REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de enero de dos mil trece 202º y 153º PARTE ACTORA: NORYS MARIA HERNANDEZ GOMEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 8.773.545. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARMEN LIVIA FERNANDEZ Y EFRAIN LANDAETA ROBLES, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.188 y 13.903, respectivamente. PARTE DEMANDADA: DENNYS MERCEDES GALLARDO NAVARRO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 8.773.116. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLISA DECAN Y MARIANELA MARTINEZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 71.098 y 105.135, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA DEFINITIVA. I Se inició el presente juicio por demanda intentada por los abogados CARMEN LIVIA FERNANDEZ Y EFRAIN LANDAETA ROBLES, quienes en su carácter de apoderados judiciales de NORYS MARIA HERNANDEZ, demandaron a DENNYS MERCEDES GALLARDO NAVARRO, al cumplimiento del contrato autenticado en fecha 11 de marzo de 2.009 ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, del Estado Miranda, bajo el Nº 58, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Agotados los trámites de citación de la parte demandada mediante carteles, venció el lapso fijado para su comparecencia, compareciendo al proceso ni por sí, ni por intermedio de apoderado a darse por citada, razón por la cual el Tribunal a solicitud de la representación judicial de la parte actora le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado Williams Pérez, quien estando notificado de su designación compareció oportunamente a aceptar el cargo para el cual fue designado y prestó el juramento de Ley. Realizada la citación del defensor judicial designado a la parte demandada, compareció la abogada Marianela Martínez y consignó instrumento poder que le fue conferido por la parte demandada para representarla en este juicio. Siendo la oportunidad procesal fijada para la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada compareció al proceso y consignó escrito dando contestación a la misma. Abierto a pruebas el Proceso sólo la parte actora hizo uso de tal derecho. Llegada la oportunidad para pronunciarse al fondo, el Tribunal observa: II En el caso de autos, la pretensión contenida en el libelo de la demanda se contrae al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 11 de marzo de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual se circunscribe a una opción de compraventa suscrita sobre el inmueble distinguido con las siglas 2-13C, ubicado en la Quinta distinguida con los números y letra 12C, que forma parte del Desarrollo habitacional denominado Conjunto Sevilla, construido sobre una parcela de terreno distinguida con la letra y número M-7 que a su vez forma parte de la Urbanización Valle Arriba, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda. Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la representación judicial de la parte actora en los siguientes términos: Señala la representación judicial de la parte actora que, mediante contrato celebrado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, la ciudadana Dennys Mercedes Gallardo, otorgó a su representada Noris Maria Hernández Gómez, una oferta de compra venta sobre un inmueble de su propiedad distinguido con las siglas 2-13C, ubicado en la Quinta distinguida con los números y letra 12C, que forma parte del Desarrollo habitacional denominado Conjunto Sevilla, construido sobre una parcela de terreno distinguida con la letra y número M-7 que a su vez forma parte de la Urbanización Valle Arriba, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, el cual le pertenece a la vendedora. Añade que en el contrato se pactó un plazo de 120 días continuos más 30 de prórroga para celebrar la negociación. Que se estableció como precio, la suma de trescientos veinte mil bolívares fuertes y se entregó la suma de ochenta y cinco mil bolívares fuertes, al momento de la celebración del contrato por concepto de arras. Que ambas partes establecieron que si vencido el plazo de la opción, la venta no llegase a efectuarse por causa imputable a la compradora, la vendedora quedaba en libertad de disponer de su inmueble y retener para sí el treinta por ciento (30%) de la suma recibida en garantía o sea ochenta y cinco mil bolívares fuertes y debía reintegrar inmediatamente a la compradora el setenta por ciento restante o sea la suma de cincuenta y nueve mil quinientos bolívares fuertes. Sostiene que vencido el plazo a principio del mes de agosto de 2009, su representada le comunicó a la vendedora que no podía comprar el inmueble y que se acogía a lo establecido en la cláusula sexta, por lo que le agradecía le reintegrara el setenta por ciento de la suma dada en garantía, pero a pesar de las múltiples gestiones realizadas para obtener este reintegro, no ha sido posible lograr que esta cumpla lo convenido y reintegre la suma establecida. En virtud a las razones expresadas demanda a la ciudadana Dennys Mercedes Gallardo Navarro al cumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes y como consecuencia de ello proceda a reintegrar el dinero que le adeuda y los intereses de mora causados desde el mes de agosto de 2.009. Frente a los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte actora, la parte demandada se excepcionó en base a las siguientes argumentaciones: Admitió la celebración del contrato cuyo cumplimiento acciona la parte actora. Señaló que en dicho contrato se estableció que el plazo de ciento veinte días mas treinta de prorroga comenzaría a regir a partir del momento que la vendedora entregara a la compradora los documentos que se requieren para solicitar el crédito para la adquisición del Inmueble por la Ley de Política Habitacional. Citó lo establecido en la cláusula cuarta del contrato que prevé las indemnizaciones correspondientes en caso de su incumplimiento por causas imputables a alguna de las partes. Añadió que a su representada no se le notificó por los canales regulares el desistimiento de la compra y mucho menos consta en el expediente que le hayan solicitado la entrega de los documentos necesarios para perfeccionar la venta, siendo sorprendida por una demanda temeraria y contradictoria. Sostiene que es temeraria por que a su representada no se le notificó del desistimiento por que la compradora se desapareció alrededor de siete meses después de firmada la opción sin que se supiera de su paradero y esta estaba en espera de que la compradora le requiriera la entrega de los documentos. Que la apertura de los lapsos que dan comienzo a la opción están condicionados a la entrega de unos documentos que nunca le fueron solicitados a la vendedora. Que la compradora no acudió a los canales regulares para comunicarle a la vendedora que no podía adquirir el inmueble. Que no consta en el expediente que su representada haya sido notificada de la negativa de la compradora a través de un documento auténtico o por medio de un Tribunal. Señala como aspecto de suma importancia lo establecido en la cláusula segunda del contrato, respecto a que los 120 días mas los 30 de prorroga comenzarían a correr cuando la compradora empezara a tramitar el crédito, para que la vendedora le entregara los documentos necesarios, pero no consta en el expediente que la compradora lo haya solicitado y en consecuencia al no haber trámite alguno, no han comenzado a transcurrir los 120 días mas 30 de prorroga establecidos en la cláusula segunda del documento. Que la compradora nunca notificó a su representada del desistimiento y su representada quedó en espera de que la compradora le exigiera los documentos necesarios para que comenzara a transcurrir los lapsos establecidos en el documento, los cuales están condicionados a la entrega de unos documentos que nunca fueron solicitados a la vendedora. Que la compradora no siguió los canales regulares para realizar la compra y para que empezaran a transcurrir los lapsos establecidos en el documento, que estarían vigentes por estar condicionados a la entrega de determinados documentos. Que la compradora no comunicó por los canales legales y auténticos que desistiría de la venta, produciendo un gravamen irreparable a su representada, quien no ha podido vender el inmueble a un tercero por que la compradora no comunicó en forma auténtica su desistimiento. Rechazó y contradijo que su representada haya tenido la intención de retener para si la suma de ochenta y cinco mil bolívares y expuso que la parte actora se contradice en el libelo por que las cantidades que señala no están establecidas en ninguna parte del documento de opción a compra, por que una cosa es lo que dice el documento y otra lo que dice el libelo. El Tribunal vistas las alegaciones efectuadas tanto en el libelo como en la contestación observa que en el caso de autos, el tema a decidir en el presente proceso se contrae a la pretensión de cumplimiento del contrato suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, del Estado Miranda, autenticado bajo el Nº 58, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, cuya existencia no resultó controvertida en la secuela del proceso, cumplimiento que se circunscribe al pago de la suma de cincuenta y nueve mil quinientos bolívares fuertes pretendidos por la actora, de acuerdo con lo pactado en la cláusula sexta del contrato, referida a la devolución de parte de la suma entregada como arras en caso de incumplimiento del mismo, frente a cuyas imputaciones se excepcionó la parte demandada exponiendo como fundamento de su excepción que no es cierto lo afirmado por la parte actora basada en la existencia de una condición que debe cumplirse para que empiecen a correr los lapsos fijados en el contrato. Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico coexisten dos normas que rigen la actividad probatoria que deben cumplir las partes para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o defensas, a saber el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a cuyos lineamientos corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que si lo pretendido por la parte actora es la ejecución de una obligación que aduce existe a su favor, debe entonces demostrar la existencia de la misma y deberá la parte demandada probar los hechos que extinguen, modifican o impiden el cumplimiento de esa obligación. Para cumplir con las normas atributivas de la carga de la prueba, la parte actora promovió el mérito del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, cuya suscripción no pasó a formar parte de lo controvertido. Así se decide. Vista la actividad probatoria realizada, el Tribunal pasa a constatar los extremos de procedencia de la pretensión deducida y el tal sentido observa: De un análisis al documento fundamental de la presente demanda, que es el instrumento que contiene la obligación que la parte actora pretende ejecutar, se desprende con meridiana claridad que ciertamente en fecha 11 de marzo de 2.009, se celebró entre la parte actora y la parte demandada, un negocio jurídico contentivo de una opción de compraventa de un inmueble distinguido con las siglas 2-13C, ubicado en la Quinta distinguida con los números y letra 12C, que forma parte del Desarrollo habitacional denominado Conjunto Sevilla, construido sobre una parcela de terreno distinguida con la letra y número M-7 que a su vez forma parte de la Urbanización Valle Arriba, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, mediante el cual por voluntad de ambas partes se pactó la obligación de vender el citado inmueble a la parte actora, por el precio de trescientos veinte mil bolívares fuertes, desprendiéndose de la cláusula cuarta del citado documento que la parte actora dio en calidad de arras la suma de ochenta y cinco mil bolívares fuertes, pactándose además que el saldo restante sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Adicionalmente se constata, que el plazo establecido para el perfeccionamiento de la venta, era de ciento veinte días con una prorroga de treinta días, contados a partir del momento en que la vendedora entregara los documentos necesarios para solicitar el crédito. Así vemos que el artículo 1.133 del Código Civil establece que el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De la misma manera, el artículo 1.159 del Código Civil establece: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Y el 1.264 establece:” Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. En el caso de autos, el negocio jurídico que vincula a las partes se contrae a una promesa bilateral de compraventa, perfeccionada con sus elementos entre ellos el objeto y el precio. La característica determinante del contrato que se analiza es la de ser un contrato bilateral que engendra obligaciones recíprocas a las partes. De los señalamientos efectuados por la parte accionante, se evidencia que la negociación no llegó a perfeccionarse por causa imputable a ella, hecho que se constata del libelo, cuando señala que manifestó a la vendedora, (quien de acuerdo con el contrato era quien debía entregar los recaudos), que no podría comprar el inmueble y en consecuencia pedía la devolución del 70 % de la suma entregada en arras; y se refuerza con el tiempo transcurrido, entre la fecha de celebración del contrato y la fecha de interposición de la demanda, el cual es suficiente para que pudiera la parte demandada considerar que la compradora no tenía la intención de adquirir el inmueble, al no acudir a solicitar la entrega de los documentos necesarios para tramitar el crédito al cual se hace referencia en el contrato, actitud que denota su intención de no materializar la negociación, situación que a su vez, permite inferir que se configuró el supuesto fáctico regulado por los contratantes en la cláusula sexta, en lo que se refiere a la indemnización a la cual tiene derecho la vendedora, para el caso de que el contrato no se celebrara por una causa imputable a la compradora, esto es el 30 % de la suma entregada en arras y devolución del 70 % restante de dicha suma, que fue lo verdaderamente acontecido en el presente proceso, pero que en modo alguno implica que la parte demandada, amparada en ese incumplimiento, retenga para sí la totalidad de la suma entregada en arras, como pretende hacerlo ver en el curso del debate procesal, por que, de no ser así, entonces valdría preguntarse ¿Es factible que después de 10 años, de celebrada la negociación, la compradora le solicitara la entrega de los recaudos a la vendedora para llevar a cabo la venta pactada?. En ese orden de ideas es importante precisar que, si bien es cierto en la cláusula segunda del contrato ambas partes dejaron establecido que el lapso concedido para el perfeccionamiento de la venta, empezaría a regir a partir del momento que la vendedora entregara a la compradora los documentos necesarios para gestionar el crédito para la adquisición del inmueble, tampoco es menos cierto que, esa actuación que debía realizarse no puede prolongarse de manera indefinida a conveniencia de una de las partes, todo lo contrario; el transcurso de dos años es suficientemente razonable para considerar que el negociación no se llevaría a cabo y ante esta situación las propias partes dejaron plasmado en el contrato el procedimiento a seguir, esto es, que no se llegara a celebrar la negociación por causas imputables a una de ellas. Por otra parte, debe señalarse que no consta en el contrato disposición alguna mediante la cual las partes hayan acordado, notificación por intermedio de un notario o de un Tribunal, resultando a todas luces improcedente lo aducido en este sentido por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. Además, resulta evidente que esa conducta omisiva desplegada por la parte demandada, impone la aplicación de la cláusula sexta, pactada en el contrato, por que la misma revela una clara intención de no llevar a cabo la negociación definitiva. Analizados los diversos aspectos de la controversia surgida, es forzoso concluir que; existiendo una regulación entre las propias partes, las cual establece los lineamientos a seguir en caso de incumplimiento del contrato resulta procedente en derecho devolver a la parte actora, la suma de cincuenta y nueve mil quinientos bolívares que equivale al setenta por ciento de la suma entregada por concepto de arras, quedando a beneficio de la demandada la suma del treinta por ciento restante, por que esa es la consecuencia que se deriva del incumplimiento. Así se decide. Al respecto, el artículo 1276 del Código Civil, establece que cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se reciba una menor y sucede los mismo cuando la determinación se hace bajo la formula de cláusula penal o arras, por tanto, en aplicación de la referida norma; es obligación de la parte demandada devolver el porcentaje acordado a la parte actora. Así se decide. III Por todos los razonamientos antes expuestos, este juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó NORYS MARIA HERNANDEZ contra DENNYS MERCEDES GALLARDO NAVARRO. En consecuencia, se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato autenticado en fecha 11 de marzo de 2.009, bajo el Nº 58, Tomo 27, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda y como consecuencia de ello se le condena a la devolución de la suma de cincuenta y nueve mil quinientos bolívares fuertes que es la indemnización pactada ante el incumplimiento. Se le condena a pagar intereses de mora, causados desde la fecha de interposición de la presente demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, los cuales serán calculados a la rata del 3% mediante una experticia complementaria del fallo. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y ocho (18) días de enero de dos mil doce. Años 202° de la independencia y 153° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, Exp AP31-V-2011-0002392.