Fue asignado a este Juzgado el libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por el ciudadano LUIS LEAÑEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad números V- 1.962.611, asistido por los abogados José Ángel Balzan y José Ángel Balzan Pérez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el los números 7950 y 67.174, en carácter de arrendador; contra la sociedad mercantil 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 4, Tomo 80-A Sgdo., el 7 de agosto de 1992, en carácter de arrendataria.
El (29) de marzo de 2012, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, en la persona de cualquiera de sus Directores, ciudadanos HERMAN LAMEDA y RAUL CHAMORRO, titulares de la Cédula de Identidad Nº V- 4.823.319 y V- 4.587.681, para que comparecieran a contestarla al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El alguacil se trasladó a la dirección del inmueble arrendado y no consiguió a los representantes de la demandada, pero fue atendido por el ciudadano identificado como Humberto Machado, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.674.841, quien le informó que el ciudadano RAÚL CHAMORRO tenía años sin ir a esa oficina y HERNÁN LAMEDA la visita esporádicamente, en horas de la noche. Por solicitud de la parte actora, este Juzgado acordó librar carteles de citación, de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consideró que había sido debidamente agotada la citación personal.
El 9 de agosto de 2012, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que fijó en la puerta del inmueble el cartel librado y que igualmente se encontraban cumplidas todas las formalidades previstas legalmente en el artículo 223 eiusdem.
Transcurrido el lapso de comparecencia sin que cualquier representante de la demandada acudiera al procedimiento, uno de los apoderados judiciales de la parte actora solicitó que se le designara defensor judicial. En base a ello, el 17 de octubre de 2012, fue designada como Defensora Judicial de la parte demandada la abogada Ana Raquel Rodríguez Carnevali, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 25.421, quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley. Posteriormente fue ordenada su citación mediante auto dictado el 14 de enero de 2013, este Juzgado ordenó su citación. La parte actora realizó las diligencias tendientes a lograr la citación de la defensora judicial, cuya compulsa fue librada el 1º de febrero de 2013.
El 19 de febrero de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente, de haber practicado la citación de la defensora judicial el día anterior y consignó recibo de citación, firmado en original por la indicada defensora. Estando en la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la defensora judicial designada presentó el escrito de contestación, en el que promovió la falta de cualidad de la parte actora, promovió cuestiones previas y contestó al fondo. Igualmente anexó un ejemplar del telegrama que afirmó envió a la demandada, con sello húmedo original del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, del 6 de diciembre de 2012.
Posteriormente, encontrándose la causa en el estado de promoción y evacuación de pruebas, la defensora judicial presentó escrito de promoción de pruebas documentales, admitidas por este Juzgado por auto dictado el 4 de marzo de 2013. Estando ya la causa en estado de dictar sentencia, compareció el abogado José Ángel Balzan, apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de contradicción de la contestación y consignó en copia simple prueba documental, los cuales no serán tomados en consideración por este Juzgado, toda vez que fueron extemporáneamente presentados.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA:
La defensora judicial de la demandada alegó la falta de cualidad o de interés del actor para proponer la acción de resolución de contrato de arrendamiento para obligar a su defendida al pago de las cuotas de condominio, según la cláusula novena del contrato de arrendamiento. Que es a la Junta de Condominio o a la Administradora del Centro Profesional Plaza Venezuela, quien tiene la cualidad para “exigir el incumplimiento” del contrato, dado que la cláusula novena del referido contrato de arrendamiento es contraria a las normas que rigen la propiedad horizontal. Que si bien es cierto que la arrendataria se comprometió al pago del condominio, dichos pagos no deben ser realizados al propietario del inmueble sino a la Junta de Condominio o en todo caso a un Administrador.
Que en todo caso el actor puede demandar el incumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento y obtener una indemnización por daños y perjuicios, pero no el cobro de cuotas de condominio.
Al respecto, este Juzgado observa que la demanda fue interpuesta por el ciudadano LUIS LEAÑEZ LUGO, como arrendador, carácter éste que no fue cuestionado al interponer la falta de cualidad, sino que más bien fue admitido al reconocer el contrato de arrendamiento. Considera este Juzgado que lo alegado por la defensora judicial está íntimamente ligado al mérito de la causa, en cuyo conocimiento habrá de establecerse si es procedente o no condenar a la demandada a pagar la cantidad de dinero solicitada por concepto de deuda de condominio. En razón a ello, este Juzgado declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada.
DE LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA POR LA DEMANDADA:
La defensora judicial de la sociedad mercantil demandada, promovió la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que ciertamente el actor señaló la ubicación del inmueble, pero no se evidencia la indicación de los linderos ni los datos de registro del inmueble; por lo que el libelo de demanda adolece del requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto este Juzgado declara que la indicada cuestión previa está prevista para controlar que el demandado sepa plenamente cuál es el bien por el cual está siendo demandado y dar una adecuada contestación y que en caso de una eventual ejecución de la sentencia, sea ejecutada sobre ese determinado bien y no sobre otro que esté en la misma dirección y tienda a ser confundido con uno colindante.
Aun cuando el ordinal 4º del artículo 340exige expresar su situación y linderos, éstos últimos pueden omitirse, sin que ello implique necesariamente la declaratoria de procedencia de la cuestión previa, pues normalmente no son indispensables para individualizar y ubicar un apartamento o casa y menos cuando en el contrato que vincula a las partes sobre el inmueble, no fue identificado de esa forma o si fue acompañado con el libelo el documento de propiedad donde esté plenamente identificado el inmueble. Los linderos sí serán necesarios en caso de tratarse de varios inmuebles que no puedan individualizarse con los datos que hayan sido aportados, como es el caso de lotes de terreno o parcelas.
Dicha situación no se presenta en este caso, en que la identificación aportada del inmueble constituido por la oficina 108, repetida por la defensora judicial al promover la cuestión previa, es suficiente para que el demandado sepa cuál es el bien inmueble por el cual fue demandado. En razón a ello, este Juzgado declara que es IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO:
En el libelo, el ciudadano LUIS LEAÑEZ LUGO afirmó que se evidencia del documento que acompaña marcado “A”, que entre él y la sociedad mercantil 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A., representada por sus directores HERMANN LAMEDA y RAÚL CHAMORRO, titulares de la Cédula de Identidad números V- 4.823.319 y V- 4.587.681, celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, identificado como oficina 108, situada en el piso 8 del edificio Centro Profesional Plaza Venezuela, situado en la avenida Bogotá, urbanización Los Caobos, Caracas, Distrito Capital, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 18 de enero de 2002, bajo el Nº 41, Tomo 02.
Que de conformidad con las cláusulas segunda y tercera, se estableció para el primer año un canon de arrendamiento de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy (Bs. 1.000,00), que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco primeros días de cada mes, pagaderos mediante depósitos hechos en la cuenta Nº 0108-0044-00-0100084074, del Banco Provincial, a nombre del arrendador; y que la duración es de un año fijo, a partir del 1º de febrero de 2002.
Que en la cláusula novena se convino que sería por exclusiva cuenta del arrendatario, todo lo relativo al pago del condominio, servicio y suministro de fuerza eléctrica, aseo urbano, teléfonos, gas y exceso de agua, así como cualquier otro servicio público que necesitare el inmueble o el inquilino, sin tener el arrendador responsabilidad alguna por tales conceptos, así como tampoco por falta o ausencia de los mismos, obligándose el arrendatario a presentar al arrendador los recibos de solvencia de condominio, luz, teléfono y aseo urbano, a la terminación del contrato.
Que en la cláusula décima tercera fue convenido que la falta de pago de una (1) mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento, se resolvería de pleno derecho y la pérdida del arrendatario del beneficio del plazo, pudiendo el arrendador o quien sus derechos representase, recurrir a la vía judicial para la desocupación del inmueble, siendo por cuanta del arrendatario todos los gastos judiciales, extrajudiciales y honorarios de abogados a que hubiere lugar en todos los casos que por retardo, por falta absoluta de los pagos o por incumplimiento de cualquiera obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.
Que es el caso que la empresa 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A., le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2005 hasta febrero de 2012, que suman ochenta y seis (86) meses vencidos y no pagados de los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato, que a razón de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) y también adeuda hasta el 31 de diciembre de 2011, la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 57.700,92), correspondiente a las cuotas de condominio de la oficina 108, conforme se evidencia del estado de cuanta a cobrar al 31/12/2011, que acompaña marcada “B” y “C”, en original, expedidas por el condominio del edificio Centro Profesional Plaza Venezuela. Que ambas cantidades totalizan la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 143.700,92), incumpliendo así las cláusulas novena y décima primera del contrato de arrendamiento y por ende, se encuentra facultado para reclamar sus derechos por vía judicial.
Que en mérito de las razones de hecho y de derecho esgrimidas, ocurre ante este tribunal a demandar a la empresa 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento antes identificado, celebrado entre las partes, y como consecuencia de ello, la desocupación inmediata del inmueble arrendado; SEGUNDO: Que subsidiariamente la demanda para que convenga en pagarle sin plazo alguno la suma de ciento cuarenta y tres mil setecientos bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 143.700,92), que le adeuda por concepto de los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio antes referidas; TERCERO: En pagar los cánones de arrendamiento que sigan venciéndose hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado; CUARTO: En pagar las cuotas de condominio que sigan venciéndose a partir del mes de enero de 2012 hasta la total y definitiva entrega del local arrendado, incluyendo los intereses que genere esa obligación de condominio morosa e insoluta; QUINTO: En pagar las costas procesales.
Al contestar al fondo de la demanda, la defensora judicial de la demandada señaló que negaba, rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos esgrimidos e infundado el derecho que la sustenta.
Continuó señalando que negaba que su defendida deba resolver el contrato de arrendamiento indicado y desocupar la oficina 108, por incumplimiento de la cláusula novena del contrato, que establece el pago de las cuotas de condominio. Que en ese sentido a su representada no le corresponde, por norma expresa contenida en la Ley especial, la obligación de pagar cuotas de condominio. Citó el contenido del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, señalando además que esa obligación es del propietario.
Que el actor aduce que el contrato de arrendamiento tuvo por objeto un inmueble de su propiedad, pero no consta en el expediente documento alguno que pruebe ese hecho y no consta autorización alguna de la Junta de Condominio para presentar la presente demanda y que por lo tanto su representada no tiene obligación respecto al pago de las cuotas de condominio.
Negó que su defendida deba resolver el contrato de arrendamiento, en virtud de la cláusula décima primera del contrato, por la deuda alegada. Que el actor explana claramente que el contrato tiene un término fijo de un año, contado a partir del 1º de febrero de 2003. Citó el contenido de la cláusula tercera del contrato, agregando que a la luz de dicha cláusula se ve con claridad que la intención del arrendador no estuvo enmarcada en prorrogar el contrato de arrendamiento, que no consta en autos manifestación alguna, operando de esa manera la tácita reconducción, establecida en el artículo 1600 del Código Civil.
Agregó que habiéndose convertido el contrato a tiempo indeterminado no debió accionarse la resolución del contrato, sino la acción de desalojo contenida en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó que fuese inadmitida la demanda por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago.
Con relación a esta última solicitud este Juzgado considera que es innecesario entrar a determinar si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, pues independientemente de su naturaleza en cuanto a la duración, no existe prohibición legal de admitir cualquiera de las dos (2) acciones indicadas. Bien pudo demandar la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento, como lo hizo en este caso, o el desalojo. En consecuencia, no es procedente en derecho la solicitud de inadmisión de la demanda interpuesta.
Ahora bien, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento fue fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento y de las cuotas de condominio, obligaciones contenidas en las cláusulas segunda y novena del contrato de arrendamiento aludido.
En principio, la defensora judicial negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. No obstante ello, de los subsiguientes alegatos, se evidencia que admitió la relación arrendaticia alegada, haciendo valer a favor de su defendido las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento consignado en copia certificada por la parte actora, reconoció dicho contrato. En consecuencia, este Juzgado debe apreciar con valor de plena prueba los hechos y declaraciones contenidos en el contrato de arrendamiento.
En este sentido se observa que el contrato fue celebrado entre el ciudadano LUIS MANUEL LEAÑEZ LUGO, como arrendador y la sociedad mercantil 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A., como arrendataria. En la cláusula primera establecieron lo siguiente: “El Arrendador otorga en arrendamiento a El Arrendatario un inmueble de su propiedad, situado en la Avenida Bogotá, Edificio Centro Profesional Plaza Venezuela, Urbanización Los Caobos, Caracas, Distrito Capital”.
Este Juzgado observa que en la indicada cláusula no fue identificado el local u oficina objeto del contrato. Sin embargo, la parte actora afirmó en el libelo que se trataba de la oficina 108, hecho éste que no fue controvertido expresamente por la defensora judicial designada, sino que más bien admitió que se trataba de esa oficina, pues al promover la cuestión previa de defecto de forma solo cuestionó la falta de indicación de los linderos. En razón a ello, adminiculado a lo que consta en el contrato, este Juzgado establece como un hecho admitido que el bien objeto del arrendamiento es la oficina 108, ubicada en el piso 8 del Edificio Centro Profesional Plaza Venezuela, situado en la Avenida Bogotá de la urbanización Los Caobos, Caracas, Distrito Capital.
Igualmente en la cláusula segunda, señalada como incumplida, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) para ser pagado por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco primeros días de cada mes, en la cuenta antes indicada del Banco Provincial, a nombre del arrendador; y en la cláusula novena, las partes acordaron lo siguiente: “Será por exclusiva cuenta de El arrendatario, todo lo relativo al pago del condominio, servicio y suministro de fuerza eléctrica y aseo urbano, teléfonos, gas y exceso de agua, así como cualquier otro servicio público que necesite el inmueble arrendado o el inquilino del mismo, sin tener El Arrendador responsabilidad alguna por tales conceptos, así como tampoco por fallas o ausencias de los mismos.”….

Se evidencia así que aparte de la obligación principal de pagar el canon de arrendamiento en la forma pactada, también la inquilina se obligó a pagar el condominio. Esta última obligación no es contraria a derecho, pues si bien es cierto que el propietario del inmueble es quien responde por los gastos comunes ante la comunidad de propietarios, en este caso el arrendatario se comprometió ante su arrendador a correr con dichos gastos, es decir que si él no cumpliera con esa obligación, sería menester revisar las cláusulas contractuales para verificar si el arrendador está facultado para accionar la resolución del contrato de arrendamiento. En todo caso, en primer lugar corresponde a este Juzgado resolver la controversia planteada en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Al respecto se observa que la defensora judicial del demandado se limitó a negar en forma genérica la demanda, además de los otros señalamientos ya explanados, sin referirse expresamente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Para controvertir el hecho afirmado por la parte actora, no basta una negativa genérica de la demanda, pues correspondía a la demandada exponer los hechos por los cuales negaba que fuese cierto lo alegado en el libelo, ya fuese alegando y probando el pago de los cánones de arrendamiento señalados como no pagados o cualquier otra excepción procedente en derecho.
En base a ello, este Juzgado debe tener como un hecho cierto que la demandada adeuda los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de enero 2005 a febrero de 2012, que suman ochenta y seis mensualidades de cánones de arrendamiento vencidos a la fecha de interposición de la demanda, y que a razón de (Bs. 1.000,00), por cada mes, ascienden actualmente a la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 86.000,00).
En cuanto a la falta de pago de los recibos de condominio, este Juzgado observa que para probar tal hecho, la parte actora consignó unos recibos de condominio expedidos por CONDOMINIO EDIFICIO CENTRO PROFESIONAL PLAZA VENEZUELA, los cuales fueron impugnados por la parte contraria, por emanar de terceros. En vista de que ese tercero, no fue traído a juicio para ratificar el contenido de los indicados recibos, este Juzgado considera que no son pruebas admisibles en este procedimiento. En consecuencia, se declara que no quedó probado en autos que el inmueble arrendado esté insolvente con el condominio y por ende que la arrendataria haya incumplido con la obligación asumida de pagar por dicho concepto.
Ahora bien, visto que fue establecido que la demandada incumplió con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento, este Juzgado declara que es procedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano LUIS LEAÑEZ LUGO contra la sociedad mercantil 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 18 de enero de 2002, inserto bajo el Nº 41, Tomo 02. Se condena a sociedad mercantil 8 Y ½ PRODUCCIONES, C.A. a entregar a la parte actora, el inmueble identificado como oficina 108, ubicada en el piso 8 del edificio Centro Profesional Plaza Venezuela, situado en la avenida Bogotá, urbanización Los Caobos, Caracas, Distrito Capital.
Con relación a los demás pedimentos realizados por la parte actora, este Juzgado observa que fueron realizados de forma subsidiaria, lo cual ha de entenderse que este Juzgado se pronunciaría sobre su procedencia o no, si no hubiese resultado procedente lo solicitado en el particular primero. En consecuencia, habiendo resultado la procedencia de la resolución del contrato y la consecuente orden de entrega material del inmueble, este Juzgado no se pronunciará sobre lo solicitado en los puntos segundo, tercero y cuarto del petitorio.
Por cuanto la demanda por resolución de contrato de arrendamiento fue declarada con lugar, se condena en costas a la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese. No es necesaria la notificación de la presente decisión, por cuanto es dictada dentro del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los cuatro (04) días del mes de abril de dos mil trece, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,



VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (04-04-2013), y siendo las (3:00) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,





EXPEDIENTE N°: AP31-V-2012-000478.