TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos de agosto de dos mil trece
203º y 154º

PARTE ACTORA: JESUSA MIRANDA DE MUZZONE, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-687.409.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ROSANGELA DE MATTEO Y MERCEDES BENGUIGUI abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 66.820 y 24.956, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DAIRO ENRIQUE GOMEZ ESCORCIA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 24-905-565.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TAIDE HERNANDEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.595.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por las abogadas, ROSANGELA DE MATTEO Y MERCEDES BENGUIGUI quienes en su condición de apoderadas judiciales de JESUSA MIRANDA MUZZONE demandaron a DAIRO ENRIQUE GOMEZ ESCORCIA por DESALOJO del lote de terreno y los tres galpones sobre el construidos, ubicados en Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
En el caso de autos, la pretensión deducida se contrae al desalojo de un área de terreno de aproximadamente cuatro mil ciento dieciséis metros con diez centímetros cuadrados (4.116 M2) y los galpones sobre dicho terreno construidos, distinguidos con los números 1, 2 y 3, respectivamente; ubicado en la Carretera Santa Lucia, Sector La Fénix, a la altura del Barrio Carpintero, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.012, sustentada en las siguientes argumentaciones fácticas:
Expone la representación judicial de la parte actora en su libelo que los ciudadanos Juan Muzzone, Aldo Enrique Muzzone y Liliana Muzzone, son propietarios del inmueble anteriormente señalado.
Añade que en el documento de propiedad, quedó constituido un derecho de usufructo sobre el precitado inmueble a favor de la ciudadana Jesusa Miranda de Muzzone.
Señala que su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Dairo Enrique Gomez Escorcia, por el plazo de diez meses fijos contados a partir del 1 de febrero de 2.004,en el cual le dio en arrendamiento un bien inmueble destinado a local industrial, constituido por cinco galpones, construidos sobre un terreno de mayor extensión, ubicado en la carretera Santa Lucía, Sector La Fénix a la altura del Barrio Carpintero, Mesuca Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, tal y como consta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12 de febrero de 2.004, pero vista la situación económica que vive el país, el arrendatario de forma unilateral y voluntaria entrego libre de bienes y de personas, dos de los cinco galpones arrendados, distinguidos con los números 4 y 5, quedando constituido el objeto del contrato, sólo por el arrendamiento de tres galpones, distinguidos con los números 1, 2 y 3, que son los que actualmente se encuentran ocupados por el arrendatario.
Sostiene la actora que el canon de arrendamiento fijado por las partes al inicio del contrato fue objeto de aumentos consensúales, en forma anual, depositados en la cuenta Nº 0134-033-49-033066483, del Banco Banesco; cuyo titular es la ciudadana Jesusa Miranda De Muzzone y el último canon acordado entre las partes, corresponde al año 2.009 y asciende a la suma de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES mensuales, pero añade que La Arrendadora notificó al arrendatario a través del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio en fecha 10 de julio de 2.012, que el canon de arrendamiento sería incrementado a partir de septiembre de 2.012, en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES y que el arrendatario después de haber sido notificado judicialmente, no ha cumplido lo preceptuado en la cláusula quinta, al no pagar los cánones de arrendamiento de septiembre, octubre y noviembre de 2.012 pues del canon del mes de septiembre, sólo pagó la suma de siete mil bolívares y los cánones de octubre y noviembre de dos mil doce no han sido pagados y es por ello que adeuda la suma de cincuenta y tres mil bolívares, trece mil por el mes de septiembre y cuarenta por octubre y noviembre.
Por esas razones acude a demandar a Dairo Enrique Gomez Escorcia al desalojo del inmueble citado con anterioridad, al pago de la suma de cincuenta y tres mil bolívares con la condenatoria en costas procesales.
Por auto de fecha 19 de diciembre de 2012, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Frente a los hechos en los cuales se sustentó la demanda, la parte demandada estando dentro de su debida oportunidad procesal, negó y rechazó que se encuentre insolvente, en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.012, por haberlos depositado los primeros cinco días de cada mes en la cuenta de Jesusa Miranda de Muzzone así como los meses de diciembre de 2.012 y enero de 2.013.
Niega que tenga la obligación de pagar el canon de arrendamiento que le fue notificado, ya que la misma fue realizada extemporáneamente, por que los contratos que han sido firmados tienen su fecha de inicio el mes de febrero.
Niega que haya ingresado al inmueble como arrendatario desde el año 2.004, por que se encuentra en esos galpones desde el año 1.992, cuando la ciudadana Jesús Miranda de Muzzone, celebró por primera vez contrato de arrendamiento con el.
Añade que la ciudadana Jesusa Miranda, le ofreció en venta el galpón nº 1 en el año 2.000, motivo por el cual, con autorización verbal de ella comenzó a construir su vivienda familiar en dicho galpón.
Que posteriormente esperando el documento definitivo de venta su representado abonó el día 1 de enero de 2.008, la suma de diez mil bolívares fuertes.
Afirma que en vista de la negativa de la arrendadora a firmar el documento definitivo, se amparó ante la superintendencia de vivienda.
Que en virtud de los hechos expuestos, solicita que declare improcedente la demanda incoada.
Una vez abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad para emitir su fallo el Tribunal observa:
II
De los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se determina que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora, quedando centrado el Thema decidendum en la insolvencia que se le imputa al demandado, en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron señalados como incumplidos, en base al canon que de acuerdo a lo alegado la actora se encuentra vigente, no resultando controvertido el hecho de que en el mes de septiembre de 2.012, la parte demandada pagó la suma de siete mil bolívares fuertes.
Así, el thema decidendum queda planteado cuando se verifica la contestación de la demanda, evento de especial trascendencia jurídica; por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En ese orden de ideas debe señalarse que en nuestro ordenamiento jurídico coexisten dos normas que rigen la actividad probatoria que deben cumplir las partes para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o defensas, a saber el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a cuyos lineamientos corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que si lo pretendido por la parte actora es la ejecución de una obligación que aduce existe a su favor, debe entonces demostrar la existencia de la misma y deberá la parte demandada probar los hechos que extinguen, modifican o impiden el cumplimiento de esa obligación.
En el caso bajo estudio, no resultó un hecho controvertido la existencia del negocio jurídico que de acuerdo con lo afirmado por la parte actora, le vincula a la parte demandada, el cual como se ha venido señalando se contrae al arrendamiento de tres galpones ubicados en la carretera Petare Santa Lucía, Sector La Fénix, altura del Barrio Carpintero, Mesuca Petare, quedando centrado el Thema decidir en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de septiembre al mes de noviembre de 2.012, a razón de veinte mil bolívares mensuales, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de su excepción que los mismos fueron depositados en la cuenta de la parte actora en base al canon legal y que la notificación fue realizada extemporáneamente, quedando entonces discutido el monto que debe regir por canon de arrendamiento, no pasando a formar parte de la controversia que el canon correspondiente al mes de septiembre por el monto de 7.000,oo bolívares fuertes fue ingresado en la cuenta de la parte actora.
Ahora bien, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, debe previamente determinarse si ciertamente el canon de arrendamiento al cual hace referencia la parte actora en el libelo de la demanda, es el canon que debe regir entre las partes y en tal sentido se observa que no consta en las actas procesales elemento probatorio alguno de cuyo análisis se desprenda que ambas partes hayan establecido reglas particulares tendentes al incremento del canon de arrendamiento, de tal manera que, en atención a ello debe acudirse a la forma de actualizar el monto que deba pagarse por concepto de canon de arrendamiento prevista en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual dispone que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. La norma citada, está expresamente dirigida al ajuste del canon anual para el caso de los contratos arrendaticios que versen sobre inmuebles excluidos del régimen de fijación de pensiones consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por una parte y por la otra que los contratantes no hubieren pactado la forma o manera como deberá ajustarse o aumentarse el canon. Es decir, cuando las partes nada han pactado respecto al incremento del canon de arrendamiento, el mismo debe hacerse tomando en consideración el Índice de Precios al Consumidor, cuya procedencia depende de que el inmueble arrendado no esté sujeto a regulación y que nada hayan establecido las partes respecto al ajuste anual de la pensión. De acuerdo con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedan excluidos –entre otros- del régimen previsto en dicho texto legal, a los efectos de la fijación del canon, “los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987”. Así las cosas los inmuebles cuya cedula de Habitilidad sea anterior al 2 de enero de 1.987, están sujetos a regulación; siendo importante señalar que la prueba fundamental de tal circunstancia es la Cédula de Habitabilidad del inmueble.(negrillas del Tribunal). Así mismo es de destacar que la regulación de alquileres de los contratos de arrendamientos, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes.
En el caso de autos, el canon pretendido por la parte actora es la suma de veinte mil bolívares mensuales, que de acuerdo con lo que señala fue incrementado conforme a la Ley y notificado a la parte demandada mediante actuación de jurisdicción graciosa realizada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sin embargo; no aporto la parte actora a los autos ningún elemento probatorio de cuyo análisis pueda determinarse la legalidad de ese canon, vale decir que no existe prueba alguna de la forma utilizada para ajustar el canon de arrendamiento de los locales objeto de la presente demanda, toda vez que el ajuste debe ceñirse a lo establecido en la norma, hecho que no demostró la parte actora, siendo importante precisar además que el texto de la notificación aportada se puede evidenciar con claridad meridiana que la misma, no obstante ser un documento que arroja pleno valor probatorio por emanar de un funcionario que da fe de las declaraciones que contiene, ningún elemento favorable aporta a su pretensión, por estar dirigida a poner en conocimiento de la parte demandada que no se iba a prorrogar un supuesto último contrato celebrado entre las partes, en fecha 20 de marzo de 2.006, que su prórroga legal según lo afirmado allí vencería el 1º de septiembre de 2.014 y que el canon para ese período de prorroga es la suma de veinte mil bolivares fuertes, resultando a todas luces incongruentes los hechos expresados en esa notificación con los hechos en los cuales fue sustentada la pretensión, de tal manera que dicha notificación debe ser desechada, por que además como se señaló, para poder aumentarse el canon la propia Ley establece unos parámetros que no fueron cumplidos por la parte actora, como lo son la Regulación por el órgano competente o en su defecto el ajuste tomando en cuenta el índice de precios al consumidor. Sólo se desprende de la documental aportada que el demandado fue notificado de un aumento del canon de arrendamiento, mas no es posible determinar que sea ese el ajuste que legalmente corresponde y por tanto el canon que debe regir es el monto de siete mil bolívares mensuales y así expresamente se establece.
En cuanto a la vivienda ubicada en la parte trasera de uno de los locales, que de acuerdo con lo afirmado por la parte demandada fue construida con la autorización verbal de la parte actora, en virtud a una opción de compra venta pactada entre las partes para la compra de los locales, constata el Tribunal de la inspección Judicial promovida por la parte actora y debidamente evacuada, que los galpones objeto de la presente acción están siendo destinados a uso comercial, específicamente para taller y estacionamiento de autos, siendo importante advertir, respecto a la vivienda a la que alude la parte demandada en su contestación y cuya construcción fue constatada por el Tribunal durante la práctica de la inspección, que en aquellos casos donde el derecho que se pretende hacer valer en juicio, emana de una relación contractual en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, el Juzgador debe ceñirse a esa voluntad por tanto, al pactar las partes en el contrato que el inmueble sería destinado a uso comercial, así debe tenerse para los efectos de la presente demanda, por no desprenderse del cúmulo de documentales aportadas la autorización a la cual alude en su escrito. De este modo la copia fotostática simple de documento privado, contentivo del recibo de pago del año 1.992, queda desechada por tratarse de un documento que ningún valor probatorio tiene en el ordenamiento jurídico venezolano; la Constancia de Residencia, emanada del Consejo Comunal El Alba de Santa Eduvigis también es desechada del proceso por que no es posible deducir de ella el consentimiento de la arrendadora, la copia del recibo de fecha 14 de agosto de 2.000, es desechada del proceso por tratarse de una copia fotostática simple de un instrumento privado que ningún valor probatorio tiene en nuestro ordenamiento jurídico y las documentales aportadas a los folios que van desde el cincuenta y ocho al 109, consistentes en una serie de facturas también se desechan por tratarse de documentos emanados de terceros, no ratificados en forma alguna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, así como las documentales que rielan del folio 144 al 167, que también son desechadas por estar referidas a personas ajenas al presente proceso, el cual se circunscribe al desalojo de unos locales comerciales dados en arrendamiento a la parte demandada, por tanto es forzoso para el Tribunal desechar la defensa esgrimida en este sentido, al no aportar la parte demandada elemento probatorio alguno que sanamente apreciado por quien aquí decide, llevara a la convicción de su certeza. Así se decide.
Ahora bien, la pretensión deducida en el presente juicio, esta sustentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento, cuya norma fundamental aplicable es el artículo 1.579 del Código Civil que define al arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella en concordancia con el 1.592 ejusdem que establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Así el contrato de arrendamiento, por ser un contrato bilateral, genera derechos y obligaciones y a la parte actora, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba le corresponde demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos.
En armonía con lo anteriormente expresado el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:
a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.
En el caso bajo análisis alegada como fue la falta de pago de tres mensualidades consecutivas y habiéndose dejado sentado en el texto del presente fallo, que el canon que rige entre las partes es la suma de siete mil bolívares mensuales; determina el Tribunal de las documentales aportadas por la parte demandada y ratificadas por medio de los informes promovidos por la parte actora, que el día 5 de octubre de 2.012 fue depositada en la cuenta Nº 0134-0033-49-0333066483, del Banco Banesco Banco Universal, cuyo titular es la ciudadana Jesusa Miranda de Muzzone, la suma de 7.000,oo Bolívares mediante depósito Nº 1310255295, el cual se corresponde íntegramente con el comprobante rielante al folio 43 y el día 6 de noviembre de 2.012 mediante comprobante de depósito Nº 1714132447 cuyo original fue aportado por la parte demandada; también ingresó en la cuenta de la parte actora la suma de siete mil bolívares fuertes, probanzas que desvirtúan lo aducido en el libelo, respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamientos que fueron señalados como insolutos, por haber ingresado los montos depositados por el demandado en la cuenta de la parte actora.
Respecto a este punto, la doctrina ha venido expresando de manera sostenida que el pago, cuando es aceptado por el acreedor es perfectamente válido y produce efectos liberatorios a favor del deudor.
Así, el maestro José Melich Orsini en su obra “El pago”. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2000, Pág. 79, al referirse al pago por transferencia bancaria, el cual es perfectamente asimilable al pago mediante depósitos en cuenta corriente, sostuvo lo siguiente:
“A falta de este acuerdo previo del acreedor con su deudor, pero habiéndose efectuado por el banco del acreedor el abono en la cuenta de éste de la suma transferida, dado que el acreedor es libre de aceptar o no esta forma de pago, sólo si él dispone de esos fondos, o, sabiendo de esa disponibilidad no la protesta, debe considerarse que manifiesta tácitamente su aceptación a tal forma de pago”.
En ese mismo orden de ideas el autor Eloy Maduro Luyando en el Libro Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo I, Pág. 419, señaló lo siguiente:
“Otra forma común de efectuar pagos es mediante la transferencia de una cuenta bancaria del deudor a una cuenta bancaria del acreedor.
Cuando la transferencia se ha efectuado, el deudor ha transferido al acreedor el derecho de crédito pecuniario equivalente a la moneda.
Acreditada a la cuenta del acreedor, este no puede pretender que la obligación no ha sido pagada, a menos que tenga motivos para considerar que el pago es nulo, por ejemplo por ser un pago parcial que el acreedor no está obligado a recibir.
Estando acorde quien aquí decide con la doctrina citada, observa que el ingreso de las sumas de dinero consignadas por la parte demandada en la cuenta de la arrendadora, son elementos suficientes y válidos para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento que fueron señalados como incumplidos, por tanto es forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la demanda incoada.
En lo que se refiere a los depósitos correspondientes a los meses de diciembre de 2.012 y enero de 2.013, los mismos son desechados por impertinentes, toda vez que el mérito se circunscribe a la falta de pago de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2.010. Así se decide.
III
En virtud a la motivación expresada, este Juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo intento JESUSA MIRANDA DE MUZZONE contra DAIRO ENRIQUE GOMEZ ESCORCIA.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) días del mes de agosto del año dos mil trece (2.013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha y siendo las ____________se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP AP31V2012-2123.
LBR/MSG/-