TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MARIELOY HASJIM ARVELO MARTINEZ, venezolana, titular de la cedula de identidad N° 9.699.110 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARDE ACTORA: IVAN DARIO MALDONADO VENERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-4.142.269, inscrito en el I.P.S.A. bajo la matrícula Nro78.659, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: LUIS EDUARDO BALAUSTREN SILVA, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.181.688 y de este domicilio.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: KATHERINE ADELAIDA PEÑA RODRUIGEZ, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 179.026.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL)
EXP No. 11445
SENTENCIA DEFINITIVA.

En fecha 07 de Noviembre de 2011, se inicia el presente juicio admitido por los trámites del juicio breve.
En fecha 05 de Mayo de 2011, el alguacil de este Juzgado consignó recibo de citación sin la firma del demandado manifestando que le fue imposible localizarlo.
En fecha 05 de Diciembre de 2011 la parte actora solicitó la citación del demandado por medio de carteles, siendo acordado lo solicitado en fecha 20 de Diciembre de 2011.
En fecha 24 de Enero de 2011 la parte actora consignó carteles de citación que fueron publicados en prensa.
En fecha 09 de Febrero de 2012 la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 27 de Febrero de 2012 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos los mismos en fecha 28 de febrero de 2012.
En fecha 01 de Marzo la parte demandada consignó escrito de pruebas siendo admitidos los mismos en fecha 01 de Marzo de 2012.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora en su libelo, que celebró contrato de arrendamiento con el demandado a tiempo determinado, por un Local Comercial ubicado en la calle 14, cuarta avenida, N° 104, del Barrio San José de esta Ciudad de Maracay . Que el canon de Arrendamiento se acordó en la cantidad de MIL BOLIVARES (1.000.000,00) MENSUALES, pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes, con un lapso de duración de seis (06) meses prorrogables, contados a partir de la autenticación del Contrato. Que en fecha 14 de Julio de 2001, el demandado le fue notificado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, que su Contrato venció en fecha 20 de Marzo de 2011, y que a partir de esa fecha comenzaba a correr el lapso de la prorroga legal, la cual venció en fecha 24 de Septiembre de 2011. Que hasta la presente fecha el demandado no ha cumplido con su obligación de entregar el Local Comercial Arrendado. Que por tal motivo demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que solicitó el secuestro sobre el inmueble arrendado. Que estimó la demanda en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (12.000,00) y solicitó la entrega del Local Comercial arrendado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en su escrito de contestación Negó, Rechazó, y Contradijo en todas y cada unas de sus partes la acción intentada por el actor, por ser falsa en los hechos como en el derecho. Que la renovación del Contrato es producto de una sucesión, que la persona que aparece en juicio MARIELOY HASJIM ARVELO MARTINEZ, que se presenta como propietaria, no presenta ningún titulo que le acredite la propiedad y tampoco presenta poder de representación de los demás coherederos o Justificativo de heredera Universal. Que por esa razón solicitó se declare la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el desalojo y la inadmisibilidad de la demanda. Que ciertamente ocupa el local en calidad de arrendatario del inmueble pero con un contrato que fue celebrado entre su persona y una señora que en vida se llamara HAYDEE MARTINEZ ARVELO, desde el primero de Septiembre del año 1990, tal y como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Estado Aragua, y que del el mismo consigna su original a los autos. Que en fecha 20 de Septiembre de 2010, la ciudadana MARIELOY HASJIM ARVELO MARTINEZ, quien manifiesta ser hija de la ciudadana HAYDEE MARTINEZ ARVELO, y propietaria del inmueble, en compañía de su abogada, le exigieron al demandado firmar un nuevo contrato donde se ajustaba el canon de arrendamiento. Que le manifestaron que iban a practicar una medida de secuestro al inmueble arrendad por Cumplimiento de la prórroga Legal, la cual no se le notificó, incumpliendo así con las condiciones del contrato. Que si se hubiese efectuado la notificación en la fecha que aparece en la demandada 14 de Julio de 2011, la prórroga seria hasta el 19 de Septiembre de 2013, lapso que no ha concluido. Que no ha incumplido con su obligación de entregar el local comercial ya que posee el mismo en calidad de arrendatario de forma interrumpida por más de 20 años. Que solicitó se declare inadmisible la presente demanda.
DE LAS PRUEBAS.
La parte actora promovió:
1. Original de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay. (folios 6 al 9)
2. Original de Notificación Judicial realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 10 al 22)
3. Copia certificada de documento Registrado de Compra Venta (folios 23 al 26)

La parte demandada promovió:
1. Copia fotostática de Contrato de arrendamiento autenticado (folios 48 al 52)
2. (04) originales de planillas de pagos de timbres fiscales a nombre del ciudadano LUIS BALAUSTREN. (folios 53 al 56)
3. Copia fotostática de quince (15) letras de cambio (folios 57 al 61)
4. Copia fotostática de trece (13) recibos de pago del Banco Mercantil (folios 62 al 67)
5. Original de carta de residencia del Consejo Comunal de San José Sector II. (Folio 68)
6. Original de documento Registrado (folios 76 al 80)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
De la cuestión previa del ordinal 11° La defensa de la parte demandada en su escrito de contestación señala: “ de conformidad con el artículo 35 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios por vía de contestación al mérito de ésta, acumulativamente con la interposición de la contestación previa de inadmisibilidad prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil, como impedimento legal para que sea dilucidada en el proceso la petición del demandante, con base a lo siguiente…” Luego procede a señalar que rechaza y niega la demanda y pide que se declare la falta de cualidad en razón de que el contrato es producto de una sucesión y que la accionante no acreditó la propiedad del inmueble. Como se observa la alegada cuestión previa esta vacía de argumentos y de hechos, no siendo posible para esta juzgadora pronunciarse al respecto, y así se declara.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada pide que se declare la falta de cualidad en razón de que el contrato es producto de una sucesión y que la accionante no acreditó la propiedad del inmueble. En este sentido debe señalarse que la cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (Ensayos jurídicos, 1987, 183). En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige. Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Estar legitimado, según el citado autor, significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas en la demanda, es decir, sobre la existencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable.
En el caso de autos la accionante es Marieloy Hasjim Arvelo Martínez quien actúa como arrendadora. En este sentido cursa a los folios 07 al 09 original de instrumento autenticado, no impugnado, contentivo de contrato de arrendamiento, en donde la arrendadora es la ciudadana Marieloy Hasjim Arvelo Martínez, instrumento éste que le otorga a la referida ciudadana su condición de arrendadora y por ende la legitimación para demandar. En efecto quienes tienen la cualidad para demandar la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento, son tanto el propietario como el arrendador, quien siguiendo instrucciones o no del propietario, celebra contrato de arrendamiento con el inquilino, adquiriendo así la legitimación activa para accionar, de manera que la vinculación jurídica efectiva en el caso de autos es el contrato de arrendamiento, existente entre la arrendadora y el arrendatario, quienes son las partes del contrato, independientemente del derecho del propietario del inmueble.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P.301).
De modo que al ostentar el accionante el carácter de arrendador si posee cualidad para demanda, y así se declara.

DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del mismo y de la prórroga legal. En este sentido cursa a los folios 07 al 09 original de instrumento autenticado, no impugnado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que la relación arrendaticia está debidamente demostrada, y así se declara.
Asimismo, se constata cursante a los folios 10 al 26 original de notificación judicial, no impugnada, por lo que se aprecia como instrumento público, conforme a la cual en fecha 14 de julio de 2011, se notificó al inquilino del vencimiento del contrato y de la prórroga legal.
En el presente caso la parte demandada aduce tener más de 20 años ocupando el inmueble, en calidad de inquilino y que por lo tanto le corresponde una prórroga legal de 3 años, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba, por imperio de lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Para demostrar el hecho invocado, el demandado aduce que en fecha 1° de septiembre de 1990 suscribió contrato con la ciudadana Haydee Martínez de Arvelo y trae a los autos copia simple de instrumento autenticado, el cual al no ser impugnado se valora, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En dicho instrumento se constata que fue suscrito entre Haydee Martínez de Arvelo, como arrendadora y Reconstrucciones Masfer S.R.L., representada por Luis Balaustren Silva, cuyo objeto es un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 14 C/C cuarta Av., N° 104 del Barrio San José, Municipio Girardot. Como se observa el contrato de arrendamiento está suscrito entre personas diferentes a las aquí en juicio, por lo que no puede el demandado pretender hacer valer dicho contrato, aun cuando él lo haya firmado en representación de la empresa arrendataria. En efecto, no puede el aquí demandado pretender hacer valer como propios eventuales derechos de la empresa Reconstrucciones Masfer, y menos aun valerse de las condiciones establecidas en el referido contrato, pues una es la persona natural y otra totalmente diferente es la persona jurídica, aunado a que el demandado admitió expresamente la existencia de la relación arrendaticia con la accionante y debidamente documentada, consintiendo y aceptando las condiciones del contrato.
En cuanto a los testimoniales de Adriana Ruiz Valido, Juan Carlos Rojas y Marisol Padilla Salazar, quienes afirman que la arrendataria es la empresa Reconstrucciones Masfer, se desechan, por pretender probar obligaciones superiores a bolívares dos, según lo pauta el artículo 1387 del Código Civil que reza “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”, máxime cuando la relación que se pretende desvirtuar esta debidamente admitida y documentada, y así se declara.
Respecto a las copias de simples de letras de cambio se constata que están a la Orden de Haydee Arvelo y como librado la empresa Reconstrucciones Masfer, por lo que son inoponibles a la parte actora, siendo forzoso desecharla y así se declara.
En cuanto a las copias simples de planillas de depósitos bancarios, se desechan por tratarse de copias simples, pues sólo pueden ser apreciadas como tarjas, conforme al criterio de nuestro Máximo Tribunal, siempre que sean traídas en originales, y así se declara
Por lo tanto el hecho aducido por el demandado, en cuanto tener más de 20 años como inquilino no quedó debidamente demostrado, y así se declara.
Dilucidado el punto anterior hemos de circunscribirnos al contrato suscrito entre las partes, y conforme la cláusula cuarta la duración del contrato se pactó por seis meses que se inició el 20 de septiembre de 2010 y venció el 20 de marzo de 2012, momento a partir del cual comienza a correr la prórroga legal de seis meses, por imperio de lo previsto en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el 20 de septiembre de 2011, momento a partir del cual nace la obligación para el demandado de entregar el inmueble. Por lo tanto, no habiendo otra defensa planteada por la parte demandada, la pretensión del accionante es procedente conforme a lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.