República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Inversiones Igalvar C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27.11.1973, bajo el N° 34, Tomo 159-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Germán Benítez Zambrano y Geidy del Valle Guerra Almea, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.203.487 y 17.508.228, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.933 y 148.120, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04.03.2005, bajo el N° 16, Tomo 27, Protocolo Primero.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ismael Medina Pacheco, Narciso Franco, Carlos Obregón Mejías, Juan Valdemar Pacheco y Oswaldo Gozaine Zerpa, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.799.346, 2.635.196, 10.525.104 y 6.547.408, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.495, 21.656, 70.906, 84.031 y 36.735, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 02.10.2012, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Betty Pérez Aguirre y Jorge Enrique Dickson Urdaneta, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra de la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A.
En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
ANTECEDENTES
En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 01.02.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.
Acto seguido, el día 27.03.2012, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.
A continuación, en fecha 18.04.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación de la parte demandada.
De seguida, el día 20.04.2012, se libró la compulsa.
Acto continuo, en fecha 26.04.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, consignó las copias fotostáticas necesarias para abrir el cuaderno de medidas, siendo que el día 30.04.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse abierto el mismo.
Luego, en fecha 23.05.2012, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.
Después, el día 05.06.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 06.05.2012, librándose, a tal efecto, cartel de citación.
Acto seguido, el día 19.06.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que en fecha 12.07.2012, consignó sus publicaciones originales en la prensa.
Acto continuo, el día 02.08.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
De seguida, en fecha 09.08.2012, el abogado Germán Benítez Zambrano, solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, cuya petición fue negada por auto dictado el día 10.08.2012, por su manifiesta extemporaneidad por anticipada, por cuanto para ese momento no había transcurrido totalmente el lapso de quince (15) días calendarios consecutivos concedidos a la parte demandada para que se diera por citada.
A continuación, en fecha 25.09.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada. En esa misma fecha, la ciudadana Nancy Margarita Ruiz, actuando en su condición de Presidente de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., debidamente asistida por el abogado Carlos Andrés Obregón Mejías, consignó escrito de contestación de la demanda.
Después, el día 27.09.2012, se instó a la ciudadana Nancy Margarita Ruiz, a que consignase copias certificadas de la documental a través de la cual se evidenciara el cargo de Presidente Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 09.10.2012, siendo que en esa misma fecha, el abogado Carlos Andrés Obregón Mejías, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 10.10.2012.
Acto continuo, en fecha 19.10.2012, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se repuso la causa al estado de emitir pronunciamiento respecto a la cuestión previa a que se contrae la presente decisión.
Acto seguido, el día 24.10.2012, se dictó sentencia interlocutoria a través del cual se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en fecha 25.09.2012, en cuanto a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer la presente causa y, en consecuencia, se declaró que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para seguir conociendo el presente asunto.
A continuación, el día 31.10.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, consignó escrito a título de contradicción y subsanación de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en fecha 25.09.2012.
Luego, el día 01.11.2012, se ordenó remitir copias de las actuaciones procesales llevadas a cabo en la presente causa, a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de la consulta de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 24.10.2012, librándose, a tal efecto, oficio N° 684-12.
Después, el día 05.11.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 06.11.2012.
De seguida, el día 07.11.2012, el abogado Carlos Andrés Obregón Mejías, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 07.11.2012.
Acto continuo, el día 12.12.2012, la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, consignó escrito a título de informes.
Acto seguido, en fecha 14.11.2012, se dictó auto por medio del cual se declaró suspendida la presente causa, hasta tanto constaran en autos las resultas de la consulta de ley elevada ante la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
Luego, el día 23.09.2013, se agregaron en autos las resultas de la consulta de ley, procedentes de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, quien en sentencia dictada en fecha 26.06.2013, declaró no procedente la consulta planteada por este Tribunal
En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:
En fecha 30.04.2012, se abrió cuaderno de medidas.
Luego, el día 19.10.2012, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la presente controversia, procede este Tribunal a decidirla con base a las consideraciones siguientes:
- II.I -
CUESTIONES PREVIAS
En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2012, la abogada Nancy Margarita Ruiz, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, con base a que la parte actora inobservó el numeral 2º del artículo 340 ejúsdem, ya que no precisó en el libelo la persona natural sobre quién recaería la citación de la persona jurídica demandada.
Al respecto, el numeral 2º del artículo 340 ibídem, impone a la parte actora el deber de expresar en el libelo de la demanda el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
En este sentido, se observa de la narración de los hechos realizada en la demanda, que la accionante enunció que “…la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., Cedió en arrendamiento a la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., (…) representada judicialmente por la Instancia de Administración: en su carácter de Presidente, el ciudadano: Samuel Ruiz Tovar Sadiasept, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, jurídicamente hábil y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-11-992.053, según consta y se evidencia las facultades y el carácter de representación en Documento Constitutivo registrado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha cuatro (04) de marzo del año 2.005, bajo el Nro. 16, Tomo: 27, Protocolo 1º, y por Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha veintitrés (23) de agosto del año 2.005, bajo el Nro. 46, Tomo: 28, Protocolo 1º. (…) Un inmueble constituido por Un Local Comercial identificado como Local C, el cual le pertenece a mi representada según se desprende de Documento de Propiedad el cual acompaño marcado con la letra ‘F’ registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador y Estado Miranda del Distrito Capital, de fecha 30 de mayo del año 1.984, (sic) inscrito bajo el Nro. 5, folio 33 vto., Protocolo Primero, Tomo 24adc…”.
Conforme a lo anterior, la accionante sostuvo en el libelo que cedió en arrendamiento a la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., representada en ese acto por su Presidente, ciudadano Samuel Ruiz Tovar Sadiasept, el bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la planta baja, esquina Noreste del Edificio Tecnotip, ubicado entre las Esquinas de Puente Anauco a Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece en propiedad según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.05.1974, bajo el Nº 05, Tomo 24, Protocolo Primero.
Ciertamente, se desprende de la lectura de libelo de la demanda que la accionante no requirió expresamente que la citación de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., se llevara a cabo en la persona de su Presidente, ciudadano Samuel Ruiz Tovar Sadiasept, inobservando de esta manera el deber que le impone el numeral 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, no escapa a este Tribunal que la omisión delatada en modo alguno impidió la prosecución del juicio, toda vez que la demanda fue admitida por auto dictado en fecha 27.03.2012, por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., en la persona de su Presidente, ciudadano Samuel Ruiz Tovar Sadiasept, verificada la cual, procedió a contestar la demanda y opuso cuestiones previas, cuyas defensas jurídicas previas y de fondo son objeto de análisis en el presente fallo.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que si bien se constató la omisión advertida por la parte demandada como cuestión previa, también es cierto que la misma quedó subsanada cuando se ordenó la citación de la persona jurídica demandada en la persona de su Presidente, cuya omisión no impidió el ejercicio de su derecho a la defensa como expresión del debido proceso, lo cual conlleva a declarar subsanada la cuestión previa bajo análisis. Así se decide.
También, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2012, la abogada Nancy Margarita Ruiz, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., opuso la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado el requisito exigido en el numeral 4º del artículo 340 ejúsdem, referente a que el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
En tal sentido, respecto a la carga que la ley impone a la demandante de expresar el objeto de la pretensión en el libelo de la demanda, tenemos que “…[p]ara determinar cuál es el objeto de la pretensión, es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, pero, si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor, o el contrato mismo…”. (Sentencia Nº 324 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, del 15.10.1997, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, en el juicio de Miguel Angel Troya Ravelo y otros, contra Venezolana de Cal C.A., expediente Nº 96-136)
En el presente caso, la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., en contra de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04.11.2005, bajo el N° 38, Tomo 165, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la planta baja, esquina Noreste del Edificio Tecnotip, ubicado entre las Esquinas de Puente Anauco a Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de octubre de 2.007, hasta el mes de enero de 2.012, ambos inclusive, a razón de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,oo) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de ciento nueve mil doscientos bolívares (Bs. 109.200,oo).
Por consiguiente, juzga este Tribunal que el objeto de la pretensión no está constituido por el bien inmueble arrendado, tal y como lo refirió la parte demandada a los efectos de argumentar la cuestión previa, sino el contrato de arrendamiento cuya resolución fue reclamada por la parte actora, siendo el mismo prolijamente identificado en la demanda, lo cual conlleva a desestimar la cuestión previa bajo análisis, por no haberse constatado la ocurrencia de la omisión anunciada por la parte demandada. Así se decide.
Igualmente, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2012, la abogada Nancy Margarita Ruiz, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
En este sentido, resulta pertinente destacar que la cuestión previa antes referida platea tres (03) supuestos, entre los cuales se encuentra, en primer lugar, la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, bien sea porque no posee el título profesional de abogado, o cuando aún poseyéndolo no puede ejercer libremente la profesión por no hallarse inscrito en el Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social del Abogado, toda vez que de acuerdo con lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados, cuyo artículo 3° precisa que para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado.
El segundo supuesto de la cuestión previa bajo análisis plantea la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, lo cual comprende la falta de otorgamiento del poder respectivo, o que aún cuando se le confirió, el mismo fue revocado con anterioridad a la interposición de la demanda; sin embargo, como excepción a la regla se admite la representación del actor sin poder, en las causas referidas a la herencia, del heredero por su coheredero y en las atinentes a la comunidad, la representación que efectúa el comunero por su condueño, mientras que por el demandado puede presentarse sin poder cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial.
Y, en lo que respecta al tercer supuesto de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, comprende las situaciones en las que no fue otorgado el mandato de acuerdo a las previsiones legales que lo autorizan, o aún cuando fue otorgado conforme a las normas que regulan su autorización, las facultades allí conferidas limitan el ámbito de actuación del mandatario para realizar determinados actos.
En efecto, el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica, esto es, mediante escritura, autorizado con las solemnidades de ley por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público con facultades de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se autorizó.
Precisado lo anterior, observa este Tribunal que la cuestión previa opuesta por la parte demandada fue fundamentada en el hecho de que el poder judicial conferido por el ciudadano Ramón Ignacio Andrade Monagas, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., a los abogados Germán Benítez Zambrano y Geidy del Valle Guerra Almea, fue consignado con la demanda en copias simples, las cuales fueron impugnadas en la contestación.
En este contexto, se desprende de las actas procesales que la abogada Geidy del Valle Guerra Almea, actuando en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., en fecha 31.10.2012, consignó original del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 26.09.2011, bajo el Nº 42, Tomo 216, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, razón por la que esta circunstancia conlleva a precisar que la cuestión previa quedó subsanada. Así se decide.
Y, además, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2012, la abogada Nancy Margarita Ruiz, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., planteó la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado el requisito exigido en el numeral 4º del artículo 340 ejúsdem, referente a que el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
En este sentido, la parte demandada basa la cuestión previa en el hecho de que en el capítulo II de la demanda, su fundamento se centra en los artículos 1.1.59, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, siendo que para reclamar daños y perjuicios en ese mismo capítulo II, se alude como fundamento de la correspondiente indemnización el artículo 1.277 ejúsdem, por lo tanto, aseveró que a los efectos de la reclamación judicial de daños y perjuicios, la jurisprudencia ha exigido como requisitos: (a) prueba completa del hecho culposo; (b) del daño sufrido; y (c) relación de causalidad entre la culpa y el daño sufrido.
En este contexto, debe este Tribunal destacar que de acuerdo con el principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, por lo que mal puede suplirse las defensas que deben invocar las partes, cuando sólo a ellas les conciernen alegarlas y probarlas congruentemente.
En efecto, la parte demandada advirtió el defecto de forma de la demanda, por no haber cumplido la accionante con el deber de determinar los daños y perjuicios que aduce haberse reclamado libelarmente, pese a que en tales casos, la accionada debió plantear la infracción del requisito establecido en el numeral 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual precisa que “…[s]i se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…”, en vez del requisito consagrado en el numeral 4º del artículo 340 ejúsdem, invocando erradamente un mecanismo de ataque no congruente con la situación fáctica planteada, lo cual conlleva a desestimar la defensa jurídica previa bajo análisis. Así se decide.
No obstante lo anterior, advierte este Tribunal que en los casos de resolución o cumplimiento de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones de arriendo, el demandante puede solicitar el pago de las mismas, siempre y cuando sea a título de daños y perjuicios, ya que se encuentra plenamente facultado por el artículo 1.167 del Código Civil, cuando puntualiza que “…[e]n el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 669, dictada en fecha 04.04.2003, por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-2891, caso: María Gallo de Perdomo, la cual precisó lo siguiente:
“…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 del Código Civil, reza: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En el caso sub júdice, la parte actora procedió a reclamar la resolución del contrato de arrendamiento accionado por el alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de octubre de 2.007, hasta el mes de enero de 2.012, ambos inclusive, a razón de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,oo) cada uno, lo cual constituye una obligación contractual y legal asignada a la arrendataria, en atención de lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, razón por la que estas circunstancias conllevan a precisar que la indemnización de los daños y perjuicios exigida en la demanda constituye la contraprestación debida por el uso del bien inmueble arrendado. Así se decide.
- II.II -
CALIFICACIÓN JURÍDICA
Resuelto lo anterior, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., en contra de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04.11.2005, bajo el N° 38, Tomo 165, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la planta baja, esquina Noreste del Edificio Tecnotip, ubicado entre las Esquinas de Puente Anauco a Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de octubre de 2.007, hasta el mes de enero de 2.012, ambos inclusive, a razón de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100,oo) cada uno, que totalizan en su conjunto la cantidad de ciento nueve mil doscientos bolívares (Bs. 109.200,oo).
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.
Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.
En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria constituye “…la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)
En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada en la cláusula tercera de la manera que ad pedden litterae se indica:
“…Tercera: El plazo de duración del presente Contrato será de un (1) año fijo contados a partir del primero (1) de junio de 2.005; más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este Contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este Contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darse por lo menos treinta (30) días calendario de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el Contrato. En ningún caso operará la tácita reconducción del contrato…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.06.2005, prorrogable automáticamente por un término igual, a menos que alguna de las partes no hubiese dado aviso por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar con la relación contractual.
En consecuencia, estima este Tribunal que llegado el vencimiento del plazo en fecha 01.06.2006, el contrato se prorrogó contractualmente por un (01) año más, ya que no consta en autos que alguna de las partes haya notificado a la otra acerca de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, de tal manera que a la preclusión de la prórroga contractual el día 01.06.2007, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.06.2008.
Así pues, luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, en razón de lo cual, el contrato de arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem.
Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por la accionante, en vista a la falta de pago de cánones de arrendamiento, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados. Por lo tanto, la arrendadora está autorizada para accionar el desalojo cuando los arrendatarios han dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente:
“…El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
(…)
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Además, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 02-0570, caso: Juan José Camacaro Pérez, la cual puntualizó lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En tal virtud, concluye este Tribunal que no resultaba dable para la accionante ejercer la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, ante la alegada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, pues el ejercicio de la acción resolutoria, en materia inquilinaria comercial, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones Igalvar C.A., en contra de la Asociación Cooperativa Mexal 65498 R.L., de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Segundo: No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la presente causa, en atención de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: Se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 ejúsdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 233 ibídem, a los fines de garantizar el acceso a los recursos que a bien tengan interponer contra el presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil trece (2.013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2012-000156
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