REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de enero de dos mil trece 202º y 153º ASUNTO Nº AP31-V-2012-001825. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Resolución de contrato de arrendamiento. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES KELLER S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 11 de Diciembre de 2002, bajo el Nº 54, Tomo 717-AQto. Representada en la causa por el abogado Heroés Moisés Yépez Conde, venezolano, mayores de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.218, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 24 de Octubre de 2012, anotado bajo el Nº 17, tomo 196 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 06 al 09 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil IQ ELECTRONICS DE VENEZUELA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 10 de Enero de 2003, bajo el Nº 63, tomo 319-A. Representada en la causa por los abogados Vladimir J. Falcón, Héctor José Fernández Vásquez, Andrés Velásquez Casallas, Mariela Borjas Espinoza y Jaime Merrick, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 60.905, 76.956, 140.058, 91.668 y 165.982 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado en fecha 03 de Diciembre de 2012 por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 19, tomo 73 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 44 al 48 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES KELLER S.A., en contra de la Sociedad Mercantil IQ ELECTRONICS DE VENEZUELA C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 26 de Octubre de 2012, la parte demandante incoó pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento en contra de su demandada, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 19 de Marzo de 2003, suscribió por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 22, Tomo 18 de los libros de autenticaciones; contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tuvo como objeto el inmueble distinguido como primer piso del Edificio RIVA, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada Norte del Edificio Riva; SUR: Fachada Sur del Edificio Riva; ESTE: Fachada Este del edificio Riva, y OESTE: Fachada Oeste del edificio Riva; ubicado en la Calle Gutiérrez de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda. 2.- Que el plazo de duración se convino inicialmente hasta el día 31 de Enero de 2004, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año contados a partir del primero (1º) de Febrero de 2004, a menos de una de las partes notifique a la otra por escrito con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de su prorroga, su voluntad de darlo por terminado. 3.- Que el canon de arrendamiento por el uso del inmueble se convino en la suma de Tres Millones Setecientos Cincuenta mil Bolívares (3.750.000,00 Bs.), equivalentes en la actualidad a la suma de Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares fuertes (3.750,00 Bs.), a ser cancelados en la oficina de la arrendadora. 4.- Que dicho canon fue objeto de varios procesos de regulación, siendo la última el contenido en la Resolución Nº 00014878 de fecha 06 de Julio de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y habitad, que lo fijó en la suma de Ochenta y Cinco Mil Ciento cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (85.144,50 Bs.), suma de los locales P1-1 y P1-2, y el cobrado a la arrendataria a la fecha es por la suma de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.) mensuales. 5.- Que el uso del inmueble se convino en el almacenaje, revisión y reparación de equipos decodificadores y electrónicos. 6.- Que la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pago del canon de arrendamiento convenido correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2012, que a razón de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.), más el consumo de agua por cada uno de los señalados meses, a razón de seiscientos bolívares cada uno (600,00 Bs. c/u), lo que arroja un total adeudado de Doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00 Bs.). 7.- Que en virtud del incumplimiento de la arrendataria con el pago de los cánones de arrendamientos convenidos, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 19 de Marzo de 2003 y como consecuencia de ello, sea condenada a la entrega material del inmueble constituido por el primer piso del Edificio RIVA, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada Norte del Edificio Riva; SUR: Fachada Sur del Edificio Riva; ESTE: Fachada Este del edificio Riva, y OESTE: Fachada Oeste del edificio Riva; ubicado en la Calle Gutiérrez de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; B.- El pago de la suma de Doscientos Treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00 Bs.) por los siguientes conceptos: B.1.- La suma de Doscientos treinta y cinco mil ochocientos bolívares (235.800,00 Bs.) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio a Septiembre de 2012; y B.2.- La suma de Un Mil ochocientos bolívares (1.800,00 Bs.) por consumo de servicio de agua potable; C.- Pago de los cánones de arrendamientos y consumo de agua potable que se siguieren venciendo desde el mes de Octubre de 2012 hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado; y D.- El pago de la suma resultante de la indexación judicial de las cantidades dinerarias adeudadas y condenadas al pago. 8.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167, 1264, 1592 del Código Civil, estimándola en la suma de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 04 de Diciembre de 2012, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo: 1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil, argumentando la inadmisibilidad de la pretensión al encontrarse en presencia de un contrato de arrendamiento indeterminado, lo que conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo resulta susceptible de una pretensión de desalojo y no de resolución como se pretende. 2.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada de sus partes, la pretensión de resolución incoada, por no ajustarse a los principios de verdad. 3.- Negó, rechazó y contradijo de adeude los meses de arrendamientos señalados por la actora como insolutos, correspondientes a los meses de Julio a Septiembre de 2012, ni ningún otro canon de arrendamiento, pues ha venido cancelando desde el mes de Enero de 2010, un canon de arrendamiento superior al establecido en la suma de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.), mediante un cobro ficticio de Alquiler de Terreno La Florencia, los cuales ha venido cancelando de forma puntual y completa a la fecha. 4.- Que la parte demandada jamás ni nunca ha tenido arrendado a la actora el Terreno La Florencia ni ningún otro bien mueble o inmueble, siendo éste un negocio ficticio o aparente, cuyos recibos fueron suscritos sólo con el fin de vulnerar los topes máximos fijados por las autoridades correspondientes por concepto de arrendamiento, los que fueron emitidos entre los meses de Enero de 2010 a Enero de 2011 inclusive, por un monto de treinta mil bolívares (30.000,00 Bs.) mensuales, entre los meses de Febrero de 2011 a Diciembre de 2011, por la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000,00 Bs.) mensuales y a partir de Marzo de 2012 a la fecha, por la suma de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.), quedando así compensados y pagados los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos y por ende extinguida la acreencia demandada, debiendo en consecuencia ser declarada Sin Lugar la pretensión incoada. (Folios 37 al 43). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 26 de Octubre de 2012, la parte actora incoó pretensión de Resolución de Contrato de arrendamiento en contra de la demandada. Por auto de fecha 31 de Octubre de 2012, se admitió cuando ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte actora para la contestación a la pretensión. Mediante nota de secretaria de fecha 13 de Noviembre de 2012, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada. Mediante diligencia suscrita en fecha 29 de Abril de 2012, el alguacil encargado de la citación de la demandada, dejó constancia de haberla efectuado. Mediante escrito presentado en fecha 04 de Diciembre de 2012, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. Mediante escrito presentado en fecha 14 de Diciembre de 2012, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 49 y 50); las cuales fueron proveídas por auto de fecha 17 de Diciembre de 2012 (Folio 66). Lo propio efectuó la parte demandada mediante escrito de fecha 20 de Diciembre de 2012 (Folios 67 al 81), el cual fuera proveído por auto de fecha 20 de Diciembre de 2012 (Folio 257). Por auto de fecha 11 de Enero de 2013, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo en la causa. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone: -PUNTO PREVIO- DE LA CUESTION PREVIA ALEGADA Y NATURALEZA DEL CONTRATO En su escrito de contestación a la pretensión incoada en su contra, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando para ello estarse frente a una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, mal pudiendo en consecuencia la parte actora, pretender la resolución del contrato de arrendamiento, pues lo pertinente y legal, habría sido intentar el desalojo del inmueble conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, los argumentos expuestos por la demandada, fueron textualmente: “Promovemos la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, por encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento de tiempo indeterminado, donde no cabe el ejercicio de la acción arrendaticia resolutoria… …En efecto, como se desprende de los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria que regulan la materia, la acción resolutoria arrendaticia solo resulta admisible en aquellos casos en los que (i) se demandan contratos a tiempo determinado o (b) contratos por tiempo indeterminado, siempre que en éste último supuesto, en el de los contratos a tiempo indeterminado, los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 del decreto con rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (la L A I), motivos estos entre lo cuales se encuentra la falta de pago de cánones de arrendamiento… …Para llamar las cosas más claramente por su nombre, no es admisible la resolución de contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, cuando tiene por causa el supuesto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento… …Para demostrar el aserto de que el contrato objeto de la presente demanda se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, partamos señalando que la cláusula tercera de dicha convención establece que “el plazo de arrendamiento es hasta la fecha treinta y uno de enero del año dos mil cuatro (2004)”. De lo anterior, se colige que el 31 de Enero de 2004 venció el término natural del contrato… Con todo, hemos de reconocer que en esa misma cláusula se establece una prórroga automática por períodos de un año, “contados a partir del primero (01) de febrero del año dos mil cuatro (2004), a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito con por lo menos noventa (90) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de la prórroga que esté en curso su voluntad de darlo por terminado”… …También se estipula en la cláusula tercera in comento, que “en fuerza de lo convenido en este contrato las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento”. Ante todo esto, la primero que debemos advertir es que aun cuando las partes expresamente señalaron que en ningún caso operaría la tácita reconducción, tal estipulación es contraria a lo dispuesto en la norma especial que regula la materia, la L AI, la cual dispone, en su artículo 7…(…) En consecuencia es completamente nula la estipulación prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, según la cual, en ningún caso operaría la tácita reconducción… …Por otra parte, con respecto a la prórroga automática por períodos de un año establecida en la cláusula tercera, hemos de decir que por la forma en que se encuentra redactada, se hace imposible que exista certeza respecto a la fecha de expiración del contrato, provocando su indeterminación temporal… …En efecto, al no existir certeza respecto a la fecha de expiración del contrato de arrendamiento subexamine, es fuerza concluir que tal contrato se transformó en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal, estos es, en un contrato por tiempo indeterminado. Tal transformación del contrato sublite ocurrió una vez que el 31 de enero de 2004 venció su término natural de un año y la única prórroga convencional del mismo que resultaba admisible, por un tiempo igual de un año, la cual venció el 31 de enero de 2005… …Por las razones anteriormente expuestas solicitamos muy respetuosamente al tribunal que declare con lugar la presente cuestión previa y niegue la admisión de la presente demanda, con la consiguiente condena en costas…”. (Fin de la cita textual). (Folios 38 al 41). Cuestión previa que pasa a ser resuelta bajo las siguientes consideraciones: La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”. Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente: (sic)“…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender. ahora bien, esta sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11° del artículo 346 del código de procedimiento civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales…” (…).- (Fin de la cita).- (Subrayado de este Juzgado de Municipio).- De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal. Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado: (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera. O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva. En éste mismo sentido el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórrogas automáticas, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. En base a lo anterior, puede observarse lo dispuesto en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 19 de Marzo de 2003 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 22, tomo 18 de los libros de autenticaciones, en su cláusula TERCERA, cuya valoración probatoria se le otorga en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, donde ambas partes convinieron en cuanto al término de la relación contractual, lo siguiente: (SIC)”…TERCERA: El canon de arrendamiento empezará a regir en fecha primero (01) de Marzo del año dos mil tres (2003). El plazo de arrendamiento es hasta la fecha treinta y uno (31) de Enero del año dos mil cuatro (2004), inclusive, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año contados a partir del primero (1º) de Febrero del año dos mil cuatro (2004), a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito con por lo menos noventa (90) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de la prórroga que esté en curso su voluntad de darlo por terminado. En el caso de la notificación comenzará de pleno derecho a correr la prórroga legal establecida en la legislación vigente sobre la materia. Para todos los efectos legales y contractuales, la prorroga o prorrogas de que fuere susceptible este contrato estará, sujetas a las modalidades y las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o termino inicial. Es fuerza de lo convenido en este contrato las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. Igualmente ambas partes acuerdan expresamente que en cada prórroga, quedará aumentada automáticamente, y en igual proporción el aumento del canon, la cantidad a pagar a título de indemnización compensatoria para el caso de que la Arrendataria este obligada a desocupar el Inmueble y no lo hiciere, así como también quedará aumentada automáticamente la cantidad dada como depósito. Notificada la no prorroga del contrato de arrendamiento por cualquiera de las partes, comenzará a correr la prorroga legal a que se refieren los artículos 38 y siguientes de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…(…) para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el contrato de duración inicial del mismo…”. (Folios 12 y 13). De cuyo contenido puede desprenderse claramente que ambas partes convinieron en que el plazo de duración culminaría en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2004, fecha en la cual, y ante la ausencia de notificación de no prorroga, dicho período de forma automática se prorrogaría por un período de un (01) año, teniéndose dicha relación como un contrato a tiempo determinado y así sucesivamente hasta que se notificara por cualesquiera de las partes su intención de no prorrogarse la relación arrendaticia. Ahora, se bien es cierto que en la mencionada cláusula tercera se estipuló expresamente la prohibición de la tácita reconducción del contrato, dicha prohibición por si sola atentaría contra lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, pues la tacita reconducción es un derecho del arrendatario a la continuación del arrendamiento por tiempo indefinido a la expiración del tiempo inicial convenido (artículos 1599, 1600 y 1614 Código Civil), más sin embargo, esa prohibición por si sólo anularía o afectaría de nulidad a la cláusula en su totalidad, dado que en modo alguno el contenido adicional de ella afecta los derechos del arrendatario, ya que, es precisamente allí donde se estipuló el término de vencimiento del contrato y sus prorrogas automáticas, cosa que aclaran verdaderamente lo convenido por las partes. En consecuencia, resalta la improcedencia de la nulidad de la cláusula alegada por la parte demandada, pues ella solo habría de entenderse en cuanto a la prohibición de ocurrencia de la tacita reconducción, lo que, como se plasmó en párrafo anterior, efectivamente si resultaba violatoria de los derechos del arrendatario, pero sólo en cuanto a dicha prohibición, manteniéndose incólume el resto del contenido de la estipulación contractual TERCERA. Así se declara. Ateniéndose a ello, es evidente que llegado el termino de duración inicial contractual, ello es, el treinta y uno (31) de Enero de 2004, y no existiendo notificación de no prorroga en los términos convenidos, nació para el arrendatario, la prórroga contractual de la relación arrendaticia, la que tendría una duración pactada de un (01) año y así consecutivamente hasta que mediara el desahucio de su arrendador, lo que no ocurrió, derivando de ello, estarse en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, resultando admisible la pretensión de Resolución de contrato incoada, conllevando tal situación a la declaratoria SIN LUGAR de la cuestión previa planteada. Así se decide. -ANALISIS Y DECISION DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA- Resuelta la anterior cuestión previa, pasa este Juzgado de Municipio al análisis y decisión del fondo de la controversia sometida a su conocimiento, lo cual efectúa en los términos que siguen: Resuelta la cuestión previa opuesta por la parte demandada, pasa de seguidas este Juzgado de Municipio al análisis y decisión del fondo del mérito de la causa, lo cual efectúa en los siguientes términos: Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas. Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación. De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber: a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello. b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos. c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y, d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes. De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Por último, conviene tener presente, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente: Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita). Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita). Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. La carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. En este estado de las cosas, se evidencia que el argumento principal y base de la pretensión de resolución incoada por la actora, lo constituye el presunto estado de insolvencia por parte de la arrendataria del inmueble para con los meses de arriendo correspondiente a Julio, Agosto y Septiembre de 2012, cada uno a razón de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.), para un total adeudado de Doscientos Treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00 Bs.), así como las cantidad de un mil ochocientos bolívares (1.800,00 Bs.) por concepto pago de agua potable insolvente por los ya mencionados meses. Estado de insolvencia que la parte demandada contrario en su escrito de contestación a la pretensión, aduciendo en su defensa estar solvente para con los meses demandados como insolventes, pues debían compensarse con las sumas dinerarias que le viene cancelando a la arrendadora por el arriendo “ficticio” del TERRENO LA FLORENCIA, cuyos recibos y pagos se realizaron sólo con el objeto de burlar los topes máximos de arrendamiento fijados por la autoridad administrativa correspondiente, pues “jamás ni nunca” ha ocupado ni poseído en calidad de arrendataria ni en ningún otra condición o carácter dicho terreno. En efecto, tal alegato de solvencia por compensación, fue realizado en los términos que siguen: “En nombre de nuestra representada negamos, rechazamos y contradecimos expresamente que la misma adeude los meses de arrendamiento que se le imputan como insolutos, es decir los correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2012, que suman entre los tres Doscientos Treinta y Cinco Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 235.800,00)., ni ningún otro cano de arrendamiento, ni ningún otro concepto. …Por el contrario, ciudadano Juez, pasa, sucede y acontece, que nuestra representada viene pagando desde el mes de Enero de 2010 alquileres por encima de los setenta y ocho mil seiscientos bolívares (Bs. 78.600,00) mensuales vigentes. En total, nuestra representada ha cancelado a la parte actora la cantidad de Dos Millones Trescientos Cincuenta y un mil seiscientos bolívares (Bs. 2.351.600,00) adicionales a lo contractualmente pactado por canon de arrendamiento y mantiene en su poder las facturas y recibos de pago, debidamente firmado por la parte actora, que así lo demuestran. Los mismos serán consignados en autos en la fase de instrucción de la causa, es decir, dentro del lapso probatorio, tal como procesalmente corresponde. …Lo que sucede, ciudadano Juez, es que la parte actora, para evadir las regulaciones de alquileres fijadas por medio de las distintas resoluciones emanadas de los organismos competentes, actualmente la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y poder así cobrarle cantidades adicionales a mi representada por tales conceptos, que sobrepasan en demasía esos topes máximos fijados por la autoridad competente en sus distintas resoluciones, todos los meses, contados a partir del mes de Enero de 2010 y hasta la presente fecha, le expide a aquellas avisos de cobro y facturas por un concepto ficticio de “alquiler Terreno La Florencia”, los cuales mi representada ha venido pagando en forma completa y puntual hasta la presente fecha. …Empero es el caso que nuestra representada no le tiene alquilado ni arrendado a la parte actora ni el “Terreno La Florencia” ni ningún otro bien mueble o inmueble, tratándose simplemente, ciudadano Juez, de un negocio ficticio, simulado, aparente, que ha creado la parte actora, para evadir los topes máximos fijados por las autoridades respectivas y poder cobrar así mayores cantidades de dinero a mi representada, por concepto de canon de arrendamiento. Pero, repetimos, mi representada jamás ni nunca ha arrendado ningún otro inmueble de la parte actora, ni le debe cantidad de dinero alguna por ningún otro concepto… …Lo que pasa, ciudadano Juez, es que nuestra representada, en su condición de débil jurídico de la relación arrendaticia subexamine, ha tenido que soportar y aceptar pagar estas cantidades de más que le viene cobrando de manera abusiva la parte actora desde enero del año 2010, y que le emitan esos recibos y facturas de pago por concepto inexistentes, por el arrendamiento físico de un supuesto terreno que nuestra representada jamás ni nunca ha ocupado ni ha poseído en calidad de arrendataria ni en ninguna otra condición o carácter; y lo ha tenido que pagar de manera de poder mantener la relación arrendaticia y seguir ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, donde realiza su actividad económica… …Tales facturas y recibos emitidos por el ficticio concepto de “Alquiler de Terreno La Florencia”, fueron emitidos entre los meses de enero de 2010 y Enero de 2011 por la cantidad de treinta mil bolívares (bs. 30.000,00) cada uno; entre los meses de Febrero de 2011 hasta diciembre de 2012 por sesenta mil bolívares (bs. 60.000,00) cada uno y a partir de marzo de 2012 y hasta la presente fecha por setenta y ocho mil seiscientos bolívares (Bs. 78.600,00). Los mismos han sido totalmente pagados y cancelados por nuestra representada. …Así las cosas, los canon de arrendamiento que se acusan como insolutos en el libelo de la demanda, correspondientes a los mes de Julio, Agosto y Septiembre de 2012, han quedado compensados y pagados de pleno derecho con estas cantidades pagadas de mas por un concepto falso de “Alquiler de Terreno La Florencia”, quedando extinguida tal acreencia y así pedimos al honorable Juzgador que lo declare… …Compensadas esas cantidades queda una diferencia muy importante a favor de nuestra representada, quien se reserva el derecho de demandar su pago judicialmente a través de una acción autónoma de reintegro de alquileres…”. (Fin de la cita textual). (Folios41 al 43). Subrayado y negrillas del tribunal. Argumento que la parte actora en su escrito de fecha 08 de Enero de 2013, refutó alegando la inexistencia de la compensación pretendida, pues conforme a los propios alegatos de la demandada, existen dos (02) negocios jurídicos totalmente diferenciados y distintos, pues conforme a sus propias palabras: “ (1) La compensación no opera de pleno derecho, tiene que ser alegada y demostrada. No existe prueba alguna que demuestre que mi representada adeude cantidad alguna de dinero a la parte demandada, que pueda dar lugar a dicha supuesta compensación, condición necesaria para que pueda ser alegada. Sin deuda recíproca, líquida y exigible no existe posibilidad de compensación. (2) Cuando la parte demandada alega que paga por el “Alquiler de Terreno La Florencia”, está reconociendo que existe otra relación jurídica entre las partes, que tiene otro objeto. (3) No se trajo a los autos ninguna decisión que declarara esa otra relación jurídica ficticia, simulada o aparente. (4) El tribunal no se puede pronunciar sobre esa otra relación jurídica existente entre las partes, dado que la parte demandada no hizo uso de los mecanismos legales previstos en nuestro ordenamiento jurídico para ello. (5) No existe ninguna norma vigente que prohíba la existencia de varias relaciones jurídicas entre las mismas personas. (6) Ninguna de las pruebas promovidas por la parte demandada prueban el pago de los cánones adeudados y demandados, su pretendido alegato de compensación, por el contrario, prueba que los mismos no fueron ni han sido pagados como era y es su obligación legal y contractual…”. (Fin de la cita textual). (Folios 262). Resultando indispensable para este Juzgador ante los alegatos formulados por ambas partes y en especial el hecho negativo esgrimido por la demandada al alegar “jamás ni nunca” haberle alquilado a la demandante el bien denominado “Terreno La Florencia” y menos aun poseerlo en su condición de arrendataria ni ningún otro carácter, observar a los fines de establecer la carga probatoria del mismo, dado que debe distinguirse entre la negativa del hecho afirmado por la parte contraria y la prueba del hecho negativo, lo que sigue: La negativa del hecho afirmado por la otra parte es una cuestión vinculada con la carga probatoria. En principio, quien niega el hecho no tiene la carga de probar tal negación, excepto que exista una presunción legal favorable a quien lo afirma. El problema de la alegación del hecho negativo es distinto; en general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, salvo que la prueba resulte imposible por tratarse de una negación indefinida, dado que, la exención de la prueba deriva de su imposibilidad de acreditar el hecho indefinido y no del carácter negativo. Concluyéndose en consecuencia que, la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba. Posición que asume el Jurista RAFAEL PINA, en su obra “LA PRUEBA CIVIL”, publicada en el Libro Instituciones de Derecho Procesal Civil, Editorial Porrúa, México, 1.995, Págs. 263 y ss. Quien citando al Profesor CARNELUTTI, expresa: (SIC)”…El problema hay que abordarlo, según Carnelutti, desde el punto de vista teleológico, teniendo en cuenta el fin del proceso. El Criterio ordenador de la distribución de la carga de la prueba establece, con vista a la conveniencia de estimular a la prueba a aquella que las partes que se encuentre en mejores condiciones de lograrla y con sujeción a la regla de experiencia que establezca en cual de ellas concurre dicha circunstancia. Sólo de éste modo, de acuerdo con Carnelutti, la carga de la prueba constituye un instrumento eficaz para alcanzar el fin del proceso, que no es, según el maestro Italiano, la simple composición de la litis, sino la composición justa. Porque, en ésta forma actúa sobre aquella parte que puede aportar más útil contribución a la convicción del juez, y porque debiendo el Juez desconocer el hecho afirmado, pero no probado, a la falta de prueba, la convicción de la inexistencia del hecho ofrece la probabilidad máxima de la coincidencia de ella con la verdad… …En cuanto a la prueba de los hechos negativos rechaza que, en general, no pueden ser probados, y admite la solución de que el que niega ha de probar cuando su negativa envuelve afirmación, que es, en realidad, el caso más frecuente en la práctica…”. O como asume el Jurista F. Ricci en su obra “TRATADO DE LAS PRUEBAS”, al afirmar que la carga de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino del interés o necesidad, que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio por tanto, debe ser formulado, – según el autor citado – de éste modo: (SIC)”…Quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el Juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas…”. Hecho negativo que el profesor Ricardo Henríquez La Roche, en su Libro “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, página 559, afirma no poderse acreditar en el juicio, (SIC)”…por la sencilla razón de que no es hecho en sentido real sino sólo en sentido ideal…”, por lo que únicamente podría comprobarse (SIC)”…si existe un hecho positivo, antológicamente hablando, que lo contraste y excluya en el orden lógico…”. Siendo determinante en consecuencia – a decir del autor Román J. Duque Corredor “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil”, página 192 – que para que un hecho deba ser probado, es que si su existencia y veracidad se fundamenta la consecuencia de una norma de la cual las partes aspiran obtener un beneficio en el proceso, corresponde demostrarlo independientemente de que sea una afirmación o una negación, quedando excluidas de la regla, las afirmaciones y las negaciones indeterminadas, que no se refieran a un hecho concreto acaecido en un lugar y en un momento determinado. O como lo señala Luís Muñoz Sabate, en su Obra “Problemática intrínseca de la Prueba. Técnica Probatoria”, Editorial Temis, Bogota, 1997, Pags. 157 y siguientes: (SIC)”…En efecto, hay negaciones, arguye BONNIER, que por su naturaleza se resienten enteramente a la prueba, tales como esta: “Jamás he visto a Ticio”. Para demostrarlo sería necesario que tuviera testigos que no me hubiesen perdido de vista en toda mi vida y que dieran cuanta de todos mis pasos: Prueba positiva pero moralmente imposible. Aquí la negativa se analiza en un número indefinido de proposiciones afirmativas, así como la línea curva se descompone en líneas rectas. Los hechos tomados aisladamente no tienen nada que sea positivo, consistiendo la dificultad en su multiplicidad…non qui negativa sed qui indefinita. En todos estos casos, donde paralelamente la posición probatoria de la contraparte resulta por éste mismo hecho inmejorable, su falta de colaboración podrá siempre ser apreciada por el Juez como una presunción favorable a la afirmación del adversario, y ello sin necesidad de alterar en muchas ocasiones el onus probando. Por ejemplo: es indudable que quien afirma que jamás ha estado en Londres no pueda proporcionar de un modo sólido la evidencia deseada, y lo máximo que consiga presentar sea una prueba fragmentaria. En cambio, quien contradice dicha afirmación podrá con mayor facilidad suministrar la prueba de la estancia de aquel en la capital británica. De ese modo, con los retazos probatorios del afirmante que jamás estuvo en Londres (por ejemplo, testigos, falta de pasaporte, etc.) y con la conducta procesal excesivamente omisiva del negante, podrá el juez historificar el hecho de una forma suficiente para tener por cierta aquella alegación, aunque sí todavía así no fuere posible, no dudaríamos tampoco en considerar perfectamente justificado un desplazamiento de la carga de la prueba…”. (Fin de la cita textual). Criterio asumido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 02 de Mayo de 2.000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Escarrá Malavé, Sentencia N° 00968, Exp. 15439, con relación a la prueba del hecho negativo, expresó: (SIC)”…Asimismo, ELECENTRO agrega que las instalaciones de alumbrado público de la Avenida Los Aviadores y la avenida misma existían desde mucho antes de que ELECENTRO hubiese sido constituida, lo cual demuestra -en su criterio- que no podía tener la propiedad o guarda del poste que causó el accidente. Los anteriores alegatos de ELECENTRO constituyen afirmaciones por su naturaleza, por cuanto éstos sirven para traer hechos nuevos al proceso, siendo únicamente negaciones en cuanto a su apariencia. Ciertamente, ELECENTRO pretende liberarse de la responsabilidad por el daño mediante circunstancias que ella estima conocer y que sirven, en su criterio, para desvirtuar los alegatos de la parte actora. Así, lejos de ser negaciones absolutas, los alegatos de ELECENTRO sobre el particular son negaciones de carácter relativo cuya prueba corresponde conforme a la doctrina y a la jurisprudencia constante de este Alto Tribunal a quien los formule. Ciertamente, mientras una negación absoluta es de difícil o imposible demostración en virtud de su carácter genérico, una negación relativa puede ser probada por la parte que la presenta pues ésta se debe fundar en su conocimiento de un hecho nuevo respecto al proceso. En este sentido la Sala de Casación Civil en el caso LOTORIENTE afirmó sobre al particular: “Mucho se ha escrito sobre la necesidad de probar las negaciones que tanto el actor como el demandado proponen como fundamento de sus pretensiones o excepciones, y es indudablemente uno de los puntos más interesantes de las pruebas judiciales. Es frecuente oír y leer afirmaciones como éstas: ‘... quien niega no está obligado a probar su negación...’ y ‘... la carga de la prueba corresponde al que afirma...’. Sin embargo, el principio romano de quien niega no necesita probar, es cierto solo en tanto el demandado se limite a negar hechos alegados por el actor y no propone excepciones y defensas. Y no deben confundirse esta posición con aquella que surge cuando las partes alegan hechos negativos como fundamentos de pretensión o excepción, pues entonces no todos son de igual naturaleza, ni producen similares efectos jurídicos en materia de prueba. En el caso de autos, la negación de la empresa en su contestación es más de naturaleza aparente que de contenido, pues en realidad no se limitó a la simple negación de las pretensiones del actor, sino que expuso razones contundentes para discutirla, con cuya conducta adoptó una actitud dinámica en el proceso, y la contienda procesal se desplazó entonces de las pretensiones del actor a las razones del demandado que pretendieron enervarlas, como lo sostuvo la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1958, citada también por el formalizante...”(Resaltado de la Sala). Así se reitera. Cabe igualmente destacar el criterio jurisprudencial asumido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con relación a la carga probatoria de los hechos negativos, cuando en fallo de fecha 14 de Junio de 2.005, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, recaído en el expediente N° 04-212, expresó: (SIC)”…Ante la defensa de la parte demandada, debía entonces la actora probar sus distintas alegaciones, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...”. La mencionada norma regula la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción; de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión. (Sent. 30-11-2000. Caso: Seguros La Paz, C.A. c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA). Respecto a la carga de la prueba sobre el actor cuando la demandada alega un hecho negativo, es decir, “la negación de haber recibido dicha prestación”, el autor Hernando Devis Echandía sostiene: “(...) Naturalmente, cuando exista una presunción de cumplimiento o incumplimiento, la carga de probar el hecho contrario corresponde a la otra parte. 5°) El caso de la excepción de incumplimiento (exceptio nom adimpleti contractus). Este caso se sujeta asimismo a la regla general. Si dicha excepción se refiere a una obligación del demandante de dar, hacer o entregar, al demandado le basta probar su nacimiento, y aquél le corresponderá la carga de demostrar que cumplió exactamente como si el demandado obrara como actor y éste como demandado; si se trata de una obligación de no hacer, la carga de probar su incumplimiento recae sobre el demandado que lo alega. 6°) La carga de la prueba en el caso de las negaciones. La regla general que hemos enunciado para distribuir la carga de la prueba, tiene aplicación absoluta al caso de las negaciones, tanto definidas como indefinidas. Corresponde la prueba del hecho negativo no indefinido a quien persiga los efectos jurídicos consagrados en ella, pero cuando se trate de una negación indefinida, hay exención de prueba... lo cual debe ser apreciado por el juez con criterio riguroso... (Compendio de Derecho Procesal. Bogotá, Editorial ABC, Octava Edición, 1984, pp. 165)...”. (Negritas de la Sala). Al respecto, en sentencia N° 1.012 de fecha 1° de diciembre de 1994, caso: Terminales Maracaibo C.A. y otras c/ Fondo de Inversiones de Venezuela, la Sala Político-Administrativa señaló lo siguiente: “...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho” En base a esta premisa, le corresponde probar a la parte actora el hecho de que para las fechas en que se hicieron los balances no existían esos soportes contables. Sin embargo, es un principio de derecho probatorio que los hechos negativos no son objeto de prueba, es decir que la carga de la prueba se invierte y le corresponde a la parte demandada probar que si existían esos soportes y la prueba por excelencia para ello sería presentar dichos soportes contables...”. (Negritas de la Sala). En el presente caso, la demandada negó haber recibido los servicios telemáticos, por tanto no hubo desplazamiento de la carga de la prueba hacia la demandada y, por tanto, correspondía a la actora probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “…los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba... Los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78). Por consiguiente, el juez superior no infringió el artículo 1.354 del Código Civil por falsa aplicación, cuando expresó que correspondía a la demandante comprobar la veracidad de las afirmaciones en que fundamentó la demanda, es decir, probar aquellos hechos que crean o generan un derecho a su favor, y al no hacerlo, al no acreditar “… los extremos de su acción”, la demanda debía desestimarse, puesto que la demandada negó haber recibido los servicios telemáticos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Por lo que el demandado, al negar su insolvencia como fundamento de la pretensión de la actora pues hubo o existe compensación de lo presuntamente adeudado con los cánones de arrendamientos cancelados por concepto de una ficticia relación de arrendamiento sobre el “Terreno La Florencia”, la cual según sus dichos, nunca ni jamás ha existido, invirtió la carga de la prueba, pues tal hecho negativo indefinido resultaría de imposible prueba por parte de su alegante (demandada), dado que su probanza correspondería a la parte demandante en este caso, quien en definitiva se encontraba en su obligación de demostrar con hechos y documentos, que verdaderamente existe la mencionada relación locativa sobre “El Terreno La Florencia”, lo que sin duda conllevaría a la existencia de dos relaciones arrendaticias con objetos distintos, no prohibida por ley. Así las cosas, se comprueba de las pruebas aportadas por la parte demandante que existe entre las partes del proceso, una relación arrendaticia sobre el bien inmueble constituido por el primer piso del Edificio RIVA, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada Norte del Edificio Riva; SUR: Fachada Sur del Edificio Riva; ESTE: Fachada Este del edificio Riva, y OESTE: Fachada Oeste del edificio Riva; ubicado en la Calle Gutiérrez de la Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; suscrito por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 19 de Marzo de 2003, anotado bajo el Nº 22, tomo 18 de los libros de autenticaciones respectivos y cursante a los folios 10 al 23 del expediente de la causa, cuya valoración probatoria se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1384 del Código Civil, como demostrativa de la existencia de la relación arrendaticia controvertida. Contrato de arrendamiento éste que en su cláusula Segunda se estipuló como canon de arrendamiento, la suma de tres millones setecientos cincuenta mil bolívares (3.750.000,00 Bs.) mensuales, equivalentes en la actualidad a la suma de tres mil setecientos cincuenta bolívares fuertes (3.750,00 Bs.), durante el período inicial del contrato de arrendamiento; con un primer aumento del canon para el período del 01 de Febrero de 2004, por la cantidad de siete millones quinientos mil bolívares (7.500.000,00 Bs.) mensuales o su equivalente actual de siete mil quinientos bolívares (7.500,00 Bs.) mensuales. De igual forma cursa en autos copia simple fotostática de la aclaratoria o rectificación de fecha 06 de Julio de 2011, del error material cometido en la Resolución Nº 00014799 de fecha 25 de Mayo de 2011, que estableciera el tope máxima a cobrar por concepto de canon de arrendamientos de los locales P1-1 y P1-2 del Edificio Riva, ubicado en el Callejón Gutiérrez, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; los que se corresponden a los locales objeto de arriendo a los hoy demandados en el proceso, hasta por un monto de treinta y seis mil cuatrocientos setenta y siete bolívares (36.477,00 Bs.) para el local P1-1- y la suma de cuarenta y ocho mil seiscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (48.667,50 Bs.) para el local P1-2, para un total en su conjunto de Ochenta y cinco mil ciento cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (85.144,50 Bs.), suma ésta que se encontraría obligada a cancelar la demandada arrendataria por concepto de alquiler máximo por los locales arrendados, pues en forma alguna desvirtuó o desconoció la existencia de la mencionada resolución administrativa, cuya valoración probatoria en el proceso adquiere como documento administrativo público a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil. Así se declara. Por otro lado, la parte demandante aportó a los autos originales de los recibos de arrendamiento “cancelados” por la demandada correspondientes a los meses de Mayo de 2011 (Factura Nº 0300, numero de control 00-000100); Junio 2011 (factura 0307, numero control 00-000107); Julio 2011 ( factura nº 0312, nº de control 00-000112); Agosto 2011 (factura nº 0314, nº control 00-00114); Septiembre 2011 (factura nº 0316, nº control 00-00116); Octubre 2011 (factura Nº 0323, nº control 00-000123); Noviembre 2011 (factura nº 0324, nº control 00-00124); Diciembre 2011 (factura nº 0328, nº control 00-000128), Enero 2012 (factura Nº 0332, nº control 00-000132); Febrero 2012 (factura nº 0335, nº control 00-000135); Marzo 2012 (factura nº 0337, nº control 00-00137); Abril 2012 (factura Nº 0339, nº control 00-000139) Mayo 2012 (factura nº 0345, nº control 00-000145) y Junio 2012 ( factura Nº 0347, nº control 00-000147, todos en el renglón “ALQUILER” por la suma de setenta y ocho mil seiscientos bolívares (78.600,00 Bs.), ello con el objeto de demostrar la relación arrendaticia existente únicamente sobre el inmueble arrendado y al que hace mención el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de Marzo de 2003 por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda; recibos o facturas que por no haber sido desconocidas pro la demandada se tienen por aceptadas y valoradas a tenor de lo previsto en los artículo 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Mas sin embargo, durante la etapa probatoria del proceso, la parte demandada con el objeto de demostrar el pago efectuado a la demandante por un “ficticio” arriendo del Terreno La Florencia, cuya causa daría motivos a la compensación de lo presuntamente adeudado, aportó al proceso los siguientes recibos de pago generados por la actora (arrendadora ) a su favor: RECIBO O FACTURA MONTO Bs. MES CANCELADO INMUEBLE COMPENSA 0216 192.000,00 Enero-Mayo 2009 Locales P1-1 y P1-2 0 0224 45.000,00 Junio 2009 Locales P1-1 y P1-2 0 0240 182.560,00 Septiembre-Diciembre 2009 Locales P1-1- Y P1-2 0 0244 73.494,40 Enero-Febrero 2010 Terreno La Florencia 73.494,40 0243 147.548,80 Enero-Febrero 2010 Locales P1-1- Y P1-2 0 0246 36.960,00 Marzo 2010 Terreno La Florencia 36.960,00 0245 74.200,00 Marzo 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0248 36.960,00 Abril 2010 Terreno La Florencia 36.960,00 0247 74.200,00 Abril 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0250 37.296,00 Mayo 2010 Terreno La Florencia 37.296,00 0249 74.872,00 Mayo 2010 Locales P1-1- Y P1-2 0 0252 36.960,00 Junio 2010 Terreno La Florencia 36.960,00 0251 74.200,00 Junio 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0261 37.296,00 Julio 2010 Terreno La Florencia 37.296,00 0256 74.200,00 Julio 2010 Locales P1-1- Y P1-2 0 0259 74.200,00 Agosto 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0263 36.960,00 Agosto 2010 Terreno La Florencia 36.960,00 0266 73.528,00 Septiembre 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0267 36.624,00 Septiembre 2010 Terreno La Florencia 36.624,00 0270 36.960,00 Octubre 2010 Terreno La Florencia 36.960,00 0269 74.200,00 Octubre 2010 Locales P1-1- Y P1-2 0 0274 36.624,00 Noviembre 2010 Terreno La Florencia 36.624,00 0275 73.528,00 Noviembre 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0276 73.136,00 Diciembre 2010 Locales P1-1 Y P1-2 0 0277 36.288,00 Diciembre 2010 Terreno La Florencia 36.288,00 0281 36.288,00 Enero 2011 Terreno La Florencia 36.288,00 0280 73.136,00 Enero 2011 Locales P1-1- Y P1-2 0 0283 73.136,00 Febrero 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0286 73.785,00 Febrero 2011 Terreno La Florencia 73.785,00 0289 73.136,00 Marzo 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0287 73.785,60 Marzo 2011 Terreno La Florencia 73.785,60 0298 73.785,60 Abril 2011 Terreno La Florencia 73.785,60 0297 73.808,00 Abril 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0305 75.152,00 Mayo 2011 Terreno La Florencia 75.152,00 0300 74.480,00 Mayo 2011 Locales P1-1- Y P1-2 0 0312 74.480,00 Julio 2011 Locales P1-1- Y P1-2 0 0313 75.152,00 Julio 2011 Terreno La Florencia 75.152,00 0314 74.480,00 Agosto 2011 Locales P1-1- Y P1-2 0 0315 75.152,00 Agosto 2011 Terreno La Florencia 75.152,00 0316 73.808,00 Septiembre 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0319 74.468,00 Septiembre 2011 Terreno La Florencia 74.468,00 0325 73.102,40 Octubre 2011 Terreno La Florencia 73.102,40 0323 72.464,00 Octubre 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0324 72.464,00 Noviembre 2011 Locales P1-1 Y P1-2 0 0326 73.102,40 Noviembre 2011 Terreno La Florencia 73.102,40 0329 73.102,40 Diciembre 2011 Terreno La Florencia 73.102,40 0328 72.464,00 Diciembre 2011 Locales P1-1- Y P1-2 0 0333 95.074,56 Enero 2012 Terreno La Florencia 95.074,56 0332 95.634,56 Enero 2012 Locales P1-1 Y P1-2 0 0335 95.634,56 Febrero 2012 Locales P1-1- Y P1-2 0 0334 95.074,56 Febrero 2012 Terreno La Florencia 95.074,56 0337 97.395,20 Marzo 2012 Locales P1-1 Y P1-2 0 0338 96.835,20 Marzo 2012 Terreno La Florencia 96.835,20 0339 97.507,20 Abril 2012 Locales P1-1- Y P1-2 0 0340 96.835,20 Abril 2012 Terreno La Florencia 96.835,20 0346 96.835,20 Mayo 2012 Terreno La Florencia 96.835,20 0345 97.507,20 Mayo 2012 Locales P1-1 Y P1-2 0 0347 97.507,20 Junio 2012 Locales P1-1 Y P1-2 0 0348 96.835,20 Junio 2012 Terreno La Florencia 96.835,20 TOTAL 1.796.787,72 Cuyas documentales no fueron impugnadas, tachadas o desconocidas por la partes actora en su oportunidad procesal, teniéndose las mismas como fidedignas a tenor de lo previsto en los artículos 429, 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, y no habiendo la parte actora demostrado la existencia de la relación arrendaticia que diera motivo al pago del arriendo del TERRENO LA FLORENCIA, cuya relación fuera negada por la demandada y supuesta como ficticia en el proceso, en atención a lo previsto en el artículo 1178 del Código Civil, al inexistir causa de la deuda cancelada por concepto de alquiler Terreno La Florencia, es evidente que debe prosperar la compensación alegada a tenor de lo previsto en los artículos 1282 y 1331 del Código Civil, ya que, de manera subrepticia y artificiosa, con el sólo objeto de vulnerar las regulaciones arrendaticias acaecidas en la relación arrendaticia real sobre los locales P1-1 y P1-2 del edificio RIVA, objeto de la controversia que ocupa a quien decide, se obtuvo de la arrendataria el pago de tales arriendos por encima de lo regulado por la autoridad administrativa, todo lo cual pudiera dar lugar a la repetición de la pagado en exceso por parte de la arrendataria del inmueble, conforme a lo previsto en los artículo 59, 60 y 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que una vez deducida las sumas alegadas como debidas por insolvencia de los arriendos de los meses de Julio a Septiembre de 2012 más consumo de agua (237.600,00 Bs.), arrojan un sobrealquiler a compensar de Un Millón Quinientos Cincuenta y Nueve Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con setenta y dos céntimos (1.559.187,72 Bs.) a favor de la demandada.. Así se decide. Ahora bien, vista la existencia del cobro mediante una simulación de arriendo del TERRENO LA FLORENCIA, de canon de arrendamiento superior a lo establecido por la autoridad administrativa, dada la compensación de los montos dinerarios cancelados por sobre-alquiler y los cánones de arrendamientos de los meses de Julio, Septiembre y Octubre de 2012, no queda otra vía para este Juzgador, en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que declarar SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato incoada, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 14 de Diciembre de 2012, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES KELLER S.A., en contra de la Sociedad Mercantil IQ ELECTRONICS DE VENEZUELA C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso del diferimiento acordado por auto de fecha 11 de Enero de 2013, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DIECIOCHO (18) días del mes de ENERO del año DOS MIL TRECE (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. EL JUEZ NELSON GUTIERREZ CORNEJO LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las ONCE Y TREINTA Y CINCO MINUTOS DE LA MAÑANA (11:35 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.