TSJ Regiones - Decisión

Expediente: AC71-R-2011-000184, Antiguo: Nº 9999
Cumplimiento de Contrato/Reconvención/Civil
Definitiva/ Recurso/Reenvío
Parcialmente Con Lugar la Apelación
Sin Lugar la Demanda/Inadmisible la Reconvención/”F”

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: MARÍA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA CONTRERAS FERNÁNDEZ, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-82.104.652 y E-81.248.631, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: JOSÉ MANUEL MUSTAFA FLORES, NAHIMA MUSTAFA CABELLO y YASSER MUSTAFA CABELLO, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.906.745, 10.811.800 y 12.385.970 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.816, 53.289 y 66.592, respectivamente; la segunda, representada por las abogadas TERESA CAROLINA GARCÍA HERRANZ y YOLANDA DEL CARMEN MOLLEGAS, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.549 y 37.465, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MARISELA COROMOTO LEON DECAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.361.867.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: LUÍS ENRIQUE ROMERO y SILVIA NORA GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.747.528 y 2.971.757 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.374 y 32.896, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compraventa y RECONVENCIÓN (Reenvío).

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Llegan las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la decisión dictada el 11.08.2011, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declaró con lugar el recurso de casación, anulando la sentencia dictada el 30.10.2009, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ordenando al juez superior que resultase competente, dictar nueva sentencia acatando la doctrina establecida.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19.10.2011, el abogado Alexis José Cabrera Espinoza, en su carácter de Juez del referido juzgado, se inhibió de conocer del presente asunto, en razón de haber emitido opinión sobre el fondo de la controversia.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondió el conocimiento del asunto, previo el sorteo de ley a este Juzgado, que por auto de fecha 14.11.2011, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes, conforme lo dispuesto en los artículos 319 y 522 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02.03.2012, la ciudadana Marcia Alejandra Contreras Fernández, parte actora-reconvenida, asistida por la abogada Teresa Carolina García Herranz, se dio por notificada del abocamiento y otorgó poder apud-acta.
En fecha 02.03.2012, el ciudadano Yldemaro A. Gil F., alguacil de este tribunal, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada-reconviniente y de la parte actora-reconvenida.
Por auto de fecha 13.04.2012, se difirió por treinta (30) días consecutivos la oportunidad para dictar el fallo correspondiente.
Por auto de fecha 14.05.2012, al constatar que la co-demandante ciudadana María Begoña Novejil, no se encontraba notificada del abocamiento del juez de este tribunal, se dejó sin efecto el auto mediante el cual se difirió el lapso de sentencia y se ordenó efectuar la notificación respectiva. En la misma fecha se libró boleta de notificación.
En fecha 03.06.2013, el ciudadano Yldemaro A. Gil F., alguacil de este tribunal, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte co-demandante-reconvenida ciudadana María Begoña Novejil.
Mediante auto de fecha 5.06.2013, se fijó el lapso de cuarenta (40) días consecutivos para dictar el correspondiente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 15.07.2013, se difirió por treinta (30) días consecutivos la oportunidad para dictar el fallo correspondiente.
Estando dentro de la oportunidad de diferimiento este tribunal para a resolver la presente causa bajo las siguientes consideraciones.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 12.03.1997, por ante le Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 18, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, mediante libelo de demanda presentado por la abogada Nahima Mustafa Cabello, en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, en contra de la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 08.08.1997 (f. 50), la admitió y ordenó su trámite, conformes las reglas del procedimiento ordinario.
Efectuados los trámites de citación personal, siendo infructuosa la misma, se procedió a la citación por carteles; para lo cual, en fecha 10.02.1998, compareció ante el tribunal de la causa, el abogado Luís Enrique Romero, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada y en tal carácter, se dio por citado.
En fecha 16.03.1998, los abogados Luís Enrique Romero y Silvia Nora González, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto del 20.03.1998, el juzgado de la causa, admitió la reconvención propuesta y fijó oportunidad para su contestación, conforme lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27.03.1998, la abogada Nahima Mustafa Cabello, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 24.04.1998, el abogado Yasser Mustafa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 28.04.1998, los abogados Luís Enrique Romero y Silvia Nora González, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, consignaron escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 06.05.1998, el juzgado de la causa, se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 11.05.1998, el juzgado de la causa fijó oportunidad para la evacuación de las pruebas de ratificación de documento y testimoniales.
En fecha 14.05.1998 y 22.05.1998, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad para la evacuación de prueba de inspección judicial.
Vencida la etapa probatoria, en fecha 15.02.2001 el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, en contra de la ciudadana Marisela Coromoto León Decan y sin lugar la reconvención.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 06.04.2001, por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; el recurso de apelación fue oído en ambos efectos por el a-quo, dando cumplimiento a la decisión del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 06.06.2001, mediante la cual declaró con lugar el recurso de hecho ejercido por la recurrente en contra del auto de fecha 02.05.2001, que negó oír el recurso de apelación. Alzamiento que subió las actuaciones al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que, previo el cumplimiento de los lapsos legales, emitió pronunciamiento en fecha 08.02.2002, mediante el cual declaró sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada-reconviniente; con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, en contra de la ciudadana Marisela Coromoto León Decan y sin lugar la reconvención.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de casación por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; recurso que fue resuelto mediante decisión del 03.05.2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declarándolo con lugar, casando y anulando la referida decisión y ordenando al juez superior que resultase competente dictar nueva decisión sin incurrir en el defecto de forma indicado en dicho fallo.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado Alexis José Cabrera Espinoza, en su carácter de juez titular, se abocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30.10.2009, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual confirmó el fallo apelado; y, declaró sin lugar el recurso de apelación.
En contra de dicha decisión fue ejercido recurso de casación, por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; recurso que fue resuelto mediante decisión del 11.08.2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró con lugar el recurso de casación ejercido, casó y anuló el fallo recurrido y ordenó al juez superior que resultase competente, dictar nueva decisión acatando la doctrina establecida.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación interpuesto en fecha 06.04.2001, por la abogada Silvia Nora González, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 15.02.2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, en contra de la ciudadana Marisela Coromoto León Decan; sin lugar la reconvención y condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes en fecha 12 de marzo de 1997.

• De los informes:

Mediante escrito de informes presentado por la parte recurrente, se fundamentó el recurso de apelación en los siguientes términos:

“…La presente controversia tiene como objeto, una acción de cumplimiento de contrato ejercida por las Ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNÁNDEZ (…) contra nuestra representada, anteriormente identificada; porque a su decir, nuestra mandante no ha cumplido con los términos del Contrato de Opción de Compra-venta, debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital; y anotado bajo el Nº 18, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Ahora bien Ciudadano Juez de Alzada, antes de continuar con estos Informes, es necesario hacer un poco de historia y trasladarnos a los mismos orígenes o a la raíz de los hechos narrados y debatidos en este proceso y sobre los cuales se ha centrado la controversia y que solamente a través de un minucioso escudriñamiento de la verdad y con una interpretación exhaustiva del Contrato de Opción de Compra-venta en franca concordancia con el documento de propiedad del inmueble y demás elementos probatorios traídos a los autos, se puede restablecer el derecho infringido por el ad-quo (sic), pues no cabe espacio en los hechos controvertidos, ningún tipo de ambigüedades, ni vagas ni presuntas interpretaciones, como así lo alegado y ha pretendido la parte accionante.
Los orígenes o la raíz de los hechos son los siguientes: Nuestra representada Ciudadano Juez, es propietaria de un inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido como el “Local B”, situado en la Planta Baja del Edificio ASTRA, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar de Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos originales son los siguientes, y decimos que son los originales, ya que los mismos fueron modificados por nuestra representada, debidamente autorizada para ello por la Alcaldía de Chacao y en trámite con la comunidad de condominio del mencionado edificio, puesto es el cual desarrollaremos más adelante: Norte: Prolongación Calle Sucre; Sur: Escalera del Edificio ASTRA; Este: Pasillo de Planta Baja y el Local A y Oeste: Fachada lateral y el Edificio Italo, con una superficie de 56,94 mts2, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 10.8662, todo conforme consta el documento de propiedad protocolizado (sic) en fecha 18 de agosto de 1994, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda; y Registrado bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de ese mismo año.
Es el caso que nuestra representada como legítima propietaria del inmueble del caso de marras, inició las diligencias y demás gestiones necesarias a los fines de obtener la perisología (sic) necesaria y requerida para la división en dos (2) del local comercial en referencia, obteniendo así la primera de ellas, proviniendo la misma de la Alcaldía de Chacao, indicando así nuestra mandante a proceder de manera física a materializar dicha división, obteniendo dos (2) locales, siendo uno más grande que otro y denominándolos “B” y “C”, sin determinarse sus cabidas, es decir, no estaba determinado todavía sus metrajes ni sus respectivos porcentajes correspondientes al condominio, ya que esta segunda gestión estaba en proceso, para así obtener su aprobación, quedando finalmente dividido el local originario de manera física o material de la siguiente manera:
1. La división más grande, obtenida de la división anterior, estaría distinguida con su antigua identificación “B”, y seguiría llamándose “Local B”, cuyos linderos serían los siguientes: Norte: Prolongación Calle Sucre; Sur: Escalera del Edificio ASTRA; Este: Pasillo de la Planta Baja y el Loca “A” y Oeste: El nuevo Local “C”, obtenido de la anterior división.
2. La división más pequeña, obtenida de la división anterior, se distinguiría con la letra “C”, y con los siguientes linderos: Norte: Prolongación Calle Sucre; Sur: Patio interno del Edificio ASTRA; Este: Local B; y Oeste: Fachada lateral y el Edificio Italo.
Como puede observarse y como lo señalamos anteriormente, ninguno de ellos hasta este momento no contaba con un metraje y porcentaje de condominio determinado, por la razón de que se estaba en diligencia y gestiones con el condominio del edificio, a los fines de obtener así su aprobación final y proceder así a su respectivo registro.
Ahora bien, es el caso que, mientras nuestra representada, diligenciaba y gestionaba por ante el condominio del Edificio Astra, la aprobación in comento; la misma procedió y dio en venta por medio de un contrato de opción de compraventa el nuevo local denominado “B”, a las Ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNÁNDEZ (…) quienes conocieron el local que se vendía, por haberlo visitado varias veces y porque estaba dividido antes de que se procediera a dar en venta, y no como pretende la parte actora, que su división se hizo después, y es tan así que los linderos que se citan el documento de opción de compraventa, son los linderos que física y materialmente se le dieron al nuevo local obtenido de la división en comento, pero lo que si es cierto y así está demostrado en las actas procesales, es que jamás fue dado en opción de compraventa el local “B” originario, ni nunca fue su intención, ya que por el hecho de que en ese documento se hubiera citado los datos de registrables no significa ello que la intención fue otra, pues era necesario tales citas, ya que hasta ese momento no se contaba con la aprobación del condominio del Edificio ASTRA, era con lo que se contaba hasta ese momento, era necesario que en ese documento se explanaran los datos registrables, y es tan así que ese documento en cuanto al local que se daba en venta no tiene cabida, por no conocerse o precisarse hasta esa fecha, porque de ser el inmueble originario, entonces que razones había para no ponérselos, tanto el condominio como su superficie. Tanto las compradoras como el abogado redactor del documento, abogado este contratado por las compradoras, estaban claro de los términos de la negociación, así como también del local que se estaba adquiriendo.
No fue una omisión del abogado redactor, porque él tuvo el documento de propiedad del local B originario en sus manos, y si la intención hubiera sido la compra del inmueble originario, entonces le hubiese señalado su superficie y su porcentaje de condominio.
…Omissis…
1. El documento de opción de compra venta no es coincidente con el documento de propiedad, ya que presenta indeterminación en cuanto a medidas y/o tamaño y presenta diferencias en los linderos, por lo que se determina además de los otros elementos probatorios que, jamás hubo intención ni ánimos de las partes de vender ni de comprar el inmueble original, por lo que no cabe aquí ningún tipo de dudas, ni malas intenciones que no sea la verdadera intención de las partes.
2. Las actoras conocían el local objeto del contrato de opción de compra venta, sabían que estaba dividido y que adquirían el local “B” producto de la división y modificación del local “B” originario, de no ser así, el documento no indicaría en el lindero oeste, la existencia del local “C”, y no tenía sentido la autorización dada por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao de la división y modificación del local.
3. La aseveración de la contraparte y del Sentenciador A-quo, de que además del permiso de la modificación y la división, se requería la autorización de la comunidad de propietarios del edificio, para reformar el Documento de Condominio, y conociendo que no se había podido obtener, confirma que valiéndose de ese hecho, pretenden beneficiarse, adquirir el local “B” originario, en vez del local “B” producto de la división y modificación, sin ajustar el precio al valor real, aprovechando de adquirirlo por un precio vil.
4. Las compradoras actoras sabían y conocían que el ultimo y único requisito pendiente, era el consenso del cien por ciento (100%) de los propietarios, que no es desconocido para los que vivimos en viviendas de propiedad horizontal, lo cuesta arriba que es que las personas se interesen por los problemas del condominio y la comunidad.
5. La carencia del consenso de propietarios, para modificar el documento de condominio, no obliga forzosamente a concluir que la negociación pactada era sobre todo el inmueble, mas aún, cuando el documento de opción de compra-venta no lo indica así, mas aún con la indeterminación de los linderos, por lo contrario, el Juez de la recurrida debió haber declarado con lugar la reconvención propuesta, en vista de que haberse logrado hasta esa fecha la autorización del cien por ciento (100%) del condominio, entonces lo lógico era resolver el contrato o que las partes accionantes aceptaran la venta del por lo menos el sesenta por ciento(60%) del local originario, y que en lo físico o material, está representado por uno de los locales producto de la división in comento.
6. Para el año de 1.997, el precio del metro cuadrado de locales comerciales en Chacao era un precio muy distinto al que se convino con las accionantes por el local al que se contrae el documento de opción de compra-venta, mal podían las actoras pretender comprar todo el local comercial B originario por un precio bastante irrisorio, es decir, muy por debajo de su precio real.
7. Por otra parte se observa una falta total de motivación por parte del Juez de la recurrida, en cuanto a los testigos promovidos por nuestra representadas, ya que no existen motivos ni razones para que hayan sido desechados.
En razón de lo anteriormente expuesto y analizado en este escrito, solicitamos a esta Superioridad que declare CON LUGAR la apelación interpuesta contra la sentencia del Tribunal de la causa, dictada en fecha 15 de febrero del año 2001 y consecuencialmente revoque dicha decisión con los demás pronunciamientos de Ley, declarando Con Lugar la reconvención propuesta…”.

La parte actora-reconvenida, consignó escrito de informes, en los términos que siguen:
“…Para que se resuelva de manera previa a la decisión que toque el fondo de la controversia y, por cuanto esta superioridad conoce del fondo del asunto debatido. Denuncio, que la contraparte apeló de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado A quo, de manera extemporánea por tardío.
En efecto, tal y como se puede observar de autos, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, como Juzgado de Mérito, practicó el respectivo cómputo y determinó la extemporaneidad de la apelación y negó la misma, no obstante, la contraparte ejerció el recurso de hecho declarándose el mismo con lugar, por el Juzgado Superior Décimo en lo civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 6 de junio del año 2001, fundamentándose especial y específicamente en que desde el día 7 de diciembre hasta el día 13 de Diciembre de 2000 no consta de autos la notificación de mi representación, cuando fue el suscrito, quien inclusive en fecha 30 de noviembre de 2000, solicitó el avocamiento (sic) a la causa del nuevo Juez. Pero que según criterio del Sentenciador, debía volver a darme por notificado en fecha posterior al 7 de diciembre, fecha esta en que el nuevo Juez dictó el auto de avocamiento (sic) a conocer.
…Omissis…
Por cuanto no comparto ese criterio, ya que mi representación se encontraba por demás notificada del estado del juicio y fue ella quien solicitó el avocamiento (sic) del nuevo Juez es por lo que solicito sea revisado el fallo proferido por el Juzgado Superior Décimo de fecha 6 de junio del año 2000, por cuanto para mayor abundamiento, contra el mismo no cabe recurso alguno, ya que no impedía la continuación de la causa, ni causaba a mis defendidas ningún tipo de indefensión, es por ello que solicito la revisión del mismo de manera previa a la sentencia definitiva que recaiga en la presente causa.
…Omissis…
Es obvio, por cuanto así consta de autos, que la contraparte ejerció su derecho de apelación de forma extemporánea por tardía y así pido muy respetuosamente que sea declarado por esta superioridad en atención a los cómputos practicados por el Juzgado de Mérito, los cuales opongo en toda fuerza de derecho y pido que los mismos sean apreciados, para que la apelación ejercida por la parte demandada-reconvenida (sic) se declare inadmisible por extemporánea…”.
“…el fallo recurrido solamente se limitó a proveer sobre las defensas y petitorio de las partes en controversia, ajustándose plenamente de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 12 del código de Procedimiento Civil, a las normas de derecho y a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos que se encuentren fuera de lo solicitado y pedido por las partes en litigio.
En este estado, puedo afirmar, que el fallo recurrido resolvió de manera transparente y definitiva la situación acaecida con mis mandantes, pues, restableció el estado de derecho y obligó a la incumplíente a honrar su compromiso convencional de poner en posesión y entregar de acuerdo con la ley, el bien inmueble vendido, y para el caso, que tal orden no sea cumplida por la demandada, entonces, esa misma sentencia servirá de titulo de propiedad a favor de mis representadas.
…Omissis…
En la presente causa se puede observar de manera meridiana y clara, que la contraparte se negó a honrar una obligación que tenía previamente establecida con mis mandantes, no obstante haber recibido parte del precio convenido sobre el local “B” objeto de la negociación, que, luego de manera sibilina trató de maquillar y decir, que ese local no era el objeto de la venta, sino, que la negociación sería sobre una parte del mismo. Por tanto, lo que se evidencia fue una manifiesta mala fe de parte de la demandada – reconviniente, que al no poder probar su dicho, no tiene otra cosa que cumplir con su obligación tal y como fue pactada en el docuemto (sic) de opción de compra–venta.
Así pues, insisto, en que el fallo cuya nulidad solicita la apelante, se ciñe estrictamente a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues, no trastocó el debido proceso, ni dejó en indefensión a las partes, su razonamiento fue lacónico y claro y los fundamentos en los cuales basó su dispositivo se encuentran debidamente motivados de acuerdo a lo alegado y probado en el juicio. Por tanto el mismo debe ser conformado en todas y cada una de sus partes y, así muy respetuosamente lo solicito a esta superioridad…”.

Conforme los términos de los escritos de informes presentados por las partes, el recurso de apelación se encuentra circunscrito a la determinación de procedencia de la demanda y la reconvención, en razón de las defensas y argumentos de fondo expresados por las partes en la demanda, contestación y reconvención; sin embargo, observa este jurisdicente, que como previo pronunciamiento, debe emitirse un pronunciamiento en relación al pedimento de la parte actora-reconvenida, en relación a la tempestividad de la apelación sometida al conocimiento de esta alzada; una vez realizado ello, se procederá al análisis de fondo de la controversia.
I
De la tempestividad de la apelación:

En su escrito de informes, la parte actora-reconvenida, solicitó se declare extemporáneo por tardío el recurso de apelación deferido al conocimiento de esta alzada, fundamentando tal pedimento, en el hecho de no compartir el criterio sustentado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en decisión del 06 de junio de 2000, que ordenó oír en ambos efectos el prenombrado recurso.
En este sentido, es oportuno para este jurisdicente señalar, que la tempestividad de la apelación fue resuelta por el referido juzgado superior en la prenombrada decisión. Por ello, escapa de la esfera jurídica del conocimiento de quien decide, emitir un pronunciamiento al respecto, pues siendo un tribunal de la misma jerarquía, quien previo el análisis de los recaudos que le fueron presentados por la recurrente de hecho, en su oportunidad, consideró admisible en ambos efectos la apelación en cuestión; decisión que no puede ser analizada y mucho menos revocada por un tribunal del mismo grado que la dictó; en todo caso, si la parte actora-reconvenida, consideraba que la apelación no debía ser tramitada, dada su extemporaneidad, debió en la sustanciación del recurso de hecho que se tramitó, ejercer las defensas y excepciones correspondientes, con el objeto de obtener un pronunciamiento por parte del juzgador en esa oportunidad o en todo caso ejercer los recursos adecuados para enervar una decisión que afecta según su alegato el debido proceso. En razón de ello, no puede este jurisdicente, penetrar al análisis de la tempestividad de la apelación, cuando ello fue resuelto en su oportunidad; y, que motivó el conocimiento de esta alzada con respecto al mérito del recurso de apelación interpuesto. Así se decide.

II
Del mérito del asunto:

Resuelto lo anterior, de seguidas pasa este jurisdicente a penetrar el mérito de la causa, en tal sentido la parte actora-reconvenida, fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, en los siguientes hechos:

*
“…En fecha 12 de marzo de 1997, mis mandantes suscribieron con la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN (…) un Contrato de Opción de Compra-Venta, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal (…) y el cual quedó inserto bajo el Nº 18, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública (…) en la cual le concedió una Opción de Compra-Venta a favor de mis representadas, para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad, distinguido como el local B, situado en la Planta Baja del Edificio ASTRA, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda. En dicho documento de Opción de compra-venta, se señala expresamente que la referida propiedad consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo, Estado Miranda, bajo el Nº 8, Tomo 24 de los libros respectivos (…) En dicho documento, se expresa que el inmueble de la única y exclusiva propiedad de LA PROPIETARIA (MARIASELA COROMOTO LEON DECAN), está alinderado así: NORTE: Prolongación Calle Sucre; SUR: Escalera del Edificio ASTRA; ESTE: Pasillo de la Planta Baja y el Local A y OESTE: Local C.-
Es de Observar ciudadano Juez, que del documento de propiedad de dicho inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 1994, está registrado bajo el Nº 8, Tomo 24 del Protocolo primero, y los linderos que allí aparecen son los siguientes: NORTE: Prolongación Calle Sucre; SUCRE: Patio interno y las escaleras del Edificio; ESTE: Pasillo de la Planta Baja y Local A y OESTE: Fachada lateral y el Edificio Italo.- Y el inmueble está identificado así: Local B situado en la planta baja del Edificio ASTRA, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda y se señala que dicho inmueble tiene una superficie de CINCUENTA Y SEIS CON NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (56,94 Mts2), que le corresponde un porcentaje de condominio de diez enteros con seis mil ochocientas sesenta y dos diez milésimas por ciento (10,8662%) de conformidad al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, recaudos agregados al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 489 al 501, folios 925 al 936 del trimestre y año en curso.
En el documento de Opción de compra-venta se estableció entre otras cosas lo siguiente: Que la propietaria MARISELA COROMOTO LEON DECAN, quien en lo adelante y a los efectos de este documento se denominaría LA PROPIETARIA, por una parte, y por la otra MARIA BEGOÑA NOVEJIL VIUDA DE ESCANDON y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNANDEZ (…) quienes en lo adelante se denominarían LA OPTANTES se había convenido en celebrar como en efecto se celebraba CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.- Que LA PROPIETARIA concedía una Opción de compra-venta a favor de las optantes, para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad distinguido como local B situado en la Planta Baja del Edificio ASTRA, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, alinderado así: NORTE: Prolongación Calle Sucre; SUR: Escaleras del EDIFICIO ASTRA; ESTE: Pasillo Planta Baja y el Local A y OESTE: Local C.- Que la referida propiedad consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, bajo el Nº 8, Tomo 24 de los libros respectivos.
Que el precio de la venta del citado inmueble es la cantidad VEINTIDOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 22.000.000,oo), la cual sería pagada por LAS OPTANTES a LA PROPIETARIA en la siguiente forma: la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) a la firma del presente documento de Opción de Compra-Venta y el saldo o remanente, es decir, la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo) al momento de firmar la escritura definitiva en la Oficina Subalterna respectiva.- Se estableció asimismo un período de cuarenta y cinco (45) días hábiles a partir de la fecha de este documento para la protocolización de esta venta, prorrogables por un período igual.- Que es condición expresa de dicha negociación que para el caso que LAS OPTANTES incumplieren con lo previsto en esta Cláusula, por causas imputables a las mismas, la suma cancelada, es decir, DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) quedarían en beneficio de la Propietaria, por concepto de Daños y Perjuicios; y en caso de que el incumplimiento proviniere de LA PROPIETARIA se le restituiría la suma mencionada más lo cancelado en la Opción de Compra-Venta en beneficio de LAS OPTANTES, por concepto de daños y perjuicios.- Para todos los efectos derivados de dicho contrato se eligió la ciudad de Caracas como domicilio especial a cuyos Tribunales declararon someterse.
No existe ningún tipo de dudas, de que LA PROPIETARIA, o sea la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, ofreció y dio en Opción de Compra-Venta a LAS OPTANTES, ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL VIUDA DE ESCANDON y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNANDEZ, el mismo inmueble que le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, del estado Miranda, registrado bajo el Nº 8, Tomo 24 del Protocolo Primero de fecha 24 de septiembre de 1994, que es el mismo a que se refiere el documento de Opción de compra-venta, aunque entre uno y otro documento existan algunas circunstancias, como es el caso que en el documento de Opción de compra-venta, no se señale la fecha del documento de propiedad, pero no existe duda de que se trata del mismo inmueble, pues es el único Local B, del Edificio ASTRA, ya que dicho Edificio solo consta de dos locales comerciales, es decir el A y el B, y 21 apartamentos para vivienda, no existe local C, y coinciden el Nº y el Tomo, y en cuanto a los linderos coinciden perfectamente el lindero NORTE: en ambos documentos se señala como dicho lindero NORTE: Prolongación Calle Sucre, ESTE: pasillo de la Planta Baja y Local A; En cuanto al lindero SUR: En el documento de propiedad se señala: SUR: Patio interno y las escaleras del Edificio. En el contrato de opción de compra-venta se señala SUR: Escaleras del Edificio ASTRA, y en cuanto al lindero OESTE: En el documento de propiedad se señala: Fachada lateral y el Edificio Italo, y el contrato de opción se señala: OESTE: Local C.- Pero este local como consta del documento de condominio del Edificio no existe.
Por otra parte, aunque el documento de opción no se señala el área de dicho inmueble, no existe duda alguna de que por tratarse del local B, y por cuanto LA PROPIETARIA dá en opción de compra a las optantes el inmueble según determina en el contrato de opción le pertenece según el documento de propiedad que allí señala, no existe duda alguna de que ofreció en venta y por ello opcionó en venta el local B del Edificio ASTRA el cual tiene una superficie de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (56,94 Mts2) a pesar de no mencionarse en el contrato de opción, dicha área, ello queda subsanado, pues no existe duda alguna de que su voluntad fue la de dar en venta todo el inmueble, es decir, el local B del Edificio ASTRA, señalando el título de propiedad del mismo.
Es el caso ciudadano Juez que mis mandantes en su carácter de Optantes, han dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones que asumieron al momento de suscribir con las optantes el documento de opción de compra-venta, cancelando la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) al momento de suscribirse el mismo, ordenaron la redacción del documento definitivo de compra-venta, el cual se encuentra redactado y visado por Abogado, obtuvieron los correspondientes RIF, cancelaron los impuestos que como compradoras corresponde, tienen en su poder en Cheques de Gerencia a favor de LA PROPIETARIA ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo) para serle entregado al momento de suscribirse por ante la Oficina Subalterna competente, el documento definitivo de compra-venta.- En fecha 18 de julio de 1997 y a través del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se notificó judicialmente a la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, ya identificada, todos los extremos a que se refiere dicha Notificación Judicial (…) En dicha Notificación se le hace saber a la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, que ya el documento definitivo de compra-venta se encuentra redactado, visado y que las compradoras tienen en su poder la suma de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,oo) remanente del precio establecido en el documento de opción de compra-venta, para serle pagados al momento de suscribirse el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la Propietaria MARISELA COMOROTO LEON DECAN, además que ya tienen en su poder los correspondientes RIF, la planilla de impuestos que como compradoras les corresponde cancelar, y que la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN debía comparecer personalmente a la Oficina Subalterna de Registro competente el día 22 de Julio de 1997 a la hora fijada, llevando las solvencias y de documentos y recaudos necesarios para suscribir dicho documento definitivo de compra venta dentro del plazo establecido en la opción de compra-venta, y en la oportunidad y hora que le fuera notificada judicialmente.
Es de destacar ciudadano Juez, como se evidencia de Inspección ocular practicada en fecha 22 de Julio de 1997 (…) que desde la 1:00 hasta las 3:00 p.m., la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, a pesar de haber sido notificada judicialmente, NO CONCURRIO a la sede del Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, para suscribir el documento definitivo de compra-venta, como se le había previamente notificado judicialmente, en cuya oportunidad las compradoras le harían entrega del saldo del precio pactado en el documento de opción de compra-venta, ni llevó las solvencias y demás recaudos que como vendedora le correspondía.- esta actitud por parte de LA PROPIETARIA demuestra su contumacia a suscribir el documento definitivo de compra-venta, a pesar de que mis mandantes en sus caracteres de opcionantes compradoras cumplieron a cabalidad con todas y cada una de las obligaciones que como optantes asumieron en el tantas veces mencionado documento de Opción de compra-venta.- Tanto la Notificación Judicial como la Inspección Ocular que hicieron a través del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…) demuestran clara e inequívocamente la voluntad por parte de mis mandantes de dar cumplimiento a la opción de compra-venta, y de probar fehacientemente que han dado cumplimiento a todas sus obligaciones.
A mayor abundamiento debemos observar al ciudadano Juez, que LA PROPIETARIA ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, ya identificada, posterior a la fecha en que suscribieron el documento de opción de compra-venta, ha tratado de dividir dicho local, situación está prohibida expresamente por el documento de condominio del Edificio ASTRA.- Cuando suscribieron el contrato de opción de compra-venta, LA PROPIETARIA manifestó a mis mandantes que por los momentos el local estaba provisionalmente dividido en dos porciones, y que una de dichas porciones lo tenía dado en comodato a una agencia de Lotería, pero que al suscribirse el documento definitivo de compra-venta, haría entrega de la totalidad del inmueble que ofreció en venta a mis mandantes, y puede ser que por tener ese grave problema, quizás porque los que ocupan dicha porción del local no quieren desocupar el mismo, sea el motivo por el cual no ha podido o no ha querido suscribir el documento definitivo de compra-venta.- Sin embargo lo que es realmente importante destacar, es que mis mandantes han cumplido a cabalidad todas y cada una de las obligaciones que asumieron en el documento de Opción de compra-venta, cosa que evidentemente no ha hecho la propietaria.
…Omissis…
Tratándose (…) de un contrato bilateral, mis mandantes como compradoras han dado cabal cumplimiento a las obligaciones que fueron estipuladas en el contrato bilateral de Opción de Compra-Venta (…) En el caso que nos ocupa ciudadano Juez, consta fehacientemente que han dado cabal y estricto cumplimiento a las obligaciones que asumieron en el mencionado contrato (…) y que por su parte, la propietaria vendedora ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, no cumplió con sus obligaciones asumidas en el mencionado contrato.- Es evidente que mis mandantes como opcionantes compradoras, han cumplido cabalmente con las obligaciones que asumieron en dicho contrato (…) mientras que por su parte LA PROPIETARIA (…) se ha negado a dar cumplimiento a sus obligaciones como tal y es por ello que de conformidad con expresas normas del Código Civil venezolano vigente, y en especial con lo establecido en el artículo 1.167, procedo en nombre de mis representadas a demandar a LA PROPIETARIA vendedora ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN ya antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, de acuerdo a los Petitorios que en el próximo Capítulo demando…”.

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Mediante escrito de contestación, la accionada se excepcionó y ejerció reconvención en los siguientes términos:

“…En nombre de nuestra representada, anteriormente identificada, rechazamos, negamos y contradecimos la presente demanda y especialmente rechazamos y contradecimos los términos en que fue planteada, por ser inciertos los alegatos en que la parte actora fundamenta la misma.
…Omissis…
“…es cierto que nuestra mandante, ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, es propietaria de un inmueble constituido por un local, distinguido como local B, situado en la Planta Baja del Edificio ASTRA, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda; cuyos linderos medidas y demás determinaciones identificatorias son las siguientes: El inmueble en sí tiene una superficie de Cincuenta y seis metros con noventa y cuatro centímetros cuadrados (56,94 M2) y sus linderos generales son: NORTE: prolongación de la Calle Sucre; SUR: patio interno y escaleras del edificio; ESTE: pasillo de la planta baja y local A y OESTE: fachada lateral y el edificio Italo, correspondiéndole un porcentaje de condominio de diez enteros con seis mil ochocientas sesenta y dos diez milésimas por ciento (10.6862%) de conformidad con el documento de condominio; protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 18 de Agosto de 1.994, registrado bajo el No 6, Tomo 14, Protocolo Primero, tercer trimestre de ese mismo año y le pertenece según consta en documento por la antes identificada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 24 de septiembre de 1.994 y registrado bajo el No 8, Tomo 24, Protocolo Primero, tercer trimestre de ese mismo año…”;
“Desde el 3 de octubre de 1.996, fecha en la cual se introducen los documentos en la Alcaldía del Municipio Autónomo Chacao, y consta en su copia que dice: COMPROBANTE DE RECEPCIÓN SOLICITUD DE MODIFICACIÓN, NOTIFICACIÓN DE INICIO DE OBRA donde también aparece y consta en fotocopia adjunta, las planillas de cancelación de aranceles municipales; nuestra representada modificó internamente el inmueble identificado y deslindado anteriormente, dividiéndolo en dos (2) locales comerciales, con la debida autorización de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao del Estado Miranda, de fecha 31 de Octubre de 1.996 y el plano emanado de la misma dirección y con la misma fecha (…) Como resultado de esta modificación interna del local comercial “B”, se obtuvieron dos (2) locales, uno (1) más grande (65% aproximado del espacio del local originario) y otro más pequeño (35% del espacio originario) y que se denominarían local B el primero de ello, es decir, conservando la identificación originaria y Local C el segundo resultante de esta modificación y división; cada uno con sus respectivas entradas independientes uno del otro; sin tener hasta los momentos porcentaje de condominio asignados ni metraje alguno definido, ya que hasta la fecha después de obtenida la autorización Municipal para modificar y dividir el local y haberse hecho; no se ha conseguido una reunión plena de todos los copropietarios, que sería la última etapa, para aprobar la modificación y división del local en comento y que a su vez como consecuencia, asignaría el porcentaje de condominio de cada local producto de esta división, así como sus respectivos metrajes bien definidos.-
Los respectivos locales comerciales resultantes de la modificación y división del inmueble constituido por el local B y que de hecho se identifican, Local B y Local C, tendrían los siguientes linderos particulares:
LOCAL B: NORTE: prolongación Calle Sucre; SUR: escalera del Edificio Astra, ESTE: pasillo de la planta baja y local A, y OESTE: local C.-
LOCAL C: NORTE: prolongación Calle Sucre; SUR: patio interno del edificio, ESTE: local B y OESTE: fachada lateral y el Edificio Italo.-
…Omissis…
Es cierto que nuestra mandante ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, suscribió un contrato de compra venta, con las ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL DE ESCANDON Y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNANDEZ (…) según consta en Documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del distrito Federal, de fecha 12 de Marzo de 1.997 y anotado bajo el No 18, Tomo 55, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto era la promesa de la venta del nuevo local B, resultante de la modificación y división del local B originario; tal y como se desprende del cuerpo del Documento que marcado con la letra “B” acompaño la actora junto al libelo de la demanda, en los cuales coinciden los mismos linderos que se identifican en el capítulo II de esta contestación y no como lo pretenden dejar ver y confundir a este Tribunal de que el contrato abarca el inmueble completo, por lo que negamos, contradecimos y rechazamos este alegato por ser incierto.
…Omissis…
Rechazamos, negamos y contradecimos la demanda intentada por las ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL VIUDA DE ESCANDON Y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNANDEZ contra nuestra mandante MARISELA COROMOTO LEON DECAN, por cumplimiento de contrato de venta del local B originario en su totalidad, por cuanto los términos narrados en el libelo de la demanda, no fueron los mismos términos del contrato.-
Rechazamos, negamos y contradecimos que la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, haya ofrecido por contrato alguno el inmueble en su totalidad, y que le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del tercer Circuito de registro del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 24 de Septiembre de 1.994, y registrado bajo el No 8, Tomo 24, protocolo primero, por cuanto lo cierto es, que el convenimiento a que se contrae en el contrato de opción de compra-venta, unicamente se circunscribe al local B, resultante de la modificación y división del local B originario y tanto es así que los linderos que se especifican en el contrato de opción de compra-venta, son los mismos linderos resultados de la modificación y división tantas veces mencionada, y que las actoras conocían y aceptaron al firmar dicho contrato de opción de compra-venta, pues éstas visitaron el inmueble muchas veces y ellas mismas le estregaron (sic) al Doctor ALFONSO BARRERA OLIVARES, contratado por las actoras, para que redactara dicho documento con tales datos e información y el cual firmaron en total conformidad.-
Ciudadano Juez: las ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL Y MARCIA ALEJANDRA FERNANDEZ, conocían que el local comercial objeto de esta controversia, estaba dividido a su vez en un local B y un local C, es decir, que a las mismas no le es desconocida dicha modificación y división, y a su vez conocían los linderos de estas divisiones y sabían y le era conocido que el local que les ofreció en opción de compra-venta es el local B producto de la modificación y división originaria, por lo cual rechazamos, negamos y contradecimos la presente demanda por ser inciertos los alegatos en que pretenden fundamentar la misma, por lo que forzosamente debe ser declarada sin lugar por error material en el objeto de esta demanda, ya que el contrato de opción de compra-venta trata del nuevo local B, producto de la modificación y división del local B originario y nunca trata del inmueble en su totalidad; tanto es así que, en el documento de opción de compra-venta no se le incluyó el porcentaje de condominio, por desconocerse dicho porcentaje, ni tampoco le fue incluido el metraje del mismo, no considerándose esto; Ciudadano Juez como un error material, ya que todas las partes sabían, entendían y tenían conocimiento del objeto del contrato.-
Rechazamos, negamos y contradecimos que las partes demandantes en este proceso judicial no conocían la existencia de un local C, producto de la tantas veces nombrada división y modificación en comento.-
Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra mandante fuera notificada personalmente para comparecer y firmar documento de venta alguno, así como también haya recibido redacción de documento de venta alguno.-
Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra representada (…) haya tratado de dividir el local B originario después de suscribir con las demandantes el contrato de opción de compra-venta, primero porque desde el punto de vista físico y de hecho, ya estaba dividido, y las actoras sabían y conocían del mismo, y también tenían conocimiento y sabían que la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN estaba en trámites para finiquitar la división desde el punto de vista legal y jurídico, con la aprobación del 100 % de los copropietarios del Edificio, en el cual está ubicado dicho inmueble.-
Es totalmente falso, y por lo tanto rechazamos, contradecimos y negamos que nuestra poderdante no haya firmado documento definitivo de venta alguno, porque presuntamente una de las divisiones del local está ocupado y por no haberse desocupado el mismo haya ocasionado a la propietaria un “grave problema”.-
…Omissis…
Lo cierto del caso de todo lo aquí planteado, ciudadano Juez, es que entre las actoras ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVAJIL Y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS por una parte y por la otra la demandada ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN suscribieron un contrato de opción de compra-venta de un local B producto de la modificación y división de un local originario más grande, autorizada dicha modificación por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, del Estado Miranda y que todo esto no le era desconocido a las contratantes, pues las actoras sabían lo que estaban comprando y a que local físico se refería dicho contrato de opción de compra-venta y los linderos que en el mismo se estaban refiriendo al identificarse, por lo que no se podían citar por desconocerse su exactitud, sus porcentajes de condominio y su metraje; pero por ser uno más grande (local B) que el otro (local C), el más grande tiene un porcentaje aproximado de 65 % de la totalidad del local originario, y así se convino y así se firmó el contrato definitivo de opción de compra-venta, significando todo ello de que el contrato trata única y exclusivamente de una de las porciones en que se dividió el local y nunca del local originario completo, como lo pretende dejar ver la parte actora por lo que una vez mas lo rechazamos, lo negamos y contradecimos que sea ese el objeto del contrato.-
Ciudadano Juez, al acercarse la fecha para la firma del documento definitivo de venta del objeto del contrato de opción de compra-venta, se presentó una diferencia entre los contratantes por cuanto hasta esa fecha no se había podido reunir u obtener la aprobación definitiva del 100 % de los copropietarios del Edificio Astra y en vista de la urgencia del caso nuestra representada le sometió a consideración de las compradoras, es decir, convino con ellas en redactar el documento de venta por el sesenta y cinco (65 % ) de los derechos de propiedad que tenía en el local originario, mientras se dilucidaba legalmente la división y modificación del mismo, por lo que a la hora de firmar este documento, las mismas compradoras se negaron a aceptar la venta de derechos sino un local B modificado, y ahora demandan por el local B originario en su totalidad, por lo que negamos, rechazamos y contradecimos ésta pretensión…”.

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La reconvención fue propuesta en los términos que siguen:

“…De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 eiusdem, proponemos RECONVENCIÓN, y en efecto, reconvenimos en nombre de nuestra representada MARISELA COROMOTO LEON DECAN, a las ciudadanas MARIA BEGOÑA NOVEJIL VIUDA DE ESCANDON Y MARCIA ALEJANDRA CONTRERAS FERNANDEZ (…) para que convengan o en su defecto sean condenadas por este Tribunal:
1.1.-Que el objeto del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 12 de Marzo de 1.997, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando anotado bajo el No 18, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, única y exclusivamente trata del local B producto de una modificación y división del local B originario.-
1.2.-Que jamás se convino y nunca hubo la intención, de adquirir el local B originario en su totalidad.-
1.3.-Que siempre tuvieron conocimiento porque así lo sabían por haber estado muchas veces visitando el local, que siempre existió la división en los dos (2) locales, por lo que no les era desconocido, y siempre se trató de una (1) sola porción nunca de la totalidad del inmueble.-
1.4.-Que siempre supieron las razones y motivos, por las cuales en el contrato de opción de compra-venta, jamás se les cito el porcentaje (&) de condominio ni su respectivo metraje por desconocer hasta esa fecha su exactitud.-
1.5.-Que siempre tuvieron conocimiento de las diligencias que estaba realizando y gestionando la ciudadana MARISELA COROMOTO LEON DECAN, por ante la Junta de Condominio del Edificio Astra, para finiquitar la última etapa de estas modificaciones y divisiones en dos (2) partes o porciones.-
1.6.-Que los términos del contrato de opción de compra-venta, jamás tuvieron como objetivo la totalidad del inmueble.-
1.7.- Que de no convenir en lo aquí expuesto en esta reconvención, que este Tribunal declare resuelto el contrato suscrito, sufriendo las actoras reconvenidas la consecuencia establecida en la cláusula tercera del contrato…”.

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La parte actora-reconvenida dio contestación a la mutua petición, en los términos que a continuación se transcriben:

“…en nombre de mis representadas MARIA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA CONTRERAS, niego, rechazo y contradigo, en toda forma de Derecho y de manera radical y categórica los fundamentos de hecho y de derecho esbozados en la reconvención interpuesta por los apoderados judiciales de la ciudadana MARISELA LEON DECAN, en contra de mis mandantes; pues no es cierto que en algún momento las ciudadanas MARCIA CONTRERAS Y MARIA BEGOÑA NOVEJIL convinieron en adquirir el pretendido y falsamente llamado por la reconviniente local modificado, pues la intención de las partes, al momento de suscribir del contrato de opción a compra-venta fue y sigue siendo el de adquirir el local B de manera global, total, ofrecido y dado en venta a mis mandantes, en toda su cabida y extensión, tal y como consta de los documentos públicos que corren insertos a este expediente, es decir, el único local B que existe en el Edificio Astra, ya que dicho Edificio solo consta de dos locales comerciales A y B, y de 21 apartamentos para vivienda, y no los locales A, B y C como pretende hacer creer la contraparte.
Lo cierto, es que mis mandantes dieron cabal cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones por ellas contraídas con ocasión de la suscripción de dicho contrato de opción a compra-venta, ya que cancelaron la suma de dinero pactada para el momento de la suscripción del mismo, ordenaron la redacción del documento definitivo de compra-venta, cancelaron los impuestos que le corresponden como compradoras, tenían en su poder la suma de dinero convenida para hacer entregada a la vendedora al momento de firmar el contrato definitivo de venta y así se lo notificaron a la ciudadana MARISELA LEON DECAN a través del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, indicándole además la hora y el día que debía comparecer ante el Registro Subalterno a suscribir dicho contrato definitivo de compra-venta, llevando las solvencias y recaudos necesarios; no compareciendo dicha ciudadana MARISELA LEON DECAN, a pesar de que fue notificada judicialmente, y así se evidencia de autos a través de inspección ocular practicada en la sede de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Por lo ante expuesto niego que mis representadas tenían conocimiento al momento de suscribir el contrato de opción a compra-venta de que la ciudadana MARISELA LEON DECAN tenía la intención de dividir el local B del Edificio Astra, ya que de acuerdo al documento de Condominio de dicho inmueble está expresamente prohibido la división de dicho local comercial; de otro modo mis representadas no hubiesen suscrito dicho contrato de opción de compra-venta.
Niego, rechazo y contradigo todos esos hechos, así como el pretendido derecho invocado por cuanto los mismos no se ajustan a la verdad, ni son congruentes al caso de autos.
Insisto en hacer valer todos y cada uno de los documentos acompañados como fundamental al libelo de la demanda, pido por tanto, que los mismos sean apreciados y valorados en su justo valor probatorio de conformidad con las reglas legales que rigen la materia probatoria, por tanto los ratifico en este acto, y me reservo la oportunidad procesal correspondiente para ratificar su fehaciencia y veracidad…”.
“…no puede pretender que el solo relato de unos hechos y la consignación de un permiso de Ingeniería Municipal pueda desvirtuar lo que consta en documentos públicos, como son el documento de propiedad, documento de condominio, que prohíbe expresamente la división de los inmuebles del que consta y el documento autenticado de opción a compra. Lo que se demuestra es la mala fe de la vendedora al momento de suscribir dicho contrato de opción a compra-venta, ya que en ningún momento deseaba o intentaba cumplir con lo estipulado en el contrato. Por ello, pido que tales aseveraciones sean desestimadas por el Tribunal. De esta manera dejo contestada la reconvención planteada y pido respetuosamente al Tribunal se sirva declarar la misma sin lugar – condenando en costas a la reconviniente…”.

III
Del thema decidendum:

Conforme a los alegatos y argumentos posesionados en la demanda, reconvención y sus contestaciones, el presente caso se circunscribe a determinar si la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, dio en opción de compraventa, por medio del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 12 de marzo de 1997, anotado bajo el Nº 18, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, la totalidad o una porción resultante de la modificación y división del inmueble distinguido como Local “B”, situado en la Planta Baja del Edificio Astra, ubicado en la Prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, en razón de no haber determinado expresamente en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, el porcentaje de condominio, cabida y extensión que corresponde al mismo; solo haberse establecido los datos de registro de su propiedad, del inmueble que se encuentra en el edificio que consta de dos (2) locales comerciales, distinguidos como “A” y “B”, y veintiún (21) apartamentos.
La pretensión reconvencional versa sobre petición de pronunciamientos declarativos acerca de la defensa invocada por la demandada en contra de la pretensión actoral y en forma subsidiaria sobre la resolución del contrato de opción de compraventa que une a las partes, en razón que su objeto no fue la totalidad del inmueble, sino el local “B” producto de la modificación y división del local original, ubicado en la planta baja del edificio Astra, situado en la Prolongación de la Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda.
IV
De las pruebas:

Establecido lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; en tal sentido evidencia:

De las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, conjuntamente con el libelo de demanda:

• Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 12 de marzo de 1997, anotado bajo el Nº 18, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Instrumento aceptado por ambas partes, al cual se le debe conceder plena valoración por contener la convención de las partes y su establecimiento en cuanto a las obligaciones asumidas por cada una, en razón de ello se le concede la fuerza de documento autenticado reconocido en juicio. Así se establece.
• Documento distinguido con el Nº S-846-97, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de dicha promoción se evidencia que el día 18 de julio de 1997, el referido juzgado se trasladó al Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Torre “A”, Segunda Etapa, Primer Piso, Oficina 105, Caracas; con la finalidad de notificar a la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, que el documento definitivo de compraventa se encontraba redactado y listo para su protocolización; que en razón de ello, debía hacer entrega de las solvencias necesarias, para proceder a la suscripción del mismo; que disponían de la suma de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo) para pagar el remanente del precio de la venta; que habían pagado los emolumentos de protocolización; que disponían del R.I.F. y por tanto estaban en condiciones de finiquitar con la compraventa programada; que para tal fin, debía comparecer ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, ubicada en el Centro Comercial Lido, piso 6, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, a la altura de El Rosal, el día 22 de julio de 1999, a la 1:00 P.M., con la finalidad de proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, previo el pago del saldo del precio establecido. Asimismo, se evidencia que impuso de su misión a la ciudadana Mirian Blanco, titular de la cédula de identidad Nº 6.815.216, quien manifestó ser Consultor Legal de la oficina denominada “Grupo Empresarial”; le hizo entrega de copia fotostática de la notificación, y quien se comprometió con entregársela a la ciudadana Marisela Coromoto León Decan. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, conforme lo dispuesto en los artículos 936 y 507 del Código de Procedimiento Civil, pues de ella se evidencia que le notificaron a la ciudadana Mirian Blanco, quien expresó ser consultora legal de la empresa donde laboraba la parte demandada-reconviniente, sobre la solvencia de las actoras-reconvinientes en el cumplimiento de las obligaciones contractuales que asumieron para la compra del inmueble objeto del presente litigio y que para proceder a ello, le informaron el día y hora que debía acudir ante el registro subalterno correspondiente. Así se establece.
• Documento distinguido con el Nº S-851-97, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de dicha promoción se evidencia que el día 22 de julio de 1997, el referido juzgado se traslado al Centro Ciudad Lido, Piso 6, Avenida Francisco de Miranda, donde funciona la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao, estado Miranda; y dejó constancia que siendo la una y quince minutos post meridiem (1:15 P.M.), la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, no había hechos acto de presencia para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio; del pago de los derechos de registro por la cantidad de treinta mil cincuenta bolívares (Bs. 30.050,oo); que siendo las tres horas post meridiem (3:00 P.M.), dejó constancia de la finalización del acto, sin que la parte demandada-reconviniente, hiciera acto de presencia, por lo que no se pudo llevar a cabo el acto protocolar fijado para esa oportunidad. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 936 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 1994, bajo el Nº 8, Tomo 24, Protocolo Primero; de dicha documental se evidencia que la ciudadana Marisela Coromoto León Decan es propietaria de un inmueble distinguido como Local “B”, situado en la planta baja del edificio Astra, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao, estado Miranda. Que dicho inmueble tiene una superficie de cincuenta y seis metros con noventa y cuatro metros cuadrados (56,94 Mts2), alinderado así: Norte, Prolongación Calle Sucre; Sur, patio interno y escaleras del edificio; Este, pasillo de la planta baja y local “A”; y, Oeste, fachada lateral y edificio Italo. Que le corresponde un porcentaje de condominio de diez enteros con seis mil ochocientas sesenta y dos diezmilésimas por ciento (10,6862%), conforme al documento de condominio protocolizado ante la referida oficina subalterna de registro, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, recaudos agregados al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 489 al 501, folios 92 5 al 936 del cuarto trimestre. Documental que es apreciada y valorada por este sentenciador, conforme lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de instrumento público, otorgada por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, conjuntamente con la contestación-reconvención:

• Original de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 1994. Documental que fue promovida por la parte actora-reconvenida en copia certificada y sobre la cual se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
• Marcado “B”, oficio Nº 02622, de fecha 31 de octubre de 1996, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao; de la cual se evidencia que dicha dependencia municipal, acuso recibo de la ciudadana Marisela León, solicitud de modificación Nº 0150 de fecha 04 de octubre de 1996 y le participó que se le autorizó a efectuar modificaciones internas en el inmueble ubicado en la Calle Sucre, Edif. Astra, Planta Baja, Local “B”, Catastro Nº 213/25-08, Chacao. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser original de documento público administrativo, emanado de ente adscrito a la Alcaldía de Chacao del Estado Miranda; así mismo, produjo copias fotostáticas de oficio Nº 02623 de fecha 31 de octubre de 1995, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Chacao, dirigido a la Dirección de Liquidación de Rentas Municipales de dicha Alcaldía, donde le solicitó el registro del contribuyente de la solicitud Nº M-0150, realizada por la ciudadana Marisela León, así como la liquidación de la tasa total, por concepto de Modificación, la cual ascendió a la cantidad de cuatro mil novecientos treinta y un bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 4.931,50); copia de Planilla de Desglose de Tasas, emanada de dicho departamento de la alcaldía del Municipio Chacao, donde se desglosó los rubros que comprendían el pago de la tasa municipal antes referida y copia certificada del plano de la modificación; documentales que son tenidas por este sentenciador como fidedignas, de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documentos públicos administrativos, emanados de funcionario público administrativo. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, en la etapa probatoria:

• El mérito favorable de los autos. En torno a ello, debe reiterarse el criterio que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual no siendo promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Sin embargo, hizo valer el valor probatorio del documento fundamental de la demanda, contentivo del contrato de opción de compraventa; así como de la notificación judicial evacuada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; del justificativo evacuado por el mencionado juzgado en la oficina subalterna de registro respectiva y del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio y sobre los cuales ya se emitió pronunciamiento al respecto, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
• Original de Planilla de Liquidación de Derechos Arancelarios; la cual fue desglosada por el juzgado de la causa y en su lugar consta copia certificada del folio 168 al 175 de la primera pieza del expediente; de dicha promoción se evidencia que en fecha 22 de julio de 1997, fueron pagados derechos de registro, por la cantidad de treinta mil cincuenta bolívares (Bs. 30.050, oo). Documental que es apreciada y valorada por este sentenciador, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copias certificadas de documentos públicos emanados de funcionario publico con facultades para dar fe pública. Así se establece.
• Pruebas testimoniales de los ciudadanos Graciela Cordero Velásquez, María Santa Teijeiro Pernas y José Miguel Blanco, de las cuales solo fue evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Comisionado), la declaración del ciudadano José Miguel Blanco, quien depuso el día 26 de mayo de 1998 y de la cual se evidencia que al responder sobre la primera pregunta, manifestó conocer a las ciudadanas Marcia Contreras y María Begoña Novejil; al responder la segunda pregunta, manifestó que trabajó para la ciudadana Marcia Contreras, en la elaboración de un letrero; que al responder la tercera pregunta, expresó que el letrero era para ser instalado en el local objeto del litigio, el cual manifestó conocer, en la respuesta dada a la cuarta pregunta. Al responder la séptima pregunta, manifestó que el local comercial objeto del litigio, estaba dividido y al responder la octava pregunta, manifestó que la ciudadana Marcia Contreras, le informó que la división del local en cuestión era provisional. A las repreguntas que le formuló la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, manifestó que conoció el local internamente y que el mismo estaba desocupado y dividido con una Agencia de Lotería. Deposición que es valorada conforme lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Documento redactado por la abogada Nahima Mustafa Cabello. Dicha documental fue promovida como documento definitivo de compraventa, pero carece de valor probatorio, ya que no esta suscrito por ninguna de las partes involucradas en el presente litigio; por lo cual es desechado del presente proceso, por considerarlo ilegal, dada su falta de valor probatorio. Así se establece.
• Anexo al documento anteriormente señalado, consta copias fotostáticas de cédulas de identidad y Registros de Información Fiscal, correspondientes a las ciudadanas Marcia Alejandra Contreras Fernández y María Begoña Novejil; las cuales son desechadas por considerarlas impertinentes, ya que las mismas no arrojan nada relevante con respecto al establecimiento del objeto del litigio. Así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, en la etapa probatoria:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos. En torno a ello, debe reiterarse el criterio que no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual no siendo promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Sin embargo, hizo valer el valor probatorio del documento fundamental de la demanda, contentivo del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes y cuyo cumplimiento se demandó y resolución se reconvino y sobre el cual ya se emitió pronunciamiento al respecto, el cual se da por reproducido en este acápite; igualmente reprodujo el contenido del escrito de contestación en todas y cada una de sus parte. Sobre dicha promoción este jurisdicente observa que la misma es impertinente, pues el escrito de contestación y reconvención, solo contienen defensas y excepciones argüidas por las partes, en ningún momento puede considerarse como prueba susceptible de promoción en la etapa probatoria. Así se establece.
• Documento denominado “MENSAJE POR VÍA TELEFAX”. Documental que es desechada por este jurisdicente, por considerarla ilegal, ya que carece de firma autógrafa que le otorgue valor probatorio; aunado a ello, tenemos que no consta que el Fax haya sido recibido por alguna de las partes involucradas en el presente litigio. Es de hacer notar, que los documentos para ser apreciados en juicio tienen que cumplir con ciertos requisitos de validez y eficacia para hacerlos valer. En cuanto los documentos privados, se debe observar que no puede ser promovidos a favor de la misma parte que los confecciona, por cuanto los mismos solo son prueba en contra de la persona de quien emana, salvo que conste de manera fehaciente que fue recibido por su contraparte. Así se establece.
• Notificación judicial distinguida con el Nº 11.787, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se dejó constancia del traslado del tribunal al Edificio Tarijap, Torre 1, Piso 19, Apartamento 19 D, ubicado en La Candelaria; y, que luego de varios toques a las puertas del referido apartamento no obtuvo respuesta alguna, por lo que introdujo por debajo de la puerta copia simple de la solicitud de notificación. Dicha notificación consta de dos (2) documentos visados por los abogados Luís Enrique Romero y Silvia Nora González; original de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro distinguida con el Nº H-96-0896706, expedida en fecha 23.05.1997, por la cantidad de doscientos veintidós mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 222.560, oo), no consta su pago por ante la Oficina Receptora de Fondos Nacionales. Notificación que es apreciada y valorada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 936 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Plano marcado “F”, con sellos húmedos de Ingeniería Municipal del Distrito Sucre del estado Miranda, fechado 03 de marzo de 1955 y del Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, fechado 26 de enero de 1955. Dicha promoción fue efectuada por la parte demandada-reconviniente, con el objeto de probar la existencia de tres locales comerciales en el inmueble objeto del litigio. Por estar certificado por la Ingeniería Municipal del Distrito Sucre del estado Miranda, se aprecia como plano original del edificio donde se ubica el local objeto del litigio. Así se establece.
• Comunicaciones de fechas 26 de agosto de 1996 y 12 de abril de 1997, emanadas de la ciudadana Marisela C. León Decan, dirigidas a la Junta de Condominio del Edificio Astra; con respecto a dicha promoción, precisa este jurisdicente que aun cuando dichas documentales están debidamente reconocidas por su autor (Marisela Coromoto León Decan), es lo cierto que se trata, indubitablemente, de unas cartas misivas dirigidas por una de las partes en el presente juicio, a un tercero; siendo así, el mérito probatorio de esta especie de documentos privados esta regido por las disposiciones de los artículos 1371 al 1374 del Código Civil; por ello, aunque se trata de un documento reconocido por su autor, el mismo no deja de ser una carta misiva, cuya fuerza probatoria, se repite, está prevista en los citados artículos. Conforme al artículo 1371, las cartas misivas que pueden hacerse valer en juicio son las dirigidas por una de las partes a la otra, autorizando a la persona a quien fue destinada “a producirla en juicio para los efectos mencionados”. Regula el artículo 1372 lo atinente a las cartas dirigidas a un tercero por alguno de los interesados en el juicio o por personas extrañas, requiriendo para su presentación el consentimiento del tercero y el autor de la carta, siendo que el tercero no puede valerse de la carta, como prueba, contra la voluntad del autor de ella; y finalmente dispone este artículo, que las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medio de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios. Comentando estas disposiciones, asiente Dominici que la carta dirigida por una parte a un tercero, no valdría sino como un indicio; y si lo fue por persona extraña, no podría ser más que la declaración de un testigo, promovida sin sujeción a las reglas que para ese género de probanza establece el Código de Procedimiento Civil y que por tanto, sería necesario desechar. Criterio compartido por el comentarista Florencio Ramírez. Agrega Dominici que la ley permite, sin embargo, que tales cartas se produzcan como prueba en juicio cuando el autor y el tercero presentan su consentimiento, no porque se les atribuye a priori determinado mérito probatorio sino porque no quiere privar a las partes de medio alguno de defensa, y los jueces las apreciarán y valorarán legalmente en definitiva. Si bien pudiera decirse que las cartas enviadas por la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, a la Junta de Condominio del Edificio Astra (quien no es parte en este juicio), contienen la mención sobre la regularización legal de la modificación y división del local comercial objeto del presente litigio, es lo cierto que, frente a las actoras en este proceso, el destinatario de dichas cartas es un tercero para ella en cuanto al asunto contenido en dichas misivas. En efecto, por las cartas en referencia Marisela Coromoto León Decan, solicitó a la Junta de Condominio del Edificio Astra, la convocatoria para una asamblea extraordinaria de copropietarios, con la finalidad con la finalidad de regularizar, ante la comunidad de propietarios del edificio Astra, la situación del inmueble con respecto a su modificación y división. La Junta de Condominio del Edificio Astra, en relación al contenido de dicha correspondencia, es tercero, por lo que entonces cabe aplicar la disposición contenida en el primer aparte del artículo 1372, que niega todo valor probatorio a las cartas misivas dirigidas entre terceros por personas para las cuales esos terceros no eran causantes o mandatarios. No siendo, pues, el destinatario de la misiva en cuestión causante ni mandatario de las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Alejandra Contreras Fernández, se hace evidente que ella no tiene mérito probatorio alguno. En conclusión de todo lo cual ha de decirse entonces que, aun cuando está reconocida la comunicación en referencia, ella no pasa de ser una carta misiva cuya fuerza probatoria delimitan los artículos que antes se han mencionado, y según los cuales sólo valen como documentos aquellas misivas cruzadas entre las partes propiamente dichas, pues las emanadas de terceros no tienen más valor que el de una testimonial y, por ello, no habiendo sido promovida la prueba idónea dentro del juicio, carecen de mérito alguno para ser apreciadas. Así se establece.
• Carta misiva de fecha 21 de abril de 1997, dirigida por el ciudadano José Manuel Mazaira Vilaro, a los Copropietarios del Edificio Astra; documento emanado y dirigido entre terceros ajenos al presente proceso, donde la parte promoverte de dicha probanza no aportó a los autos, la relación que la une con respecto de su autor, así como a quien está dirigida dicha misiva; en razón de ello, se da por reproducido en este acápite el contenido del artículo 1372 del Código Civil, que establece que para la presentación de un carta misiva en juicio, dirigida por un tercero a personas extrañas, es necesario el consentimiento del autor de la carta misiva o de la persona a quien está dirigida; por lo que se desecha dicha prueba, por carecer de valor probatorio, lo cual la convierte en ilegal. Así se establece.
• Prueba testimonial de los ciudadanos Rosa María Lorenzo Gómez, Andrés Avelino Urdaneta Álvarez y Alfonzo Barrera, de los cuales depusieron en fecha 22 de mayo de 1998, los ciudadanos Rosa María Lorenzo Gómez y Andrés Avelino Urdaneta Álvarez, ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (comisionado). De dichas deposiciones se evidencia que ambos testigos son contestes en afirmar que el local objeto de la operación de compraventa y dado en opción a las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, era el resultante de la división del local “B” original, de aproximadamente cuarenta metros cuadrados (40 Mts.2), con un baño. Que dicho inmueble luego de la división quedó identificado como local “B” y local “C”; que el local “C”, estaba dado en comodato a la ciudadana Rosa María Lorenzo Gómez, donde tenía una agencia de loterías; que el local “C”, nunca fue mostrado o promovido para la venta; que el único local que se estaba vendiendo era el local “B”. Que el ciudadano Andrés Avelino Urdaneta Álvarez, fue contratado verbalmente por la ciudadana Marisela León Decan, para promover la venta del local “B”; asimismo, se evidencia que el ciudadano Andrés Avelino Urdaneta Álvarez, tuvo a la vista la aprobación de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, para la división del local “B” original, en dos (2) locales comerciales; y, que la ciudadana Marisela León Decan, no tenía permiso de la Junta de Condominio del Edificio Astra, para la división del local comercial original identificado como local “B”. Deposiciones que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 480, 481 y 508 del Código de Procedimiento Civil, testigos que merecen credibilidad, pues de las documentales presentadas a los autos, se evidenció que existe una relación de identidad de su deposición, con los hechos argüidos en la demanda y su excepción, en razón de ello se aprecian y valoran su declaración. Así se establece.
• Inspección judicial que fue evacuada por el tribunal de la causa, en fecha 27 de julio de 1998, en donde dejó constancia de haberse trasladado y constituido en la planta baja del edificio “Astra”, ubicado en la Prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda; con respecto al particular primero dejó constancia que contiguo al local “B”, existe un local en el cual observó sobre un marco de la fachada del mismo, una huella mas oscura que el resto de la pared de mármol en donde distinguió la letra “C”; con respecto a los particulares segundo y tercero, expresó su abstención de dejar constancia por cuanto lo solicitado era imposible por medio de la vía de la inspección judicial; en cuanto al particular cuarto dejó constancia de la existencia de un establecimiento que tenía en su fachada la letra “C”; en cuanto al particular quinto, dejó constancia de los linderos norte, sur y este del local, pero en cuanto al lindero oeste, se abstuvo de su constancia por cuanto no podía precisar si el mismo correspondía al local donde funcionaba una agencia de loterías, marcado “C” ó al local “A” del edificio contiguo. Ahora bien, con respecto a dicha prueba, este jurisdicente la apreciada y valorada conforme a su contenido respecto al punto debatido en la presente controversia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1428 del Código Civil. Así se establece.
• Mediante diligencia del 27 de mayo de 1998, la abogada Nahima Mustafa, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó: 1) copias certificadas de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 1996, bajo el Nº 60, Tomo 167 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría y del cual se evidencia que la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, dio en comodato a la ciudadana Rosa María Lorenzo Gómez, una superficie aproximada de veinte metros cuadrados (20 Mts2) de un inmueble constituido por un local comercial cuya superficie aproximada es de cincuenta y seis metros con noventa y cuatro decímetros cuadrados (56,94 Mts2), situado en la planta baja del Edificio Astra, ubicado en la Prolongación de la Calle Sucre, Chacao, estado Miranda; que la comodataria se comprometió a destinar la superficie objeto del contrato para comercio, estableciendo entre paréntesis “Agencia de Lotería; 2) copias certificadas de documento de condominio del Edificio Astra, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, de las cuales se evidencia que el mencionado edificio consta en su planta baja de dos locales comerciales distinguidos con las letras “A” y “B”, con una superficie de cincuenta y cuatro con sesenta y cuatro metros cuadrados (54.64 Mts2) y cincuenta y seis con noventa y cuatro metros cuadrados (56.94 Mts2), respectivamente, con un (1) baño cada uno; que el local distinguido con la letra “B”, consta de un salón comercial y un baño, siendo sus linderos: Norte, Prolongación Calle Sucre; Sur, patio interno y escaleras del edificio; Este, pasillo de la Planta Baja y Local “A”; y, Oeste, fachada lateral y el edificio Italo; asimismo, se evidencia del número dos de la sección primera del capítulo III, referente “DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES EN EL USO DE LAS COSAS COMUNES Y DE LAS COSAS PROPIAS DE CADA UNIDAD SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN INDIVIDUAL”, se estableció que “Los locales y apartamentos no serán susceptibles de ser divididos en dos o más porciones, tampoco es posible abrir nuevas puertas de entrada o realizar excavaciones, ni alterar las estructuras de los apartamentos y locales”; y, 3) Copias certificadas de reglamento de condominio del edificio Astra, agregado al cuaderno de comprobantes llevado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en el tercer trimestre del año 1994, bajo el Nº 492, Folios 928, donde se estableció que el mismo podría ser modificado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios del edificio, computándose dicha mayoría según los porcentajes de cada apartamento o local. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículo 111, 112, 429 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil y 76 de la Ley de Registro Público y del Notariado, por ser copia certificadas de documentos públicos, otorgadas por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.

Del elenco probatorio analizado, se evidencia que quedó comprobada la celebración entre las parte del contrato de opción de compraventa, restando determinar el objeto de dicha convención, pues de las documentales aportadas y de las deposiciones rendidas por los testigos, se evidencia que el edificio Astra, ubicado en la Prolongación Calle Sucre de la Urbanización Bolívar del Municipio Chacao del estado Miranda, consta de dos locales comerciales en su planta baja, los cuales se encuentran distinguidos con las letras “A” y “B”; siendo que la parte demandada-reconviniente, arguye que el objeto del contrato de opción de compraventa, es el local distinguido con la letra “B”, resultante de la división y modificación del local “B” primario; cuya modificación y división dio como resultado dos locales comerciales los cuales quedaron distinguidos como local “B” y local “C”.
Así las cosas, observa este jurisdicente, que la parte demandada-reconviniente, demostró en autos haber realizado la gestión ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, con el objeto de realizar la modificación y división del local “B” primario, con anterioridad a la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda; se evidencia también del propio contrato de compromiso de compraventa, que se pactó la negociación de un local comercial que en su lindero Oeste, se encontraba otro local denominado “C”; sin embargo, ello no demuestra que la modificación y división se haya documentado y legalizado conforme al documento de condominio y las Ordenanzas Municipales, toda vez, que conforme lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, para “…construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes…”; es decir, la modificación del local comercial distinguido con la letra “B”, debía obtener el permiso de las autoridades municipales correspondientes, Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Chacao y luego el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios del edificio Astra; ergo, ambos requisitos debían ser satisfechos, para proceder a la modificación y división del local comercial en cuestión. Aunado a ello tenemos, que en el documento de condominio del Edificio Astra, existe la prohibición de división de los locales comerciales así como de los apartamentos que integran dicho inmueble; la prohibición de abrir nuevas puertas de entradas o realizar excavaciones, ni alterar las estructuras de los locales y apartamentos.
Ahora bien, conforme a las deposiciones rendidas por los ciudadanos Rosa María Lorenzo Gómez, Andrés Avelino Urdaneta Álvarez y José Miguel Blanco, concatenadas con las copias certificadas del contrato de comodato producido en autos y de las demás documentales aportadas y apreciadas en el presente fallo, tanto por las actoras-reconvenidas, como por la demandada-reconviniente, se evidenció que la modificación y división del local comercial distinguido con la letra “B”, no obtuvo el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios del Edificio Astra; que el supuesto local resultante de la división, se encontraba ocupado bajo la figura del comodato a favor de la ciudadana Rosa María Lorenzo Gómez, con una agencia de loterías. En razón de ello, la división material del local comercial objeto de la presente litis, se determina de las pruebas de autos, incluyendo el propio contrato de compromiso de compraventa. Así se establece.
Así las cosas, de acuerdo al contenido de la convención cuya ejecución se demanda, las partes establecieron que la operación tenía por objeto un inmueble, distinguido con la letra “B”, ubicado en la Planta Baja del Edificio Astra, situado en la Prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Municipio Chacao del estado Miranda, alinderado así: Norte, Prolongación Calle Sucre; Sur, Escaleras del edificio Astra; Este, pasillo de la planta baja y el local “A”; y, Oeste, local “C”, estableciéndose que la propiedad del mismo constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 8, Tomo 24. En este sentido, la pretensión del actor, se fundamenta en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, del local determinado según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de septiembre de 1994, bajo el Nº 8, Tomo 24, Protocolo Primero; Local “B”, situado en la planta baja del edificio Astra, ubicado en la prolongación Calle Sucre, Urbanización Bolívar, Chacao, Municipio Chacao, estado Miranda, con una superficie de cincuenta y seis metros con noventa y cuatro metros cuadrados (56,94 Mts2), alinderado así: Norte, Prolongación Calle Sucre; Sur, patio interno y escaleras del edificio; Este, pasillo de la planta baja y local “A”; y, Oeste, fachada lateral y edificio Italo, con un porcentaje de condominio de diez enteros con seis mil ochocientas sesenta y dos diezmilésimas por ciento (10,6862%), conforme al documento de condominio protocolizado ante la referida oficina subalterna de registro, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, recaudos agregados al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 489 al 501, folios 92 5 al 936 del cuarto trimestre; lo que confrontado con la convención que se trata de ejecutar, determina que no coincide el local comercial pactado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 12 de marzo de 1997, anotado bajo el Nº 18, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría fundamento de la pretensión actoral, con el documento por el cual se señala la propiedad de la demandada, es decir, el protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, arriba reseñado, en razón de ello y por no coincidir el objeto de la pretensión que dimana del mencionado compromiso de compraventa con el título de propiedad de la demandada, no puede prosperar la pretensión actoral, por falta de coincidencia del objeto del contrato de compromiso de compraventa con el objeto del documento por el cual el actor pretende que su demandada es la propietaria del inmueble en referencia. Así expresamente se establece.
Siguiendo el hilo argumental se puede concluir, que conforme lo dispuesto en el artículo 1155 del Código Civil, el objeto del contrato debe ser posible, en caso contrario el deudor jamás podrá cumplir con la prestación; la imposibilidad puede nacer de la realidad (imposibilidad natural o material) o del ordenamiento jurídico; de igual forma, el objeto debe ser determinado o determinable, pues de lo contrario, si no estuviere determinado, sería ilusoria la posibilidad de exigir el cumplimiento de la prestación. La determinación de la cosa puede hacerse al momento de la celebración del contrato, pero no es necesario que en el mismo se determine íntegramente, pues basta que el contrato contenga los elementos necesarios para su determinación; de igual forma, el objeto debe ser lícito, es decir, deber ser tolerado, consentido, amparado y autorizado por el ordenamiento jurídico positivo. Conjugando la posibilidad, la determinación y la licitud de objeto de los contratos, podemos determinar, que en el caso bajo estudio, la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, dio en opción de compraventa a las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, un inmueble que legalmente no puede ser determinado, posible y lícitamente transferido, toda vez, que aunque pueda existir materialmente no se encuentra documentado conforme al ordenamiento jurídico que rige la materia; lo que conlleva a la imposibilidad de la demandada-reconviniente, en cumplir con la transmisión de la propiedad que ofreció en venta; aún cuando las actoras-reconvenidas, hayan cumplido con las obligaciones que asumieron con la finalidad de lograr la negociación demandada. Así expresamente se establece.
En razón de ello, y dada la imposibilidad real y efectiva que la parte demandada-reconviniente, cumpla con la transmisión de la propiedad de un inmueble que no encuentra justificación ni soporte en el ordenamiento jurídico, se declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por las ciudadanas María Begoña Novejil y Marcia Contreras Fernández, en contra de la ciudadana Marisela Coromoto León Decan, lo cual se hará se manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta, donde se peticiona pronunciamientos declarativos acerca de la defensa invocada por la demandada en contra de la pretensión actoral y en forma subsidiaria la resolución del contrato de opción de compraventa, con la imposición a las reconvenidas de la cláusula penal establecida en dicha convención, fundamentada en que el inmueble objeto del contrato, no es el local “B” en su totalidad, sino la porción resultante de la modificación y división del mismo, este jurisdicente observa que, los términos en que fue propuesta la mutua petición, constituyen los mismos argumentos de hecho expresados como excepción a la petición actoral. Así pues, la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita de la demandada. Es decir, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes, por ejemplo, a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple de la pretensión actoral. Así, en el caso que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al juez que declare –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez. Ahora bien, siendo los argumentos expuestos por la parte demandada, como fundamento de la reconvención, los mismos que fundamentan su excepción ante la petición de ejecución efectuada por las actoras; ello, determina la inadmisibilidad de la reconvención propuesta, lo cual se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En razón de ello, se declara parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada-reconvenida, en contra de la decisión dictada el 15 de febrero de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 06 de abril de 2001, por la abogada SILVIA NORA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, en contra de la decisión dictada el 15 de febrero de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por las ciudadanas MARÍA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA CONTRERAS FERNÁNDEZ, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-82.104.652 y E-81.248.631, en contra de la ciudadana MARISELA COROMOTO LEÓN DECAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.361.867.
TERCERO: INADMISIBLE, la reconvención propuesta por la ciudadana MARISELA COROMOTO LEÓN DECAN, en contra de las ciudadanas MARÍA BEGOÑA NOVEJIL y MARCIA CONTRERAS FERNÁNDEZ.
CUARTO: Queda así MODIFICADA, en los términos expuestos, la decisión apelada.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2013, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Regístrese, publíquese, líbrese oficio, déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el archivo de este tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Se imprimen dos (2) ejemplares bajo un mismo tenor, el primero para su publicación y el segundo para que repose su original en el libro copiador de sentencias correspondiente al mes de agosto del año 2013.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA
LA SECRETARIA Acc.,

Abg. MAYRA L. RAMIREZ S.
Expediente: AC71-R-2011-000184, Antiguo: Nº 9999
Cumplimiento de Contrato/Reconvención/Civil
Definitiva “D”/Recurso
Parcialmente Con Lugar la Apelación
Sin Lugar la Demanda/Inadmisible la reconvención/”F”
EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y treinta minutos post meridiem (3:30 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA Acc.,

Abg. MAYRA L. RAMIREZ S.