EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE CIVIL: Nº 0000488 (AH1B-R-2004-000009)
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de procedimiento Civil, pasa este Juzgado a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
PARTE DEMANDANTE: MARÍA JOSÉ RAUSEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-3.412.960, representados por sus apoderados judiciales, abogados FULBIA ALEJANDRA FERRER BALBI y PABLO SOLORZANO ESCALANTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 26.313 y 3.194, respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, en fecha 03 de noviembre de 2003, anotado bajo el No 20, Tomo 48 de los respectivos libros de autenticaciones.
PARTE DEMANDADA: ELSA MALPICA DE CLAVERIE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V.-3.285.026, representada por sus apoderados judiciales abogados PEDRO RENGEL NUÑEZ, ANDRÉS MEZGRAVIS, MANUEL ITURBE, PEDRO JEDLICKA, JAVIER RUAN, JOSÉ MANUEL RODRÍGUEZ, MIGUEL ÁNGEL MORA Y ENRIQUE CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 20.443, 31.035, 48.523, 64.391, 70.411, 91.408, 58.585 y 89.553, respectivamente, según consta de poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2004, bajo el No 59, Tomo 64, de los respectivos libros de autenticaciones.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
SENTENCIA DEFINITIVA (APELACIÓN)

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA


Conoce este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prórroga da por un (01) año, mediante Resolución número 2012-033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes del año 2009, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en segunda instancia, de la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 26 mayo de 2004, por el abogado PABLO SOLORZANO ESCALANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 3.194, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MARÍA JOSÉ RAUSEO, anteriormente identificada, contra la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2004, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara en contra la ciudadana MARIA JOSÉ RAUSEO, supra identificada.


BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2004, compareció ante el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado JOSÉ MANUEL RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 91.408, quien solicitó a dicho Tribunal, que se corrigiera el error material cometido en la sentencia de fecha 21 de mayo de 2004, en relación a la transcripción en dicha sentencia, de los alegatos expuestos por su representada en el escrito de contestación.

Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2004, compareció ante el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado PABLO SOLORZANO ESCALANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 3.194, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a fin de apelar formalmente de la sentencia dictada en fecha 21 de mayo de 2004, por el citado Juzgado.

Mediante auto de fecha 26 de mayo de 2004, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió de acuerdo a lo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, a subsanar el error material, cometido en la decisión de fecha 24 de mayo de 2004.

Mediante auto de fecha 28 de mayo de 2004, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto en fecha 26-5-2004, por el abogado PABLO SOLORZANO ESCALANTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y en consecuencia ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial.

Mediante auto de fecha 02 de junio de 2004, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el presente expediente y fijó el 10º día de despacho para dictar sentencia.

Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2004, compareció ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los abogados FULBIA ALEJANDRA FERRER BALBI y PABLO SOLORZANO ESCALANTE, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nos 26.313 y 3194, respectivamente, a fin de consignar escrito de informes.

Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2004, compareció ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Trànsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado MANUEL A. ITURBE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 48.523, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de informe.

Mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 2006, compareció ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado PABLO SOLORZANO ESCALANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 3.194, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Juez, se aboque al conocimiento de la presente causa.

Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2006, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual ordenó la remisión de la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este circuito (URDD), en virtud de la Resolución No 2011-0062, de fecha 30 de noviembre del año 2011, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y a tal efecto ordenó librar oficio.

Mediante auto dictado en fecha 20 de abril de 2012 se abocó al conocimiento de la causa quien suscribe, la Juez Sexta de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ordenó la notificación de las partes en el presente juicio mediante boleta de notificación


INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA

Concluida la sustanciación del recurso de apelación y cumplidas las demás formalidades legales, pasa este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, actuando como alzada, a analizar los argumentos de la parte actora apelante explanado en el informe que presentó, en los siguientes términos:

Que la prórroga legal es de estricto cumplimiento para el arrendador, tal y como lo dispone el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el arrendamiento cuyo cumplimiento se ejerció en el Juzgado aquo, pues existía una cláusula en la que las partes debían manifestarse recíprocamente la voluntad de celebrar o no un nuevo contrato, lo que significa que el arrendatario no puede estar en una situación de incertidumbre sobre su estatus jurídico y, que la arrendadora ha debido manifestar a su mandante que su permanencia en el inmueble arrendado se regiría por la prórroga legal, pues si bien es cierto que esto es un derecho que tiene el arrendatario, no menos cierto es que en el caso planteado, lejos de manifestarle que su permanencia en dicho inmueble sería bajo el régimen señalado, no obstante a ello, el arrendador siguió percibiendo los cánones de arrendamiento en forma regular, por lo que operó la tácita reconducción, convirtiéndolo en un contrato a tiempo indeterminado.

Que la sentencia objeto de aplicación, convalida que el arrendador puede hacerse justicia por sí mismo y, en tal sentido, es como si estuviese derogado el articulo 39 de la Ley antes mencionada, donde señala en forma precisa que el arrendador, debe acudir al órgano jurisdiccional, a fin de solicitar la entrega del inmueble vencida la prórroga.

Que no fue desconocida por la parte demandada, su conducta ilícita al desalojar personalmente a su mandante y, sobre este punto el Juez aquo no se pronunció llegando al extremo de condenar en costas a su mandante, quien demostró la procedencia de la acción.

Que “Si se permitiese que los arrendadores desalojados hicieran caso omiso a lo pactado en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estaríamos en presencia de una derogatoria tácita de dicho artículo y, una pérdida del Estado de Derecho del sujeto afectado.

Solicitaron que la apelación sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

INFORME PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de alegatos para dar contestación a la apelación, el apoderado judicial de la parte demandada lo expone bajo los siguientes términos:

Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana María José Rauseo en fecha 1 de febrero de 2002, sobre un consultorio médico integrante de la de oficina No 105, situada en el primero piso del Centro Profesional Santa Paula, Torre B, ubicado en la Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, Caracas.

Que conforme a la cláusula Segunda del contrato, el término de duración del arrendamiento fue por un lapso fijo de un (01) año, contado a partir de la firma del contrato de arrendamiento, por lo que éste finalizó, en fecha 01 de febrero de 2003.

Que su representada y, la parte demandante debían notificarse con dos (02) meses de anticipación a la finalización del contrato (01-02-2003), sí deseaban celebrar otro contrato para el año siguiente, lo cual jamás sucedió.

Que según lo alegado por la parte actora apelante, el hecho de que su representada continuara recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a julio de 2003, trajo como consecuencia que el citado contrato, se convirtió mediante la tácita reconducción en un contrato a tiempo indeterminado y, por ende vigente, lo cual es totalmente improcedente, toda vez, que conforme el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representada estaba en la obligación de concederle una prórroga legal del contrato de arrendamiento, el cual transcurrió precisamente desde el mes de febrero al mes de julio de 2003. Por lo tanto, el canon que se percibió durante dicho período fue a título de prórroga legal.

Que del literal A, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende que su representada debía concederle una prórroga legal de seis meses, y que dicho contrato tenía una duración de un (01) año.

Que el lapso de los 06 meses, venció el 1º de agosto de 2003, y el primer mes de la prórroga transcurrió desde el 1º de febrero hasta el 1º de marzo de 2013. El segundo mes desde el 1º de marzo hasta el 1º de abril de 2003. El tercer mes desde 1º de abril hasta el 1º de mayo de 2003. El cuarto mes desde el 1º de mayo hasta el 1º de junio de 2003. El quinto mes desde el 1º de junio hasta el 1º de julio de 2003 y el sexto mes desde el 1º de julio hasta el 1º de agosto de 2003.

Que el contrato no se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que su representada le estaba otorgando a la parte actora, la prórroga legal obligatoria a que se hecho referencia.

Que el último pago por concepto de arrendamiento, que recibió su representada de la parte demandante, fue el correspondiente al mes de julio de 2003, y que dicho pago era el correspondiente al sexto mes de la prórroga legal.

Que el contrato había terminado en fecha 01 de agosto de 2003, y su representada no recibió pago alguno por concepto de canon de arrendamiento por los meses siguientes a julio de 2003. Esto quedó evidenciando según consta de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, a favor de su representada, por concepto de alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2003.

Que el contrato cuyo cumplimiento se demanda finalizó con su prórroga legal, en fecha 1º de agosto de 2003, por lo que mal puede pretender la parte demandante que dicho contrato, se haya convertido a tiempo indeterminado.

Que la sentencia dictada por el Tribunal aquo, en fecha 21 de mayo de 2004, precisamente reconoce que en el presente caso, no se verificó la tácita reconducción, visto que a partir del 1º de febrero de 2003, lo que estaba transcurriendo era la prórroga legal, de seis 06 meses, consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el 1º de agosto de 2003.

Solicitó, que se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, con la respectiva condenatoria en costas, ratificando en todas sus partes la sentencia dictada por el Tribunal aquo.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Este Tribunal considera pertinente examinar los eventos procesales ocurridos en el presente juicio, a los fines de decidir la apelación como juzgado de alzada, observándose lo siguiente en la sentencia recurrida:
“Por cuanto se evidencia que en el caso de autos, habría expirado la vigencia del contrato de arrendamiento, así como la de la prórroga legal aplicable y dispuesta en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta improponible, en consecuencia demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuya vigencia expiró, al no existir relación contractual entre las partes ni obligaciones mutuas que cumplir, salvo la de la arrendataria de entregar el inmueble en cuestión a su arrendadora; por lo que la acción aquí en decisión del Tribunal, resulta forzosamente ser declarada SIN LUGAR en la sentencia definitiva….omisis”

Y de lo alegado por la apelante en su escrito de informes:
“…Que si bien es cierto que la prórroga lega, es de estricto cumplimiento para el arrendador como lo dispone el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Vigente) en el arrendamiento, cuyo cumplimiento se ejerció en el Juzgado aquo, existía una cláusula en la que las partes debían manifestarse recíprocamente de celebrar o, no un nuevo contrato, lo que significa que el arrendatario no puede estar en una situación de incertidumbre, sobre su estatus jurídico y, dentro de este contexto es obvio que el arrendador, debió manifestar a nuestra mandante de que su permanencia en el inmueble arrendador se regiría por la prórroga legal pues insistimos que si bien es cierto, la prórroga legal es un derecho a que es acreedor el arrendatario no menos cierto es que en el caso planteado lejos de manifestarle de que su permanencia en dicho inmueble seria bajo el régimen señalado y no obstante no comunicarle siguió percibiendo los cánones de arrendamiento en forma regular, por lo que hacemos hincapié de que operó la tácita reconducción del arrendamiento convirtiéndolo en un contrato por tiempo indeterminado… omisis”.


Al respecto se evidencia, que en fecha 01 de febrero de 2002, suscribieron contrato de arrendamiento privado, la ciudadana ELSA MALPICA DE CLAVERIE y la ciudadana MARÍA JOSÉ RAUSEO DE PÉREZ, el cual este juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, del cual ambas partes establecieron en la CLÁUSULA SEGUNDA, lo siguiente:
“El lapso de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (01) año. Tanto “LA ARRENDADORA” como “LA ARRENDATARIA” avisarán con dos (02) meses de anticipación si desean firmar otro contrato para el próximo año”
Así las cosas, en fecha 01 de febrero de 2003, finalizó el terminó establecido en el contrato, y en vista a lo establecido en la anterior cláusula, ninguna de las partes manifestó su deseo de firmar otro contrato para el próximo año, es por lo que, a partir de ese momento comenzó a operar de pleno derecho la prórroga legal de seis (06) meses, prevista en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho terminó, concluyó el 01 de agosto de 2003, fecha en que la arrendataria debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado.
En este sentido, dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que:
“los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”... (omisis)
Ello significa, que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos establecidos en dicho contrato. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador.
Por su parte, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma,el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Ahora bien, en cuanto a la tácita reconducción alegada por la apelante, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado, en uno sin determinación de término en el tiempo, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:1.-) Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.-) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.-) Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar, si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda de dicho contrato, trascrita ut supra, la cual se valora, conforme a lo dispuesto en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.
Empero, para que opere la tácita reconducción debe el arrendatario continuar ocupando el inmueble después de vencido el terminó, y no haber oposición por parte del propietario a dicha ocupación, y para ello debe seguir percibiendo el canon de arrendamiento, en el presente caso se evidencia que la arrendadora después de finalizado el lapso de prórroga legal, en fecha 01 de agosto de 2003, no recibió pago alguno por concepto de canon de arrendamiento y, esto se evidencia de las consignaciones que realizó la arrendataria correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2003, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2003; y así, le manifestó la propietaria a la arrendataria, según consta de carta de fecha 08 de septiembre de 2003, que corre inserta al folio trece (13), en estas actuaciones y, la cual se le valora conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y quien también, le solicitó desocupar de manera inmediata el inmueble constituido por un consultorio y, que retirara del lugar sus objetos personales e hiciera entrega de las llaves del inmueble, de esto se concluye que la arrendadora tenia la voluntad del desahucio de dicho contrato de arrendamiento, a los fines de evitar la tácita reconducción del mismo y, su indeterminación en el tiempo, por lo que este Juzgado concluye que evidentemente no operó la tacita reconducción y, así se decide.
Ahora bien, dado que el contrato que nos ocupa, es de naturaleza determinada y, que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 01 de agosto de 2003, le es forzoso a este Tribunal considerar, que el aquo se ajustó a derecho en su decisión, en virtud que el pago de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2003, correspondían al lapso de prórroga legal, y no a la indeterminación del contrato, pues concluyó que no había operado la tácita reconducción, por lo que es forzoso declarar SIN LUGAR la acción intentada por cumplimiento de contrato por parte de la arrendataria, tal como lo declaró el aquo en vista de que ambas partes dieron cumplimiento a todas las obligaciones contraídas en dicho contrato y al no haber operado la tácita reconducción este Juzgado de Alzada confirma la sentencia del Juzgado aquo en toda y cada una de sus partes, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la apelación que contra ella, interpusiera la parte actora, ciudadana MARÍA JOSÉ RAUSEO. y Así se decide.

IV
DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA, por la representación judicial de la parte actora ciudadana MARÍA JOSÉ RAUSEO, supra identificada.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 21 de mayo del 2004, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la presente acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARÍA JOSÉ RAUSEO en contra de la ciudadana ELSA MALPICA DE CLAVERIE, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte, (20) días del mes de febrero del dos mil trece (2013). Año 202º y 153º.

LA JUEZ PROVISORIA,

ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha 20 de febrero de 2013, siendo las 10:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.