TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones relacionadas con el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 72.935, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
Dichas actuaciones fueron recibidas en éste despacho en fecha 13 de julio de 2012, contentivas de una (01) pieza Principal, constante de ciento cuarenta y cuatro (144) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria cursante al folio ciento cuarenta y cinco (145). Posteriormente, mediante auto de fecha 01 de agosto de 2012, se fijó la oportunidad para que las partes presenten sus informes al décimo (10) día de despacho, e igualmente se fijó la oportunidad para dictar la decisión respectiva conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil dentro de los treinta (30) días consecutivos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 521 ejusdem (Folio 147). Posteriormente, mediante auto de fecha 16 de octubre de 2012, este Tribunal revocó por contrario imperio el auto de fecha 01 de agosto de 201,2 ya que por error involuntario se fijó el lapso de diez (10) días para presentar informes y treinta (30) días para decidir, siendo lo correcto, veinte (20) días para los informes de conformidad con los establecido en el articulo 517 Código de Procedimiento Civil y sesenta (60) días para decidir, de acuerdo a lo establecido en el articulo 521 del Código de Procedimiento Civil (folios 149 y150).
Luego, mediante auto de fecha 31 de enero de 2013, la Juez Dra. Fanny Rodríguez se abocó al conocimiento de la presente causa de conformidad con lo dispuesto en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil (folio152).
II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 28 de febrero de 2011, el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (Folios102 al 115), dictó decisión donde declaró lo siguiente:

“…Después de haber estudiado y analizado todo el acervo probatorio promovido por las partes en esta causa, este Tribunal pasa a pronunciarse al respecto, sobre la base de las siguientes consideraciones: Se desprende del caso in comento, que el documento fundamental sobre el cual versa la acción propuesta por la parte demandante-reconvenida, es un contrato suscrito entre ella y la parte demandada-reconviniente, denominado de Opción de Compra-Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 16, Tomo 223, de los libros respectivos, cursante a los folios 5, 6, 7, 8 y 9 del presente expediente, y del cual pide el cumplimiento en virtud de que la parte demandada-reconviniente incumplió con la cláusula quinta del mismo en cuanto al lapso para la concreción y definitiva venta del inmueble objeto de la negociación y supra descrito; ante lo cual la demandada-reconviniente aduce la excepción del pacto no cumplido, argumentando que el demandante-reconvenido no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble referido. (…)
…Es entonces, que el contrato de opción de compra-venta, es una negociación preparatoria que engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse a un futuro contrato.
En este orden de ideas, se hace necesario destacar que la norma sustantiva en sus artículos 1.159 y 1.160, señala que los contratos son ley entre las partes y en virtud de ello, los mismos deben cumplirse de buena fe tal y como fue acordado por las partes.

(…)Ahora bien; en el caso de marras, ambas partes admiten haber celebrado un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble arriba descrito, y que la venta era por la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00); asimismo admiten que la compradora entregó al momento de la firma de la opción la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00) y que el saldo restante sería cancelado dentro de los cinco (05) meses siguientes a la firma del mencionado contrato de opción.
Por su parte, la demandante-reconvenida en su escrito libelar acepta su incumplimiento para concretar la venta dentro del lapso arriba señalado, por habérsele negado el crédito que tramitaría durante la vigencia del contrato de opción, lo cual refiere en los términos siguientes (sic): “…vencido el mencionado lapso de los cinco (05) meses no me fue aprobado el crédito para realizar el pago definitivo, por parte de la caja de ahorros…”
Igualmente se desprende de la notificación cursante al folio 19 de expediente, y aceptada por la accionante, que la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA (demandada-reconviniente) le solicitó a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES (demandante-reconvenida) la entrega del inmueble, y poder con ello dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato. (…)
(…) Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES identificada en autos, contra la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ identificada en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ identificada en autos, contra la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES. En consecuencia se CONDENA a la demandante-reconvenida a hacerle entrega material a la demandada-reconviniente del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, constituido por constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, y que se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con inmueble de la Señora Socorro, en quince metros (15,00 mts.); SUR: Con inmueble de Israel Jesús García, en quince metros (15,00 mts.); ESTE: Con inmueble de la Señora Ana Di Triaglia en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.); y OESTE: Con calle Independencia que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.). Asimismo, y una vez conste en autos la entrega material antes condenada, se ORDENA a la parte demandada-reconviniente, devolverle a la demandante-reconvenida la cantidad dada en arras, reteniendo a su favor el doce por ciento (12%) de la misma, es decir, la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7.020,00) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a la cláusula quinta del contrato.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.- …” (sic)

III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio ciento treinta (130) de las presentes actuaciones, diligencia presentada por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 72.935, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070, a través de la cual ejerce recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en dicho recurso se expresa lo siguiente:
“…Apelo de la sentencia dictada por este honorable Tribunal en fecha 28 de febrero de 2011, que corre a los folios 101 al 114 ambos inclusive en el expediente N° 11999…” (Sic).

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El específico objeto de la apelación es provocar el nuevo estudio de la relación controvertida, sobre el cual emitió su pronunciamiento el Tribunal de primer grado de jurisdicción a los fines de que se repare el agravio sufrido por la sentencia, es decir, este Tribunal Superior, tiene potestad cognoscitiva por virtud del recurso ordinario de apelación a declarar con o sin lugar las mismas pretensiones y defensas aducidas ante el Tribunal que conoció de la causa o incidencia respectiva en el primer grado de jurisdicción.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que la parte demandante ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070, ejerció recurso de apelación (folio 130) contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2011, por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En ese orden de ideas, ésta Juzgadora considera necesario efectuar una breve descripción de los hechos acaecidos en el Tribunal A Quo:
En fecha 26 de junio de 2009, fue interpuesta ante el Tribunal A Quo demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-3.839.070, representada judicialmente por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 72.935, contra la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-2.608.250 (folios 01 al 03).
Luego, En fecha 23 de julio de 2009, el Tribunal de la causa admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, de conformidad con los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y se procedió a realizar el emplazamiento de la parte accionada para el acto de contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente al que constara en autos su citación (folio 24).
En fecha 23 de octubre de 2009, la parte demandada, por intermedio de su apoderada judicial Abogada THAIS PERNIA, antes identificada, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención (folios 29 al 35).
Posteriormente, mediante auto de fecha 26 de octubre de 2009, el Tribunal A Quo admitió la reconvención presentada por la parte demandada
Luego, en fecha 02 de noviembre de 2009, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención (folios 41 y 42).
En fecha 23 de noviembre de 2009, la parte demandante reconvenida consigno escrito de promoción de pruebas (folios 45 y 46).
En este sentido, el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 24 de noviembre de 2007, admitió las pruebas presentadas por la parte actora (folio 47 y vto).
Luego, en fecha 25 de noviembre de 2009, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas (folio 49 al 52). En fecha 30 de noviembre de 2009, el Tribunal A Quo mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 66 al 68).
Ahora bien, en fecha 29 de junio de 2010, la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes ante el Tribunal de la causa (folios 93 al 97).
Siguiendo este orden de ideas, en fecha 28 de febrero de 2011, el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia en el presente juicio, declarando sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y con lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada (folios 102 al 115).
En razón de lo anterior, la parte actora interpuso recurso de apelación mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2012 (folio 130) y señaló lo siguiente: “…Apelo de la sentencia dictada por este honorable Tribunal en fecha 28 de febrero de 2011, que corre a los folios 101 al 114 ambos inclusive en el expediente N° 11999…”(sic), por lo que, el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar, si la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 28 de febrero de 2011, se encuentra o no ajustada a derecho.
Al respecto, ésta Superioridad vencido el lapso de abocamiento, considera oportuno realizar una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente y valorar todas las documentales y pruebas promovidas por ambas partes.
En este sentido, la parte actora en su libelo de demanda alegó (folios 01 al 03):
• Que en fecha 07 de noviembre de 2007, suscribió con la demandada, un contrato bilateral de Opción de Compra-Venta, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 16, Tomo 223, de los libros respectivos, a fin de adquirir un inmueble propiedad de esta, según consta en título supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, en fecha 01 de de marzo de 2007, y debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 09 de noviembre de 2007, anotado bajo el N° 15, Folios 80 al 90, Protocolo Primero, Tomo 14, Cuarto Trimestre., dicho inmueble esta constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, y que se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con inmueble de la Señora Socorro, en quince metros (15,00 mts.); SUR: Con inmueble de Israel Jesús García, en quince metros (15,00 mts.); ESTE: Con inmueble de la Señora Ana Di Triaglia en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.); y OESTE: Con calle Independencia que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.)
• Que el monto de la negociación fue convenido en la cantidad de Ciento Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 140.000.000,00) actualmente Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00); de los cuales al momento de la firma del contrato, le entregó a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, la cantidad de Cincuenta y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 58.500.000,00) actualmente Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00), mediante cheque de gerencia N° 14710196, del Banco Banesco; mientras que el saldo restante, la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) actualmente Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00), serían cancelados para el momento de la firma del documento definitivo, tal y como lo prevé la Cláusula Segunda del mencionado contrato de Opción de Compra-Venta.
• Que la Cláusula Tercera del mencionado contrato, se estableció igualmente que la duración de la opción sería de cinco (05) meses continuos, tiempo en el cual ella tramitaría, como ya lo sabía la vendedora, un crédito por la caja de ahorros de la Universidad Central de Venezuela. Que vencido dicho lapso, no le fue no le fue aprobado el crédito, por lo cual la accionada en el presente juicio, le entregó en fecha 31 de julio de 2008, un comunicado fechado el 30 de julio de 2008, en cual me solicita la entrega material del inmueble por incumplimiento de la Cláusula Tercera del contrato, y menciona igualmente que debe dar cumplimiento a la Cláusula Quinta, ante lo cual le solicitó a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, le devolviera el dinero dado en adelanto en calidad de arras, menos el 12% que perdería, según se acordó en la mencionada Cláusula Quinta, entregándole de inmediato la posesión del inmueble objeto la Opción de Compra-Venta, ya que con el dinero devuelto buscaría donde vivir. Pero que la accionada no le devuelto su dinero, al cual restándole el 12%, sería por la cantidad de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.840,00), cantidad esta que la accionada manifestó nunca le entregaría por cuanto ya lo había perdido.
• Que en virtud de lo antes expuesto, demanda a la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, para que cumpla con lo señalado en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre ellas, y le devuelva la cantidad de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.480,00) mas los intereses generados por la mora en la devolución para lo cual pide la indexación monetaria.
La parte actora fundamenta su pretensión en lo contenido en los artículos 1.133, 1.134, 1.141, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.184, 1.185, 1.196, 1.197. 1.211, 1.257, 1.264, 1.354, 1.355, 1.356, 1.363, 1.370, 1.371, y 1.374 del Código Civil.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada alegó lo siguiente (folios 29 al 35):
• Niega y rechaza que la demandante, le haya solicitado la devolución del monto dado en arras menos el 12% que perdiera con motivo de lo acordado en la Cláusula Quinta del contrato.
• Niega y rechaza que esté obligada a devolver la cantidad de Cincuenta y Un Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 51.840,00), debido a que, en primer lugar la cantidad correcta es de Cincuenta y Un Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 51.480,00); y en segundo lugar, los contratos que poseen Cláusulas Penales constituyen en sí mismas los límites de la indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.276 del Código Civil.
• Que le deba pagar intereses moratorios, por cuanto ella no fue quien incumplió con la obligación derivada de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra-Venta, pues la demandante esgrimió en su escrito libelar que no le habían aprobado el crédito en el lapso de cinco (05) meses pactado para realizar el pago definitivo.
• Alega igualmente en su escrito de contestación a la demanda, la accionada que, ha sido la demandante quien se ha negado a recibir el dinero, pero sin cumplir con la entrega del inmueble, so pretexto de no tener donde mudarse.
• Que la demandante ha tenido una conducta ilegitima, en virtud de que, en fecha 01 de diciembre de 2007 ella y su hijo, quien responde al nombre de DANI RIBEIRO YÉPEZ, al llegar a la planta baja del inmueble, el cual ocupan, se percataron de que la demandante y su hijo, de nombre ENRIQUE OLAYA, habían violentado y cambiado las cerraduras, impidiéndoles así la entrada a la casa de su propiedad; ante lo cual su hijo acudió a la Comisaría El Limón a interponer la denuncia formal, y posteriormente realizó la denuncia ante la Fiscalía 27 del Ministerio Público.
• Asimismo, la demandada Reconviene a la actora, para que sea condenada a: Primero: En el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre ellas en fecha 07 de noviembre de 2007. Segundo: En que se declare el derecho que tiene en preservar en su poder la cantidad de Siete Mil Veinte Bolívares (Bs. 7.020,00) a título de indemnización por daños y perjuicios previstos en la Cláusula Quinta del contrato, lo que equivale al 12% de la cantidad dada en arras, y que entregará la cantidad restante, cuando la demandante entregue el inmueble objeto del presente juicio.

Seguidamente, la parte demandante reconvenida, al momento de contestar la reconvención alegó (folios 41 y 42):
• Niega y rechaza que la demandada-reconviniente, haya tenido la intención de devolverle el dinero dado en arras previa deducción del 12%, ya que nunca realizó ningún tipo de gestión para entregárselo, por que le manifestaba que ese dinero lo había perdido, incurriendo en consecuencia en mora.
• Niega y rechaza que, ella y su hijo hayan violentado y cambiado las cerraduras de la planta baja del inmueble para impedirles el acceso a los propietarios.
• Niega y rechaza que, la demandada-reconviniente haya tenido la intención cumplir con lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato.
• Niega y rechaza que, la demandada-reconviniente haya puesto a su disposición la cantidad de dinero correspondiente al saldo restante.
• Niega y rechaza que, se haya incurrido en mora en el cumplimiento de su obligación.
En este orden de ideas, y siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la procedencia o no de la acción por cumplimiento de contrato de opción de compra venta propuesta por la actora y la procedencia o no de la reconvención propuesta por la parte demandada.
En este sentido, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1. Marcado “A” Copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 07-11-2007, anotado bajo el N° 16, Tomo 223 de los libros respectivos ( folios 05 al 09); del cual se desprende que las ciudadanas MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA y GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, suscribieron un contrato denominado de opción de compra-venta, en el cual la primera de las nombradas se comprometía a vender a la segunda, quien se obligaba a comprar, un inmueble constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, por la cantidad de Ciento Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 140.000.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), de los cuales la compradora entregó al momento de suscribir el mencionado contrato, la cantidad de Cincuenta y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 58.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00) mediante cheque de gerencia a cargo de la entidad financiera Banesco, y que el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00) los pagaría la compradora al momento de la firma del documento definitivo.
En este sentido, se observa que la anterior documental es un documento Público el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil señala:
“Artículo 1.357 Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359 El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.
En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionario competente con arreglo a las leyes. Las copias o reproducción fotográficas, fotostática o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedigna si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en le lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…” (Subrayado y negrillas del Tribunal).
Se observó, que la referida documental es copia certificada de instrumento público, toda vez que fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público (Notario) que tiene facultad para darle fe pública, en el lugar en donde el instrumento ha sido autorizado, es decir, que tal documento ha nacido bajo la autoridad del funcionario competente para dar certeza de su autenticidad desde el propio instante de su formación, y visto que el documento no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la existencia de un contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 07 de noviembre de 2007, por las ciudadanas MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA y GLADYS ISABEL OLAYA FLORES. Así se decide.
2. Marcado “B” promueve copia certificada de Título Supletorio, evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta misma circunscripción judicial, en fecha 01 de marzo de 2007 y registrado en fecha 09 de abril de 1981, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, sobre el inmueble objeto de la presente acción (folios 10 al 18). Al respecto, el título supletorio que nos ocupa en la presente causa, acredita que la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, parte demandada en la presente causa, construyó a sus propias expensas las bienhechurias construidas sobre un terreno ejidal, ubicadas en el Callejón Independencia N° 10-D, del Sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Es por todo lo antes expuesto, y en vista que la parte contra quien se produce el supra mencionado instrumento, no lo tachó en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal lo aprecia y lo valora de acuerdo a lo establecido en artículo 1.357 del Código Civil y 936 del Código de Procedimiento Civil (folios 10 al 17 y vto).
3. Marcado “C” comunicación de fecha 30 de julio de 2008 (folio 19), mediante la cual la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA, le notifica a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES que, en virtud del incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, es decir, el pago la suma restante por la cantidad de Ochenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 81.500.000,00) equivalentes hoy a la cantidad de Ochenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 81.500,00) en el lapso perentorio de cinco (05) meses, le solicita la entrega material del inmueble, y dar así cumplimiento a la cláusula quinta de la mencionada convención.
Ahora bien, aprecia este Tribunal de la revisión de dicha instrumental, que la misma se encuentra suscrita por la parte demandada, pero sólo se aprecia una nota al lado se dicha firma, en la cual se lee textualmente: “Recibido el jueves 31/07/2008”. Al respecto, considera este Tribunal que por cuanto la referida notificación no fue desconocida por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse por reconocida y verdadero las declaraciones en ella contenidas, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio. Y así se decide.
4. Marcado “D” copia simple de título de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 08 de mayo de 2008 (folios20 al 23). Al respecto, por cuanto el referido instrumento no fue impugnado por la contraparte en el lapso legal establecido, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a las reglas de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad por parte de la ciudadana Maria Guillermina Yépez de la parcela de terreno sobre el cual se encuentran las bienhechurias objeto de la presente litis. Y así se decide.
5. Promueve la Confesión espontánea de la parte demandada, en cuanto a los hechos esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda. Ahora bien; este Tribunal, debe desestimar dicha probanza, por cuanto una confesion “Es una declaración de parte, en su sentido procesal, o mejor, una especie de declaración dada por una de las partes, en la cual se aceptan hechos que le perjudican o benefician a la contraparte.” Al aplicar la presente definición, al caso concreto que nos ocupa, vemos que no existe tal confesión, pues la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no acepta hechos que la perjudiquen, sólo se limita reconocer ciertos hechos alegados por la demandante, y por tanto dicho reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil. Esto aunado a que no consta que la parte accionada haya obrado con animus confitendi en el acto de contestación a la demanda. Y así se decide.
En otro orden de ideas, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
1. Documento contentivo de la opción de compra-venta suscrito entre las partes. Con respecto a dicho documento, observa esta Alzada que en líneas anteriores fue valorado. Y así se decide.
2. Promueve título supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma circunscripción judicial, del cual ya se hizo alusión anteriormente, otorgándole valor probatorio. Y así se decide.
3. Promueve comunicación de fecha 30 de julio de 2008, de la cual, igualmente este Tribunal ya profirió pronunciamiento anteriormente, otorgándole valor probatorio. Y así se decide.
Ahora bien; la parte demandada-reconviniente promueve, los siguientes elementos probatorios respecto a los hechos alegados por esta en su escrito de reconvención.
4. Promueve copia certificada de unas actuaciones cursantes al expediente signado con el número 4920, llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 53 al 63). Al respecto, se observa que las referidas copias certificadas consisten en un libelo de demanda, mediante el cual la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YEPEZ CARRERA, demandó a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES por la resolución del contrato de compra-venta que en el cual se fundamenta el caso de marras. Por cuanto el referido instrumento, no fue impugnado por la parte contra la cual se opuso, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
5. Promueve igualmente, un documento manuscrito emanado de un tercero (folio 64), reconocido posteriormente en su contenido y firma, mediante la prueba de testimonial evacuada en fecha 01 de febrero de 2010, de la cual se evidencia (folios 82 y 83):
“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si es cierto el contenido de la documental antes mencionada y si es su firma? CONTESTO: Si ese es el contenido hecho por mi y esa es mi firma…” (sic)
De acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la declaración hecha por el ciudadano por el ciudadano DANI LUIS RIBEIRO YEPEZ identificado con la cédula de identidad número V-12.143.154, y que hace referencia una serie de hechos, que si bien versan sobre el inmueble objeto de la acción y que están relacionados directamente con la presunta comisión de un hecho punible, no guardan relación alguna con el fondo debatido en el presente juicio. Por lo tanto este Tribunal debe desechar el referido instrumento y su reconocimiento por impertinente. Y así se decide.
6. Promueve las testimoniales de los ciudadanos ZAN ENRIQUE GAMEZ y ÁNGEL LUÍS CARRILLO. Observa este Tribunal, que sólo el ciudadano ZAN ENRIQUE GAMEZ rindió declaración por ante este Juzgado en fecha 20 de enero de 2010 (folios77 y 78) de la cual se observa:
“…OCTABA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, los hechos que ocurrieron al llegar a la casa y encontrar el cilindro de la reja principal cambiado? CONTESTO: “El señor de la mudanza abrió por el portón introducimos los corotos y después el llamo a la mama y a su papa y ellos arreglaron su problema allí ya yo me había ido” (...) SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, como le consta que supuestamente hubo un cambio de cerraduras a la puerta de la entrada del inmueble? CONTESTO: “Cuando fuimos a llevar la mudanza no se pudo abrir…” (sic)
Ahora bien; al analizar detenidamente las respuestas dadas por el testigo a las preguntas y repreguntas formuladas por las partes, se evidencia que las mismas están referidas a situaciones de hecho que no tienen relación alguna con los debatidos en la presente causa. Por tanto este Tribunal desecha, la referida testimonial. Y así se decide.
7. Promueve prueba de informes dirigida a la Fiscalía Vigésima Séptima del Ministerio Público del Estado Aragua. En este sentido, consta resultas de la prueba de informes (folios 84 al 87), de la cual se evidencia que la misma esta referida a una denuncia que hiciera el ciudadano DANI LUÍS RIBERO YÉPEZ, en calidad de victima, por ante la vindicta pública, y que tuvo como acto conclusivo el Sobreseimiento. Ahora bien; por cuanto dicha información no esta relacionada a los hechos debatidos en el caso de marras, este Tribunal Superior desecha del proceso la prueba de informes. Y así se decide.
8. Promueve informes al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil. Respecto a dicho informe, al ser revisado en detalle por esta Alzada, el mismo debe ser desechado por cuanto en nada aporta al fondo debatido en el presente juicio. Y así se decide.
Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”
El artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
Respecto a los contratos de opción de compra venta, la doctrina los ha considerado así:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” (Vegas Rolando. “Contratos Preparatorios). En definitiva el contrato de opción de compra-venta, es una negociación preparatoria que engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse a un futuro contrato.
Ahora bien, se desprende del caso in comento, que el documento fundamental sobre el cual versa la acción propuesta por la parte demandante-reconvenida, es un contrato suscrito entre la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, cédula de identidad N° V-3.839.070 y la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, identificada con la cédula de identidad número V-2.608.250 y la parte demandada-reconviniente, denominado de Opción de Compra-Venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, anotado bajo el N° 16, Tomo 223, de los libros respectivos, cursante a los folios 5 al 9 del presente expediente, y del cual pide el cumplimiento en virtud de que la parte demandada-reconviniente incumplió con la cláusula quinta del mismo en cuanto al lapso para la concreción y definitiva venta del inmueble objeto de la negociación y supra descrito; ante lo cual la demandada-reconviniente aduce la excepción del pacto no cumplido, argumentando que el demandante-reconvenido no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble referido
En esta orden de ideas las cláusulas tercera y quinta del referido contrato de opción de compra venta disponen:
“…TERCERA: El plazo de duración de la presente Opción es de cinco (05) meses continuos, por lo que el documento de compra definitivo deberá otorgarse dentro de ese lapso, ya que es del conocimiento de LA VENDEDORA que LA COMPRADORA tramitará crédito ante la Caja de Ahorro de la Universidad Central de Venezuela, Región Aragua.
(omisis)
QUINTA: En caso de no realizarse la transacción por culpa de algunas de las partes se pierde el doce por ciento (12%) dado en arras, la cual será devuelta en un plazo no mayor de quince (15) días” (sic)

Una vez transcrito lo anterior y del caso de autos se evidencia que ambas partes admiten haber celebrado un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble arriba descrito, y que la venta era por la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00); asimismo admiten que la compradora entregó al momento de la firma de la opción la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 58.500,00) y que el saldo restante sería cancelado dentro de los cinco (05) meses siguientes a la firma del mencionado contrato de opción.
Por su parte, la demandante-reconvenida en su escrito libelar acepta su incumplimiento para concretar la venta dentro del lapso arriba señalado, por habérsele negado el crédito que tramitaría durante la vigencia del contrato de opción, lo cual refiere en los términos siguientes “…vencido el mencionado lapso de los cinco (05) meses no me fue aprobado el crédito para realizar el pago definitivo, por parte de la caja de ahorros…” (sic)
Asimismo, se desprende de la notificación cursante al folio 19 del expediente, y aceptada por la accionante, que la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ CARRERA (demandada-reconviniente) le solicitó a la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES (demandante-reconvenida) la entrega del inmueble, y poder con ello dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato.
. Es por todas las consideraciones antes hechas, y sobre la base de los argumentos explanados por ambas partes en la presente causa, que resulta evidente para este Tribunal el incumplimiento por parte de la demandante-reconvenida en su obligación contractual; y que en virtud de dicho incumplimiento, la demandada-reconviniente, se excepciona de su obligación, en razón de lo esgrimido por el legislador patrio en el artículo 1.168 del Código Civil, esto es, la excepción del pacto no cumplido o “exceptio non adimpleti contractus”, que textualmente dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Como podemos observar, la excepción del contrato no cumplido constituye, como lo señala Mazeaud, un procedimiento indirecto de cumplimiento. Señala el mismo autor, que la resolución judicial o la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, aunque se refiera al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción (Derecho Civil parte II, página 379). Si la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es un medio de suspender el efecto del contrato, cuyo cumplimiento se pide, pareciera ilógico hacer uso de ella cuando el referido contrato se ha puesto ya en ejecución, precisamente por la rescisión del contrato principal cuya inejecución y de incumplimiento motiva el ejercicio de la acción. En otras palabras, la excepción del contrato no cumplido, es un procedimiento indirecto de cumplimiento y no un medio de extinción del contrato. Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones –Derecho Civil III- Pág. 506).
En conclusión, del caso de autos quedó demostrado el incumplimiento por parte de la demandante reconvenida de la cláusula TERCERA del contrato de opción compra venta, al no conseguir el crédito con el cual debía terminar de pagar el monto adeudado para la compra del bien objeto de la presente litis, razón por la cual, mal pudiera la parte demandada reconviniente entregar el dinero dado como inicial menos las arras, si aún la parte actora continúa en la posesión del bien inmueble objeto de la opción de compra venta, por lo que, resulta impretermitible concluir que es procedente la excepción del pacto no cumplido, opuesta por la parte demandada-reconviniente. Y así se decide.
Como consecuencia de las razones expuestas considera ésta Juzgadora que la acción por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua por la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070 en contra de la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, identificada con la cédula de identidad número V-2.608.250, no debe prosperar. Y así se decide.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso Declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 72.935, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, identificada con la cédula de identidad N° V-3.839.070, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en consecuencia SE CONFIRMA, en los términos expuestos por ésta Alzada la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 28 de febrero de 2011. Y así se decide.
V. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado LUÍS ALFONSO BASTIDAS OLIVA, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 72.935, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, cédula de identidad N° V-3.839.070, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, en los términos expuestos por ésta Alzada, la decisión dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, cédula de identidad N° V-3.839.070, contra la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, cédula de identidad número V-2.608.250.
CUARTO: CON LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, cédula de identidad número V-2.608.250, contra la ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, cédula de identidad N° V-3.839.070.
QUINTO: SE CONDENA a la demandante-reconvenida ciudadana GLADYS ISABEL OLAYA FLORES, cédula de identidad N° V-3.839.070 a hacerle entrega material a la demandada-reconviniente ciudadana MARÍA GUILLERMINA YÉPEZ, cédula de identidad número V-2.608.250, del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, constituido por constituido por una casa de dos (02) plantas, ubicada en el Callejón Independencia N° 10-D, sector Valle Verde, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry, Estado Aragua, y que se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con inmueble de la Señora Socorro, en quince metros (15,00 mts.); SUR: Con inmueble de Israel Jesús García, en quince metros (15,00 mts.); ESTE: Con inmueble de la Señora Ana Di Triaglia en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.); y OESTE: Con calle Independencia que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 mts.). Asimismo, y una vez conste en autos la entrega material antes condenada, se ORDENA a la parte demandada-reconviniente, devolverle a la demandante-reconvenida la cantidad dada en arras, reteniendo a su favor el doce por ciento (12%) de la misma, es decir, la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7.020,00) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a la cláusula quinta del contrato.
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los trece (13) días del mes de febrero de 2013. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DRA. FANNY RODRÍGUEZ

LA SECRETARIA,

LISENKA CASTILLO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 12:15 de la tarde.-
LA SECRETARIA,

LISENKA CASTILLO

FR/LC/fcz.-
EXP. 17361-12