TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 8712

DEMANDANTE: INVERSORA ALIANZA, C.A, sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 5 de septiembre de 1962, bajo el Nº 56, Tomo 29-A.-
APODERADOS JUDICIALES: TERESA BORGES, NORA ROJAS, CARMEN CARVALHO y LILY HUMBRIA, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 104.901, 130.993 y 82.773, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AMILCAR FRANCISCO CURTO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.523.000.-
APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO MARIA SOARES y EDILIA DE FREITES DE GOUVEIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.317 y 56.454, en el mismo orden.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 09-06-2011, DICTADA POR EL JUZGADO DECIMO SEPTIMO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.-

Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, la presente causa y en virtud de ello, en fecha 12-03-2012, se dictó decisiones mediante las cuales se declaró la competencia de esta Alzada para conocer y decidir el presente recurso y se fijó oportunidad para dictar el fallo correspondiente, de conformidad con las normas que rigen el procedimiento breve.-
Siendo la oportunidad para decidir, pasa hacerlo este Tribunal en base a las siguientes consideraciones

PRIMERO

Narran las apoderadas de la sociedad mercantil demandante, que su representada es propietaria de un local distinguido con la letra “A” del Edificio Alianza, ubicado entre las 3era. Avenida con 2da. Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, en la ciudad de Caracas.-
Que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento, en fecha 1 de junio de 2007 con vigencia hasta el 31 de mayo de 2008, al ciudadano AMILCAR FRANCISCO CURTO, quien debía destinarlo para el funcionamiento de una “panadería y pastelería”, indicándose además que la relación arrendaticia se había iniciado el 1 de enero de 1994.-
Que en virtud de haber notificado mediante el Tribunal Décimo Sexto de Municipio, en fecha 21 de abril de 2008, su voluntad de no renovar el contrato, comenzó a correr el lapso de prórroga legal de tres (3) años, lapso durante el cual la Dirección de Inquilinato, dictó Resolución Nº 00014227, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento en la suma de Veintidós Mil Ochocientos Treinta y Siete bolívares con Cincuenta Céntimos mensuales (Bs. 22.837,50), suma que el arrendatario adeuda desde el mes de Septiembre de 2010 hasta Diciembre de 2010, totalizando la cantidad de NOVENTA Y UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 91.350,00), por ello procede a demandar la Resolución del Contrato y solicita que asi sea declarado por el Tribunal y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble, así como el pago de las pensiones arrendaticias adeudadas.-

La demanda fue admitida en fecha 07-02-2011, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-
Agotadas las gestiones de citación, el alguacil dejó constancia de no haber logrado citar personalmente al demandado en fecha 25-04-2011.-
SEGUNDO

DE LAS ACTUACIONES DEL CUADERNO DE MEDIDAS:
En fecha 24-02-2011, el Juez a quo, mediante decisión que cursa a los folios 12 al 15 del cuaderno de medidas, decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con las previsiones de los artículos 585 y 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto, comisionó a un Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.-
Siendo la oportunidad para la práctica de la medida de secuestro en fecha 06-04-2011, encontrándose la Juez Ejecutor Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas en el inmueble señalado por la parte actora, se procedió a dejar constancia que se impuso de la misión del Tribunal a un ciudadano que se identificó como CARLOS MIRANDA FERNANDES, quien manifestó ser el Encargado del local donde se encuentra constituido y quien señaló además que el demandado AMILCAR FRANCISCO CURTO, se encontraba fuera del país desde hace algún tiempo.-
Acto seguido, se hicieron presentes los abogados ANTONIO SOARES N. y EDILIA DE FREITAS DE G., quienes manifestaron ser apoderados judiciales del arrendatario demandado, y a tal efecto consignaron documento que acredita su representación.-
Posteriormente, previa conversación sostenida, las partes actora y demandada, celebraron una TRANSACCIÓN JUDICIAL, en la cual, entre otras cosas, la representación del arrendatario, hoy demandado, se dio por citado, renunció al lapso de comparecencia, convino en la demanda y en el hecho de que incumplió su obligación de pagar los cánones demandados como insolutos, se comprometió hacer entrega del inmueble objeto de controversia, para ello solicitó a la parte actora un plazo hasta el 31-12-2011; ofreció además en pagar una suma de dinero por concepto de indemnización, entregando, incluso, una primera parte en ese acto, mediante cheque a la apoderada de la parte actora.-
La representación de la parte demandada se comprometió además en pagar intereses moratorios, convino además en pagos por concepto de cláusula penal en caso de incumplimiento, autorizó a la parte actora a retirar las cantidades que por concepto de cánones de arrendamiento se encuentran consignadas por ante el Juzgado Vigésimoquinto de Municipio.-

Por su parte, la representación de la parte demandante, concedió el plazo solicitado y exoneró a la parte demandada del pago por concepto de honorarios profesionales de abogados. Ambas partes solicitaron la homologación de esa transacción.-

Ahora bien, cursa a los folios 103 al 105 de la pieza principal, sentencia dictada en fecha 09-06-2011, mediante la cual el Juzgado a quo, homologó esa transacción celebrada entre las partes.-
Contra esa decisión interpuso recurso de apelación la parte demandada, la cual fue oida en ambos efectos.- Conoce ahora de ese recurso de apelación esta Superioridad y siendo la oportunidad para pronunciarse acerca del mismo se observa:

La parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia de fecha 09-06-2011, que impartió la homologación a la transacción celebrada entre las partes en fecha 06-04-2011.-
Fundamenta su apelación la parte demandada en los siguientes alegatos:
Alegó que la decisión recurrida, que homologa la transacción celebrada, es contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres.-
Arguye a su favor que el Juzgador de la recurrida debió además de corroborar que se cumplieran los requisitos establecidos en los artículos 1713 y siguientes del Código Civil, verificar que la transacción que ahora nos ocupa, no debe ser contraria al orden público ni debe estar expresamente prohibida por la Ley.-
Como fundamento de su argumento señala que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos del arrendatario son irrenunciables y que por tanto, no pueden ser objeto de transacción.-
Más adelante en su escrito de apelación señala la parte demandada que el juzgador que va a homologar una transacción o convenimiento, debe corroborar que no existan vicios del consentimiento, que tenga una causa o que no posea un objeto ilícito, que se corrobore la capacidad de los contratantes, y que las mismas no sean contrarias al ordenamiento jurídico establecido.-

Esta Alzada para decidir observa:
Primeramente debe señalar este Tribunal:

La Transacción es una forma de autocomposición procesal, mediante la cual las partes involucradas en un conflicto, en un acto bilateral, a través de concesiones recíprocas, ponen fin a un litigio.-
Cabe destacar, que con la celebración de una transacción, ciertamente las partes involucradas terminan un proceso, pero puede ser el nacimiento de un nuevo contrato, que de ser incumplido, puede dar inicio a otro litigio, pero ya en base a ese nuevo contrato celebrado y suscrito por las partes.-
Siendo entonces la importancia de la transacción, que las partes pueden de manera anticipada a la terminación de un proceso, culminar el litigio poniéndose de acuerdo y así de pronto solucionar la controversia en un tiempo menor que el que se tendría que esperar para que se dictara la sentencia.
Esa transacción produce el mismo efecto entre las partes contratantes, que una sentencia definitiva.-

En ese sentido, el artículo 1.713 del Código Civil dispone:

“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

A su vez, la doctrina patria ha considerado que “es un negocio jurídico sustantivo –o sea, no un acto procesal-, que establece un contrato entre las partes transigentes cuyo objeto es la causa o razón sustancial (lo que se discute, el objeto de la litis) sometida a beligerancia en el juicio, y que por un acuerdo, en virtud de mutuas concesiones, desaparece por vía de consecuencia la relación procesal continente (la discusión misma)…” Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Segunda Edición. Tomo II, Pág. 311.

Ahora bien, procede esta Superioridad a revisar los requisitos establecidos para la procedencia de la homologación de la transacción y para ello observa:
El legislador en el artículo 1.714 del Código Civil, prevé que:

“…Para transigir se necesita capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción…”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 14-06-2005, consideró lo siguiente:

“…La norma transcrita se refiere a la parte, no al mandatario o apoderado. Lo que persigue el legislador es impedir que los contratos de transacción sean celebrados por una persona incapaz, como es un menor de edad, un entredicho, o un inhabilitado, lo que resulta acorde con la regla general prevista en el artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone que “...Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley...”.

Por consiguiente, el mandante debe tener capacidad para disponer del objeto comprendido en la transacción, y el mandatario debe tener facultad para transigir, lo que comprende la potestad de disponer del objeto en litigio, y no como sugiere el formalizante, quien interpreta que el poder, además de la facultad para transigir, debe expresar la posibilidad de disponer del objeto del litigio, como si fuesen cosas diferentes, lo cual es contrario a la ratio legis de la indicada norma.

Esta consideración es acorde con lo expuesto en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, en relación con los capítulos II y III, dedicados a la transacción, conciliación, convenimiento y desistimiento, de conformidad con la cual “...Se ha mantenido en cuanto a las figuras de autocomposición procesal su régimen tradicional, vinculadas como están al poder de las partes de disposición del objeto de la controversia...”. (Resaltado de la sentencia).

Asimismo, el artículo 1.716 del Código Civil dispone que la transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto, y precisa que la renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a ella; y el 1.717 eiusdem prevé que la transacción no pone fin sino a las diferencias que se han designado. Estas normas ponen de manifiesto que la facultad de transigir comprende la posibilidad de disponer del derecho y de los objetos en litigio.

Acorde con estas disposiciones, el artículo 1.689 del Código Civil establece que el mandatario no puede exceder los límites fijados en el mandato, y puntualiza que el poder de transigir no envuelve el de comprometer.

Esta norma se encontraba incorporada en iguales términos en el artículo 1.647 del Código Civil de 1893, en cuya interpretación el Dr. Aníbal Dominici, en su obra Comentarios al Código Civil Venezolano, Tomo IV, publicado por Ediciones J.C.V. (Juventud Católica Venezolana), páginas 120 y 121, señaló que el mandatario debe limitarse a cumplir lo que el mandato contiene y, por ende, si la autorización es para vender, no es posible hipotecar, ni viceversa, y por su parte, “...el mandante que da poder para transigir sabe los términos y condiciones a que quiere sujetarse, y deposita su confianza en el mandatario, que ha de ajustar su transacción...”.

Por tanto, el referido artículo 1.689 del Código Civil no debe ser interpretado de forma divorciada de la oración que le precede, sino en sintonía con ella y el resto de las normas relacionadas con el mandato, la transacción y los contratos en general, en el sentido de que el poder para transigir no envuelve el de comprometer al mandatario respecto de derechos u objetos que no forman parte del pleito.

Finalmente, la Sala debe señalar que de conformidad con lo previsto en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado debe tener facultad expresa para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del objeto en litigio.

Esta norma debe ser interpretada en el sentido de que contiene una enumeración no taxativa, en la cual el legislador comienza mencionando los casos que comprenden actos de disposición respecto de las cosas objeto de la controversia, en los que por supuesto incluye la transacción, y finalmente, de forma general, encuadra cualquier otra forma de disposición del objeto en litigio, como ocurre con la cesión de créditos litigiosos.

No es posible una interpretación distinta, pues todos los casos mencionados en esa norma implican actos que exceden de la simple administración del proceso, como son aquellos que implican disponer del objeto en litigio, entre los cuales se encuentran el convenimiento, el desistimiento y la transacción, circunstancia esta última que es expresamente reconocida en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil.

En igual sentido, el procesalista Leopoldo Márquez Añez, co-redactor del Código de Procedimiento Civil vigente, en oportunidad de comentar el referido artículo 154 ha expresado que esa norma sólo fue modificada “...a objeto de contemplar entre las facultades del apoderado que requieren ser expresa, la de “solicitar la decisión según la equidad”...”, por cuanto ello no constituye un acto de simple administración dentro del proceso, sino que “...es asunto que sólo corresponde resolver a la parte misma, ya que es ella quien tiene la titularidad y la disponibilidad de los derechos del litigio...”. (El Nuevo Código de Procedimiento Civil, Fondo de Publicaciones UCAB-Fundación Polar, Caracas 1998, Págs. 137 y 138).

Estas consideraciones ponen de manifiesto que la intención del legislador al consagrar el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, fue impedir que el apoderado, salvo autorización expresa, realice actos que excedan de la simple administración del proceso, y por ende, enumeró los diversos casos en que ello ocurre, entre los cuales incluyó los actos que implican disponer del objeto del litigio, como es la transacción.

Por consiguiente, la frase “disponer del objeto del litigio” prevista en el referido artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, debe ser interpretada en el sentido de que comprende cualquier otra forma no prevista en esa norma que implique un acto de esa naturaleza, como es la cesión de créditos.

Este criterio fue sentado por la Sala con el mismo razonamiento, en sentencia de fecha 03 de octubre de 2003, caso: Carolina Ceballos c/ Elena de Cevallos, la cual reitera en esta oportunidad, con el propósito de dejar sentado que la facultad expresa para transigir comprende la de disponer del objeto en litigio. En esa oportunidad la Sala expresó:

“…La Sala estima que la capacidad se refiere a la persona que es parte en el contrato (el mandante), y el poder a las facultades de que está investido el que la representa (el mandatario). Así, el artículo 1.714 del Código Civil dispone que “…Para transigir se necesita capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción…”.
Esta norma se refiere a la parte, no al mandatario o apoderado. Lo que persigue el legislador es impedir que los contratos de transacción sean celebrados por una persona incapaz, como es un menor de edad, un entredicho, o un inhabilitado, lo que resulta acorde con la regla general prevista en el artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone que ‘... Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley...’.
Por consiguiente, el mandante debe tener capacidad para disponer del objeto comprendido en la transacción, y el mandatario debe tener facultad para transigir, lo que comprende la potestad de disponer del objeto en litigio, y no como sugiere el formalizante, quien interpreta que el poder, además de la facultad para transigir, debe expresar la posibilidad de disponer del objeto del litigio, como si fuesen cosas diferentes, lo cual es contrario a la ratio legis de la indicada norma. Así en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, se expresa que las figuras de autocomposición procesal, entre las que está comprendida la transacción, están vinculadas al poder de las partes para disponer del objeto de la controversia. (Negrillas de la sentencia, subrayado de la Sala)

En consonancia con ello, el artículo 1.716 del Código Civil dispone que la transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto, y precisa que la renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a ella; y el artículo 1.717 eiusdem prevé que la transacción no pone fin sino a las diferencias que se han designado. Estas normas ponen de manifiesto que la facultad de transigir comprende la posibilidad de disponer del derecho y de los objetos en litigio...” (Resaltado de la sentencia).

Aplicando la anterior jurisprudencia al caso en estudio, tenemos que el Juez a quo, procedió a la revisión de los poderes cursantes en autos en copias certificadas, otorgados por el ciudadano AMILCAR AUGUSTO FRANCISCO CURTO a los abogados ANTONIO MARIA SOARES N. y EDILIA DE FREITAS DE GOUVEIA, y pudo constatar, como en efecto esta Superioridad constata, que se evidencia que estaban expresamente facultados para transigir.-

En tal sentido tenemos que el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.” (Negritas y subrayado nuestro).

En este orden de ideas, cabe señalar que si bien es cierto que las partes pueden poner fin a sus respectivas pretensiones en cualquiera de las fases y grado que se encuentre el proceso, no es menos cierto que para que adquiera validez formal como acto de autocomposición procesal, es necesario que se tenga capacidad procesal expresa, pues constituye un acto que excede de la simple administración ordinaria, por tanto el mandatario o apoderado judicial requiere con mayor razón esa facultad expresa para poder ejercer estos actos, como ha quedado verificado en el caso en estudio y asi se declara.-
Ahora bien, declarada la procedencia del requisito de capacidad para suscribir la transacción cuya nulidad pretende la parte demandada, corresponde a este Tribunal analizar el otro requisito, cual es, el establecido en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”.

A ese respecto, la parte demandada, como ya dijimos, ha sostenido que sus derechos como arrendatario, son irrenunciables, tal como lo establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma de orden público que no puede ser resquebrajada por las partes ni mucho menos ser objeto de transacción o convenimiento.-
Para decidir al respecto se observa:
Ciertamente, el espíritu del Legislador al incluir en la normativa la primacía que debe dársele a la protección de aquellos ciudadanos que no han podido adquirir en propiedad una vivienda digna y optan por el arrendamiento, es procurar hacer prevalecer el interés social en pro del efectivo ejercicio del derecho de defensa.-
No obstante, considera este sentenciador -sin ánimos de desvirtuar la norma in comento- que para poder garantizar el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerarse principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos-, debe tenerse en cuenta los derechos legítimos que amparan también al arrendador.-
Ahora bien, en el caso bajo análisis, al momento de practicar una medida de secuestro, las partes actora y demandada, ésta última representada por sus apoderados judiciales, suscribieron como ya se ha dicho, una transacción judicial.-
Ya dijimos también en análisis anteriores que la transacción es un acto de autocomposición procesal mediante las cual las partes pretenden poner fin a un litigio pendiente.-
Pues bien, eso fue lo que ocurrió en el presente caso, al celebrar las partes una transacción judicial, pusieron fin al tema controvertido, cual era, la solicitud de resolución del contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago de las pensiones arrendaticias, y nació otro nuevo contrato, el cual se iba a regir por lo estipulado y convenido en esa transacción, es decir, lo que iba a tener vigencia entre las partes a partir de ese momento, era lo acordado y estipulado mediante ese acuerdo.-
Esto quiere decir, que en caso de incumplimiento de alguno de los puntos acordados en esa transacción, lo que se iba a solicitar era la ejecución de la misma, ya no, el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes en fecha 01-06-2007, que quedó extinguido con ese acuerdo, sino, el que se encontraba vigente, es decir, el de fecha 08-04-2011, fecha en que se celebró la transacción.-
En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso MARÍA TERESA GERARDI DE DÍAZ, contra ELISENDA RODRÍGUEZ GARCÍA por cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, mediante decisión de fecha 7-9-2004, dejó establecido:

Con apoyo en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se denuncia errónea interpretación del artículo 256 eiusdem.
Para fundamentar su delación, el formalizante alega:
“...Ahora bien, el Artículo (Sic) 256 del Código de Procedimiento Civil establece:
(...Omissis..)
Como puede apreciarse, la norma en comento obliga al juez a homologar las transacciones si éstas versan sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones. Por argumento contrario, el Juez no puede homologar una transacción si versa sobre esa materia.
(...Omissis..)
El punto jurídico relevante para esta denuncia, es que el Juez de la recurrida seleccionó la norma correcta aplicable para las homologaciones (artículo 256 del Código de Procedimiento Civil), pero la interpretación que le dio al mismo es incorrecta, ya que ignoró la expresa excepción establecida en la norma que impide la homologación de transacciones sobre materias en las cuales están prohibidas, que no son otras que aquellas en donde esté involucrado el orden público.
Cuando el Juez de la instancia estuvo presente en la firma de la transacción, no dejó constancia de si ésta versaba sobre alguna materia prohibida, tampoco lo hizo en el Auto de homologación. Por su parte el Juez de la Alzada no revisó esa circunstancia, y la razón de no haber realizado la revisión que se le solicitó (con la apelación) fue justamente la interpretación errónea que le dio al artículo 256, apreciándose de la parte motiva de la sentencia, que en su criterio la homologación no es una efectiva decisión judicial.
El criterio correcto sobre el contenido y alcance del Artículo (Sic) 256, guarda relación con el eminente orden público del cual debe estar revestida la homologación, pues ésta la que permite ejecutar a una transacción
(...Omissis..)
Según se aprecia, en forma expresa el Legislador estableció la nulidad de cualquier acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de los arrendatarios.
Es por ello que en los juicios de inquilinarios, como el del caso sub judice, el Juez no puede homologar una transacción sin primero revisar si se cumple o no con lo previsto en el Artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual, a semejanza de las transacciones laborales, solo puede verificarse cuando en la transacción existe una especificación inequívoca de los derechos sobre los cuales recae, que es la única manera en que el arrendatario puede apreciar si la transacción implica una renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le favorecen y que son irrenunciables.
Esta es la manera correcta de aplicar el Artículo (Sic) 256 del Código de Procedimiento Civil en un proceso inquilinario, donde la homologación de una transacción es una función jurisdiccional sujeta a revisión por parte de la Alzada, función que negó el Juez de la recurrida al incurrir en un error de interpretación con respecto al contenido y alcance de dicha disposición expresa de la Ley...”
Acusa el formalizante que en aplicación del contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ad quem debió abstenerse de otorgar homologación a la transacción celebrada en razón de que los derechos concedidos a los arrendatarios son de carácter irrenunciable, que al hacerlo interpretó erradamente el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil que establece que el juez no deberá homologar transacciones sobre materias en las que estas estén prohibidas.
Para decidir, la Sala observa:
Si bien el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la irrenunciabilidad de los derechos otorgados en ella a los arrendatarios, no es menos cierto que el precepto se violentaría si al inicio de la relación arrendaticia se establecieran en el documento contentivo del contrato condiciones que reflejaran la intención de obviar la invulnerabilidad de los derechos en comentario.
Ahora bien, una vez concluida la relación contractual, lo que efectivamente ocurrió en el sub iudice y así lo estableció la recurrida, en razón de la expiración del término convenido en el contrato, no existe impedimento alguno para que los contratantes, a fin de poner fin al litigio que surge por evidentes diferencias entre aquellos, lleguen a otorgarse concesiones recíprocas y resuelvan, con base a ellas, celebrar actos de autocomposición procesal. En este estado de las cosas, no existe el peligro de que se violente la voluntad protectora del legislador, pues ya no hay contrato, la relación feneció y el arrendatario al momento de suscribir la transacción, conocía los términos de la misma.
Por otra parte, al no haberse demostrado que el consentimiento de la arrendataria fue obtenido con violencia, no había motivos que justificaran la declaratoria de nulidad de la transacción.
Con base a los razonamientos expresados, concluye la Sala que no se produjo errónea interpretación de la norma adjetiva contenida en el artículo 256, ya que no habiendo intereses irrenunciables que proteger, mal podría el jurisdicente del conocimiento jerárquico vertical, revocar lo decidido por el a quo y negarle homologación a la transacción de marras.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, la Sala declara improcedente la denuncia analizada. Así se establece”.-

En el presente caso, la parte demandada en el particular PRIMERO de la transacción tantas veces mencionada, convino entre otras cosas, en que: “el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto”, por tanto, tal como lo ha expresado la Sala, y por toda la construcción que hemos realizado en el presente fallo, además de la misma declaratoria del demandado, arrendatario, al haber concluido la relación arrendaticia en virtud de ese reconocimiento, le es dable a las partes, celebrar actos de autocomposición procesal, porque ya el demandado, reconoció y aceptó que incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y admitió en ese mismos acto que el contrato había quedado resuelto,
Por lo tanto, no hay violación por parte del Juez de la recurrida, del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto ya al demandado no lo reviste la condición de arrendatario, en virtud que el contrato que regía la relación de las partes intervinientes en este proceso feneció.-
Por último, señala la parte demandada en su escrito de apelación, que uno de los requisitos que debe tener en cuenta el Juzgador al momento de homologar una transacción o convenimiento es que no existan vicios de consentimiento.-
A ese respecto, este Tribunal observa:

La parte demandada al momento de ejercer recurso de apelación contra la decisión que homologó la transacción celebrada, se limitó solo hacer señalamiento a ese respecto, pero no demostró por ante esta Alzada, que su consentimiento para transar haya sido obtenido a través de la violencia o la coacción, por lo tanto, este Tribunal declara que no existe vicio de consentimiento para transigir en el presente caso.-
Por todas las razones expuestas, este Tribunal al no encontrarse vigente la relación contractual que investía al demandado en condición de arrendatario, y en virtud de ello, no existir derechos irrenunciables que proteger, por no ser aplicable al presente caso, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera que la homologación de la transacción celebrada entre las partes en fecha 06-04-2011, no es contraria al orden público, ni a las buenas costumbres, ni violatoria de derecho alguno y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.-

DECISION
En atención a todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE ALZADA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado FELIX MEDINA BRACHO, apoderado de la parte demandada, ciudadano AMILCAR AUGUSTO FRANCISCO CURTO, contra la decisión dictada en fecha 09-06-2011, por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual homologó la transacción celebrada en fecha 06-04-2011.
SEGUNDO: CONFIRMADA la decisión recurrida con la imposición de las costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diarícese y notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los Treinta (30) días del mes Enero del año 2013. Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

NELLY BEATRIZ JUSTO.

En la misma fecha, siendo las 03:25:p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/nbj/eneida
EXP. N° 8712