TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de diciembre de dos mil trece
203º y 154º

PARTE ACTORA: ROMULO OSORIO MANTILLA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 1.860.751.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: OSCAR FERMIN MEDINA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el número 883.
PARTE DEMANDADA: CONECTAGUAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de septiembre de 2.009, bajo el Nº 38, Tomo 77-A.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO VILLEGAS, NACARID SIFONTES Y JOSE GREGORIO ROMANIELLO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 18.482, 27.128, 106.687 y 97.265, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente juicio por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado.
La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por el ciudadano Rómulo Osorio Mantilla, quien debidamente asistido del abogado Oscar Fermín, demandó a la firma CONECTAGUAS C.A, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, sobre el lote de terreno de tres mil quinientos metros cuadrados, ubicado en el sitio denominado Los Cardones, Caserío Los Guayitos, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Distrito Valencia hoy San Diego, del Estado Carabobo.
Por auto de fecha 22 de marzo de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 27 de marzo de 2.012, la parte actora consignó las copias para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada.
En fecha 30 de marzo de 2.012, el Tribunal libró el correspondiente exhorto al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, para la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de abril de 2.012, la parte actora retiró el correspondiente exhorto, dejando expresa constancia mediante diligencia estampada en el expediente.
El día 12 de abril de 2.012, fue consignada para su distribución en el juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual mediante la distribución correspondiente quedó asignado al Juzgado Quinto de Municipio de esa misma Circunscripción Judicial, Tribunal que le dio entrada en fecha 14 de mayo de 2.012.
En fecha 15 de mayo de 2.012 el alguacil designado dejó constancia de no haber podido localizar al representante de la empresa demandada.
El 24 de mayo de 2.012, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada, formalidad que fue cumplida por la parte actora, dejándose expresa constancia de ello en el expediente llevado en el Tribunal comisionado.
En fecha 30 de octubre de 2.012, fueron recibidas las resultas contentivas del exhorto librado para la práctica de la citación, dejándose constancia de ello, mediante auto de fecha 31 de octubre de 2.012.
Transcurrido el lapso fijado en los carteles sin que la parte demandada compareciera ni por sí, ni por intermedio de apoderado a darse por citada en el presente juicio, el Tribunal a solicitud de la parte actora, designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado Williams Perez, quien notificado de su designación aceptó el cargo y prestó juramento de Ley.
En fecha 4 de febrero de 2.013, compareció el ciudadano Cesar José Del Carmen Azcarate, asistido de la abogada Mabel Cermeño y procediendo en su condición de Director de la firma CONECTAGUAS C.A, otorgó poder a los abogados Carmine Romaniello, Mabel Cermeño, Nacarid Sifontes y José Gregorio Romaniello.
Siendo la oportunidad procesalmente idónea para dar contestación a la demanda, comparecieron los abogados de la parte demandada y consignaron escrito en el cual alegaron la perención de la instancia y dieron contestación a la demanda.
La representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 26 de febrero de 2.013, consignó escrito en el cual entre otras cosas impugnó el poder otorgado a los abogados Carmine Romaniello, Mabel Cermeño, Nacarid Sifontes y José Gregorio Romaniello.
Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad procesal para emitir su decisión, el Tribunal pasa a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos:

DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA.
Como punto previo, alegó la parte demandada la perención de la instancia basada en las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Precisa que la parte actora en ningún momento pagó los emolumentos al alguacil respectivo para trasladarse a practicar la citación de la parte demandada, pues no se evidencia del expediente que la misma haya entregado al alguacil el importe de los emolumentos respectivos, ni en este Tribunal ni ante el Tribunal comisionado, que era donde debía haberlo hecho, ni se observa diligencia alguna donde haya dejado constancia de ello.
Añade que la demanda fue admitida en fecha 22 marzo de 2.012 y a los fines de la interrupción de la perención breve, le correspondía a la parte demandante dentro de los treinta días siguientes a la admisión, el cumplimiento de las obligaciones o cargas que tiene como parte interesada, para poner en conocimiento de la parte demandada de la acción incoada.
Señala que admitida la causa, no se observa diligencia alguna en el expediente, mediante el cual se evidencie que la actora sufragara los emolumentos al alguacil del comisionado para practicar la citación de la parte demandada, por lo que operó la perención breve de la instancia y así debe declararlo el Tribunal.
Citó criterios doctrinarios y jurisprudenciales y concluye que del análisis cognoscitivo del caso, se evidencia que la parte actora no ejerció el debido impulso de la citación de la parte demandada de manera oportuna, dentro de los treinta días posteriores a la admisión de la demanda, al no cancelar los emolumentos al alguacil para practicar la citación de la demandada, originando en definitiva que operara la perención de la instancia impuesta en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, como una amenaza sancionadora de la inactividad del demandante en el ejercicio de los actos exigidos para la continuidad orgánica del proceso, en consecuencia solicitan que la perención breve sea declarada con lugar, por estar ajustada a derecho.
El Tribunal vistas las argumentaciones efectuadas, a los fines de pronunciarse observa:
De la revisión a las actas procesales constata el Tribunal que la presente demanda fue admitida en fecha 22 de marzo de 2.012 y en fecha 27 de marzo de 2.012, es decir, cinco días siguientes a la fecha de admisión, mediante diligencia estampada por la representación judicial de la parte actora, de cuyo texto se desprende con meridiana claridad la consignación de las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa y el exhorto, se determina el cumplimiento de una de las obligaciones legales, observándose además de las actas procesales que en fecha 10 de abril de 2.012, la parte actora retiró el oficio con el exhorto y la compulsa a los fines de gestionar la citación ante el Tribunal exhortado a tales fines, presentado por el respectivo apoderado en el Tribunal distribuidor en fecha 14 de abril de 2.012, cuando habían transcurrido veintidós días desde la fecha de admisión de la demanda, siendo importante precisar que la circunstancia de que el Tribunal comisionado le haya dado entrada al exhorto en fecha 14 de mayo de 2.012, no puede ser imputada a la representación judicial de la parte actora, por tratarse de un acto que no depende en modo alguno de ella. De tal manera que el hecho de comparecer al Tribunal de la Causa, gestionar lo pertinente a la expedición del exhorto contentivo de la citación y consignarlo en el comisionado dentro del lapso de treinta días contados a partir de la admisión de la demanda, es suficiente para interrumpir el lapso de perención.
Al respecto la sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2.012, por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Iris Armenia Peña, dejó sentado el siguiente criterio:
“De acuerdo al antecedente jurisprudencial antes transcrito, en el supuesto en que la citación de la parte demandada deba practicarse mediante comisión, la actuación de la parte demandante mediante la cual solicita al tribunal que libre la comisión para la citación de la parte demandada, constituye una actuación suficiente para evitar la sanción de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, es decir, produce el efecto de interrumpir la perención breve, pues, con esa actuación procesal, el demandante cumple con las obligaciones que la ley le impone para citar a la demandada dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha del auto de admisión de la demanda, por lo tanto, se inicia a partir del día siguiente de la diligencia de la parte demandante mediante la cual solicita al tribunal que libre la comisión para la citación de la parte demandada, el lapso de un año para que se extinga la instancia sino se ha ejecutado ningún acto de procedimiento de las partes, ello de conformidad con lo previsto en el encabezamiento del artículo 267 eiusdem.
Por ende, al cumplir la parte actora con las obligaciones a su cargo, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de admisión de la demanda, sería improcedente decretar la perención de la instancia, pues, de lo contrario se incurriría en una violación al derecho a la defensa de la parte demandante.
Consecuente con el precedente criterio jurisprudencial, considera la Sala que en aquellos casos en que la citación debe practicarse por un tribunal comisionado, si la parte demandante ha consignado en el tribunal comisionado el oficio correspondiente a la comisión para practicar la citación de la parte demandada, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de admisión de la demanda, dicha actuación es suficiente para interrumpir la perención breve, pues, con ello, la parte demandante –al igual que cuando solicita se libre la comisión para citar- demuestra su interés en citar a la parte demandada, quedando pendiente la obligación de poner a la orden del alguacil del tribunal comisionado los medios y recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada, siempre y cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del tribunal comisionado.
Estando quien aquí decide en sintonía con el criterio anteriormente citado, se observa que la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en la ley para gestionar la citación de la parte demandada, dentro del lapso legal previsto para ello, por tanto, se hace forzoso desechar por improcedente la perención aludida. Así se establece.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA
En el caso de autos, la impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandada, a la cuantía en la cual fue estimada la demanda por la representación judicial de la parte actora, hace surgir en el Tribunal la obligación legal de pronunciarse al respecto en capitulo previo a la decisión de fondo. En tal sentido el Tratadista Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I Pág. 328 sostiene lo siguiente: “La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo. “
Estando quien aquí decide, en sintonía con el criterio expresado este Tribunal, procede a pronunciarse respecto a la impugnación realizada y en tal sentido observa:
En el caso de autos, aduce la representación judicial de la parte demandada en sustento de su impugnación que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado, cuya cuantía debió ser establecida de acuerdo con los artículos 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil y dichos accesorios debieron ser tomados en cuenta para la debida estimación.
En este aspecto, La regla general para la estimación del valor de la demanda, cuando nos encontramos en presencia de una demanda cuya pretensión esté dirigida a obtener un pronunciamiento en el cual se condene a la validez o continuación de un contrato de arrendamiento ya sea a tiempo determinado o indeterminado, la encontramos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que precisa lo siguiente: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Respecto a esta norma, el Tratadista Arístides Rengel Romberg expresa:”La cuestión tiene soluciones diversas, según se trate de demandas sobre resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo. En las demandas por resolución de contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas y a las vencidas en cuanto se pidiere su pago”.
De esta manera se observa que la norma en armonía con la doctrina citada, determina que; cuando estamos en presencia de una resolución de contrato, el valor de la causa será el resultado de sumar las pensiones reclamadas y el de las que faltan por vencerse hasta el vencimiento del contrato, siempre que se pidiere su pago.
En el caso de autos, se circunscribe la pretensión de la parte actora a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, sobre el lote de terreno de tres mil quinientos metros cuadrados, ubicado en el sitio denominado Los Cardones, Caserío Los Guayitos, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Distrito Valencia hoy San Diego, del Estado Carabobo y fue estimada en la suma de doscientos cincuenta y dos mil bolívares, cantidad que resulta de sumar los cánones de arrendamiento vencidos a razón de diez mil quinientos bolívares, por tanto la impugnación realizada debe ser desestimada por improcedente y así se decide.

DE LA IMPUGNACION DEL PODER APORTADO POR LA PARTE DEMANDADA
En lo que se refiere a la impugnación del poder apud acta otorgado por el ciudadano Cesar Del Carmen Azcarate, se hace forzoso para el Tribunal desecharla por improcedente, en razón de que del propio texto se evidencia que el mismo fue otorgado en nombre y representación de la firma demandada, CONECTAGUAS C.A y no a titulo personal, como pretende hacerlo ver la representación judicial de la parte actora en su escrito, pues si bien es cierto hay un error material en el texto del poder, cuando se señala” sostengan y defiendan mis derechos e intereses”, tampoco es menos cierto que del mismo texto se desprende con claridad meridiana que el mencionado ciudadano acude a otorgar poder, en su condición de Director Principal de la referida firma Mercantil, según se evidencia de las documentales aportadas y de cuya verificación dejó expresa constancia la secretaria, por tanto, se desecha la impugnación realizada por improcedente. Así se decide.
DEL FONDO
En cuanto al mérito de la presente controversia, corresponde al Tribunal determinar la procedencia en derecho la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, sobre el lote de terreno de tres mil quinientos metros cuadrados, ubicado en el sitio denominado Los Cardones, Caserío Los Guayitos, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Distrito Valencia hoy San Diego, del Estado Carabobo, basado en la insolvencia en la cual incurrió la firma CONECTAGUAS C.A; al no pagar los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del 15 de septiembre de 2.011 al 15 de marzo de 2.012, exponiendo la parte actora en sustento de la misma los siguientes argumentos de hecho:
Que consta de contrato autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2.011, que celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CONECTAGUAS C.A.
Que en la cláusula primera de ese contrato se estableció que su objeto lo constituye un lote de terreno de su propiedad con una extensión de tres mil quinientos metros cuadrados, distinguido con la letra D, que forma parte de un área de mayor extensión, la cual tiene una cabida de catorce mil cuatrocientos metros cuadrados, también de su propiedad, ubicados en el sitio denominado Los Guayos, (hoy San Diego), Distrito Valencia del Estado Carabobo.
Añadió que la cláusula segunda del contrato estableció que la duración del contrato sería de dos años fijos, comenzando a regir a partir del 15 de septiembre de 2.011 al 15 de septiembre de 2.013.
Que en la cláusula tercera se fijó el canon en la suma de diez mil quinientos bolívares mensuales y que la arrendataria se comprometió a pagar el canon pactado para cada periodo mensualmente y por adelantado, en los primeros cinco días del mes a pagar, en el domicilio de el arrendador, entendiéndose que la falta de pago de una mensualidad, tendría como resuelto el contrato.
Que la arrendataria dejó de pagarle a sus vencimientos las mensualidades correspondientes a los meses de septiembre a octubre de 2.011, octubre a noviembre, noviembre a diciembre de 2.011, diciembre de 2.011 a enero de 2.012, enero de 2.012 a febrero de 2.012 y febrero de 2.012 a marzo de 2.012.
Por esas razones demandó la resolución del contrato de arrendamiento, fundando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.616 del Código Civil, en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil.
Frente a la pretensión de la parte actora y los argumentos en los cuales la sustenta, la representación judicial de la parte demandada, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada exponiendo en sustento de su defensa la excepción de pago de los cánones reclamados como insolutos, en los en base a los siguientes argumentos:
Señaló que opone a la demandante la excepción de pago, por cuanto su poderdante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Añadió que es necesario destacar el contenido de la cláusula cuarta del contrato, la cual citó textualmente y precisó que de la norma contenida se debe dejar asentada la relación de alquileres realizada por su conferente desde el 15 de septiembre al 15 de enero de 2.012 de la manera siguiente:
Fecha canon de arrendamiento abonos saldo a cancelar
15 Sep al 15 Oct Bs 10.500, oo 3.000
15 Oct al 15 Nov Bs 10.500, oo 3.000
15 Nov al 15 Dic Bs. 10.500, oo 3.000
15 Dic al15 Ene 2012 Bs. 10.500, oo 3.000
Materiales Bs. 42.000 8.000
20.000 22.000, oo
Gastos realizados por el arrendatario:
Bs. 29.488,62
Abonos del propietario:
Bs. 20.000
Saldo a favor del inquilino: Bs. 9.488,62.
Sostiene que el monto supra citado sería pagado a razón de 3.000, oo bolívares mensuales según el contrato.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la parte demandante y por no asistirle a ésta el derecho que ambiciona deducir en su libelo.
Negó, rechazó y contradijo que su representada esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre el 15 de septiembre de 2.011 al 15 de marzo de 2.012, ya que a pesar de que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que el pago debe hacerse al vencimiento de los períodos, los pagos se hicieron a l fecha del vencimiento pautado en el contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo el contenido de la cláusula tercera del contrato, en base al argumento de que por analogía la debe aplicarse lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la falta de pago debe recaer sobre dos mensualidades consecutivas.
Que en consecuencia, al estar su representada solvente en el pago de los cánones señalados por el actor, no es causa legítima para solicitar la resolución del contrato, ya que estamos en presencia de un patrón, que establece que toda estipulación o acuerdo que contradiga el derecho protegido es nulo, conforme a la Ley citada.
Sostiene que deben acoger el criterio, que en los contratos a tiempo determinado, sólo puede demandarse, cuando por lo menos el arrendatario ha dejado de cancelar, dos mensualidades, y no como lo hizo el accionante.
Afirma que el pago de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 15 de enero de 2.012 al 15 de febrero de 2.012, fue pagado según cheque Nº 47616476, emitido por CONECTAGUAS C.A, contra el Banco Mercantil, en fecha 15 de febrero de 2.012, a nombre del demandante por el monto de 15.000, oo bolívares.
Que el pago del canon correspondiente al periodo del 15 de febrero al 13 de marzo de 2.012, fue pagado el 9 de abril de 2.012, según consta de deposito realizado al demandante en su cuenta Nº 0150020687020011802, del banco mercantil mediante cheque Nº 07616495, por la suma de 7.500, bolívares lo cual se evidencia de planilla de depósito Nº 012040956300020 y de copia de planilla de depósito según cheque por la suma de 15.000, Bolivares.
Que de lo anteriormente expuesto se infiere que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados en el libelo.
Que el contrato suscrito entre las partes permite las bienhechurías y construcciones en el terreno objeto del presente juicio y en fecha 14 de febrero de 2.012, reunido el representante de la demandada en el bufete del Dr. Salomón en la Torre Phelps de plaza Venezuela citado por deuda pendiente, tanto al propietario como al abogado se le entregó un cheque por quince mil bolívares y un mil quinientos bolívares, aceptándose que los mismos se presentarían al cobro el día 15 de marzo de 2.012, sin embargo, el arrendador, consciente que el cheque estaba post datado, lo presentó al cobro el mismo día, resultando devuelto, pero el mismo fue sustituido mediante depósito Nº 012021505330033, por Bs. 15.000, con fecha 15 de febrero de 2.012, abonándose así directamente en la cuenta del pretendiente del Banco Mercantil.
Afirma que en todos los soportes mes por mes mencionados y que serán consignados en el periodo probatorio, se ha venido cumpliendo en la cuenta personal del demandante, el pago del canon mensual, descontando lo previsto en el contrato, para cubrir parcialmente el monto de las bienhechurías, decidiendo unilateralmente por parte del accionado depositar los últimos dos meses el canon contractual convenido de diez mil quinientos bolívares, sin descontar lo establecido en el mismo para cubrir las bienhechurías, para lo cual alegan que su mandante está solvente en la cancelación de los cánones señalados por la parte actora y además señalan que el pago debe realizarse al vencimiento de los períodos.
Que también se puede evidenciar que los montos depositados con cheques al demandante fueron legal y oportunamente debitados por el banco a la cuenta de la accionada.
Que en base a las consideraciones expuestas, puede informar que CONECTAGUAS C.A nunca ha incumplido la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por tanto, está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que deba hacer entrega del inmueble arrendado, ni que deba pagar costas y costos de la presente demanda
Solicitó que se declare sin lugar la demanda incoada en su contra.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, ni resultó controvertida la naturaleza del mismo, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el 15 de septiembre de 2.011 al mes de marzo de 2.012, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de excepción que se encuentra solvente en el pago de los mismos.
En este sentido y a los fines de resolver el Tribunal observa que la pretensión contenida en el petitum del libelo, se contrae a resolver un contrato de arrendamiento que fue suscrito sobre un área de terreno que se encuentra fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 del Citado Decreto, de tal suerte que, no son aplicables las disposiciones contenidas en dicho texto legal, pues la normativa aplicable al caso, es la prevista en el Código Civil, entre cuyas normas figura el artículo 1.579 que precisa que el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el caso bajo estudio, ha quedado demostrada plenamente la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, el cual se contrae al arrendamiento de un lote de terreno de tres mil quinientos metros cuadrados, distinguido con la Letra D, que forma parte de una mayor extensión; ubicado en el sitio denominado Los Cardones, Caserío Los Guayitos, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Distrito Valencia hoy San Diego, del Estado Carabobo basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del día 15 de septiembre de 2.011 al 15 de marzo de 2.012 y a los fines de cumplir con los postulados establecidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos en los cuales fundó su excepción de pago de los cánones correspondientes a los períodos comprendidos entre el 15 de septiembre y el 15 de octubre de 2.011, 15 de octubre al 15 de noviembre de 2.011, 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2.011 y el 15 de diciembre de 2.011 al 15 de enero de 2.012, invocó la parte demandada, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, de cuyo texto se desprende que ambas partes acordaron la realización de una serie de obras y construcciones en el local objeto de la demanda, cuyo costo sería sufragado íntegramente por la arrendataria, pero las mismas quedarían a beneficio del arrendador, con la condición de que, del canon de arrendamiento mensual, se descontaría la suma de tres mil bolívares. Señalando la demandada además en su descargo, una relación de gastos que de acuerdo a sus afirmaciones, realizó en la construcción de dichas obras y las deducciones correspondientes por los meses anteriormente señalados.
En tal sentido, constata el Tribunal que de acuerdo con lo pactado en la citada cláusula, ciertamente como afirma la representación judicial de la parte demandada, por voluntad de las partes la arrendataria se obligó, previa presentación de un presupuesto que sería aprobado por ambas partes, a acondicionar el terreno objeto del contrato, mediante la realización de diferentes obras y bienhechurías, que quedarían en beneficio del arrendador, descontando del canon mensual la suma de tres mil bolívares mensuales.(negrillas del Tribunal).
Del texto de la citada cláusula, se puede inferir con claridad meridiana que el descuento al que se hace referencia, esto es, la suma de tres mil bolívares mensuales, que como se señaló debían descontarse al canon de arrendamiento pactado, estaba condicionado a la presentación, aprobación de un presupuesto y a la realización de las obras y bienhechurías allí descritas; condición cuyo cumplimiento no se evidencia de las actas procesales, al no aportar la parte demandada elemento probatorio alguno de cuyo análisis pudiera deducirse la presentación y aprobación del presupuesto citado; ni aportar a los autos prueba alguna que sanamente apreciada por quien aquí decide, haga surgir la plena convicción de que realizó las bienhechurías y construcciones acordadas, para lo cual incurrió en los gastos a los cuales hace referencia en la relación de pagos señalada en su contestación, que de haber quedado demostrada tal circunstancia; tampoco la liberaba del pago de la suma restante, esto es Bs. 7.500, por mes, pago este; que tampoco se evidencia de las actas procesales. Es decir, en el supuesto no demostrado de haber incurrido la parte demandada en los gastos a los que alude en su contestación, su obligación legal estaba circunscrita al pago de Bs. 7.500, por mes, tal y como fue acordado, hecho que tampoco demostró.
En lo que respecta a los cánones correspondientes al período comprendido entre el 15 de enero de 2.012 al 15 de febrero de 2.012 y del 15 de febrero de 2.012 al 15 de marzo de 2.012, consignó la parte demandada planilla de depósito signada con el Nº 012021505330033 del Banco Mercantil, de fecha 15 de febrero de 2.012, por un monto de 15.000 y del periodo comprendido entre el 15 de febrero de 2.012 al 15 de marzo de 2.012, consignó planilla de depósito signada con el Nº 012040956300020 del Banco Mercantil, de fecha 09 de abril de 2.012, por un monto de 7.500,oo, de cuyo análisis se determina que dichas documentales ningún elemento favorable aportan a favor de la excepción de pago expuesta, por que, por una parte el monto referido en el depósito Nº 012021505330033, no se corresponde con el canon establecido en el contrato y por la otra por no haber sido ratificadas de conformidad con la Ley.
Respecto a este punto es pertinente señalar que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria que los depósitos bancarios son asimilables a las tarjas.
En este sentido, el Artículo 1.383 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
De acuerdo con el Dr. JESUS EDUARDO CABRERA, las tarjas consisten en:”…dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de venta a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muesca en ambos listones, prueba el número de entregas…”. (El Control y la Contradicción de la Prueba Libre y Legal, Tomo II, Pág. 92).
En sintonía con las normas y criterio expresados considera el Tribunal que las planillas de depósitos bancarios que mantiene una de las partes como constancia de la consignación de cantidades de dinero, sirve como principio de prueba por escrito y se complementa, con la exhibición de la otra muesca, dependiendo de cual sea el resultado de la Mecánica Probatoria que adopten las partes, constituyéndose, en un medio probatorio que debe ser valorado por las reglas de la sana critica, de conformidad con el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, actividad que tampoco cumplió la demandada. Así se decide.
Adicionalmente promovió, planillas de depósitos 6540080, 012051531180157, 012061997420102, 012071996140167, 01082096180100, 012092161830138, 012101649030130, 012112327620012, 012121758220012 y 013012849070015, respectivamente, del Banco Mercantil, que son desechadas del proceso por impertinentes, toda vez que la resolución accionada lo fue por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van del mes de septiembre de 2.011 al mes de octubre de 2.012. Así se establece.
Así las cosas, se observa que siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, las documentales aportadas por la parte demandada tendentes a desvirtuar las afirmaciones realizadas por la parte actora, nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuarlas en la secuela del proceso, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde el 15 de septiembre de 2.011 al 15 de octubre de 2.011, 15 de octubre de 2.011 al 15 de noviembre de 2.011, 15 de noviembre de 2.011 al 15 de diciembre de 2.011, 15 de diciembre de 2.011 al 15 de enero de 2.012; 15 de enero de 2.012 al 15 de febrero de 2.012 y del 15 de febrero de 2.012 al 15 de marzo de 2012,pues como se ha venido señalando no demostró la preparación del presupuesto, ni demostró haber realizado las construcciones a las que se refiere la cláusula cuarta, ni mucho menos demostró haber pagado la suma de siete mil bolívares mensuales de haber ocurrido este supuesto de hecho, por que de haber sido así; su obligación legal estaba circunscrita entonces al pago de Bs. 7.500 por mes, hecho que tampoco demostró, por tanto, es forzoso concluir que la demanda intentada debe prosperar y así expresamente se decide.
Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis, respecto a lo alegado por la parte demandada.
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó ROMULO OSORIO MANTILLA contra CONECTAGUAS C.A, en consecuencia se declara resuelto el contrato que le vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble constituido por el lote de terreno de tres mil quinientos metros cuadrados, ubicado en el sitio denominado Los Cardones, Caserío Los Guayitos, Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Distrito Valencia hoy San Diego, del Estado Carabobo,
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días de diciembre de dos mil trece. Años 203° de la independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA,

Exp AP31-V-2012-000476.
LBR/MSG/