TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 203° y 154°

DEMANDANTES: GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.931-071 y 12.899.149, respectivamente.
APODERADOS
JUDICIALES: YOANH ALI RONDON MONTAÑA y ARGENIS GIL ALFONZO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 112.375 y 25.245, respectivamente.

DEMANDADOS: FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.639.415 y 13.513.698, en el mismo orden de mención.
APODERADOS
JUDICIALES: CESAR EDUARDO ALAYON VELAZQUEZ, PABLO EDUARDO RAMOS y ALAN EDUARDO SIVERIO MARTINEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.159, 79.466 y 129.299, en el mismo orden de mención.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AC71-R-2011-000125 (Anterior N° 11-10615)

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación ejercida en fecha 18 de mayo de 2011, por la co-demandada ciudadana OFRIMAR BLANCA GAMEZ, asistida por el abogado ALAN EDUARDO SIVERIO MARTINEZ, contra la decisión dictada en fecha 15 de febrero 2011, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoada contra la mencionada ciudadana y el ciudadano FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS por la parte demandante ciudadanos GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de fecha 3 de enero de 2005 y su posterior modificación de fecha 7 de marzo de 2005, sucrito entre la parte actora y la parte accionada, en el sentido de que se otorgue el documento definitivo de compra venta del inmueble, constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, una vez que la parte actora haya efectuado el pago del precio pactado por la venta en el contrato de opción de compra-venta, con imposición de costas a la parte demandada, expediente signado con el N° AH15-V-2005-000105 de la nomenclatura del señalado Tribunal.

El aludido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto fechado 30 de mayo de 2011, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ejerciendo funciones de distribuidor, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 2 de junio de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 6 de junio del referido año. Por auto dictado en fecha 20 de junio de 2011, se le dió entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones, conforme lo establecen los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

El día 19 de septiembre de 2011 (f. 206 al 208), compareció el abogado ARGENIS GIL ALFONZO en su condición de apoderado judicial de los demandantes ciudadanos GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, y consignó escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, en el cual argumentó: Que la acción impetrada tiene como fundamento por una parte, la aceptación de los demandados de que existen y fueron dos (2) contratos de opción de compra-venta firmados entre sus mandantes y los accionados. Que en este caso quedó suficientemente evidenciada la existencia de la obligación del cumplimiento del contrato de opción de compra-venta por parte de los demandados ciudadanos Francisco De Sales Blanca y Ofrimar Blanca Gamez a favor de sus patrocinados dado que fueron alegados y demostrados durante el proceso, dando lugar a la sentencia declarada con lugar en fecha 15 de febrero de 2011, y finalmente pidió que se declarara sin lugar la apelación ejercida.

Por auto dictado en fecha 19 octubre de 2011, el Tribunal dejó constancia de que precluyó la oportunidad procesal para que las partes presentaran observaciones a los informes, evidenciándose que ninguna de las partes hizo uso de ese derecho, y se dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir de esa misma data, exclusive.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar presentado en fecha 28 de noviembre de 2005, por el abogado RENNY PAMELA actuando en su condición de apoderado judicial de los demandantes ciudadanos GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, con fundamento en los siguientes hechos: Que mediante documento autenticado en fecha 3 de enero de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, Estado Guárico, anotado bajo el Nº 61, Tomo 118, modificado posteriormente a través de documento autenticado en la misma Notaría Pública, en fecha 7 de marzo de 2005, bajo el Nº 79, Tomo 17, los ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ en su condición de propietarios de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de Ochenta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (80,50 mts.2), suscribieron con los ciudadanos GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, en su carácter de compradores, un convenio de opción de compra-venta sobre el mencionado inmueble. Que el señalado inmueble, ha sido ocupado por los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez por más de seis años, con la primacía por parte de los propietarios que les sería vendido y que los costos de mantenimiento y conservación, así como las cuotas mensuales fijada por FRANCISCO DE SALES BLANCO CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, como avance o abono de la venta del inmueble, serían imputables al precio acordado para la venta definitiva, y seis años después en fecha 3 de enero de 2005 se formaliza la opción de compra-venta por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000) equivalentes en la actualidad a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 45.000). Que en el contrato de opción de compra-venta se pactó lo siguiente: a.- Que en la cláusula segunda se fijó inicialmente un término de ciento ochenta días (180) continuos, es decir, desde el día 3 de enero de 2005 hasta el día 20 de julio de 2005, como fecha definitiva para la protocolización del documento de compra-venta. Posteriormente el día 7 de marzo de 2005, se suscribió un nuevo contrato en el cual se rectificaban las cláusulas segunda y tercera del primer contrato suscrito por las partes; por consiguiente, en la cláusula segunda se acordó reducir el tiempo para la protocolización del documento definitivo de venta a noventa (90) días contados a partir del día 3 de enero de 2005 hasta el día 2 de abril de 2005. b.- Que en la cláusula tercera se replanteó el valor de la venta del inmueble que inicialmente se había acordado en CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000) equivalentes a CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 40.000) y que se incrementaría en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000) equivalentes a CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.000) adicionales al monto ofertado, en el entendido, que el valor definitivo de la venta del apartamento sería por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000) equivalentes a CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 45.000). c.- Que es público y notorio que los noventa (90) días continuos pactados por las partes como fecha definitiva para la protocolización del documento de compra-venta expiraron el día 2 de abril de 2005, y a pesar de todas las gestiones realizadas por la vía extrajudicial por sus mandantes ha sido imposible lograr que la parte demandada acepte y cumpla con la obligación pactada en el contrato de opción compra-venta de marras, y es por ello que demanda a los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: 1°) Cumplir con la protocolización de la venta pactada en las cláusulas del contrato de opción compra-venta de marras, en el cual las partes se obligaron a comprar y a vender el inmueble, 2°) Al pago de las costas y costos conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo honorarios profesionales.

El apoderado libelista estimó la demanda en la cantidad de Sesenta y Cuatro Millones Cuatrocientos Veintiún Mil Seiscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 64.421.660), que equivalen a la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Cuatrocientos Veintiún Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 64.421,66), y pidió que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en el libelo.

Mediante diligencia que aparece fechada 13 de diciembre de 2005, el abogado RENNY PAMELA en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Original de documento de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez y los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, autenticado en fecha 7 de marzo de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, bajo el Nº 79, Tomo 17, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, marcado con la letra “C” (f. 11 y 12).

• Original de documento de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez y los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, autenticado en fecha 3 de enero de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, bajo el Nº 61, Tomo 118, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, marcado con la letra “B” (f. 13 al 15).

• Copia fotostática de documento elaborado por la institución financiera Banco Mercantil, a través del cual los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez dan en venta a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez, el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, y se otorga crédito hipotecario a los compradores, marcado con la letra “D” (f. 16 al 22).

La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 18 de enero de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 24), ordenándose el emplazamiento de los demandados ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas, mas cinco (5) días consecutivos concedidos como termino de la distancia, a los fines de que dieran contestación a la demanda, ordenándose librar despacho de comisión conjuntamente boleta de citación y oficio al Tribunal Primero del Municipio Infante de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, indicándose que en relación a la medida solicitada se emitiría pronunciamiento por auto separado en el cuaderno de medidas, que a tal efecto se ordenó abrir.

A través de diligencias fechadas 31 de enero y 8 de febrero de 2006, el representante judicial de la parte actora pidió al juez de cognición decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda y que se oficiara lo conducente al Registrador Subalterno de del Tercer Circuito del Municipio Libertador a los fines de que estampara la nota correspondiente (f. 26 y 27).

Mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2006 (f. 28), el apoderado de los demandantes abogado Renny Pamela reformó la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto al nombre de uno de los co-demandados, indicando que por un error se identificó como FRANCISCO SALES BLANCO CAMPOS siendo lo correcto FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS, cuya reforma aparece admitida por el tribunal a quo mediante auto fechado 28 de marzo de 2006, emplazando a los demandados ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.639.415 y 13.513.698, respectivamente, para que comparecieran dentro de los veintes (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas, mas cinco (5) días consecutivos concedidos como termino de la distancia y contestaran la demanda.

El día 25 de mayo de 2006, los demandantes ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez, asistidos por el abogado Argenis Gil (f. 33), solicitaron al tribunal de la causa que se les designara correo especial a los fines de la entrega del despacho de comisión librado en fecha 28 de marzo de 2006, evidenciándose que por diligencia de esa misma data (f. 34 y 35), los accionantes otorgaron, apud acta, poder a los abogados Argenis Gil y Yoanh Rondón.

Se verifica al folio 37 y 38 de este expediente, que el día 28 de junio de 2006 compareció ante el juzgado a quo el abogado José Antonio Romance, y consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de los accionados ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, por lo que a partir de esa data, exclusive, quedaron citados conforme lo dispone el artículo 216 del Código Adjetivo Civil.

Mediante escrito fechado 27 de julio de 2006 (f. 76 al 80), el abogado José Antonio Romance, en su condición de apoderado judicial de los demandados ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ dió contestación a la demanda, argumentando lo siguiente: Que es cierto que sus patrocinados celebraron un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un apartamento N° D-6, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, Edificio Victoria III, en cuyo contrato se estableció que el precio de la venta del inmueble es la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000), fijándose un plazo de ciento ochenta días (180) continuos, es decir, desde el día 3 de enero de 2005 hasta el día 30 de julio de 2005 para materializar la venta definitiva del inmueble, cuyo apartamento ocupan los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez como arrendatarios en razón del contrato de arrendamiento verbal. Que posteriormente en fecha 7 de marzo de 2005, por iniciativa de los demandantes se suscribió un nuevo contrato de opción de compra venta, en el cual se reformó la cláusula, consistente en reducir el lapso de ciento ochenta días (180) días a noventa (90) días continuos, contados a partir del día 3 de enero de 2005 hasta el día 2 de abril de 2005, y la cláusula tercera se reformó en cuanto al precio de venta que se incrementaría en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000) más el valor estipulado en el primer contrato, es decir de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000) a CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000). Que es falso y por ello lo rechaza y contradice, que los costos de mantenimiento y conservación del inmueble así como las cuotas mensuales pagadas desde la fecha de ocupación del inmueble en calidad de arrendatarios, se consideren abonos a la venta del inmueble, dado que ello no se estableció en forma verbal ni por escrito en el documento constitutivo de opción de compra-venta. Que es falso que los demandantes hayan ejercido su derecho de adquisición, puesto que no gestionaron en jurisdicción graciosa y que de una lectura a las actas del expediente se evidencia que no acompañaron al libelo constancia o medios de pruebas que demuestren que ejercieron la opción. Que es completamente falso que los demandantes, ni antes ni después de fenecido el contrato de opción hayan ejercido su voluntad de materializar la opción de venta. Que aún cuando en el contrato de opción de compra venta extinguido en fecha 2 de abril de 2005 se estableció como precio del inmueble la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000), no es menos cierto que tomando en cuenta la zona residencial donde se encuentra ubicado el apartamento, la superficie y el valor adquisitivo, dicho inmueble tiene un valor real de más de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000) y que adquirirlo por debajo de ese precio sería incurrir en enriquecimiento ilícito, y finalmente pidió que se declarara sin lugar la demanda.

En fecha 26 de septiembre de 2006 (f. 84), el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSÉ ANTONIO ROMANCE, consignó escrito de promoción de pruebas constante de un (1) folio útil, a través del cual reprodujo el contrato de opción de compra-venta sobre el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado en fecha 7 de marzo de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, bajo el Nº 79, Tomo 17, el cual fue producido por la parte actora, marcado con la letra “C”.

Mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 2006 (f. 85 al 87), el apoderado judicial de la parte actora abogado Argenis Gil Alfonzo, promovió las siguientes pruebas:

a.- Promovió e hizo valer los recaudos que fueron consignados conjuntamente con la demanda.

b.- Promovió e hizo valer el documento de venta elaborado por la institución financiera Banco Nacional de Ahorro y Préstamo constante de siete (7) folios útiles.

c.- Certificado de Solvencia N° 214778 expedida por la Alcaldía de Caracas, correspondiente al apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.

d.- Certificación de Grávamenes del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, expedida en fecha 19 de noviembre de 2004, por el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.

e.- Comunicación contentiva de “Citación Única”, emitida en fecha 17 de abril de 2006, por el Dr. Carlos Guarapo Barrios, Asesor Jurídico de la Alcaldía de Caracas, y dirigida al ciudadano Francisco Blanca Campos.

f.- Comunicación de fecha 31 de marzo de 2005, emitida por el Banco Mercantil y dirigida a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz de Vasquez, en la cual se les participa la aprobación de un crédito hipotecario destinado para la adquisición del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.

g.- Constancia de fecha 3 de octubre de 2005, emitida por la Junta de Condominio de Residencias Victoria Torre III, El Paraíso, en la cual se hace constar que los ciudadanos Gregorio A. Vasquez y Bárbara M. Ruiz de Vasquez, residen en la Torre III de las Residencias Victoria, piso 6, Apto. D-6 desde el mes de abril de 1999.

h.- Comunicaciones de fechas 6 de febrero, 4 de abril y 5 de mayo de 2006, emitidas por los ciudadanos Barbara de Vasquez y Gregorio Vasquez, dirigidas al Banco Mercantil, Gerencia de Unidad Hipotecaria, en la cual manifiestan a dicha institución bancaria de la negativa de los vendedores a formalizar la venta pactada del apartamento N° A-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre la demanda interpuesta contra los vendedores y requiriendo una prórroga.

i.- Misiva fechada 20 de junio de 2006, emitida por los señores Barbara de Vasquez y Gregorio Vasquez, dirigida al Banco Mercantil, en la cual solicitan se les otorgue una prórroga y se les mantenga el crédito mientras se procura resolver la situación con relación a la demanda intentada contra los vendedores.
j.- Recibos de cancelación de condominio de fechas 03-2006, 04-2006, 05-2006 y 06-2006.

k.- Depósitos bancarios que demuestran los pagos contraídos verbalmente.

l.- Promovió la testimonial de los ciudadanos Héctor José Bello Correa, Souking Castillo de Mujica y Brisaida Araujo.

Por auto dictado en fecha 10 de octubre de 2006, el juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes (f. 140 y 141), y con respecto a la prueba testimonial promovida por la accionante fijó las 10:30 a.m., 11:30 a.m. y 12:30 p.m. del quinto (5to.) día de despacho siguientes a esa data exclusive.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Superioridad, con motivo de la apelación ejercida el día 18 de mayo de 2011, por la co-demandada ciudadana OFRIMAR BLANCA GAMEZ, asistida por el abogado ALAN EDUARDO SIVERIO MARTINEZ, contra la decisión dictada en fecha 15 de febrero 2011, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta impetrada en su contra y contra el ciudadano FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS, fallo que, en su parte pertinente, es como sigue:

“…Como ha quedado de manifiesto de lo narrado, ambas partes están totalmente de acuerdo en que celebraron un contrato que llamaron OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contenido en el instrumento autenticado en fecha 3 de enero del 2005 y su posterior modificación de fecha 7 de marzo del 2005, acompañado con la demanda, cursante a los folios 11 al 15 del presente expediente.
Lo que si discuten arduamente es quien incumplió con la obligación derivada del contrato de opción de compra venta. Que por un lado dicen los actores fueron los demandados, expresando que se negaron a suscribir el documento definitivo de venta y ellos (demandados) dicen que fueron los actores, -aduciendo- que jamás, ni antes ni después de vencido el plazo del contrato de opción “hayan ejercido su voluntad de materializarlo”.
En la especie, las partes fijaron de modo inequívoco el valor de la cosa negociada y su identificación, quedando explícita la voluntad de vender y comprar….omissis…
Así pues, quedando admitido por ambas partes que efectivamente celebraron un contrato de opción de compra venta, nos toca ahora dilucidar lo relativo al incumplimiento que recíprocamente las partes se atribuyen.
…omissis…
Siendo así, quedó plenamente demostrado la existencia real y efectiva de un contrato de opción de compra venta, suscrito entre la parte demandante y la parte demandada en el presente juicio, ante la Notaria Pública de Valle La Pascua, Estado Guarico el cual quedo inserto bajo el N° 61, Tomo 118, y su posterior modificación realizada en fecha 07 de marzo de 2005, quedando anotada bajo el Nº 79, tomo 17, en la citada Notaria Publica, sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento ubicado en la avenida José Antonio Páez de la urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el inmueble forma parte del Conjunto Residencial Victoria, específicamente del Edificio Victoria III, piso 6, apartamento D-6 , con una superficie aproximada de (80,50 mts2). Y ASÍ SE ESTABLECE….
En virtud de lo anteriormente expuesto, se deduce que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico, específicamente el Artículo 1.160 del Código Civil venezolano, in comento, el cual textualmente dispone lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En la norma anteriormente transcrita, se encuentra contenido lo que doctrinariamente se ha llamado, los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extienden a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.
Por otra parte, el legislador patrio contempló para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual textualmente dispone lo siguiente:
…omissis…
De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los 2 elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de Cumplimiento de Contrato, los cuales son: 1) la existencia de un contrato bilateral; y 2) el incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que habiendo quedado demostrada en autos la existencia real y efectiva de una relación contractual entre la parte demandante y demandada en el presente juicio, es decir, entre los ciudadanos BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ y GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR; y los ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, es menester para esta Juzgadora, pasar a analizar el contenido del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente establece lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En este sentido, observa esta Juzgadora, que de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que la parte demandada no aportó al juicio elemento probatorio alguno a los fines de demostrar que efectivamente cumplió con las obligaciones contractuales que por su parte le correspondían y que la parte demandante por el contrario no cumplió y ejerció su derecho de adquisición y realizó todas las gestiones y tramites para que se materializara la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda.
Ahora bien, con relación al pedimento contenido en el escrito libelar referente a que el monto de dinero cancelado como canon de arrendamiento y los gastos de mantenimiento y conservación el inmueble sean imputables al precio acordado en la venta definitiva del inmueble, el cual al momento de contestar la demanda fue rechazado categóricamente por la parte demandada; el mismo se niega por no existir prueba alguna en las actas que conforman el presente expediente de que las partes de mutuo acuerdo lo hayan acordado.
Por todos los razonamientos antes expuestos, resulta forzoso para esta juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda y así se dispondrá en el segmento resolutivo de este fallo…”.

Fijado lo anterior, debe este jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión proferida por el a quo, que declaró parcialmente con lugar la demanda intentada se encuentra o no ajustada a derecho, a cuyos efectos se observa:

Como se indicó ut supra la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato autenticado en fecha 3 de enero de 2005 en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, Estado Guárico, bajo el Nº 61, Tomo 118, el cual fue modificado posteriormente a través de documento autenticado en la misma Notaría Pública, en fecha 7 de marzo de 2005, bajo el Nº 79, Tomo 17, dado que los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, suscribieron con sus mandantes un convenio de opción de compra-venta sobre un apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de 80,50mts.2. Arguyen los accionantes que ocupaban dicho inmueble como arrendatarios por más de seis años, y que el mismo les sería vendido en el entendido de que los costos de mantenimiento y conservación, así como las cuotas mensuales fijadas por el ciudadano Francisco De Sales Blanca Campos, serían imputables al precio acordado para la venta definitiva, monto que en definitiva se fijó en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 45.000). Que en el primer contrato de opción de compra-venta, en la cláusula segunda se fijó inicialmente un término de ciento ochenta días (180) continuos, es decir, desde el día 3 de enero de 2005 hasta el día 20 de julio de 2005, como fecha definitiva para la protocolización del documento de compra-venta; empero que el día 7 de marzo de 2005, se suscribió un nuevo contrato en el cual se rectificaban las cláusulas segunda y tercera del primer contrato suscrito por las partes; por consiguiente, en la cláusula segunda se acordó reducir el tiempo para la protocolización del documento definitivo de venta a noventa (90) días contados a partir del día 3 de enero de 2005 hasta el día 2 de abril de 2005, siendo el caso que a pesar de todas las gestiones realizadas por la vía extrajudicial fue imposible lograr que los vendedores cumplieran con la protocolización de la venta pactada en el contrato de opción compra-venta de marras y al pago de las costas y costos conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo honorarios profesionales.

La parte accionada en su contestación a la demanda adujo que es cierto que sus patrocinados celebraron un contrato de opción de compra-venta sobre el apartamento N° D-6, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, Edificio Victoria III, en el cual se pactó como precio de venta la cantidad de Bs. 40.000.000, fijándose un plazo para materializar la venta definitiva del inmueble de ciento ochenta días (180) continuos, desde el día 3 de enero de 2005 hasta el día 30 de julio de 2005, inmueble que ocupaban los accionantes como arrendatarios en razón del contrato de arrendamiento verbal. Que el día 7 de marzo de 2005 se suscribió un nuevo contrato de opción de compra venta, en el cual se pactó en reducir el lapso de ciento ochenta días (180) días a noventa (90) días continuos, contados a partir del día 3 de enero de 2005 hasta el día 2 de abril de 2005, y en cuanto al precio de la venta se reformó la cláusula tercera, y se convino en que se incrementaría en Bs. 5.000.000 más el valor estipulado en el primer contrato, es decir de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000) a CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000). Que rechaza y contradice lo alegado por los accionantes, lo relativo a que los costos de mantenimiento y conservación del inmueble así como las cuotas mensuales pagadas desde la fecha de ocupación del inmueble en calidad de arrendatarios, se considerarían abonos a la venta del inmueble, dado que ello no se estableció en forma verbal ni por escrito en el documento constitutivo de opción de compra-venta. Que no es verdad que la parte actora haya ejercido su derecho de adquisición, puesto que no gestionó en jurisdicción graciosa y que de una lectura al expediente se evidencia que no se acompañó al libelo medio de prueba que demuestre que se ejerció la opción, que es falso que los demandantes ni antes ni después de fenecido el contrato de opción hayan ejercido su voluntad de materializar la opción de venta. Que a pesar de que en el contrato de opción de compra venta se estableció como precio del inmueble la cantidad de Bs. 45.000.000, no es menos cierto que tomando en cuenta la zona donde está ubicado el apartamento, la superficie y el valor adquisitivo, dicho inmueble tiene un valor de más de Bs. 140.000.000, y que adquirirlo por debajo de ese precio sería incurrir en enriquecimiento ilícito.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta superioridad a fijar los hechos que quedaron admitidos por las partes en sus respectivos escritos alegatorios, el cual no es contrario al orden público, por lo que no es objeto de prueba alguna y se establece como cierto y válido a los fines de poder dirimir los demás hechos que si han quedado controvertidos, los cuales son:

• Se reconoció la celebración de dos (2) contratos de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, conforme se evidencia de documentos autenticados en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, Estado Guárico, en fechas 3 de enero de 2005 y 7 de marzo de 2005, anotado bajo los Nros. 61 y 79, Tomos 118 y 17, admitiéndose que el tiempo de vencimiento para efectuarse la venta era de noventa (90) días a partir de la firma del segundo contrato, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de fecha 7 de marzo de 2005.

• Se admitió que el precio pactado para la vente fue la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000), que equivalen en la actualidad a la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.000).

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador antes de dirimir el merito de la causa a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA: Con el escrito libelar promovió:

• Originales de los contratos de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez y los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, autenticados en fechas 3 de enero y 7 de marzo de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, bajo los Nros. Nº 61 y 79, Tomos Tomo 118 y 17, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, marcados con las letras “C” y “B” (f. 11 al 14). Este medio probatorio demuestra la relación jurídica establecida y admitida por las partes. Así se declara.

• Copia fotostática de documento elaborado por la institución financiera Banco Mercantil, a través del cual los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez dan en venta a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez, el apartamento distinguido con el N° A-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, y se otorga crédito hipotecario a los compradores, marcado con la letra “D” (f. 16 al 22). Dicho documento se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con la comunicación expedida en fecha 31 de marzo de 2005 por la referida institución financiera, el cual evidencia la aprobación por parte de la institución financiera Banco Mercantil, C.A. del crédito hipotecario a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez para la adquisición del identificado inmueble. Así se declara.

La actora durante la etapa probatoria, promovió las siguientes pruebas:

• Promovió e hizo valer los recaudos que fueron consignados como fundamento de la acción, pues bien debe indicar este jurisdicente que tal expresión no constituye un medio de prueba, y por tanto no puede ser valorada ya que el operador de justicia tiene la obligación de analizar todas las pruebas cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Así se declara.

• Promovió e hizo valer original del documento de venta elaborado por la institución financiera Banco Mercantil, C.A., a través del cual dicha institución otorgó a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez un crédito hipotecario para la adquisición del apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 88 al 94). El Tribunal observa que sobre dicha instrumental ya emitió pronunciamiento con anterioridad, Así se declara.

• Certificado de solvencia N° 214778 expedido por la Alcaldía de Caracas, correspondiente al apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 96 y 96). El Tribunal valora tal instrumental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que se tramitó y expidió la misma en fecha 31 de diciembre de 2004. Así se declara.

• Certificación de Grávamenes del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, expedida en fecha 19 de noviembre de 2004, por el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 97 al 99). El Tribunal valora dicho documento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y da por demostrado que los demandantes realizaron dichas gestiones para el otorgamiento del crédito hipotecario a los fines de poder adquirir el inmueble de autos. Así se declara.

• Comunicación contentiva de “Citación Única”, emitida en fecha 17 de abril de 2006, por el Dr. Carlos Guarapo Barrios, Asesor Jurídico de la Alcaldía de Caracas, y dirigida al ciudadano Francisco Blanca Campos (f. 100). El Tribunal observa que el contenido de dicha misiva no aporta nada a la resolución de la presente controversia, motivo por el cual este juzgador la desecha de este proceso. Así se declara.

• Comunicación de fecha 31 de marzo de 2005, emitida por el Banco Mercantil y dirigida a los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz de Vasquez, en la cual se les participa la aprobación de un crédito hipotecario destinado para la adquisición del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 101). El Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y demuestra la aprobación por parte de la institución financiera Banco Mercantil de un crédito hipotecario a los compradores para la adquisición del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria. Así se declara.

• Original de constancia de fecha 3 de octubre de 2005, emitida por la Junta de Condominio de Residencias Victoria Torre III, El Paraíso, en la cual se hace constar que los ciudadanos Gregorio A. Vasquez y Bárbara M. Ruiz de Vasquez, residen en el apartamento D-6 de la Torre III de las Residencias Victoria, piso 6, y que desde el año 1999 cancelan los recibos de condominio pertenecientes a dicho inmueble (f. 102). Dicha instrumental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y demuestra que los demandantes cancelaban los gastos por concepto de condominio desde el año 1999 del inmueble objeto de la presente demandada, pero tal circunstancia nada aporta a la resolución de esta litis. Así se declara.

• Comunicaciones de fechas 6 de febrero, 4 de abril, 5 de mayo y 20 de junio de 2006, emitidas por los ciudadanos Barbara de Vasquez y Gregorio Vasquez y dirigidas al Banco Mercantil, Gerencia de Unidad Hipotecaria, en las cuales manifiestan a dicha institución bancaria la negativa de los vendedores a formalizar la venta pactada del apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre la demanda interpuesta contra los vendedores antes los Tribunales Civiles y requiriendo una prórroga (f. 103, 104, 105 y 106). El Tribunal le otorga a dichas misivas valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y demuestran que los compradores solicitaron al Banco Mercantil prórroga para mantener el crédito otorgado. Así se declara.

• Cuatro (4) recibos de cancelación de condominio de fechas 03-2006, 04-2006, 05-2006 y 06-2006 correspondiente al apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 107 al 110). El Tribunal observa que dichos recibos aparecen a nombre del co-demandado ciudadano Francisco De Sales Blanca, pero nada aportan a la resolución del presente pleito judicial. Así se declara.

• Ochenta y dos (82) recibos por concepto de pago de cánones de arrendamiento efectuados por el co-demandante ciudadano Gregorio Vasquez, correspondiente al apartamento N° D-6, piso 6, Edificio Victoria III, Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital. A tales instrumentos el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y da por demostrado el pago por concepto de canones arrendaticios por el identificado inmueble entre los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez y los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez, pero no aportan nada a este proceso. Así se declara.

• Promovió la testimonial de los ciudadanos Héctor José Bello Correa, Sou king Asela Castillo de Mujica y Brisaida María Araujo Ávila, plenamente identificados en estas actas. El Tribunal una vez analizadas las preguntas formuladas por la representación judicial de la parte actora a dichos testigos y las respuestas dadas por los mismos, considera que las mismas nada aportan en cuanto a los hechos que se debaten en este juicio, amén de que las partes contrincantes en esta causa admitieron la existencia de los contratos de opción de compra-venta, lo cual no constituye un hecho controvertido. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: En la etapa probatoria:

• Reprodujo el contrato de opción de compra-venta sobre el apartamento distinguido con el N° A-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado en fecha 7 de marzo de 2005, en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, bajo el Nº 79, Tomo 17. El Tribunal observa que ya dicho instrumento fue valorado al momento de analizar las pruebas aportadas por la parte demandante. Así se declara.

Ahora bien, siguiendo con el examen para decidir el presente caso, se observa que la actora pretende el cumplimiento de los contratos de opción de compra-venta antes descritos atinente a que la parte demandada cumpla con su obligación de protocolizar el documento de venta del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital y al pago de las costas y costos conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo honorarios profesionales, en razón de no haberse materializado la venta por causa imputable a los vendedores.

Pretensión que fue negada por la parte demandada, en su contestación a la demanda, argumentando que si bien es cierto se celebró un contrato de opción de compra-venta de fecha 3 de enero de 2005 sobre el apartamento N° D-6, situado en el Edificio Victoria III, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, Conjunto Residencial Victoria, posteriormente el día 7 de marzo de 2005, se suscribió un nuevo contrato de opción de compra venta, en el cual se redujo el lapso de ciento ochenta días (180) días a noventa (90) días continuos, contados a partir del día 3 de enero de 2005 hasta el día 2 de abril de 2005, no lo es menos que los demandantes no ejercieron su derecho de adquisición ni gestionaron, como lo alegan, en jurisdicción graciosa la opción, y que además es falso que los costos de mantenimiento y conservación del inmueble así como las cuotas mensuales pagadas desde la fecha de ocupación del inmueble en calidad de arrendatarios, se consideren abonos a la venta del inmueble, dado que ello no se estableció en forma verbal ni por escrito en el documento constitutivo de opción de compra-venta, requiriendo que se declarara sin lugar la demanda.

Respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato, cabe señalar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Ahora bien, del documento de opción de compra venta celebrado por las partes respecto al inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, quedó establecido en las cláusulas tercera y quinta del contrato de opción de compra-venta de fecha 3 de enero de 2005, las obligaciones a las que cada contratante se comprometía de la forma que sigue:

“TERCERA: De una vez se ha convenido en que el precio de venta de EL INMUEBLE es la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), suma que será pagada por LOS COMPRADORES de la forma siguiente: 1.- La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) al momento de la firma del presente documento. 2.- La cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente”.

“QUINTA: Con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este documento, LOS COMPRADORES entregan en este acto a LOS VENDEDORES, quienes los reciben a su satisfacción, en efectivo y en moneda de curso legal, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) en garantía de fiel cumplimiento. Es expresamente convenido que: si por causas imputables a LOS COMPRADORES no se firmase dentro del plazo convenido, el documento definitivo de venta mediante la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, LOS VENDEDORES podrán, ejecutar el presente convenio corriendo todos los gastos por cuenta de LOS COMPRADORES…”.

De igual forma se verifica que el primitivo contrato de opción de compra-venta antes aludido, fue modificado en fecha 7 de marzo de 2005 en las cláusulas segunda y tercera, así:

SEGUNDA: LAS PARTES acuerdan mediante el presente contrato en modificar en su contenido la cláusula tercera del contrato original suscrito el Tres (03) de enero de dos mil cinco (2005), en lo que respecta en aumentar el precio de venta de EL INMUEBLE de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) a CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), suma que será pagada por LOS COMPRADORES de la forma siguiente: 1.- La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) cancelada en fecha Tres (03) de enero de dos mil cinco (2005). 2.- La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente”.

Se trata en el presente caso de dos contratos bilaterales donde las partes asumieron obligaciones recíprocamente, del cual se colige que por una parte los compradores se comprometieron en “todos los gastos de esta negociación así como los honorarios por redacción de documentos, hasta la venta definitiva”, y por su parte los vendedores se obligaron a “entregar en el momento de la firma del documento definitivo de venta, todos los recibos que acrediten los pagos de Derecho de Frente, agua, aseo urbano, electricidad y condominio, así como entregar EL INMUEBLE totalmente desocupado de bienes y personas”.

Expresaron los accionantes que los demandados habían incurrido en el incumplimiento de su obligación contractual dado que no efectuaron la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina subalterna de registro correspondiente, consignando como prueba de ello documento elaborado por la institución financiera Banco Mercantil y comunicación de fecha 31 de marzo de 2005, a través del cual se les otorga un crédito hipotecario para la adquisición del apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital y certificación de gravamen sobre dicho inmueble, expedida en fecha 19 de noviembre de 2004, por el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, todo lo cual revela la obligación de los accionados en otorgar el documento definitivo de compra-venta del inmueble de marras.

Sobre ello la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2004-000109, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció:

“…El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación… Para decidir, la Sala observa: Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece: “...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”. … De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y la tradición quedaba diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada…”

Ahora bien, con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:

“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

La misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en algunos casos ha sido proclive a la aceptación que los contratos de opción (o promesa unilateral de venta) y el contrato de promesa bilateral de venta, son contratos que en tanto que reúnen los mismos requisitos de la venta, en nada se diferencian de ella, por lo que, de ese modo debe tenérsele como una venta (contrato definitivo) y no como una promesa de contratar. Así, se desprende de lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC-00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), donde expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil”.

Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas 9 de julio de 2009 y 12 de mayo de 2011 y recientemente reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013 (Nº RC-000116, caso: Diego Argüello), señalando:

“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini…
“omissis”
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” .

Bajo esa prédica y tomando en cuanta la fecha de celebración de los contratos 3 de enero y 7 de marzo de 2005, se pasa a examinar la promesa bilateral de venta en el sub iudice, observándose que reúne todos los requisitos y características del contrato de venta (definitivo), a saber: i) El consentimiento de los contratantes de concluir una venta, y así, el los ciudadanos Gregorio Antonio Vasquez Labrador y Barbara Mireya Ruiz Suarez, expresaron su voluntad de adquirir el bien, por un lado y por el otro, los ciudadanos Francisco De Sales Blanca Campos y Ofrimar Blanca Gamez, expresaron su voluntad de transmitir su derecho de propiedad sobre ese bien; ii) El objeto de la venta, que sería un bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de Ochenta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (80,50 mts.2); iii) El precio que se pactó en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000), de los cuales los compradores entregaron la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000), formando parte del precio establecido en los contratos in comento.

Por su parte, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 24 de marzo de 2003, expediente Nº 2002-000249, estableció:

“…Ahora bien, esta Sala aprecia que el Juzgador no aplicó para resolver la controversia el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que se refiere a la acción de cumplimiento o de resolución de contrato, sino el artículo 1.168 eiusdem,...al considerar que fue la parte actora quien incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa para su protocolización, pues sobre el inmueble objeto de controversia pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar, que impide el otorgamiento definitivo del referido documento.
Por tanto, la recurrida no violó por falsa aplicación el artículo 1.167 del Código Civil, pues esta norma implícitamente fue considerada inaplicable para resolver la controversia. En consecuencia, la denuncia de infracción de dicho artículo es improcedente. Así se decide…”.

Conforme lo expresado y visto los hechos precedentemente narrados, en opinión de quien aquí, si bien los compradores tenían la carga de cancelar los gastos que se generaran en los tramites de la documentación necesaria para la firma del contrato definitivo de venta, los vendedores por su parte no cumplieron con sus obligaciones en el sentido de protocolizar el documento definitivo de compra venta, lo cual hace evidente el incumplimiento de los vendedores en relación a las obligaciones contraídas en los contratos de opción de compra-venta, ya que para ejecutar una venta de inmueble en primer lugar es el propietario quien debe obtener toda la documentación necesaria (solvencias) colocando legalmente al día dicho bien; siendo ello así no puede prosperar en derecho la apelación ejercida por la parte demandada, amén de que no existe prueba alguna en estos autos que demuestre lo afirmado por la parte demandada en la contestación a la demanda, tal y como lo exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma según la cual:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Asimismo, establece el artículo 1.354 del Código Civil que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Así las cosas, es necesario hacer mención a la sentencia Nº RC-000244 de fecha 13 de junio de 2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente Nº 2010-000491, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, la cual indica lo siguiente:

“…De todo lo antes transcrito se desprende, palmariamente y sin lugar a dudas, que el juez de la recurrida distorsionó la realidad procesal del caso, revirtiendo ilegalmente la carga de la prueba, pues ante la prorroga del contrato alegada por los actores en su libelo, la demandada en su contestación, negó categóricamente que hubiera dado la prórroga del contrato, reservándose expresamente la oportunidad correspondiente para demostrar lo alegado, lo cual no hizo en el decurso del proceso aún cuando era su obligación.
Esto claramente determina un típico caso de desigualdad procesal de las partes, que evidencia palmariamente la ruptura del equilibrio procesal, violentando con ello el derecho a la defensa de los demandantes, en franca infracción de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referentes a las garantías de tutela judicial efectiva, de una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, donde el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:
“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…”.

En cuanto al pedimento contenido en el escrito libelar referente a que el monto del dinero cancelado como canon de arrendamiento y los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble sean imputables al precio acordado para la venta definitiva del inmueble, se evidencia que la representación judicial de los demandados en la litis contestatio rechazó tal solicitud; siendo el caso que luego de una revisión a cada una de estas actuaciones no encuentra este jurisdicente la existencia de prueba alguna en la cual se pueda evidenciar que las partes intervinientes en este proceso así lo hayan estipulado; motivo por el cual se desecha tal pedimento. Así se determina.

Dado que la parte demandada no probó de ningún modo que haya efectuado todos los trámites convenientes para que se protocolizara el documento definitivo de venta del inmueble de marras y que fueron contractualmente pactados, tal y como se desprende de los mencionados contratos de opción de compra venta de fechas 3 de enero y 7 de marzo de 2005, verificándose además en estas actuaciones que la parte actora no se negó a dar cumplimiento a sus obligaciones, amén de que la parte demandada no probó sus afirmaciones tal como lo exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual debe declararse sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, contra la decisión recurrida, y así se hará en la sección dispositiva de este fallo judicial de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 18 de mayo de 2011, por la co-demandada ciudadana OFRIMAR BLANCA GAMEZ, asistida por el abogado ALAN EDUARDO SIVERIO MARTINEZ, contra la decisión dictada en fecha 15 de febrero 2011, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoada por los ciudadanos GREGORIO ANTONIO VASQUEZ LABRADOR y BARBARA MIREYA RUIZ SUAREZ, contra los ciudadanos FRANCISCO DE SALES BLANCA CAMPOS y OFRIMAR BLANCA GAMEZ, todos ut supra identificados, en consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente: En dar cumplimiento con lo estipulado en el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 3 de enero de 2005, y su posterior modificación de fecha 7 de marzo de 2005, ambos autenticados en la Notaría Pública de Valle de La Pascua, Estado Guárico, anotados bajos los Nros. 61 y 79, Tomos 118 y 17 , por lo que deberá protocolizar el documento definitivo de compra-venta a favor de los accionantes del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° D-6, situado en el piso 6 del Edificio Victoria III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Victoria, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de Ochenta Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (80,50 mts.2), y está alinderado de la siguiente manera: NORTE: con el apartamento A-6, núcleo y hall de ascensores; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y apartamento Nº C-6; y OESTE: con fachada oeste del edificio; correspondiéndole a dicho inmueble un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 62, una vez que la parte demandante haya pagado a la parte demandada el monto restante del precio pactado para la venta del identificado inmueble, el cual es por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000) que en la actualidad equivalen a la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000).

TERCERO: En caso que la parte demandada no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la parte actora consignará ante el tribunal a quo en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 40.000), para su finiquito.

CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
En esta misma data, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintiún (21) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº AC71-R-2011-000125
(Anterior N° 11-10615)
AMJ/MCF/