TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
203° y 154°
I. PARTE NARRATIVA.
PARTE ACTORA: MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.800.636.
PARTE DEMANDADA: MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 12.422.340.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: BETTY PEREZ AGUIRRE, GLIZET CASTILLO CHAVEZ y ANTONIO BELTRAN CASTILLO CHAVEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.980, 37.570 y 45.021, respectivamente.
ABOGADA SISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA LEONOR MORILLO, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 42.075.
MOTIVO: DESALOJO
Tipo de sentencia: Definitiva
A) PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que la Sociedad Mercantil Corporación C.M. Sánchez C.A. suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Merlys María Moreno Marrugo, por el inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra “1-A”, ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tienen sus frente a las esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en la Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital. Posteriormente, la anterior propietaria ejerció por vía de notificación judicial, la oferta de venta del mencionado inmueble a la arrendataria, y transcurrido el lapso de ley, la arrendataria no manifestó su interés en adquirir el inmueble, por lo que la anterior propietaria Corporación C.M. Sánchez, C.A. procedió a ofrecer en venta el inmueble a la ciudadana Martha Carmen Sánchez Blanco quien lo adquirió en fecha 20 de enero de 2010, en el cual se protocolizó la venta por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 2010.352 asiento Registral 1 del inmueble matriculado 216.1.19.469, con el fin de utilizarlo y habitarlo como vivienda principal. Demanda por necesidad de ocupar el referido inmueble.
Por otro lado, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda, negando los hechos pura y simplemente, circunscribiéndose solamente a señalar que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; y que no hubo negativa de su parte a adquirir el inmueble sino que tuvo falta de “consenso” –dice- con su propietario anterior respecto del precio por las condiciones del inmueble.
B) DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 1 de noviembre de 2010, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha. Se admitió dicha demanda de desalojo por los trámites del procedimiento breve en fecha 23 de noviembre de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (folios 135-136 cuaderno principal).
Cursan gestiones de citación personal de la parte demandada por medio del alguacil, como se verifica de actuación del 17 de marzo de 2003 en donde la “citada” se negó a firmar (folio 73); y asimismo, faltando el complemento de su citación por medio de boleta por aplicación del artículo 218 CPC; la demandada compareció y contestó la demanda (según actuación de fecha 18 de marzo de 2003).
En el lapso de pruebas constan escritos de ambas partes; pero llama la atención especialmente promoción de la parte demandada, cuando en esa oportunidad opuso cuestiones previas.
PARTE MOTIVA.
Corresponde establecer los términos en que quedaron planteados los respectivos alegatos de partes:
a.) De la parte demandante: Dentro los hechos narrados, expone el demandante que constan contratos de arriendo celebrados en fechas 05 de junio de 2003 y 12 de julio de 2004, debidamente notariados, en los cuales la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. (quien fue la anterior propietaria) dio en arrendamiento el inmueble objeto de juicio a la ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, respecto del apartamento 1-A, ubicado en el piso 1, del edificio A, del conjunto residencial Don Germán, esquinas de Reducto a Glorieta, de la calle Sur 2, Parroquia Santa Teresa; Municipio Libertador del Distrito Capital.
Según se lee del libelo, se trata de dos contratos cada uno con una vigencia de seis (6) meses iniciales con posibilidad de prorrogarse por el mismo período. El primero, con vigencia desde el o5 de junio de 2003 al 05 de junio de 2004; el segundo, con vigencia desde el 12 de noviembre de 2004 al 12 de julio de 2005. Que consta de actuación judicial a solicitud de la anterior propietaria, CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. que el juzgado 4º de municipio de esta Circunscripción judicial, hizo del conocimiento a la arrendataria MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO conjuntamente “….la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento y le hizo entrega de la oferta de venta mediante documento autentico de fecha 19 de marzo de 2009…” (folio 2, vto.)
La representación judicial del demandante, señala que transcurrido el lapso de ley, es decir, los 15 días continuos, la arrendataria no manifestó su interés en adquirir el mencionado inmueble, razón por la cual, alega, que “…la anterior propietaria CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ C.A. procedió a ofrecer en venta a personas interesadas…” (folio 2, vto.) ; siendo por ese motivo que adquirió su representada, ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, de quien dijo, colocó ese inmueble como vivienda principal otorgada ante el SENIAT.
A su vez, dice que su representada ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, ocupa otro inmueble en carácter de arrendataria y que le están pidiendo su entrega según comunicación del 04 de abril de 2008. Consigna recaudos, entre otros, constancia de residencia y el resto de instrumentos fundamentales.
Basado en la existencia de una relación a tiempo indeterminada, se demanda el desalojo por necesidad que tiene ella misma de ocupar el inmueble alquilado inicialmente a la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MORREGO por parte de la anterior propietaria, sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., según el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
b.) De la parte demandada: Se hace expresa mención, que la parte demandada dio contestación a la demanda en forma anticipada; por demás, escueta. Por tratarse de una actuación relativa a su derecho de defensa (de carácter constitucional) ha de tenerse igualmente válida. En efecto, se le citó formalmente mediante alguacil según diligencia del 17 de marzo de 2011, en la que la demandada se “negó a firmar”. De modo que, estando citada, solo faltaba la complementación por medio de boleta mediante secretario, según lo prevenido en el artículo 218 CPC. Sin embargo, ello no ocurrió. Es el caso, que al día siguiente a aquella oportunidad en la cual se citó por medio de alguacil, consta que el 18 de marzo de 2011 la demandada presentó, según ella, un escrito relativo a su contestación de demanda cuyos términos son los siguientes:
Que ocupa en calidad de “arrendataria” desde el año 2003 y que el último contrato es del 12 de julio de 2004, el alega, terminado “ese lapso no se me renovo (sic) otro contrato por lo que se hizó (sic) a tiempo indeterminado…” (folio 76).
En cuando al fondo, dijo rechazar en todas y cada una de sus partes los términos de la demanda: “…ya que no hubo negativa de mi parte de adquirir el inmueble sino lo (sic) falta de consenso por parte del vendedor en cuanto que el inmueble esta (sic) en condiciones no aptas para el precio que lo estaban vendiendo por lo que el banco lo considero (sic) muy por encima del avaluo (sic) que le hiciera…”
Señala asimismo, que para su “sorpresa en ningún momento ha estado un perito de ningún banco para hacer la evaluación y avaluo (sic) del inmueble a fin de otorgarle a la fiadora el crédito…”.
Observa quien decide, que nada dijo si se le hizo o no la oferta de venta; nada dijo porqué no dio respuesta a tal ofrecimiento.
Posteriormente, procede a oponer –según su criterio- cuestiones previas; aspecto que será dilucidado de seguidas.
DE LA (SUPUESTA) CUESTIÓN PREVIA.
Es evidente que la demandada contó con una mala defensa técnica, cuando ya habiendo contestado al fondo de la demanda en su oportunidad (folio 76); mucho después, según “estrategia” de su representante judicial, procedió a oponer la cuestión previa relativa a la prejudicialidad por la existencia de un proceso paralelo por nulidad de venta. Esta defensa previa, habiéndose consumido la oportunidad de defensa, la hace obviamente improcedente. Porque en estos supuestos relacionados con el procedimiento breve en esta materia, estando en vigencia (en su oportunidad) la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme su artículo 35, junto al fondo deberían oponerse (si fuere el caso) las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 CPC. Todo indica la improcedencia por extemporánea de dicha defensa previa. Y así se decide.
A pesar de la escueta defensa sobre la (supuesta) cuestión previa opuesta por la demandada –ya se dijo que es extemporánea-, la misma se limitó a señalar “…que existe un juicio por motivo de NULIDAD DE VENTA, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil (sic) Mercantil (sic) Transito (sic) Bancario (sic) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº AP-11-V-2011-000426…” (folio 88). (Subrayado nuestro). No obstante la improcedencia que nos ocupa, se establece por medio del hecho notorio del sistema juris, que en la web (de acceso público) puede distinguirse la existencia de ese juicio; cuyo número de expediente también es dado “erróneamente” por la demandada.
Es el caso, que en sentencia interlocutoria dictada en la incidencia de medidas, el tribunal 4º de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción, negó medida innominada en done hace “expresa” mención a la existencia del presente juicio (de desalojo), según los siguientes términos (http://caracas.tsj.gov.ve/DECISIONES/2013/OCTUBRE/2119-18-AH14-X-2013000030-PJ0042013000425.HTML):
“(…) que producto de la referida venta, la nueva propietaria del bien, en fecha 1 de noviembre de 2010, interpuso una demanda de Desalojo contra su representada ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el No. AP31-V-2010-004235, y su representada una vez que tuvo conocimiento de dicha demanda, interpuso la presente acción de Nulidad de Venta, fundamentada en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece el cumplimiento de la Preferencia Ofertiva para los arrendatarios de un bien inmueble ante cualquier tercero”.

Así las cosas, se evidencia que no obstante la improcedencia de la cuestión previa que nos ocupa, existe entonces un juicio por nulidad de venta, pero sin consecuencias directas en este proceso ya que debió formularse su alegato como correspondía: es decir, alegando la cuestión previa de prejudicialidada bajo el argumento que aquel juicio puede hacer pender los resultados de este proceso; lo cual, no sucedió. De de este modo, no puede este juzgador, en atención al “equilibrio” de todo proceso, suplir las defensas no opuestas; así que se debe decidir conforme al principio de congruencia: esto es, conforme lo alegado y probado.
DE LAS PRUEBAS.
a.) Junto al libelo de demanda, la parte demandante presentó los siguientes medios instrumentales:
1. Marcado con la letra “B” cursa a los folios 9 al 15, en copias simples, instrumento contentivo de contrato de arrendamiento; medio de carácter auténtico que se tiene legalmente promovido conforme lo previsto en el artículo 1357 del código civil por no ser atacado en forma alguna por la parte demandada (antes bien, de su contestación se hace alusión al mismo para alegar que se transformó a tiempo indeterminado). Este medio es pertinente para demostrar que en fecha 05 de junio de 2003, por ante notaría pública, se celebró contrato de arrendamiento por el inmueble de autos entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. actuando en carácter de arrendador, y de otra, la ciudadana MERLIS MARÍA MORENO MARRUGO actuando en carácter de arrendataria.
Asimismo, se desprende que del mismo se convino la vigencia de seis (6) meses “fijos” contados desde la firma del referido documento; vale decir, desde el 05 de junio de 2003; con posibilidades de “prorrogarse” por seis (6) meses adicionales como se colige de la cláusula 4ª del contrato. Esto significa, que los primeros seis meses más su prórroga adicional, vencieron el 05 de junio de 2004.
2. Marcado con la letra “C” cursa a los folios 16 al 22, en copias simples, instrumento contentivo de contrato de arrendamiento; medio de carácter auténtico que se tiene legalmente promovido conforme lo previsto en el artículo 1357 del código civil por no ser atacado en forma alguna por la parte demandada (antes bien, de su contestación se hace alusión al mismo para alegar que se transformó a tiempo indeterminado). Este medio es pertinente para demostrar que en fecha 12 de julio de 2004, por ante notaría pública, se celebró contrato de arrendamiento por el inmueble de autos entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. actuando en carácter de arrendador, y de otra, la ciudadana MERLIS MARÍA MORENO MARRUGO actuando en carácter de arrendataria.
Se desprende que del mismo se convino la vigencia de seis (6) meses “fijos” contados desde la firma del referido documento; vale decir, desde el 12 de julio de 2004; con posibilidades de “prorrogarse” por seis (6) meses adicionales como se colige de la cláusula 4ª del contrato. Siendo así, el cómputo de los primeros seis meses más los seis meses adicionales de su prórroga, vencieron el 12 de julio de de 2005.
3. Marcado “D”, en copia simple, cursa actuación judicial contentiva de notificación judicial (folios 23 al 28) practicada por el juzgado 4º de municipio de esta misma circunscripción judicial relacionado con la relación arrendaticia por el inmueble de autos entre la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. (arrendadora) y la ciudadana MERLIS MARÍA MORENO MARRUGO (arrendataria). Este medio se tiene por legalmente promovido en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, pues no consta de impugnación alguna por la parte contraria. Es pertinente para demostrar, que en la fecha señalada en acta respectiva del 19 de marzo de 2009, se practicó por vía judicial notificación en la persona de MERLYS MARÍA MORENO MORREGO (quien acá es la parte demandada) haciéndose expreso conocimiento del ofrecimiento de venta que sobre el inmueble alquilado le hiciere su arrendadora; cuyas condiciones y demás datos cursan en el escrito que encabeza aquellas actuaciones (en especial, folio 24) y en donde hacen alusión a una declaración que consta en documento notarial (el cual se valora individualmente más adelante).
En esa misma oportunidad, observa el tribunal en relación al “vencimiento” del contrato suscrito el 12 de julio de 2004, que la arrendadora señaló que la referida actuación judicial que el “…contrato vence el día 12 de julio de 2009 y el mismo NO será renovado…” (folio 24). (Subrayado nuestro). En el mismo escrito, el arrendador hace alusión a que hacía tal notificación de conformidad con la cláusula 4ª del contrato en referencia.
4. A los folios 29 al 31, cursa en copia simple, actuación notarial a solicitud de la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A., que guarda relación con la oferta de venta que hiciera a su arrendataria MERLYS MARÍA MORENO MORREGO (quien acá es la parte demandada). Este medio, se tiene por legal en conformidad con lo estipulado en el artículo 1357 del código civil, siendo pertinente para probar que en la fecha de su autenticación 19 de febrero de 2009, consta dicha manifestación de ofrecimiento de venta. Ahora bien, de su contenido, ha de tenerse como parte integrante y anexo de la notificación judicial anterior donde expresamente se hace mención a que aquella oferta hecha en sede judicial guardaba relación con este documento autenticado (específicamente véase al folio 23).
5. Marcado “E”, a los folios 33 al 39 cursan en copias certificadas, documento de opción de compra venta celebrada en sede notarial entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO. Este medio se tiene por legal al constar debidamente certificado en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil, al estar constituido por documento auténtico según aplicación del artículo 1357 del código civil.
El mismo es pertinente para acreditar que en fecha 10 de junio de 2009, la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. le da opción de compra venta a la MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO, de adquirir el inmueble cuyos datos coinciden con el que es objeto de alquiler entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO; aunque observa quien decide, que este dato no se anota en el cuerpo del mismo.
Ya con relación al objeto de litigio, se desprende del mismo que el monto de dicha opción fue por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,oo); suma que es bien distinto a la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo) ofrecida al arrendatario por actuación judicial antes valorada.
6. A los folios 40 al 41, cursa en copias simple, nuevo contrato celebrado en fecha 11 de noviembre de 2009 en forma auténtica entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO. Este medio auténtico se tiene por legal en aplicación del artículo 1357 del código civil; y el mismo es pertinente para demostrar que con relación a la ya existente opción de compra venta celebrada entre las mismas partes (por el mismo inmueble de autos cuyos datos notariales son idénticos al ya valorado atrás); donde ambos contratantes acordaron la modificación del documento de opción de compra venta antes descrito e incrementar el precio de venta en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo). Con este nuevo documento, se observa, si coincide con el precio ofertado inicialmente a la arrendataria.
7. A los folios 43 al 51, cursa en copias simples, documento público contentivo de la venta celebrada el 20 de enero de 2010 entre la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. como vendedora y la ciudadana MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO como compradora. Dicho medio es valorado en plenitud probatoria, porque siendo documento público no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria; en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo es pertinente para acreditar que por documento debidamente registrado ante la oficina competente, la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M.SÁNCHEZ como vendedora le da en venta pura y simple a la MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO como compradora el inmueble de autos por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs.350.000,oo). Como puede colegirse, este precio es inferior al monto de oferta inicial que se le hiciere al arrendatario.
8. Marcado “H” al folio 52, cursa en original registro de Vivienda Principal expedido por el SENIAT; cuya legalidad se evidencia a constar de documento administrativo público, como ha refrendado la jurisprudencia, el cual se valora en analogía del artículo 429 CPC mientras no conste su impugnación; como en el presente caso. Se evidencia que ante el ente oficial competente, aparece “registrado” como vivienda principal y a favor de MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO el mismo inmueble de autos.
9. Al folio 53 cursa copia simple del registro de información fiscal expedido por el SENIAT. Este medio se relaciona por vía de indicios (art.510 CPC) con el documento anterior de vivienda principal, en el sentido de desprenderse del mismo que la referida ciudadana colocó como registro fiscal el mismo inmueble de autos.
10. Marcado “J” a los folios 54-59, cursa en original contrato de arrendamiento “privado” celebrado entre ALVARO GUTIÉRREZ, actuando como arrendador y MARTHA SÁNCHEZ, actuando como arrendataria de un inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas de la Vega, distinguido con el número 2-3, parcela Nro.107-N2, Municipio Plaza, Guarenas. Este documento obviamente emanado de la propia demandante, no se le puede oponer al demandado; ergo, no contiene su firma. Sin embargo, respecto a lo que emana del tercero ALVARO GUTIÉRREZ, quien aparece allí como su arrendador, consta que el mismo compareció como testigo según consta del acta del 06 de abril de 2011 –folio 85- (debidamente promovido por el actor) en cuyas deposiciones reconoce como suya la firma que lo suscribe; siendo por este motivo legalmente presentado este documento conforme a lo previsto en el artículo 431 CPC.
11. Marcado “K” al folio 61 cursa carta o misiva que dirige el ciudadano ALVARO GUTIÉRREZ a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ. Para establecer su validez como medio se observa, que no se trata de un simple documento emanado de un tercero que únicamente se encuentre dentro de las previsiones del artículo 431 CPC. Observa este sentenciador, que dicho medio ha de tratarse como una carta que emana de un tercero (en este caso, quien aparece en autos como arrendador de la demandante). Siendo así, consta que con su testimonio del 06 de abril de 2011 –folio 85- está validando su voluntad de que se haga valer en juicio tal y como se exige en el artículo 1372 del código civil.
De su contenido se desprende la voluntad de ese “tercero” (arrendador) a que la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ (arrendataria) le haga entrega del inmueble alquilado para la fecha 01 de mayo de 2008.
12. Marcado “L” al folio 62, cursa constancia de residencia expedida por el Registro Civil del Municipio Ambrosio Plaza; cuya legalidad se evidencia al estar en presencia de un documento administrativo de carácter público, en aplicación analógica del artículo 429 CPC. Del mismo se evidencia que ese despacho oficial da certeza que la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ tiene su residencia en dicho municipio, específicamente, en el domicilio allí indicado (del que observa el tribunal, coincide con los datos del contrato de arrendamiento –folios 54-59-; y con los datos de la carta exigiéndose su entrega –folio 61-.
b.) De las pruebas de la parte demandada. No consta que la demandada haya sido diligente en presentar prueba alguna en defensa de sus derechos; ni con la contestación de demanda; ni en el lapso de pruebas; pues se advierte que hizo alusión a supuesta prueba de informes relacionada para “fundamentar” una cuestión previa que propuso en dicha oportunidad probatoria. Es decir, que tal “prueba” de informes tenía por objeto fundamentar la existencia de un juicio que por nulidad de venta se tramitaba en otro tribunal; a los fines de fundamentar la (extemporánea) cuestión previa de prejudicialidad. Pero, no obstante, quien decide ya hizo unas consideraciones acerca de la existencia de aquel juicio según punto previo.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
Del resultado de las pruebas presentadas, y conforme a lo alegado por cada una de las partes; se dan por probados los siguientes hechos:
(i) La existencia de dos contratos de arrendamiento auténticos; celebrados inicialmente por la sociedad de comercio CORPORACIÓN C., SÁNCHEZ, C.A. como arrendador y la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO como arrendataria, que tienen por objeto el inmueble de autos.
(ii) Que cada contrato establecía un lapso inicial de 6 meses con posibilidades de una prórroga adicional. Con relación al último contrato, que el mismo venció el 12 de julio de 2005 pues preveía una sola prórroga (cláusula 4ª); lo que evidencia que desde allí se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminada.
(iii) Que la relación arrendaticia a tiempo indeterminada no cambia, por aquella actuación practicada a solicitud de la propietaria/arrendadora del inmueble contentiva de notificación judicial (a través del juzgado 4º municipal) en donde supuestamente hacía del conocimiento del “arrendatario” su voluntad de no prorrogar el contrato suscrito en 2004. Es decir, si ya el contrato estaba a tiempo indeterminado desde julio de 2005, mal podría el arrendador en 2009 darle fecha fija de “vencimiento” (salvo que hubiere expreso acuerdo entre los contratantes).
(iv) Que consta de la misma actuación judicial (que se acompañó a su vez una actuación notarial) según la cual, la sociedad de comercio CORPORACIÓN C.M, SÁNCHEZ, C.A. como arrendador le ofrecía en venta el inmueble alquilado a su arrendatario, ciudadana MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO, por el precio de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo).
(v) Que consta de contrato de opción de compra venta celebrado en forma auténtica el 10 de junio de 2009, entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y MARTHA SÁNCHEZ. Del mismo se evidencia que (el mismo inmueble alquilado a MERLYS MARIA MORENO MARRUGO,) le fue ofrecido en opción de comprar a MARTHA SÁNCHEZ por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.00o,oo).
(vi) Que consta otro contrato suscrito en forma auténtica el 11 de noviembre de 2009, entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. y MARTHA SÁNCHEZ, en el cual modifican el precio de aquella primera opción por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo).
(vii) Que consta de documento definitivo por medio del cual CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A da en venta pura y simple a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ el mismo inmueble de autos por el precio final de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.00o,oo).
(vii) Que consta que en el SENIAT aparece “registrado” como vivienda principal y en donde se toma como precio de adquisición, la suma de Bs.350.000,oo.
(viii) Que consta que la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ aparece en autos como arrendataria de un inmueble ubicado en Guarenas, en el Municipio Plaza del Estado Miranda.
Uno de los aspectos que debe resolver quien decide, es que dadas las pruebas (y como la propia parte demandada reconoce en su contestación); la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, por lo cual, se planteó bien la demanda con fundamento al artículo 34 de la LAI que aplica a este tipo de contratos. Estamos en presencia de una demanda por necesidad de ocupar el inmueble.
Deducido lo anterior, encuentra el tribunal forzoso darle la razón a la pretensión de la arrendadora MARTHA SÁNCHEZ, quien a su vez aparece como inquilina de otro inmueble (ubicado en Guarenas) del que están pidiendo su entrega. La misma acreditó fehacientemente la existencia de un contrato de arrendamiento original celebrado entre CORPORACIÓN C.M. SÁNCHEZ, C.A. como arrendador y la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO como arrendataria; en cuya relación, la demandante se “subrogó” por efectos de la venta que le hiciere el arrendador original.
Ora, no obstante la verificación vía “web” del juicio que por nulidad de contrato (suponemos de venta) que afirmó (extemporáneamente) la parte demandada existe en primera instancia, la parte demandada tuvo oportunidad de reconvenir en este juicio por el motivo de retracto legal o demandar por vía autónoma y no lo hizo. Explica quien decide, que es esa la vía idónea (y no otra) que otorga el legislador para los arrendatarios que se sientan vulnerados en su derecho de preferencia de adquirir el inmueble alquilado (que en su lugar se le vendió a otro -en este caso, a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ-).
De otro lado, la actuación judicial por medio de la cual se notificó formalmente a la arrendataria (por parte del arrendador original) del ofrecimiento de venta del inmueble alquilado; no fue impugnada por la misma (como medio probatorio no lo atacó); y tampoco nada dijo si aquella oferta se hizo o no; si es válida o no, lo que hizo concluir a quien decide sobre su real existencia. En dicha actuación consta la voluntad expresa del arrendador de ofrecerle el inmueble alquilado a su inquilina; en cambio, no consta que la misma haya respondido fehacientemente sobre dicha oferta. Solo se limitó a decir en la exigua contestación, que ella no se ha negado adquirir sino que no hubo consenso por el precio que estaban vendiendo por el estado en que se encontraba el inmueble. Hay que agregar, que tampoco probó esta circunstancia (mediante cartas, telegramas, inspección ocular, etc.) Todo indica, que la arrendadora sabía y tenía pleno conocimiento de aquel ofrecimiento.
En vista de su falta de respuesta, el arrendador original quedó liberado y con derecho a venderlo a cualquier otro; lo que sucedió al venderle a la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, quien con ese carácter se subroga en el contrato de arrendamiento con la ciudadana MERLYS MARIA MORENO MARRUGO. Ahora bien, como no consta que la inquilina haya propuesto la acción específica para este tipo de casos como es el retracto legal arrendaticio, debe decidirse el fondo de esta controversia, cuando además de todo lo expuesto, la nueva arrendadora demostró tener necesidad de ocupar el inmueble que adquirió por venta y que ocupa la demandada.
Por su parte, la demandada no cumplió su carga probatoria en atención al artículo 506 del código de procedimiento civil; ni alegó ni probó ningún hecho impeditivo o invalidativo de la obligación que se le reclama en función del artículo 1354 del código civil. Carga procesal que si cumplió la demandante.
Por lo expuesto, están dadas las condiciones legales exigidas para la procedencia de la acción que por necesidad del inmueble (pretensión de desalojo) propuso la demandante, dada la plena prueba de autos de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del código de procedimiento civil.
III. PARTE DISPOSITIVA.
Dada los razonamientos anteriores, este juzgado actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó MARTHA CARMEN SÁNCHEZ BLANCO en contra de MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO.
SEGUNDO: Se condena al demandado MERLYS MARÍA MORENO MARRUGO a hacer entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, constituido por apartamento identificado con el número y letra “1-A”, ubicado en el piso 1, del edificio A, del Conjunto Residencial Don Germán, formado por dos torres denominadas A1 y A2, que tiene su frente a las esquinas de Reducto a Glorieta de la Calle Sur 4, en la Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis.
Dada la materia de vivienda que conlleva esta decisión, verifíquese en su oportunidad que se agote el procedimiento administrativo ante SUNAVI para la asignación del refugio o solución habitacional temporal de la demandada.-
Notifiques de la presente decisión, al ser dictada fuera del lapso de ley.
Dado, sellada y firmada en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; A los diecinueve (19) días del mes de diciembre de 2013. Años 203º y 154º