TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-
Maracay 7-01-2013.-
202° Y 153°
PARTE ACTORA: JESÚS RAMÓN SOSA NAVAS y DAYSI LILIANA RODRÍGUEZ RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-11.986.757 y V- 14.730.325.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL GUILLERMO MALUENGA, CLARET EVELYN MALUENGA y RAQUEL MARÍA CHACÍN, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 6.281, 70.838, 85.694.
PARTE DEMANDADA: ROGER MELECIO OLIVARES DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.012.970-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: CIOLI YASMIN OLIVARES, Inpreabogado Nº 50.802.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Sentencia definitiva)
EXPEDIENTE: Nº 41598 (Nomenclatura interna de este Tribunal)

I
En fecha 16 de diciembre de 2012, se recibió por ante este Juzgado demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los ciudadanos JESÚS RAMÓN SOSA NAVAS y DAYSI LILIANA RODRÍGUEZ RAMÍREZ, anteriormente identificados, contra el ciudadano ROGER MELECIO OLIVARES DELGADO, antes referido, y realizado cómo fue el sorteo de distribución, resultó conocedor de la presente demanda el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. (Folios 1 al 5).
Posterior a ello, en fecha 14 de enero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los recaudos necesarios para la procedencia de la admisión de la causa. (Folios 8 al 16).
Mediante auto de fecha 19 de enero de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, admitió la presente demanda y ordenó librar compulsa adjunto al despacho de comisión para la práctica de la citación. (Folio 17).
Mediante diligencia de fecha 9 de Marzo de 2012, el ciudadano ROGER MELECIO OLIVARES, debidamente asistido por la abogada Cioli Yasmin Olivares, Inpreabogado Nº 50802, se dio por notificado en el presente procedimiento. (Folios 22 al 26).
Posterior a ello, en fecha 11 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. (Folios 35 al 39)
En fecha 18 de abril de 2012, el Juzgado conocedor de la presente causa, fijó oportunidad para que tuviere lugar acto conciliatorio conciliatorio entre las partes. (Folio 41)
El día 4 de mayo de 2012, el juzgado conocedor de la presente causa declaró desierto el acto conciliatorio solicitado por las partes. (Folio 42)
Mediante diligencia de fecha 9 de Mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 44).
En fecha 10 de mayo de 2012, la parte demandada solicitó nueva oportunidad para que tuviere lugar el acto conciliatorio. (Folio 44).
Mediante auto de fecha 10 de Mayo de 2012, el juzgado conocedor de la presente causa, ordeno agregar a actas del expediente los escritos de pruebas suscritos por las partes intervinientes. (Folios 46 al 63).
En fecha 15 de Mayo de 2012, el Tribunal fijó en el juicio oportunidad para que tuviere lugar el acto conciliatorio solicitado por la parte demandada. (Folio 64).
Posteriormente, mediante auto de fecha 18 de Mayo de 2012, el Juzgado conocedor de la presente causa, se pronunció respecto a la admisión de los escritos de pruebas presentados por las partes. (67)
De seguidas, mediante diligencia de fecha 13 de Junio de 2012, la parte demandada presentó escrito de recusación contra el juez conocedor de la causa. (Folio 97).
En fecha 14 de Junio de 2012, el Doctor Ramón Camacaro, en su carácter de Juez Titular del Juzgado Tercero en Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, presentó escrito de informes referente a la recusación planteada por la parte demandada.(Folios 98 y 99)
El día 18 de Junio de 2012, se realizó por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito sorteo de distribución de la presente causa, resultando conocedor este Órgano Jurisdiccional. (Folio 102)
Mediante auto de fecha 26 de Junio de 2012, este Tribunal se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio. (Folio 103)
En fecha 6 de Agosto de 2012, este Tribunal ordenó agregar a las actas del presente expediente, cómputo proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta circunscripción Judicial. (Folios 116 al 127)
En fecha 2 de Octubre De 2012, este Tribunal profirió sentencia declarando su competencia por el territorio, para conocer de la presente causa. (Folios 130 al 139).
La parte demandada en fecha 23 de Octubre de 2012, consignó escrito de Informes. (Folios 178 al 192).
Este Tribunal en fecha 6 de Noviembre de 2012, dictó auto fijando lapso para dictar sentencia. (Folio 193).
Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, previo resumen de los alegatos de las partes.

II
DE LOS ALEGATOS
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Que sus mandantes celebraron un contrato de opción de Compra-Venta, con el ciudadano ROGER MELECIO OLIVARES DELGADO, contenido en las clausulas siguientes: Primera: “El Propietario dio en opción de compra-venta a los optantes un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno, distinguida con el Nro. 04 y la casa-quinta sobre ella construida, que forma parte del parcelamiento Residencias Amanecer, parcelas Nros. 94 y 97, calle 22 y calle principal, Segunda etapa, Sector I, Nro. Catastral 04-0110-04-33, Municipio Libertador del Estado Aragua; teniendo la parcela de terreno aun área de 10 mts de frente por 9,50 mts de fondo, o sea, 92 mts2, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: Parcela Nro. 03; Sur: Parcela Nro. 05; Este que es su frente: Con calle de servicio del parcelamiento y Oeste: Con parcela 95 del Orticeño”.
Que el inmueble objeto de la opción de compra le pertenece al propietario vendedor, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, de fecha 13 de Diciembre del año 2005, bajo el Nro. 46, Folio 330 al 341, Protocolo Primero, Tomo 23, Cuarto Trimestre del año 2005.
Que en la Cláusula segunda establecieron que el valor de la venta definitiva de dicho inmueble era de Bs. F. 200.000, 00, de los cuales los compradores hacían entrega al vendedor de Bs. F. 25.000,00, mediante Cheque de Gerencia contra el Banco Banesco y Bs. F. 25.000,00, mas que debían los compradores cancelar el día 30 de Diciembre del año 2009, cantidades estas que serian imputadas al precio definitivo de la compra-venta y el saldo restante de Bs. F. 150.000,00, los compradores optantes lo pagarían a la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente.
Que la opción de compra-venta tendría una vigencia de 10 meses contados a partir de la fecha del otorgamiento del documento de opción a compra.
Que convinieron que si por causas imputables a los optantes (compradores) no se realizaba dicha negociación definitiva, dentro del lapso convenido; el propietario retendría el 20% del dinero entregado y en caso de que el no cumplimiento, provenga del propietario vendedor, este devolverá a los optantes las cantidades de dinero recibida y además pagara el 20% de dicho dinero por concepto de daños y perjuicios.
Que en fecha 30 de Diciembre de 2009, ROGER MELECIO OLIVARES DELGADO Y JESUS RAMÒN SOSA NAVAS (ambos identificados), realizaron un nuevo contrato de opción a compra-venta sobre el mismo inmueble (cláusula primera).
Que en la cláusula segunda del nuevo contrato establecieron como nuevo precio de dicho inmueble la cantidad de Bs. F. 250.000,00. Pagaderos así: Bs. F. 50.000,00, que recibió el opcionante en la calidad de arras, imputable al precio de venta de registro respectivo y la cantidad de Bs. F. 200.000,00, acordando que el accionante lo cancelaría al momento de la firma definitiva, ante el Registro correspondiente, dando como plazo, 90 días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento, prorrogables por 30 días continuos, lapso en el cual se formalizaría la venta definitiva.
Así mismo establecieron que si el opcionado no cumplía con lo establecido en el contrato por causas imputables a él, quedarían en beneficio del opcionante el 30% de la cantidad recibida y si el incumplimiento fuese por parte del opcionante éste deberá reintegrar al opcionado la totalidad del dinero recibido mas un 30% por concepto de daños y perjuicios.
Que la cantidad de Bs. F. 50.000,00, a que contrae el documento marcado “C”, corresponde a la sumatoria de Bs. F. 25.000,00, que los compradores cancelaron a través de cheque emitido a nombre de ROGER OLIVARES contra el Banco Provincial de fecha 30 de Diciembre de 2009.
Que desde el momento en que realizaron la primera opción de compra-venta, sus mandantes estaban ocupando el inmueble objeto de la negociación, pero a la presente fecha están vencidos los lapsos que establecieron en ambos documentos de opción de compra-venta, sin que el vendedor se haya comunicado en forma alguna sobre su disposición definitiva de realizar la venta definitiva de dicho inmueble, a pesar de las múltiples gestiones que en forma personal se le habían hecho, para que dicho ciudadano cumpliera con la promesa de venta.
Que sus mandantes están dispuestos a cumplir con el pago definitivo del inmueble mencionado, al momento en que se realice el Registro de la documentación respectiva, tal cual como acordaron en ambos contratos de opción a compra-venta.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En su oportunidad, la parte accionada dio contestación en los términos siguientes:

“…1.- “Niego, rechazo y contradigo” la primera “opción de compra”, realizada entre los compradores Daisy Liliana Rodríguez Ramírez y Jesús Ramón Sosa Navas, con el ciudadano Roger Melecio Olivares, ya anteriormente identificado, ya que tiene fecha de veinte de agosto de 2009, no tiene efecto jurídico porque en la cláusula “tercera”, establece 10 meses contados a partir del otorgamiento de ese documento y prescribió la acción; porque a la vez se sustituyo por otra opción de compra, y en el primer documento transcurrieron los 10 meses de dicha negociación, que se establecieron entre las partes y no se realizó, quedando así sin efecto.
2.- “Niego, rechazo y Impugno y Contradigo, la segunda opción de compra, realizada entre los ciudadanos Daysi Rodriguez Liliana Rodriguez y Jesús Ramón Sosa Navas, con el ciudadano: Roger Melecio Olivares, ya identificado, que esta opción de compra, establece en la cláusula tercera, que la presente opción de compra-venta es de noventa días continuos a partir de la fecha de autenticación, en el cual este Documento de opción de compra nunca fue Autenticado, ante ningñun órgano ni Notaría, ni Registro, por lo cual carece de validez, a su vez dicho documento no tiene fecha, establecido en el documento por los cuales tiene defecto de forma, por no haber llenado los requisitos del Art. 340 C.P.C, y así lo establece n las cuestiones previas el Art. 346 Ord. 6º y 7º, no generando ningún valor jurídico o efecto jurídico y que haga válido.
3.- Niego, rechazo y contradigo lo manifestado, en lo cual hace referencia a lo establecido en el (folio 16), ya que en principio las partes, o sea los compradores y el vendedor, establecieron, establecieron de común acuerdo amistoso, que debido a que no se realizó dicha negociación, dichos compradores le dieran la oportunidad al vendedor de publicar el inmueble dado en venta, para que el vendedor lo ofertara a otros interesados, para que el vendedor le pudiera indemnizar a los compradores y subsanarles el daño ocasionado por el vendedor, y estos o sea los compradores, siempre estuvieron de acuerdo; pero luego, por causas desconocidas, se negaron a dejar mostrar dicho inmueble.
Yo acepto que mi mandante, el ciudadano Roger Melecio Olivares, publicó dicho inmueble en el Universal, pero era solo para indemnizarles la cláusula penal y estos siempre estuvieron de acuerdo.(Folio 16. Letra A)
Los compradores de este inmueble, los ciudadanos: Jesús Ramón Sosa Navas y Daisy Liliana Rodríguez Ramírez , se encuentran haciendo uso del inmueble, según contrato de arrendamiento verbal, realizado ante los compradores y el vendedor, donde estos ciudadanos del año 2009 y hasta la fecha. “Nunca” han pagado ni un bolívar a dicho comprador, ocasionándole daños y perjuicios, ya que el ciudadano Roger Olivares, se encuentra desempleado y pagando unas cuotas del inmueble que se encuentra todavía hipotecado con el Banco Mercantil, y estos compradores se encuentran haciendo uso de dicho inmueble, será en calidad de usufructo.
Quiero destacar en este acto que el dinero que los compradores le dieron al comprador en calidad de arras, este se lo abono a parte de la deuda de dicho inmueble, y en el cual lo anexo en este acto copia simple…”.

DE LA VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

• Original de poder otorgado a los abogados Rafael Guillermo Maluenga, Claret Evelyn Maluenga y Raquel María Chacin, Inpreabogado Nos 6281, 70838 y 85694, respectivamente, por los ciudadanos Jesús Ramón Sosa Navas y Daysi Liliana Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V- 11.986.757 y V-14.730.325, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 6 de agosto de 2010, inserto bajo el Nº 9, Tomo 118, de los libros de autenticaciones. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se expresamente se declara y decide.
• Original de contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos Roger Melecio Olivares Delgado, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970, por una parte, y por la otra, los ciudadanos Daysi Liliana Rodríguez Ramírez y Jesús Ramón Sosa Navas, suficientemente identificados, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segundo de Maracay, de fecha 20 de agosto de 2009, inserto bajo el Nº 68, Tomo 90, de los libros de autenticaciones, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 4 y la casa quinta sobre ella construida, que forma parte del parcelamiento denominado residencias Amanecer, construidos sobre las parcelas de terreno distinguidas con los Nº 94 y 97, integradas, situadas en la Calle 22 y Calle Principal de la urbanización Orticeño, Segunda Etapa, Sector I, Número Catastral 04-01-10-04-33, en Jurisdicción del Municipio Libertador. La referida parcela objeto del contrato de opción a compra venta tiene un área de diez metros (10 mts) de frente por nueve metros con cincuenta metros (9,50) de fondo, para un total de Noventa y Cinco Metros cuadrados (95 Mts2), y esta comprendido entre los siguientes linderos: Norte: Parcela Nº 3; Sur: Parcela Nº 5, Este: que es su frente, con calle de servicio del parcelamiento, Oeste: con parcela de 95 del orticeño. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se expresamente se declara y decide
• Original de contrato de opción de compra venta, celebrado entre el ciudadano Roger Melecio Olivares, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970, por una parte, y por la otra Jesús Ramón Sosa Navas, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.986.757, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 4 y la casa quinta sobre ella construida, que forma parte del parcelamiento denominado residencias Amanecer, construidos sobre las parcelas de terreno distinguidas con los Nº 94 y 97, integradas, situadas en la Calle 22 y Calle Principal de la urbanización Orticeño, Segunda Etapa, Sector I, Número Catastral 04-01-10-04-33, en Jurisdicción del Municipio Libertador. La referida parcela objeto del contrato de opción a compra venta tiene un área de diez metros (10 mts) de frente por nueve metros con cincuenta metros (9,50) de fondo, para un total de Noventa y Cinco Metros cuadrados (95 Mts2), y esta comprendido entre los siguientes linderos: Norte: Parcela Nº 3; Sur: Parcela Nº 5, Este: que es su frente, con calle de servicio del parcelamiento, Oeste: con parcela de 95 del Orticeño. Este Tribunal observa que el presente documento privado ha sido debidamente desconocido por la parte demandada, según lo alegó, por cuanto el mismo no fue debidamente autenticado, sin embargo, esta juzgadora considera de conformidad con nuestra legislación, que los acuerdos realizados por las partes contratantes tienen la misma fuerza contractual que el otorgado ante un funcionario público y por no haber sido desconocido su contenido y firma, y el hecho que se pretende incorporar con el mismo es de suma importancia para el presente juicio, este Tribunal lo valora a titulo indiciario.
• Aviso de clasificados del Universal, de fecha 25 de octubre de 2010, de un bien inmueble ubicado en Maracay, en el Orticeño. Esta Juzgadora valora la presente prueba a titulo indiciario.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
• Original de poder otorgado a la abogada Cioli Yasmin Olivares Delgado, Inpreabogado Nº 50802, por el ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.012.970, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Junin y Rafael Urdaneta del estado Táchira. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se expresamente se declara y decide
• Original de recibo de estado de cuenta, referente al crédito hipotecario Nº 0620607300, emanado del banco Mercantil, en fecha 8 de diciembre de 2011, perteneciente al ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado. Esta juzgadora desestima la presente prueba, en virtud de que la misma no fue promovida de manera idónea de conformidad con lo establecido en el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Copia simple de documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos Manuel Alberto Segura Evan, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.937.175, y el ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970, de un bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 4, y la casa quinta sobre ella construida, que forma parte del parcelamiento denominado residencias Amanecer, construidos sobre las parcelas de terreno distinguidas con los Nº 94 y 97, integradas, situadas en la Calle 22 y Calle Principal de la urbanización Orticeño, Segunda Etapa, Sector I, Número Catastral 04-01-10-04-33, en Jurisdicción del Municipio Libertador. La referida parcela objeto del contrato de opción a compra venta tiene un área de diez metros (10 mts) de frente por nueve metros con cincuenta metros (9,50) de fondo, para un total de Noventa y Cinco Metros cuadrados (95 Mts2), y esta comprendido entre los siguientes linderos: Norte: Parcela Nº 3; Sur: Parcela Nº 5, Este: que es su frente, con calle de servicio del parcelamiento, Oeste: con parcela de 95 del Orticeño. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se expresamente se declara y decide.
• Copia de recibo de pago de crédito hipotecario, emanada del banco Mercantil, de fecha 5 de mayo de 2012, del ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970. Esta juzgadora desestima la presente prueba, en virtud de que la misma no fue promovida de la manera idónea, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Copia simple de Consulta de estado de cuenta, emanada de Hidrológica del Centro, Maracay Estado Aragua, de fecha 25 de abril de 2012, de la cuenta Nº 32-03-910-013-001, otorgada al ciudadano Manuel Segura, titular de la cédula de identidad Nº V-3.225.761. Esta juzgadora desestima la presente prueba, en virtud de que la misma no fue promovida de manera idónea, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Copia simple de calculo de impuesto de inmueble, emanada de la Alcaldía Bolivariana Municipio Libertador Estado Aragua, por ante la Jefatura de Catastro, de fecha 7 de mayo de 2012, Nº Catastral 10-04-33-04, otorgado al ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado, de un bien inmueble ubicado en la calle 22 c/c calle Principal, Urbanización el Orticeño. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se expresamente se declara y decide.
• Estado de cuenta de Condominio de Residencias Amanecer, Town House Nº 4, Año 2012, la cual esta juzgadora desestima, en virtud de que la misma no fue promovida de manera idónea, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Originales de recibos de estado de cuenta Nº 1025249887, emanada del banco mercantil, perteneciente al ciudadano Roger Melecio Olivares Delgado, desde el día 1 de enero del 2009 hasta el día 30 de junio del 2010. Esta juzgadora desestima la referida prueba, en virtud de que la misma es impertinente, por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, tal cómo fue acordado en el auto de admisión de pruebas de fecha 18 de mayo de 2012.
• Inspección Ocular Promovida por la Representación Judicial de la parte demandada, cual riela a los folios doscientos cuarenta y tres (243) al doscientos cuarenta y seis (246) de la segunda pieza del cuaderno Principal.
“… en el día de hoy, TRECE (13) de junio de 2012, siendo la (1:00p.m), y habilitado como esta el tiempo necesario, de conformidad con lo establecido en el articulo 193 del Código de Procedimiento Civil, se trasladó y constituyó el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Agrario, de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la sede del inmueble ubicado en la urbanización EL ORTICEÑO, Parcelamiento Residencias Amanecer, calle 22 y calle principal, segunda etapa, sector I, Jurisdicción del Municipio Libertador Palo Negro, Estado Aragua. En compañía del ciudadano REGER MELECIO OLIVARES DELGADO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido de su apoderada judicial, abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, inscrita en Inpreabogado bajo el Nº 50.802, a objeto de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandada en su escrito de pruebas y acordado por auto de fecha 8-6-2012. Asimismo estando presente igualmente el experto designado, ciudadano GERMAN YOLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 347.249.- seguidamente el Tribunal una vez constituido en la dirección supra, procede a hacer el llamado de Ley, por lo que se toco varias veces en la puerta del inmueble objeto de la presente inspección sin tener respuesta alguna, en consecuencia no se pudo entrar al inmueble. Seguidamente el Tribunal en compañía de la parte demandada y del experto procede a inspeccionar el inmueble objeto de la inspección solamente por la parte externa y procede a dejar constancia con la ayuda del experto del estado en que se encuentra el mismo por la parte externa, de la siguiente forma: es un inmueble tipo Town House, de dos plantas, construido con techo machambrado de madera y tejas criollas, entre piso de losa de concreto, paredes de bloques de arcilla con friso liso con acabado de pintura, piso de cerámica, puerta principal externa de madera, con rejas metálicas y puerta externa secundaria metálica, marco metálico, ventana secundaria panorámica corredizas con rejas metálicas, porche con columna lisa, estacionamiento de concreto, con batea de concreto, tendero y área verde; dos aires acondicionados tipo ventana en la planta alta. Igualmente el tribunal deja constancia que se observaron varias manchas negras por la parte externa. Así mismo se le ordena al experto fijar el sitio a través de fotos o exposiciones del inmueble objeto de esta inspección. El tribunal le concede al experto tres días de Despacho para que consigne las exposiciones fotográficas y formen parte de esta inspección.…”

Esta Juzgadora valora dicha prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
• Experticia fotográfica realizada en la inspección antes valorada, constante de 10 fotografías, del bien inmueble objeto del litigio, traídas al proceso por el ciudadano German Yoll Castillo, Titular de la cédula de identidad Nº V-347249, en su carácter de experto fotógrafo, las cuales se valoran de conformidad con los artículos 429 y 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de tacha ni de impugnación en efecto de ello se entienden como fidedignas. Así se decide.
• Original de resumen de estado de cuenta, emanado del banco mercantil, bajo el Nº de cuenta 1025249887, de fecha 1 de julio de 2012, hasta 1 de septiembre de 2012. la cual se desestima en virtud de que las mismas por ser un documento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Consulta de estado de cuenta de Hidrografía C.A., Maracay, Estado Aragua, perteneciente al ciudadano Manuel Segura. la cual se desestima en virtud de que las mismas por ser un documento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En primer lugar este juzgado debe transcribir parcialmente lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, el cual reza:

“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Al respecto, cabe destacar que en sentencia de fecha 28 de febrero de 1996, con ponencia del Magistrado Rafael J. Alfonso Guzmán, juicio Orlando Di Bernardino Di Rocco Vs Ligia Margarita Quintero de Rengifo, estableció la Sala de Casación Civil, lo siguiente:

“…los jueces del merito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes…“

De lo antes expuesto debe concluirse que la interpretación de un contrato por parte del juez de instancia, constituye una actividad de interpretación de los hechos de la controversia in concreto, que haya sido sometida a su conocimiento, en efecto la apreciación de estos hechos, de conformidad con el aprendizaje de la doctrina mas aceptada, viene a significar un acto de raciocinio, mediante el cual el juzgador de la instancia, estima o da valor a los hechos establecidos, lo que en la esfera contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretación de las declaraciones de la voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho que genera especificas consecuencias en el ámbito jurídico, o dicho en otras palabras los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dada erróneamente otra diferente, este poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que se evidencian en el caso in concreto que se presente.

Asimismo, se evidencia que la parte sostiene su pretensión en esta instancia, alegando que el incumplimiento viene dado por parte de la demandada en no protocolizar el contrato de compraventa definitiva y expresan que su naturaleza es un contrato de compra venta, y la accionada, por su parte niega y rechaza tal incumplimiento y alega que dicho contrato no es una venta sino una opción de compra venta, alegando en este sentido que ante el incumplimiento de la celebración de la venta, conforme al contrato el se liberaba ante el incumplimiento entregando el dinero entregado en calidad de arras más el treinta por ciento por indemnización de daños y perjuicios, por haber sido establecido como cláusula penal; y que el tenía la intención de devolver dichas cantidades. Aunado a ello, estableció que se encontraban en posesión y uso del inmueble por existir entre los contratantes un contrato de arrendamiento verbal. Examinado todo lo anterior, resulta necesario transcribir íntegramente el contrato en cuestión, de seguidas, del cual se puede leer lo siguiente:
“…Entre Roger Melecio Olivares Delgado, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.012.970, quien en lo sucesivo y a os efectos del presente documento se denominara el OPCIONANTE, por una parte, y por la otra, JESÚS RAMÓN SOSA NAVAS, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.986.757, quien en lo sucesivo y a los efectos de este mismo contrato se denominara EL OPCIONADO, hemos convenido en celebrar, como en efecto celebramos, la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contenido en la cláusulas siguientes. PRIMERA: El OPCIONANTE se compromete a vender y el OPCIONADO a comprar un inmueble propiedad del primero, constituido por una parcela de terreno, distinguida con el Nº 4, y la casa-quinta sobre ella construida, que forma parte del parcelamiento denominado RESIDENCIAS AMANECER, construida sobre las parcelas de terrenos distinguidas con los Nos 94 y 97, integradas, situadas en la calle 22, y calle principal de la Urbanización el Orticeño, segunda etapa, sector Primero, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Aragua. CÓDIGO CATASTRAL Nº: 04-01-10-04-33. La parcela de terreno de terreno y la casa-quinta objeto de esta opción de compra venta, tiene un área de DIEZ METROS (10, O00 MTS) de frente, por NUEVE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (9,50 MTS) de fondo, para un total de NOVNTA Y CIONCO METROS CUADRADOS (95,00 mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Parcela Nº 03, SUR: Parcela Nº 5, ESTE: Que es su frente con calle de servicio del parcelamiento: OESTE: Con parcela 95 del Orticeño. Le corresponde un porcentaje de 20% en relación al área total vendible y un porcentaje de 0,93608 %, sobre los Derechos y obligaciones derivadas del documento de parcelamiento y urbanismo. El referido inmueble pertenece al OPCIONANTE, según consta en documentos protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, el 13 de Diciembre de 2005, bajo el Nº 46, tomo 23, Protocolo Primero. SEGUNDA.: El precio convenido de esta venta del inmueble, es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (250.000 Bsf), los cuales serán pagados por el OPCIONADO al OPCIONANTE, en la forma siguiente: a) la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (50.000 Bsf), que recibió en este mismo acto el OPCIONANTE, en calidad de ARRAS, cantidad que será imputable al precio de venta en el Registro Respectivo; b) la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (200.000 Bsf) que serán entregados al OPCIONANTE al momento de la firma definitiva, ante el Registro correspondiente. TERCERO: El plazo de la presente opción de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos a partir de la fecha de autenticación del presente documento, prorrogables por TREINTA (30) días continuos, lapso en el cual se formalizara la venta definitiva. CUARTA: Si fuese el caso que, el OPCIONADO no cumpla con lo establecido en el presente contrato, por causas imputables a él, de la cantidad recibida en calidad de Arras, quedará en beneficio del OPCIONANTE, un TREINTA POR CIENTO (30%) de la cantidad recibida, por concepto de Indemnización de los Daños y Perjuicios causados. Si por el contrario el incumplimiento fuese por parte del OPCIONANTE, este deberá reintegrar al OPCIONADO la totalidad de dinero recibida, MÁS UN TRINTA POR CIENTO (30%), en concepto de daños y perjuicio en juicio, en virtud de haber sido establecidos de mutuo y común acuerdo en concepto de cláusula penal. QUINTA: Para todos los efectos de éste contrato se elije como domicilio especial, la cuidad de Maracay a la Jurisdicción de cuyos Tribunal declaran someterse las partes. En Maracay a la fecha de su presentación...”

Como puede observarse, no quedó expresada en el contrato la voluntad de vender el inmueble, pues ello quedó supeditado a la celebración de un acto posterior de venta definitiva del inmueble, tratándose entonces de un contrato preparatorio y no de un contrato de compraventa conforme a la doctrina y jurisprudencia citada.
En cuanto a la diferenciación de uno y otro contrato, el de opción o promesa de venta y el de compraventa, el autor Nicolás Vegas, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. …existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como:

“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

De igual forma, nuestra norma sustantiva Civil, conceptualiza la venta de la siguiente manera:

“Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Así tenemos que la venta es la reciproca obligación de transferir y garantizar la propiedad, así como la del comprador de pagar el precio estipulado. Dicho lo anterior podemos precaver que la venta se da cuando el contrato no esta sujeto a ninguna condición por la cual se impida la traslación de la propiedad y por ende su contraprestación el pago del precio establecido, por lo cual tenemos que dicho contrato en un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal.
Ahora bien, es conocido que se admite otra modalidad de contrato similar pero no el mismo que la venta, como lo es la promesa de venta, la cual a nuestro entender es el contrato mediante el cual los contratantes se obligan a celebrar un contrato futuro de venta, como ocurre en el caso que nos ocupa; lo convenido es una expectativa para la celebración de un contrato por cuanto se esta sujeto o al cumplimiento de algún requisito o condicionamiento, lo que evidencia que se esta frente a una promesa de venta, tal y como puede evidenciarse de la cláusula cuarta, de las cual se deduce que ante el incumplimiento el opcionante vendedor se liberaba con la entrega de la cantidad dada en arras más el treinta por ciento (30%) del precio por concepto de cláusula penal por los daños y perjuicios causados ante el incumplimiento.
Debe entenderse según lo ya expuesto, que cuando un contrato de promesa no posee elementos pertenecientes a los contratos definitivos como es el pago del precio pactado y la entrega de la cosa no se está celebrando el contrato definitivo, pues la promesa simplemente esta indicada es a otorgar un contrato definitivo a posteriori, siendo que dicha promesa no sobrelleva o obliga ni a la transmisión de la propiedad ni la obligación de entregar la cosa, así como la de pagar el precio, por la base de éste es que las partes contratantes se obligan dar su consentimiento para realizar una venta en el futuro, por lo cual los elementos cosa y precio se hallan determinados pero no ejecutados hasta tanto no se celebre el pacto definitivo de venta.
Por otra parte, habiendo alegado la parte demandada como defensa que la actora se encontraba en posesión del inmueble en virtud de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, lo cual no fue enervado por la actora en la etapa probatoria a pesar de estar obligado a ello de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, entiende esta juzgadora que no hubo traslación de la propiedad; por lo que en definitiva se está en presencia de un contrato preparatorio de venta y no ante un contrato de compraventa definitiva. No obstante, ante el alegato hecho por la parte demandada de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes del presente juicio, no le es dable a esta Juzgadora ordenar la entrega del inmueble, pues ello debe ser dilucidado en un juicio distinto a éste, por tratarse de procedimientos incompatibles.
En cuanto a la distribución de la carga de la prueba considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en los mencionados artículoa 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la parte demandada, de la existencia de un contrato verbal de arrendamiento en virtud del cual la actora se encuentra en posesión del inmueble, evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la parte demandante de demostrar que si hubo concurrencia de voluntades en cuanto a la intención de vender y comprar el inmueble, lo cual no se desprende de los contratos examinados, siendo forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, y así se decide.
V
DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos JESÚS RAMÓN SOSA NAVAS y DAYSI LILIANA RODRÍGUEZ RAMÍREZ, anteriormente identificados, contra el ciudadano ROGER MELECIO OLIVARES DELGADO, antes referido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala del despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los siete (7) días del mes de enero de 2013, año 202° de la Independencia y 153° de la Federación
LA JUEZ PROVISORIA,

DELIA LEÓN COVA LA SECRETARIA.
DALAL A. MOUCHARRAFIE S.
En la misma fecha, siete (7) días del mes de enero de 2013, previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las dos y treinta minutos de la mañana (2:30 p.m.).
LA SECRETARIA.
DALAL A. MOUCHARRAFIE S.