TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de enero de 2013
202º y 153º

ASUNTO: AH14-V-2007-000021
PARTE ACTORA: ciudadana ESTHER LEDEZMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-3.563.626.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano ANGEL GONZÁLEZ DEL CASTILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.456.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.886.035 y V-3.887.761, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos REQUEL MENDOZA DE PARDO y GLADYS CHOCRON M., abogadas en ejercicio y debidamente inscritas en los Inpreabogados bajo los Nos. 5.543 y 3843, respectivamente.
MOTIVO: REINTEGRO DE ALQUILERES.
EXPEDIENTE: AH14-V-2007-000021.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

- I-
Se inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana ESTHER LEDEZMA, debidamente asistida de abogado; y que previo a los trámites administrativos de ley, fue asignado a este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, para su debida sustanciación y decisión; y revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado pasa a detallar los actos del proceso:
La controversia viene dada en razón de la acción que por REINTEGRO DE ALQUILERES, incoara la ciudadana ESTHER LEDEZMA, en contra de los ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
Alegó la parte actora que desde el año 1.995, tiene suscrito un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda principal identificado con el Nº 101 de la Planta Décima del Edificio Residencias El Metro, ubicado en la Torre “B” y situado en la avenida Sucre de la Parroquia La Pastora, Municipio Bolivariano Libertador, Caracas, propiedad de los demandados.
Que durante todo ese tiempo ha cancelado puntualmente tanto las pensiones de arrendamiento que se le impusieron contractualmente, como todos los pagos por concepto de condominio, que no son obligación del arrendatario y que corresponden, con sujeción a la ley de Propiedad Horizontal, a los propietarios del inmueble arrendado.
Que de dicha fecha a la actual, el contrato de arrendamiento se prorrogó en forma automática en algunos casos y, en otros, se suscribió nuevo contrato de arrendamiento.
Que con fecha 01 de noviembre de 2.001, procedieron a suscribir contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (1) año, desde la fecha 01 de noviembre de 2.002, con la posibilidad que se prorrogase por igual lapso de tiempo y bajo las mismas condiciones por otro año más, esto es hasta el 01 de noviembre de 2.003 siempre y cuando ninguna de las partes diere notificación a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del término.
Que en el mes de octubre de 2.002, se le ofreció en venta el inmueble, oferta que aceptó y comenzó a pagar en noviembre de 2.002, según las condiciones acordadas, a pesar de que ya el contrato se había prorrogado y se cancelaba tanto las cuotas de adquisición del inmueble como los recibos de condominio que bien pudieran tomarse como indicativos del pago de los cánones de arrendamiento.
Que posteriormente decidieron resolver de mutuo acuerdo dicho contrato de venta, que nunca se llegó a perfeccionar ante el Registro Público respectivo a pesar de los pagos realizados y que nunca se le reintegró lo pagado durante todos los meses de vigencia del contrato de compra-venta, por el simple atraso en la cuota anual especial.
Que sin embargo, en fecha 28 de julio de 2.003, procedieron a suscribir contrato de arrendamiento, a pesar de que ya el suscrito en noviembre de 2.001, se había prorrogado y que el renovado de 2.002, también se había prorrogado automáticamente por un (1) año a pesar de la oferta de venta pactada.
Que como se indicó anteriormente, con fecha 25 de julio de 2.003, se suscribió contrato de arrendamiento del inmueble que debió perdurar hasta el 30 de junio de 2.004, pero se prorrogó automáticamente por un (1) año más, hasta el 30 de junio de 2.005, toda vez que ninguna de las partes dio aviso a la otra de su voluntad de no prorrogarlo con 60 días de anticipación al vencimiento del término.
Que sin embargo en fecha 08 de agosto de 2.005, se suscribió contrato de arrendamiento por el mismo inmueble por un (1) año, esto es hasta el 31 de julio de 2.006 con posibilidad de prorrogarlo por seis (6) meses más, es decir, hasta el 31 de enero de 2.007, tal como ocurrió.
Que dicho contrato se prorrogó desde el 01 de febrero de 2.007 por un (1) año, con vencimiento el 01 de febrero de 2.008, con posibilidad de prorrogarlo por seis (6) meses más.
Que nunca se le reintegraron los depósitos de garantía de fiel cumplimiento, como es el caso de Bs. 1.200.000, hoy (Bs. F. 1.200), y sus intereses que pagó en su oportunidad.
Que en cualquier caso, los pagos de condominio para el 30 de noviembre de 2.002, fecha de las resoluciones oficiales que congelaron los alquileres, pueden constituirse como pagos de arrendamiento por las prórrogas automáticas operadas y que puede tomarse como indicativo de los sobre alquileres cobrados.
Que el canon de arrendamiento según el contrato suscrito el 01 de noviembre de 2.001, que debía perdurar hasta el 30 de octubre de 2.002, y que se prorrogó automáticamente por un (1) año hasta el 01 de noviembre de 2.003, se pactó en Bolívares 230.000 por concepto de pensiones arrendaticias anticipadas los primeros 5 días de cada mes.
Que los arrendadores le exigieron, aunque no se pactó contractualmente, el pago de las deudas y recibos de condominio como si fueran parte de los cánones arrendaticios, siendo que tal su obligación no era su responsabilidad, sino exclusiva de los propietarios, pagos que ha hecho desde el mismo año 1.995.
Fundamentó la presente acción en los artículos 58, 59, 60, 63 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en las Resoluciones conjuntas del Ministerio de Producción y el Comercio conjuntamente con el Ministerio de Infraestructura y Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Que en virtud de las anteriores consideraciones en los hechos y el derecho solicitó que se convenga o a ello sean condenados por este Tribunal a pagar los sobre alquileres cobrados en exceso que resulta de restar el canon de arrendamiento que juzgue el Juez de la causa debe tomarse como aquel vigente para noviembre de 2.002 y lo pagado, más todos los pagos de condominio pagados en exceso que suman la cantidad de Bs. 17.682.290. Asimismo devolver todos los depósitos entregados a los arrendadores al final de cada contrato a excepción del último por Bs. 1.500.000 a valor presente y los intereses que se sigan venciendo a la fecha de la entrega del informe pericial respectivo.
Finalmente estimó la presente demanda en la cantidad de Bs. 17.682.290 e indicó a los efectos de la citación de la parte demandada la siguiente dirección: Edificio El Metro, Torre B, Piso 10, apartamento 101, Calle Sucre de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital; y como domicilio procesal: Avenida Universidad, Edificio Santana, Piso 6, Nº 64, Despacho de abogacía “González Del Castillo y Asociados, s.c.” situado en la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 22 de octubre de 2.007, compareció la parte actora, mediante diligencia consignó instrumentos fundamentales relacionados a la presente causa.
Por auto de fecha 13 de noviembre de 2.007, se admitió la presente causa y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a comparecer por la sede de este Tribunal al Segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la consignación de la citación a los fines de dar contestación a la demanda u oponer defensas previas.
En fecha 18 de junio de 2.008, compareció el ciudadano Miguel Peña, en su carácter de Alguacil adscrito a este Tribunal, mediante diligencia consignó compulsas dejando constancia de no haber cumplido con la intimación encomendada al no poder localizar a los intimados.
En fecha 25 de junio de 2.008, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó la citación por cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por auto de fecha 28 de julio de 2.008.
En fecha 01 de octubre de 2.008, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó ejemplares de carteles de citación publicados en la prensa nacional.
Mediante nota de Secretaría de fecha 03 de octubre de 2.008, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de octubre de 2.008, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó la designación de Defensor Judicial en la presente causa, siendo acordado por auto de fecha 05 de noviembre de 2.008, recayendo dicha designación en la abogada SADAHIT ORDÁZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 131.270, a quien se acordó librar boleta de notificación.
En fecha 03 de abril de 2.009, compareció la abogada RAQUEL MENDOZA DE PARDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 5543, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia se dio por citada del presente juicio incoado contra sus defendidos.
En fecha 07 de abril de 2.009, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 20 de abril de 2.009, compareció el apoderado actor consignó escrito de pruebas.
En fecha 07 de diciembre de 2.010, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2.011, se ordenó suspender la causa hasta tanto no se diera cumplimiento al procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2.011.
En fecha 11 de julio de 2.011, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó se revocara por contrario imperio el decreto de paralización de la causa proferida por este Tribunal en fecha 26 de mayo de 2.011, siendo acordada por auto de fecha 03 de agosto de 2.011.
En fecha 08 de agosto de 2.011, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa.
Quedó de esta forma trabada la litis.

-II-
Planteada en los términos anteriores la presente controversia, este Juzgador pasa a decidir el presente asunto, haciendo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
Opone la representación judicial de la parte demandada, ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, anteriormente identificados, en su carácter de arrendadores, la defensa de fondo contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, fundamentando que la actora en su escrito libelar demanda a sus representados para que le paguen todos los recibos de condominio que ha pagado en exceso y que suman la cantidad de DIECISIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 17.682.290,00), sin indicar en la demanda a que años y meses corresponden ni la cantidad de cada mes por concepto de condominio, pero que sin embargo, consignó los recibos correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de los años 1.995 a 2.006, ambos inclusive, respectivamente, y con los cuales se demuestra, según alega, que ha prescrito la obligación de exigir a los demandados el monto por concepto de pagos de condominio por haber transcurrido el lapso de tres (3) años previsto en la normativa contenida en el precitado artículo.
Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la prescripción de las planillas de condominio correspondientes a los meses comprendidos desde Enero de 1.995, hasta el mes de Diciembre de 2.006, alegada como defensa perentoria por la representación judicial de la parte demandada, con base al artículo 1.980 del Código Civil. Al respecto, considera oportuno quien aquí decide, hacer las consideraciones previas, en cuanto a lo que significa la prescripción en nuestro sistema legal.
Esta institución está consagrada y definida con precisión en nuestro Código Civil, al determinar que “es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley” (artículo 1.952). Esta norma, con toda su simplicidad, fue utilizada por el legislador para comprender dos grandes materias, como son: a) Todo lo relativo a la vigencia de los derechos de crédito, y b) las formas de adquisición o pérdida de derechos reales sobre cosa ajena; esta última muy ligada al concepto de posesión, las acciones que de esta institución se derivan y la falta de ejercicio del derecho de propiedad. Pero además de lo enunciado, hay una estrecha vinculación con el transcurso del tiempo, y el hecho objetivo de la falta de ejercicio de derechos que conlleven a su pérdida; siempre sujeta esta inacción a “las condiciones determinadas por la ley”. Ello quiere decir que el simple paso del tiempo no es suficiente para que opere ipso facto la prescripción.
La doctrina calificada de los tratadistas como Messineo, Ricci, entre otros, es conteste en afirmar que la prescripción regula exigencias de orden social, en interés de la certeza de las relaciones jurídicas, para que no existan acciones y pretensiones eternas, especialmente dirigidas a instituir sobre los ciudadanos la carga de ejercer sus derechos; de manera que, si éstos no los han ejercitado durante un tiempo marcadamente largo, debe considerarse que ha habido una renuncia del titular, donde su negligencia, como característica preponderante, es castigada por la ley.
Para todo lo relacionado con la extinción de una obligación, donde se pretenda aplicar supuestos fácticos de prescripción, el juzgador debe atender, conforme a la clasificación legal establecida por el Código Civil, si se trata de una “prescripción ordinaria” o de una “prescripción presuntiva”, en virtud de que el tratamiento para ambos casos, sobre todo para calificar la conducta del titular del derecho, tiene matices que merecen establecimiento y valoración distinta.
Las llamadas “Prescripciones Breves” se establecieron como una opción que beneficia a cierto tipo de deudores, para no someterlos a extensos periodos de tiempo y para diferenciar esa clase de acreencias, señaladas de manera específica en la ley, de la aplicación de prescripción ordinaria o propiamente liberatoria, estableciendo una presunción (iuris tantum) de pago, cuando se trata de créditos originados de retribuciones periódicas o causadas por el cumplimiento de una prestación. Este es el caso de las prescripciones breves o presuntivas, abarcada en el artículo 1.980 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:
“... Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos….”
Con relación a los recibos de condominio ut supra indicados, producidos antes de la admisión de la demanda como instrumentos fundamentales de la presente acción, los cuales tienen fuerza ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede apreciarse, en primer término, que no fueron desconocidos ni desvirtuados por la parte demandada durante el debate judicial, siendo por el contrario que en el acto de contestación de la demanda, la misma se dedicó a solicitar, como defensa perentoria, la prescripción presuntiva de los referidos pagos por concepto de condominio realizados por la accionante desde el año 1.995 al 2.006, reconociendo igualmente la consignación de los mismos como medios de prueba en las actas del expediente, en consecuencia, de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados en modo alguno, se les tiene por legalmente reconocidos y se les asigna todo el valor probatorio que de ellos emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Y ASÍ SE DECIDE.
En el mismo orden de ideas cabe destacar que, la prescripción es susceptible de ser interrumpida, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.969 del Código Civil, que establece: “…Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un derecho o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial.
Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso…”
Con vista a lo que ha quedado expuesto y examinadas las actas a los fines de verificar si la parte actora interrumpió la prescripción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo precedente, se desprende que a la fecha de interposición de la demanda, esto es, en fecha 13 de noviembre de 2.007, no se constató en autos que la parte accionante haya realizado actividad alguna, tendiente a interrumpir la prescripción de los pagos por concepto de condominio correspondientes a los años 1.995 al 2.004, respectivamente, de conformidad con lo estipulado en el marco normativo anteriormente citado, lo cual conlleva a este Sentenciador, declarar la prescripción extintiva de las obligaciones contenidas en las cuotas de condominio canceladas por la arrendataria correspondientes a los siguientes meses: enero-diciembre de 1.995; enero-diciembre de 1.996; enero-diciembre de 1.997; enero-diciembre de 1.998; enero-diciembre de 1.999; enero-diciembre de 2.000; enero-diciembre de 2.001; enero-diciembre de 2.002; enero-diciembre de 2.003 y los meses enero a noviembre del año 2.004, respectivamente, quedando pendiente por analizar en la sentencia de fondo, lo correspondiente a los años 2.005 al 2.007, respectivamente, así como el resto de lo peticionado en el escrito libelar. Y ASÍ SE DECLARA.

-III-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, resuelto lo anterior, y en virtud de los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes, este Juzgador, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes, así como no fueron objeto de oposición de conformidad con lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 506 eiusdem y 1.354 del Código Civil, las da por admitidas y pasa a valorarlas en los siguientes términos:

PRUEBAS APOTADAS POR LA PARTE ACTORA
1º- Consignó para ser agregados a los autos antes de la admisión de la demanda, Contratos de Arrendamiento suscritos entre los años 1.995 al 2.006, de cuyo objeto es un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 101, situado en la Planta Décima de la Torre “B” del Edificio denominado “RESIDENCIAS EL METRO” ubicado en la Avenida Sucre, Parroquia La Pastora Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Con respecto a estas probanzas se observa que dichos instrumentos no fueron tachados, ni impugnados en forma alguna en su oportunidad legal, por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, le otorgan el valor de plena prueba por cuanto se desprenden de ellos la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES y la ciudadana ESTHER LEDEZMA, todos anteriormente identificados. Y ASÍ SE DECLARA.
2º- Originales de Planillas de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2.001 al 2.007 a nombre del beneficiario ciudadano TORRES LIZASAUBA ALFREDO DAVID. Se deja constancia de la revisión a los referidos instrumentos, que las planillas correspondientes al año 2.001, no constan consignadas a los autos, en consecuencia, se desecha del valor probatorio el referido año señalado por la parte actora como prueba. En relación al resto de los instrumentos, el cual no habiendo sido desconocidos, ni impugnados por medio alguno en su oportunidad legal, quien aquí decide les da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento
3º- Original de recibos de pago por concepto de condominio a nombre del apartamento Nº 101, propietario ALFREDO TORRES, emitidos por la Administradora Intercanariven, C.A. y Administradora Actual, respectivamente, correspondiente a los años 1.995 al 2.007, el cual no habiendo sido desconocidos, ni impugnados por medio alguno en su oportunidad legal quien aquí decide les da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
En el lapso probatorio:
1º- Promovió las resoluciones emanadas del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura a las actas procesales a fin de evidenciar que desde el 22 de noviembre de 2.002, rige una disposición pública que prohíbe el cobro de pensiones de arrendamiento en exceso de aquellas vigentes a partir de la fecha de la resolución mencionada. Con respecto a esta probanza, en virtud de no constar consignada en autos tal Resolución, y al no haberse ratificado la solicitud de la evacuación respectiva de la misma, se desecha del valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
2º- Promovió e hizo valer Contratos de Arrendamiento suscritos con los ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, así como los recibos de pagos de Arrendamientos y recibos de condominio cancelados por la Arrendataria. En relación a estas probanzas se deja constancia que las mismas ya fueron valoradas anteriormente, por tal razón y a los fines de no redundar en el análisis probatorio de esta decisión, quien aquí decide se abstiene de valorar nuevamente dichos instrumentos. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1º- Por su parte la representación Judicial de la parte demandada en el lapso correspondiente, promovió el merito favorable de los autos a favor de sus mandantes. Con respecto a esta probanza se observa que el merito favorable de los autos no son medios de pruebas, pero el Juez tiene la obligación de revisar o estudiar exhaustivamente los autos del expediente, para así poder determinar tanto la veracidad como el cumplimiento del proceso; por lo tanto se niega su admisión, por no constituir la misma un medio de prueba. Y ASÍ SE DECLARA.
2º- Invocó el principio de la comunidad de la prueba que se desprende de los recibos de condominio opuestos por la parte accionante. Con relación al principio de comunidad de la prueba, tal principio no es susceptible de promoción alguna por las partes, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deberán ser valoradas por el Juez de manera holística, sin importar que parte las haya promovido y a quien beneficia, en consecuencia, se desestima tal promoción. Y ASÍ SE DECLARA.
Pruebas Documentales:
3º- Promovió copia fotostática de Contrato de Arrendamiento suscrito entre sus mandantes y la ciudadana ESTHER LEDEZMA, anteriormente identificada, en fecha 08 de agosto de 2.005, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 02, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto quien aquí decide, por lo que al cumplir con los requisitos establecidos por nuestro legislador, se destaca que los medios de pruebas están sujetos a condiciones intrínsecas que inciden directamente a su admisión y que están previstas en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, observándose que la finalidad de los documentos traídos al proceso es llevar la convicción a quien sentencia de la existencia o veracidad de un hecho, y le tocaría al Juez apreciar el contenido de las convenciones allí expresadas, para el momento de la definitiva. En consecuencia, vista la prueba documental promovida por la parte demandada, el Tribunal la admite cuanto ha lugar en derecho por no ser la misma manifiestamente ilegal, ni impertinente salvo su apreciación en la definitiva. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, tenemos que la parte accionante pretende el reintegro de sobre alquileres pagados en ocasión de la celebración y ejecución del contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, desde el año 1.995. En tal virtud se hace necesario precisar el contenido del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza lo siguiente:

“…En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes…”
Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 59 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:
“…La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres…” (Negrillas de este Juzgador).

A los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobrealquileres, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por la norma anteriormente transcrita, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por la respectiva Resolución conjunta, los cuales son:
1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual.
3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente.
El Legislador impuso que para los inmuebles objetos de regulación, el canon máximo de arrendamiento está regulado por el organismo competente y que de ser cobrado un exceso al mismo, esto quedara sujeto a repetición. Del contrato de arrendamiento que regula la relación arrendaticia, se evidencia que el arrendatario, hoy demandante, ha cancelado efectivamente un monto global desde el año 1.995, especificado a través de los correspondientes recibos de depósitos, anexados a los autos por concepto de cánones de arrendamiento.
A través de Decreto publicado el 06 de febrero de 2.003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 04 de abril de 2.003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 08 de abril de 2.003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2.002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial. Y posteriormente ha sido prorrogada dicha disposición, mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat, hasta la actualidad que se mantienen congelados los cánones de arrendamiento para vivienda en el país.
Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, se observa que la partes involucradas en el transcurso de la relación arrendaticia, fueron en algunos casos prorrogando; y en otros suscribiendo nuevos contratos de arrendamiento, aumentando el canon a medida que se iba suscribiendo anualmente uno nuevo y que el arrendatario aceptó pagar dicho incremento, específicamente en el contrato celebrado con vigencia al 01 de noviembre de 2.001, cursante en autos de los folios veintiocho (28) al treinta (30), ambos inclusive, de donde se desprende de su lectura, en la cláusula SEGUNDA, que el canon de arrendamiento para la fecha se acordó en DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 230.000,00), y que dicho contrato podría ser renovado por igual lapso de tiempo y bajo las mismas condiciones, la cual así continuó hasta el 30 de octubre de 2.002, hasta la suscripción de los nuevos o subsiguientes contratos, con los nuevos incrementos en el canon pactados, aun cuando ya estaba vigente a partir del mes de noviembre de 2.002, la congelación de alquileres para vivienda decretada por el Ejecutivo Nacional. No obstante ello, independientemente de lo convenido por las partes, ya fuese de forma tácita o expresa, no estaba obligado el arrendatario a pagar cualquier incremento en el alquiler del inmueble donde vive, pues el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional como un servicio de primera necesidad, y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas, y ello convierte en irrenunciable el derecho del arrendatario a que se le cobre solo el monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato firmado el 01 de noviembre de 2.001, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes. Y ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, este Juzgado declara que el canon de arrendamiento que el demandado estaba obligado a pagar, es el pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de noviembre de 2.001, es decir, en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), mensuales, actualmente DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 230,00); y en base a ese monto será ordenado el reintegro por concepto de sobrealquileres recibidos por el arrendador.
Ahora bien, el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“…La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años…”

Por su parte el artículo 60 eiusdem, dispone:
“…El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme…”

Conforme al contenido de las normas antes citadas, la acción de reintegro de alquileres sólo podrá referirse al exceso en los cánones de arrendamientos contados desde el inicio del contrato hasta la fecha de la regulación de alquileres, por lo que es a partir de esta última fecha en que debe comenzar a computarse el lapso de prescripción de dos años establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, siendo que la Resolución de regulación de alquileres en que el demandante fundamenta su pretensión, con vigencia al 30 de noviembre de 2.002, es a partir de esa fecha que comienza a transcurrir el lapso de prescripción para una eventual acción de cobro de sobrealquileres, debiendo concluirse que el mismo venció inexorablemente en fecha 30 de noviembre de 2.004, y siendo que la presente acción fue presentada en fecha 13 de noviembre de 2.007, resulta patente que para ese momento dicha acción ya se encontraba prescrita, razón por la cual resulta parcialmente procedente el alegato de prescripción formulado por la parte demandada, respecto de los sobrealquileres que fueron cobrados desde la fecha de inicio del contrato suscrito en fecha 01 de noviembre de 2.001, hasta el 13 de noviembre de 2.005, por lo que la pretensión de cobro de los mismos debe forzosamente desecharse del cálculo establecido para el reintegro, y solo se tomará en cuenta, el lapso comprendido a partir del 14 de noviembre de 2.005. Y ASÍ SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas, establecida como quedó, del mismo dicho de las partes, la relación arrendaticia existente entre las mismas; y determinado en igual forma el canon de arrendamiento máximo que debía pagar el arrendatario por concepto de canon de arrendamiento al arrendador hoy demandado, es forzoso para quien aquí decide concluir que la presente acción debe prosperar parcialmente en derecho, tal como quedará confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza a las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara parcialmente CON LUGAR la presente acción por Reintegro (alquileres) interpuesta por la ciudadana ESTHER LEDEZMA, contra los ciudadanos ALFREDO DAVID TORRES LIZASAUBA y ANABELLA SALAZAR DE TORRES, todos identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a los arrendadores, hoy demandados, a repetir el pago cobrado en exceso del canon de arrendamiento máximo establecido por el Organismo competente mediante Resolución conjunta de fecha 04 de abril de 2.003, equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), mensuales, actualmente DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 230,00), según lo estipulado en el contrato de arrendamiento vigente a la fecha 01 de noviembre de 2.001, la cual se hará efectivo desde el 13 de noviembre de 2.005, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme.
TERCERO: Se condena a los arrendadores, hoy demandados, a repetir el pago cobrado en exceso por concepto de pagos de condominio, correspondientes al inmueble identificado con el Nº 101, de la Planta Décima del Edificio Residencias El Metro, Ubicado en la Torre “B” y situado en la Avenida Sucre de la Parroquia La Pastora, Municipio Bolivariano Libertador de Caracas, la cual se hará efectivo desde el 13 de noviembre de 2.005, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme.
CUARTO: Se condena a los arrendadores, hoy demandados, al pago del resultado de aplicar la indexación a las sumas adeudadas, señaladas en los numerales Segundo y Tercero del presente dispositivo, discriminando el monto de cada uno de los recibos, desde cada una de las fechas en que se hicieron exigibles, a cuyo efecto los expertos que se designen para la elaboración de la experticia complementaria que se ordenará realizar, deberán efectuar los cálculos de cada recibo, individualmente, desde la fecha del mismo, es decir, desde que se hizo exigible hasta la presente fecha y, en todo caso atendiendo las informaciones que suministra el Banco Central de Venezuela respecto a las variaciones del Índice de Precios al Consumidor, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 28 días del mes de enero de 2013. Años 202º y 153º.
El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 12:29 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AH14-V-2007-000021
CARR/LERR/cj