TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2013-000563.

En el día de hoy, 13/08/2013 , siendo las once (11:00a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana alguacil de éste tribunal, dejándose constancia de la comparecencia de la parte demandante ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, venezolana mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. V-14.892.091, debidamente asistida por los abogados VERIUSKA YURAMID ALMEIDA PÉREZ y EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.966 y 124.609 respectivamente; se deja constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandada reconviniente abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.594. Se abrió la sesión presidida por la Jueza Titular Dra. ROSA DA SILVA GUERRA y se constituyó en la Sala del Despacho, se procedió a dar inicio a la Audiencia fijada en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio interpusiera la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS; en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-reconvenida contra la decisión dictada en fecha 23 de abril de 2013, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio; con lugar la reconvención por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal propuesta por el demandado y condenó al pago de costas a la parte demandante. La Jueza comunicó a las partes el tiempo de que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandante quien expuso: Nos encontramos en presencia de una acción de retracto legal arrendaticio incoada para el año 2009 y donde se obtuvo decisión para el año 2013; es importante dicha aclaratoria debido a los cambios en materia de arrendamiento que trajo consigo la suspensión de los juicios de arrendamiento; la presente demanda fue incoada en una sola de las personas involucradas ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS; hay que tomar en cuenta las motivaciones para que hoy en día haya otra ley donde priva el interés público y social; al haber el a quo inadmitido al fondo una demanda que debió ser inadmitida in limine litis causó graves daños a la parte demandante; que el juez de la recurrida no tomó en cuenta que el litisconsorcio no se ajustaba al caso concreto; que es imperante para el juez que se pronuncie inmediatamente sobre la inadmisibilidad y no cuatro años después por cuanto ahora la demandante perdió su derecho de volver a demandar el retracto por la caducidad; que no pretende con éste recurso de apelación la corrección de un error en la demanda; que el Juez a quo debió haber revisado los supuestos de admisibilidad de la demanda in limine; que la caducidad en el asunto hoy es inmediata y la declaratoria de inadmisibilidad puede producir un gravámen irreparable; que con la decisión recurrida se violentó el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; que se produjeron en el proceso dilaciones indebidas; que es evidente en este caso la violación de un derecho constitucional; que la nueva Ley en materia de arrendamientos de vivienda implicó un Decreto de Emergencia; que solicita la nulidad de los efectos de la sentencia recurrida pero no la nulidad de la acción; que solicita la reposición de la causa por lo ya explanado y según el contenido del escrito que anexa en este acto donde se mencionó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia 20/06/2007 caso Occidental Mercantil; que el a quo no tomó en cuenta las motivaciones de la nueva ley en materia de arrendamientos de vivienda; que tampoco se tomó en cuenta la vigencia del litisconsorcio pasivo necesario cuando en la nueva Ley no está previsto; que solicita la Reposición de la causa al estado de citación de las vendedoras; que el poder con que efectuó la notificación de la oferta de venta la Dra. Pérez no la facultaba para notificar ventas comprometer o enajenar el bien inmueble, lo que hace nula la notificación judicial de la oferta de venta; que en el presente asunto pareciera haber un vicio de fraude, por cuanto no se puede vender lo que no nos pertenece; que la abogada de la parte demandada ofreció el bien sin haber tenido facultades –poder insuficiente-; que evidentemente hay un error grave que indujo al error a la arrendataria; que la oferta de venta si fue contestada por medio de correo privado; que para cuando fue admitida la reconvención no estaba vigente la nueva ley de arrendamientos pero dado el delicado carácter de la materia de arrendamiento el Juez estaba en el deber de la revisión exhaustiva de los autos; que del documento de dación de pago no se evidencia el objeto de dicha dación; se preguntó ¿Quién da en pago hoy en día un inmueble por dación en pago?; que el Sr. Danzer tiene entendido es técnico electricista y se pregunta ¿qué trabajo pudo haber realizado para ameritar que se le diera en pago un inmueble?; que solicita la revisión del poder con que actuó la Dra. Pérez para ofertar la venta porque no es posible que se haga caer en error al arrendatario a través de un poder insuficiente; que para terminar invoca la violación de un derecho constitucional y que en relación a la acción de cumplimiento de contrato señaló que la estimación de la reconvención fue de 40.000,00 y además el Juez de Primera Instancia no era el competente para conocer de esa demanda por insuficiencia de la cuantía, lo cual conllevaba a su inadmisibilidad. En este estado la abogada asistente de la parte demandante consignó copia fotostática simple del poder al que hizo referencia en su exposición. De seguidas pasó a exponer la representación judicial de la parte demandada reconviniente abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, quien señaló que ésta instancia superior ha cumplido con lo relativo a la materia arrendaticia tanto es así que ésta audiencia se encuentra fundamentada en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que los hechos en el presente asunto se llevaron bajo la vigencia de la antigua Ley y por tanto no se estableció que fueran anulados los juicios ya iniciados; que lo que se pretende con la reiterada mención a la nueva ley con una intención casi de terrorismo judicial de énfasis en la nueva ley; que en la Asamblea Nacional ha comisionado el hecho cierto no negado por ninguna de las Salas incluso la Sala Constitucional que tan constitucional es el rango de propiedad como el derecho a una vivienda digna políticas a las cuales éste gobierno con el fin de facilitar a las personas que carecen de un techo digno de una vivienda éste gobierno bolivariano ha instado a instancias administrativas y judiciales; que se pretende retrotraer el juicio a una anulación con el fin de subsanar actuaciones erradas y que no se cumplieron para ejercer la acción de retracto legal y que así se pronunció sabiamente el juzgador a quo; que le sorprende el contenido del escrito libelar cuando invoca la demandante que no le fue ofertado en venta el inmueble a la inquilina; que niega el descabellado alegato de defensa de que la apoderada haya vendido el inmueble que es temerario viola el artículo 170 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; que en modo alguno la contraparte se debe ofender a las partes con un alegato de fraude procesal y que se reserva el derecho de ejercer las acciones pertinentes; que una oferta de venta no puede pretenderse confundirse con la venta; que no es ante esta instancia donde se debe alegar nuevos hechos que debieron ser alegados ante el a quo; que en el presente asunto hubo un doble plazo para la demandante a los efectos de la oferta de venta; que en esa oportunidad la demandante de forma verbal manifestó a la propietaria que el precio del inmueble no se correspondía con la realidad; que este no es el juicio para discutir la dación en pago; que esa dación de pago se hizo antes de cumplirse los 180 días para cumplir con la oferta; que la nueva ley también prevé los derechos constitucionales de los inquilinos subyugados por propietarios y no para usarla como terrorismo judicial; que no escuchó por su contraparte justificación alguna de la no contestación a la reconvención propuesta en el lapso legal y que equivale a confesión; que de las documentales consignadas se desprende que la reconvención prosperaba en derecho y por eso fue declarada con lugar; que el abogado que redactó el nuevo contrato tuvo a bien redactar el articulado que preveía la prorroga legal; que el contrato era a término fijo y la prórroga se concedió conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que se le concedió la prórroga legal de tres años; que la nueva ley reitera protege tanto el derecho del inquilino como el derecho de propiedad; que la demandante tuvo tiempo suficiente para la búsqueda de su vivienda y la entrega del inmueble arrendado. Que no es esta instancia donde se debe alegar la falta de competencia sino como cuestión previa. Que sorprende tal alegato de una persona que trabajó en el Poder Judicial; que si está alegando un cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, mal puede alegarse que la demanda de reconvención pueda ser declarada inadmisible por la cuantía cuando es el mismo bien del cual se demandó el retracto legal; que la Gaceta Oficial que contenía la resolución acerca de la competencia no cambió en modo alguno que cuando una acción se fundamenta en las mismas partes se deba mandar a otra instancia cuando son los mismos hechos que se discuten; que solicita se confirme el fallo recurrido por cumplirse los extremos de ley. En éste estado hizo uso de su derecho a réplica el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIERREZ, quien expuso: Que el conforme artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente para el momento de los hechos- se debe declarar la inadmisibilidad de la reconvención de conformidad con esta norma establece competencia por materia y cuantía se violó el principio del juez natural; que se quiere atacar violaciones de orden constitucional procesal porque hubo una omisión 1500 días después de admitida la demanda, aunado al hecho de que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece una justicia equitativa y expedita; que el a quo admitió una demanda para llevarnos a un proceso que luego de cuatro años es declarada inadmisible; que el Juez a quo tomó un tiempo que hizo caducar el derecho de la demandante de retracto legal arrendaticio; que en el extinto régimen de arrendamientos inmobiliarios y en el nuevo hay unas consideraciones que deben cumplirse y que los derechos consagrados en materia inquilinaria son de orden público; que en su debida oportunidad el a quo dejó transcurrir con creces el lapso para su pronunciamiento; que el artículo 341 establece las causales de inadmisibilidad; lo que dejó indefensa a la parte demandante; lo que viola en grado superlativo su derecho de defensa y su derecho de accionar nuevamente; evento procesal que nació nulo toda vez que la dación en pago crea alguna suspicacia en donde se propone una preferencia ofertiva; que no consta en autos que la demandante haya rechazado la venta; que no habiendo una notificación con las formalidades legales de conformidad con el artículo 6 vigente y 7 extinto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que si el a quo hubiese inadmitido la demanda en su oportunidad no le hubiera caducado el derecho a la demandante. Pidió la nulidad de todas las actuaciones y reposición de la causa al estado de citación o admisión de la demanda. Hubo réplica y contrarréplica. En este estado siendo las 12:15 p.m.., el tribunal solicitó un lapso prudencial a los efectos de dictar el fallo.
LA JUEZA,
(Fdo.)
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA

LA SECRETARIA,
(Fdo.)
ABG. AMBAR J. MATA LÓPEZ

LA PARTE ACTORA
(Fdo.)

LA PARTE DEMANDADA
(Fdo.)

Siendo las 3:00 p.m., estando en presencia de todas las partes actuantes en éste procedimiento, se reanudó la audiencia a los fines de dictar el fallo respectivo, lo cual se pasa a hacer en los siguientes términos:

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones (vto.f.249), procedentes del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando asignado con el No. AP71-R-2013-000563, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2013 por la ciudadana María NATALIA MURILLO TAMAYO, actuando en su carácter de parte actora reconvenida, asistida por el abogado Alí José Navarrete, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.631, contra la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2013 por el precitado Tribunal, en la cual se declaró INADMISIBLE la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio incoara la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS y CON LUGAR la reconvención propuesta por el demandado contra la parte actora.
Por auto de fecha 10 de junio de 2013 se le dio entrada al expediente, señalando que el procedimiento utilizado por el a quo hasta la conclusión de la causa en primera instancia por fallo de fecha 23/04/2012, fue el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, considerando ésta jurisdicente que el procedimiento aplicable en esta instancia es el previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, específicamente el establecido en su artículo 123; en vista de que la diferencia de procedimientos constituye un cambio en los lapsos y formas de realización de los actos procesales, se ordenó la notificación de las partes; indicando que se celebraría la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda al tercer el (3er) día de despacho siguiente a la última notificación que de las partes se hiciere; asimismo se le concedió un lapso de dos (02) días como término de distancia al demandado reconviniente, en vista de que su notificación debía realizarse en la ciudad de Maracay; por lo que se comisionó al Juzgado del Municipio Girardot de la Circunscripción del Estado Aragua, que corresponda por distribución, para que practicara la notificación acordada, librándose el correspondiente despacho. (f.250 al 257, ambos inclusive).
En fecha 12 de junio de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, -ABOGADA DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA- mediante diligencia se dio por notificada y solicitó que se notificara a la parte actora. (f.258).
Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2013, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, apodera judicial de la parte demandada reconviniente, expuso que había consignado los emolumentos necesarios para practicar la notificación, por lo que solicitaba que la misma se efectuara. (f.259).
En fecha 02 de agosto de 2013 la alguacil de este Tribunal, dejó constancia de la práctica de la notificación de la parte demandante mediante boleta dejada en su domicilio procesal (f.260 y 261, ambos inclusive).
En fecha 05 de agosto de 2013, este Órgano Jurisdiccional, procedió a fijar la audiencia oral en el presente asunto de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 13/08/2013, se celebró la audiencia oral y pública, con el objeto de oír los alegatos de las partes, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora reconvenida, tal y como lo establece el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo dispuesto en la disposición transitoria Primera del mismo texto legal; en dicha audiencia ambas partes hicieron uso de su derecho de alegar y contradecir hubo réplica y contrarréplica, por lo cual se pasa de seguidas a explanar el fallo respectivo de acuerdo a las siguientes consideraciones:

DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inicia el presente procedimiento contentivo de demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por libelo presentado en fecha 16 de junio de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.02 al 42, ambos inclusive); luego del proceso de distribución respectivo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 29 de junio de 2009, el Tribunal de la causa procedió a admitir la demanda por los trámites del procedimieto breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ordenando el emplazamiento de la parte accionada al 2º día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, más dos (2) días que le concedió como termino a la distancia. (f. 45 y 46).
Mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2009, la parte actora, dejó constancia de haber consignado fotostatos a los fines de que se elaborara compulsa y solicitó que se comisionara a un Tribunal del Estado Aragua, para que se efectúara la citación del demandado (f. 48).
El Tribunal de la causa, en fecha 17 de julio de 2009, dictó auto en el que ordenó librar compulsa, oficio y comisión a Juzgado que resultara competente del Estado Aragua. (f. 49 al 52, ambos inclusive).
La apoderada judicial de la parte actora, abogada ROSE MARIE CÁCERES DE GARCÍA, mediante diligencia de fecha 03 de agosto de 2009, solicitó que se enviara comisión librada en fecha 17/07/2009 a la Oficina de Atención al Público (OAP), con el fin de retirarla y se llevarla al Tribunal comisionado. (f.54). En, la misma fecha, consignó certificación de gravámenes a los fines que se decretara la medida cautelar solicitada en el libelo de demanda. (f. 57 y 58).
Por diligencia de fecha 14 de agosto de 2009, suscrita por el ciudadano Antonio Capdevielle, en su carácter de Alguacil titular del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consignó copia de oficio N°0305 dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (f. 62 al 64, ambos inclusive).
En fecha 13 de noviembre de 2009, el a quo recibió resultas con oficio Nro. 813-09 de fecha 13 de octubre de 2009, proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (f. 66 al 82, ambos inclusive).
Mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2010, presentada por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ –apoderada judicial de la parte demandada-, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 66.594, consignó copia simple de poder y se dio por citada en el presente asunto. (f. 102 al 106, ambos inclusive).
La abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 11 de agosto de 2010 consignó contestación de la demanda y reconvención. (f. 91 al 105, ambos inclusive).
En fecha 15 de octubre de 2010, el abogado Luís Ernesto Gómez Sáez, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la causa y procedió a admitir la reconvención; asimismo, por haber admitido fuera de lapso, ordenó la notificación de las partes, señalando que cuando constara en autos la ultima notificación practicada, debía comparecer la parte actora reconvenida al 2° día de despacho, para que ésta de contestación a la reconvención. (f. 109 y 112).
La Secretaria Titular del Tribunal de la causa, ciudadana Jenny Mercedes González Franquis, dejó constancia de que en fecha 18 de octubre de 2010, fijó en la cartelera del Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cartel de notificación librado a la parte demandada reconviniente. (f. 113)
Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, se dio por notificada del auto de fecha 15/10/2010, además expuso que se había alterado el procedimiento y que la parte actora reconvenida no se daría por notificada. (f.115 y 116).
En fecha 14 de marzo de 2011, mediante diligencia consignada por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, se dio por notificada en la causa. (f. 118)
Fue presentado ante el a quo escrito de pruebas con anexos, por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 29 de marzo de 2011. (f. 120 al 153).
En fecha 30 de marzo de 2011, la abogada ROSE MARIE CÁCERES DE GARCÍA, en su carácter de apodera judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas con anexos. (f. 155 al 212, ambos inclusive).
Por auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 05 de abril de 2011, admitió las pruebas presentadas por las partes. (f. 213).
Mediante diligencia de fecha 16 de octubre de 2012, consignada por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apodera judicial de la parte demandada reconviniente, solicitó al a quo, dictara sentencia en la causa. (f. 215).
En fecha 30 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa, dictó auto, en el que le hizo saber a las partes que se dictaría la respectiva sentencia en el orden cronológico en que habría conocido de las causas. (f. 216).
El Tribunal de la causa en fecha 23 de abril de 2013, dictó la sentencia hoy recurrida en la cual declaró inadmisible la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio sigue la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS; declaró confesa a la parte demandante reconvenida - MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO - por haber prosperado la confesión ficta, en consecuencia la condenó a entregar a la parte demandada reconviniente, un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 87, situado en el piso 10 del edificio Residencias Maristas, ubicado en el Callejón Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda; y condenó a la parte actora reconvenida al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil (f.217 al 238, ambos inclusive).
Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2013, consignada por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apodera judicial de la parte demandada reconviniente, se dio por notificada de la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2013 y solicitó al a quo, que notificara a la parte actora reconvenida. (f. 240).
En fecha 30 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa, dictó auto, en el que acordó notificar a la parte actora (f.24 y 242).
La ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, debidamente asistida por el abogado ALÍ JOSÉ NAVARRETE, consignó diligencia de fecha 21 de mayo de 2013, mediante la cual se dio por notificada de la sentencia dictada en fecha 23/04/2013 y apeló de la misma. (f. 244).
Por auto de fecha 30 de mayo de 2013, el Tribunal de la causa -Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. (f.245).
En fecha 03 de junio de 2013, el presente expediente fue recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial a los fines de su distribución, correspondiéndole su conocimiento a éste Juzgado Superior Sexto (f.248 y 249).

DE LA RECURRIDA

En fecha 23 de abril de 2013, el Tribunal de la causa dictó sentencia, conforme a las siguientes consideraciones:
“(…OMISSIS…)”
“…PUNTO PREVIO:
DEL LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO y LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL DEMANDADO:
Observa quien aquí decide que la demanda contenida en estos autos fue propuesta por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; también advierte este Juzgador que se accionó la demanda únicamente en contra del ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS - actual propietario del inmueble objeto del presente litigio -, sin interponerse conjuntamente en contra de las anteriores propietarias del inmueble y vendedoras del mismo, ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.085.309 y 3.317.558, respectivamente.
Por lo tanto estaríamos en presencia de un litis consorcio pasivo necesario, no siendo optativo por el demandante a quien va a demandar, encontrándose el presente juicio en un vicio de nulidad absoluta, al no accionar correctamente el demandante e intentar la acción en contra de uno sólo de ellos.
(…OMISSIS…)
Ahora bien, en Sentencia No. 00776 del 15 de diciembre de 2009, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente la Magistrado Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, se indicó lo siguiente:
“De la trascripción parcial de la recurrida, se desprende que el ad quem determinó conforme a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que en el sub iudice existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto, del libelo de la demanda evidenció que la referida pretensión, no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos, razón por la cual, declaró procedente la falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados, al no estar debidamente constituida la referida relación jurídico procesal, lo cual, quebrantaría los principios de bilateralidad de las partes, de seguridad jurídica y presunción de la cosa juzgada, causándole indefensión a los sujetos que debieron conformar el litis pasivo consorcio necesario y no fueron demandados, siendo que por vía de consecuencia, declaró inadmisible la presente demanda.
Ahora bien, esta Sala conforme al razonamiento aportado por el juzgador de alzada en su fallo, estima oportuno hacer mención al criterio sentado en decisión N° 235 de fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio seguido por Julio Germán Betancourt contra Virginia Portilla y Otra, expediente N° 07-570, en el cual se estableció lo siguiente:
“…es importante resaltar que el litisconsorcio surge cuando existe pluralidad de partes, es decir cuando existen dos o más parejas de contradictores en un proceso, independientemente de la posición que asuman activas o pasivas (...Omissis...) En efecto, comparte plenamente esta Sala el criterio esgrimido por la recurrida, ya que el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por errónea interpretación, establece los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovechando la diligencia de los otros co-litigantes, dicha normativa se aplica cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de forma uniforme para todos los litisconsortes, por lo que el formalizante aspira con su denuncia que se declare la inadmisibilidad de la defensa planteada, pero el juez de la recurrida concluye que no esta constituido el listiconsorcio necesario, porque “…fueron excluidas las ciudadanas Maryela Cecilia Cote, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y Carmen Cecilia Cote, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…” por lo que al ser interpretada dicha norma correctamente, mal podría esta Sala declarar la misma con lugar. Así se decide.
En lo que respecta a que la recurrida “debió aplicar y no aplicó” el artículo 146 literal “a” del Código de Procedimiento Civil, el mismo corresponde al litisconsorcio necesario, que surge cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales ya sean activas o pasivas, y las mismas deben ser llamadas todas a juicio, para así conformar el contradictorio, y tal como señaló el juez de la recurrida en su sentencia “…era necesario llamar a todos los vendedores y compradores y mantenerlos vinculado al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, fueron excluidas las ciudadanas MARYELA CECILIA COTE, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y CARMEN CECILIA COTE, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…”, por lo que mal podría decirse que hubo falta de aplicación en relación a dicha norma. Así se decide”. (Resaltado de la Sala).
Por consiguiente, esta Sala en atención a los criterios doctrinales ut supra transcritos, como al razonamiento aportado por el juzgador en el caso in comento, observa que el ad quem sí aplicó el derecho al caso in comento, púes éste subsumió los hechos alegados y probados en juicio en las normas jurídicas que los prevé, determinando de este modo, que: “…resulta evidente que la actora en su escrito libelar solo accionó contra los actuales propietarios del inmueble y los cónyuges de estos, al estimar que dada la naturaleza de la pretensión no era necesario demandar a quien figuraba como vendedora en la negociación cuyo retracto legal se invoca, arguyendo adicionalmente, como se expresa en el libelo de la demanda que la misma había fallecido luego de la celebrada venta siendo este un hecho no controvertido en juicio, indicando que solo conocían como herederos de la de cujus ANA CECILIA MARTINEZ (SIC) OTTAVIANO, a sus sobrinos, no estando al tanto de saber si existían otros herederos, aportando la misma parte actora en alzada el acta de defunción (…), lo que implica que ha debido demandarse a la parte vendedora en la persona de los herederos conocidos y desconocidos en la forma prevista en el artículo 231 del Código Adjetivo Civil…”.
De modo que, esta Sala evidencia que el ad quem, en base a los hechos alegados y probados en el proceso, y a las normativas jurídicas que regulan el retracto legal arrendaticio, procedió a declarar en el sub iudice ha lugar la defensa de fondo de falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados e inadmisible la demanda.
(...Omissis...)
Sin embrago, en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente.
De modo que, ante tal razonamiento aportado por el ad quem no se desprende que él mismo haya incurrido en el aludido vicio de incongruencia, por cuanto, éste se circunscribió a los términos en que fue planteada la controversia, con ocasión a la defensa de falta de cualidad e interés invocada por los demandados, los cuales, en modo alguno podían haber llamado a juicio a las personas que estimaran que pudieran integrar un litisconsorcio pasivo, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, normativa relativa a la intervención de terceros en juicio, que en nada atañe a la solución del caso de autos.”
Así entonces, éste Tribunal, atendiendo al criterio sentado por el Máximo Tribunal de Justicia de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el que se establece que los jueces de Instancia procuraran acoger la doctrina de casación para casos análogos, tal como el caso que nos ocupa, en el que se observa que la pretensión de la demandante es el retracto legal arrendaticio, y se demanda única y exclusivamente al actual propietario del inmueble objeto de este juicio, y no así a las anteriores propietarias y vendedoras ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA; por tanto, y por existir un litis consorcio pasivo necesario, que no constituyó el actor, debe declararse la falta de cualidad pasiva del demandado ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, para sostener el juicio y consecuencialmente inadmisible la demanda. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.
Es imperativo dilucidar si se ha dado la situación procesal de la confesión ficta, establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 887 ejusdem.
(…OMISSIS…)
La reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente fue admitida por auto de fecha 15 de octubre de 2010, folios 109 y 110, oportunidad en la que se emplazó a la actora-reconvenida a dar contestación a la misma, al segundo día de despacho siguiente a la última notificación de las partes.
La notificación de la parte demandada-reconviniente se practicó mediante cartel de notificación fijado en la cartelera del Tribunal, por no haber constituido en autos domicilio procesal, conforme consta de nota secretarial de fecha 18 de octubre de 2010, inserta al folio 113. Así mismo dicha parte demandada suscribió diligencia en fecha 22 de octubre de 2010.
Estando la parte demandada a derecho y notificada del auto que admitió la reconvención, la parte actora se dio por notificada por diligencia de fecha 14 de marzo de 2011, reanudándose el proceso, correspondiendo el segundó día de despacho para dar contestación a la reconvención, al verificado en fecha 16 de marzo de 2011, en cuya oportunidad la parte actora-reconvenida NO DIO CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.
Abierto el lapso de pruebas de pleno derecho, transcurrió los días de despacho verificados en las siguientes fechas: 18, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30 y 31 de Marzo de 2011 y 04 de abril de 2011.
La parte demandada-reconviniente promovió pruebas en fecha 29 de marzo de 2011 y la parte actora-reconvenida lo hizo el 30 de marzo de 2011.
Por auto de fecha 05 de abril de 2011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas, ninguna de las cuales necesita ser evacuada, por constituir todas pruebas instrumentales.
En este sentido, la no comparecencia de la parte actora-reconvenida dentro del preclusivo lapso que la ley le concede para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, se entiende como una rebeldía de ésta a excepcionarse contra la pretensión del demandado-reconviniente mediante el ejercicio de la contestación a la reconvención, por lo que lo que su omisión hace nacer una presunción “Iuris Tantum” de aceptación de los hechos narrados por la parte demandada-reconviniente en su reconvención, presunción ésta que por permitir prueba en contrario, dada su naturaleza, puede ser desvirtuada por el demandado contumaz en el respectivo lapso probatorio mediante la aportación de pruebas que le favorezca tendentes a verificar la falsedad de los hechos imputados en el libelo de reconvención, para destruir la presunción de la veracidad que de dichos hechos surgieron como consecuencia de su rebeldía, todo lo cual justifica el afán de nuestro legislador de proteger el derecho a la defensa que tienen las partes en juicio.
Ahora bien, si el demandante-reconvenido contumaz no efectúa una actividad probatoria suficiente para destruir la presunción legal de aceptación de los hechos alegados por la parte demandada-reconviniente, se configura una situación compleja en su contra que luego de la verificación de otros dos elementos o requisitos que analizaremos infra, deviene en la sanción prevista en el Código de Procedimiento Civil, específicamente la norma contenida en el artículo 362 del Código ya referido, la cual regula la institución procesal de la confesión ficta.
Para la verificación de la confesión ficta, tienen que concurrir simultáneamente tres requisitos a saber:
1.- Que el demandado no haya dado oportuna contestación a la demanda;
2.- Que el demandado contumaz no haya aportado pruebas capaces de desvirtuar la presunción legal de aceptación que surge con ocasión de su rebeldía;
3.- Que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho.
Una vez verificado el cumplimiento de los tres supuestos, se debe producir como consecuencia jurídica inmediata que la demanda incoada deba prosperar en derecho.
En el caso que nos ocupa, se cumple el requisito señalado en el numeral 1, es decir, el demandado no compareció a dar contestación a la reconvención, no obstante en el lapso de pruebas si promovió las que consideró conveniente para desvirtuar los hechos narrados por el demandado-reconviniente en su reconvención.
En ese sentido este juzgador pasa a determinar si el actor-reconvenido logró destruir la presunción de certeza que sobre los hechos narrados en la reconvención creó su falta de contestación a la reconvención.
La parte demandada-reconviniente alegó, entre otros, los siguientes hechos:
• Que su representado es propietario de un inmueble distinguido con el N° 87, ubicado en el piso 10 del Edificio denominado Residencias Maristas, situado en le callejón Maristas con Avenida Francisco de Miranda, según consta de documento protocolizado el día 24 de abril de 2009, quedando Registrado bajo el No. 2009.726, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1483.
La existencia de esta prueba instrumental no es objeto de controversia y no fue tachado por la parte demandante-reconvenida.
• Que el día 26 de mayo de 2005, TIRSA SEGURA Y ELISA SEGURA PAPUA, causantes-vendedoras del demandado-reconviniente ANTONIO JOSE DANTE SCHABUS, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana María Natalia Murillo, ut supra identificada, donde se fijó un canon de arrendamiento de doscientos sesenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 265.000,00), hoy doscientos sesenta y cinco bolívares con cero céntimos exactos (Bs. 265,00), según se evidencia del contrato de arrendamiento, y según lo convenido en la cláusula tercera, tenía una duración de un (1) año, el cual no se renovó, por lo que la prórroga legal comenzó a correr, ya que en la misma cláusula se señaló el fundamento legal consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la prórroga legal, y que en caso de que la arrendataria decidiera no hacer uso de la misma debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga”
Ahora bien, la parte demandante-reconviniente logró probar los siguientes hechos con el aporte de prueba instrumental, cuya valoración realizó este juzgador en Capitulo anterior:
• Que por contrato privado suscrito entre ella y entre C.Z.P. ADMINISTRACIONES C.A. (C.Z.P. C.A.), ésta última le dio en arrendamiento a partir del 01 de diciembre de 1989, el apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
• Que en fecha 21 de septiembre de 2004 suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao bajo el N° 38, tomo 72, del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, con la ciudadana Blanca Alida Jurado, identificada con la cédula de identidad N° 5.660.590, como arrendadora en representación de las propietarias del inmueble ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua.
• Que en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84, con las ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua. suscribió (SIC) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Los anteriores hechos probados mediante prueba instrumental, crean la presunción de que la parte demandante-reconvenida es arrendataria, desde el 01 de diciembre de 1989, del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Ahora bien, si bien la relación de arrendamiento por la cual la demandante-reconvenida ocupa como arrendataria el apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, nació por contrato privado en el año 1989, fue últimamente regulada por el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autentico, suscrito en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84 y en este convenio contractual se estableció en la cláusula tercera, que tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, salvo que la arrendataria no hiciera uso de la prorroga legal, para lo cual debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga”.
El demandado-reconviniente, nuevo propietario del inmueble arrendado, desde la protocolización del documento público de fecha el día 24 de abril de 2009, registrado bajo el No. 2009.726, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1483, sustituyó en la relación de arrendamiento del inmueble en cuestión sus vendedoras y por ende ambas partes estaban en la obligación de respetar la misma en los mismos términos pactados en la última convención contractual, que se celebró en fecha 26 de mayo de 2005, conforme lo establecía el artículo 20 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada, no obstante vigente al momento de suceder los acontecimientos bajo análisis.
En el caso que nos ocupa la demandante-reconvenida (arrendataria) no probó que le hubiere manifestado a la demandada-reconviniente (arrendadora), por escrito su voluntad de no acogerse a la prorroga legal, de modo que ésta operó de pleno derecho, al finalizar la vigencia del último contrato que reguló la relación arrendaticia, cuyo último día de vigencia fue el 30 de abril de 2006, comenzando a partir de esta fecha exclusive a computarse la prorroga legal por tres años, ya que la relación de arrendamiento tuvo una duración superior a los diez (10) años, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de en cuya virtud el último día de vigencia de la prorroga legal arrendaticia fue el 30 de abril de 2009.
Determinado lo anterior se concluye forzosamente que la parte demandante-reconvenida, no logró destruir la presunción de certeza de los hechos narrados en la reconvención que produjo su falta de contestación a la misma y aún cuando del análisis de prueba instrumental que aportó al proceso, logró la presunción hominis relacionada con que ha ocupado como arrendataria el apartamento distinguido con el Nº 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, desde el año diciembre de 1989 hasta la presente fecha, este hecho corrobora el argumento de la parte reconviniente atinente, a que la prorroga legal arrendaticia era de tres años, que como se determinó antes comenzó a computarse a partir del 01 de mayo de de 2006 y terminó el 30 de abril de 2009, por aplicación del contrato autentico de fecha 05 de mayo de 2005, que constituyó la última convención contractual que reguló la relación de arrendamiento del referido apartamento No. 87.
Seguidamente este juzgador pasa a determinar el cumplimiento del tercer requisito para que opere la confesión ficta, es decir que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho y en ese sentido se observa que la reconvención propuesta, encuentra fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)
(…OMISSIS…)
En el caso de marras, como se determinó antes, la relación de arrendamiento por la cual la actora-reconvenida ocupa el inmueble Nº 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, si bien tuvo inicio desde el 01 de diciembre de 1989, fue últimamente regulada por el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, autenticado en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84 y en este convenio contractual se estableció en la cláusula tercera, que tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, salvo que la arrendataria no hiciera uso de la prorroga legal, para lo cual debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga” y como quiera que no consta esa comunicación, la prorroga legal de arrendamiento se inició y finalizó el 30 de abril de 2009, a partir de cuya fecha la actora-reconvenida-arrendataria, tenía sobre si la carga de entregar el inmueble al actora, como propietario y sustituto de sus originales arrendadoras.
En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, en la forma prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo se establece que si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, ésta se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Por lo antes expuesto, se observa en el caso sub júdice, que la parte demandada no dio contestación a la reconvención en el término establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, no probó nada que le favoreciera dentro del lapso probatorio, y, como quiera que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante no es contraria a Derecho, ya que se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se verifica la confesión ficta de la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haberse configurado los extremos a los cuales alude los artículos 887, 888 y 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Es importante destacar que el legislador no regula la confesión ficta del demandante reconvenido en caso de contumacia o rebeldía a dar contestación a la reconvención propuesta por el demandado en el juicio breve; sin embargo, sí regula el término de emplazamiento cuya falta de comparecencia a dar contestación a la reconvención produciría los efectos previstos en el artículo 367 in fine del Código de Procedimiento Civil, aplicable por analogía a este procedimiento especial.
(…OMISSIS…)
Por lo tanto, habiendo la parte demandada reconviniente, demostrado la existencia de la relación de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal se debe concluir que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento es procedente en derecho, y así se declarará en el dispositivo del fallo. Y así se decide.-
- VI –
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos y consideraciones antes expuestas, este Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, en contra de la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haber prosperado la CONFESIÓN FICTA, en consecuencia se condena a la parte actora reconvenida, la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, a hacer entrega a la parte demandada reconviniente, el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, de un inmueble constituido por un (01) apartamento signado con el N° 87, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Maristas, Ubicado en el Callejón Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.(…)”(Negrilla y Subrayado del Tribunal de la Causa).

Contra esta decisión, mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2013, la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, debidamente asistida por el abogado ALÍ JOSÉ NAVARRETE, en su carácter de parte actora reconvenida, ejerció Recurso de Apelación y fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, en fecha 28 de mayo de 2013. (f.244 y 245).

DEL RECURSO DE APELACIÓN

La ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, debidamente asistida por el abogado ALÍ JOSÉ NAVARRETE, mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2013 (f.244), en su carácter de parte actora reconvenida, se dio por notificada de la sentencia, dictada en fecha 13 de mayo de 2013 y apeló de la misma en los siguientes términos:

“(…) Me doy por notificada de la sentencia dictada en fecha 23/04/2013 y visto el fallo emitido procedo a hacer formal APELACIÓN del mismo.- Es todo, terminó, se leyó y conformes firman”.-

En consecuencia, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó auto en fecha 28 de mayo de 2013, mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte actora reconvenida, ejercido contra la sentencia de fecha 23 de abril de 2013.
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA

En fecha 16 de junio de 2009, la abogada ROSE MARIE CÁCERES DE GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 15.565, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO; consignó libelo de la demanda (f. 02 al 05, ambos inclusive,) señalando lo siguiente:
Indicó que, su mandante viene ocupando en calidad de arrendataria el apartamento distinguido con el N°. 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, desde el 01/12/1989 bajo la modalidad de Contrato Privado y que eso se evidencia del Contrato de arrendamiento suscrito en esa misma fecha entre C.Z.P. ADMINISTRACIONES C.A., (C.Z.P. C.A.) como administradora y arrendadora del inmueble y su mandante como arrendataria (Anexo “B”); que luego dentro de los 20 años de arrendamiento, en fecha 21/09/2004, suscribió contrato de arrendamiento, el cual había sido otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao bajo el N° 38, Tomo 72 con la ciudadana BLANCA ALIDA JURADO, titular de la Cédula de Identidad N° 5.660.590, como arrendadora en representación de las propietarias del inmueble, ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.085.309 y 3.317.558, ésta última estuvo representada por la primera de las prenombradas; y que el último contrato de arrendamiento que firmaron, fue en fecha 26/05/2005, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda najo el N° 05, Tomo 84, entre las propietarias arrendadoras indicadas y la hoy demandante.
Mencionó que, en fecha 17 de Noviembre de 2008 las propietarias del inmueble en cuestión, habían introducido por ante Tribunal Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, una notificación judicial de oferta de venta a su mandante, por el precio de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 267.000,00); señaló que la hoy demandante había aceptado dicha oferta, mediante comunicación que envió por MRW en fecha 16/12/2008, dirigida a las propietarias, las cuales estaban domiciliadas en la ciudad de Barquisimeto; que la misma fue recibida por la ciudadana Tirsa Segura en fecha 22/12/2008; que luego de tal actuación la demandante no recibió respuesta sobre su aceptación.
Señaló además, la representación judicial de la parte actora reconvenida que extrañamente las propietarias en fecha 14 de Enero de 2009 solicitaron otra notificación judicial a los mismos efectos de la primera notificación; solicitud que calificó como innecesaria, en vista de la manifestación de voluntad de la arrendataria en aceptar de la oferta, la cual ya había sido declarada y de ello estaban en conocimiento las propietarias, por lo que dicha notificación, a su entender, resultaba bajo todo punto de vista reiterativa e innecesaria por haber sido la oferta aceptada y por no haber transcurrido los 180 días previstos en el Artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a no ser que las propietarias buscaran configurar todo un plan orquestado para burlar los derechos de la arrendataria; que todo esto se puede evidenciar cuando al acudir la demandante, como lo hacía cada mes, el día 04 de Mayo de 2009 al Banco Exterior a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril, el cual ascendía a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 265,00) mensuales, se encontró con la novedad de que la cuenta a nombre de TIRSA SEGURA (propietaria del inmueble en cuestión) N°. 01150035880351264995 había sido CERRADA cuestión por la cual acudió en fecha 08 de Mayo de 2009, al Juzgado 25° de Municipio de ésta Circunscripción Judicial para aperturar el proceso de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento quedando un expediente signado con el N°. 2009812, a fin de no caer en mora de sus obligaciones contractuales como evidentemente las arrendadoras pretendían con su conducta. Asimismo, expuso que para comprobar el hecho que alegó, a tenor del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco Exterior para que éste informara, acerca de quién aparece como titular de la cuenta N°. 01150035880351264995, fecha de apertura y cierre de la misma así como el motivo por el cual, a la fecha, se encuentra en status de CERRADA.
Expuso que las arrendadoras habían trasladado la propiedad del inmueble arrendado al ciudadano ANTONIO JOSÉ SCHABUS –parte demandada reconviniente- mediante una dación en pago; y que el precio de la venta fue por un monto diferente al ofertado a su representado, es decir por un monto de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00). Asimismo dijo en su escrito libelar que en fecha 15 de Mayo de 2009, la demandante se enteró efectivamente de dicha cesión, mediante copia certificada de documento traslativo de propiedad del inmueble arrendado, toda vez que dicho documento le fue entregado por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda; expuso que dicha cesión representa una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del bien inmueble del que es arrendataria; además destacó que a la fecha de presentación de la demanda no ha recibido notificación alguna por parte de las arrendadoras o del nuevo propietario del inmueble en cuestión, sobre los negocios que realizaron y que la hoy demandante se encuentra amparada por lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó que se le reconozca a la demandante que ha sido inquilina por un tiempo mayor a los dos años que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es acreedora del derecho de preferencia ofertiva; que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento; que manifestó la aceptación de la oferta en tiempo oportuno; que las arrendadoras cedieron el inmueble declarando falsamente haber efectuado la tradición legal de la plena propiedad del inmueble al aceptante de la dación en pago; que el aceptante no notificó a su mandante de ser el nuevo titular del derecho de propiedad del inmueble y tampoco entró en posesión del mismo; que el derecho de retracto legal arrendaticio en favor de la demandante sea declarado con lugar y que como resultado de esto, el demandante se subrogue en los derechos del ciudadano que aceptó la dación en pago, derechos previstos en documento de fecha 24 de abril de 2009 y que se ordene la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario. Asimismo, solicitó ante el a quo que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, así como medida innominada que permitiera a la demandante mantener la posesión del inmueble en cuestión; y que se condenara en costas al demandado.
fundamentó su acción en los artículos 32, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2, 26, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; así como en los artículos 1546 del Código Civil y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Además, trajo a colación sentencia N° 260 de fecha 20 de mayo de 2005, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, por la Sala de Casación Civil, dictada con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, en el expediente N° 2004-000807, donde las partes fueron “Regalos Coccinelle C.A. contra Inversora el Rastro C.A.”
Estimó su demanda por un monto de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 267.000,00).

DE LA CONTESTACIÓN Y LA RECONVENCIÓN

De la Contestación
En fecha 12 de agosto de 2010, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, tantos en los hechos como en el derecho, la demanda, señalando lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo que la demandante MARÍA NATALIA MURILLO, haya aceptado la oferta de venta que le fue notificada, de igual manera, negó que la notificación de oferta no haya sido declarada conforme a derecho, pues su poderdante adquirió el inmueble, previo cumplimiento de lo consagrado en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; asimismo, expuso que la actora no tenía disposición ni capacidad para adquirir el inmueble que se le ofreció en venta.
Impugnó los documentales marcados “C” y “D”; se opuso a la medida cautelar solicitada y solicitó se declare sin lugar la demanda.
De la Reconvención
En la oportunidad para reconvenir, la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, lo hizo alegando que efectivamente el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS es propietario del inmueble objeto de esta causa; que en fecha 26 de mayo de 2005, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte actora, específicamente por un año, renovable por escrito, dicho contrato no fue renovado, por lo que comenzó a correr ope legis, la prorroga legal establecida por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, norma señalada en el contrato en su Cláusula Tercera; en vista de que no se renovó el contrato, le correspondía a la actora reconvenida, 3 años, contados a partir de mayo de 2006 hasta mayo de 2009, que ya venció la prórroga y la actora se niega a entregar el inmueble .
Por no haber renovación de contrato, la demandada reconviniente demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, así que solicita se le regrese el inmueble libre de personas y bienes.
Fundamenta su acción en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1264, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. Asimismo, estimó su demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000).
Conforme los términos de la demanda de Retracto Legal y su la contestación, éste tribunal aprecia que al haber alegado la parte demandante una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, deberá demostrar los siguientes extremos: (i) que es arrendataria del inmueble por un período mayor a dos años; (ii) que como arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; (iii) que el propietario del inmueble quería vender; (iv) que la oferta de venta fue realizada a otra persona sin respetar su derecho de preferencia o de prelación.
Mientras que la parte demandada al haber alegado que adquirió el inmueble previo cumplimiento de lo consagrado en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, deberá demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Luego, respecto de la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento, al haber alegado la parte demandada reconviniente que en fecha 26 de mayo de 2005, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte demandante reconvenida, específicamente por un año; que dicho contrato no fue renovado y que comenzó a correr ope legis, la prorroga legal establecida por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes; que la prórroga legal venció y que la actora se niega a entregar el inmueble debe demostrar los siguientes extremos: (i) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; (ii) fecha de inicio y término de la relación arrendaticia; (iii) fecha de inicio y culminación de la prórroga legal; (iv) actos efectuados una vez vencida la prórroga legal con el objeto de recuperar la posesión sobre el inmueble arrendado.
Y por su parte la demandante reconvenida –al no haber dado contestación a la reconvención- deberá apoyar en elementos probatorios traídos a los autos los hechos modificativos o extintivos de la obligación que se le reclama por vía de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS:
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta Alzada pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
• Cursa al folio 6 y 7, marcado “A”, documento poder otorgado por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, titular de la cédula de identidad N° 14.892.091, a las abogadas en ejercicio ROSE MARIE CÁCERES DE GARCÍA y RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS, inscritas en el Inpreabogado bajo los números: 15.565 y 23.137 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28 de mayo de 2009, inserto bajo el N° 73, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar la representación judicial de la parte demandante.
• Cursa al folio 8 y 9, marcado “B”, Contrato de arrendamiento privado original, suscrito en fecha 01 de diciembre de 1989 entre Administraciones C.A. (C.Z.P C.A.) y MARIA NATALIA MURILLO T. La referida documental al no haber sido objeto de impugnación o tacha es valorada a los efectos de la acreditación de la relación arrendaticia que vincula a las partes.
• Cursa del folio 10 al 14, ambos inclusive, marcado “C”, Contrato de Arrendamiento Original otorgado el 21 de septiembre de 2004, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 38, tomo 72, suscrito entre las ciudadanas Blanca Alida Jurado como arrendadora en representación de las propietarias Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua. Se observa que ésta documental fue impugnada en forma genérica por la parte demandada al momento de dar contestación de la demanda, no obstante, la misma al constituir un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, la forma de atacarla es mediante el procedimiento de tacha, y por cuanto dicho procedimiento no fue agotado en éste caso, se tiene que tal documental sirve para acreditar la continuidad en la relación arrendaticia.
• Cursa del folio 15 al 17, ambos inclusive, copia simple de documento poder otorgado por la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA, titular de la cédula de identidad N° 3.085.309, en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, titular de la cédula de identidad N° 3.317.588, a la ciudadana BLANCA ALIDA JURADO, titular de la cédula de identidad N° 5.660.5690, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 09 de febrero de 2004, inserto bajo el N° 03, Protocolo 1, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar las condiciones del mandato otorgado por las primigenias propietarias del inmueble de marras a la ciudadana BLANCA ALIDA JURADO.
• Cursa del folio 18 al 20, ambos inclusive, marcado “D”, Contrato de Arrendamiento Original de fecha 26 de mayo de 2005, otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 5, tomo 84, suscrito entre las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA con NATALIA MURILLO. Se observa que ésta documental fue impugnada en forma genérica por la parte demandada al momento de dar contestación de la demanda, no obstante, la misma al constituir un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, la forma de atacarla es mediante el procedimiento de tacha, y por cuanto dicho procedimiento no fue agotado en éste caso, se tiene que tal documental sirve para acreditar el último contrato de arrendamiento suscrito con relación al inmueble de marras.
• Cursa inserto al folio 21 y 22, marcado “E”, copia simple de escrito de solicitud de notificación judicial realizada ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de Noviembre de 2008, efectuada por la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza, INPREABOGADO N° 66.594, en representación de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, en la que se le ofrece a la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, la venta del inmueble objeto de la demanda, por el monto de doscientos sesenta y siete mil bolívares (Bs. 267.000,00). Tal documental se constituye en un documento público judicial que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursa inserto al folio 23, marcado “F”, recibo emitido por Mensajeros Radio World Wide (MRW), cuyo objeto es el envío de sobre N° E21697793, siendo la remitente la ciudadana Natalia Murillo y el destinatario la ciudadana Tirsa Segura, recibida en fecha 22 de diciembre de 2008.
• Cursa inserto al folio 24, carta suscrita por María Natalia Murillo, dirigida a las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, en la que se señala aceptación de la oferta efectuada mediante notificación judicial. Las documentales en referencia cursantes a los folios 23 y 24 sirven para acreditar una comunicación por correo entre la remitente ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO y la destinataria ciudadana TIRSA SEGURA en fecha 22/12/2008.

• Cursa inserto al folio 25, copia simple de escrito de solicitud de notificación judicial realizada ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de enero de 2009, efectuada por la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza, INPREABOGADO N° 66.594, en representación de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, en la que se le ofrece a la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, la venta del inmueble objeto de la demanda, por el monto de doscientos sesenta y siete mil bolívares (Bs. 267.000,00).
• Cursa inserto al folio 26, copia simple de Comprobante de Presentación de diligencia de fecha 26/01/2009, emanado del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; y en el folio 27, copia simple de diligencia de ampliación de notificación. Las documentales insertas a los folios 25 y 26 se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se les tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Cursa inserto al folio 28, copia simple de tres comprobantes de depósitos bancarios, del banco Exterior C.A., en el que cada uno de los comprobantes, reflejan depósitos por DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES, en cuenta de la ciudadana SEGURA TIRSA. Las documentales en referencia son valoradas como tarjas, a los efectos de acreditar los depósitos a los cuales se refiere cada uno de los comprobantes bancarios.
• Cursa del folio 29 al 37, ambos inclusive, marcado “H” copia simple del expediente Nº 20090812 del Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Certificación de Consignaciones). Tales documentales se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedignos de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Cursa inserto del folios 38 al 42, marcado “I”, copia certificada de documento de “dación en pago”, celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA actuando en su propio nombre y en representación de su hermanda ELISA SEGURA PADUA y el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS, debidamente registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 2009.726, Asiento Registral Número 1 del Inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.1483 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. La referida documental se constituye en un documento público que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para acreditar la propiedad sobre el inmueble arrendado.
• Certificación de Gravámenes de fecha 30/06/2009 expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda sobre el inmueble de marras (F. 58). La referida documental se constituye en un documento público que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por acreditado que para la fecha de dicha certificación el inmueble de marras se encontraba libre de gravámenes.
• A los folios 165 al 2012 copias certificadas de actuaciones inherentes al expediente de consignaciones arrendaticias sobre el inmueble de marras, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el No. 20090812. Tales documentales se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se les valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por acreditadas las consignaciones arrendaticias sobre el inmueble objeto de litigio en ellas contenidas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
• Marcado letra “A” copia simple de instrumento poder otorgado por el ciudadano ANTONIO JOSE DANZER SCHABUS a la abogada DIANNA ESTELA PEREZ MENDOZA, autenticado ante la Notaría Pública Segunda Interina de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 14 de octubre de 2009, inserto bajo el N° 16 Tomo 145. (f.89 al 91). La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar la representación judicial de la parte demandada reconviniente.
• Cursa inserto del folios 92 al 96, marcado “2”, copia certificada de documento de “dación en pago”, celebrado entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA actuando en su propio nombre y en representación de su hermanda ELISA SEGURA PADUA y el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS, debidamente registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 2009.726, Asiento Registral Número 1 del Inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.1483 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. La referida documental ya fue valorada supra.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre TIRSA GUILLERMINA SEGURA actuando en su propio nombre y en representación del la ciudadana ELISA SEGURA PADUA –ARRENDADORAS- y la ciudadana NATALIA MURILLO -ARRENDATARIA- en fecha 26/05/2005 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. (F. 97 al 99 ambos inclusive). La referida documental ya fue valorada supra.
• Copia simple de auto de entrada y práctica de solicitud de notificación judicial tramitada ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigida a la ciudadana NATALIA MURILLO TAMAYO F. 100 al 101).

• A los folios 124 al 125 solicitud distinguida con el No. AP31-S-2009-000047 tramitada ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14/01/2009 inherente a notificación complementaria de oferta de venta dirigida a la ciudadana NATALIA MURILLO TAMAYO sobre el inmueble de marras.
• A los folios 126 al 128 cursa escrito de solicitud notificación judicial realizada por la abogada DIANNA ESTELA PEREZ MENDOZA en representación de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA dirigida a la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO en su condición de arrendataria del inmueble de marras sobre oferta de venta del inmueble de marras.
Las documentales mencionadas supra insertas a los folios 100 al 101, 124 al 125 y 126 al 128 se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se le tiene como fidedignos de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• A los folios 129 al 130 copia simple de documento poder conferido por la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA en su propio nombre y en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA a al abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, debidamente autenticado en fecha 09/11/2007 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda inscrito bajo el No. 18 tomo 206 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. La referida documental al no haber sido objeto de impugnación o tacha se constituye en fidedigna de un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar los términos del mandato conferido.

• A los folios 131 al 141 copia simple de una partición amigable llevada a cabo por transacción y homologada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue registrada en fecha 20/12/1999 por ante el Registro Público de Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 48, Tomo 08 del Protocolo Primero, de donde se desprende la adjudicación de la propiedad del Edificio denominado RESIDENCIAS MARISTAS –lugar de ubicación del inmueble objeto de arrendamiento- a las ciudadanas ELISA SEGURA PADUA y TIRSA SEGURA IBARRA. La referida documental al no haber sido objeto de impugnación o tacha se constituye en fidedigna de un documento público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por acreditada la propiedad del inmueble de marras para la fecha del referido documento.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre TIRSA GUILLERMINA SEGURA actuando en su propio nombre y en representación del la ciudadana ELISA SEGURA PADUA –ARRENDADORAS- y la ciudadana NATALIA MURILLO -ARRENDATARIA- en fecha 26/05/2005 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. (F. 142 al 144 ambos inclusive). La referida documental ya fue valorada supra.
• A los folios 145 al 153 cursan actuaciones inherentes a notificación judicial solicitada ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y dirigida a la hoy demandante inherentes a: (i) auto de entrada de fecha 20/08/2008;(ii) práctica de la notificación en fecha 10/12/2008; (iii) solicitud de ampliación de la notificación solicitada en fecha 26/01/2009 por la abogada DIANNA PEREZ inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.594 en fecha 26/01/2009; (iv)diligencia de la prenombrada abogada estableciendo los términos sobre una oferta de venta realizada a la hoy demandante; (v) auto de entrada de solicitud de fecha 26/01/2009 emanado del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;(vi) acta levantada por el Juzgado antes mencionado en fecha 27/01/2009 al momento de la práctica de la notificación judicial antes comentada. Las documentales en referencia se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha se valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVACIÓN
La presente causa versa sobre una acción por Retracto Legal arrendaticio, interpuesta por la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS, siendo que la representación judicial de éste último al momento de dar contestación a la demanda propuso reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la demandante reconvenida.
Siendo ello así, se aprecia que las pretensiones de las partes encuentran su origen en una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda distinguido con el No. 87.
DE LA ACCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
En este orden de ideas, respecto de la acción por Retracto Legal Arrendaticio, se evidencia de los autos que la parte actora adujo que la parte demandada había violentado su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, toda vez que viene ocupando el inmueble en calidad de inquilina desde el día 01/12/1989; que luego del primer contrato de arrendamiento se suscribieron otros; siendo el último el suscrito en fecha 26/05/2005 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda najo el N° 05, Tomo 84.
Que en fecha 17 de Noviembre de 2008, las propietarias del inmueble en cuestión, introdujeron ante Tribunal Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, una notificación judicial de oferta de venta dirigida a su persona, por el precio de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 267.000,00); que su representación judicial, mediante comunicación que envió por MRW en fecha 16/12/2008, dirigida a las propietarias manifestando su aceptación a la referida oferta de venta, las cuales estaban domiciliadas en la ciudad de Barquisimeto y que tal aceptación fue recibida por la ciudadana TIRSA SEGURA; pero que no recibió respuesta sobre tal aceptación.
Señaló además que la parte demandada solicitó otra notificación judicial a los mismos efectos de la primera notificación; que ésta última notificación era innecesaria, debido a que ya había manifestado su voluntad de aceptación sobre la oferta de venta primigenia.
Que cuando acudió a pagar su canón de arrendamiento correspondiente al mes de abril, se encontró con la novedad de que la cuenta a nombre de TIRSA SEGURA (propietaria del inmueble en cuestión) N°. 01150035880351264995 había sido cerrada; que ante tal situación acudió en fecha 08 de Mayo de 2009, al Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial para abrir el proceso de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento quedando un expediente signado con el N°. 2009812 (Anexo “H”) a fin de no caer en mora de sus obligaciones contractuales.
Manifestó que las arrendadoras habían trasladado la propiedad del inmueble arrendado al ciudadano Antonio José Schabus –parte demandada reconviniente- mediante una dación en pago; y que el precio de la venta fue por un monto diferente al ofertado a ella como arrendataria, es decir por un monto de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00).
Adujo igualmente, que en fecha 15 de Mayo de 2009 se enteró de la cesión del inmueble arrendado realizada al ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS, por cuanto solicitó copia del referido documento ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda
Señaló que la cesión antes referida, representa una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del bien inmueble del que es arrendataria; además destacó que a la fecha de presentación de la demanda no ha recibido notificación alguna por parte de las arrendadoras o del nuevo propietario del inmueble en cuestión, sobre los negocios que realizaron y que se encontraba amparada por lo dispuesto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Solicitó que se le reconozca que ha sido inquilina por un tiempo mayor a los dos años que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es acreedora del derecho de preferencia ofertiva; que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento; que manifestó la aceptación de la oferta en tiempo oportuno; que las arrendadoras cedieron el inmueble declarando falsamente haber efectuado la tradición legal de la plena propiedad del inmueble al aceptante de la dación en pago; que el aceptante hoy demandado-reconviniente no la notificó sobre el hecho de ser el nuevo titular del derecho de propiedad del inmueble y tampoco entró en posesión del mismo; que se declare con lugar la acción por retracto legal arrendaticio interpuesta.
Por su parte la representación judicial del demandado respecto la acción por retracto legal arrendaticio adujo:
Que negaba, rechazaba y contradecía, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto señaló que la parte demandante ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO, no había aceptado la oferta de venta que le fue notificada; negó que la notificación de oferta no haya sido declarada conforme a derecho, pues su mandante adquirió el inmueble, previo cumplimiento de lo consagrado en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; asimismo, expuso que la actora no tenía disposición ni capacidad para adquirir el inmueble que se le ofreció en venta.
Así, conforme a los términos de la demanda de Retracto Legal y su contestación, tal y como se estableció en el presente fallo en el capítulo relativo a los límites de la controversia, se tiene que la parte demandante-reconvenida al haber alegado la una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, deberá demostrar los siguientes extremos: (i) que es arrendataria del inmueble por un período mayor a dos años; (ii) que como arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; (iii) que el propietario del inmueble quería vender; (iv) que la oferta de venta fue realizada a otra persona sin respetar su derecho de preferencia o de prelación.
Mientras que la parte demandada al haber alegado que adquirió el inmueble previo cumplimiento de lo consagrado en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios deberá demostrar tales extremos a los fines de desvirtuar los alegatos de su contraparte.

DEL LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO DECLARADO POR EL A QUO EN LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Con relación al alegato en audiencia esgrimido por la representación judicial de la parte demandante reconvenida de que se tome en cuenta que bajo la vigencia de la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no es posible declarar la falta de cualidad pasiva, este tribunal observa que en el presente asunto la norma sustantiva aplicable al caso concreto es la norma que se encontraba vigente para el momento en que se suscitaron los hechos objeto de controversia, esto es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000; debido al principio de irretroactividad de la Ley consagrado en el artículo 24 del texto constitucional; asimismo cabe resaltar que la única razón por la cual en éste tribunal llevó el procedimiento de apelación conforme la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es por previsión expresa del mismo artículo 24 constitucional que establece que las normas de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aún en los procesos que se hallaren en curso.
Asimismo, con relación al alegato en audiencia señalado por la parte demandante-apelante relativo a que el Juez de la recurrida no debió esperar cuatro años para declarar la inadmisión de la demanda sino declararlo in limine litis, toda vez que ésto le causó un gravámen irreparable a la parte demandante, en virtud de que en este estado del proceso ya caducó su oportunidad para volver a demandar el retracto legal arrendaticio lo cual la dejaría en estado de indefensión, considera ésta jurisdicente que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil las únicas razones por las cuales puede inadmitirse una demanda in limine litis es cuando sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y en el caso concreto no se dan ninguno de los tres supuestos anteriores para la declaratoria de inadmisibilidad in limine litis; pudiendo sí en el fondo de la controversia declararse la inadmisibilidad por falta de cualidad pasiva, lo que ocurrió en éste caso. Y así se resuelve.
Resueltos los alegatos anteriores, y luego de la revisión de las actas del expediente, pudo evidenciar ésta Juzgadora respecto de la acción por retracto legal arrendaticio que la misma fue propuesta por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.892.091 contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.203.615; sin embargo se aprecia que el último contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras fue suscrito entre la ciudadana TIRSA GUILLERMINA SEGURA, venezolana, mayor de edad con domicilio en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad No. 3.085.309, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana ELISA SEGURA PADUA, venezolana, mayor de edad, con domicilio en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, titular de la cédula de identidad No. 3.317.558, en condición de arrendadoras y propietarias del inmueble objeto del presente juicio y la ciudadana “NATALIA MURILLO” titular de la cédula de identidad No. V-14.892.091 –hoy demandante reconvenida-, en condición de arrendataria, según puede apreciarse a los folios 18 al 20 ambos inclusive.
De igual modo se observa que contra quien se propone la demanda de Retracto Legal Arrendaticio antes descrita –ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS- hoy ostenta la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, todo lo cual se desprende de los folios 38 al 43 ambos inclusive.
Siendo esto así, en el caso concreto se aprecia que el objeto de la acción de retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; en tal sentido dado que al momento en que se suscribió último contrato de arrendamiento que vincula a las partes y para el momento en que ocurrió la dación en pago que colocó al hoy demandado como propietario del inmueble cuyo retracto legal arrendaticio se solicita, las propietarias del bien objeto de litigio eran las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA, ELISA SEGURA PADUA; en virtud de lo cual se tiene que los ciudadanos TIRSA GUILLERMINA SEGURA, ELISA SEGURA PADUA y ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS se encuentran sujetos a una obligación que deriva del mismo título, esto es, la obligación por parte de los ciudadanos antes mencionados de velar por el cumplimiento del procedimiento de preferencia ofertiva previsto en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -que se encontraba vigente para asuntos de vivienda al momento en que acontecieron los hechos- en favor de la hoy demandante antes de proceder a la venta del inmueble arrendado; en tal sentido en el presente asunto nos encontramos ante un litisconsorcio pasivo necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue accionado debidamente por la parte demandante, todo lo cual conlleva a declarar –tal y como lo estableció la recurrida -la falta de cualidad pasiva del demandado ciudadano ANTONIO JOSÉ DANZER SCHABUS para sostener el presente juicio, y en consecuencia inadmisible la acción por Retracto Legal Arrendaticio. Y así se decide.
Dada la declaratoria de inadmisibilidad de la acción por Retracto Legal Arrendaticio se hace inoficioso cualquier otro pronunciamiento respecto de dicha acción. Y así se decide.

DE LA INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL DE LA CAUSA PARA CONOCER DEL ASUNTO POR LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN
Sobre el alegato de inadmisibilidad propuesto en audiencia por la parte demandante-reconvenida inherente a que en el presente asunto se debió declarar la inadmisibilidad de la reconvención, toda vez que al momento de su interposición el Juez Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario, no era competente para conocer del asunto por la cuantía, en virtud de que la estimación de la reconvención fue hecha por la parte demandada-reconviniente en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00) monto éste que era inferior al establecido para el año 2010 para el conocimiento de los Tribunales de Primera Instancia.
Respecto al anterior alegato, cabe señalar que en virtud del principio de preclusión establecido en el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, el Juez sólo está obligado a resolver en su decisión los alegatos formulados por las partes en la ocasión en que válidamente pueden ser opuestos. En consecuencia, por cuanto la competencia por la cuantía es revisable de oficio o a instancia de parte en cualquier estado del juicio y sólo en primera instancia no corresponde su alegato por las partes ni declararse de oficio por el Juez en segunda instancia; en virtud de lo cual se desecha tal alegato al haber precluído la oportunidad de su proposición. Y así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

Respecto de la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, tenemos que, al haber alegado la parte demandada reconviniente que en fecha 26 de mayo de 2005, se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte demandante reconvenida, específicamente por un año; que dicho contrato no fue renovado y que comenzó a correr ope legis, la prorroga legal establecida por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que vincula a las partes; que la prórroga legal venció y que la actora se niega a entregar el inmueble debe demostrar los siguientes extremos: (i) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; (ii) fecha de inicio y término de la relación arrendaticia; (iii) fecha de inicio y culminación de la prórroga legal; (iv) actos efectuados una vez vencida la prórroga legal con el objeto de recuperar la posesión sobre el inmueble arrendado.
Y por su parte la demandante reconvenida –al no haber dado contestación a la reconvención- aprecia esta Juzgadora que nos encontramos ante un procedimiento breve sustanciado y tramitado en primera instancia de conformidad con las normas establecidas en de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, señalando el artículo 887 de éste que la falta de comparecía del demandado a dar contestación a la demanda producirá los efectos establecidos en el artículo 362 del citado código adjetivo, el cual establece:
Artículo 362: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 887 eiusdem, cuando el demandado no asiste a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso; en tal virtud a los efectos de establecer tal confesión es necesario constatar tres requisitos en forma concurrente, esto es, (i) que el demandado no haya dado contestación a la demanda; (ii)que el demandado no haya aportado pruebas capaces de desvirtuar la pretensión de su contraparte;(iii)Que la pretensión explanada por la actora en su libelo no sea contraria a derecho.
Al respecto el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, ha expresado, en su obra Revista de Derecho Probatorio No. 12, con respecto a la confesión ficta lo siguiente:

“…Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Qué es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
(omissis)
Al demandado que no contesta la demanda, lo único que le está pasando, a pesar de su contumacia, es que en su cabeza tiene la carga de la prueba, esto es, de probar que no es verdad lo que el demandante le achaca.
Normalmente, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el actor. Pero resulta que a este demandado que no contestó la demanda, el legislador en el artículo 362 CPC le puso en su cabeza la carga de la prueba, y es a él, al demandado, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Esto permite que si hubiera cero prueba, porque el actor nada probó y el demandado no contestó ni nada probó, el demandado termina perdiendo el juicio, porque él tenía la carga de la prueba, por imposición legal, y no cumplió con ella.
La carga objetiva de la prueba se rige por normas generales y normas especiales, y como es un principio de derecho que lo especial priva sobre lo general, pues la norma especial sobre la carga de la prueba, que es en este caso la del art. 362, priva sobre las normas generales como las del art. 1354 del Código Civil o la del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil…”

Por tratarse pues, de una verdadera ficción de confesión, es deber analizar si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia.
En cuanto al primer requisito de Ley, esto es que no se haya dado contestación a la demanda se aprecia que en el caso concreto
la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente fue admitida por el a quo por auto de fecha 15 de octubre de 2010, folios 109 y 110, oportunidad en la que se emplazó a la actora-reconvenida a dar contestación a la misma, al segundo día de despacho siguiente a la última notificación de las partes.
Asimismo se evidencia de los autos que la notificación de la parte demandada-reconviniente se practicó mediante cartel de notificación fijado en la cartelera del Tribunal a quo, por no haber constituido en autos domicilio procesal, conforme consta de nota de secretaría de fecha 18 de octubre de 2010, inserta al folio 113.
En este mismo orden de ideas, se observa que estando la parte demandada a derecho -según consta de diligencia cursante al folio 118-, la parte demandante-reconvenida se dio por notificada de la admisión de la reconvención por diligencia de fecha 14 de marzo de 2011, correspondiendo el segundó día de despacho para dar contestación a la reconvención, en cuya oportunidad la parte actora-reconvenida no dio contestación a la reconvención.
Luego en relación a que la parte demandante-reconvenida no haya aportado elementos probatorios que le favorezcan durante el lapso respectivo, debe señalarse que las pruebas que pueda aportar el demandado se limitan, en el caso concreto, a aquellas que puedan desvirtuar los hechos alegados como fundamento de la reconvención por el demandado-reconviniente.
En éste sentido, se aprecia que la parte demandante-reconvenida trajo a los autos una serie de documentales inherentes a los diversos contratos de arrendamientos suscritos por las partes, las consignaciones arrendaticias efectuadas respecto de los cánones de arrendamiento y un cúmulo de documentales relacionadas con una presunta oferta de venta que se le hiciera las cuales ya fueron reseñadas en éste fallo en el capítulo relativo a las pruebas y sobre su incidencia en la presente causa se volverá infra.
Finalmente con relación al requisito de que la petición del demandante no sea contraria a derecho, se observa que la pretensión de la parte demandada-reconviniente es el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente en materia de vivienda al momento en que se suscitaron los hechos-.
Ahora bien, observa éste tribunal que cuando se intenta una acción de cumplimiento de contrato se debe demostrar que el contrato cuyo cumplimiento se pretende es a tiempo determinado lo cual deberá ser revisado por el juzgador, por lo que en el caso concreto se pasa al análisis de sí en efecto el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, porque de lo contrario, la referida demanda sería contraria a derecho, ya que no existe demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando el mismo es a tiempo indeterminado, pues si se establece que es indeterminado lo procedente es intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato.
En el presente asunto, se observa que ambas partes reconocen la existencia de una relación arrendaticia superior a diez (10) años cuyo último contrato de arrendamiento data de fecha 26/05/2005, el cual riela inserto a los folios 18 al 20 ambos inclusive del presente expediente.
Asimismo, se desprende del contrato de arrendamiento supra descrito que el lapso de duración establecido en el mismo conforme a su cláusula tercera era de un (01) año, quedando establecido igualmente que dicho contrato entraría en vigencia desde el 01/05/2005.
En este orden de ideas, se aprecia que conforme a la cláusula del contrato anteriormente descrita el término fijo del contrato expiró el 01/05/2006 cuando se cumplió el año, por lo que de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente en materia de vivienda para el momento en que se suscitaron los hechos objeto de litigio- correspondía ope legis dejar transcurrir el lapso de tres (03)años por concepto de prórroga legal, siendo ello así, se tiene que en el caso concreto la prórroga legal inició 01/05/2006 y culminó el 01/05/2009; habiendo sido propuesta la reconvención por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal por parte de la demandada en fecha 12/08/2010, cuando había transcurrido ya más de un año del vencimiento de la prórroga legal antes comentada.
Ahora bien, luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha 01/05/2009 se observa que la parte demandante-reconvenida siguió en posesión del inmueble arrendado, procediendo incluso al pago de cánones de arrendamiento por intermedio de consignaciones arrendaticias a través del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo lo cual consta a los folios 29 al 37 y 165 al 211 -todos inclusive del presente expediente-. Mientras que no consta en autos que la demandada-reconviniente hiciera algún tipo de oposición, como por ejemplo solicitar la devolución o entrega del inmueble arrendado o pedir el secuestro –luego del vencimiento de la prórroga legal- atinente a la recuperación de la posesión del inmueble que seguía arrendado y del cual adquirió la propiedad en fecha 24/04/2009 por documento de dación en pago cursante a los folios 38 al 43 ambos inclusive -unos días antes del vencimiento del término de prórroga legal-.
Siendo esto así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Por tanto, concluye éste tribunal que hubo una conducta silente o ausencia de oposición del arrendador ante la permanencia en el inmueble de la arrendataria; por lo que es patente concluir que el contrato pasó de ser un contrato a término fijo para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, siendo lo procedente en derecho demandar el desalojo del mismo por las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente en materia de vivienda para el momento en que ocurrieron los hechos- y no el cumplimiento de contrato como ocurrió.
Siendo ello así, habiendo cumplido la parte demandante-reconvenida con la carga de probar hechos que le favorecen en cuanto a la acción de cumplimiento ejercida y determinado que la acción procedente en derecho en este caso es la de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente en materia de vivienda para el momento en que ocurrieron los hechos-; no opera la presunción de confesión ficta conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme los fundamentos anteriormente expuestos, la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento en el presente asunto es inadmisible, por cuanto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se indeterminó en el tiempo, por lo que la única acción posible para lograr la desocupación del inmueble arrendado en tales circunstancias era la acción por desalojo fundamentada en las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente en materia de vivienda para el momento en que ocurrieron los hechos-. Y así se decide.
En tal sentido, éste tribunal considera que el recurso de apelación debe ser declarado con lugar –aunque por distintos motivos a los esgrimidos por la parte demandante-recurrente-; procediéndose a confirmar la declaratoria de inadmisibilidad de la acción por Retracto Legal Arrendaticio y a revocar la declaratoria con lugar de la acción de Cumplimento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, por cuanto la misma debe ser declarada inadmisible; en consecuencia procederá éste tribunal a la compensación de costas por vencimiento recíproco de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, con relación a las costas del recurso dada la declaratoria con lugar del recurso de apelación interpuesto no procede condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

DISPOSITIVA
Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO contra la decisión de fecha 23/04/2013 proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por Retracto Legal arrendaticio incoara la apelante contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DANZER SCHABUS.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la declaratoria de inadmisibilidad de la acción por Retracto Legal Arrendaticio incoada por la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DANZER SCHABUS.
TERCERO: SE REVOCA la declaratoria con lugar de la reconvención por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal propuesta por el ciudadano JOSÉ ANTONIO DANZER SCHABUS contra la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO.
CUARTO: SE DECLARA INADMISIBLE la reconvención por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal propuesta por el ciudadano JOSÉ ANTONIO DANZER SCHABUS contra la ciudadana MARIA NATALIA MURILLO TAMAYO.
QUINTO: Al haberse declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-reconvenida no procede la condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; con respecto a las costas del juicio se condena en costas a ambas partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 13 del mes de agosto de 2013. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ

En la misma fecha 13 de Agosto de 2013, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:30 p.m.
LA SECRETARIA

ABG. AMBAR MATA LÓPEZ

EXP. No. AP71-R-2013-000563.
RDSG/AML/eas.