que es falso que el canon de arrendamiento sea el alegado por la demandante establecido en el contrato, sino el que fue propuesto por la ahora accionante en su proposición se arrendamiento; que la relación arrendaticia se encuentra en suspenso desde la fecha cuando se fuera admitida la demanda de cumplimiento de contrato por el juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción judicial; rechaza que pueda la demandada ser compelida al pago de la cláusula penal demandada; alega que no ha operado en este caso la prórroga legal y, por último, rechaza que pueda ser condenada al pago de costas procesales.
Del lapso probatorio, ambas parte hicieron uso de su derecho: Las partes promovieron pruebas así, en fecha 12 de Diciembre de 2007, la actora y, en fecha 14 de Diciembre de 2007, la demandada y fueron admitidas mediante auto de fecha 14 de Diciembre de 2007 (Folio 189).-
La parte ACTORA promovió como pruebas: Capítulo I: mérito favorable de autos; Capítulo II: Contrato de Arrendamiento escrito que celebró con la demandada, SK PARA T, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 26 de Diciembre de 2003, bajo el No.07, Tomo 82, como prueba única de las obligaciones contraídas por las partes; Capítulo III: Notificación hecha por la actora a la demandada en fecha 10 de Enero de 2007, a través de la Notaría Pública Segunda de Maracay; Capítulo IV, Las facturas acompañadas a la demanda en copia simple por no haber sido impugnadas por la demandada; Capítulo V, reproduce las Resoluciones de los Ministerios de Producción y el Comercio e Infraestructura, Nos.058 y 036 respectivamente, así como, en el Capítulo VI, alega el hecho notorio de que el banco Central de Venezuela fijó la paridad cambiaria en Bs.2.150,00 por cada Dólar de los Estados Unidos de América.
La representación de la DEMANDADA promovió en el CAPÍTULO PRIMERO, con relación a la CUESTIÓN PREVIA opuesta: 1) PRUEBA DE INFORMES para que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua por ante quien se sustanciaba la causa, informara sobre la existencia de del expediente No.38.352 con su fecha de admisión, identificación de las partes, la acción debatida y la etapa procesal en que se encontraba; y 2) MERITO FAVORABLE DE AUTOS. En el CAPÍTULO SEGUNDO, con relación al fondo, promovió: 1) MÉRITO FAVORABLE que se desprenda de los autos a favor de la demandada, específicamente los instrumentos marcados “A1” y “A2”, acompañados con el escrito de contestación, el contrato de arrendamiento aportado por la actora, el documento de condominio aportado por la actora; 2) PRUEBA DE INFORMES, a ser requeridos del juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para decidir, el Tribunal observa:
Que se contrae la presente demanda a una Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal en donde LA DEMANDANTE alegó que suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento por un período de 2 años, con vigencia desde el 10 de Enero de 2004 hasta el 10 de Enero de 2006, y con una prórroga legal de un (1) año, que venció el 10 de Enero de 2007; que vencida la misma, la arrendataria no entregó el inmueble y es por ello que lo demanda conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que se lo entregue y al mismo tiempo demanda el pago de la cláusula penal, establecida en quinientos dólares de los Estados Unidos de América ($500,00) y equivalentes a un millón ciento veinticinco mil bolívares (Bs.1.125,000,00) hoy equivalentes a la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) diarios, estimando la cuantía de la demanda en setenta y siete millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.77.400.000,00) hoy equivalentes a setenta y siete mil cuatrocientos bolívares (Bs.77.400,00).

Por su parte LA DEMANDADA, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Admitió la relación arrendaticia pero alega que la misma se inició en fecha 29 de Septiembre de 2003 que fue la fecha cuando canceló la reserva del local arrendado y comenzó a realizar las remodelaciones del mismo y que, posteriormente, el contrato celebrado devino en uno a tiempo indeterminado.

Afirma que es falso que el canon de arrendamiento alegado por la parte actora y que el mismo haya sido fijado en la suma de un mil setecientos veintinueve Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica con veinticinco centavos ($.1.729,25) para el primer año y dos mil setenta y cinco Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica con Diez Centavos ($.2.075,10) para el segundo año, a un esquema de convertibilidad de Bs.1.000,00 por cada dólar.

Alega que, como consecuencia de la interposición de la demanda que, por cumplimiento de contrato y nulidad de cláusulas contractuales se sustanciaba en el expediente No.38.352 por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y que actualmente se tramita en este mismo Juzgado en el expediente No.5432, se encuentra en suspenso y ha operado la tácita reconducción y no la prórroga legal como alega la accionante.

Rechaza la cláusula penal pactada entre las partes por concepto de indemnización de daños y perjuicios en caso de retardo en la entrega del inmueble.

Planteada así la controversia, considera esta Juzgadora que la parte DEMANDADA admitió la relación arrendaticia que lo vincula con la demandante y a tal efecto invocó el contrato de arrendamiento cuyos datos de autenticación son coincidentes con los del presentado por la parte actora como documento fundamental de la demanda. En consecuencia siendo éste un hecho admitido no será objeto de prueba. Así se establece.

DE LA EXISTENCIA DE LA CUESTIÓN PREJUDICIAL

Respecto del análisis de las actas procesales y de lo narrado anteriormente, es menester traer a colación lo estipulado en el Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en referencia a este punto en cuestión, el cual en su artículo 346 establece:
“...Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (omissis) 8°) La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto...”

Como quiera que la demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, en este sentido advierte el Tribunal que el tema de la prejudicialidad ha sido objeto de profundos debates, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, hasta el extremo de que el concepto y la naturaleza de las cuestiones prejudiciales no han sido definidos de manera precisa por los tratadistas, sino que se dan diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas, sin embargo podría esta juzgadora sostener el parecer del autor Arminio Borjas, para quien, sin lugar a dudas, las constituyen todos aquellos asuntos que deban ser resueltos con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso, porque dada la estrecha relación que guardan con el, su decisión preliminar tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer.
En tal sentido, el autor Pedro Alid Zoppi, en su obra “Cuestiones Previas” ha dicho:
“...La prejudicialidad... es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto, pues además, se requiere que el juez de la causa no tenga facultad para entender la cuestión judicial pendiente...” (p. 111)

De lo expuesto por el autor citado, se evidencia que la cuestión prejudicial, debe estar orientada así: 1) que sea influyente para el fondo de la controversia planteada; 2) que deba ser resuelta en proceso distinto, separado y autónomo y 3) que el juez de mérito no tenga conocimiento de causa respecto a la resolución de ésta; y así se establece.
En el caso bajo decisión la acción de cumplimiento de contrato y nulidad de cláusulas contractuales incoada por la hoy DEMANDADA, la sociedad mercantil SK PARA T, C.A., pretendía que: 1) INVERSIONES 0220, C.A., diera cumplimiento a las condiciones de contratación contenidas en la propuesta de arrendar de fecha 26 de Noviembre de 2003, acogiéndose como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento convenido y durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, la suma de Bs.1.000,00 por cada Dólar; 2) Que INVERSIONES 0220, C.A., le reintegre las cantidades pagadas por concepto de sobrealquileres que ascienden a la suma de veintiséis millones setecientos ocho mil ochocientos doce bolívares con treinta y nueve Céntimos (Bs.26.708.812,39), equivalentes actualmente a veintiséis mil setecientos ocho bolívares con 81 céntimos (Bs.26.708,81) Que se declare la nulidad de las cláusulas QUINTA Y TRIGÉSIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de diciembre de 2003, por ser ilegales.
En fecha 30 de Noviembre de 2009, la representación de la DEMANDANTE, consignó copia certificada de la sentencia recaída en el juicio que, por cumplimiento de contrato y nulidad de cláusulas contractuales se tramita en el expediente No.5432 por ante este mismo Tribunal, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por SK PARA T, C:A., contra INVERSIONES 0220, C.A., y se decretó:
PERIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y de falta de jurisdicción del Juez con respecto a la administración pública; SEGUNDO: la NULIDAD absoluta de la CLÁSUSLA TRIGÉSIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento que establecía el arbitraje; TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de que se tome como paridad cambiaria para el pago del canon de arrendamiento durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, la cantidad de Bs.1.000,00 por cada dólar; CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de reintegro a la demandante de las cantidades canceladas por concepto de sobrealquileres; QUINTO: la VALIDEZ ABSOLUTA de las CLÁUSULAS SEGUNDA Y QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Segunda de Maracay, en fecha 26 de Diciembre de 2003, que quedó anotado bajo el No.07, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Por fuerza de lo antes expuesto, se deduce que no existe dependencia alguna entre la presente causa y la que se tramita en el expediente No.5432 por ante este mismo Juzgado por lo que se impone a quien juzga declarar la cuestión previa opuesta, por la existencia de una cuestión prejudicial que deba ser resuelta en proceso distinto, sin lugar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En relación con el fondo de la controversia que se centra, entonces, en la vigencia y características del contrato de arrendamiento en cuya existencia, objeto y fecha de celebración están ambas partes de acuerdo, la parte actora alega que aunque se convino como por tiempo determinado, y que vencido el término fijo de dos (2) años, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal; y, por su parte, la DEMANDADA, que lo es a tiempo indeterminado pues al vencerse el período fijo por haber operado la tácita reconducción, el Tribunal procede a continuación al análisis y valoración de las pruebas para pronunciarse al respecto.

ANÁLISIS PROBATORIO
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por esta Juzgadora y es tenido en cuenta para esta decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

Así pues, de conformidad con lo establecido en el prenombrado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

De acuerdo con el principio de distribución de la carga probatoria y, en vista que la demandada negó el carácter determinado de la relación arrendaticia, por haber operado la tácita reconducción, y en consecuencia improcedente la acción intentada por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, le corresponde de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar su afirmación de hecho.

LA DEMANDANTE, acompañó el contrato de arrendamiento otorgado por ante le Notaría Pública segunda de Maracay en fecha 26 de Diciembre de 2003 y que quedó anotado bajo el No.07, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que este Tribunal valora de acuerdo a las disposiciones de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y en el mismo se establece y queda comprobado, de su Cláusula Tercera, la duración del contrato por un lapso fijo de Dos (02) Años contados a partir del día 10 e enero de 2004; que en la Cláusula Sexta las partes convienen en que la arrendataria pagara los gastos de electricidad, condominio, servicio telefónico y aseo urbano, así como otros servicios que requiera el local; que en la Cláusula Décima Quinta, la arrendataria aceptó contratar con quien le indicare la arrendadora, pero por su propia cuenta y riesgo, para el suministro y pago de los servicios de electricidad, aseo urbano domiciliario, aire acondicionado y teléfono del local; que en el Parágrafo Primero de la Cláusula Tercera las partes establecieron una CLÁUSULA PENAL ARRENDATICIA como sanción por el incumplimiento de la arrendataria en la entrega del local al vencimiento del término, convenida en la suma de QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($500,00) por cada día de atraso contados desde la fecha en que nace la obligación de dicha entrega, contrato de arrendamiento suscrito en forma pública, que no fue desconocido por el demandado y al cual, por lo tanto, este Tribunal le concede pleno valor probatorio en cuanto a los hechos contenidos en el mismo. Así se declara.

De igual forma, produjo la DEMANDANTE, notificación hecha a la arrendataria (hoy DEMANDADA) en fecha 10 de Enero de 2007, efectuada por medio de la Notaría Pública Segunda de Maracay, haciéndole saber que el término de dos (2) años convenido en el contrato, contados a partir del 10 de enero de 2004, concluyó el día 10 de enero de 2006, que el período de prórroga legal es por un lapso de un (1) año y que había concluido el día 10 de enero de 2007 y que debía hacer entrega del local a la arrendadora, completamente desocupado de bienes y personas, en las condiciones estipuladas en el contrato, que igualmente, con fundamento en las mismas premisas, se estima en todo su valor probatorio.

La DEMANDADA, promovió PRUEBA DE INFORMES para que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua por ante quien se sustanciaba la causa, informara sobre la existencia de del expediente No.38.352 con su fecha de admisión, identificación de las partes, la acción debatida y la etapa procesal en que se encontraba. Se valoran los informes evacuados por dicho Juzgado en fecha 14 de diciembre de 2007, (folios 189 y 190), para demostrar la existencia del expediente No.38.352 en el citado tribunal, que la demanda fue admitida mediante auto de fecha 17 e Abril de 2007, cuyas partes son las mismas que en el presente proceso, la acción deducida fue el Cumplimiento de Contrato, reintegro de sobrealquileres y nulidad de cláusulas contractuales y que la causa se encontraba en etapa de dictar sentencia definitiva. Conforme al Principio de la Comunidad de la Prueba, se valoran el contenido de la propuesta de arrendar, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de Diciembre de 2003 y del Documento de Condominio del centro Comercial Hyper Jumbo. Igualmente, en cuanto al recibo original de consignación de alquileres que efectúa la demandada a favor de la accionante por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, se estima impertinente por cuanto no es el tema a dilucidar en el presente proceso judicial.

Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Ello significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por cumplimiento de Contrato por vencimiento del término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, la anterior disposición, debe analizarse en concordancia con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que disponen:
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a. (...omissis…)
b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”

El artículo 4° de las Resoluciones DM N°.058 del MINISTERIO DE LA PRODUCCIÓN Y EL COMERCIO y la N°.036 del MINISTERIO DE LA INSFRAESTRUCTURA de fecha 04 de Abril de 2003, que establecieron que “En los contratos de arrendamiento que establezcan como referencia monetaria, el tipo de cambio para la compra y venta de divisas, se aplicará el establecido por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 6°, del Convenio Cambiario N°.1 de fecha 05 de Febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No.37.625 de la misma fecha.
El encabezamiento de dicha disposición es del siguiente tenor:

“Para las operaciones indicadas en el presente convenio cambiario, el Banco Central de Venezuela fijará de común acuerdo con el Ejecutivo nacional el tipo de cambio para la compra y para la venta y lo ajustarán cuando lo consideren conveniente mediante convenios especiales”.

Observa este tribunal que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 26 de Diciembre de 2003, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, anotado bajo el No.07, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de Dos (2) años contados a partir del 10 de Enero de 2004 y con vencimiento el 10 de Enero de 2006; es decir, que en aplicación del artículo 1159 del Código Civil citado ut supra, la arrendataria estaba en conocimiento, desde el inicio de la relación arrendaticia, de que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble, el contrato se prorrogaba por el término de Ley y continuaba siendo a tiempo determinado pues así se le expresa claramente en la Cláusula Tercera.

Con respecto a la afirmación de la DEMANDADA en el sentido de que la prórroga legal no transcurrió debido a la falta de notificación fehaciente por parte de la arrendadora acerca del inicio de la misma, este tribunal aplica estrictamente el contenido de las disposiciones legales transcritas, en el sentido de que el comienzo de la prórroga legal se produce por ministerio de la Ley, independientemente del acto de las partes, pues la notificación sería necesaria, solamente en el caso de que la arrendataria decidiere no hacer uso de la prórroga legal que para ella era potestativo.

De tal manera que aún cuando el arrendatario, al vencimiento del período fijo, no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera de pleno derecho la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado, lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara; situación la cual no se dio en el presente caso. Así se declara.

Visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada y que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 10 de Enero de 2007, este Tribunal considera procedente la acción intentada por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y la aplicación de la penalidad contenida en la Cláusula Tercera del mencionado instrumento arrendaticio. Así se declara.

III
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada “SK PARA T, C.A.”, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Diciembre de 1997, bajo el No.43, Tomo 875-A, representada por el ciudadano JAVIER ENRIQUE MONTENEGRO MUJICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.9.652.856, representada por sus apoderados judiciales abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA, YLSE CÁRDENAS MARTÍNEZ y REBECA MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.35.071, 78.959 y 85.820 respectivamente, prevista en el ordinal 8°. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento de Prórroga Legal” intentara la sociedad mercantil “INVERSIONES 0220, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de Marzo de 2002, bajo el No.21, Tomo 143-A., representada por sus apoderados judiciales Abogados ELIO RAMÓN FIGUEREDO, CARMEN YONELA GONZÁLEZ GRACIA, MARGARITA MOREY SOLER y WILLIAM GONZALO PERILLO PRADA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.414, 14.043, 78.684 Y 108.092, respectivamente, contra la sociedad mercantil SK PARA T, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Diciembre de 1997, bajo el No.43, Tomo 875-A, representada por el ciudadano JAVIER ENRIQUE MONTENEGRO MUJICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.9.652.856, representada por sus apoderados judiciales abogados ANA ISABEL PEREZ VERDUGA, YLSE CÁRDENAS MARTÍNEZ y REBECA MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.35.071, 78.959 y 85.820 respectivamente. TERCERO: En consecuencia, se da por terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 26 de Diciembre de 2003, anotado bajo el No.07, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por la precitada Notaría y por ende finalizada su prórroga el día 10 de Enero de 2007, por lo que se condena a la demandada hacer la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PA-11 ubicado en el Nivel Planta Alta del CENTRO COMERCIAL HYPER JUMBO, situado en la Avenida Fuerzas Aéreas cruce con la Avenida José Casanova Godoy de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, con un área aproximada de setenta y nueve metros cuadrados con diecisiete decímetros cuadrados (69,17 m2).

CUARTO: Así mismo se condena a la DEMANDADA a pagar a la ACCIONANTE la cantidad de setenta y siete mil cuatrocientos bolívares (Bs.77.400,00), correspondientes a setenta y dos (72) días de retardo en la entrega del inmueble arrendado transcurridos desde el día 11 de Enero de 2007 hasta la fecha de la presentación de la presente demanda, calculados a razón de un mil setenta y cinco bolívares (Bs.1.075,00) por cada día. Igualmente deberá pagar la DEMANDADA a la DEMANDANTE la cantidad en BOLÍVARES, que resulte de la experticia complementaria del fallo que se ordena practicar, a razón de quinientos dólares diarios de los estados Unidos de Norteamérica, a la paridad cambiaria establecida por el banco Central de Venezuela, desde el día 24 de Marzo de 2007, hasta el día 27 de Enero de 2010, fecha esta última cuando fue puesto el inmueble objeto del litigio, en posesión de la demandante, conforme las Actas del Secuestro practicado por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de esta decisión.

NOTIFÍQUESE A LAS PARTES. LÍBRESE BOLETAS.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Maracay a los once (11) días del mes de Octubre de 2012. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. Sol Maricarmen Vegas F.

La Secretaria,

Abog. Amarilis Rodríguez.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 3:25 PM.
La Secretaria,

Abog, Amarilis Rodríguez. Quise

SMVF/AR/
Exp. No.5463