TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de enero de dos mil trece
202º y 153º

ASUNTO: AP31-V-2012-000703

DEMANDANTE: GIMNASIO PERFIL, S.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 22 de febrero de 1984, bajo el N° 8, Tomo 29-A, representada en el presente juicio, por las abogadas Rosa F. Taricani Campos, Bertha I. Toro de Bartola y Gabriela Parra Taricani, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.004, 21.389 y 138.501, respectivamente.

DEMANDADA: GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el 15 de mayo de 2000, bajo el No. 77, Tomo 21-A, representada en el presente juicio por la abogada Gladis Y. Pineda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.375.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 25 de abril de 2012; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 30 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve en armonía con las disposiciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que consta de documento registrado, que su representada es la propietaria de los siguientes locales: LOCAL COMERCIAL No. 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, que forma parte de la planta mezzanina del edificio TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA No. 3, ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio.
2.- Que los mencionados inmuebles fueron dados en arrendamiento a la sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., previamente identificada, mediante un primer contrato de fecha 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009; el segundo y último contrato, de fecha 28 de Septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010.
3.- Que vencido el término contractual establecido en el último contrato, comenzó a transcurrir el lapso de UN AÑO por prórroga legal, el cual venció el 31 de agosto de 2011.
4.- Que encontrándose en curso la prórroga legal, su mandante demandó a la arrendataria, por desalojo por falta de pago; demanda declarada sin lugar por el juzgado de municipio, por tratarse de un contrato a tiempo determinado. Decisión que fue acompañada a los efectos de hacerla valer en autos.
5.- Que el contrato venció contractualmente el día 31 de agosto de 2010; y el período de la prórroga legal de un (01) año que le correspondía a la inquilina, venció el 31 de agosto de 2011.
6.- Que dado que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 38, letra b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
7.- De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
8.- Estimaron la demanda en la suma de Ciento Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 192.000).

Realizados los trámites destinados a lograr la citación personal y por carteles de la demandada; y cumplidas las formalidades de Ley, el Tribunal a instancia de parte, designó a la abogada Karem Sánchez, Inpreabogado No. 115.161, defensora judicial a la empresa accionada; profesional del derecho, que aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, en fecha 26 de Noviembre de 2012.

A través de diligencia de fecha 03 de Diciembre de 2012, se hizo presente el ciudadano CARLOS EDUARDO BORGUES ESCALONA, titular de la cédula de identidad No. 8.874.469, asistida de la abogada Gladys Y. Pineda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.375., a quien le otorgó poder apud acta. Procediendo la mencionada profesional, a darse por citada, en virtud de lo cual, este Juzgado, por auto de fecha 03 de Diciembre de 2012, desechó tal actuación dado que, el mencionado ciudadano de forma personal no era parte en juicio.

En fecha 06 de diciembre de 2012, compareció el ciudadano CARLOS EDUARDO BORGUES ESCALONA, titular de la cédula de identidad No. 8.874.469, en su condición de Presidente de la empresa demandada, asistida de la abogada Gladys Y. Pineda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.375., y en tal carácter le otorgó poder apud acta.

Mediante escrito presentado el 10 de Diciembre de 2012, la abogada Gladys Y. Pineda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.375, en su carácter de apoderada de la demandada, procedió a contestar la demanda en los términos siguientes:

Negó, rechazó y contradijo la demanda.
Admitió la existencia de los contratos arrendaticios aportados con el libelo, aduciendo que no obstante ello, la actora solicitó el desalojo de su representada en el mes de octubre de 2010, es decir, faltando diez meses para que la prorroga legal finalizara, tal como se dispuso en el fallo dictado por el Juzgado Séptimo de Municipio del área metropolitana de Caracas, aludida por la propia demandante.
Señaló que si bien, el término de la prórroga legal venció el 31 de agosto de 2011, su representada desde dicha fecha hasta la fecha de introducción de la demanda, ha continuado ocupando el inmueble, por lo que asevera, el contrato es indeterminado, no resultando –dada tal naturaleza del contrato- procedente la acción de cumplimiento incoada, y que en todo caso, la procedente sería la acción consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El escrito de contestación en referencia, fue ratificado por la representación de la demandada, a través de diligencia de fecha 12 de Diciembre de 2012.

Abierto el juicio a pruebas, la apoderada de la demandada, promovió documentales, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, por auto de fecha 20 de Diciembre de 2012.

II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria y arrendadora de los inmuebles identificados como: LOCAL COMERCIAL No. 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, situado en la planta mezzanina del edificio TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA No. 3, ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cual se encuentra en la avenida principal de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de septiembre de 2009, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle los inmuebles antes identificados, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.

Adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 1º de Septiembre de 2011, fecha en la cual venció el lapso legal de un (1) año que le correspondía, en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 31 de agosto de 2010, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

De la lectura efectuada al libelo de demanda, y con vista a los alegatos esgrimidos por la demandada al rendir la contestación, concreta este órgano, que en la presente controversia, quedaron admitidos y por tanto, fuera del debate probatorio, los siguientes hechos:

1.- La existencia de la relación arrendaticia, en la cual la demandada es la arrendataria de los locales cuya entrega pretende la demandante, según los contratos señalados y aportados con el libelo.
2.- Que efectivamente, tal como lo afirma la demandante, dicha relación contractualmente expiró el 31 de agosto de 2010.
3.- Que igualmente el beneficio inquilinario de la prórroga legal, finalizó el día 31 de agosto de 2011.

Centrándose por tanto, el tema debatido en juicio, de acuerdo a la defensa expuesta por la representación de la empresa accionada, en el hecho de que, luego de vencido el lapso de la prenombrada prórroga legal, el contrato se indeterminó en el tiempo, dado que su mandante continuó y continúa hasta la fecha, ocupando los locales comerciales. Aduciendo como consecuencia de ello, dicha representación judicial, que en virtud de tratarse de una relación a tiempo indeterminado, no resulta procedente la acción de cumplimiento incoada sino en todo caso, la acción de desalojo consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al libelo de demanda la parte actora acompañó, como parte de los instrumentos de los cuales se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes:

1.- Copias de documentos inscritos por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 8, Tomo 29 A-Pro, de fecha 22/02/1984, las cuales a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, al no haber sido impugnadas y de las que se constata la constitución de la empresa GIMNASIO FEMENINO PERFIL, S.R.L y el acta de asamblea en la cual se procedió a la transformación de GIMNASIO FEMENINO PERFIL, S.R.L. a GIMNASIO PERFIL, S.A., plasmándose en la misma, sus estatutos correspondientes.

2.- Documento inscrito en el citado registro mercantil, en fecha 12 de mayo de 2009, contentivo del acta de asamblea general extraordinario de la empresa actora GIMANSIO PERFIL, S.A., mediante la cual, -entre otros- se procedió a designar como administradores generales de la misma, a las ciudadanas Margarita Pérez de Navarro y Norma Martínez de Hiller, y como suplentes a las ciudadanas Margarita Rosa Navarro Pérez y Bertha I. Toro de Bartoli, respectivamente.

3.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, el 28 de Septiembre de 2009, bajo el No. 01, Tomo 116, el cual lejos de ser tachado e impugnado, fue de forma expresa, reconocido por la demandada al contestar la demanda, siendo consignado por su representación judicial en la etapa probatoria; prueba documental con la que no solo quedó debidamente probado en autos, la existencia de la relación locativa que se pretende extinguir, sino el acuerdo de las partes, de mantener el arrendamiento, por un tiempo determinado, que de forma expresa, señalaron desde el 1º de junio de 2009 al 31 de agosto de 2010. Tal como –igualmente- lo adujeron ambos litigantes en las presentes actas.

4.- Copia de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, el 29 de Febrero de 2012, en el juicio que por Desalojo incoara GIMNASIO PERFIL, S.A. contra la empresa GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., al cual correspondió su conocimiento. Prueba que aporta a la controversia, el hecho esgrimido en el presente juicio por ambas partes, de lo dictaminado por el mencionado juzgado con motivo de la acción de desalojo, que previamente fuera sometida al conocimiento jurisdiccional.

Por su parte, la representación de la demandada, conjuntamente con el escrito de contestación, el cual a tenor del criterio sostenido y reiterado por la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se tiene como válidamente presentado, aportó el documento constitutivo estatutario de la empresa, y tal como previamente se dejara establecido, luego de admitir las circunstancias fácticas ya mencionadas, basó su defensa en la improcedencia de la acción de cumplimiento, en virtud de que vencida como fue la prórroga legal el día 31 de agosto de 2011, su mandante continuó, en su condición de arrendataria, ocupando los inmuebles arrendados.

En tal sentido, debe este órgano precisar, que admitido por ambos litigantes, que la demandada en calidad de arrendataria, ocupa los inmuebles, contractualmente, desde el 1ero. de junio de 2008 hasta el 31 de agosto de 2010, ésta última fecha, es la que debe tenerse como término contractual, y a partir de la misma, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de un (01) año contemplado en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 31 de agosto de 2011; finalizados tales lapsos, correspondía a la demandada realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.

No obstante ello, la demandada alega la indeterminación del contrato, hecho éste que no fue demostrado en el caso de autos, pues para que ello ocurriera, se requería no sólo, como bien lo afirma su representación judicial, que luego del 31 de agosto de 2011, la arrendataria permaneciera ocupando el inmueble en tal carácter, sino que, la arrendadora de forma expresa o bien tácita, consintiera tal situación. Consentimiento que se impone, como requisito per se, para la existencia de esa contratación indeterminada que se pretende atribuir a la relación locativa entre las partes, la cual en modo alguno, fue debidamente probada en autos; por el contrario, la parte demandada, sólo se limitó a atribuirle tal naturaleza a la convención, como fundamento de la improcedencia de la acción de cumplimiento con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones. Es decir, que el solo hecho de que la empresa demandada, haya continuado ocupando los locales arrendados, no genera por sí solo, la indeterminación de la relación.

De modo pues, que luego del análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.

En tal sentido, habiendo vencido el lapso de un (1) año correspondiente a la prórroga legal, el 31 de agosto de 2011, se reitera, de acuerdo al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la obligación que tenía la arrendataria de entregar, el día 1º de Septiembre de 2011, los inmuebles dados en arrendamiento; entrega que en el caso de autos, no fue demostrada, por el contrario, la parte demandada en todo caso, afirmó mantenerse en los mismos en tal carácter –afirmando a su favor la indeterminación del contrato, defensa esta previamente analizada y desechada-; y como consecuencia de ello, la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, resulta procedente en derecho y así se declara.
III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa GIMNASIO PERFIL, S.A., contra la sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., ambas identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato suscrito por las partes, en fecha 28 de septiembre de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, los inmuebles dados en arrendamiento, identificados a continuación: LOCAL COMERCIAL No. 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, situado en la planta mezzanina del edificio TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA No. 3, ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cual se encuentra en la avenida principal de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de enero de 2013.
La Jueza,

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa.

En esta misma fecha, 18 de enero de 2013, siendo las 9.58 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa