REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº 8805 PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES P.L.2707, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de Enero de 2005, bajo el Nº 54, Tomo 1023-A. APODERADOS JUDICIALES: HEBELYN TENORIO ALCANTARA y CONSUELO ARROYO LOPEZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 29.439 y 25.164, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.065.833. APODERADOS JUDICIALES: IVÁN BARRETO, MANUEL BARRETO, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN, ALICE PÉREZ DE BALZÁN, JOSÉ ÁNGEL BALZÁN PÉREZ e IRAIDA GABRIELA ÁLVAREZ LEDEZMA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.960, 16.997, 7.950, 7.949, 67.174 y 89.552, en su mismo orden. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 30 DE MARZO DE 2012, POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior por auto de fecha 24 de Octubre de 2012, fijó el lapso legal que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones: -PRIMERO- ANTECEDENTES La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar alega que consta de instrumento privado de fecha 29 de Septiembre de 2006, se celebró Convención Preparatoria de Venta entre la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ y su representada, siendo el objeto la proposición de venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, signado con el número 12-5, ubicado en el Nivel Doce (12), situado en las parcelas 37 y 38 de la urbanización Maturín, sector Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que el precio estimado del inmueble pactado en la citada Convención, en su Cláusula Tercera, fue la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 339.254.586,00) hoy TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 339.255,00). Que también se acordó que ese precio se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor, publicado por el Banco Central de Venezuela. Que la diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo producto de ese ajuste de precio, se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Que las partes convinieron, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta de la mencionada Convención, que el futuro adquiriente cancelaría el precio de venta del inmueble de la siguiente forma: Una inicial de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 135.701.835,00) hoy CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 135.702,00), pagadero como a continuación se detalla: una primera entrega de VEINTISEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 26.000.000,00), hoy VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00) en la oportunidad de la firma de convención preparatoria, y el saldo de la inicial en dieciocho (18) cuotas mensuales. Que en la Cláusula Quinta del documento las partes acordaron que la obligación de vender que asumió su representada, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de ésta a el futuro adquiriente, de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Lucena, Piso 5, Apartamento 50, urbanización Chacao, Distrito Capital, Caracas, o se notifique mediante aviso de prensa en un diario local, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. Que las partes igualmente acordaron, que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del apartamento y que la negociación objeto del convenio debería realizarse dentro del citado término de treinta (30) días, transcurridos el cual la compañía propietaria quedaría libre de toda obligación para el futuro adquiriente pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la cláusula novena. Que cumpliendo con unas de las alternativas de las cuales disponía su representada en la Cláusula Quinta, a fin de notificar que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las Variables Urbanas fundamentales ya le habían sido expedidas, la compañía propietaria, notificó en fecha 22 de Agosto de 2008 mediante aviso de prensa, a los futuros adquirientes que los permisos de habitabilidad ya habían sido expedidos por los órganos competentes, señalando además, que tenían treinta (30) días continuos a partir de la mencionada publicación para concretar la negociación de sus inmuebles. Que cumplida por su mandante, la formalidad de la notificación a través de la prensa nacional, el plazo de la obligación de vender que asumió la compañía propietaria se inició al día siguiente de la referida publicación, esto es, el 23 de Agosto de 2008 y terminaría el 21 de Septiembre de 2008, lapso dentro del cual debía procederse a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que la ciudadana ANAYARITH GALAVIS en la convención preparatoria de venta manifestó expresamente en comunicación de fecha 27 de Agosto de 2008, enviada a ANEXINCA C.A. y/o INVERSIONES P.L. 2707, C.A., lo siguiente: “es de hacer notar que escapa de mis posibilidades cumplir de forma inmediata con dicho monto, reitero que contaba con la buena labor de que me aprobarán el crédito en su totalidad por parte de sus actuaciones.” Que igualmente solicitó en la misma comunicación un plazo de noventa (90) días continuos para completar la totalidad del pago que tenía que realizar por el finiquito de la compra venta que tenía con su representada, de ese inmueble, ya que el Banco no le había aprobado las cifras previstas de ese crédito, pretendiendo responsabilizar a su mandante por las gestiones pertinentes para la aprobación del crédito. Que lo relacionado al préstamo bancario, no estuvo previsto en ninguna de las cláusulas de la Convención como obligación de su poderdante. Que para el 21 de Septiembre de 2008, oportunidad en que se vencía el plazo de treinta (30) días para la protocolización del documento definitivo de compra venta, la ciudadana ANAYARIT GALAVIS, no contaba con los recursos suficientes para cumplir con su obligación contractual contenida en la convención. Que en respuesta a la señalada comunicación, la ciudadana NORELYS TOVAR, en representación de la Sociedad Mercantil ANEXINCA, C.A., informó en correspondencia de fecha 10 de Octubre de 2008, que no era posible realizar una nueva opción de compra venta, manifestándole que era en definitiva el Banco quien evaluaba y analizaba cada expediente y decidía si cada solicitante tenía o no la capacidad de pago para asumir un compromiso por un monto mayor. Que su representada nunca fungió como entidad bancaria y que solo se limitó a la entrega de recaudos ante la Banco Nacional de Crédito, no pudiendo en consecuencia pretender responsabilizar a su mandante de la negativa parcial de su solicitud de préstamo. Que la demandante en reiteradas comunicaciones manifestó expresamente que para la fecha acordada para que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de compra venta, no contaba con el dinero suficiente para cumplir con su obligación contractual de cancelar el saldo del precio, en consecuencia se deduce que habiéndose cumplido todos los lapsos fijados y acordados por las partes a fin de formalizar la venta, sin que la accionada, hubiese completado la totalidad del precio, por tanto incumplió las condiciones contractualmente pactadas. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Que por las razones expuestas en nombre y representación de su poderdante procedió a demandar a la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, para que conviniera o en su defecto a ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) La Resolución de la Convención Preparatoria de Venta, suscrito privadamente en fecha 23 de Septiembre de 2008, entre INVERSIONES P.L. 2707, C.A. y la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, y 2) Al pago de las costas y costos que ocasione el presente juicio, inclusive honorarios de abogados. Que a objeto de establecer la competencia por la cuantía estimó el valor de la demanda en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00). Por último, solicitaron que la demanda fuese admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. Mediante auto de fecha 30 de Abril de 2009, el Tribunal de la Causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Cumplidas las formalidades legales a los efectos de la citación de la parte demandada, el 23 de Febrero de 2010 la representación judicial de la accionada procedió a darse expresamente por citado en la presente causa, y a tal efecto consignó instrumento poder. El 22 de Marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en toda forma de derecho la acción ejercida, por ser falsos los hechos que en la misma se fundamenta; y en cuanto al derecho invocado por no asistirle ninguno, toda vez que, curiosamente tratan de disfrazar la operación de compra venta pactada con su mandante, con la pseudos denominación de Convención Preparatoria de Venta. Alegó que de los hechos narrados en el libelo de la demanda, se evidencia que fue celebrado una simple Operación de Compra Venta entre su poderdante y la empresa accionante, toda vez que hubo acuerdo entre vendedora y compradora respecto del objeto de la venta y el precio convenido de la misma, independientemente que traten de darle el calificativo que se celebró una Convención Preparatoria de Venta, ya que se llevó a cabo una corriente operación de compra venta, y se materializó en el acuerdo suscrito entre vendedora y compradora, por el hecho de contener la circunstancia fáctica de vender un inmueble y la compradora llevar a cabo la compra del mismo. Que su representada en cumplimiento de la opción de compra venta, se obligó a cancelar y en efecto canceló a la vendedora en cuotas mensuales que se describen en la Cláusula Cuarta que la accionante admitió haber recibido. Que en cuanto al saldo del precio de DOSCIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 203.552.751,00) hoy DOSCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 203.553,00), se observan disparidades en las cantidades en letras y números, razón por la cual queda rechazada como documento para el otorgamiento del crédito de la opción por el Banco de Venezuela, por estar indicado en el contrato tal disparidad y no estar realizado el contrato mediante documento autenticado emanado de una Notaria Pública, además que la cuota extraordinaria del Índice de Precio al Consumidor (I.P.C.) se cancelaría en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Que la empresa demandante recibió de su mandante adicionalmente por concepto de Abono a Protocolización y Gestión de Protocolización y Fondos de Condominio Res Andreina 12-5, la suma de SEIS MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 6.100,00), en fechas 13 de Mayo de 2008, 10 de Junio de 2008 y 8 de septiembre de 2008, los dos primeros, por montos de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) cada uno, y el último por un monto de UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00), a cuyo efecto su mandante emitió recibos, lo cual desvirtúa la falsa argumentación de la accionante que por efecto de supuestamente haber publicado en el diario El Universal una notificación el 23 de Agosto de 2008, el plazo para adquirir el inmueble terminaría el 21 de Septiembre de 2008, habida cuenta que en fecha 8 de Septiembre de 2008 recibió de su poderdante la suma de UN MIL CIENTO BOLÍVARES (Bs. 1.100,00) por concepto de Abono a Protocolización y Gestión de Protocolización y Fondo de Condominio Res Andreina 12-5, de lo cual se desprende que su representada cumplió las obligaciones contraídas en el contrato de compra venta celebrado con al accionante. Que la INMOBILIARIA ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., venía cobrando y recibiendo de su mandante los pagos por concepto de cuotas de condominio, cuyos pagos recibieron hasta el 15 de Enero de 2009, y los cuales posteriormente se negó a recibir, bajo la argumentación que su poderdante nunca existió en su sistema. Que la ADMINISTRADORA OBLISCO, C.A., el 2 de Diciembre de 2008, convocó vía correo electrónico, a su representada en su carácter de copropietaria a una Asamblea General Extraordinaria que se llevaría a efecto el 4 de Diciembre de 2008. Que en fecha 9 de Septiembre de 2008 su mandante envió una correspondencia a la constructora donde le solicitó una nueva opción, no solamente porque estaba a punto de vencer sino también porque había disparidad entre los números y letras en la cantidad del remanente de la venta como tal, lo que significaba que para el Banco de Venezuela, no estaba claro cual verdaderamente era el monto a considerar para tramitar el crédito, misiva ésta recibida por la constructora el 10 de Septiembre de 2008. Que el 8 de Octubre de 2008 les volvió a enviar correspondencia para solicitar la fuera elaborada nueva Opción de Compra Venta con fecha vigente, precio actualizado y debidamente notariado, ya que era un requisito sine quanon para el trámite de la solicitud bancaria para el préstamo, a un plazo de ciento veinte (120) días, que debían describirse en los cuatro (4) puntos cardinales los linderos y no estar repetidos en la redacción, ya que no estaba dentro de las alternativas recibir un préstamo hecho a través de su gestión porque no fue aprobado ni siquiera el treinta por ciento (30%) del valor que tenía el inmueble para el momento de la firme de la opción del 29 de Septiembre de 2006, encareciéndole la colaboración que le pudiera prestar, negada siempre por la constructora, ya que es de presumir que ese inmueble no estaba interesada en que su representada cumpliera su compromiso, y es de presumir que ese inmueble lo hayan vendido a una tercera persona, como usualmente ocurre en que un mismo inmueble de obra limpia, tenga varios compradores, obviando la vendedora, que esta trabajando con el dinero de los demás. Que el documento privado contentivo de la compra venta se otorgó en fecha 29 de Septiembre de 2006, por lo que la opción de compra venta de acuerdo a la Cláusula Décima Tercera venció en un plazo de veinticuatro (24) meses, o sea, comenzó a correr desde el mes de Octubre de 2006 en adelante y venció el 29 de Septiembre de 2008, lo cual desvirtúa el alegato de la accionante que el vencimiento para otorgar el documento de compra venta venció el 21 de Septiembre de 2008, cuando en verdad y de acuerdo a la precitada Cláusula vencía el 29 de Septiembre de 2008, siendo de destacar que igualmente se convino en esa Cláusula que pudieran ocurrir situaciones de fuerza mayor y ajenas a la responsabilidad de la vendedora, puesto que se trataba de una edificación en fase de construcción y de interés social. Que de las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima, y a pesar que la vendedora dice no tener ninguna responsabilidad en la consecución de un crédito, ya que no actúa como Banco, es notoriamente conocido que en todas estas construcciones y más las que se llevan a cabo por razones de utilidad pública o social, las empresas de construcción y la accionante no es la excepción, tienen entidades bancarias y/o financieras con las cuales tramitan los créditos a las personas naturales o jurídicas que se dispongan a adquirir un inmueble. Que deviene el falso lo alegado por la accionante que no tienen responsabilidades en relación a la negativa parcial de la solicitud, cuando en verdad, no solo se obligó al trámite del crédito, sino a cobrar gastos por comisión de créditos y su tramitación bien por sí o por la compañía, o por la persona natural o jurídica que ella designó, e igualmente en la Cláusula Séptima, su mandante se obligó a aceptar el crédito mencionado con sus términos de pago, comisiones e intereses y honorarios profesionales una vez que le haya sido aprobado el mismo. Que el Banco Nacional de Crédito solo aprobó la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), con lo cual no cubría su poderdante el monto que debía pagar por concepto del total del saldo del precio, por lo que tramitó con la urgencia debida y en aras de pagar la totalidad del inmueble un crédito hipotecario con el Banco de Venezuela, exigiéndole esa entidad bancaria una opción de compra venta con una vigencia de noventa (90) días y treinta (30) días de prórroga, e igualmente le exigió recaudos faltantes, a saber: Permiso de Habitabilidad, que de una simple lectura podrían tildarse de dudosos, porque dice Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, de fecha 12 de Agosto de 2008, , Ficha Catastral del 3 de Septiembre de 2008 y Certificado de Solvencia. Que le puso asimismo de manifiesto que debía corregirse, y ello fue la razón que la opción de compra venta no podía ser otorgada en forma privada y que había disparidad en cuanto a las cantidades de dinero recibidas, como puede fácilmente apreciarse de la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta privado. Que luego de múltiples requerimientos de su poderdante, responde, no la demandante, sino la empresa ANEXINCA, C.A., ya que según ella, la opción de compra venta esta vigente y no podían hacer una nueva opción, respuesta que no emana de la accionante, sino de una tercera persona ajena a las partes, sin contar que independientemente que la opción de compra venta se encontrase vigente, no es menos cierto que la misma presentaba disparidad entre números y letras señalados precedentemente para pagar el saldo del precio, porque era obligación legal de la vendedora corregir el documento de opción de compra venta y no responder escudándose a través de un tercero ajeno a la relación contractual. Que se trata de una negativa infundada de la vendedora demandante, para frustrar el que su mandante pudiese obtener durante la vigencia de la opción de compra venta, el crédito que tramitaba frente al Banco de Venezuela y que de manera apresurada la accionante señala no tener culpa ni responsabilidad en cuanto a la obtención de un crédito, lo cual ha quedado desvirtuado; pero evidentemente su actuación remisa no deja lugar a dudas de su mal proceder, habida consideración que responsablemente y habiéndosele señalado que existía disparidad en cuanto a la cantidad de pagar, que no hubiese otorgado la opción mediante documento autenticado en un plazo no menor de noventa (90) días y treinta (30) días de prórroga, evidentemente comprometían su responsabilidad, al tratar la accionante de desconocer los derechos de propiedad de su mandante, pretendiendo obtener una suma mayor de la pactada, omitiendo sin justificación legal alguna el cumplimiento a cabalidad de todas las obligaciones asumidas por su representada, obrando en abierto Fraude Procesal, intentando la acción ejercida engañar al órgano de administración de justicia alegando hechos falsos y temerarios, ya que meses después apercibe a la INMOBILIARIA ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. que no acepte pagos de condominio que le efectuara su representada, llegando esa administradora a borrar a su mandante de su sistema, con lo cual esa empresa cometió un ilícito al cobrar una suma que no le es debida, enriqueciéndose sin causa legítima; y lo que es más grave, pretendiendo la accionante una cantidad mayor por el inmueble a la ya pactada; y peor aún, que es de presumir que utilizó el dinero de su poderdante y quizás el de otros para financiar económicamente la obra, expresándoles a los que firmaron como su poderdante que les devolvería su dinero para luego vender por un precio mayor, lo que pareciera la conducta usual y fraudulenta de esa empresa. Que su poderdante no ha recibido notificación respecto del Permiso de Habitabilidad y Variables Urbanas, puesto que deviene en falso lo aseverado por la accionante en cuanto al conferimiento del Permiso de Habitabilidad ya que la Alcaldía del Municipio Sucre solo emitió una Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, que no es precisamente un Permiso de Habitabilidad, razón por la cual no cumplió la demandante con la obligación de tener el referido Permiso, por lo que mal podría publicar avisos en el Diario El Universal emplazando a los propietarios de Residencias Andreina, Parcelas 37 y 38, informando que los permisos de habitabilidad ya fueron expedidos, y que por cierto tampoco fueron traídos a los autos, en el supuesto negado de su existencia, como también el documento de condominio debidamente registrado. Que la supuesta notificación publicada en el Diario El Universal, emplazando a su representada, constituye malicia y mala fe de la vendedora, ya que en verdad, aparece en el contrato de opción de compra venta la dirección exacta de su mandante, donde expresamente en la Cláusula Quinta la vendedora se obligaba as remitirle telegrama con copia a su dirección, prefiriendo publicar un escueto comunicado de manera de notificación, supuestamente en el Diario El Universal, con una finalidad que no era otra que su poderdante no se enterara de esa publicación y así vulnerarle sus derechos, no obstante que el 8 de Septiembre de 2008, recibieron de su mandante la suma de SEIS MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 6.100,00) por concepto de Abono de Protocolización y Gestión de Protocolización y Fondo de Condominio Res Andreina 12-5 y de otra parte la INMOBILIARIA ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., recibió de su representada hasta el 15 de Enero de 2009 el pago de las cuotas de condominio del inmueble de su propiedad, negándose la Inmobiliaria a recibir el pago del mes de Febrero 2009, señalándole a su poderdante que no aparecía en sus registros, demostrando una conducta dolosa, ya que no puede desvirtuar los recibos de pago recibidos. Que los hechos narrados de manera precedente, los lleva a concluir que la demandante ha ejercido una pretensión consciente de su falta de fundamentos, mala fe, fraude procesal, intentando a través de la acción ejercida engañar al órgano de administración de justicia alegando hechos falsos y temerarios, que determinan una conducta por demás dolosa y delictiva de la manera de actuar de la accionante. Que la demandante ha desplegado una conducta durante la ejecución contractual que no se enmarca en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a menos que se pueda válidamente afirmar que en función del Principio de la Buena Fe, lo normal sea que la pretensión carezca de falta de fundamentos, obre a favor de la mala fe, del fraude procesal, intentando la acción ejercida engañar al órgano de administración de justicia, alegando hechos falsos y temerarios, que atentan contra el Principio de Lealtad y Probidad señalados en los artículo 17 y 170 del parágrafo único del Código de Procedimiento Civil. Que su representada está amparada en una presunción de buena fe, tomando en consideración las disposiciones sustantivas establecidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168 y 1.264 del Código Civil, invocados como fundamentos de derecho. Que con fecha 26 de Febrero de 2009, su mandante solicitó a través de la Notaria Pública Vigésima Séptima de Caracas, que se trasladara y constituyera en la Oficina de la accionante a los fines de ponerla en conocimiento de los puntos que se señalan en la solicitud. Que la demandante, no obstante estar notificada que se le concedía un plazo improrrogable de cinco (5) días para otorgar el documento de propiedad, y que su poderdante tenía en su poder el dinero para efectuar el pago, hizo caso omiso de esa notificación. Que la accionante lejos de dar cumplimiento a la obligación de otorgar el documento de propiedad, procedió a demandar mes y medio después de haber recibido la notificación y el telegrama, tergiversando los hechos, falseándolos de la manera más lamentable, y obviamente sin referirse a la notificación y telegrama que le realizó su mandante, lo que evidencia aún más la conducta desleal y de mala fe de la demandante en abierto fraude procesal, intentando con la acción ejercida engañar al órgano de administración de justicia, alegando hechos falsos y temerarios, al pretender que quien incumplió la obligación fue su representada y no la accionante. Impugnaron los documentos acompañados por al libelo de la demanda marcados “D”, “E” y “F”, y los dos últimos los desconocieron en cuanto a su firma. Arguyen que a tenor de lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a intentar reconvención en contra de la empresa INVERSIONES P.L. 2707, C.A., para que conviniera o a ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) Que en fecha 29 de Septiembre de 2006, suscribió con su representada un Contrato de Opción de Compra Venta, mediante el cual se obligó venderle y su mandante a comprarle un inmueble destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, apartamento 12-5, ubicado en el Nivel Doce (12); situado en las Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda; 2) Que en las parcelas señaladas para el momento de la suscripción del Convenio, se llevaba a cabo la construcción del Conjunto Residencial Andreina, razón por la cual si bien establecieron la cabida del inmueble constituido por el apartamento 12-5, objeto de esa opción de compra venta, no identificaron el referido apartamento por sus linderos, medidas y demás especificaciones como tampoco fijaron y establecieron los datos regístrales, ni menos aún el porcentaje del condominio, por lo que en tal sentido, con la presente contrademanda se pretende que la demandante reconvenida al momento de la protocolización del Contrato de Compra Venta definitivo, se obligue a identificar el referido apartamento con sus linderos, medidas y demás especificaciones, así como también la identificación de los datos regístrales donde conste la propiedad debidamente protocolizada e igualmente protocolizado el documento de condominio y el porcentaje de condominio; 3) Que el precio convenido conforme se estableció en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta fue la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 339.254.586,00) hoy en día TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 339.255,00), de los cuales su representada pagó por concepto de cuota inicial la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 135.701.835,00), hoy CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 135.702,00), y el saldo deudor restante, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 203.552.751,00), hoy DOSCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 203.553,00), se obligó a pagarlo en la forme que de común acuerdo se estableció entre las partes en la Cláusula Décima Tercera, esto es en un plazo aproximado para el otorgamiento del acto público de venta de dieciocho (18) meses contados a partir de la firma de ese contrato de opción de compra venta con una prórroga de seis (6) meses, para la terminación de la entrega de la vivienda, habiéndose hecho constar en la parte final de la Cláusula Novena que las cantidades de dinero que entregara su mandante se utilizaban en concepto de inversiones para la construcción de la obra; 4) Que ante la negativa de dar cumplimiento y por ende otorgar el documento público de propiedad, donde debía de determinarse claramente los linderos del apartamento 12-5, medidas, datos regístrales y porcentaje de condominio, mediante la entrega del Documento de Condominio del Conjunto Residencial Andreina, y sin dar cumplimiento a ninguno de esos extremos legales, ha pretendido que su poderdante incumplido el contrato de opción de compra venta, por cuanto según su débil e insuficiente alegato presentó Cédula de Habitabilidad, donde señala que fue construido el inmueble de acuerdo a la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas, cuando en verdad solo produjo una copia fotostática, la cual fue impugnada, donde la Alcaldía de Sucre señalaba haber recibido Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de Obra, cosa distinta al otorgamiento de la Cédula de Habitabilidad ni menos aún le fuera aprobado, debidamente registrado el Documento de Condominio; 5) Que en virtud de haber pretendido desconocer la propiedad que tiene su representada, bajo el alegato de un falso incumplimiento, y poner toda clase de obstáculos para negarse a cumplir su obligación, y no obstante reiteradas gestiones de su mandante para que le indicara el monto del pago que debía efectuarse para el momento de la protocolización, y sin embargo haber recibido de su poderdante adicionalmente la suma por concepto de Abono a Protocolización y Gestión de Protocolización y Fondos de Condominio Res Andreina 12-5, la suma de SEIS MIL CIENTO BOLÍVARES (Bs. 6.100,00); no ha cumplido con la obligación de otorgar a su representada el documento público de propiedad donde de identificar al apartamento vendido, no solo con los linderos de las parcelas, sino por los linderos que del mismo aparezcan en el Documento de Condominio debidamente registrado, señalar el porcentaje de condominio y la Cédula de Habitabilidad, cuyos requisitos exige la Ley de Registro Público y Notarias, de obligación cumplimiento por los Registros Subalternos; 6) Que habiéndosele concedido un plazo improrrogable de cinco (5) días hábiles a partir del 26 de Febrero de 2009, en que fueron notificados por la Notaria Pública Vigésima Sexta de Caracas y ratificado por telegrama, para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas de otorgar a su mandante el documento de propiedad, previo pago de DOSCIENTOS DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 202.552.751,00), hoy DOSCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 202.553,00), no obstante que existe disparidad, pero que toman en cuenta la suma expresada en letras, se ha negado a dar cumplimiento a la obligación de otorgar el documento público de propiedad; 7) Que el único pago que tiene que hacerle su representada es el de la expresada suma señalada en el petitorio anterior, y no ninguna otra, habida consideración que en la Resolución Nº 98 de fecha 5 de Noviembre de 2008 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el artículo 2 estableció que: “…En ningún caso operará el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), u otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, salvo que la protocolización no se lleve a cabo en tiempo previsto por causas imputables al vendedor…”; 8) Para que conviniera o así fue condenada por el Tribunal, a otorgar a su representada ante la Oficina Subalterna de Registro Público donde conste la propiedad del inmueble objeto de la operación de compra venta, y como quiera que no aparece debidamente identificado en el contrato de opción de compra venta, el apartamento 12-5 objeto de la misma, la vendedora demandante debe cumplir con la obligación de identificar plenamente ese apartamento por sus linderos, medidas y demás determinaciones, incluyendo el documento registrado de donde dimane su propiedad, porcentaje de condominio, identificación del Documento de Condominio debidamente registrado y Cédula de Habitabilidad. En defecto de convenimiento, pidieron al Tribunal que la sentencia que dicte sirva a su mandante de título de propiedad previo el pago del saldo del precio adeudado, fijando al efecto oportunidad una vez que quede definitivamente firme la sentencia para que su poderdante consigne la suma correspondiente al saldo deudor. Asimismo, solicitaron que en caso que voluntariamente la demandante no cumpla con la obligación de producir en autos el documento de propiedad del inmueble, el Documento de Condominio y la Cédula de Habitabilidad, fuese apercibido para que cumpliera con esa obligación, apercibiéndole el plazo en que debe hacer la consignación en cuestión, y 9) En pagar las costas del juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados. Estimaron de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la acción de reconvención en la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 812.500,00), equivalentes a DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 12.500), calculados a la tasa de SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 65,00) por unidad tributaria. Pidieron que de considerarse conveniente, se notificara de la presente causa a la Fiscalía del Ministerio Público, caso en el que de suponerse que pudiera existir algún tipo de actuación que involucrara un delito de orden público siendo su representada la víctima, ya que derivado de una negociación civil y mercantil, consideraron que en la ejecución contractual se incurre en un ilícito de naturaleza penal, toda vez que la constructora trata de desconocer los derechos de propiedad sobre el inmueble, pretendiendo una suma de dinero mayor a la pactada, omitiendo sin justificación legal alguna que se cumplió a cabalidad todas las obligaciones contractuales, sirviéndose de la complicidad de la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., quienes en confabulación con ésta, y habiendo recibido los pagos por concepto de condominio, a posteriori informaron que no aparecía su poderdante en su sistema. Por último, solicitaron que la demanda fuese declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley y la reconvención fue admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos de Ley. Por auto del 25 de Marzo de 2010, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fijando el quinto (5º) día de despacho siguiente a la referida fecha, para que la parte actora diera contestación a la reconvención de acuerdo al artículo 367 eiusdem. Mediante diligencia del 8 de Abril de 2010, las apoderadas judiciales de la parte actora presentaron escrito por el cual solicitaron la prueba de cotejo y consignaron original de la Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra expedida por la Alcaldía del Municipio Sucre. El 8 de Abril de 2010, la representación judicial de la parte accionante, dieron contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos: Opusieron a la reconvención incoada en contra de su mandante los siguientes defectos de forma, por no permitir a esa representación distinguir con claridad y precisión las pretensiones de la demandada, en virtud que no está claramente señalado el objeto de su reclamación, el cual, según el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil debería determinarse con precisión, ni tampoco cumple con la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, como expresamente lo señala el ordinal 5º del señalado artículo 340, sino que como puede observarse de una simple lectura del escrito de reconvención pasa directamente al petitum, al señalar luego de la identificación de su representada lo siguiente: “…para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal a lo siguiente:…” y pasa a numerar su petitorio, sin hacer la correspondiente relación de los hechos que permita a esa representación desvirtuarlos. Negaron, rechazaron y contradijeron la reconvención intentada en contra de su poderdante por ser falsos los hechos y el derecho en que la misma se ha fundamentado. Alegó que consta de documento privado suscrito en fecha 29 de Septiembre de 2006, entre la demandada reconviniente y su representada, y que de mutuo acuerdo denominaron Convención Preparatoria de Venta, que su poderdante se comprometió a vender al futuro adquiriente y ésta a comprar u inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, apartamento 12-5, ubicado en el Nivel Doce (12), situado en las parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, suficientemente identificado en el citado documento en su Cláusula Primera. Que en la Cláusula Segunda del documento ut supra, la demandada reconviniente declaró haber solicitado a la compañía propietaria, información detallada sobre la calidad de la obra el proyecto de condiciones de la operación, la calidad de los materiales y demás circunstancia que le interesaban para la negociación y que todas le eran satisfactorias. Que aceptó en la misma Cláusula que la demandante podía realizar cualquier tipo de modificación, alteración o rectificación del inmueble, objeto de la futura negociación y/o del edificio en que estuviera el inmueble, razón por la cual, por tratarse de un inmueble en construcción, no podía identificarse con precisión los linderos, ya que estos podían sufrir alteraciones, ni fijar porcentaje de condominio ni datos regístrales del inmueble y documento de condominio, pues la obra estaba en construcción y así lo reconoció y aceptó expresamente la demandada reconviniente. Que consta ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda que en fecha 30 de Julio de 2008, quedo registrado bajo el Nº 16, Folio 72, Tomo 13 del Protocolo de Transcripción, el Documento de Condominio de las Residencias Andreina. Que en las Cláusulas Tercera y Cuarta las partes fijaron el precio de venta en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 339.254.586,00) hoy TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 339.255,00). Que también se acordó que ese precio estimado se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela. Que la diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta de ese ajuste de precio, se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Que las partes convinieron, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta de la mencionada Convención Preparatoria de Venta, que el futuro adquiriente cancelaría el precio de venta del inmueble de la siguiente forma: Una inicial de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 135.701.835,00) hoy CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 135.702,00), y el saldo deudor, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 203.552.751,00) hoy DOSCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 203.553,00), más la cuota extraordinaria producto del Ajuste del Índice de Precios al Consumidor (IPC) lo cancelaría el futuro adquiriente en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. Que en la Cláusula Quinta del documento supra identificado, las partes acordaron que la obligación de vender que asumió su representada, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de ésta a el futuro adquiriente, de un telegrama con copia a la dirección que se señala en la cláusula, o que se notificara mediante aviso de prensa en un diario local, en el que le comunicara que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las urbanas fundamentales ya les habían sido expedidos; opción ésta elegida y que fue cumplida cabalmente por su poderdante en fecha 22 de Agosto de 2008, mediante publicación hecha en el Diario El Universal. Que su representada hizo del conocimiento de los futuros adquirientes, entre ellos a la demandada reconviniente, que los Permisos de Habitabilidad o Constancia de Variables Urbanas, ya habían sido expedidos por los órganos competentes, señalando además, que tenían treinta (30) días continuos a partir de la mencionada publicación para concretar la negociación de sus inmuebles. Que su mandante siguiendo la formalidad a fin de perfeccionar la venta del inmueble de marras, hizo unos cobros por concepto de abono de protocolización, gestión de protocolización y fondos de condominio de Residencias Andreina 12-5, todo esto con miras y la buena de, de llevar a feliz término la venta acordada con la demandada reconviniente, por cuanto estaban contestes en que esa operación iba a materializarse en la fecha convenida por ambas partes, cual era treinta (30) días después de publicada la notificación de cumplimiento de las formalidades ya señaladas, y no como pretende hacer ver la demandada reconviniente que ello representaba, reconocimiento alguno de propiedad, por cuanto para ello se requería el pago del precio total del bien y la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que publicado como fue el anuncio arriba señalado en fecha 22 de Agosto de 2008, los treinta (30) días señalados en la Cláusula Quinta en los que su representada estaba obligada a vender y la demandada reconviniente a comprar, se vencieron el 21 de Septiembre de 2008, sin que esto haya sido posible por causa imputable a la demandada reconviniente, por cuanto de su propia declaración manifestó y reconoció que no disponía del dinero. Que la demandada reconviniente en sendas comunicaciones remitidas a ANEXINACA, C.A. y/o INVERSIONES P.L. 2707, C.A., pretendió modificar las condiciones originalmente pactadas en cuanto al plazo, al solicitar primero noventa (90) días continuos y luego ciento veinte (120) días, situación ésta que no fue aceptada por su mandante, por cuanto los contratos se hacen de buena fe y deben cumplirse con lo en ellos pactados, según lo establece el artículo 1.160 del Código Civil. Que igualmente informó a su representada, en tales misivas que no disponía de los recursos suficientes para cumplir con el pago del saldo del precio. Que la demandada reconviniente pretende hacer valer, una notificación extrajudicial practicada por la Notaria Pública Vigésima Séptima de Caracas en fecha 26 de Febrero de 2009, la cual a todas luces no debe ser valorada por cuanto la misma no constituía el medio idóneo para satisfacer la obligación pendiente con su representada, primero por ser extemporánea ya que la fecha para el cumplimiento de su obligación venció el 21 de Septiembre de 2008, y segundo, porque en el supuesto negado que la demandada hubiere pretendido cumplir con su obligación de pago, y que su poderdante no hubiera querido recibirle tal pago, debió haber intentado por vía judicial la oferta real o cualquier otro procedimiento previsto en la Ley. Que vencido el plazo acordado por las partes, pese a las comunicaciones que se cruzaron éstas y ante la falta de pago del saldo del precio, su representada se vio obligada a demandar. Que la demandada reconviniente no cumplió con su obligación contractual de pagar el saldo del precio convenido por las partes en el documento ut supra identificado, en la fecha acordadas por ellas, por lo que mal puede pretender que su mandante el otorgue documento definitivo de compra venta alguna, ya que el argumento utilizado por sus apoderados en relación a que su poderdante no contaba con el Respectivo Permiso de Habitabilidad o Constancia de Variables urbanas, ha quedado desvirtuado con la presentación del original de ese instrumento, en el cual también consta los datos de la Cédula Catastral y los datos del Documento de Condominio de Residencias Andreina debidamente protocolizado. Que su representada contaba con todos los permisos y todos los requisitos que se exige a objeto de protocolizar los respectivos documentos definitivos de compra venta, y así quedó demostrado con las ventas que se realizaron de otros apartamentos del mismo edificio. Que fundamentan la contestación a la reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167 y 1.254 del Código Civil. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnaron la cuantía de la reconvención estimada en OCHOCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 812.500,00), equivalentes a DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500 U.T.) por exagerada, considerando que la reconvención entablada por la demandada reconviniente, asumieron es la protocolización del documento definitivo de compra venta, bajo las condiciones y modalidades establecidas en el Contrato accionado, es decir, que dados los términos del petitum de la reconvención, no existe reclamación de daños y perjuicios, ni subsidiariamente se demanda resolución de contrato que pudiera dar lugar a indemnización alguna, pero sin embargo para el caso en estudio, la demanda debe ser estimada considerando los términos del contrato y el valor del inmueble, para la fecha en que se suscribió el citado contrato. Por último, solicitaron al Tribunal que declarase sin lugar la reconvención propuesta por la demandada reconviniente y la contestación fuese sustanciada y apreciada en todo su valor, con los pronunciamientos de Ley. En fecha 21 de Abril de 2010, el Tribunal A quo dictó auto en los siguientes términos: “Visto el desconocimiento ejercido por los abogados José Balzan y José Balzan Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.950 y 67-174, respectivamente, quienes actúan en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada y vista que las abogadas Consuelo Arroyo López y Hebelyn Tenorio Alcántara, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.164 y 29.439, promovieron la prueba de cotejo conforme a lo previsto en el Artículo 445 del Código Adjetivo Civil, este Tribunal fija el segundo (2º) día de despacho siguiente, contados a partir de la presente fecha, a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.) para que tenga lugar el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos, todo de conformidad con lo estatuido en el artículo 452 ejusdem. Advierte este Tribunal que el lapso probatorio será de ocho (08) días (sic) den franca sujeción a la disposición contenida en el Artículo 449 ibidem.-“ El 23 de Abril de 2010, tuvo lugar el Acto de Nombramiento de Expertos Grafotécnicos, designándose expertos MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, OSWALDO OVALLES DOMINGUEZ y RAYMOND ORTA, ordenando el Tribunal librar boletas de notificación a fin que comparecieran al Tercer (3er) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la última de la notificación que se practicara, a objeto que manifestaran su aceptación o excusa al cargo para el cual fueron designados y en el primero de los casos presten el juramento de Ley respectivo. Igualmente, se fijó el Tercer (3er) día de despacho siguiente a la señalada fecha, para que tuviera lugar el acto de juramentación de la experta grafotécnica designada por la parte actora reconvenida. Por diligencia del 26 de Abril de 2010, el ciudadano OSWALDO OVALLES, experto grafotécnico se dio por notificado del cargo para el cual fue designado. El 27 de Abril de 2010, el Tribunal de la Causa dictó auto mediante el cual ordenó el resguardo en la caja fuerte del escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora, a los fines que el mismo fuese agregado en su oportunidad legal correspondiente. Mediante diligencia de fecha 27 de Abril de 2010, el ciudadano OSWALDO OVALLES RODRÍGUEZ, en su carácter de Experto Grafotécnico, consignó acta de juramentación por la cual aceptó el cargo y juró cumplir el mismo. Asimismo, solicitó un lapso de diez (10) días de despacho para consignar el correspondiente informe. El 27 de Abril de 2010, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada ejerciendo recurso de apelación contra el auto dictado por el Tribunal A quo en fecha 21 de Abril de 2010. Igualmente solicitó se practicara cómputo de los días de despacho desde el 23 de Febrero de 2010, exclusive, fecha en la cual se dieron por citados hasta el 22 de Marzo de de 2010, fecha en la que procedieron a contestar la demanda; desde el 25 de Marzo de 2010, inclusive, fecha en que de pleno derecho quedó abierta la articulación probatoria prevista en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil hasta el 21 de Abril de 2010, inclusive, y desde el 21 de Abril de 2010, exclusive, hasta el 26 de Abril de 2010, inclusive, fecha en que esa representación revisó el expediente. En fecha 28 de Abril de 2010, diligenció la ciudadana MARÍA SÁNCHEZ MALDONADO, en su carácter de Experto Grafotécnico, mediante la cual aceptó el cargo para el cual fue designada y juró cumplirlo bien y fielmente. Por auto del 29 de Abril de 2010, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, oyó la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en su solo efecto, Asimismo, ordenó practicar el cómputo solicitado. Mediante auto de fecha 29 de Abril de 2010, el Tribunal A quo concedió a los expertos un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al señalado día, a los fines que consignaran el dictamen correspondiente. El 29 de Abril de 2010, diligenció el ciudadano RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, en su carácter de Experto Grafotécnico, mediante la cual se dio por notificado del nombramiento recaído en su persona, renunció al término de la comparecencia, aceptando el cargo y jurando cumplir bien y fielmente los deberes inherentes al mismo. Por auto del 4 de Mayo de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes los días 23 y 30 de Abril de 2010. Mediante diligencia de fecha 7 de Mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada señaló las copias a ser remitidas al Tribunal Superior y consignó las mismas en treinta (30) folios útiles, en virtud de la apelación oída en su solo efecto. El 11 de Mayo de 2010, el Tribunal A quo ordenó remitir las copias certificadas referentes a la apelación ejercida por la parte demandada al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto del 12 de Mayo de 2010, el Tribunal de la Causa se pronunció sobre las pruebas presentadas por las partes en los siguientes términos: “PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA Visto el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 23 de abril de 2010, por la abogada en ejercicio CONSUELO ARROYO LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.164, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, este Tribunal a los fines de proveer observa: En relación a las probanzas promovidas en el Punto Previo, así como en los Capítulos I, II y IV del referido escrito de pruebas, este Tribunal observa que las referidas pruebas corren insertas en las actas del expediente, por lo tanto no requieren pronunciamiento alguno respecto a su admisibilidad, dado que dichas probanzas serán analizadas forzosamente en la sentencia de mérito. En atención a la prueba de informes promovida en el Capítulo III, los admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, y en virtud de que las mismas reúne los requisitos exigidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se ordena oficiar a: 1) La ALCALDIA DE SUCRE, para que informe a este Juzgado si la solicitud Nº 0013 de fecha 05 de agosto de 2008, Nº de catastro 500/44-00, documento denominado “Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de Obra” Nº 0010 dirigido a Inversiones P.L. 2707 C.A. R.I.F. J-31271566-9, emitidos por esta oficina en fecha 12 de agosto de 2008, equivalente o es sinónimo de Permiso de Habitabilidad y en consecuencia los inmuebles que abarca este permiso han cumplido con toda la permisología requerida para ser dados en venta formalmente. 2) Al Diario “EL UNIVERSAL”, a los fines de que informe a este Tribunal si el día 22 de agosto de 2008, salió publicado un aviso desplegado en la pagina 1-19, del cuerpo 1, en la esquina inferior derecha, cuyas titulo resaltante es “RESIDENCIAS ANDREINA”, Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín. Remítase con cada uno de los oficios copias certificadas del escrito de pruebas y del presente auto. Dichas copias serán certificadas por la secretaria de este Juzgado de conformidad con lo previsto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense oficios y copias certificadas. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANDA Visto el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 30 de abril de 2010, por los abogados JOSE ANGEL BALZAN Y JOSE ANGEL BALZAN PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.950 y 67.174, respectivamente, quienes actúan en representación de la parte demandada, este Tribunal a los fines de proveer observa: En atención a la prueba de informes promovida en el Capítulo V, las admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, y en virtud de que la misma reúne los requisitos exigidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se ordena oficiar a: 1) Al BANCO DE VENEZUELA, C.A. Oficina Santa Teresa del Tuy, para que informe a este Tribunal si la ciudadana Anayarit Galavis, titular de la cédula de identidad No. V-10.065.833, está tramitando ante esa agencia un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda familiar. Que si en esa entidad bancaria en fecha 28 de octubre de 2008, a través del Gerente de Negocios de esa agencia y de acuerdo a la solicitud de crédito hipotecario antes nombrada, se le solicitó a la ciudadana antes nombrada, la consignación de los recaudos faltantes, a saber: a) opción a compra-venta con vigencia de 90 días y 30 de prórroga; b) documento de propiedad del terreno; c) permiso de habitabilidad (dudosa) porque dice constancia de recepción de terminación de obra de fecha 12 de agosto de 2008; d) ficha catastral actualizada del 03 de septiembre de 2008; e) Certificado de solvencia; f) disparidad entre los números y letras en la cantidad del remanente de la venta, lo cual significaba para el banco, la falta de certeza sobre el monto a considerar para tramitar el crédito. 2) A la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., para que informe a este Tribunal si ejerce la administración del Edificio denominado Residencias Andreina, ubicado en la Avenida Maturín con Calle La Casona, Parcelas 37 y 38, Urbanización Maturín, Municipio Sucre del Estado Miranda; si con tal carácter, convocó a la ciudadana Anayarit Galavis (por el apartamento 12-5 de las precitadas residencias) a una asamblea general extraordinaria, que se llevaría a cabo el jueves 04 de diciembre de 2008 a las siete de la mañana (07:00 a.m.) mediante correo electrónico que le dirigió agalavis@automarca.com.ve. Si en fecha 15 de enero de 2009 dirigió igualmente correo electrónico agalavis@automarca.com.ve., informándole haber recibido el pago de fecha 15 de enero de 2009, del inmueble señalado en la referencia como también detallaban las siguientes transacciones: pago recibo 11208 monto Bs.F.159,90, número transacción C-336948, pago depósito Nº 60254657, Banco Mercantil; recibo 12/2008 monto Bs.F.278,06, número transacción C-336948, depósito Nº 602546357, Banco Mercantil. En relación a la prueba de Exhibición, se admite cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, en consecuencia se fija el TERCER (3º) día de Despacho siguiente a que conste en autos la Intimación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., a las Once de la mañana (11:00 a.m.), para que tenga lugar el acto de Exhibición señalado en el escrito de pruebas. Líbrese boleta de Intimación y anéxesele copias certificadas del escrito probatorio.- En razón de que el presente auto se dicta fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, advirtiéndole que el lapso de evacuación comenzará a computarse una vez conste en autos la nota de Secretaría dejando constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de Ley. Líbrense boletas de notificación.” El 25 de Mayo de 2010, diligenciaron los ciudadanos MARIA SÁNCHEZ MALDONADO y OSWALDO OVALLES, en su carácter de Expertos Grafotécnicos, señalando que darían inicio a las actuaciones periciales el día de despacho siguiente a la referida fecha a las 12:30 p.m., sobre el expediente en el área del archivo. En fecha 3 de Junio de 2010, diligenciaron los ciudadanos MARIA SÁNCHEZ MALDONADO, RAYMOND ORTA y OSWALDO OVALLES, en su carácter de Expertos Grafotécnicos, consignando constante de ocho (8) folios útiles el correspondiente dictamen pericial. Asimismo, dejaron constancia que se les cancelaron la totalidad de sus honorarios profesionales. Mediante auto de fecha 11 de Junio de 2010, el Tribunal A quo ordenó agregar a los autos las diligencias presentadas el 3 de Junio de 2010, por los expertos grafotécnicos, a los fines que surtieran los efectos de Ley. El 22 de Junio de 2010, diligenció la representación judicial de la parte actora, dándose por notificada del auto dictado por el Tribunal de la Causa el 12 de Mayo de 2010, y solicitó se practicara la notificación de la parte demandada. En fecha 28 de Junio de 2010, el Tribunal A quo dictó auto instando a la apoderada judicial de la parte actora a comparecer ante la Coordinación del Alguacilazgo. Por diligencia del 1º de Julio de 2010, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber cancelado los emolumentos para la práctica de la notificación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 13 de Agosto de 2010, la apoderada judicial de la parte actora solicitó al Alguacil informara sobre su gestión referente a la notificación de la parte demandada. Por auto del 22 de Septiembre de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó oficiar a la Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que informara sobre las resultas de la notificación librada en fecha 12 de Mayo de 2010, dirigida a la parte demandada. El 15 de Octubre de 2010, compareció ante el Tribunal A quo, el ciudadano JAIRO ÁLVAREZ, en su carácter de Alguacil, dejando constancia que en fecha 13 de Octubre de 2010m siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se trasladó a la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Lucerna, Piso 5, Apartamento 50, Municipio Chacao del Estado Miranda, con la finalidad de notificar a la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, y estando en la mencionada dirección fue atendido por la ciudadana CARMEN LANZ, a quien le manifestó el motivo de su presencia, es decir, para notificar a la ciudadana antes señalada, y fue quien le informó que la persona por él solicitada no se encontraba en ese momento, por tal motivo ésta recibió la boleta de notificación original y firmó un ejemplar de la misma, la cual consignó, dejando así cumplida la misión encomendada. En fecha 19 de Octubre de 2010, la ciudadana DIOCELIS PÉREZ BARRETO, Secretaria Titular del Tribunal de la Causa dejó constancia que se cumplieron con las formalidades prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto del 21 de Octubre de 2010, el Tribunal A quo instó a la parte promovente de la prueba de exhibición de documento a consignar las copias fotostáticas del escrito probatorio, a los fines de librar la correspondiente boleta de intimación. Por diligencia del 28 de Octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó constante de once (11) folios útiles copias simples del escrito de promoción de pruebas. El 1º de Noviembre de 2010, el Tribunal A quo dictó auto ordenando librar boleta de intimación a la empresa ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en la persona de su Presidente, a fin que compareciera ante el Tribunal al tercer (3º) día de despacho siguiente a que conste en autos su intimación, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para que tuviera lugar el acto de exhibición de documento, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 436 y 347 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 3 de Noviembre de 2010, diligenció la representación judicial de la parte demandante solicitando se libraran los oficios a los respectivos a los fines de la evacuación de la prueba de informes. Por diligencia del 4 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada solicitó se libraran los oficios a los respectivos a los fines de la evacuación de la prueba de informes. El 8 de Noviembre de 2010, el Tribunal de la Causa dicto auto mediante el cual instó a las partes a consignar dos (2) juegos de copias simples del escrito de pruebas y del auto que las admite, a los fines de librar los respectivos oficios. Mediante diligencia del 10 de Noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada consignó los emolumentos a los fines de la intimación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. Igualmente, consignó dos (2) juegos de copias simples del escrito de pruebas y del auto de admisión dando cumplimiento a los requerimientos del A quo. El 12 de Noviembre de 2010, el Tribunal de Causa dictó auto mediante el cual ordenó oficiar al BANCO DE VENEZUELA, C.A., Oficina Santa Teresa del Tuy y a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en atención a la prueba de informes promovida por la parte demandada Por diligencia de fecha 22 de Noviembre de 2010, la apoderada judicial de la parte demandante consignó constante de doce (12) folios útiles copias simples del escrito de pruebas y su auto de admisión dando cumplimiento al auto de fecha 8 de Noviembre de 2010. Mediante auto del 23 de Noviembre de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó librar oficios a la ALCALDÍA DE SUCRE y al DIARIO EL UNIVERSAL, en atención a la prueba de informes promovida por la parte accionante. Por diligencia del 25 de Noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos respectivos a los fines de la evacuación de la prueba de informes. El 26 de Noviembre de 2010, el ciudadano JAIRO ÁLVAREZ, en su carácter de Alguacil, compareció ante el Tribunal de la Causa dejando constancia que en la fecha señalada se trasladó a la sede del DIARIO EL UNIVERSAL, siendo atendido por la ciudadana MAIRA ELENA PONTE, a quien le manifestó el motivo de su presencia, haciéndole entrega del original del Oficio Nº 10-1129, y firmándole un ejemplar del mismo el consignó dando cumplimiento a la misión que le fuera encomendada. En fecha 30 de Noviembre de 2010, el ciudadano JOSE DANIEL REYES, en su carácter de Alguacil, dejó constancia que el 29 de Noviembre de 2010, siendo las 9:50 a.m., estuvo en la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Torre Seguros Adriática, Piso 2, Oficina 24, Altamira, Municipio Chacao, con la finalidad de entregar la Boleta de Intimación a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en la persona de su Presidente, y estando en la mencionada dirección se entrevistó con una ciudadana quien dijo ser Asistencia de Presidencia y llamarse YELITZE CORTES, quien le informó que el representante legal de la empresa, muy poco llega a ese lugar y desconocía del día u hora en que pudiera encontrarlo, motivo por el cual le fue imposible lograr entregar la boleta de intimación, por lo que consignó la misma a los fines legales consiguientes. Mediante diligencia del 30 de Noviembre de 2010, el ciudadano WILLIAMS BENITEZ, en su carácter de Alguacil Accidental, consignó copia del oficio 10-1128, dirigido a la ALCALDIA DEL MUNICIPIO SUCRE, el cual fue debidamente recibido, sellado y firmado en la Oficina de Correspondencia el 29 de Noviembre de 2010. El 1º de Diciembre de 2010, se recibió constante de un (1) folio útil y un (1) anexo, comunicación de fecha 29 de Noviembre de 2010, emanada del DIARIO EL UNIVERSAL. En fecha 27 de Enero de 2011, se recibió constante de un (1) folio útil y un (1) anexo, oficio Nº 0063 del 21 de Enero de 2011, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. Por diligencia del 18 de Mayo de 2011, la representación judicial de la parte demandada, solicitando se librara nueva Boleta de Intimación a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., y se ratificaran los oficios dirigidos a la referida Empresa y al BANCO DE VENEZUELA, Oficina Santa Teresa del Tuy. El 23 de Mayo de 2011el ciudadano WILLIAMS BENITEZ, en su carácter de Alguacil, consignó oficios Nos 10-1070 y 10-1’71, con sus respectivas copias certificadas, de fecha 12 de Noviembre de 2010, dirigidos al BANCO DE VENEZUELA, Oficina Santa Teresa del Tuy, y a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., por falta de impulso de la parte interesada. Mediante auto del 30 de Mayo de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 19 de Octubre de 2010, exclusive, fecha en la cual la Secretaria dejó constancia que se dio cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hasta el 18 de Mayo 2011, inclusive, fecha en la cual el apoderado de la parte demandada solicitó se librara boleta de intimación y se ratificaran los oficios, dejándose constancia que transcurrieron ciento veinticinco (125) días de Despacho. Igualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 202 y 203 del Código de Procedimiento Civil negó el pedimento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada, ya que el mismo se encontraba fuera del lapso legal establecido para ello. El 30 de Marzo de 2012, el Tribunal de la Causa dictó sentencia definitiva en los siguientes términos: “En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado (sic) Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A., contra la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, ambas partes plenamente identificadas en el inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en autos que ésta última incumplió en las obligaciones asumidas en la convención, dirigidas a lograr el registro del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación mediante Aviso de Prensa publicado en el DIARIO EL UNIVERSAL el día 22 de Agosto de 2009, sobre el otorgamiento de los Permisos de Habitabilidad del inmueble o Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas Fundamentales, conforme las determinaciones Ut Supra. SEGUNDO: RESUELTA JURISDICCIONALMENTE la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrita en forma privada por las partes de autos, el día 29 de Septiembre de 2006, sobre un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, distinguido con el Nº 12-5, ubicado en el Nivel doce (12); situado en las Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, pudiendo en consecuencia la Compañía propietaria, disponer del inmueble y aplicarse lo establecido en la CLÁUSULA NOVENA relativa al incumplimiento imputable a la compradora, es decir, que ésta tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo la suma equivalente al Diez por Ciento (10%) del valor fijado al inmueble en concepto de daños y perjuicios, conforme quedó expresamente convenido en dicha CLÁUSULA. TERCERO: INADMISIBLE la RECONVENCIÓN o MUTUA PETICIÓN propuesta por la representación (sic) demanda por cuando la misma no cumple con los fundamentos fácticos que exige el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se desprende la expresión y determinación de cada uno de dichos requisitos, a saber, el nombre, apellido y domicilio de la demandante y demandada, el carácter que tienen; el objeto de la pretensión; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión reconvencional, con las pertinentes conclusiones, así como los instrumentos en que se fundamenta la misma y las causas que a su entender las motivan, ya que los abogados de la parte accionada reconviniente fueron directamente al petitum, dejando de esta manera indefensa a su contraparte. CUARTO: SE IMPONEN las COSTAS a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 eiusdem.” Por diligencia del 30 de Julio de 2012, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia proferida por el Tribunal de la Causa en fecha 30 de Marzo de 2012. El 2 de Agosto de 2012, el Tribunal A quo dictó auto oyendo la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil. Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior fijó los lapsos a que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 24 de Octubre de 2012. En fecha 10 de Diciembre de 2012, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes. En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior. Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa: -II- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA PRINCIPAL Los apoderados judiciales de la parte demandada negaron, rechazaron y contradijeron expresamente el monto de la estimación del valor de la demanda por ser insuficiente, tomando en consideración el costo actual del inmueble. Al respecto, observa esta Superioridad que el rechazo a la estimación realizado por la parte demandante reconvenida, lo fue en forma pura y simple, sin plantear la estimación que a su juicio considerara adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria sobre tal argumentación. En tal sentido, en relación a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente: “…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente: “…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso la accionada rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró exorbitante sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, ni señaló concretamente en la contestación, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa. De ahí que, la parte codemandada reconviniente no señaló qué monto específicamente consideraba como estimación de la pretensión, sino que simplemente se limitó a señalar en forma genérica que rechazaba e impugnaba la cuantía, no produciendo medio de prueba alguno que así lo evidenciara y que determinara el quantum de la pretensión. Siendo así, dado que la parte accionada reconviniente al rechazar la estimación de la demanda, no introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe vencer en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la parte accionada, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó en el presente caso, quedando así esa estimación en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00). Así se decide. IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN La representación judicial de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la cuantía de la reconvención estimada en OCHOCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 812.500,00), equivalente a DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500 U.T.) por exagerada, considerando que la reconvención o mutua petición entablada por la demandada reconviniente, asumieron es la protocolización del documento definitivo de compra venta, bajo las condiciones y modalidades establecidas en el Contrato accionado, es decir, que dados los términos del petitum de la reconvención, no existe reclamación de daños y perjuicios, ni subsidiariamente se demanda resolución del contrato que pudiera dar lugar a la indemnización alguna, pero que sin embargo para el presente caso, la demanda debe ser estimada considerando los términos del contrato y el valor del inmueble, para la fecha en que se suscribió el citado convenio. Bajo los mismo argumentos anteriores este Tribunal Superior se pronuncia sobre la impugnación de la cuantía de la reconvención, y por cuanto la parte accionante reconvenida al rechazar la estimación de la demanda, no aporta un hecho nuevo que modifique la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe vencer en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la parte accionante reconvenida, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandado deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó en el presente caso, quedando así esa estimación en la cantidad de OCHOCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 812.500,00), equivalente a DOCE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (12.500 U.T.). Así se decide. Ahora bien, siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal observa: El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que: “Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experticia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, evitando en lo absoluto sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de esta Alzada, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio, y en este sentido procede a analizar el acervo probatorio aportado por las partes. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1) Contrato Privado suscrito en fecha 29 de Septiembre de 2006, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A. y la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, mediante el cual la primera se comprometió a venderla a la segunda el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en el Conjunto Residencial Andreina, distinguido con el Nº 12-5, situado en el Nivel 12, en las Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, Municipio Sucre del Estado Miranda, y la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE LANZ, se obligó a adquirirlo por el precio de venta acordado en la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 339.255,00), donde se pactó de igual manera que el señalado monto se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor y en las mismas variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, cuya diferencia entre el valor estimado de venta y el precio definitivo de la operación producto de ese ajuste se acumularía y se cancelaría como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, según las Cláusulas Primera, Segunda y Tercera. Igualmente, convinieron que de acuerdo a la Cláusula Cuarta del convenio, la futura adquiriente cancelaría el precio de venta del inmueble de marras de la siguiente manera: Una inicial de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 135.702,00) pagadera en los términos que a continuación se señala: La primera entrega de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00) en la oportunidad de la firma del contrato y el saldo inicial en dieciocho (18) cuotas mensuales; la primera, de DIEZ MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 10.376,00) pagadera el 29 de Octubre de 2006, y diecisiete (17) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.450,00) pagaderas a partir del 29 de Noviembre de 2006 y tres (3) cuotas semestrales de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 19.224,00) pagadera, la primera, el 29 de Marzo de 2007, la segunda, el 29 de Septiembre de 2007 y la tercera, el 29 de Marzo de 2008, y el saldo deudor, es decir, la suma de DOSCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 203.553,00) más la cuota extraordinaria producto del ajuste del Índices de Precios al Consumidor, lo cancelaría la futura adquiriente, en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. De igual manera, se señala en la Cláusula Quinta del documento, que las partes acordaron que la obligación de vender que asumió la accionante, estaría vigente por el término de treinta (30) días contados a partir de la notificación ya sea por telegrama o aviso de prensa en un Diario Local en la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Lucerna, Piso 5, Apartamento 50, Urbanización Chacao, Distrito Capital, Caracas, en el que la vendedora se comprometió a comunicarle a la compradora cuando le fueran expedidos los Permisos de Habitabilidad y que para el momento de la protocolización debería estar cancelado el monto total del apartamento y que la negociación objeto del convenio debía realizarse dentro del citado término de treinta (30) días, y que además, transcurrido el mismo la propietaria quedaría libre de toda obligación para con la futura adquiriente, audiencia en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Cláusula Novena relativa al incumplimiento que se pudiere imputar a la vendedora, la compradora tendría derecho a exigir el dinero entregado a la fecha en que le sea comunicada tal circunstancia por telegrama y en caso tal que el incumplimiento fuese imputado a la compradora, ésta tendría derecho a la restitución del dinero entregado salvo la cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del valor fijado al inmueble por concepto de daños y perjuicios cuyo monto sería devuelto una vez que la vendedora recibiera un monto equivalente por parte de un nuevo comprador, puesto que las cantidades de dinero entregadas serían invertidas en la construcción de la obra, entre otras determinaciones. Este documento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, y así se decide. 2) Copia simple del Aviso de Prensa publicado en el Diario El Universal en fecha 22 de Agosto de 2008, en los siguientes términos: “RESIDENCIA ANDREINA” Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín. Con el objeto de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Quinta de los contratos de contratos de compra-venta, se le informa a los Futuros Adquirientes que los Permisos de Habitabilidad, ya fueron expedidos por los organismos competentes. Por lo tanto tienen 30 días continuos a partir de la presente publicación, para concretar la negociación de sus inmuebles.” Este instrumento aun cuando fue impugnado por la contraparte durante la secuela del proceso, fue ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal de Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se declara. 3) Copia fotostática a color de la Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra Nº 0010 de fecha 12 de Agosto de 2008, expedida por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía de Sucre, a nombre de INVERSIOES P.L. 2707, C.A., concerniente al inmueble ubicado en la Urbanización Maturín, Avenida Maturín con Avenida La Casona y Avenida El Prado, Sector Parque Caiza, Parcelas 37 y 38, Parroquia Petare Nº de Catastro 500/44-00. Este documento aun cuando fue impugnado por la contraparte durante la secuela del proceso, fue ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal de Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se declara. 4) Original de la comunicación de fecha 27 de Agosto de 2008, suscrita por la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, y dirigida a la Sociedad Mercantil ANEXINCA, C.A. y/o INVERSIONES P.L. 2707, C.A., mediante en el cual solicita: “…según lo indica el Documento de Opción de Compra Venta firmado con ustedes en fecha 29 de Septiembre de 2006, por medio de la presente les solicito un plazo de noventa (90) días continuos para completar la totalidad del pago que tengo que realizar por el finiquito de la compra venta que mantengo con ustedes de dicho inmueble, siendo el caso, que dicha empresa haciendo todas las gestiones pertinentes para la aprobación de mi crédito, canalizadas directamente con el banco por intermedio de ustedes, no arrojaron las cifras previstas de dicho crédito, por lo tanto me veo en la imperiosa necesidad de reubicar la cantidad restante para solventar dicha deuda, es de hacer notar que escapa de mis posibilidades cumplir de forma inmediata con dicho monto, reitero que contaba con la buena labor de que me aprobaran el crédito en su totalidad por parte de sus actuaciones.” Este instrumento fue desconocido por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en cuanto a su firma por no provenir de su representada. Al respecto este Tribunal Superior observa: La representación judicial de la parte actora reconvenida promovió la prueba de cotejo sobre el documento bajo análisis con la finalidad de demostrar su validez, a tal efecto, en fecha 3 de Junio de 2010, los expertos grafotécnicos, ciudadanos MARIA SÁNCHEZ MALDONADO, OSWALDO OVALLES DOMINGUEZ y RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, en su dictamen llegaron a la siguiente conclusión: “Las firmas de Carácter Cuestionado que, como de “ANAYARITH GALAVIS.” y/o “Anayarith Galavis Lanz”, con el carácter de emitente, aparecen suscritas en dos (02) Comunicaciones, dirigidas a: “ANEXINCA, C.A. Y/O INVERSIONES P.L. 2707, C.A.”, de fechas: “Caracas, 27 de Agosto de 2.008”. y “Caracas, 08 de octubre de 2008”, que marcadas “E” y “F” cursan insertas a los folios 11 y 12 respectivamente, del Expediente Nº AP11-V-2009-000416; fueron ejecutadas por la misma que identificándose como “ANATARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ”, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.065.833, con el carácter de “EL OTORGANTE”. suscribió el Poder General, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha: “Caracas, 16 JUN 2009”, anotado bajo el Nº 60, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria Pública; que marcado “a” corre inserto a los folios 64 y 65 del Expediente Nº AP11-V-2009-000416 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a la firma autentica de la misma persona que identificada como “ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ” suscribió el documento indubitado (Poder General)”. De manera pues, a juicio de este Juzgador de Alzada y de acuerdo al informe pericial que no fue impugnado por la parte demandada reconviniente, y el cual tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se declara improcedente el desconocimiento de la comunicación suscrita por la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, en fecha 27 de Agosto de 2008, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 467, 507, 508 y 510 eiusdem en concordancia con los artículos 1.363, 1.371 y 1.422 y siguientes del Código Civil, y así se decide. 5) Original de la comunicación de fecha 8 de Octubre de 2008, suscrita por la ciudadana ANAYARITH GALAVIS LANZ y dirigida a ANEXINCA y/o INVERSIONES P.L. 2707, C.A., en los siguientes términos: “Tal como conversamos en días pasados le informo que ya introduje los documentos de solicitud de crédito hipotecario por otra entidad bancaria, el crédito está en análisis y sólo falta corregir la opción de compra venta, allí me informaron que no sirve que me cambien la hoja, ya que la opción de compra no puede ser del año 2006.Por lo tanto solicito me sea elaborada una nueva opción compra venta con fecha vigente, precio actualizado y debidamente notariada, ya que es un requisito sine qua non para tramitar esta solicitud. Es importante que sean modificados los siguientes aspectos: La opción debe ser elaborada a un plazo de 120 días calendario y no debe exceder de los siete (07) días hábiles para su entrega, el precio debe coincidir tanto en letras cómo en números, los linderos deben describirse en los cuatro puntos cardinales (no deben estar repetidos en la redacción), también se requiere que el precio sea actualizado ya que el banco necesita saber cuanto cuesta en realidad el inmueble “en este momento” para poder calcular el monto a financiar. En vista de la premura de mi situación solicito que este documento sea elaborado y pautada su firma a mas tardar en una semana, de lo contrario quisiera saber que otra alternativa proponen ustedes para mi caso, ya que no esta dentro de las alternativas recibir un préstamo hecho a través de su gestión porque no fue aprobado ni siquiera el 30% del valor del que tenía el inmueble para el momento de la firma de la opción de compra venta el 29 de septiembre de 2006, es decir, el crédito que actualmente tengo es aprobado por un monto de BsF. 80.000,00 y yo tendría que pagar la cantidad de BsF.245.000,00 de diferencia y es una suma de la cual no dispongo. Hago de su conocimiento lo antes expuesto, porque necesito de toda la colaboración que me puedan prestar, para llevar a cabo la compra del inmueble, que además hago con gran esfuerzo ya que esta destinado a ser mi vivienda principal.” Este Tribunal Superior aplica el mismo análisis esgrimido con respecto a la comunicación de fecha 27 de Agosto de 2008, y en tal sentido le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 467, 507, 508 y 510 eiusdem en concordancia con los artículos 1.363, 1.371 y 1.422 y siguientes del Código Civil, y así se declara. 6) Original de la Comunicación de fecha 10 de Octubre de 2008, suscrita por la ciudadana NORELYS TOVAR, en representación de la Sociedad Mercantil ANEXINCA, C.A. y dirigida a la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, en los siguientes términos: “En respuesta a su solicitud realizada en comunicación de fecha 08 de Octubre de 2008, le informamos que no es posible realizar una nueva Opción de Compra ya que al momento de la negociación fue preparada la misma que se mantiene vigente. Como parte del servicio a nuestros clientes, nosotros realizamos la entrega de recaudos ante el Banco Nacional de Crédito para gestionar su solicitud de crédito hipotecario, y la aprobación de Bs. 80.000 se base en los parámetros del Banco, que es quien evalúa y analiza cada expediente y decide si el solicitante tiene o no la capacidad de pago para asumir un compromiso por un monto mayor.” Este documento aun cuando fue desconocido por la representación de la parte accionada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, es acogida por este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que la misma guarda relación con la presente causa tal como se evidencia de texto de la comunicación, y así se decide. 7) Comunicación de fecha 29 de Noviembre de 2010, suscrita por la ciudadana MARIA ELENA PONTE, en su carácter de Consultor Jurídico del Diario El Universal, y dirigida al Tribunal de la Causa, dando respuesta al Oficio Nº 10-1129 del 23 de Noviembre de 2010, referente al aviso publicado el 22 de Agosto de 2008, en los siguientes términos: “Al respecto, cumplo en informarle que el mencionado aviso sí salió publicado el día 22 de agosto de 2008, en el Cuerpo 1, página 1-19 del diario “El Universal”. Dicho aviso desplegado ocupó la esquina inferior derecha de la mencionada página y su contenido es el que textualmente se transcribe a continuación: “RESIUDENCIAS ANDREINA” Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín Con el objeto de dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Quinta de los contratos de compra-venta, se le informe a los Futuros Adquirientes que los permisos de Habitabilidad, ya fueron expedidos por los organismos competentes. Por lo tanto tiene 30 días continuos a partir de la presente publicación, para concretar la negociación de sus inmuebles. La mencionada página, extraída de nuestro archivo digital, se anexa en copia, debidamente certificada por la Consultaría Jurídica de la empresa Diario El Universal, C.A. Asimismo, señalamos que la certificación de dicha página se realiza en atención a que en nuestros archivos no reposan ejemplares originales de periódicos que tengan más de un (1) año desde su circulación, esto debido a que por razones de salud y en protección de nuestros trabajadores, la empresa no puede guardar por tiempo prolongado ejemplares de periódicos, ya que los mismos, generan la producción de hongos y bacterias que pueden afectar el sistema respiratorio y producir afecciones de la piel.” Al respecto este Tribunal de Alzada observa: En relación a la prueba de informes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 769 de fecha 24 de Octubre de 2007, con ponencia de la Magistrado ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELÁSQUEZ, ha establecido que: “Ahora bien, la doctrina considera la prueba de informes como la testimonial de las personas jurídicas colectivas, las cuales, como entes de ficción intangibles, no pueden declarar bajo juramento en juicio, pero sí pueden, como corporaciones, sujetas a responsabilidad patrimonial, dar testimonios o informes a la litis. El juez debe aplicar los principios de la sana crítica para apreciar esta prueba (artículo 507) y de la misma manera que atiende a la edad, vida y costumbres de un testigo y al valor de convicción de sus dichos; debe sopesar el mérito de los informes que rinda una entidad pública, o bien una empresa civil o comercial según el conocimiento público que se tenga de ella. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Caracas 2004). La Sala, en sentencia del 12 de abril de 2005 (Caso: Mouna Rita Embaid Embaid c/Sheraton de Venezuela C.A.), dejó sentado sobre este aspecto que: “Estable el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil: ‘…Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación…’. La disposición jurídica citada, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos. La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbre, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación. (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Liber, Caracas 2004, p. 600). …Omissis… No obstante, la determinación de si la declaración de Dulce María Villegas Rangel demuestran (sic) los hechos controvertidos en la demanda escapa del control de la Sala, ya que el juez de instancia es soberano en la apreciación de ésta y cuestión subjetiva del juzgador, salvo que infrinja una máxima de experiencia o incurra en suposición falsa. En tal sentido, escapa del control de la Sala el análisis de la declaración rendida por la referida ciudadana el día 28 de julio de 1999, pues ello implicaría inmiscuirse en funciones propias de los jueces de instancia a quienes les corresponde exclusivamente dicha labor, como lo ha sostenido la Sala en su reiterada jurisprudencia. (Vid. Sent. del 20 de diciembre de 2001, caso: Francisco Joao Vieira De Abreu c/ Barinas E. Ingeniería C.A. Seguros Ávila C.A.)…” De acuerdo a la jurisprudencia transcrita, el juez superior es soberano y libre en la apreciación de la prueba de informes, razón la cual no puede ser cuestionada, por esta vía, su labor intelectiva en la apreciación de la prueba.” En este sentido, de acuerdo a la jurisprudencia parcialmente transcrita, se observa que el informe emitido por la Consultoría Jurídica del Diario El Universal no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, del mismo se desprende que quedó demostrado lo alegado por la demandante reconvenido respecto al hecho que notificó a la Futura Adquiriente que los permisos de Habitabilidad, habían sido expedidos por los organismos competentes, dando cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 8) Oficio Nº 0063 de fecha 21 de Enero de 2011, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía de Sucre, y dirigido al Tribunal A quo con respecto a la prueba de informes solicitada, en el cual se señala lo siguiente: “Sobre este particular, cumplo con informarle que la denominación: “CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE OBRA Nº 0010 DE FECHA 12 DE AGOSTO DE 2008”, emitida por esa Dirección de Ingeniería Municipal y Planeamiento Urbano Local del Municipio Sucre, a nombre de INVERSIONES P.L. 2707, C.A., R.I.F. Nº J-31271566-9, para el inmueble ubicado en la Urbanización Maturín con Avenida La Casona y Avenida El Prado, Sector Parque Caiza, Parcelas Nros. 37 y 38, Nº de Catastro 500/44-00, Parroquia Petare, de esta jurisdicción, a que hace mención su oficio antes identificado; en efecto es sinónimo de “PERMISO DE HABITABILIDAD”, el cual se encuentra aprobado conforme a lo contemplado en el Artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.” Ahora bien, de acuerdo a la jurisprudencia parcialmente transcrita, se observa que el informe emitido por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía de Sucre no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, del mismo se desprende que quedó demostrado lo alegado por la demandante reconvenido respecto a que le fue otorgado el permiso de Habitabilidad por el organismo competente, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1) Recibos cursantes a los folios ochenta y dos (82) al ciento siete (107) del expedientes, emitidos por la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A., a nombre de la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, de los cuales se aprecia la existencia de los pagos realizados por la demandada reconviniente por concepto de reserva del apartamento 12-5, cancelación de la opción de compra, pagos de giros de cuotas especiales y mensuales, abonos en cuenta y abonos de protocolización y fondo de condominio, desde el mes de Septiembre de 2006 hasta el mes de Septiembre de 2008. Estos instrumentos no fueron desconocidos ni impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior les otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y así se decide. 2) E-Mail emitidos por ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. y dirigidos a la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, cursantes a los folios ciento ocho (108) al ciento catorce (114) del expediente, mediante los cuales le ponen a su disposición la Cuenta Corriente del Banco Mercantil Nº 01050079641079599622, a los fines del pago de sus recibos de condominio, le informan sobre la emisión de los recibos de condominio y la convocan en su condición de copropietaria a una Asamblea General Extraordinaria, que se llevaría a cabo el día 4 de Diciembre de 2008, a las 7:00 p.m. Al respecto este Tribunal Superior observa: En relación a los E-Mail, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 769 de fecha 24 de Octubre de 2007, con ponencia de la Magistrado ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELÁSQUEZ, ha establecido que: “Primeramente, debemos precisar que el documento electrónico está previsto en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas de 2001, y en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de Internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros. También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente. Por su parte, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas considera, en su artículo 2, al documento electrónico o mensaje de datos –como también lo denomina- como “…toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio…”. Una de las características más relevantes de los documentos electrónicos es que sus datos electrónicos se encuentran almacenados en la base de datos de un PC o en el proveedor de la empresa; su comprobación requerirá una ulterior reproducción o impresión del documento. Sobre el particular, la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas establece en el artículo 7 que: “…cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”. Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba. En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no puede ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónico. Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismos no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia. Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia. Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, este requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico. Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico. Ahora bien, la sociedad demandada plantea en el escrito de formalización que reinaba “…confusión respecto del procedimiento legalmente establecido para la evacuación de dicha prueba, en efecto, se presume que se solicita la exhibición de un supuesto mensaje de datos conformado por un correo electrónico emitido desde una también supuesta dirección de correo electrónico identificada como rastifano@rarockewell.com hasta otra dirección igualmente identificada por la demandante como dirigida a abolivar@dimca.com...”, con el cual desconoció que la dirección electrónica de la cual se emitió el documento electrónico (rastifano@rarockewell.com) le perteneciera a su representada. La Sala, en un caso similar en el cual la demandante promovió un video de VHS como prueba libre, estableció lo siguiente: “…la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente: 1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. 2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes. 3.- Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva –previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica. Por consiguiente, la Sala deja establecido que es obligatorio para los jueces de instancia fijar la norma en que deba tramitarse la contradicción de la prueba libre que no se asemeje a los medios de prueba previstos en el ordenamiento jurídico, pues así lo ordenan los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario se estaría subvirtiendo la garantía del debido proceso, con la consecuente infracción del derecho de defensa de las partes…”. La Sala reitera el precedente jurisprudencial, y deja sentado que el promovente de un medio de prueba libre tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, los medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. Asimismo, el juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe de conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta debe sustanciarse; en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba, pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna. En el presente caso, a pesar de que los documentos electrónicos fueron promovidos como copias simples y que fue solicitada la exhibición del original por el medio tradicional del Código de Procedimiento Civil, el juez en aplicación del derecho que está obligado a conocer, debió tomar en cuenta que el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, establece: “Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil…”. Aunado a lo anterior, los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente disponen: Artículo 7: Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el juez considere idóneas para lograr los fines del mismo. Artículo 395: Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República. Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez. El citado artículo 7 faculta al juez para la creación de formas cuando la realización del acto nada haya establecido el legislador al respecto, y el artículo 395 consagra el principio de libertad de los medios de prueba, conforme al cual es insostenible restringir la admisibilidad del medio probatorio seleccionado por las partes, con excepción de aquellos legalmente prohibidos o que resulten inconducentes para la demostración de sus pretensiones; con lo cual le otorgó a las partes la posibilidad de promover pruebas distintas a aquellas reguladas en el ordenamiento jurídico. Sin embargo, dispone en el único aparte del referido artículo en el juez debe crear la forma para la tramitación de la prueba libre en aquellos casos en los que el medio de prueba libre no pueda ser promovido ni evacuado conforme a los medios de pruebas tradicionales. Así pues, la Sala atendiendo las normas transcritas así como la doctrina precedente, en la cual se dejó sentado que en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, los jueces de instancia están obligados a implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba, considera que en el caso concreto el juez de primera instancia estaba obligado a fijar la forma en que debía tramitarse la contradicción de la prueba libre promovida, es decir, los documentos electrónicos promovidos por la demandante en el juicio. Al no advertir dicho error el juez superior en el reexamen de la causa, infringió los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.” En este sentido, de acuerdo a la jurisprudencia transcrita, se evidencia que las documentales analizadas no fueron ratificadas mediante la prueba de informes o experticia, por lo que este Tribunal Superior no les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y así se decide. 3) Comunicación de fecha 25 de Noviembre de 2008, emitida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., mediante la cual convoca a los copropietarios de las Residencias Andreina, ubicadas en la Avenida Maturín con Calle La Casona, Parcelas 37 y 38 de la Urbanización Maturín, Municipio Sucre del Estado Miranda, para una Asamblea General Extraordinaria, que se llevaría a efecto el 4 de Diciembre de 2008, a las 7:00 p.m. Este documento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, carece de valor probatorio por cuanto es un instrumento privado que emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, y al no ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es desechado por este Tribunal Superior, y así se declara. 4) Comunicación de fecha 28 de Octubre de 2008, suscrita por la Gerencia de Negocios de la Agencia de Santa Teresa del Tuy del Banco de Venezuela, y dirigida a la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, en los siguientes términos: “De acuerdo a Solicitud de Crédito Hipotecario realizado por usted, agradecemos se sirva enviar a la mayor brevedad posible para dar respuesta al mismo, los siguientes recaudos faltantes: Opción a Compra Venta con una Vigencia de 90 días y 30 días de prorroga.” Este documento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, y aun cuando es instrumento privado que emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, y que debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento, del mismo se desprende que la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, se encontraba realizado los trámites para la adquisición de un Crédito Hipotecario, y se le exigió un documento de opción de compra venta con vigencia de 90 días y 30 días de prorroga, lo que evidencia la intención de la demandada reconviniente para cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato celebrado con la accionante reconvenida, y así se decide. 5) Documento cursante al folio ciento diecinueve (119) del expediente, en el cual se lee: “DOCUMENTOS DE PROPIEDAD DEL TERRENO. PERMISO DE HABITABILIDAD (DUDOSO) PORQUE DICE CONSTANCIA DE RECEPCION DE LA CERTIFICACION DE TERMINACION DE LA OBRA DE FECHA 12/08/2008. FICHA CATASTRAL DEL 03/09/2008 (TIPO DE TRAMITACION: ACTUALIZACION). CERTIFICADO DE SOLVENCIA DEL 31/12/2007.” Este instrumento no esta dirigido a ninguna persona y carece de firma y sello, y aun cuando no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, este Tribunal Superior no le otorga valor probatorio alguno conforme a lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, y así se declara. 6) Notificación Judicial practicada por la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual el día 26 de Febrero de 2009, la ciudadana ANAYARITH GALAVIS LANZ puso en conocimiento a la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L. 2707, C.A., que sobre la obligación de pago por ella asumida en el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado con esa empresa sobre el inmueble de marras, le obliga a indicarle el pago que debe efectuar para el momento de la protocolización; que el monto exacto a pagar en la referida protocolización incluye la cuota extraordinaria por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el saldo pendiente de pago, el cual no le ha sido indicado por aquella, sino que en violación al contrato celebrado, pretenden efectuar un cobro superior al pactado; que no ha recibido ninguna clase de notificación respecto del Permiso de Habitabilidad y Variables Urbanas, como tampoco se le ha indicado que se cumplió con la publicación del aviso de prensa en un diario de esta localidad, haciendo saber el otorgamiento de los permisos antes señalados para el momento de la protocolización del inmueble y que ella ha dado cumplimiento a todas las obligaciones que asumió en el contrato celebrado, salvo que por no habérsele suministrado el monto de la cuota extraordinaria por concepto de Índices de Precios al Consumidor (IPC) y el saldo del precio pendiente de pago y dada la negativa de la Empresa a hacerlo, en reiteradas oportunidades se ha dirigido a aquella en procura que le suministren esos montos; que no obstante ello, en su poder reposan los recibos que señalan el concepto de por adelantado de protocolización de documento, que ha venido pagando a la Administradora Obelisco, C.A., los recibos correspondientes a las cuotas de condominio y que le concede a esa Empresa un plazo improrrogable de cinco (5) días hábiles a partir de la fecha en que se le ponga en conocimiento de ello a fin que den cumplimiento a las obligaciones asumidas de otorgarle el documento y que tiene en su poder el dinero en efectivo, en moneda de curso legal o cheque de gerencia, necesario para efectuar el pago inmediato del saldo restante más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) al momento de la protocolización, entre otras determinaciones. Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal de Alzada a tenor de lo establecido en los artículos 12, 429, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, y así se decide. 7) Gaceta Oficial de fecha 10 de Noviembre de 2008, cursante a los folios ciento veinticuatro (124) al ciento veinticinco (125) del expediente, en la cual consta como hecho público y notorio la Resolución Nº 98, del 5 de Noviembre de 2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, donde en su artículo 2, se resolvió que en ningún caso operará el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento, después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta. Este documento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y así se declara. 8) Copia simple de cheque de fecha 16 de Febrero de 2009 y depósito elaborados a nombre de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. Estos instrumentos fueron librados por la parte demandada reconviniente a favor de un tercero, pero de los mismos se evidencia que el depósito no está validado por el banco, y en tal sentido no se evidencia se haya realizado pago alguno, por lo que este Tribunal de Alzada no le otorga valor probatorio, y así se decide. Analizado el acervo probatorio procede este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos: La representación judicial de la parte actora reconvenida demanda la Resolución de una Convención Preparatoria de Compra Venta, y a tal efecto, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente alegó que se trata de una Opción de Compra Venta. En este sentido es oportuno señalar que el contrato de opción se define como aquel convenio por el que una parte concede la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato. En el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compra venta, se concede a una de las partes la opción de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en un momento anterior a esa celebración. Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1.451. Aplicado al contrato de opción de opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la ejercite en el plazo establecido. Nos encontramos con una compra venta perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes. Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compra venta, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la celebración o no de esa compra venta. Se trata pues de un pre contrato. En este sentido, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los siguientes: a) La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compra venta; b) El plazo en el que debe ejercitarse la opción, y c) La cosa objeto de compra y el precio de la misma. De manera pues, junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico, estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la opción. Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo, objeto y precio de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato consensual y unilateral. Si embargo, muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer las obligaciones para ambas partes, configura la opción como un contrato bilateral. Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las partes: 1) El concedente de la opción, mientras el beneficiario optante no la ejercita, está obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir el beneficiario optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado. Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compra venta de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara, el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de esa venta, 2) Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. Es importante destacar, que el ejercicio de la opción deberá ponerse en conocimiento del concedente dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el artículo 1262.2 del Código Civil, es decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo concedido para el ejercicio de la misma. En este orden de ideas, consideramos delinear la figura contractual de lo que se entiende por opción de compra venta, ya que del concepto que se tenga de la misma, va a depender la solución que le demos a la presente controversia. Por lo tanto, la palabra “opción” denota la posibilidad para el optante u opcionante de escoger libremente entre dos o más alternativas posibles, el Diccionario Larouse de 1996, entre sus acepciones, dice que opción es “la facultad de elegir”. Si opción es la facultad de elegir, ello significa que el optante –que sería el futuro comprador en el contrato posterior – tiene libertad de escoger si compra o no. Si el futuro comprador viniera obligado a comprar, no estaríamos frente a una opción sino frente a un contrato preliminar de compra venta donde las partes se comprometen mutuamente a celebrar otro contrato posterior, esto es, estaríamos frente a un contrato cuyo objeto es una obligación de hacer (artículo 1.266 del Código Civil), es decir, realizar una actividad que sería celebrar un contrato de compra venta. Un contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato. De manera pues, la opción, por el contrario no tiene por objeto inmediato celebrar otro contrato, sino que su objeto inmediato es una oferta irrevocable de venta, del vendedor promitente, por un determinado lapso de tiempo; oferta que si es aceptada por el comprador, dentro del tiempo estipulado, perfecciona ipso jure el contrato ulterior, sin necesidad de nuevos consentimientos, a diferencia de los contratos preliminares, que sí requieren, para su cumplimiento, que las partes se vuelvan a reunir para celebrar el contrato prometido. En este sentido, todo contrato requiere la manifestación de dos voluntades, usualmente una parte hace una oferta y la otra la acepta. Cuando esas dos voluntades se reúnen en el tiempo, se puede decir que el negocio se forma, se perfecciona (artículo 1.137 del Código Civil). Ahora bien, lo que puede venir después, es la documentación, como requisito de forma, de ese contrato ya formado y el cumplimiento de ciertos requisitos de publicidad de ese negocio ya formado, para que tenga valor frente a terceros registrales, principalmente cuando se trata de bienes inmuebles (artículo 1.924 del Código Civil). En realidad, el contrato de opción no es otra cosa que asegurar, manteniéndolo por un determinado lapso de tiempo, el consentimiento del vendedor, a través de una oferta irrevocable; por ello decimos, que el objeto inmediato de la misma es una oferta irrevocable del vendedor, que si fue aceptada por el comprador en el lapso de tiempo estipulado, perfecciona el contrato ofrecido, sin más condiciones. En este orden de ideas, analizado el documento privado suscrito por partes en fecha 20 de Septiembre de 2006, observa este Tribunal Superior que el mismo se refiere a una relación contractual de voluntades, donde una de las partes comprometió a vender el inmueble de marras, y la otra, a comprar, por el precio y condiciones pactados en la opción, de manera pues, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se esta en presencia de un Contrato de Opción de Compra Venta, y así lo deja establecido este Juzgador de Alzada. De manera pues, de lo alegado y probado por las partes conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal de Alzada encuentra que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta privado suscrito por las partes, en fecha 29 de Septiembre de 2006, producido a los autos por la parte actora, siendo apreciado y valorado por este Juzgador, y el cual sirve de fundamento a la acción, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en ese contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional y vigencia; y que la demandada entregó a la parte actora la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 135.701.835,00) hoy equivalentes a CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 135.701,83) de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Cuarta del Contrato. De manera pues, este Tribunal Superior encuentra que la Acción de Resolución constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya. La resolución, es pues, la terminación de un contrato bilateral, como es, el contrato de opción de compra venta, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, regulada en el artículo 1.167 del Código Civil. A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico. El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, expresa: “Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167) Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario citado, también se señala que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas. Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137: “Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte. El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta. Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato. (omissis)” De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta. Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa: “Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.- Causa lícita”. La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico. Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. En tal virtud al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. De manera pues, alega la parte accionante reconvenida que la ciudadana ANAYARITH GALAVIS, incumplió con las condiciones contractuales pactadas en el contrato de opción de compra venta. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada reconviniente negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representada, por las razones que constan en el escrito de contestación a la demanda. Ahora bien, en las Cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta, Novena, Décima y Décima Cuarta establecen que: “TERCERA: El precio estimado del inmueble será de TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 339.254.586,00), dicho precio estimado se ajustará mensualmente sobre el saldo deudor y en la misma variación porcentual del Indice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela. La diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta, producto de dicho ajuste de precio se acumulará y se cancelará como una cuota extraordinaria al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.” “CUARTA: EL FUTURO ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume en este acto, se obliga a cancelar el precio de venta del inmueble pactado de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 135.701.835,00) por concepto de la cuota inicial, pagaderos así: A) La cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00) los pagará en la oportunidad de la firma de este contrato. B) El saldo de la cuota inicial, o sea la cantidad de CIENTO NUEVE MILLONES SETECIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 109.701.835,00), será cancelado de acuerdo al plan de pagos que se detalla a continuación: Dieciocho (18) cuotas mensuales, la primera de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 10.375.630,00), pagadera el día 29 de Octubre de 2006 y Diecisiete (17) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 2.450.172,00), pagaderas a partir del día 29 de Noviembre de 2006, y Tres (3) cuotas semestrales de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 19.224.427,00), pagadera la primera el día 29 de Marzo de 2007, la segunda el día 29 de Septiembre de 2007 y la tercera el día 29 de Marzo de 2008. Las cantidades de dinero recibidas serán imputadas al precio definitivo de venta. El saldo del precio estimado para la venta, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 203.552.751,00), más la cuota extraordinaria producto del ajuste del Indice de Precios al Consumidor (IPC), y lo cancelará EL FUTURO ADQUIRIENTE, en la oportunidad de Protocolizar el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público Correspondiente. La falta de pago de dos cuotas sucesivas o alternadas se considerará incumplimiento por parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE, dará derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETAROA a rescindir unilateralmente el Contrato, y se procederá según lo estipulado en la Cláusula Novena. Los pagos deberán hacerse únicamente en cheques a nombre de INVERSIONES P.L. 2707, C.A. y nunca emitir cheques a nombre de terceras personas. La compañía propietaria no reconocerá pagos hechos de manera diferente a lo aquí expresado.” (Subrayado de este Tribunal Superior) “QUINTA: La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta, a EL FUTURO ADQUIRIENTE, de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Lucena, Piso 5, Apartamento 50, Urbanización Chacao, Distrito Capital, Caracas, Teléfono 0212-261.63.63, 0412-955.38.64, 0212-258.16.14, o se notifique mediante aviso de prensa en un diario local, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. Para el momento de la protocolización deberá estar cancelado el monto del apartamento. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado termino de treinta (30) días, trascurrido el cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con EL FUTURO ADQUIRIENTE pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Cláusula Novena.” (Subrayado de este Tribunal Superior) “NOVENA: El incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas de este Contrato o bien ante la eventualidad de que no pudiese realizarse la operación de compra-venta por cualquier causa imputable a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, no tendrá vigencia la presente opción y EL FUTURO ADQUIRIENTE podrán exigir el dinero entregado hasta la fecha en que le sea comunicado por telegrama la dirección mencionada en la cláusula quinta, y el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas de este Contrato, o si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable a EL FUTURO ADQUIRIENTE, este tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del valor fijado para el inmueble en concepto de daños causados a la COMPAÑÍA PROPIETARIA, sin necesidad de probar efectivamente la magnitud o cuantía del mismo y se le devolverá el dinero una vez que LA COMPAÑÍA PROPIETARIA celebre con un nuevo oferente la promesa de compra-venta del inmueble antes mencionado y el nuevo oferente la promesa haya entregado a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA un monto equivalente al entregado por EL FUTURO ADQUIRIENTE en virtud del presente contrato, por cuanto las cantidades de dinero entregadas se utilizan en inversiones en la construcción de la obra.” “DECIMA: la demora o negativa de otorgar el crédito, para la adquisición del inmueble por parte de alguna Entidad Crediticia se entiende como causa de rescisión imputable a EL FUTURO ADQUIRIENTE.” “DECIMA CUARTA: Para la elaboración de dicho documento, y para la gestión de crédito, en caso de ser solicitado, EL FUTURO ADQUIRIENTE se obliga a suministrar a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, todos los datos, documentación o solvencias requeridos por escrito y/o telegramas dirigido a la dirección mencionada en la cláusula QUINTA dentro del mismo termino fijado por dicha comunicación. La negativa o demora de esta obligación será entendido como falta grave por parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE y da derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el contrato.” Ahora bien, se evidencia de las Cláusulas del contrato transcritas que ambas partes tenían obligaciones contractuales que cumplir, una de ella era la tramitación del crédito por parte de la accionante para el otorgamiento del mismo por parte de la Institución Bancaria. De manera pues, se desprende de las actas que conforman el presente expediente que el BANCO NACIONAL DE CREDITO le otorgó a la ciudadana ANAYARIT GALAVIS LANZ, un crédito por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00), préstamo que resultaba insuficiente para la adquisición del inmueble, por lo que la demandada se vio en la necesidad de solicitar un nuevo crédito en el Banco de Venezuela, pero está Institución Bancaria le exigió un documento actualizado que estuviese autenticado y que no presentara discrepancia en las cantidades de dinero, ya que el documento privado presentaba un error, ya que en letras establecía una cantidad y en números señalaba otra, lo que dio origen a que la accionada emitiera una comunicación a la demandante solicitándole la entrega de un nuevo contrato de opción de compra venta actualizado, lo cual le fue negado tal como consta de autos. En este sentido, de acuerdo a las Cláusulas transcritas se desprende que la parte accionante estaba en la obligación de tramitar el crédito, y al haberse negado a emitir un nuevo contrato de opción de compra venta con fecha actualizada le cercenó el derecho a la accionada para la obtención del préstamo, por lo que la operación de venta pactada en el convenio no puede efectuarse por causas imputables a la demandante, por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior declarar sin lugar la demanda, y así se deja establecido. En otro orden de ideas, en lo que respecta a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal Superior observa: La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “…, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.” Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció: “…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”. De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar: “…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”. De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando. Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente: Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé: “Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”. De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal. En este sentido, se evidencia de autos, la reconvención no cumple con los requisitos de admisibilidad que establece el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide. Es oportuno señalar a las partes y al Tribunal A quo, que en materia de reconvención no proceden las cuestiones previas y así lo ha establecido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de Marzo de 2012, con ponencia de la Magistrado YOLANDA JAIMES GUERRERO, Expediente Nº 2011-0839. -III- DISPOSITIVA Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA POR EL ABOGADO JOSÉ ANGEL BALZÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 30 de Marzo de 2012 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA EN EL JUICIO PRINCIPAL, opuesta por la apoderada judicial de la demandante reconvenida. TERCERO: SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN alegada por la representación judicial de la demandada reconviniente. CUARTO: SIN LUGAR LA DEMANDA incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de Enero de 2005, bajo el Nº 54, Tomo 1023-A contra la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.065.833. En consecuencia, se condena a la parte accionante reconvenida a dar cumplimiento a la Cláusula Novena del Contrato de Opción de Compra Venta. QUINTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA propuesta por la ciudadana ANAYARIT GUADALUPE GALAVIS LANZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.065.833 contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES P.L.2707, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de Enero de 2005, bajo el Nº 54, Tomo 1023-A. SEXTO: SE REVOCA EL FALLO APELADO sin la imposición de las costas del recurso dada la naturaleza del fallo. Publíquese, Regístrese, Diarícese. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los diez (10) días del mes de Abril de Dos Mil Trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. EL JUEZ, CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA, ABG. NELLY JUSTO En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de al tarde (2:45 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado. LA SECRETARIA, ABG. NELLY JUSTO Exp. Nº 8805 CDA/NBJ/Damaris