TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Las presentes actuaciones se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente a través de su coapoderado Judicial la Abogada LILIAN DAGEER BOYER, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 20.254, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de diciembre de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

Dichas actuaciones fueron recibidas en este despacho en fecha 11 de julio de 2012, contentivo de una (01) pieza, constate de doscientos cincuenta y cuatro (254) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria cursante al folio doscientos cincuenta y cinco (255). Posteriormente, mediante auto de fecha 17 de julio de 2012 este Tribunal, fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes y vencido dicho lapso se decidiría la presente causa dentro de los sesenta (60) días consecutivos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 521 ejusdem (Folio 184).
En fecha 24 de septiembre de 2012, esta Alzada mediante auto dejó constancia que las partes en el presente juicio no presentaron escrito de informes (folio 187).
Posteriormente, por auto de fecha 21 de noviembre de 2012, la Juez Superior Temporal, Ciudadana FANNY RODRIGUEZ, se aboco al conocimiento de la presente causa, de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, por cuanto en dicha fecha vencía el lapso natural para dictar sentencia, esta Juzgadora consideró pertinente diferirla por un lapso de ocho (19) días continuos siguiente para dictar la respectiva sentencia (Folio 193)

II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios doscientos dieciocho (218) al doscientos cuarenta y uno (241) del presente expediente; decisión de fecha 21 de diciembre de 2011, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual entre otras cosas señaló:
“(…) el contrato que se acompaña la demandada y que ambas partes convienen en aceptar como el que celebraran en fecha 13 de Febrero de 2009, presenta, sin duda alguna, ambigüedad en cuanto a las obligaciones que asume cada una de las partes que, con base en los parámetros indicados en la disposición legal antes transcrita, se deben desentrañar. Considera quien juzga que los planteamientos principales de las partes fueron los mencionados anteriormente, es decir, la demandante reconvenida afirma que la demandada incumplió al no presentarle, como lo dice la cláusula tercera, al momento de cumplir con el segundo pago convenido en la Cláusula Segunda del contrato, la aprobación del proyecto de la obra con toda su permisología, mientras que la accionada reconviniente alega, por su parte, que la que incumplió fue la actora, quien debió hacer la tradición legal de las dos parcelas a la empresa demandada a los fines de que, como propietaria, ésta realizara las diligencias para la obtención de permisos, habitabilidad y solicitara los créditos necesarios para llevar a cabo la obra.
Con base en lo planteado y a la vista de los documentos acompañados y la fundamentación jurídica esgrimida, se puede observar:
QUINTA: La cláusula cuarta dice textualmente: “la OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a desocupar tanto de bienes como de personas los inmuebles objeto de la presente negociación al término de ciento ochenta (180) días contados a partir del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato; así mismo (sic) LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales y Municipales, y a presentar ante la Oficina de Registro Inmobiliario todas las solvencias correspondiente a los inmuebles” . Esta cláusula resulta también poco clara, por cuanto los 180 días fue establecido en la cláusula segunda, que a su vez, estaba condicionado a que se entregara la aprobación del proyecto con su permisología. Además, el lapso de 180 días fue establecido en principio, para la desocupación del inmueble, pero no para la transmisión de la propiedad, pues de ser así, se hubiese dicho al final de la cláusula, por lo que quien aquí suscribe entiende que solamente se refería a la desocupación condicionada, a su vez, al cumplimiento por parte de la OPCIONANTE COMPRADORA.
(…) Concluye esta Juzgadora, que a la luz de la letra del contrato, de la intención que pudieren tener las partes al contratar y la buena fe que la experiencia de ambas partes permite presuponer, el incumplimiento por parte de la demandada reconviniente a su obligación de presentarle a la actora reconvenida, en la oportunidad del segundo pago establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra que suscribieran el 13 de febrero de 2009 y que, en copia certificada, fuera acompañado con el escrito libelar, se debió principalmente a su falta de previsión y no debido a dolo de la demandante, como pretendió alegar, por lo que la presente demanda por Resolución de Contrato debe ser declarada con lugar y desechada la reconvención. ASÍ SE DECIDE. ” ” (Sic).

III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio doscientos cuarenta y ocho (248) de las presentes actuaciones, diligencia Abogada LILIAN DAGEER BOYER, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 20.254, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada reconviniente, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación, el cual se expresa en los siguientes términos:
“...APELO de la sentencia emanada en este Tribunal en el expediente N° 6860 de la nomenclatura interna llevada por este tribunal en fecha 21-12-2012 es todo termino se leyó y conforme firman (…).…” (sic)

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El específico objeto de la apelación, es provocar el nuevo estudio de la relación controvertida, sobre el cual emitió su pronunciamiento el Tribunal de primer grado de jurisdicción, es decir, este Tribunal Superior, tiene potestad cognoscitiva en virtud del recurso ordinario de apelación, declarar con o sin lugar las mismas pretensiones y defensas aducidas ante el Tribunal que conoció de la causa o incidencia respectiva en el primer grado de jurisdicción.
En este orden de ideas, vencido como se encuentra el lapso de abocamiento esta Juzgadora considera menester efectuar una breve descripción de los hechos acaecidos en el Tribunal A Quo, y en tal sentido, tenemos que:
En fecha 07 de julio de 2010, la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, debidamente asistida por Abogado JULIO CESAR PÉREZ RIVAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 71.074, presentó libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nro. 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero de 2004 y modificada mediante asamblea general extraordinaria registrada en fecha 31 de mayo de 2010, anotada bajo el Nro. 26, Tomo 36-A, (folios 01 al 08) y anexos (folios 09 al 25).
En fecha 14 de julio de 2010, el Juzgado A Quo mediante auto, admitió la presente demanda y ordenó emplazar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada. (folio 28).
Luego, en fecha 27 de octubre de 2010, los abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.254 y 21.615, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda y de la reconvención (folios 34 al 44 y sus vueltos) y anexos (45 al 63).
Ahora bien, en fecha 05 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada y asimismo negó la medida preventiva solicitada. (Folios 64 al 72).
Posteriormente, en fecha 12 de noviembre de 2010, la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, debidamente asistida por el abogado JULIO CESAR PÉREZ VIVAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social el Abogado bajo el Nroº 71.074, consignó escrito dando contestación a la reconvención y opuso cuestiones previas. (folios 75 al 83 con sus vueltos)
En fecha 29 de noviembre de 2010, el abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 21.615, en su carácter de apoderado judicial del demandado reconviniente, consignó escrito de pruebas (folios 89 al 90 con sus vueltos) y anexos (Folios 90 al 164).
Posteriormente, la parte demandante reconvenida de autos, presentó escrito de promoción de pruebas (folio 166 al 167) y asimismo en fecha 08 de diciembre fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por ambas partes y en fecha 14 de diciembre de 2010 el Tribunal de la causa procedió a u admisión (folio 174 y 175).
En fecha 17 de diciembre de 2010, el Tribunal de la causa mediante auto complementario de pruebas ordenó oficiar a la alcaldía del Municipio Girardot, para que informe sobre lo peticionado. (folio 177 y 178)
Ahora bien, en fecha 21 de diciembre de 2011, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia en el presente juicio, declarando CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. (Folios 218 al 241).
En fecha 10 de febrero de 2012, el apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente apeló de la sentencia dictada por el Tribunal A Quo de fecha 21 de diciembre de 2011 (Folio 248).
En fecha 24 de septiembre de 2012, esta Alzada mediante auto dejó constancia que las partes en el presente juicio no presentaron escrito de informes ni por si ni por medio de apoderados (folio 180)
Ahora bien, la pretensión de la parte actora se circunscribe en una acción de resolución de contrato de opción de compra venta.
De los hechos Controvertidos
En este sentido, la parte actora en su libelo de demanda (folios 01 al 08) señalo lo siguiente: “ (…)en el caso de marras la opcionante compradora incumplió con lo establecido en las cláusulas SEGUNDA Y TERCERA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA celebrado, en virtud de que no me hizo entrega de la aprobación definitiva del proyecto de construcción, ni en la fecha establecida para el segundo pago, ni hizo uso de la prorroga pues no me notifico de manera alguna, ni hasta la presente fecha lo ha hecho venciéndose así todos los plazos referentes al cumplimiento de esta obligación contractual lo que trae consigo la resolución del presente contrato por incumplimiento por parte de la opcionante compradora (…)
(…) el contrato fue cumplido parcialmente por parte de la opcionante compradora, habiendo efectuado el primero y segundo pago en las fechas establecidas, pagando la opcionante compradora la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), sin embargo es el caso ciudadano Juez que desde el 31 de agosto del año 2009, hasta la presente fecha la mencionada empresa no ha cumplido con su obligación de otorgarme la aprobación definitiva del proyecto de construcción a lo cual se obligo contractualmente, o en su lugar de ello a entregarme la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) , ya que esa fue la cantidad en que se valoraron los TWON HOUSE en la cláusula SEGUNDA de contrato suscrito, no obstante las múltiples oportunidades que me comunique tanto personalmente, como por vía telefónica, sin que recibiera ningún tipo de respuesta satisfactoria ocasionándome un grave un grave perjuicio de carácter patrimonial, al no poder disponer del inmueble como propietario que soy, derecho del cual soy único y exclusivo titular. Razones estas por la cuales me resulta forzoso acudir ante los órganos Jurisdiccionales para solicitar la Resolución deL Contrato de Opción de Compra Venta y demandar como en efecto demando a la empresa INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A.(…)
DEL PETITORIO
Por todo lo anteriormente expuesto, acudo ante su competente autoridad, a fin de demandar como efecto lo hago a la sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, C.A. (…) en su carácter de Empresa opcionante compradora, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: en la Resolución del contrato, por incumplimiento de su obligación establecida en la cláusulas SEGUNDA Y TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (…) . sic
Por otra parte, la parte demandada en su escrito de contestación (folios 34 al 44 con sus vueltos) señaló lo siguiente:
(…) rechazamos negamos y contradecimos que nuestra representada hubiera incumplido sus obligaciones contractuales (…)
(…)Rechazamos, negamos y contradecimos que nuestra representada hubiera incumplido con lo establecido en la cláusula SEGUNDA y TERCERA del contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA (…)
(…) Rechazamos, negamos y contradecimos que hubiera incumplido con alguna de las obligaciones establecidas en la convención contentiva en el documento autenticado bajo el No. 18 Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracay del estado Aragua, adjuntado por la actora a su libelo de demanda marcado “A” (…)
(…)Rechazamos, negamos y contradecimos que se hubiera comprometido a entregar la aprobación definitiva del proyecto de construcción a la demandante o en su defecto entregar la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00)
(…) Admitimos como cierto que en fecha 13 de febrero de 2009 nuestra mandante firmó con la demandante un contrato de opción de compra-venta (…)
(…) aceptamos como cierto que nuestra representada pagó a la demandante la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) (…)(Sic)
Igualmente, la parte demandada opuso la reconvención esgrimiendo lo siguiente: (folios 34 al 44 con sus vueltos)
(…) ciudadano Juez, para que nuestro mandante pudiera cumplir con la entrega de la permisología y posterior entrega de los tres TOWN HOUSE era necesario primero que la ciudadana cumpla su obligación de hacer la tradición de las dos parcelas, si la ciudadana no realiza la tradición de las parcelas conforme se obligo en la cláusula cuarta, la OPCIONANTE COMPRADORA no podía solicitar los permisos de construcción, habitabilidad y solicitar los créditos que fuere necesario (…)
Es de observar que la OPCIONANTE COMPRADORA cumplió con el pago de la suma de dinero, pero la dación en pago de los TOWN HOUSE está sujeta a que se le trasmita la propiedad de las dos parcelas ante el Registro Inmobiliario para poder gestionar la permisología correspondiente, dado que solo el propietario tiene el derecho a construir sobre un inmueble, no siendo propietario ni teniendo autorización del propietario para construir, el OPCIONANTE COMPRADOR, se debería reputar que la condición no se cumple por hecho del acreedor, por lo cual debería responder por los daños y perjuicios, el OPCIONANTE VENDEDOR…..
Por otro lado, la parte actora consignó escrito dando contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos: (folios 175 al 183 con sus vueltos)
(…) como quiera que el petitorio de la demanda reconvencional, no guarda ninguna relación con los hechos enrevesados y contradictorios narrados en el libelo, se hace procedente interponer la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 5to del articulo 340 euisdem. (…)
(…)la parte actora, no esta claramente definida, pues, no se sabe a ciencias cierta si lo que pretende es la anulabilidad del contrato con base a la existencia de un supuesto error en el consentimiento, o si lo que pretende es la resolución del contrato celebrado internarte, con base a un supuesto incumplimiento de mi parte, incurriendo flagrantemente, por dolo o por ignorancia, en una evidente contradicción, pues, fusiona dos figuras jurídicas incompatible como lo son anulabilidad de los contratos (nulidad relativa) y la resolución del mismo, al incluir en su demanda argumentos de hechos que no encuadran con los fundamentos de derecho de una y otra claramente definidas por la doctrina y la jurisprudencia patria(…)
(…) salvo todos aquellos fundamentos fácticos y de derecho expresamente alegados en el libelo de la demanda que me favorezcan, niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en mi contra, tanto en los hechos como en el derecho, pues la parte demandada reconviniente alegada en su demanda hechos tan evidentemente falsos y contradictorios, que su propia irrealidad y contradicción resulta tanto de la lectura de su propio texto libelar, como de los instrumentos en ella reflejados, con el vano propósito de establecer en principio el presunto incumplimiento de las obligaciones inherentes a mi cargo, por una parte, y ante su inevitable derrota, establecer la presunta existencia de unos vicios del consentimiento, que supuestamente infestan al contrato, con el objeto de liberarse de todas y cada una de sus obligaciones (…)
(…) de tal manera que ciudadano Juez, resulta completamente falso el alegato aducido por la parte demanda (sic) reconviniente para justificar su incumplimiento, pues, la obligación por ella asumida se circunscribe solamente a presentar el proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, para lo cual en modo alguno se requiere, que el proyectista sea el propietario del terreno sobre el cual se planea construir la obra; y para el supuesto negado de que ello fuese un requisito indispensable, entonces la demandada reconviniente, debía informármelo a la mayor brevedad posible, para poder entre ambos tomar los correctivos conducentes, que llevasen a feliz termino la negociación convenida, pero no lo hizo, y en consecuencia, por acción o por omisión, por dolo o por ignorancia, la demandada reconviniente , incurrió en el incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que debían preceder a las obligaciones a cargo de mi patrocinada (…)

De lo anterior se desprende que, el thema decidendum se circunscribe en determinar la procedencia o no de la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entres las partes y la procedencia o no de la reconvención propuesta.
En este sentido una vez descrito el núcleo de la presente apelación y descrito de cada uno de los hechos acaecidos en el Tribunal de la causa, quien decide, pasa a verificar los medios probatorios aportados, y a tal efecto observa:
Pruebas de la Parte Actora presentadas adjuntas al libelo de demanda:
-. Marcado “A”, Copia Certificada de documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, Maracay en fecha 13 de febrero de 2009, inserto bajo el N° 18, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507 (el promitente vendedor) y la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada (la promitente compradora), representado por el ciudadano RUBEN DARÍO RIVAS GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.1996.222, en su carácter de Presidente, de sobre un inmueble constituido por dos parcelas de terreno con sus respectivas bienhechurias; la primera de ellas constituida por un lote de terreno y las bienhechurias sobre el construidas, ubicado en la urbanización cantarrana, callejón cantarrana N° 22, Maracay, Estado Aragua, inscrita bajo el N° Catastral 01-05-03-02-0-009-001-021-000-000-000 con una extensión total de Mil Ciento Dieciocho Metros Cuadrados con cuarenta y siete Decímetros cuadrados (1.118,47 mts2), cuyo linderos son los siguientes: NORTE: inmueble que es o fue de la familia Acosta en Veintiocho metros con sesenta y cinco centímetros (28,75 mts) ; SUR: inmueble que es o fue de la familia Acosta, y callejón cantarrana que es su frente, en veintiocho metros con ochenta centímetros (28,80 mts); ESTE: inmueble que es o fue de Alejandro Armas, en cuarenta metros sin centímetros (40,00 mts) y OESTE: área afectada, en treinta y ocho metros sin centímetros (38,00mts); la segunda constituida por un lote de terreno y las bienhechurias sobre el construidas, ubicado en la urbanización cantarrana callejón cantarrana, N° 22-A, Maracay, Estado Aragua; con una extensión total de dos mil ciento ocho metros cuadrados con siete decímetros cuadrados (2.108,07 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: terreno del I.F.A. en treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20mts); SUR: con casa que es o fue de América Rendón Mata y callejón de entrada en treinta y tres metros con treinta y cinco centímetros (33,35mts.); ESTE: con inmueble que es o fue de Alejandro Armas en sesenta y un metros con noventa centímetros (61,90mts) OESTE: con terreno municipal (cerro), en sesenta y un metros (61,00mts). Asimismo la opcionante vendedora en su condición de poseedora legitima de forma pacifica, ininterrumpida y pública de un terreno municipal, ubicado en la urbanización catarrana, calle el canal de FONAIAP, No1, Maracay, Estado Aragua, con una superficie aproximada de dos mil setecientos diecinueve metros cuadrados (2.719,00 mts2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en noventa y cinco metros (95,00 mts) con canal que separa con terreno del FONAIAP; SUR: en cincuenta y dos metros (52,00mts) con bienhechurias propiedad de Trina Omaira Rojas; ESTE: en veinte metros (20,00mts) con vecinos de la urbanización cantarrana de Maracay Estado Aragua OESTE: en cincuenta y cuatro metros (54,00mts) con el parque Henry Pittier (Folio 09 al 11 con sus vueltos)del cual se observa lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio de venta objeto de la presente operación se ha pactado en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.000.000,00), que la OPCIONANTE COMPRADORA se compromete a pagar de la siguiente forma: La cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTE (Bs. 1.000.000,00), para el momento de la autenticación del presente contrato. La cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTES (1.000.000,00), al término de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CONTINUOS contados a partir de la autenticación del presente contrato. Y por último la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (2.000.000,00) que serán pagados con la entrega en propiedad de TRESCIENTOS SESENTA METROS DE CONSTUCCIÓN distribuidos en tres TOWN HOUSE, el primero de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150mts2), el segundo de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 MTS2) y el tercero de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) (…) (…) TERCERA: Los TOWN HOUSES que se mencionan en la cláusula anterior forman parte de un proyecto de construcción a futuro a realizarse por la OPCIONANTE COMPRADORA dentro de los terrenos objeto de la presente negociación, para lo cual la OPCIONANTE COMPRADORA con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del referido plazo; así mismo(sic) la OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a realizar la entrega definitiva de los TOWN HOUSES en un plazo no mayor de treinta (30) meses contados a partir de la entrega de la OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a desocupar tanto de bienes como de personas los inmuebles objeto de la presente negociación al término de ciento ochenta (180) días contados a partir del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato; así mismo (sic) LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales y Municipales, y a presentar ante la oficina del Registro Inmobiliario todas las solvencias correspondientes a los inmuebles (…) SEXTA: LA OPCIONANTE COMPRADORA conviene que si en el plazo establecido no cumpliere cabalmente sus obligaciones o no ejerciere oportunamente la opción desistiendo de la negociación por causas imputables a ella, LA OPCIONANTE VENDEDORA hará suyas las cantidades de dinero recibidas en su totalidad, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la OPCIONANTE COMPRADORA, y si por el contrario la OPCIONANTE COMPRADORA cumpliere con todo lo establecido en este contrato, y la OPCIONANTE VENDEDORA desistiera de la venta estará obligada a restituirle a la OPCIONANTE COMPRADORA… (Sic).

Ahora bien, observa ésta Alzada que la instrumental antes descrita, constituye un documento autenticado el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil señalan:
“Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.

Sin embargo, estas normas sustantivas, no deben ser analizadas en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…(Sic)”.
En este sentido, esta Superioridad constató, que el contrato de opción de Compra Venta fue presentado junto con el libelo de la demanda en original (folios 09 al 11 con sus vueltos), verificándose de las actuaciones, que éste no fue tachado en su oportunidad legal por el adversario, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el referido contrato de opción de compra venta estipula taxativamente las obligaciones asumidas por las partes (opcionante vendedor y opcionante comprador). Así se decide.
-. Marcado “B” Copia simple de Documento de integración de parcelas de fecha 10 de junio de 2010, inserto bajo el N° 02, folios 24, Tomo 12°, Protocolo de transcripción de ese año de los libros llevados por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot Estado Aragua. (folio 12 al 17)
Ahora bien, observa ésta Alzada que la instrumental antes descrita, constituye un documento público el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil señalan:
“Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.

Sin embargo, estas normas sustantivas, no deben ser analizadas en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…(Sic)”.
En este sentido, esta Superioridad constató, que el documento de integración de parcelas fue presentado junto con el libelo de la demanda (folios 12 al 17 con sus vueltos), verificándose de las actuaciones, que éste no fue tachado en su oportunidad legal por el adversario, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, en su condición de propietaria de las siguientes parcelas: la primera Parcela distinguida con el N° 22, ubicada en el sector urbanización cantarrana, callejón cantarrana, de la ciudad de Maracay Estado Aragua, parroquia las delicias del Municipio Girardot, la cual posee un área de UN MIL CIENTO DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (1.118,47 M2), identificada con el número catastral: 01-05-03-02-0-009-001-021-000-000-000 y cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: con inmueble que es o fue de la familia Acosta (L.Q.) (L.S.). en veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75) mts. SUR: con inmueble que es o fue de la familia Acosta y callejón cantarrana que es su frente, en veintiocho metros con ochenta centímetros (28,80) mts. ESTE: con inmueble que es o fue de Alejandro Armas, en cuarenta metros (40,00) mts y OESTE: Con área afectada (L/S), en treinta y ocho metros sin centímetros (38,0) mts y que la misma le pertenece según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 23 de Marzo de 2.007, inscrito en el N° 12, folios 76 al 81, Tomo 23, del Protocolo 1ero y la segunda parcela distinguida con el numero 22-A y la casa-quinta sobre ella construida, ubicada en el sector urbanización cantarrana, callejón cantarrana, quinta Brenda, de la ciudad de Maracay estado Aragua , parroquia las delicias del Municipio Girardot, posee un área de DOS MIL CIENTO OCHO METROS CUADRADOS CON SIETE DECIMETROS CUADRADOS (2.108,07 M2), esta identificada con el número catastral: 01-05-03-02-0-009-001-020-000-000-000, cuyo linderos y medidas son: NORTE: Con terrenos del I.F.A., Treinta y Cinco Metros con Veinte centímetros (35,20)mts. SUR: Con inmueble que es o fue de América Rendón Mata y callejón de entrada en treinta y tres metros con treinta y cinco centímetros (33,35) mts. ESTE: Con inmueble que es o fue de Alejandro Armas, en sesenta y un metros con noventa centímetros (61,90) mts OESTE: con parcela N° 22 actualmente de mi propiedad, y área de cerro en sesenta y un metros (61,00) mts., la referida parcela le pertenece le pertenece según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de julio de 1975, inscrito bajo el N° 11, folios 43 con su vuelto, Tomo 23, del Protocolo 1ero y por documento de liquidación de la Comunidad conyugal, de fecha 30 de octubre de 1996, inscrito bajo el N° 6, folios 17 al 19, Tomo 06, del protocolo 1ero, procedió a la integración de las mismas en razón de que se encuentran contiguas. Así se decide.
-. Marcado “C”, Copia Simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, C.A., inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, quedando inserto bajo el Nro. 78, Tomo 3-A ”. (folio 18 al 25)
En este sentido, prueba señalada ut supra no guarda relación con los hechos controvertidos, por tal motivo debe ser desechada. Así se Decide.
Pruebas Presentadas en el Lapso Probatorio por la Actora:
1. Promovieron extracto de la reconvención específicamente señalando lo siguiente:
“(…) Ciudadano Juez, para nuestro mandante pudiera cumplir con la entrega de la permisología y posterior entrega de los tres TOWN HOUSE era necesario primero ciudadana cumpla con su obligación de hacer la tradición de las parcelas, si la ciudadana no realiza la tradición de las parcelas que conforme se obligó en la cláusula cuarta, la OPCIONANTE COMPRADORA no podría solicitar los permisos de construcción, habitabilidad y solicitar los créditos que fuere necesario (Sic)

Al respecto, es importante señalar lo que ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº RC-00794, de fecha 03 de agosto de 2004, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez, señalo lo siguiente con relación a la confesión:
“(…) Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal…” (Sic).

Ahora bien, esta alzada pudo constatar que la parte demandante reconvenida invoca la confesión de la parte demandada reconviniente sobre los alegatos expuestos por ésta en el escrito de reconvención y en virtud de ello, aplicando el criterio antes citado de la Sala de Casación Civil al caso de autos, considera que los alegatos y escritos de las partes no pueden ser considerados como confesiones, por cuanto las mismas no son medios de pruebas, razón por la cual se desecha del presente proceso. Y así se declara.
2. Promovió Inspección extra litem, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, en la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 29 de Julio de 2010. (folio 167 al 173)
Ahora bien, en virtud de la prueba presentada esta Juzgadora considera pertinente citar lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sentencia Nro. 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, con relación a este tipo de pruebas:
"Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…".

Ahora bien, en relación a la prueba de Inspección Extrajudicial, realizada por el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, observa esta Alzada que del escrito de la solicitud de Inspección que riela al folio ciento sesenta y ocho y ciento sesenta y nueve (168 y 169), de ninguna manera el hoy accionante motivó la misma, circunstancialmente como para que se desprendan de su solicitud las condiciones de urgencia y necesidad en que se fundó para pedir la intervención del Tribunal actuante, y que dicha actuación extralitem fuera para hacer constar el estado y circunstancias que puedan desaparecer o manifestarse con el transcurso del tiempo, es por lo que, por cuanto la parte actora no justificó tal urgencia dea nticipar la promoción y evacuación de la presente prueba, es razón suficiente para que esta Juzgadora concluya que dicha inspección no cumplió con los requisitos de procedencia para su tramitación, razón por la cual misma debe ser desechada. Así se decide.
3.- Promovió la prueba de informe, indicando lo siguiente:
(…)de conformidad con el artículo 433 Código de Procedimiento Civil con la finalidad de que la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua informe si en los libro de Proyectos y de Anteproyectos de Contratación de Mayor aperturados desde el año 2005, aparece algún tipo de tramite o solicitud de permisos para el otorgamiento de las variables urbanas a desarrollarse sobre las parcelas de terreno ubicadas en la Urbanización Cantarrana, Callejón Cantarrana No. 22, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, que se encuentran ampliamente identificadas en el contrato cuya resolución se demanda (…)

Posteriormente en fecha 17 de diciembre de 2010 el Juez A quo ordenó librar el oficio correspondiente, mediante el cual solicitó lo siguiente (177):
“…solicito de sus buenos oficios si en los libros de Proyectos y de Anteproyectos de Contratación Mayor aperturados desde el año 205, aparece algún tipo de trámite o solicitud de permiso para el otorgamiento de las variables urbanas a desarrollarse sobre las parcelas de terrenos ubicadas en la urbanización Cantarrana, Callejón cantarrana N° 22 de esta ciudad de Maracay (…)…” (Sic)

En este sentido, con relación a lo anterior, se pudo constatar de la mencionada prueba de informes que riela al folio ciento ochenta y tres (183) de las presentes actuaciones, consta que en fecha 28 de febrero del 2011 la ciudadana Ingeniero María Lorena Puche en su carácter de Directora de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot, mediante informe indico lo siguiente:
“…me permito informale que una vez revisado los libros correspondientes a los permisos de Anteproyectos y Proyectos otorgados por esta Dirección desde el año 2005 hasta el presente año, se pudo constatar que no existe permiso alguno ni a nombre de la empresa, ni en la dirección indicada por usted (…)…” (Sic).

En este sentido, esta Superioridad observa que, del contenido de la información suministrada no se evidencia la existencia de tramite alguno por ante la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Girardot por parte la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, antes identificada, para solicitar algún permiso relacionado con un inmueble ubicado en callejón cantarrana N° 22, Urbanización cantarrana, municipio Girardot, en este sentido se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Ahora bien, analizadas las pruebas de la parte actora reconvenida, esta Alzada pasa a realizar un estudio de las pruebas consignadas en el presente juicio por parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda consignó las siguientes pruebas:
1.- Marcada con la letra “A”, Poder Original otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 05 de octubre de 2010, quedando inserto bajo N° 12 Tomo 148, por el ciudadano JUAN FRANCISCO RODRÍGUEZ RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 7.006.643, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, C.A., antes identificada, a los abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ROMAN AMORETTI inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.254 y 21.615. (folio 45 al 48).
Al respecto este Juzgado Superior observó que el documento presentado es el instrumento poder mediante el cual el ciudadano JUAN FRANCISCO RODRÍGUEZ RIVERO, antes identificado, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, C.A., antes identificada, le otorga la facultad a los abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ROMAN AMORETTI inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.254 y 21.615 de ser sus representantes judiciales, por lo que se tienen como apoderados judiciales de la accionada. Así se decide.
2.- Marcado con la letra “B”, de documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, Maracay en fecha 13 de febrero de 2009, inserto bajo el N° 18, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre los ciudadanos TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507 (el promitente vendedor) y la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada (la promitente compradora), representada por el ciudadano RUBEN DARÍO RIVAS GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.1996.222, en su carácter presidente, sobre un inmueble constituido por dos parcelas de terreno con sus respectivas bienhechurias; la primera de ellas constituida por un lote de terreno y las bienhechurias sobre el construidas, ubicado en la urbanización cantarrana, callejón cantarrana N° 22, Maracay, Estado Aragua, inscrita bajo el N° Catastral 01-05-03-02-0-009-001-021-000-000-000 con una extensión total de Mil Ciento Dieciocho Metros Cuadrados con cuarenta y siete Decímetros cuadrados (1.118,47 mts2), cuyo linderos son los siguientes: NORTE: inmueble que es o fue de la familia Acosta en Veintiocho metros con sesenta y cinco centímetros (28,75 mts) ; SUR: inmueble que es o fue de la familia Acosta, y callejón cantarrana que es su frente, en veintiocho metros con ochenta centímetros (28,80 mts); ESTE: inmueble que es o fue de Alejandro Armas, en cuarenta metros sin centímetros (40,00 mts) y OESTE: área afectada, en treinta y ocho metros sin centímetros (38,00mts); la segunda constituida por un lote de terreno y las bienechurias sobre el construidas, ubicado en la urbanización cantarrana callejón cantarrana, N° 22-A, Maracay, Estado Aragua; con una extensión total de dos mil ciento ocho metros cuadrados con siete decímetros cuadrados (2.108,07 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: terreno del I.F.A. en treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20mts); SUR: con casa que es o fue de América Rendón Mata y callejón de entrada en treinta y tres metros con treinta y cinco centímetros (33,35mts.); ESTE: con inmueble que es o fue de Alejandro Armas en sesenta y un metros con noventa centímetros (61,90mts) OESTE: con terreno municipal (cerro), en sesenta y un metros (61,00mts) (Folio 09 al 11 con sus vueltos), asimismo la opcionante vendedora en su condición de poseedora legitima de forma pacifica, ininterrumpida y pública de un terreno municipal, ubicado en la urbanización catarrana, calle el canal de FONAIAP, No1, Maracay, Estado Aragua, con una superficie aproximada de dos mil setecientos diecinueve metros cuadrados (2.719,00 mts2) cuyos linderos son los siguientes : NORTE: en noventa y cinco metros (95,00 mts) con canal que separa con terreno del FONAIAP; SUR: en cincuenta y dos metros (52,00mts) con bienhechurias propiedad de Trina Omaira Rojas; ESTE: en veinte metros (20,00mts) con vecinos de la urbanización cantarrana de Maracay Estado Aragua OESTE: en cincuenta y cuatro metros (54,00mts) con el parque Henry Pittier. (folio 49 al 51)
En este orden de ideas, observa quien decide que la documental identificada ut supra ya fue apreciada en su justo valor en líneas anteriores, quedando evidenciado las obligaciones contraídas por las partes contratantes al momento de la celebración del referido contrato de opción de compra venta. Así se decide.
3.- Marcado con la letra “C”, recibo de anticipo de fecha 15 de julio de 2009, mediante el cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS, antes identificada (demandada reconviniente), entrega la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) a la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, (demandante), por concepto del pago establecido en la cláusula segunda del contrato de opción compra- venta suscrito por las partes ante la Notaría Quinta de la ciudad de Maracay del Estado Aragua, en fecha 13 de febrero de 2009, bajo el N° 18, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (folio 52)
En este sentido, señala quien decide, que la presente prueba es copia simple de un documento privado, en este sentido se desecha por no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
4.- Marcado “D” copia simple de cheque girado contra el Banco BBVA PROVINCIAL, C.A., cuenta Nº 01080071420100543777, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de ciento sesenta mil Bolívares (Bs. 160.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 53).
5.- Marcado “E” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340026110263080483, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 54).
6.- Marcado “F” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340783597833022665, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 55).
7.- Marcado “G” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340466654663020302, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 56).
8.- Marcado “H” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340276162763030958, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 57).
9.- Marcado “I” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340034200343058411, de fecha 14 de agosto de 2009, por la cantidad de CIIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), a favor de la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, no endosable. (folio 58).
En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reza:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

Con relación a las documentales marcadas “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, se observa que las mismas constituyen documentos privados consignados en copia fotostática simple de su original, razón por la cual, quien decide, no le otorga valor probatorio alguno, por no ser de las exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (original y copia certificada), en consecuencia, se desechan del proceso. Y así se declara.
10. Marcado “J”, original de Documento de integración de parcelas de fecha 10 de junio de 2010, inserto bajo el N° 02, folios 24, Tomo 12°, Protocolo de transcripción de ese año de los libros llevados por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot Estado Aragua. (folio 59 al 63)
Ahora bien, observa quien juzga que la documental identificada ut supra ya fue apreciada en su justo valor en líneas anteriores, siendo desechada por cuanto la misma no guarda relación con el hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.
Ahora bien, una vez abierto el juicio a pruebas, la Parte Demandada reconviniente en fecha 27 de octubre de 2010, presenta escrito de promoción de pruebas (folio 88 al 99), con el cual promovieron los siguientes medios:
1.- Alegó el Principio de la Comunidad de la Prueba, señalando lo siguiente: Alegó el principio de la comunidad de la prueb, la cual solicito se tenga en cuenta al momento de sentenciar; especialmente la aceptación del demandante reconvenido que mi representado le pagó la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTE (Bs. 2.000.000,00) y el documento de opción de compra venta.
Al respecto esta Juzgadora debe señalar que ha sido criterio reiterado de la jurisprudencia el hecho que la solicitud de apreciación de lo que consta en autos no constituye per se medio de prueba alguno, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
2.- Marcada con la letra “B” documento de opción de compra venta marcado “C” el anticipo de pago, marcado “D”, fotocopia de cheque del Banco Provincial No. 00000453 de la cuenta corriente No. 0108-0071-420100543777 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) a favor de la demandante reconvenida, marcado “E” fotocopia del cheque BANESCO No. 35511082 de la cuenta corriente No. 01340026110263080483 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a favor de la demandante reconvenida, marcado con la letra “F”, fotocopia del cheque de Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., No. 40309686 de la cuenta corriente No. 01340783597833022665, de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) a favor de la demandante reconvenida, marcado “G” cheque del Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340466654663020302, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL (Bs. 160.000,00), a favor de la demandante reconvenida, marcado “H” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340276162763030958, de fecha 17 de agosto de 2009, por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL (Bs. 160.000,00), a favor de la reconvenida, marcado “I” copia simple de cheque girado contra el Banco BANESCO BANCO UNVIERSAL, C.A., cuenta Nº 01340034200343058411, de fecha 14 de agosto de 2009, por la cantidad de CIIENTO SESENTA MIL (Bs. 160.000,00), demandante reconvenida.
Al respecto, se debe señalar que las pruebas mencionadas ut supra, ya fueron apreciadas en su justo valor en líneas anteriores, quedando demostrado en la documental marcada “B” las obligaciones contraídas por las partes en el presente juicio en el contrato objeto de litigio, en cuanto a la documental marcada “C” no le se le otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ultimo con relación a las documentales marcadas “D” “E” “F” “G” “H” e “I”, las misma fueron desechadas por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3.- Marcado “J”, Copia simple de Gaceta Municipal del Municipio Girardot del Estado Aragua de fecha 10 de julio de 2006, N° 5372 Extraordinario (folio 90 al 135).
Ahora bien, observa esta Juzgadora que, la referida documental constituye una publicación en Gaceta Municipal, por lo cual se hace preciso citar lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 432: las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la Ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario”

En atención a lo anterior, y visto que la parte adversaria no promovió prueba en contrario en la oportunidad legal correspondiente, el contenido de la referida documental se tiene como fidedigna e indiscutible, en cuanto al contenido normativo de la misma, razón por la cual esta superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
3.- Marcado “K”, copia simple de Gaceta Municipal del Municipio Girardot del Estado Aragua de fecha 26 de marzo de 2007, N° 7016 Extraordinario (folio 136 al 158).
Observa quien Juzga que, la documental identificada ut supra constituye una publicación en Gaceta Municipal, por lo cual se hace preciso citar lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 432: las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la Ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario”

En atención a lo anterior, y visto que la parte adversaria no promovió prueba en contrario en la oportunidad legal correspondiente, el contenido de la referida documental se tiene como fidedigna e indiscutible, en cuanto al contenido normativo de la misma, razón por la cual esta superioridad le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
4.- Marcado “M”,
• Copia Simple de comunicado hecho por el Concejo Municipal del Municipio Girardot a través del ciudadano César Sánchez Regalado, en su condición de Secretario del Concejo Municipal de Girardot a la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, en fecha 01 de agosto del 2007.
Al respecto, esta Juzgadora observó que la referida instrumental es un documento público administrativo, el cual goza de la presunción de veracidad y certeza, y en vista de que no fue impugnado por la parte adversaria en la oportunidad legal correspondiente, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado que el concejo del Municipio Girardot, en sesión extraordinaria celebrada en fecha 01 de agosto de 2007, acordó la liberación de la cláusula quinta del contrato de venta sobre la parcela ubicada en la urbanización cantarrana, callejón cantarrana N22, identificada con el N° CATASTRAL ANTES: 04-01-01-70-01-21, actualmente 01-05-03-02-0-009-001-021-000-000-000, por haber cumplido con los requisitos exigidos en la Ordenanza Sobre ejidos y Terrenos Propiedad del Municipio. Así se establece.
• Copia simple de contrato de adjudicación en venta registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 23 de marzo de 2007, quedando registrado bajo el número 12, folio 76 al 81, Protocolo Primero , Tomo Vigésimo Tercero, suscrito entre el Municipio Girardot del Estado Aragua y la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, sobre una parcela de Mil Ciento Dieciocho Metros Cuadrados con Cuarenta y Siete Decímetros Cuadrados (1.118,47 M2), cuyos linderos son: NORTE: inmueble que es o fue de la familia Acosta (L.Q.) (L.S.), en veinticinco metros con setenta y cinco centímetros (Mts. 28,75); SUR: inmueble que es o fue de familia Acosta y callejón cantarrana que es su frente, en veintiocho metros con ochenta centímetros (Mts. 28,80); ESTE: con inmueble que es o fue de Alejandro Armas, en cuarenta metros sin centímetros (Mts. 40,00); OESTE: área afectada (L/S), en treinta y ocho metros sin centímetros (Mts. 38,00). (folio 161 al 164 con sus vueltos)
En este sentido, esta superioridad observa que la instrumental antes descrita, constituye un documento público el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil señalan:
“Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar”.

Sin embargo, estas normas sustantivas, no deben ser analizadas en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…(Sic)”.
En este sentido, esta Superioridad constató, que la referida documental (folios 160 al 165 con sus vueltos), no fue tachada en la oportunidad legal correspondiente por el adversario, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que mediante contrato suscrito entre la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, antes identificada, y el Municipio Girardot del Estado Aragua, este último le adjudicó el terreno descrito ut supra a la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, antes identificada. Así se decide.
En tal sentido, una vez valoradas todas las pruebas aportadas por las partes se concluye la existencia de una relación contractual que versa sobre un contrato de opción compra venta, y siendo que en el este último se establecieron unas cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación, ésta Superioridad, considera oportuno realizar las siguientes consideraciones:
Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 ejusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 ejusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”
El artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
Respecto a los contratos de opción de compra venta, la doctrina los ha considerado así:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” (Vegas Rolando. “Contratos Preparatorios). En definitiva el contrato de opción de compra-venta, es una negociación preparatoria que engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse a un futuro contrato.
Ahora bien, observa ésta Alzada que entre la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, parte actora reconvenida, y Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, parte demandada reconviniente, existe un vínculo jurídico emanado de un contrato de opción compra venta el cual se encuentra debidamente autenticado por ante autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, Maracay en fecha 13 de febrero de 2009, inserto bajo el N° 18, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo tanto, resulta un hecho probado como se encuentra, la relación contractual y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley.
Igualmente, cabe citar lo establecido el artículo 1.264 de nuestro Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En este sentido, esta Juzgadora considera pertinente citar parte del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en el presente juicio:
“(…) SEGUNDA: El precio de venta objeto de la presente operación se ha pactado en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.000.000,00), que la OPCIONANTE COMPRADORA se compromete a pagar de la siguiente forma: La cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTE (Bs. 1.000.000,00), para el momento de la autenticación del presente contrato. La cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES FUERTES (1.000.000,00), al término de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CONTINUOS contados a partir de la autenticación del presente contrato. Y por último la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (2.000.000,00) que serán pagados con la entrega en propiedad de TRESCIENTOS SESENTA METROS DE CONSTUCCIÓN distribuidos en tres TOWN HOUSE, el primero de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150mts2), el segundo de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120 MTS2) y el tercero de NOVENTA METROS CUADRADOS (90mts2) TERCERA: los TOWN HOUSES que se mencionan en la cláusula anterior forman parte de un proyecto de construcción a futuro a realizarse por la OPCIONANTE COMPRADORA dentro de los terrenos objeto de la presente negociación, para lo cual la OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a entregar al momento del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, pudiendo prorrogarse este plazo por uno igual de ciento ochenta (180) días siempre y cuando se notifique a la OPCIONANTE VENDEDORA con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del referido plazo; así mismo la OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a realizar la entrega definitiva de los TOWN HOUSES en un plazo no mayor de treinta (30) meses contados a partir de la entrega a la OPCIONANTE VENDEDORA de la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, QUINTA. La transmisión de la propiedad de los inmuebles objeto de esta opción, se verificara únicamente en el momento de la protocolización del documento de compra – venta y previo el pago de los montos estipulados, así como también el cumplimiento de las obligaciones contraídas en la forma convenida en las cláusulas segunda y tercera del presente contrato. ”(Sic) (negrilla y subrayado nuestro)

Habida cuenta de lo anterior, quien decide, en este punto considera pertinente citar lo establecido en el artículo 12 y 13 de la Ordenanza sobre los procedimientos administrativos para realizar construcciones civiles en el municipio, contenidas en Gaceta Municipal del Municipio Girardot de fecha 26 de marzo de 2007:

“ARTÍCULO 12: La construcción de la edificación o la urbanización se realizará bajo la exclusiva responsabilidad del propietario, del profesional Residente y otros responsables de la ejecución de la obra.
ARTÍCULO 13: Para iniciar la construcción de un edificación, el propietario o profesional responsable del proyecto deberá notificar por escrito, según formulario diseñado para tal fin, a la Dirección de Ingeniería Municipal, consignado ante ella la siguiente documentación:
(…)8. Proyecto de la edificación el cual deberá contener:
a) . Memoria descriptiva incluyendo cuadro de área computable y computable.
b) Plano de topografía en original y modificada con el estudio de pendientes
c) Estudio geológico de la parcela con indicación del tipo de suelo y su resistencia, de conformidad a la normativa nacional y municipal aplicable.
d) Proyecto de arquitectura y memoria descriptiva Proyecto y cálculos de instalaciones sanitarias; Proyecto y cálculos de instalaciones eléctricas; Proyecto y cálculos de instalaciones mecánicas; Proyecto y cálculos de instalaciones de seguridad y protección (bomberos).
(…PARÁGRAFO SEGUNDO: (…) las copias de los planos deberán estar firmada por el propietario y por los profesionales responsables de cada especialidad y además por el profesional responsable del proyecto ante la Dirección de Ingeniería Municipal,(…) ”

En atención a lo pactado en el contrato y en lo citado en la referida norma Municipal, quien decide observa que, la parte demandada reconviniente conforme a la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, tenía la siguiente obligación: la OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a entregar al momento del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, quien decide observa que conforme a lo anterior el demandado reconviniente debía tramitar todo lo concerniente a la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, vale decir, tramitar la respectiva permisología, los avales de ingeniería civil y arquitectura, obligación ésta que debía cumplir conjuntamente con el segundo pago o en su defecto solicitar la prorroga establecida en el contrato, todo esto a los fines de consignar con posterioridad el referido proyecto. En este sentido esta Juzgadora observa, que de conformidad con lo pactado en el contrato citado ut supra, una vez la parte demandada reconviniente cumpliera con su obligación de tramitar la aprobación del proyecto y de hacer entrega de los TOWN HOUSES en el lapso establecido en la cláusula tercera del contrato, finalmente la parte actora procedería a la transmisión de la propiedad de los inmuebles objeto del presente contrato, hecho éste que se llevaría acabo mediante el respectivo acto de protocolización del documento de compra venta.
En este mismo orden de ideas, esta Alzada una vez analizada la norma Municipal constata que los tramites relacionados con la aprobación de los proyectos para la construcción permisologías y demás requerimientos para iniciar la obra, debían ser gestionados por el propietario tal y como lo reza la Gaceta Municipal en su artículo doce y trece respectivamente: “ARTÍCULO 12: La construcción de la edificación o la urbanización se realizará bajo la exclusiva responsabilidad del propietario,. ARTÍCULO 13: (…)las copias de los planos deberán estar firmada por el propietario, es evidente para quien decide que el demandado reconviniente por sí solo en su condición de promitente comprador de los referidos terrenos no podía tramitar tales gestiones, por cuanto, tal y como lo señala la norma municipal el propietario es quien tiene la facultad para realizar los tramites conjuntamente con el profesional responsable, es por lo que, siendo que el demandado reconviniente debía ser propietario de los terrenos del ya mencionado proyecto de edificación, observa esta Alzada que la transmisión de la propiedad de los señalados terrenos no se llevaría acabo sino hasta tanto se cumplieran todas la obligaciones; siendo esto último así, quien decide, considera indudable que no era posible que la parte demandada reconviniente cumpliera por sí mismo la obligación contraída puesto que en su condición de promitente comprador no era posible su cumplimiento, tal y como se acordó en el contrato, pues la transmisión de la propiedad no se había consumado, razón por la cual, esta Juzgadora debe señalar que con relación a la prueba de informes peticionada por la parte actora reconvenida la cual reposa en el folio 183 del presente expediente, considera quien decide que la referida prueba no podía arrojar como resultado que la parte demandada reconviniente hubiese gestionado o diligenciado los permisos para la aprobación del proyecto y darle así cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, por cuanto, como se señaló en líneas anteriores, estas diligencias solo podían ser efectuadas por el propietario del inmueble.
En atención a lo antes señalado y como quiera que en el presente contrato lo pactado por las partes en la tercera cláusula, es de imposible ejecución por parte de el promitente comprador, es motivo suficiente para que esta Superioridad considere que la presente demanda incoada por la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, debidamente asistida por Abogado JULIO CESAR PÉREZ RIVAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 71.074, no debe prosperar.
Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta, esta Juzgadora considera pertinente señalar que la reconvención, es una figura mediante la cual el demandado hace valer una pretensión frente al demandante junto con la contestación de la demanda en el proceso seguido en su contra, siendo dicha pretensión fundada en el mismo objeto en el que el actor fundamentó su acción, o en un objeto distinto, con la finalidad de que sea resuelto en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.
Asimismo, la reconvención por ser una mutua petición realizada por el demandado donde mas que ser una defensa de este, es un ataque dirigido al actor mediante la cual se le exige o se le contrae al resarcimiento de una pretensión dentro de un mismo proceso, como una contra demanda, es considerada o equiparada a una demanda paralela o reconvencional que deberá ser decidida junto a la demanda principal en la misma sentencia.
En este sentido, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece el momento procesal para interponer esta contra demanda o reconvención, y en el mismo se establece que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar (…)…”(sic), en efecto, como así lo dispone el artículo antes mencionado, si la parte demandada o accionada desea proponer una reconvención, esta deberá ser propuesta en el mismo escrito de la contestación de la demanda, pues si bien es cierto que la reconvención se entiende como una demanda o contrademanda dirigida al actor, la naturaleza de esta figura y por motivos de economía procesal solo podrá hacerse valer en el mismo escrito de contestación de la demanda pero en un capitulo aparte.
Ahora bien, la parte demandada opuso la reconvención esgrimiendo lo siguiente: (folios 34 al 44 con sus vueltos)
(…) ciudadano Juez, para que nuestro mandante pudiera cumplir con la entrega de la permisología y posterior entrega de los tres TOWN HOUSE era necesario primero que la ciudadana cumpla su obligación de hacer la tradición de las dos parcelas, si la ciudadana no realiza la tradición de las parcelas conforme se obligo en la cláusula cuarta, la OPCIONANTE COMPRADORA no podía solicitar los permisos de construcción, habitabilidad y solicitar los créditos que fuere necesario (…)
Es de observar que la OPCIONANTE COMPRADORA cumplió con el pago de la suma de dinero, pero la dación en pago de los TOWN HOUSE está sujeta a que se le trasmita la propiedad de las dos parcelas ante el Registro Inmobiliario para poder gestionar la permisología correspondiente, dado que solo el propietario tiene el derecho a construir sobre un inmueble, no siendo propietario ni teniendo autorización del propietario para construir, el OPCIONANTE COMPRADOR, se debería reputar que la condición no se cumple por hecho del acreedor, por lo cual debería responder por los daños y perjuicios, el OPCIONANTE VENDEDOR…..
Por otro lado, la parte actora consignó escrito dando contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos: (folios 175 al 183 con sus vueltos)
(…) como quiera que el petitorio de la demanda reconvencional, no guarda ninguna relación con los hechos enrevesados y contradictorios narrados en el libelo, se hace procedente interponer la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 5to del articulo 340 euisdem. (…)
(…) salvo todos aquellos fundamentos fácticos y de derecho expresamente alegados en el libelo de la demanda que me favorezcan, niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en mi contra, tanto en los hechos como en el derecho, pues la parte demandada reconviniente alegada en su demanda hechos tan evidentemente falsos y contradictorios, que su propia irrealidad y contradicción resulta tanto de la lectura de su propio texto libelar, como de los instrumentos en ella reflejados, con el vano propósito de establecer en principio el presunto incumplimiento de las obligaciones inherentes a mi cargo, por una parte, y ante su inevitable derrota, establecer la presunta existencia de unos vicios del consentimiento, que supuestamente infestan al contrato, con el objeto de liberarse de todas y cada una de sus obligaciones (…)
(…) de tal manera que ciudadano Juez, resulta completamente falso el alegato aducido por la parte demanda (sic) reconviniente para justificar su incumplimiento, pues, la obligación por ella asumida se circunscribe solamente a presentar el proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, para lo cual en modo alguno se requiere, que el proyectista sea el propietario del terreno sobre el cual se planea construir la obra; y para el supuesto negado de que ello fuese un requisito indispensable, entonces la demandada reconviniente, debía informármelo a la mayor brevedad posible, para poder entre ambos tomar los correctivos conducentes, que llevasen a feliz termino la negociación convenida, pero no lo hizo, y en consecuencia, por acción o por omisión, por dolo o por ignorancia, la demandada reconviniente , incurrió en el incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que debían preceder a las obligaciones a cargo de mi patrocinada (…)

Una vez señalado lo anterior, con relación a las cuestiones previas alegada por la parte demandante reconvenida, esta Alzada debe invocar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha 19 de junio de 2000, exp. N°00-0131, N° 553, en la cual señaló lo siguiente:

“…(…) esta Sala pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demandada, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma.
De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada”.

En el caso de marra una vez revisada de forma exhaustivas las actas procesales, esta Superioridad constata que la parte actora reconvenida si bien opuso cuestiones previas de la misma manera procedió a contestar la reconvención propuesta en este sentido en atención a la doctrina del Máximo Tribunal de la República el cual hace suya quien decide, debe señalar que las mismas, es decir las cuestiones previas se tienen como no propuesta. Asi se decide.
Ahora bien, una vez dilucidado lo anterior, con fundamento en lo antes expuesto, quien decide considera que la parte demandante reconvenida en el presente juicio no logró demostrar haber hecho los trámites necesarios en su condición de propietaria de los terrenos objetos del presente contrato, para que la parte demandada reonvieniente obtuviera la permisología y aprobación del proyecto correspondiente, diligencias que, como quedó asentado en líneas anteriores corresponden ser realizadas por el propietario, es por lo que, siendo esto así y en virtud que la parte demandada revconviniente no podía realizar tales gestiones, esta Superioridad considera que la reconvención interpuesta debe ser prosperar. Así se decide.
En este orden de ideas y habida cuenta de lo anterior, esta Alzada considera pertinente citar lo señalado por el Dr. José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” Quinta Edición. 2009, en lo concerniente a lo efectos de la Declaración de Resolución del presente contrato:“(...) LOS EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN (…) no puede dudarse de que la acción resolutoria –conforme a su tradición histórica- por estar concebida para eliminar los efectos del contrato y colocar a las partes en la misma situación en que estarían si ellas no hubieran celebrado jamás el contrato implica los que se han llamado “efecto liberatorio” y “efecto recuperatorio”
El llamado “efecto liberatorio” significa que pronunciada por sentencia firme la resolución del contrato, ninguna de las partes queda ya obligada a cumplir las obligaciones que imponía el contrato disuelto. El “efecto recuperatorio” significa que aquellas prestaciones que eventualmente hubieren cumplido ambas partes o algunas de ellas antes de que se hubiera pronunciado la resolución deberán ser integradas a quien las haya cumplido”. (Sic) (negrilla y subrayado nuestro); en atención a lo antes señalado y como quiera que el presente contrato ha quedado resuelto las partes deben devolverse lo recibido mutuamente; en el presente caso la parte actora reconvenida deberá devolver la cantidad de DOS MILLONES DE BOLVARES (Bs. 2.000.000,00), pagados por la parte demandada reconviniente, hecho este no controvertido entre las partes y como quiera que, si bien la parte actora reconvenida cedió sus derechos de posesión, al ser ésta última una situación de hecho no se ordena su restitución, sin embargo tal cesión queda resuelta y sin efectos. Así se decide
Asimismo, esta Superioridad observó que la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención (folios 35 al 44), solicitó la indexación monetaria exponiendo lo siguiente:

“(…) PETITORIO
Asimismo, solicito se acuerde la indexación de la suma demandada que asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) (…)”

En este sentido resulta pertinente para esta Juzgadora, dejar por sentado la finalidad de la solicitud en juicio de la corrección monetaria, inquietud que esclareció el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, sentencia N° 05 de fecha 27 de febrero de 2003, en el juicio seguido por Nicola Consentino Lelpo y otros contra Seguros Sud América S.A., expediente N° 01-554, estableciendo lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil ha establecido de forma reiterada, que la inflación es un hecho notorio, y los efectos que produce sobre el valor adquisitivo de la moneda son hechos que el juez puede inferir mediante la aplicación de máximas de experiencias. Asimismo, ha sostenido que la condena de pago de la suma de dinero reclamada resulta injusta si no es practicado el respectivo ajuste monetario, pues el deudor no repara el daño si no restaura a plenitud el patrimonio del acreedor que resultó afectado por el incumplimiento o el retardo en el cumplimiento de la obligación. Por esa razón, la Sala ha establecido que el juez puede acordar de oficio la indexación si la controversia versa sobre derechos no disponibles e irrenunciables, y en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados y, por tanto, disponibles, queda a cargo de la parte solicitar el ajuste monetario (…).
(…) La indexación judicial solicitada en el libelo de demanda amplía los límites que deberán ser tomados en cuenta por el Juez al momento de establecer la condena a pagar (…).
(…) Ahora bien, en el libelo el actor puede solicitar el ajuste del valor del monto reclamado desde que el deudor incurrió en mora hasta la fecha de presentación de la demanda; e igualmente puede solicitar la corrección monetaria a que haya lugar por efecto de la devaluación que sufra la cantidad reclamada durante el transcurso del juicio…” (Sic). (Subrayado y negrillas de ésta Alzada).

Ahora bien, observa esta Juzgadora que el mismo es un criterio sostenido, reiterado y pacífico emanado de nuestro Máximo Tribunal que, en el juicio donde se debatan intereses privados, como en el caso bajo estudio (resolución de contrato de opción de compra venta), es un derecho, y por consiguiente un deber que le atañe única y exclusivamente alegarlo a la parte formalizante de la querella, solicitar el ajuste monetario (indexación), expresamente en el libelo de demanda, por considerar que es necesario para resarcir plenamente su patrimonio, que se ha visto perjudicado ante el incumplimiento en su obligación por parte del deudor, además de ser esta la manera para subsanar la perdida del poder adquisitivo de nuestro signo monetario, desde la vigencia del hecho dañoso hasta la ejecución de la sentencia.
Cumpliendo con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y compartido por quien decide, se verificó que la solicitud de indexación monetaria fue realizada por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención, lo cual corresponde evidentemente al libelo de demanda (folios 35 al 44), dándose cumplimiento a los presupuestos procesales contenidos en el criterio jurisprudencial antes mencionado, también aceptado tanto por la ley y la doctrina patria.
En este orden de ideas, en razón de que la solicitud de indexación monetaria fue solicitada por la parte demanda reconviniente en la oportunidad procesal correspondiente, resulta claro, para quien decide que, en ningún momento se afecta el derecho de defensa de la parte actora reconvenida, ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, supra identificada, y siendo evidente que estamos en presencia de una obligación de dinero no cumplida oportunamente; a juicio de esta Juzgadora, están dadas las circunstancias y cumplidos los extremos suficientes para acordar la indexación monetaria solicitada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, en el presente juicio por cobro de bolívares, de conformidad con las especificaciones establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que se establecerán en la parte dispositiva de la presente sentencia. Así se decide.
Finalmente, ésta Superioridad observa que la parte demandada reconviniente de autos, solicitó en su petitorio del escrito contentivo de la reconvención (folios 35 al 44), que la parte demandante reconvenida, sea condenada por daños y perjuicios, señalando lo siguiente:
“…como consecuencia de dicha resolución convenga (…) pagar por concepto de indemnización la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) como arras; o en su defecto sea condenado (…) (Sic)”.
En este sentido, cabe señalar que, el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, expresa:
“Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
(…) 7°. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…” (Sic).
De lo anterior, esta Alzada concluye que, en cuanto a los daños y perjuicios demandados por la demandada reconviniente, los mismos no fueron especificados ni expresadas las causas que según la demandante los produjeron, en consecuencia, dicha solicitud no procede en el presente juicio, toda vez que, al no haber sido determinados en forma expresa, la pretensión no se configura con los extremos exigidos por el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem, en consecuencia se desestima del proceso. Y así se declara.
En base a los fundamentos de Hecho, de Derecho y Jurisprudenciales señalados con anterioridad, ésta Superioridad debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación formulado la abogada LILIAN DAGEER BOYER, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 20.254, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 21 de diciembre de 2011, en consecuencia SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, asimismo se declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoado por la ciudadana Trina Omaira Rojas Acosta, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, debidamente asistida por Abogado JULIO CESAR PÉREZ RIVAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 71.074, contra la Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención propuesta por los Abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.254 y 21.615 en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada y en consecuencia se declara la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes en el presente juicio. Así se decide.
VII. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra señalada, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación formulado por la abogada LILIAN DAGEER BOYER, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nroº 20.254, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 21 de diciembre de 2011.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en consecuencia:
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta incoada por la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, debidamente asistida por el Abogado JULIO CESAR PÉREZ RIVAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 71.074, contra la Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nro. 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero de 2004 y modificada mediante asamblea general extraordinaria registrada en fecha 31 de mayo de 2012, anotada bajo el Nro. 26, Tomo 36-A, representada por su Presidente el ciudadano RUBEN DARIO RIVAS GARCÍA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V- 7.196.222.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención propuesta por los Abogados LILIAN DAGEER BOYER y MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.254 y 21.615 en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nro. 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero de 2004 y modificada mediante asamblea general extraordinaria registrada en fecha 31 de mayo de 2012, anotada bajo el Nro. 26, Tomo 36-A, en consecuencia:
QUINTO: SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA, suscrito por la ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507 y la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., antes identificada, ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, Maracay en fecha 13 de febrero de 2009, inserto bajo el N° 18, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEXTO: Se ordena a la Ciudadana TRINA OMAIRA ROJAS ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.218.507, a devolver la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), a la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nro. 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero de 2004 y modificada mediante asamblea general extraordinaria registrada en fecha 31 de mayo de 2010, anotada bajo el Nro. 26, Tomo 36-A, representada por su Presidente el ciudadano RUBEN DARIO RIVAS GARCÍA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V- 7.196.222.
SEPTIMO: Por cuanto es un Hecho Notorio, la pérdida del poder adquisitivo de la moneda nacional, habiendo sido pedido en el escrito de reconvención, se acuerda la indexación monetaria, por la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), a los fines de preservar el valor de lo debido, mediante una experticia complementaria del fallo, la cual deberá calcularse de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de admisión de la demanda (14 de julio de 2010) hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, excluyendo los lapsos en que la causa se haya mantenido en suspenso por acuerdo entre las partes, hecho fortuito o fuerza mayor o por demora del proceso imputables al demandante, tales como vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios, conforme a la sentencia N° 1279 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de junio de 2006, expediente N° 06-0445 (caso Luís Antonio Duran Gutiérrez), cuyo costo será a expensas de la parte accionada, debiendo tomar tales expertos, como parámetros para la indexación o corrección monetaria, los Índices de Precios al Consumidor (IPC) establecidos por el Banco Central de Venezuela, para el Área de Caracas dicha experticia deberá practicarse mediante tres (3) expertos, cuyo costo será a expensas de la parte demandada.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida en el juicio principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: No hay condenatoria en costas por la apelación de la parte recurrente, de conformidad a lo señalado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
DÉCIMO: No hay condenatorias en costa por la reconvención propuesta de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
UNDÉCIMO: SE ORDENA la notificación de las partes sobre la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los diecinueve (19) días del mes de febrero de 2013. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

FANNY RODRÍGUEZ

LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO.

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:25 de la tarde.-
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

EXP. C-17.354-12.-
FR/LC/nt.-