TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2013-000070

En el juicio por otorgamiento de prórroga legal, intentado por la ciudadana YAJAIRA DÍAZ CARDONA, titular de la cédula de identidad Nº 13.945.256, representada judicialmente por el abogado José Mata, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.489, contra la ciudadana ELSA JOSEFINA DÍAZ DE MEDINA, titular de la cédula de identidad Nº 2.674.796, representada judicialmente por los abogados Emilio Moncada y Belkys Díaz, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.900 y 143.127, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 21 de enero de 2013 y se admitió el 04 de febrero del mismo año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la citada parte actora alegando ser arrendataria, mediante contrato verbal, de tres locales comerciales distinguidos con las letras y número V5, V7 y V9, Mercado Feria de Pequeños Comerciantes, Planta Baja de la segunda terraza, pasillo V, ubicado en la avenida principal de La Urbina, al lado del metro de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, la arrendadora la ha perturbado física y psicológicamente, a los fines de desalojarla sin seguir un proceso legal.
Que no le ha dado recibos de pago de las pensiones de arrendamiento ya que “…las veces que le cancelo lo niega rotundamente, por lo cual me veo en la extrema necesidad de no cancelarle si ella no me entrega el o los recibos”.
Sobre la base de esos argumentos y de acuerdo a lo pautado en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demando a la arrendataria a los fines que le otorgase la prórroga legal de dos (2) años.
El 20 de febrero se hizo presente en el juicio la parte demandada y otorgó poder, por lo que de acuerdo a lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por citada. Oportunamente, el 25 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora y reconvino en la resolución del contrato de arrendamiento.
En efecto, negó de forma genérica los hechos alegados por la parte actora, específicamente que el contrato de arrendamiento fuese verbal, pues alegó la existencia de contratos escritos y a tiempo determinado.
Que suscribieron un primer contrato por los locales arriba indicados por un año a partir del 01 de mayo de 2008, a su vencimiento, otro desde el 30 de mayo de 2009 hasta el 30 de mayo de 2010, a su término, otro desde el 28 de mayo de 2010 y por instrumento privado del 30 de mayo de 2011, suscribieron un cuarto contrato por un lapso de duración desde el 30 de mayo de 2011 hasta el 30 de mayo de 2012.
Que el 31 de julio de 2012, consintieron un nuevo contrato sobre los mismos locales con vigencia desde el 01 de junio de 2012 hasta el 01 de febrero de 2013, pero con una pensión de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250) mensuales, que aunque las partes denominaron como acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento no fue más que un nuevo contrato.
Sin embargo, alegó que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 así como enero de 2013, a razón de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250) mensuales, para un total de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs. 19.500), por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la actora no tiene derecho a la prórroga legal. Además, alegó que la parte actora confesó espontáneamente sobre la falta de pago alegada como fundamento de la pretensión.
Conforme a lo previsto en el artículo 1167 en concordancia con lo pautado en el artículo 1592 del Código Civil, reconvino a la actora a los fines que convenga o sea condenada en la resolución de los contratos por falta de pago de las pensiones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 así como enero de 2013, a razón de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250) mensuales, para un total de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs. 19.500) y entregarlos libre de bienes y personas así como al pago de la precitada suma de dinero por concepto de daños por las pensiones insolutas e igualmente al pago de los meses subsiguientes al mes de enero de 2013, hasta la entrega de los locales comerciales y por último al pago de las costas.
El valor de la demanda la estimó en la suma de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs. 19.500).
SEGUNDO
De acuerdo a ello, debe analizarse si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo determinado, siendo éste el último caso, si la arrendataria tiene o no derecho a la prórroga legal o si por el contrario, prospera la reconvención propuesta por la parte demandada, relativa a la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de pensiones arrendaticias.
En este sentido, la parte actora a los fines de probar que se trata de un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado y no verbis como lo señaló la actora, aportó cinco instrumentos autenticados relativos a contratos de arrendamientos pactados entre las partes sobre los locales comerciales arriba identificados. De los primeros cuatro instrumentos se aprecia que la relación arrendaticia se inició el 21 de mayo de 2008, por un año fijo, luego se renovó por otro año fijo a partir del 30 de mayo de 2009 hasta el 30 de mayo de 2010, luego por otro año fijo desde el 30 de mayo de 2010 hasta el 30 de mayo de 2011 y en el último de los citados instrumentos, contrato por un año fijo desde el 30 de mayo de 2011 hasta el 30 de mayo de 2012.
Sin embargo, en el último de los instrumentos indicados, autenticado el 31 de julio de 2012, se aprecia que las mismas partes convinieron “…en realizar una prórroga de entrega, dando por terminado el contrato celebrado entre las partes en fecha 30 de mayo de 2011, sobre tres (3) locales comerciales, distinguidos con la letra y número: V5, V7 y V9…”. Y que la misma comenzaría desde el 01 de junio de 2012 hasta el 01 de febrero de 2013, por la pensión de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250) mensuales para el lapso acordado. Todos estos instrumentos se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados y en consecuencia merecen fe sus contenidos.
Asimismo, la parte demandada reconvincente, aportó copia simple de instrumento registrado el 07 de abril de 2005, que merece fe su contenido por no haber sido impugnado, sobre la propiedad de la actora de los locales objeto material de la pretensión, por haberlos adquirido mediante contrato de compra venta.
En tal sentido, habiéndose iniciado la relación arrendaticia el 30 de mayo de 2008 y finalizado el 01 de febrero de 2013, siempre a tiempo determinado, una vez ocurrido este último vencimiento, correspondía una prórroga legal máximo de un (1) año, a tenor de lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber permanecido por más de un año pero menor a cinco, esto es que dicha prórroga, de darse, finalizaría el 01 de febrero de 2014.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 40 eiusdem, si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Esto es que, a los fines de que prospere la pretensión de la actora, debe alegar haber cumplido con sus obligaciones como arrendataria, de lo contrario perdería ese beneficio.
En efecto, una de las defensas de la parte demandada y fundamento de su reconvención es que la arrendataria dejó de pagar las pensiones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 así como enero de 2013. Ante este hecho alegado, la parte actora reconvenida debió cumplir con su carga de probar el pago o cualquier hecho extintivo de dicha obligación y no lo hizo.
Por el contrario, habiéndose admitido la reconvención propuesta el 26 de febrero de 2013, la actora reconvenida debió contestarla al segundo día de despacho y no lo hizo, por lo que se tiene como contumaz y por ello uno de los requisitos previstos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 887 eiusdem, a los fines que opere la confesión ficta.
Tampoco cumplió con su carga de aportar alguna prueba que le favorezca al permitir enervar los hechos afirmados por la demandada reconvincente, por lo que opera el segundo requisitos a los fines de dicha institución.
Y respecto al tercer requisito, esto es, que la petición no sea contraria a derechos, se tiene que la resolución solicitada lejos de ser contraria a derecho, se encuentra amparada legalmente en este tipo de contratos bilaterales, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, al indicar que una de las partes puede solicitar la resolución del contrato si la otra parte no cumple con sus obligaciones a lo cual puede adicionar los daños y perjuicios si los hubiere.
En tal sentido, además que la parte actora reconvenida no tiene derecho a la prórroga legal en este caso, donde se probó la existencia de un contrato escrito a tiempo determinado, por no encontrarse solvente respecto al pago de las pensiones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 así como enero de 2013, resulta además confesa en la pretensión reconvencional propuesta por la arrendadora reconviniente, consistente en la resolución del contrato propuesta, ser contumaz, no probar algo que le favoreciera y que dicha pretensión no es contraria a derecho.
Además, es de recordar que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. Específicamente, en estos contratos de arrendamiento, el artículo 1592 eiusdem, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente su resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Daños y perjuicios que en este caso, resultan de las pensiones insolutas alegadas así como la de los meses de febrero y marzo de 2013.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de otorgamiento de prórroga legal, intentado por la ciudadana YAJAIRA DÍAZ CARDONA contra la ciudadana ELSA JOSEFINA DÍAZ DE MEDINA. SEGUNDO: La CONFESION FICTA de la parte demandante reconvenida. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de resolución del contrato intentado por la parte demandada reconviniente contra la actora reconvenida. En consecuencia, Se RESUELVE el contrato de arrendamiento pactado entre las partes, autenticado el 31 de julio de 2012. Asimismo, se CONDENA a la parte actora reconvenida a entregar a la accionada reconviniente, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por de tres locales comerciales distinguidos con las letra y números V5, V7 y V9, Mercado Feria de Pequeños Comerciantes, Planta Baja de la segunda terraza, pasillo V, ubicado en la avenida principal de La Urbina, al lado del metro de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte actora reconvenida a pagar a la accionada reconviniente a pagar a la accionada reconvenida la suma veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000), por concepto de las pensiones insolutas de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 así como enero, febrero y marzo de 2013, a razón de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250) mensuales, en concepto de daños y perjuicios. QUINTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandante reconvenida a pagarle a la accionada reconvincente la suma de dinero que resulte de la corrección monetaria sobre la suma de dinero antes indicada en el punto anterior, de acuerdo al índice de precio al consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, calculado desde el 21 de enero de 2013 hasta la fecha de hoy, de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora reconvenida por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de abril de 2013. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 2:50 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ