REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintitrés de abril de dos mil trece 203º y 154º ASUNTO Nº AP31-V-2010-004345. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Resolución contrato de arrendamiento. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos LUIDINA RODRIGUEZ de GUILLEN y REINALDO GUILLEN RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-6.244.895 y V-13.494.735 respectivamente. Representados en la causa por la ciudadana Maryluz Guillen Rodríguez, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.557.841, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Mérida, en fecha 27 de Julio del año 2005, anotado bajo el Nº 03, Tomo 53 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 06 y 07 del expediente; representada a su vez por los abogados José S. Padrón y Alirio Agustín Rendón, venezolano, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 39.557 y 9.879 respectivamente, conforme a poder apud acta otorgado en fecha 22 de Noviembre de 2010 y cursante a los folios 43 y 44 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano OSWER ALEXANDER LISCANO GARCES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-13.362.433. Representados en la causa por los abogados Carlos Peña Issa, Enrique Peña Rodrigo y Carolina Basalo Silva, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 5.062, 66.530 y 68.106 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Muni8cipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de Marzo de 2011, anotado bajo el Nº 28, tomo 42 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 76 al 77 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoaran los ciudadanos LUIDINA RODRIGUEZ de GUILLEN y REINALDO GUILLEN RODRIGUEZ, representados en la causa por la ciudadana Maryluz Guillen Rodríguez, en contra del ciudadano OSWER ALEXANDER LISCANO GARCES, todos plenamente identificados en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 08 de Noviembre de 2010, la parte actora incoó pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en contra de su arrendatario, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 10 de Septiembre de 2003, celebraron con el arrendatario hoy demandado, contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble ubicado en la Calle La Línea, zona 2, casa Nº 10, de la Planta Baja, Los Flores de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. 2.- Que el canon de arrendamiento se convino en la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00 Bs.) mensuales, equivalentes en la actualidad en razón de la conversión monetaria, en la suma de doscientos cincuenta bolívares fuertes (250,00 Bs.) mensuales. 3.- Que la duración del contrato se fijó de un (01) año, contado a partir del día 10 de Septiembre del año 2003, prorrogable por lapsos iguales única y exclusivamente por manifestación expresa hecha de la voluntad de los arrendadores. 4.- Que el uso del inmueble se convino en un uso exclusivo de vivienda. 5.- Que conforme a la inspección efectuada en fecha 13 de Agosto de 2010 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, correspondiente a la solicitud Nº AP31-S-2010-005339, se dejó constancia del estado de deterioro y falta de conservación del inmueble arrendado; razón esta por la cual y ante el incumplimiento a la pactado contractualmente en cuanto a la conservación del inmueble arrendado; procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: A.- La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 10 de Septiembre de 2003, el cual tuvo por objeto el bien inmueble ubicado en la Calle La Línea, zona 2, casa Nº 10, de la Planta Baja, Los Flores de Catia, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. 6.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas sexta y undécima del contrato de arrendamiento, estimándola en la suma de ocho mil bolívares fuertes (8.000,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 07 de Abril de 2011, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo: 1.- Alegó la nulidad del auto de admisión de la pretensión, por infringir normas de orden público, al incluirse como co-demandante a la apoderada judicial de los actores, lo que le generaría un estado de indefensión. 2.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la pretensión propuesta, toda vez que la relación arrendaticia existente entre las partes lo es a tiempo indeterminada en virtud de la racita reconducción del contrato y no a tiempo determinado como lo indican en su libelo de demanda, pues la pretensión idónea se correspondería con la de desalojo y no la resolución. 3.- Aceptó la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes del proceso por el bien inmueble arrendado, la cual tendría un término de duración de un (01) año, contado a partir del 10 de Septiembre de 2003, prorrogable por lapsos iguales, única y exclusivamente por la manifestación expresa de los arrendadores. 4.- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho alegado, la pretensión incoada en su contra. 5.- Negó, rechazó y contradijo que el inmueble se encuentre en el estado de deterioro y mantenimiento señalado por los actores, toda vez que pretender fundamentar su pretensión en una inspección judicial efectuada extra-litem que carece de eficacia probatoria, al no demostrarse con su evacuación que los hechos y circunstancias cuya constancia dejaron plasmada, pudieran desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. 6.- Se opuso al decreto de la medida de secuestro peticionada por la actora en su libelo de demanda. En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 08 de Noviembre de 2010, la parte actora incoó pretensión de resolución de contrato de arrendamiento en contra de la demandada. Por auto de fecha 11 de Noviembre de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. Mediante diligencia de fecha 04 de Abril de 2011, la parte demandada se dio por citada en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 07 de Abril de 2011, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. Mediante escrito presentado en fecha 18 de Abril de 2011, la parte demandada promovió pruebas en la causa (Folios 92 al 97); resultando proveídas por auto de fecha 25 de Abril de 2011 (Folios 103 y 104). Lo propio efectuó la parte actora mediante escrito de fecha 25 de Abril de 2011 (Folios 98 al 102), proveído por auto de fecha 25 de Abril de 2011. Por auto de fecha 12 de Mayo de 2011, en atención a lo previsto en el artículo 04 del Decreto con fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se acordó la suspensión de la causa. Por auto de fecha 10 de Abril de 2012, se acordó la continuación de la causa, así como la notificación de las partes del auto, a los fines de la prosecución del proceso. Mediante diligencia suscrita en fecha 16 de Abril de 2012, la parte actora se dio por notificada de la continuación del proceso. Mediante diligencia de fecha 25 de Septiembre de 2012, se dejó constancia de la imposibilidad material notificación personal de la parte demandada. Por auto de fecha 16 de Octubre de 2012, se acordó la notificación de la parte demandada, mediante Cartel. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -UNICO- DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 11° DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL La parte demandada procedió a promover la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la inadmisibilidad de la acción incoada, argumento éste que formuló de la siguiente manera: (SIC)”…conjuntamente con la contestación a la demanda contenida en el capítulo tercero del presente escrito, promovemos la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del código de rito; esto es, “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda… …Por vía de argumentación, se instruye que la excepción de previo pronunciamiento alegada deriva de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, lo cual resulta preponderante para determinar la escogencia de la acción intentada y, por ende, si la misma resulta ajustada a derecho en consonancia con nuestro ordenamiento jurídico… …Del propio texto del contrato acompañado por los ciudadanos Luidita Rodríguez de Guillen y Reinaldo José Guillen Rodríguez, quienes en lo sucesivo y a los efectos previsto en el presente escrito serán denominado Los demandantes, se desprende que la relación existente entre las partes surgió de un contrato a término fijo que se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de la tácita reconducción operada a su vencimiento… …Establecida en el caso sub lite que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración es a tiempo indeterminado, resulta inadmisible la acción propuesta por carecer de basamento jurídico en cuanto no es viable la acción resolutoria en este tipo de convención… (…) Instaurando el artículo 34 eiusdem que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado por las causales taxativamente establecidas y no por una acción de resolución contractual, como pretenden los demandantes; en razón de lo cual, la adhesión con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y en virtud del principio de conducción judicial del proceso consagrado en el artículo 14 ibidem, la demanda intentada debe declararse inadmisible por ser contraria a una disposición expresa de la ley…”. (Fin de la cita textual). (Folios 82 y 83). Cuestión previa que pasa a ser resuelta bajo las siguientes consideraciones: La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”. Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente: (sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender. ahora bien, esta sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11° del artículo 346 del código de procedimiento civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales…” (…).- (Fin de la cita).- (Subrayado de este Juzgado de Municipio).- De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal. Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado: (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera. O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva. Así las cosas observa éste Juzgado que el argumento por el cual la parte demandada esgrime la presunta inadmisibilidad de la pretensión incoada, lo constituye la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento en discusión, al haber operado la tacita reconducción del mismo, lo que impediría el ejercicio de la acción resolutoria, pues lo admisible a su entender, se correspondería con el juicio de desalojo, por las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; situación que sólo puede conducirse con un pronunciamiento previo en cuanto a la naturaleza determinada o indeterminada de la relación locativa en cuanto a su duración, lo que efectúa quien decide en base a los siguientes argumentos de hechos y de derecho: Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente: “…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal). Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la “acción” que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”. Siendo sus notas características en consecuencia que: A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado; B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. En este mismos sentido, el artículo 1.579 del Código Civil dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórrogas automáticas, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. En este sentido ambas partes están contestes en que las une una relación de arrendamiento que dio inicio en fecha 10 de Septiembre de 2003, y prueba de ello lo constituiría el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes y valorado por quien decide a tenor de lo previsto en los artículo 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni tachado por las partes en el proceso, siendo admitida por ambas la existencia de la relación; en cuya cláusula TERCERA, el cuanto al plazo de duración y su posible prorroga automática, ambas convinieron: (SIC)”…SEGUNDA: DURACIÓN DEL CONTRATO. La vigencia de este contrato es de un (01) año, contado a partir del día miércoles 10/09/2003 prorrogable por lapsos iguales única y exclusivamente por la manifestación expresa hecha por escrito de la voluntad de los arrendadores, caso en el cual, la relación arrendaticia se mantendrá según las cláusulas del presente contrato sin menoscabo del ajuste en el canon de arrendamiento. En caso de no haber renovación del plazo original del arrendamiento, el arrendatario deberá desocupar de personas y cosas el inmueble en un plazo de treinta (30) días sin menoscabo de las obligaciones contenidas en las cláusulas segunda y séptima del presente contrato…”. (Fin de la cita textual). (Folios 16 y su vuelto). Cuya nota esencial y a los efectos de tener por prorrogado el lapso de vigencia vía contractual, se corresponde con la voluntad expresa manifestada por parte de los “ARRENDADORES” del inmueble, que querer prorrogar la relación locativa, es decir, circunscribió la prorroga del plazo de duración a la volunta única y exclusiva de los arrendadores, lo que se evidencia en el caso de autos no haber ocurrido, en el sentido de, haber dado expresamente su voluntad de prorrogar la relación (los arrendadores) y habiendo quedado el arrendatario en posesión pacífica del inmueble y los arrendadores percibido los cánones de arrendamiento pactados, es evidente la aplicabilidad de lo previsto en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil, en cuanto a la tacita reconducción de la relación arrendaticia, vale decir, que la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, pasó se de ser un contrato a tiempo determinado a un contrato cuya duración o vigencia se tornó en indeterminada, por lo que, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede pretenderse el desalojo del inmueble por dichas causales y en aplicación de sus presupuestos legales, más no bajo la pretensión resolutoria como lo es lo pretendido en el juicio bajo decisión. Así se decide. A este respecto, conviene observar lo que la más respetada Doctrina Nacional nos trae al respecto. Así el autor, Gilberto Guerrero Quintero, en su obra "TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO" Volumen I, nos comenta: (SIC)" ... El contrato de arrendamiento puede ser objeto de Resolución ex articulo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como lo acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle termino a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración a tiempo indeterminada; siempre que en esta ultima el motivo conducente a la resolución no se encuentra dentro de las taxativamente estatuidas en el articulo 34 de la LAI., pues de ser asÍ entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: "solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal 0 por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”. (Fin de la cita textual). Posición que comparten los juristas Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en su obra "Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, al argumentar: (SIC)"...Merece una aclaratoria el Parágrafo Segundo del artículo 34 que venimos examinando, pues esta señala que quedarán “a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Cabe preguntarse si esas acciones son las de Resolución de contrato por causales no señaladas en el artículo. Evidentemente la respuesta es negativa, pues semejante interpretación de la norma llevaría a hacer ociosa la enumeración expuesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas,. Lo que deja a salvo el parágrafo son las acciones distintas a las de desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos…”. (Fin de la cita textual). Posición que asume la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su fallo de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondon Hazz, recaído en el expediente N° 06-1043, sentencia N° 381, dispuso: (SIC)”…Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Lo que en definitiva evidenciaría que en los contratos a tiempo indeterminados o verbales, sólo se puede demandar el desalojo por las causales “taxativamente” establecidas en los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que ello sea impedimento para terminar con dicha relación locativa mediante el ejercicio de otros medios judiciales distintos al desalojo, pero por causales distintas. Tal determinación la asumió la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su fallo de fecha 01 de Abril de 2005, expediente N°03-1697, sentencia N° 382, con ponencia del magistrado Pedro Rondón Haaz, dispuso: (SIC)”…Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en su fallo de fecha 29 de noviembre de dos mil cinco, recaído en el expediente Exp. AA20-C-2004-000520, dispuso: (SIC)”…Sobre el punto, la Sala estima oportuno enfatizar que tal como lo alega el formalizante en sus postulados de denuncia, la norma delatada por supuesta infracción de ley en el presente caso, textualmente estipula que “…solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Destacado de la Sala). Quedando evidenciada de la redacción de dicha norma, de una manera indubitable, la intención perseguida por el Legislador con su redacción, cual no puede ser otra que definir los casos en los cuales es posible la utilización del procedimiento de desalojo; lo cual, en modo alguno, puede interpretarse como una prohibición de que se utilicen otras vías o procedimientos judiciales pertinentes a la obtención del fin perseguido…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. En consonancia con tales posturas jurisprudenciales, debe tenerse que sólo procederá el Desalojo de un inmueble arrendado por contrato verbal o a tiempo indeterminado, por las causales previstas en los siete (07) literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pudiendo pretenderse la utilización de otras vías o procedimientos judiciales para obtención de la “desocupación” del inmueble, pero no por las mismas causales del desalojo, sino por distintas a éstas, pues de considerarse lo contrario, quedaría en desuso tal protección inquilinaria prevista en el artículo 34 in comento, todo lo cual subsumido al caso que nos ocupa, evidenciaría la inadmisibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento instaurada, vista la naturaleza indeterminada de la vigencia del contrato de arrendamiento objeto de resolución, al haber operado como quedó evidenciado en párrafos anteriores, la tacita reconducción de la relación locativa, razón por la cual deberá ser declarada Inadmisible la pretensión propuesta, con las graves consecuencias jurídicas que ello representa para la demandante. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 07 de Abril de 2011, relativa a la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la inadmisibilidad de la “acción” propuesta. -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara INADMISIBLE la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos LUIDINA RODRIGUEZ de GUILLEN y REINALDO GUILLEN RODRIGUEZ, en contra del ciudadano OSWER ALEXANDER LISCANO GARCES, todos plenamente identificados en el fallo. -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal previsto para ello por el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTITRES (23) días del mes de ABRIL del año DOS MIL TRECE (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA TEMPORAL. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las DOCE Y VEINTIOCHO MINUTOS DE LA TARDE (12:28 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada. LA SECRETARIA TEMPORAL. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. NGC/ECS/* Asunto Nº AP31-V-2010-004345 18 Páginas, 01 Pieza.