TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete (7) de agosto de 2013
203º y 154º

Parte actora: “Inversiones Zerky, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 25 de marzo de 1983, bajo el Nº 59, Tomo 33-A Pro.; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Edificio Ávila, Piso 5, oficina 58, Caracas.
Representación Judicial
de la parte actora: “Elba Iraida Osorio”, inscrita en el Inpreabogado con las matricula Nº 75.438

Parte demandada: “Servicios Especializados Orion, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 12 de febrero de 1979, bajo el Nº 23, Tomo 15-A Sgdo; posteriormente transformada en Compañía Anónima, según asiento de registro de fecha 17 de marzo de 1997, Nº 14, Tomo 133-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Edifico Ambos Mundos, Conde a Principal, Piso 1, Oficina 111, Caracas.
Representación judicial
de la parte demandada: “Oswaldo Gil Bustillos y Rosa Morales A.”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 8.513 y 30.341, en su orden.

Motivo: Cumplimiento de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2013-000036

I
Desarrollo del Juicio

En fecha 15 de enero de 2013, la abogada en ejercicio de su profesión Elba Iraida Osorio, inscrita en el Inpreabogado con la matricula Nº 75.438, con el carácter de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Zerky, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de esta sede judicial, formal libelo de demanda contra la sociedad de comercio Servicios Especializados Orión, C.A., ambas partes ya identificadas, pretendiendo la “ejecución del contrato de transacción extrajudicial” autenticado el 12 de marzo de 2010, y consecuencialmente la entrega del inmueble cedido en arrendamiento, y que constituye el objeto material de la demanda.

Por auto de fecha 18 de enero de 2013, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

Luego, en fecha 11 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda; la cual el Tribunal admitió mediante auto dictado en fecha 14 del mismo mes y año.

En fecha 20 de marzo de 2013, el Tribunal libró la compulsa.

Mediante diligencia suscrita en fecha 23 de abril de 2013, el ciudadano Alguacil Eduard Pérez informó al Tribunal que no pudo citar personalmente a la parte demandada; razón por la cual consignó la compulsa a los fines legales consiguientes.

Así las cosas, en fecha 24 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles; lo cual fue acordado por auto dictado el día 29 del mismo mes y año.

Por auto de fecha 9 de mayo de 2013, el Tribunal corrigió, a solicitud de parte, el cartel de citación librado a la parte demandada.

En fecha 22 de mayo de 2013, la ciudadana Secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de junio de 2013, compareció el abogado Oswaldo Gil Bustillos, inscrito en el Inpbreabogado con la matricula Nº 8.513, y se dio expresamente por citado en nombre de la parte demandada.

En fecha 12 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. En este sentido, impugnó el valor de la demanda, alegó cuestiones previas, la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el juicio, y formuló reconvención.

Por auto dictado en la misma fecha 12 de junio de 2013, el Tribunal admitió la reconvención propuesta.

El día 14 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora Inversiones Zerky, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda reconvencional.

Abierta la causa a pruebas, ambas representaciones judiciales promovieron medios de pruebas.

Por auto de fecha 20 de junio de 2013, el Tribunal admitió los medios probatorios ofrecidos por las partes de la relación procesal.

Por lo tanto, revisadas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
Síntesis de la Controversia

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda y su posterior reforma los siguientes hechos:

1. Manifestó, que en fecha 15 de marzo de 2003, su mandante suscribió un contrato de administración con la sociedad mercantil Inversiones J.A. Imery & CIA S.A., autorizándola para dar en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por la oficina identificada con la letra “F”, ubicada en la Planta Mezzanina, y el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42, ubicado en el sótano uno, del edificio Torre Financiera, situado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Sorbona, con parte de la Plaza Víctor Hugo, Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda.
2. Expresó, que en virtud de ese contrato de administración, Inversiones J.A. Imery & CIA S.A. celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Servicios Especializados Orión, C.A., que tiene por objeto el antes identificado inmueble, la cual se inició el día 1 de octubre de 2005; celebrándose posteriormente un nuevo contrato el día 6 de diciembre de 2006.
3. Señaló, que el 14 de agosto de 2008, Inversiones J.A. Imery & CIA S.A. notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, y en virtud de ello según instrumento autenticado el 12 de marzo de 2010, las partes suscribieron de mutuo acuerdo un contrato de “transacción extrajudicial”, mediante el cual convinieron en dar por terminado de manera absoluta y definitiva el contrato de arrendamiento, y la arrendataria asumió la obligación de entregar el inmueble el día 30 de septiembre de 2011. Del mismo modo aseveró, que en dicho acto jurídico la administradora actuó con autorización para celebrar contratos de transacción.
4. Adujo, que según lo pactado en la cláusula segunda del citado instrumento de “transacción extrajudicial, la arrendataria asumió la obligación de pagar mensualmente como contraprestación por el uso del inmueble desde el 30 de septiembre de 2010, la suma de Bs. 3.400,00, y desde esa fecha hasta el 30 de septiembre de 2011, la suma de Bs. 4.250,00, más el IVA; obligación con la cual no cumplió, pues dejó de pagar los “cánones de arrendamiento” correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2011.
5. Que por lo antes expresado, vencido el plazo estipulado para la entrega del inmueble, es decir el 30 de septiembre de 2011, y visto que la arrendataria no ha cumplido con esa obligación contractual referida a la entrega del inmueble, es por lo que procede demandar a Servicios Especializados Orión, C.A. para que convenga en dar cumplimiento al contrato, y subsidiariamente pague a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de Bs. 44.744,00, equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante los meses de julio de 2011, a abril de 2012, ambos inclusive.

Fundamentó su pretensión, en lo dispuesto por los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda alegó los siguientes hechos:

1. Promovió las cuestiones previas del artículo 346 en sus ordinales 3º, 6º, y cardinal 11 del Código de Procedimiento Civil.
2. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
3. Negó que su patrocinada haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos en el escrito libelar; afirmando que los mismos se encuentra depositados en el Tribunal de consignaciones de esta misma Circunscripción Judicial a partir del 6 de agosto de 2011, en el expediente Nº 2011-0496.
4. Impugnó y rechazó la estimación de la demanda por considerarla insuficiente.
5. Alegó la nulidad del contrato de “transacción extrajudicial” accionado, con el argumento que la autorización que la parte actora otorgó a Inversiones J.A. Imery S.A. para celebrar dicho acto no es válida, pues no fue dada por los tres (3) directores que la representan, y por lo tanto dicha administradora no tenía facultad para transigir, ni así se desprende del convenio privado de administración suscrito entre la propietaria del inmueble, Inversiones Zerky, C.A., e Inversiones J.A. Imery & CIA, S.A.
6. Afirmó, que aun cuando en la cláusula primera del pretenso contrato de transacción se señala que “el contrato de arrendamiento se extinguió y se produjo una novación; no obstante, en la cláusula cuarta se establece que “hasta tanto no se produzca la entrega definitiva de la OFICINA a la ADMINISTRADORA, el ARRENDATARIO mantendrá todas las obligaciones previstas en el contrato de (arrendamiento) que vincula a las partes, o sea reviven nuevamente el contrato de arrendamiento”, por lo que considera que en realidad no hubo novación y sigue vigente el contrato de arrendamiento.
7. Alegó la falta de cualidad de la parte accionante y de la parte demandada.
8. Pidió, se declarase sin lugar la demanda.

Planteada la controversia en los términos expuestos, y examinados como ha sido los argumentos de hecho y de Derecho que ambas partes de la relación jurídica procesal esgrimen en sustento de sus pretensiones, colige el Tribunal que el thema decidendum se circunscribe a juzgar sobre la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento de contrato que la parte demandante hace valer, en su atribuida condición de propietaria del inmueble, con el alegato de que Servicios Especializados Orión, C.A. no hizo entrega del mismo en la fecha acordada, ni pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 2011, a septiembre de 2011, ambos inclusive, los cuales reclama subsidiariamente a título de daños y perjuicios.

Dicho esto, antes de entrar a examinar el merito del asunto debatido, el Tribunal debe hacer un pronunciamiento, como punto previo, respecto a las cuestiones previas promovidas en el escrito de contestación a la demanda por Servicios Especializados Orión, C.A.; luego, establecer la falta de cualidad de ésta compañía para sostener el juicio; y finalmente, la impugnación de la cuantía.

Resuelto los puntos previos ya indicados, en criterio de este juzgador, resulta igualmente relevante y de interés para la litis, determinar la naturaleza jurídica del convenio suscrito por las partes el 12 de marzo de 2010, al que calificaron de “transacción extrajudicial”, pues de ello depende en gran medida la resolución que en el presente conflicto adoptará el Tribunal, sin que signifique desconocer el fallo dictado por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en aquél proceso que involucró a las mismas partes de la relación procesal.

Al respecto, el Tribunal observa:
III
Punto Previo

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En efecto, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y “evitan todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal”.

Así pues, en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se establecen tres supuestos perfectamente determinados, referidos todos a la ilegitimidad de la persona (abogado) que se presente como apoderado o representante del actor, a saber: a) por no tener capacidad de postulación, lo cual cesa por el solo hecho de ser abogado; b) por no tener la representación que se atribuye, es decir cuando no se le haya investido como mandatario de otro, para actuar en un determinado proceso; c) o cuando el poder no haya sido otorgado en forma legal o sea insuficiente.

En el caso concreto, la representación judicial de la parte demandada formuló la cuestión previa in comento, fundamentalmente con el argumento de que la sociedad mercantil Inversiones Zerky, C.A., es representada por tres (3) directores y por tanto se requiere la firma conjunta de todos ellos para otorgarle poder a la abogada Elba Iraida Osorio, quien ejerce en su nombre la presente acción judicial. En tal sentido, basándose en la reforma de los estatutos sociales de la parte demandante, según consta en la asamblea de fecha 21 de enero de 2010, alegó que el referido poder judicial es “nulo e inexistente y sin ningún valor jurídico”.

Frente a esta cuestión previa, la abogada Elba Iraida Osorio en escrito de contradicción fechado 14 de junio de 2013, hizo un recuento de todas las reformas que ha sufrido en sus estatutos Inversiones Zerky, C.A., entre ellas, la asamblea celebrada el 4 de septiembre de 1991, en la que se modificó la cláusula novena estableciéndose que la administración estará a cargo de tres (3) directores, que obligan a la compañía con la firma conjunta de dos (2) cualquiera de ellos; y en la cláusula undécima se estatuyó que los directores actuando conjuntamente dos (2) cualquiera de ellos tendrán los más amplios poderes de administración y disposición, con la atribución de representarla conjunta o separadamente en sus asuntos judiciales. Asimismo, la asamblea celebrada el 21 de enero de 2010, inscrita en el Registro Mercantil el 22 de abril de 2010, en la que se nombró a los tres (3) directores que la representan; y finalmente, en la asamblea celebrada el 8 de febrero de 2010, se convalidaron todos los actos y acuerdos adoptados por los socios en el período comprendido desde el 28 de marzo de 2008 “hasta la presente fecha”.

Dicho esto, cabe considerar que el mandato judicial siempre es expreso, remunerado y debe ser otorgado de manera auténtica mediante instrumento poder, en el cual conste la sustitución de voluntad del representado en el representante; del cliente en el abogado. Mediante el poder, el abogado queda subrogado en representación del cliente en todos los actos de administración del proceso como parte.

En este contexto, aprecia el Tribunal que la representación judicial de la parte actora, Inversiones Zerky, C.A. actúa en el juicio a través de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado, en fecha 5 de mayo de 2010, bajo el N° 42, tomo 33 de los libros respectivos. En el texto del mismo, consta que la poderdante representada por sus directores Andrés Lope Bello Roche y Marina Lope Bello de Ulivi, instituyó mandataria judicial a la abogada Elba Iraida Osorio, inscrita en el Inpreabogdo con la matricula Nº 75.438, para que defienda sus derechos, intereses y acciones en toda clase de juicios.

Siendo esto así, previo examen de las mencionadas actas de asambleas en las que consta las facultades de los administradores, colige el Tribunal además de que la apoderada judicial de Inversiones Zerky, C.A. tiene capacidad de postulación, lo cual emerge por el solo hecho de ser profesional del derecho; que el poder fue otorgado con las formas legales al tenor del precepto contenido en el artículo 151 del Texto Adjetivo Civil, que exige que el poder para actos judiciales sea otorgado en forma pública o auténtica; ergo, en el caso de marras el poder conferido a la abogada que representa judicialmente a la parte actora, cumple con el supuesto de hecho de tal norma procesal; además, se cumplió en el otorgamiento las exigencias del artículo 155 eiusdem, toda vez que el funcionario público que autorizó el acto dejó constancia de que le fue exhibido el acta constitutiva de la poderdante.
Por todo lo antes expresado, resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

En cuanto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, se precisa que la representación judicial de Servicios Especializados Orión, C.A., argumentó que la parte actora no señaló el objeto de la pretensión como lo exige el artículo 340 en su ordinal 4º eiusdem, al omitir los linderos del inmueble cuya entrega se pretende, y por tanto consideró que su ubicación es indeterminada.

En tal sentido, resulta menester señalar de acuerdo con la inteligencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que al demandante se le exige cumplir con ciertos requisitos como son indicar o explicar claramente en el libelo de la demanda, en qué consiste su pretensión, los fundamentos de ella y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso. Asimismo, el señalamiento específico del objeto de la pretensión, trátese de bienes muebles o inmuebles, básicamente tiene importancia en lo que respecta al tema de la competencia territorial; así por ejemplo, si se trata de bienes incorporales, entre ellos una patente de invención o derechos de autor, el demandante deberá necesariamente mencionar los correspondientes datos registrales.

En esa perspectiva, basta con leer el escrito libelar, folio 8, para colegir lo infundado de tal defensa previa bajo examen. En todo caso, carece de todo sentido lógico que la representación judicial de la parte demandada haya manifestado que no se señaló en el libelo los linderos del inmueble, pues para su patrocinada, Servicios Especializados Orión, C.A., no resulta desconocida la ubicación del inmueble que posee como consta en autos al menos desde el año 2005, según contrato de arrendamiento que riela a los folios 254 al 260; por lo tanto, es evidente que la cuestión previa bajo examen debe declararse improcedente; así se establece.-

En cuanto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 340 ordinal 6º eiusdem, la representación judicial de la parte demandada señaló que ha sido incoada una “pretensión interpuesta por ejecución del contrato de transacción extrajudicial, la cual conforme a derecho es tramitada por el procedimiento breve, tal como lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; por otra lado, fue interpuesta conjuntamente la acción por indemnización de daños y perjuicios, que se tramita por el procedimiento ordinario previsto en el artículo 338 y 334 del Código de Procedimiento Civil. De la misma manera, señaló que la pretensión de la parte actora consiste en obtener la entrega del inmueble y el pago de Bs. 44.744,00. Siendo estas las razones por las que a su juicio, planteó la cuestión previa por inepta acumulación de pretensiones, solicitando la inadmisibilidad de la demanda, pues a su decir es cuestión de orden público.

Al respecto, debe destacarse conforme doctrina autorizada, que en los casos contemplados en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es la propia Ley la que prohíbe la acumulación de pretensiones en una misma demanda, porque tanto la naturaleza de las mismas, como por la materia que determina la competencia, o bien por la diversidad de sus procedimientos, no puede cumplirse la finalidad que se persigue con la acumulación; que consiste en decidir en un solo procedimiento, las pretensiones acumuladas. De allí que la acumulación prohibida o inepta acumulación, constituya un defecto de forma de la demanda, que hace procedente, por el segundo motivo, la proposición de la cuestión previa a que se refiere el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil .

También, cabe considerar que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. De tal manera que, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.

El jurista colombiano Dr. Devis Echandía opina, que “…cuando contemplamos la demanda en su entidad propia, aparece inevitablemente la pretensión como el fin concreto que el demandante persigue, es decir, las declaraciones que pretende se hagan en la sentencia; esa pretensión es, por lo tanto, el petitum de la demanda, lo que se pide en ella que sea reconocido o declarado en la sentencia a favor del demandante” .

Ahora bien, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte actora afirmó en el escrito libelar, y su posterior reforma, que vencido el término establecido de mutuo acuerdo en el contrato de “transacción extrajudicial”, esto es el 30 de septiembre de 2011, la arrendataria, Servicios Especializados Orión, C.A., no ha entregado aún el inmueble cedido en arrendamiento, siendo el motivo por el cual ejerció la acción pretendiendo que dicha arrendataria cumpla con esa obligación de hacer; asimismo, conforme la obligación pecuniaria establecida en la cláusula segunda del citado contrato, aspiró el pago de los cánones de arrendamiento causados a partir del mes de julio de 2011, al mes de abril de 2012, ambos inclusive; pretensión que formuló en forma subsidiaria y por concepto de daños y perjuicios; todo lo cual fundamenta en las normas contenidas en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el precepto contenido en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este contexto, destaca la norma contenida en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato (cumplimiento) o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Sobre la base de la norma jurídicas ex ante citada, resulta evidente que el arrendador o en su caso el propietario tiene el derecho de pretender judicialmente la ejecución del contrato, entendido esto como el cumplimiento de cualquier obligación asumida por el arrendatario, y al mismo tiempo el pago, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, de la suma dineraria que estime pertinente derivada de ese vínculo contractual.

Apoya lo antes expresado, el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00686, de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del magistrado Dr. Carlos Oberto Velez, expediente N° AA20-C-2006-00084, en la cual expreso:
“…Por ello se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.-
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076,l en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A:, en la cual se dijo:
La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos (…)
En el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…”

De acuerdo con el fallo que antecede, cambiando lo que haya que cambiar, para este juzgador resulta claro que la pretensión de cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, y subsidiariamente la pretensión de cumplimiento de la obligación de pagar ciertas sumas de dinero a título de indemnización de daños y perjuicios, conforme lo previsto en una cláusula segunda del contrato accionado, que deriva de la misma relación arrendaticia que subyace entre las partes en conflicto y conforme al artículo 1.167 del Código Civil, en modo alguno contraría las reglas que permiten acumular varias pretensiones en una sola demanda, puesto que ambas son de la competencia del mismo Juez; ambas pueden tramitarse por un mismo procedimiento, es decir el tramite asignado en el artículo 33 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ambas pretensiones no se excluyen entre sí.

Entonces, la pretensión que formuló la representación judicial de la parte actora referida al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble, una vez vencido el término pactado en el pretenso contrato de “transacción extrajudicial”, puede coexistir perfectamente con la pretensión de pago de daños y perjuicios derivados del incumplimiento que alega, por lo que no estamos ante un caso de acumulación prohibida por la ley. Entender lo contrario, conllevaría al absurdo de tener que exigirle al arrendador que debe ejercer dos (2) acciones separadas, derivados del mismo título, pretendiendo por una parte la entrega del inmueble una vez vencido el término del contrato, y por otra, pretendiendo el pago a título de indemnización de daños y perjuicios de la suma dineraria a que hubiese lugar, situación que además de atentar con el principio de economía procesal y tutela judicial efectiva ex artículo 26 constitucional, resulta intolerable a los ojos de la Ley; ergo, no ha lugar a la cuestión previa sub examine; así se establece.-

Finalmente, la representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la parte actora Inversiones Zerky, C.A. suscribió un contrato privado de administración con Administradora J.A. Imery & CIA, S.A., de fecha 15 de marzo de 2003, pero en ningún momento le autorizó a dicha administradora para celebrar “contrato de Transacción, no consta en dicho contrato la facultad expresa para Transigir que requiere el Mandatario para celebrar contratos de Transacción”. Y que ante esta irregularidad, dicho contrato de transacción es nulo e inexistente y en el supuesto negado que su representada Servicios Especializados Orión, C.A., “estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos, la acción idóneo (sic) y procedente era demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento y subsidiariamente el cobro de los cánones de arrendamiento”.

Es importante señalar, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Es decir que, la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.

En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.

En el caso concreto de marras, no señaló la representación judicial de la parte demandada cual es la norma jurídica que establece supuestos de inadmisibilidad, respecto de la pretensión que formuló la parte actora, ni tampoco lo advierte el Tribunal; tampoco señaló cuales son los requisitos previos que deben cumplirse antes del ejercicio de una acción como la de autos, derivada de una relación arrendaticia en el marco de la norma contenida en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por el contrario, yerra al considerar que existe tal prohibición de la Ley por el hecho de que el “contrato de transacción” accionado es “nulo e inexistente”, pues aún siendo esto cierto, daría cabida a un pronunciamiento distinto y diferente al de inadmisibilidad; por lo tanto, no ha lugar a la cuestión previa bajo examen; así se establece.-

En lo referente al alegato de falta de cualidad, la representación judicial de la parte demandada sostiene que es falso que el contrato de administración celebrado entre Inversiones Zerky, C.A. y J.A. Imery & CIA S.A. haya sido autenticado, pues sigue siendo privado; como también es falso que su representada haya celebrado un contrato de administración con algunos de esos sujetos mencionados; y que el ciudadano Sabed Antar Makari es solo el representante de Servicios Especializados Orión, C.A., y no arrendatario del inmueble como lo aseveró la apoderada de la parte actora; por estas razones, alegó la falta de cualidad de su representada para sostener el juicio.

En tal sentido, cabe mencionar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº de fecha 12 de diciembre de 2012, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, en el expediente Nº AA20-C- 2011-000680, señaló lo siguiente:
“…Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente:
“…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución (…)”
Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata…” (Negrillas y destacado nuestro)

Sucede pues, que la lectura del escrito libelar, su posterior reforma, así como del escrito de contestación a la demanda, no deja margen a duda en cuanto a que ambas partes están contestes que el día 12 de marzo de 2010, J.A. Imery & CIA S.A., como administradora, suscribió el contrato en que se apoya la pretensión deducida por Inversiones Zerky, C.A. contra Servicios Especializados Orión, C.A.; instrumento que se aprecia conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De tal manera que, atendiendo al anterior criterio proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en atención al vínculo contractual que nace o deriva de una relación jurídica arrendaticia, resulta de suyo evidente que tanto por voluntad de la ley como del propio contrato, la legitimación para integrar debidamente el contradictorio la tienen asignada dichos sujetos contratantes. Es decir, visto que el contrato surte efectos entre las partes contratantes, en este caso particular entre Inversiones Zerky, C.A, al ser propietaria del inmueble, y Servicios Especializados Orión, C.A., por ser quien lo ocupa, precisamente las personas que conforman el presente litigio, forzosamente debe declararse no ha lugar la falta de cualidad bajo examen, ni existen razones jurídicas para determinar una falta de interés en la parte demandante para intentar el juicio; así se decide.-

En cuanto a la impugnación de la cuantía de la demanda, observa el Tribunal que la representación judicial de la parte demandada adujo que en el libelo se reclaman no solamente los cánones de arrendamiento causados entre el mes de julio de 2011, al mes de abril de 2012, sino además lo que sigan venciendo; por lo tanto, visto que la demanda fue presentada el 15 de enero de 2013, en su criterio, se obró en forma temeraria con la finalidad de no excederse de las 500 Unidades Tributarias.

En ese sentido, manifestó que si a la estimación que indicó la parte actora en el escrito libelar, es decir Bs. 44.744,00, se le suma el monto de los meses de mayo de 2012, a diciembre de 2012, ambos inclusive, esto es el equivalente a Bs. 38.080,00, tenemos un total de Bs. 82.824,00 que en el supuesto negado sería el monto total de la deuda de su patrocinada, y por consiguiente la cuantía del asunto debatido que expresada en unidades tributarias equivale a 920 UT.

De acuerdo con lo antes expresado, resulta oportuno resaltar lo dispuesto en el artículo 36 del Texto Adjetivo Civil, el cual es del siguiente tenor:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Al respecto de la norma jurídica adjetiva in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche, expediente N° 00-001, estableció lo siguiente:

“…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: (…)
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses ….”

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé (…)” Resaltado nuestro.

En el presente caso, advierte el Tribunal que los efectos del ordenamiento jurídico que Inversiones Zerky, C.A. aspira se produzcan en su esfera concreta y subjetiva, radican fundamentalmente en que la parte demandada, Servicios Especializados Orión, C.A., convenga en dar cumplimiento a la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término contractual; y a su vez pague los cánones de alquiler correspondiente a los meses julio de 2011, al mes de abril de 2012, más los que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble, a título de indemnización de daños y perjuicios.

Por consiguiente, siguiendo los lineamientos del fallo jurisprudencial precedentemente expuesto, visto que el valor de las demandas no las fija la parte demandante a su libre arbitrio, sino que tiene que obedecer a determinados patrones legales, y visto que la demanda fue interpuesta el 15 de enero de 2013, estima quien aquí decide que al pretender la parte actora el pago de una cantidad dineraria en concepto de cánones de arrendamiento, debe establecerse que la cuantía del asunto debatido debe ser el resultado de sumar las mensualidades causadas desde el mes de julio de 2011, hasta el mes de diciembre de 2012, a razón de Bs. 4.760,00 cada uno, con lo cual se determina que el valor de la demanda es la cantidad de Bs. 82.824,00, tal y como lo sostuvo la representación judicial de la parte demandada; en todo caso, este órgano judicial resulta competente para decidir el merito del conflicto judicial, así se establece.-

IV
Fundamentos del Fallo

La norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil estatuye, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente sostiene, que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley.-”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.

En el presente caso, la representación judicial de la parte actora fundamentó su pretensión en el pretenso contrato de “transacción extrajudicial” autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, el 12 de marzo de 2010, bajo el Nº 21, tomo 29 de los libros respectivos, suscrito entre J.A. Imery & CIA. S.A., con el carácter de administradora, y Servicios Especializados Orión, C.A., con el carácter de arrendatario; en cuya cláusula primera las partes convinieron en dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado el 6 de diciembre de 2006, asumiendo además el arrendatario la obligación de entregar el inmueble que posee con esa condición, a más tardar el 30 de septiembre de 2011; del mismo modo, en la cláusula segunda pactaron una contraprestación pecuniaria que el arrendatario deberá pagar por la suma de Bs. 3.400,00, hasta el 30 de septiembre de 2010, y Bs. 4.250,00, hasta el 30 de septiembre de 2011, más el IVA; y en la cláusula cuarta, se estableció que “hasta tanto no se produzca la entrega definitiva de la OFICINA a la ADMINISTRADORA, el ARRENDATARIO mantendrá vigente todas sus obligaciones previstas en el contrato que vinculara a las partes”.

Dentro de esta perspectiva, aprecia el Tribunal que con fecha 6 de noviembre de 2012, el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó un fallo, inserto a los folios 68 al 112 del presente expediente y que adquirió categoría de cosa juzgada, hizo un pronunciamiento respecto a la nulidad del antes citado contrato accionado, dando respuesta a lo alegado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda; en dicho fallo, quedó establecido que no se requería facultad expresa para transigir por parte de Administradora J.A. Imery & CIA S.A., y por tanto el mencionado contrato de transacción extrajudicial no adolecía de nulidad. Consecuencia de ello, es que quien aquí juzga, por razones de seguridad jurídica y orden público procesal, se encuentra impedido de proveer en contra de esa determinación; ergo, queda establecido que la parte demandada, Servicios Especializados Orión, C.A., asumió entre otras obligaciones, la de entregar el inmueble objeto de la demanda, a más tardar el día 30 de septiembre de 2011; así se aprecia.-

En todo caso, sí examinamos la naturaleza jurídica de ese contrato que las partes denominaron “transacción extrajudicial”, habida cuenta que la calificación de los contratos es materia que corresponde a los jueces al tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, llegaríamos a la misma conclusión que antecede, pero con otros razonamientos.

Tenemos pues que, la transacción es un contrato bilateral de acuerdo con el artículo 1.713 del Código Civil, que tiene por objeto la composición de la litis mediante reciprocas concesiones que se hacen las partes, o precaver un litigio eventual. Según el egregio Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, página 330, para que exista es necesario que concurran dos elementos, uno subjetivo (animus transigendi) y otro objetivo (concesiones recíprocas).

En la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil se hace referencia, a que la transacción extrajudicial es un contrato que surte efectos entre las partes y tiene el valor de la cosa juzgada, pero que por no haber sido realizada en juicio y no estar homologada, carece de la calidad de acto del proceso susceptible de ejecución como todo fallo ejecutoriado y sólo puede hacerse valer por vía de excepción en caso de plantearse de nuevo la controversia o discutirse más tarde su eficiencia en juicio.

En este contexto, debe destacarse que existen dos tipos de transacciones, la judicial y la extrajudicial. La primera de ellas, esta es, la transacción judicial, también llamada “procesal”, es el acuerdo a que llegan las partes para poner fin a un litigio, juicio o causa que este en curso. En cambio, la transacción extrajudicial, consiste en el acuerdo a que llegan las partes para precaver o prevenir un juicio eventual, esto es, que aun no se ha iniciado.

Cuando la transacción es realizada para poner fin a un juicio en curso, dicha transacción es presentada ante el Juez que conoce la causa, quien la examinará, y en caso de llenarse los extremos de ley le impartirá la homologación. Así pues, la homologación no es más que el visto bueno que hace el tribunal de la causa sobre la transacción que firman las partes de un juicio, con lo cual la transacción adquiere carácter de cosa juzgada, y en caso de incumplimiento, la parte afectada solicitara ante el Tribunal de la causa que se proceda como en ejecución de sentencia definitivamente firme.

Cosa distinta ocurre con la transacción extrajudicial, la cual, como es lógico, al ser firmada no es presentada ante ningún Juez para su homologación ya que no se está poniendo fin a un proceso en curso y la parte que se vea afectada por el incumplimiento de una transacción extrajudicial debe demandar ante los tribunales competentes la ejecución de dicha transacción, o en caso de que el contrato de transacción hubiere sido celebrado mediante documento autenticado, “tendrá la ventaja de constituir un título ejecutivo, cuyo efecto inmediato es el reconocimiento de una situación jurídica determinada que debe ser respetada integralmente por las partes, pues caso contrario podrá exigirse su cumplimiento a través de la vía ejecutiva” (Oswaldo Parilli Araujo en su libro “El contrato de transacción y otros modos extraordinarios de terminar el proceso”, Mobilibros, Caracas, 1998, p.24-25).

En el presente caso, la lectura concordada de las disposiciones contenidas en el contrato accionado que las partes denominaron “transacción extrajudicial”, en particular el contenido de las cláusulas segunda y cuarta, conducen a este juzgador a establecer, sobre la base del principio de la buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, que la voluntad de las partes en litigio fue la de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de la misma relación arrendaticia, y asimismo instrumentar el plazo para la entrega del inmueble, lo que debió ocurrir a más tardar el 30 de septiembre de 2011, con cargo del arrendatario de pagar un canon mensual como contraprestación por el uso de dicho inmueble.

En efecto, según la norma contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De tal manera que, como ocurre en el caso de marras, previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes concedió a la otra el derecho a la posesión de un bien, por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada.

Siendo esto así, tampoco requería la sociedad mercantil J.A. Imery & CIA, S.A. facultad expresa para transigir, pues lo celebrado fue un contrato de arrendamiento con la cualidad que deriva del contrato de administración que suscribió con Inversiones Zerky, C.A. el 15 de marzo de 2003, quien es propietaria del inmueble tal como consta en el documento que riela a los autos (folios 32 al 37) y se aprecia conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; pues debe insistirse, que no quedó del todo claro que la voluntad de las partes contratantes, hoy día en litigio (animus transigendi), haya sido la de precaver un eventual juicio, ni poner fin a sus desavenencias con respecto a la relación jurídica arrendaticia en que se encuentran involucrados. En resumen, ningún efecto produciría la pretensa carta de autorización para transigir otorgada el 4 de marzo de 2010, ni su posterior ratificación por parte del ciudadano Andrés Lope Bello Roche; así se establece.-

Sobre la base de lo antes expresado, debe señalarse que a partir del día 30 de septiembre de 2011, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la propietaria del mismo mediante las vías judiciales preexistentes exigirle que cumpla con esa obligación, pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario contumaz, como en efecto así lo hizo ante este órgano judicial; máxime cuando no consta en el expediente que luego de la fecha indicada, el arrendatario haya cumplido con la obligación esencial de pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados. En efecto, no acreditó haber pagado los cánones de arrendamiento que se le reclaman insolutos a partir del mes de julio de 2011, al mes de abril de 2012, ya que el resultado de las pruebas solicitando información al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante oficios 405-2013 y 406-2013, pone de manifiesto que el expediente Nº 2011-0469 de su nomenclatura interna, no se corresponde a los sujetos procesales en esta contienda sino a personas distintas.

Por consiguiente, visto que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, colige el Tribunal que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues quedó demostrado la existencia de un vinculo jurídico arrendaticio suscrito por tiempo determinado, y por lo tanto se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla; así se decide.-

En cambio, la representación judicial de la parte demandada no demostró los hechos modificativos y extintivos que esgrimió en la oportunidad de dar contestación a la demanda, idóneos y pertinentes para destruir la pretensión que en contra de su patrocinada hace valer la parte accionante; debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

V
De la Reconvención

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de Servicios Especializados Orión, C.A. formuló pretensión de cumplimiento de contrato frente a Inversiones Zerky, C.A., por vía de reconvención, cuya causa petendi radica en el presunto incumplimiento que le imputa con la obligación de hacer reparaciones mayores en el inmueble arrendado, sustentada en el contrato de arrendamiento otorgado el día 6 de diciembre de 2006; en este sentido señaló lo siguiente:

1. Que la oficina arrendada a su patrocinada presenta filtraciones de aguas blancas en los baños, en las paredes del contorno y en los techos; así como también, que las tuberías de aguas blancas y negras se encuentran obstruidas.
2. Adujo, que estas irregularidades se le han participado por escrito a su arrendadora la Administradora J.A. Imery & CIA, S.A.; sin embargo, no ha cumplido con esas obligaciones a pesar de las múltiples gestiones que ha realizado a tales efectos.
3. Que por lo antes expresado, procede a demandar a Inversiones Zerky, C.A. para que cumpla con sus obligaciones de mantenimiento y haga las reparaciones mayores a las cuales está obligada, conforme lo previsto en el artículo 1.596 del Código Civil.

Fundamentó la demanda, en los artículos 1.167, 1.168, 1.579 y 1.596 del Código Civil

Frente a estos hechos, la representación judicial de la parte demandada reconvenida, Inversiones Zerky, C.A. contestó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
2. Señaló que la Administradora J.A. Imery & CIA S.A., no ha recibido solicitud alguna para realizar reparaciones a los daños que le han causado al inmueble y menos supervisarlo; por lo que no existe posibilidad real practica de establecer el estado en que supuestamente existan daños.
3. Sostuvo, que conforme lo estatuido en el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, por lo que tiene la obligación de conservar, mantener y entregarla en buen estado.

Al respecto de los hechos controvertidos, advierte el Tribunal que en el caso de autos, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vínculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad, instrumentado en el contrato suscrito en fecha 12 de marzo de 2010, que a su vez deriva del contrato que habían suscrito con anterioridad en fecha 6 de diciembre de 2006; este último autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 9, tomo 203 de los libros respectivos.

Por esto, cabe considerar el contenido del artículo 1.586 del Código Civil, a tenor del cual durante el tiempo del contrato, el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios.

Asimismo, resulta aplicable el precepto contenido en el artículo 12 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estatuye que los propietarios están obligados a mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación.

Quiere decir entonces, a juicio de quien aquí juzga, que es el arrendador quien debe ejecutar las reparaciones mayores que requiera la cosa para servir al fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva de caso fortuito o fuerza mayor, salvo a) las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios; b) las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario; c) las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (artículo 1.596 del Código Civil); y d) Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (artículo 1.597 del Código Civil).

A los fines de demostrar sus alegatos, la representación judicial de Servicios Especializados Orión, C.A., promovió prueba de experticia la cual si bien fue admitida por el Tribunal, sin embargo la misma no se diligenció dentro de la oportunidad procesal para ello; en efecto, la parte promovente no solo no acudió en la oportunidad del nombramiento de expertos, sino que tampoco insistió en su evacuación, razón por la cual nada tiene que valorar el Tribunal al respecto.

En cambio, la representación judicial de Inversiones Zerky, C.A., promovió como testigo a la ciudadana Carmen Pacheco de García, quien rindió declaración testimonial el 25 de junio de 2013, ratificando el contenido de la misiva que le envió J.A. Imery & CIA S.A. en fecha 14 de junio de 2013, a través de su persona, indicando no haber tenido reportes de daños por parte del arrendatario Servicios Especializados Orión, C.A. por el inmueble objeto de la demanda.

Del mismo modo, la prueba de informes promovida a los fines de recabar información de J.A. Imery & CIA, S.A., cuyas resultas rielan al folio 309 del expediente, evidencia que en los archivos de esta compañía, quien fue la que celebró los contratos de arrendamiento con Servicios Especializados Orión, C.A., no consta reportes de daños o notificación por escrito de la arrendataria sobre la ocurrencia de daños, avería o deterioro del inmueble que requiera reparación mayor a cargo de la administradora o el propietario del mismo.

Visto de esta forma, se destaca que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio; y asimismo, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Tanto es así, que la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.

Entonces, forzoso es concluir que la parte demandante reconviniente, Servicios Especializados Orión, C.A., debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues no quedó evidenciado el hecho constitutivo de su pretensión de cumplimiento de la obligación de hacer reparaciones mayores, máxime cuando al tenor de lo previsto en el artículo 1.595 del Código Civil, si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario. Por consiguiente, atendiendo al mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil debe dictarse una sentencia desestimatoria, pues como afirma el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano , la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho; así se establece.-

VI
Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero: Con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por Inversiones Zerky, C.A. contra Servicios Especializados Orión, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: Oficina identificada con la letra “F”, ubicada en la Planta Mezzanina, y el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42, ubicado en el sótano uno, del edificio Torre Financiera, situado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Sorbona, con parte de la Plaza Víctor Hugo, Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda.

Segundo: Se condena a Servicios Especializados Orión, C.A., a pagar la suma de Bs. 44.744,00, correspondiente a los mes de julio de 2011, a abril de 2012, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, más una cantidad adicional equivalente a Bs. 4.760,00, por cada mes que transcurra a partir de mayo de 2012, inclusive, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, lo cual será calculado por el Tribunal mediante experticia complementaria del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por auto dictado en fase de ejecución de sentencia.

Tercero: Sin lugar la reconvención que planteó Servicios Especializados Orión, C.A., contra Inversiones Zerky, C.A., ambas partes ya identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer reparaciones mayores en el inmueble arrendado.

Cuarto: Se condena en costas a Servicios Especializados Orión, C.A. de conformidad con la Ley.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de agosto de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 1:30 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria